Võlaõigus › Võõrandamislepingud

menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue 18.07.2008 esitatud hagiavalduse ja 22.09.2009 hagiavalduse täpsustuste kohaselt palus Tiina Kesküla Kadri Kursilt välja mõista 74 002,54 krooni ja viivise 25 167,40 krooni ja edasi alates 23.09.2009 viivise 0,038 % põhinõudelt päevas kuni põhinõude täitmiseni. Tiina Kesküla, Niola Savet ja Kadri Kurs leppisid pärast viimaste poolt hagejalt korteriomandite omandamist elamus Tallinn XXXXXXXXXX XX/XXX X kokku, et hageja renoveerib XXXXXXXXXX XX/XXX X asuva ehitise kokkulepitud mahus. Vastutasuks pidi hageja saama õiguse elamu katusealuse väljaehitamiseks ja omandamiseks uute korteriomanditena, samaaegselt pidi kostja saama õiguse omandada enda korteriomandi reaalosa juurde seni korteriomandite muu mõttelise osa juurde kuulunud kelder. 03.09.2004 sõlmiti T. Kesküla ja K. Kursi ning teiste isikute vahel notariaalselt korteriomandite registriosade sulgemise ja uute koosseisudega korteriomandite registriosade avamise avaldus, kokkulepped ühishüpoteekide, hüpoteekide ja eelmärke kohta, korteriomandite müügileping, hüpoteegi loovutamise ja ülekandmise leping ja asjaõigusleping. Lepingu p-s 7 sätestati lepinguosaliste täiendavad kokkulepped renoveerimistööde teostamiseks osas, millised olid notariaalse lepingu sõlmimise ajaks tegemata. Lepingu p 7.2 kohaselt kohustus T. Kesküla hiljemalt 31.12.2004 värvima maja fassaadi, vahetama aknad, paigaldama piirdeliistud, aknaplekid, uste katused ja vihmavee süsteemid, parandama keldri põranda ning korrastama trepi. Hiljemalt 01.03.2005 pidi toimuma üleminek 380 V voolule ning hiljemalt 31.05.2005 pidi hageja paigaldama majale aknapitsid. Hageja lasi eelnimetatud kohustuse täitmiseks paigaldada elamule vihmaveerennid, katuseredelid, koridori aknad, koridori elektrisüsteemi ja katusekatte vahetuse koos vajaliku materjaliga. Lisaks leppisid pooled kokku, et hageja rajab ühise katlamaja ja paigaldab kostjale aknad ning teostab muid ühiselt vajalikke töid nagu välisuks, selle lukustus jne. Varasemast perioodist pärineva suulise kokkuleppe alusel oli eelnevalt rajatud katlamaja, kus puudus vaid katel. Hageja vahetas katlamajas nii katla gaasiosa kui veeosa. 03.09.2004 lepingu p-s 7.4 kohustus K. Kurs tasuma T. Keskülale arvete alusel viimase poolt lepingu p-s 7.2 nimetatud ehitustööde eest hiljemalt 3 kuu jooksul alates tööde valmimisest. Lepingu p-s 7.2 nimetatud tööd olid valminud enamuses 2005 detsembriks, vaid elektritööd lõpetati 14.02.2006. Hageja esitas 09.02.2007 kostjale teostatud tööde (maja renoveerimine, katlamaja ja aknad) eest 07.01.2007 arve nr 1 summas 159 883,14 krooni. Kostja arvet ei tasunud. Poolte vahel toimusid eelnevalt järgmised tasaarveldused: Harju Maakohtu 04.04.2008 otsusega tsiviilasjas nr 2-06-3820 tunnustas kohus kostja ja N. Saveti õigust nõuda 03.09.2004 lepingu alusel T. Keskülalt leppetrahvi ühiselt kokku 57 800 krooni lepingus 2(10)

kokkulepitud ehitustööde mittetähtaegse valmimise eest. 09.05.2008 esitas hageja kostjale tasaarvlemisavalduse, millega tasaarvestas oma nõude summas 159 883,14 krooni kostja nõudega 28 900 krooni, millega luges oma kohustuse kostja ees täidetuks. Peale tasaarvestust jäi kostjal tasuda 07.01.2007 arve nr 1 alusel 130 983,14 krooni. Vastavalt 03.09.2004 lepingu p-le 7.4 omandas hageja XXXXXXXXXX XX/XXX X elamus korteriomandi muu mõttelise osa ehk pööningupinna arvelt kostjale kuuluva omandiosa 29,36 m2, mille eest arvestasid pooled tasu 2 500 kr/m2. Kostja omandas täiendavalt hageja omandis olnud keldriruumi 7,15 m2, mille eest arvestasid pooled tasu 3 000 kr/m2. Omandatud pööninguosa eest pidi hageja tasuma kostjale 73 400 krooni ja kostja omandatud keldripinna eest hagejale 21 450 krooni. Nõuete omavahelise tasaarvelduse tulemusel jäi hageja kohustuseks kostja ees 51 950 krooni, mille hageja tasaarvestas oma remondikulude nõudega. Pärast tasaarvlemisi jäi kostja kohustuseks tasuda 07.01.2007 arve nr 1 alusel hagejale 79 033,14 krooni. Hagi täpsustuses hageja vähendas nõuet 74 002,54 kroonile, korrigeerides nõuet katlamaja ehituskulude osas 5 030,60 krooni võrra kostja kasuks. Esialgses hagis olid katlamajaga seotud kulud jagatud üksnes katlamaja kasutavate korteriomanike omandis olevate korteriomandite pinnaga. Kuna kostja suulist kokkulepet selles osas ei tunnistanud ning nõude aluseks on selles osas AÕS § 72 lg 4, tuli katlamaja kulud jagada maja üldpinnaga. Sellest tulenevalt on 07.01.2007 arve õige summas 154 852,54 krooni. Pärast tasaarvlemisi jääb hageja nõudeks kostja vastu 74 002,54 krooni. Samuti taotles hageja kostjalt välja mõista viivised vastavalt 03.09.2004 lepingu p-le 7.4.2 0,038 % tähtajaks tasumata summalt päevas iga viivitatud päeva eest alates 08.03.2007, s.o 3 kuu möödumisel tööde valmimisest ja arve esitamisest. Hagi täpsustuse esitamise seisuga oli kostja viivituses 895 päeva, viivis päevas 28,12 krooni, kokku 25 167,40 krooni. Hageja taotles kostjalt välja mõista nimetatud viivisesumma ja edasi alates 23.09.2009 viivised 0,038 % põhinõudelt päevas kuni põhinõude täitmiseni. 05.11.2009 istungil selgitas hageja, et katlamaja osas tugineb nõue asjaõigusseadusest tulenevale kaasomaniku kohustusele kulud hüvitada. Alternatiivselt leidis hageja, et kuna kostja kütab oma korterit katlamaja kaudu, kuid ei ole katlamaja ehituskuludest osa võtnud, samuti on kostja korteriomandi väärtus maja renoveerimise tulemusel tõusnud, siis kostja on teostatud tööde hagejale hüvitamata jätmisega alusetult rikastunud hageja arvel. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja pidas võimalikuks asja lahendamist kompromissiga, kuid selle eelduseks on hageja poolt nõude tõendamine. Kostja ei ole hagejaga mis tahes suulisi kokkuleppeid sõlminud. Hageja ja kostja vahelise lepingu p 7.3 kohaselt kohustus kostja hagejale tasuma vaid lepingu p-s 7.2 nimetatud tööde eest: maja fassaadi värvimine, akende vahetus, piirdeliistude, aknaplekkide, uste katuste ja vihmaveesüsteemide paigaldus, keldri põranda parandus, trepi korrastamine, maja viimine 380 V voolule, aknapitside paigaldus. Mõistetamatu on, millisel õiguslikul alusel nõuab hageja kostjalt tasumist katlamaja, gaasitööde, ukselukkude, ustekatuse tarvikute, erinevate rentide jms eest, mille osas hageja ja kostja vahel kokkulepe puudub. Hageja esitatud arve ja kuludokumendid ei tõenda kulutuste tegemist vaidlusalusele hoonele. FIE Viljo Lühiste kalkulatsioon ei vasta dokumendile, millest võiksid tuleneda kostjale mis tahes kohustused. Hageja ei ole esitanud ühtegi arvet ega muud dokumentaalset tõendit, millest nähtuks, mille eest konkreetselt on FIE V. Lühistele tasutud. Ei ole võimalik tuvastada, et viimane teostas töid XXXXXXXXXX XX/XXX X objektil ning et oleks võimalik tuvastada, kas 3(10)

teostatud tööd kuuluvad hüvitamisele kostja poolt. Nimetatud kalkulatsioon koostati ja maksed FIE V. Lühistele tehti enne 03.09.2004 hageja ja kostja vahel lepingu sõlmimist. Lepingu p-st 7.2 nähtub üheselt, et lepingu sõlmimise hetkel olid kõik loetletud tööd teostamata. Hageja on esitanud asjakohatud tõendid ning taotleb kostjalt välja mõista summasid, mille hagejale hüvitamise osas poolte vahel kokkulepped puudusid. Hageja nõue on täies ulatuses tõendamata, kostja taotleb jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. 05.11.2009 kohtuistungil kostja loobus vastuväidetest tema korterile akende paigaldamise maksumuse osas. Kostja tunnistas, et hagis nimetatud tööd on reaalselt teostatud. Kostja jäi selle juurde, et tõendamata on tööde tegelik maksumus ja hageja poolt kulu kandmine taotletud suuruses. Hageja kohustus tegema elamu renoveerimistöid, sest hageja korteri kostjale müüjana pidi vastutama eseme müügilepingu tingimustele vastavuse eest. Maakohtu otsuse põhjendused 04.12.2009 otsusega jättis Harju Maakohus Tiina Kesküla hagi Kadri Kursi vastu võlgnevuse väljamõistmiseks rahuldamata ja menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Hageja ja kostja on korteriomandite omanikena Tallinnas, XXXXXXXXXX XX/XXX X kinnistu kaasomanikud. 03.09.2004 notariaalse lepinguga (p 7.2.) pooled ja kaasomanik N. Savet leppisid kokku, et hageja teostab elamu renoveerimisel hiljemalt 31.12.2004 järgmised tööd: värvib maja fassaadi, vahetab aknad, paigaldab piirdeliistud, aknaplekid, uste katused ja vihmaveesüsteemid, parandab keldri põranda ja korrastab trepi; tagab hiljemalt 31.03.2005 elamu ülemineku 380V voolule ning hiljemalt 31.05.2005 paigaldab maja aknapitsid. Samas lepiti kokku kostja ja N. Saveti õiguses nõuda hagejalt leppetrahvi 200 krooni iga viivitatud päeva eest, kui hageja ei teosta lepingus kokkulepitud ehitustöid tähtaegselt. Lepingu p-s 7.4 võttis kostja endale kohustuse tasuda hageja poolt lepingu p-s 7.2 nimetatud tööde teostamise eest arvete alusel hiljemalt kolme kuu jooksul arvates ehitustööde valmimisest. Tasumisega viivitamisel nähti lepingu p-s 7.4.2 ette hageja õigus nõuda kostjalt viivist 0,038% tähtajaks tasumata summalt iga viivitatud päeva eest. Lisaks lepingus nimetatud töödele soovis hageja kostjalt saada katlamaja ehitamiseks kantud kulude hüvitust. Poolte vahel ei olnud vaidlust selle üle, et lepingu p-s 7.2 nimetatud tööd (v.a aknapitside paigaldamine) on teostatud, kuigi mitte tähtaegselt. Tähtaegade rikkumisega kaasnenud leppetrahvi nõue on lahendatud jõustunud kohtuotsusega. Pooled vaidlevad lepinguliste tööde teostamiseks tehtud kulude tõendatuse üle, lepingus nimetamata tööde tegemiseks (sh katlamaja ehitamiseks) kaasomanike kokkuleppe olemasolu, kokkuleppeta tehtud tööde kulude hüvitamise nõude põhjendatuse ja tõendatuse üle. Kostja tunnistas nõuet tema korteril vahetatud akende maksumuse 25 976,92 krooni osas. Nõude suurus on tõendatud Viking Window AS pakkumisega ja arvetega OÜ-le Novehaus ning T. Kesküla pangakonto väljavõtte ja maksekorraldustega, millest nähtub, et akende eest ettemaksu ning OÜ Novehaus nimele väljastatud arved on tasunud hageja. Seega on hageja nõue 25 976,92 krooni ulatuses põhjendatud. Hageja esitas nõude kahel alusel: esiteks lepingus kokkulepitud tööde teostamise osas on tegemist VÕS § 108 lg 1 kohase kohustuse täitmise nõudega ning lepingus nimetamata tööde osas on nõue esitatud AÕS § 72 lg 4 alusel. Alternatiivselt leidis hageja, et lepingus nimetamata tööde teostamise tagajärjel on kostja elamistingimused paranenud ja korteriomandi väärtus suurenenud, s.t kostja on hageja arvel rikastunud. 4(10)

Kostja vastuväited on põhjendatud osas, et tõendamata on poolte vahel varasemate suuliste kokkulepete olemasolu lepingus nimetamata tööde teostamiseks. Veenev on kostja väide, et kui pooltel oleks olnud varasematest väidetavatest kokkulepetest tulenevaid täitmata kohustusi, oleksid need tõenäoliselt fikseeritud 03.04.2009 lepingus. Lepingu sellise tõlgendamise kasuks räägib sama lepingu p-s 7.1 sisalduv kokkulepe samal kinnistul teises hoones asuvate korteriomandite, mille reaalosadeks on korterid 5 – 8, omanikega, milles on fikseeritud enne lepingu sõlmimist alustatud tööde (parkla ehitus, katusevahetus) lõpetamine. Hageja väited suuliste kokkulepete kohta kostjaga on paljasõnalised ja tõendamata. Hageja tugines AÕS § 72 lg-le 4, mille kohaselt kaasomanikul on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Elektroonilise kinnistusraamatu andmetest nähtuvalt on K. Kurs Tallinnas XXXXXXXXXX XX/XXX X asuva korteriomandi, mille reaalosaks on korter nr X, omanik alles alates 18.11.2005. Hageja ei ole esile toonud, et K. Kurs sõlmis väidetavaid suulisi kokkuleppeid korteriomandi eelmise omaniku AS Sampo Liising nimel ja volituse alusel. Seda ei muuda ka asjaolu, et 03.09.2004 lepingu p-s 7.2 on kostjat nimetatud „omanik Kurs“, sest lepingu õigusliku olukorra kirjelduses ning muudes punktides on omanikuna nimetatud AS Sampo Liising, samuti on lepingu p-s 7.4 selgelt eristatud omanikku AS Sampo Liising ja K. Kursi. Kuna hageja ei ole tõendanud kaasomanike kokkuleppe olemasolu, samuti ei ole esile toonud, et enne lepingut väidetavalt suuliselt sõlmitud kokkulepetest tulenevad AS Sampo Liising võimalikud kohustused läksid koos korteriomandi omandiõigusega üle kostjale, tuleb hagi jätta rahuldamata osas, milles nõue puudutab lepingus nimetamata tööde teostamist. Kostjal ei saanud tekkida kohustust hüvitada kaasomanikule kulutused enne kostja kaasomanikuks saamist. Kuna kostja sai korteriomandi omanikuks 18.11.2005 ning selleks ajaks olid väidetavatest lepingueelsetest kokkulepetest tulenevad tööd teostatud, sh katlamaja ehitus (OÜ Gaspre esitas viimase arve XXX X gaasitööde III osamaksu tasumiseks 17.09.2005), on alusetu ka hageja alternatiivne väide kostja alusetust rikastumisest hageja arvel korteriomandi väärtuse tõusmise tõttu. VÕS § 76 lg 1 alusel on kostja kohustatud täitma 03.09.2004 lepingust tulenevaid kohustusi. Kohus osaliselt nõustus kostjaga, et hageja nõue lepingus ettenähtud tööde teostamise kulude suuruse osas on tõendamata. Lepinguliste tööde teostamise kulude suurust ei tõenda hageja poolt kostjale esitatud arve ega FIE V. Lühiste 15.07.2002 koostatud kalkulatsioon, sest V. Lühistele on tehtud makseid 2002 – 2003, s.o enne lepingu sõlmimist. Hageja kinnitas kohtuistungil, et 2005. aasta arved koostas V. Lühiste tagantjärele, arvetel kajastatud sularahas tasumine oli samuti toimunud 2002 - 2003. Pooled kinnitasid kohtuistungil, et notariaalsesse lepingusse lülitati need tööd, mis olid lepingu sõlmimise ajaks tegemata. Seega ei saa V. Lühistele enne lepingu sõlmimist tehtud maksed tõendada 03.09.2004 lepingus sätestatud tööde eest tasumist. Kohus leidis, et tõendatud on elamu 380V elektrile üleviimise kulu kokku summas 24 780 krooni. Selle töö eest kostja tasumiskohustuse on pooled kokku leppinud 03.09.2004 lepingus. OÜ AXB ja T. Kesküla vahelisest töövõtulepingust nr 008-05, OÜ AXB arvetest ja T. Kesküla pangakonto väljavõtetest nähtub, et XXX X elektripaigaldise rekonstrueerimistööde eest on hageja tasunud kokku 24 780 krooni. Nimetatud summa tuleb jagada elamu üldpinnaga 370,4 m2 ja korrutada kostja korteri reaalosa pinnaga 72,8 5(10)

m2= 4 870,37 krooni, mis tuleb kostjalt välja mõista. Tõendatud on aknaplekkide ostmise kulu ja sellest tuleb kostjal hagejale hüvitada 79,52 krooni (404,60 krooni : 370,4 m2 x 79,52 m2). Muude tööde osas tuleb hageja tasunõue jätta tõendamatuse tõttu rahuldamata. Kuna vaidlust ei olnud, et lepingus sätestatud tööd on tehtud ning loetletud tööd nõuavad tööriistade ning tellingute renti, on põhjendatud renditasu hüvitamise nõue. Võttes arvesse tööde mahtu, ei nõustunud kohus kostja väitega, et tööriistu ja tellinguid on renditud põhjendamatult pika aja jooksul. Tööde teostamise ja rendi tähtaeg 4 kuud oli kohtu hinnangul mõistlik. AS Ehitustööriist arvetega ning T. Kesküla maksekorraldustega, pangakonto väljavõttega, OÜ Novehaus maksekorraldustega ning kassa sissetuleku orderitega T. Kesküla poolt samas summas OÜ-le Novehaus tehtud sularaha maksete kohta on tõendatud tööriistade ja tellingute rendikulu XXX X objektil kokku summas 17 926,55 krooni, millest kostjal tuleb hüvitada 17 926,55 krooni : 370,4 m2 x 72,8 m2 = 3 523,36 krooni. Eeltoodust nähtuvalt on hageja nõue kostja vastu tõendatud summas kokku 34 450,17 krooni. Hageja on hagile lisatud tasaarveldusavalduste ja hagis esitatud selgituste kohaselt XXXXXXXXXX XX /XXX X hoone renoveerimisest kostja vastu tuleneva nõude tasaarvestanud kostjal hageja vastu oleva nõudega 51 950 krooni, mis seisneb lepingu p-st 7.4 tulenevate poolte vastastikuste hüvitisnõuete vahes, ja hagejalt kostja kasuks kohtuotsusega välja mõistetud leppetrahviga 28 900 krooni. Seega on hageja 34 450,17 kroonine nõue kostja 80 850 kroonise nõudega tasaarvestamise tulemusel vastavalt VÕS § 197 lg-tele 1 ja 2 lõppenud ning hagi tuleb jätta rahuldamata ka osas, milles hageja nõue on tõendatud. Kuna hageja nõue on tasaarvestamisega lõppenud, ei saa kostja olla kohustuse täitmisega viivituses ning hagi tuleb jätta rahuldamata ka viiviste väljamõistmise osas. Apellatsioonkaebus Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud vastustaja kanda. Alternatiivselt, kui ringkonnakohus ei pea võimalikuks asjas uut otsust teha, saata asi maakohtule uueks arutamiseks. Hageja nõue kostja vastu tulenes sellest, et ta oli üksinda kaasomanikuna kandnud kulutusi maja parendamiseks Tallinnas XXXXXXXXXX XX/XXX X, milles asus ka kostja poolt ostetud korter. Töid teostas hageja 2001 - 2005 aastal. Samuti tulenes osa nõudest poolte vahel 2004. sõlmitud notariaalsest lepingust. Kostja ei vaidlustanud ühegi hagis väidetud ehitustöö tegemist ega vajalikkust, seega on hagis märgitud tööde tegemine väljaspool vaidlust. Kostja vaidles nõudele vastu ja leidis, et tal ei ole kohustust tööde eest hagejale maksta ning hageja ei ole tööde maksumust tõendanud. Kostja ei ole tuginenud sellele, et hageja nõue oleks ebaproportsionaalne võrreldes tema kaasomandi suurusega. Maakohus on vaidlust lahendades eksinud, kui luges otsuses hagi põhjendatuks ja tõendatuks summas 34 450,17 krooni, kuid samas ei mõistnud seda otsuse resolutsioonis kostjalt välja, vaid tasaarvestas kostja leppetrahvinõudega hageja vastu, millest pooled vaid juttu tegid. Kohtuotsustes on lubatud tasaarvestusi teha, kuid kohus ei saa seda teha olukorras, kus kumbki menetlusosaline ei ole palunud seda kohtul teha ega ka eelnevalt 6(10)

tehtud tasaarvestusega arvestada. Kohus jättis välja selgitamata, kas kostjal on tasaarvestusele vastuväiteid esitada. Kostja on olnud järjepidevalt tasaarvestuse tegemise vastu, seda märkis ta ka kohtule esitatud selgitustes ning viitas teisele kohtuasjale, kus ta oma vastuväited juba esitas. Antud tasaarvestuse kohta on praeguseks jõustunud kohtulahend tsiviilasjas nr 2-08-24325, kus kohus leidis, et tasaarvestust toimunud ei ole. Seega juhul, kui kohus muus osas hagi põhjendatuks ei pidanud, oleks ta pidanud mõistma kostjalt välja vähemalt 34 450,17 krooni. Kohus ei arvestanud asjaoluga, et hagis oli märgitud, et osa nõudest on juba eelnevalt tasaarvestatud, s.t hagis tasaarvestatud osas nõuet üldse ei esitatudki. Maakohus ei ole otsuses põhjendanud, miks ei saanud kostjal tekkida kohustust hüvitada hagejale ühise omandi parendamisele tehtud kulusid enne seda, kui ta sai kinnistusraamatu andmetel kõnealuse korteri omanikuks. Kohtu järeldus on piisavalt põhjendamata ning kohus ei ole otsuse põhjendustes käsitlenud liisingulepingu kohta võlaõigusseadusest liisinguvõtjale tulenevaid õigusi ja kohustusi, mistõttu ei ole kohus ka analüüsinud, kas ja kuivõrd sai kostja endale liisinguvõtjana kohustusi võtta enne seda, kui ta 2005. kanti kinnistusraamatusse korteri omanikuna. Hageja väitis, et suulisi läbirääkimisi ja kokkuleppeid maja parendamiseks asus ta kostja ja teise kaasomaniku N. Savetiga sõlmima alates hetkest, kui nad ostsid korteri. Korteri ostjana käsitles hageja põhjendatult kostjat, kellega ta sõlmis kõik olulised kokkulepped, sh ehitustööde tegemise ja korteri müügihinna osas. Asja olemust ei muuda, et kostjat tuli õiguslikult käsitleda kui liisinguvõtjat, kuna korter oli kinnistusraamatu andmetel kuni 18.11.2005 AS Sampo Liisingu nimel. Liisingulepingu olemasolu ei välistanud kostjal omanikuna käitumist suhetes teiste kaasomanikega, sh ei puudunud tal õigus leppida kokku müüjaga elamu parendamise osas ning võtta endale täiendavalt olemasolevale liisingulepingule veel teisi lisakohustusi. Määrav on teadmine, et liisinguleping lõppes kostja poolt selle täitmisega ja korteriomandi omandamisega. Kostja kinnitas ka ise, et korteri müüs talle hageja, jättes täpsustamata tehingu üksikasjad ja kuupäeva. Samuti võttis kostja omaks, et hageja on teinud elamu parendamiseks vajalikke töid, sh paigaldanud kostja korterile aknad. Kostja vaidlustas hageja väited parendusi puudutava kokkuleppe kohta enne 2004. aasta notariaalset lepingut, kuid kohus ka ei tuvastanud, mis ajast kostja hakkas „omanik Kursina“ käituma ning mis ajal hageja müüs kostjale korteri liisingulepingu alusel. Kohus on käsitlenud otsuses poolte vahel 03.09.2004 sõlmitud notariaalset lepingut, kus kostja esines kokkuleppeid sõlmides „omanikuna“. Pooled ei ole esitanud kohtule täpsemaid andmeid, mis ajast kostja antud korteri liisingulepingu alusel hageja käest ostis, s.t mis hetkest ta seda valdama asus. Nimetatud asjaolu selgitamiseks ei ole ka kohus pooltele ettepanekuid teinud. Otsusest nähtuvalt peab kohus oluliseks üksnes seda kuupäeva, millal kostja kinnistusraamatu andmetel korteriomandi omanikuks sai. Kohus leidis, et poolte vahel sõlmitud notariaalses kokkuleppes osapool nimetusega „omanik Kurs“ ei saanud tähistada isikut, kes võis omaniku nimel hagejaga siduvaid kokkuleppeid sõlmida. Samuti on kohus meelevaldselt märkinud, et hageja ei ole tuginenud nõudes sellele, et enne lepingu sõlmimist on AS Sampo Liising kohustused läinud kostjale üle. Kohus ei saanud sellist järeldust teha, sest ta on kostjat pidanud kogu aeg ostjaks ning antud nõude esitamise ajal oli kostja saanud korteri omanikuks kinnistusraamatu andmetel. Kostja ei ole ennast kaitsnud väitega, et nõue on esitatud vale isiku vastu ning tema ei ole hageja arvel rikastunud. Apellant leiab, et VÕS 17. peatükis liisingulepingu kohta sätestatust tuleneb ühemõtteliselt, et liisinguvõtjal on alates valduse teostama asumisest kohustus liisingueset 7(10)

säilitada. Seega puudus kohtul alus otsuse tegemisel eeldada, et kostjale ei saanud kuidagi kohustusi tekkida. Viidatud peatükis on liisingueseme säilitamise näol tegemist väga üldise määratlusega, ehk siis selle kohustuse all võiks mõista kõiki tegevusi, mida tavaliselt majas teha tuleks, samuti näiteks elamul katuse vahetamist, kui vana katus laseb läbi jms. Loomulikult käib sellise kohustusega kaasas tasumise kohustus, kui liisinguvõtja asja säilitamiseks vajalikke töid ise ei tee, vaid laseb need teha teisel isikul. Täiendavalt lisatud lepingud tõendavad, et kostjal oli õigus parendusi teha ka ilma liisinguandja kooskõlastuseta, kuid tal polnud õigust nõuda liisinguandjalt parenduste hüvitamist. See selgitab, kuidas sai kostja paluda hagejal paigaldada enda korterile mh uued aknad ning kellel on nende akende eest tasumise kohustus. Kohus on asunud ekslikule seisukohale, et enne kinnistusraamatusse omanikuna kandmist ei saanud kostjale hageja ees mingeid kohustusi seoses elamu parendamisega tekkida. Apellant väidab, et kõik hagis märgitud tööd saavad oma olemuselt olla VÕS ptk 17 märgitud liisingueseme säilitamisega seotud tööd. Antud juhul on apellant ebamõistlikus olukorras, kus ta on müügilepingu sõlmimise järgselt andnud elamule täiesi uue ilme ning ta peaks seda kohtuotsuse kohaselt ise tegema. Apellant ei näe mingit varianti, et neid nõudeid võiks liisinguandja vastu esitada, kes antud juhul ei valinud kostja eest müüjat ega müüdavat liisingueset ise välja (VÕS § 362 lg 3 p 3). Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht Kolleegium, ära kuulanud pooled ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et kaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. TsMS § 657 lg 1 p 1 järgi tuleb maakohtu otsus jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Kolleegiumi arvates on maakohus jätnud nõude õigesti rahuldamata. Kuna kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega, siis tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 kolleegium maakohtu otsuse põhjendusi ei korda. TsMS § 230 lg 1 järgi peab hageja tõendama oma nõude aluseks olevaid asjaolusid. Seega pidi apellant tõendama, et poolte vahel olid kokkulepped, et hageja teeb hagis loetletud tööd ja kostja kohustub nende eest tasuma ning milline oli tehtud tööde maksumus. Juhul kui kohustus tehtud tööde eest tasuda tulenes muust alusest, pidi hageja selle aluse olemasolu tõendama. Vaidlust ei ole, et osa töid oli kokku lepitud 03.09.2004 sõlmitud lepingu p-s 7.2 ja kostja ei vaielnud vastu, et enamus lepingus kokkulepitust oli hageja poolt tehtud, kuid pooled vaidlesid nende tööde maksumuse üle. Ebaõige on apellandi käsitlus, mille kohaselt oli kostjal kohustus tasuda talle esitatud arve alusel olenemata sellest, kas on tõendatud, kui palju tööd tegelikult maksid või mitte. Kohustus tasuda saab tuleneda mitte arvest, vaid pooltevahelisest õigussuhtest. Apellandi poolt 07.01.2007 kostjale esitatud arvest nr 1 summas 159 883,14 krooni ei ole võimalik aru saada, kui palju iga tehtud töö maksis ja millisel alusel töid teostati. Apellant on ise selgitanud, et arve ei ole esitatud mitte ainult 03.09.2004 lepingus kokkulepitud tööde osas, vaid arvel olevas summas sisaldub ka muude tööde maksumus (näiteks katlamaja ehitus).

8(10)

Maakohus on õigesti leidnud, et 03.09.2004 lepingus on pooled kokku leppinud töödes, mis lepingu sõlmimise ajaks olid tegemata, seega said nende tööde tegemise eest hageja poolt tasutut tõendada dokumendid, mis on vormistatud pärast 03.09.2004 lepingu sõlmimist. Maakohus on hinnanud esitatud dokumente ja tuvastanud nende alusel, milliste tööde tegemine on tõendatud ja kui palju on hageja nende tööde eest maksnud. Hageja ei ole apellatsioonkaebuses välja toonud, milliseid tõendeid on maakohus ebaõigesti hinnanud ja millistest tõenditest tulenes hageja poolt lepingu p-s 7.2 kokkulepitud tööde eest tasumine. Hageja esitatud arvetest nähtus, et hageja ja Novehaus OÜ, mille kaudu hageja ehitustöid teostas, ei teinud töid mitte ainult XXX X asuvas elamus, vaid töid tehti ka mujal, näiteks objektil nimetusega Uus-Kalamaja (arve lk 126, 128, 130). Enamusest OÜ-le Novehaus esitatud arvetest ei ole võimalik aru saada, milliste ehitusobjektidega on tööd seostatavad. FIE Viljo Lühiste poolt teostatud tööde kohta on hageja ise selgitanud, et tööd tehti enne 03.09.2004 lepingu sõlmimist ja kas tasumine toimus enne seda. Lisaks 03.09.2004 lepingule muude kokkulepete olemasolu poolte vahel elamus XXX X tööde tegemiseks ei ole hageja tõendanud. Maakohus on 03.09.2009 toimunud eelistungil selgitanud hagejale vajadust tõendada esitatud dokumentaalsete tõendite seost konkreetse ehitusobjektiga (I kd lk 187). Hageja on küll möönnud, et vajalik võib olla ekspertiisi tegemine, et tuvastada, kui suur on tehtud tööde maksumus, kuid taotlust ekspertiisi tegemiseks hageja esitanud ei ole. Katlamaja ehitamise osas on apellant väitnud, et nimetatud tööde maksumust on tal õigus nõuda vastavalt AÕS § 72 lg-le 4, mille kohaselt on kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Maakohus on õigesti tuvastanud, et kostja sai elamus XXX X korteriomandi omanikuks pärast katlamaja väljaehitamist, mis välistab nõude rahuldamise katlamaja maksumuse osas, kuna AÕS § 72 lg-st 4 saab tuleneda kohustus ainult kaasomanikule. Seda, et katlamaja ehitamiseks oli poolte vahel kokkulepe või oli selline kokkulepe hageja ja korteri eelmise omaniku AS Sampo Liising vahel ning AS Sampo Liising kohustus hüvitada katlamaja maksumus on üle läinud kostjale, hageja tõendanud ei ole. Apellant on kaebuses selgitanud, et kostjal tekkis tulenevalt tema ja AS Sampo Liising vahel sõlmitud liisingulepingust kohustus tehtud tööde eest tasuda sõltumata sellest, et ta omandas AS-lt Sampo Liising korteriomandi alles 18.11.2005, see on ajal, kui kõik hageja poolt hagis esiletoodud tööd olid tehtud. Kolleegiumi arvates ei tulene VÕS §-st 363 liisinguvõtjale kohustust tasuda ilma eraldi kokkuleppeta asja müüja poolt asjale tehtud parenduste eest. Ebaõige on kaebaja käsitlus, mille kohaselt oleks maakohus pidanud igal juhul välja mõistma 34 450,17 krooni. Käesolevas asjas ei ole mitte maakohus oma otsuses poolte nõudeid tasa arvestanud, vaid hageja on enne hagi esitamist ise arvestanud oma nõude osaliselt kostja nõudega tasa. Vaidlust ei ole, et kostjal on hageja vastu leppetrahvi nõue 28 900 krooni ja 03.09.2004 lepingust tulenev nõue 51 950 krooni, kokku 80 850 krooni. Hageja väitis hagis, et tema nõue kostja vastu oli 154 852,54 krooni, mille on ta 09.05.2008 ja 14.07.2008 avaldustega arvestanud osaliselt tasa kostja nõuetega tema vastu. Tasaarvestuse tulemusena oleks jäänud kostja võlaks hagejale käesolevas hagis nõutud summa. Kostja esitas tasaarvestusele vastuväite, kuna hageja nõue tehtud tööde eest maksmiseks oli tõendamata. Vaidlust ei ole, et VÕS § 197 lg 1 ja § 200 järgi oli tasaarvestus lubatav. Kuna kostja oli esitanud tasaarvestusele vastuväite, siis pidi maakohus kontrollima, kas hagejal oli nõue, mida ta sai tasa arvestada. Seega maakohus kontrollis mitte seda, kas hagejal on kostja vastu hagis toodud nõue 74 002,54 krooni 9(10)

saamiseks, vaid kas hagejal oli õigus nõuda kostjalt 154 852,54 krooni tasumist. Maakohus tuvastas, et tõendatud oli kostja kohustus tasuda hagejale 34 450,17 krooni. Kuna aga hageja oli selle summa ulatuses oma nõude kostja nõudega eelnevalt tasa arvestanud, siis oli see nõue VÕS § 197 lg 2 järgi lõppenud ja maakohus jättis õigesti hagi rahuldamata. Kolleegium selgitab apellandile, et reaalselt oleks tema kasuks saanud raha välja mõista ainult siis, kui oleks tõendatud olnud tema nõue, mis ületab 80 850 krooni. Kuna ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata, siis apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud tuleb TsMS § 171 lg 1 järgi jätta hageja kanda. Maakohus on õigesti maakohtus kantud menetluse kulud jätnud hageja kanda. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Margo Klaar

Tiit Kollom

Malle Seppik

10(10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.