13. detsember 2010 kell 13.00, Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasja number
2-09-12914 OÜ hagi OÜ S vastu üürilepingu rikkumisest tuleneva võlgnevuse nõudes 444 529.41 krooni
Tsiviilasi Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg Kohtuistungil osalenud isikud
Hageja: OÜ (registrikood xxx, asukoht: xxx Hageja esindaja vandeadvokaat Kuldar-Jaan Torokoff; e-post: [email protected] Kostja OÜ S (endised ärinimed EEIOÜ ja OÜ C ; registrikood XXX, asukoht XXX), 15.11.2010 Hageja esindaja : vandeadvokaat Kuldar-Jaan Torokoff
RESOLUTSIOON
1.Hagi rahuldada osaliselt.
2.Välja mõista kostjalt, OÜ-lt S (XXX) hageja, OÜ (registrikood XXX) kasuks 444 529.41 (nelisada nelikümmend neli tuhat viissada kakskümmend üheksa, 41) krooni ja viivis summas 50 946, 67 (viiskümmend tuhat üheksasada nelikümmend kuus, 67) krooni. Menetluskulude jaotus Jätta hageja, OÜ menetluskulud 96% ulatuses kostja, OÜ S kanda ja kostja, OÜ S menetluskulud 4 % ulatuses hageja, OÜ kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses. Menetlusabi taotluse esitamine ei pikenda eelmärgitud menetlustoimingute tegemiseks ettenähtud tähtaegu.
1.OÜ esitas 25.03.2009 Harju Maakohtule hagi OÜ-u S vastu üüri ja kõrvalteenuste ning viivise nõudes.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 15.01.2007 mitteeluruumi üürilepingu nr 13 (üürileping). Kostja tasus 12.01.2007 ettemaksu summas 92 040 krooni ja alates ettemaksu tasumisest üürileping jõustus. Üürilepingu kehtivuseks oli kaks aastat, seega oleks üürileping lõppenud 12.01.2009.
3.Seoses majandusraskustega avaldas kostja 2008. aasta suvel soovi üürilepingu lõpetamiseks. Pooled jõudsid tingimuslikule kokkuleppele, mille kohaselt sõlmitakse üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise kokkuleppe pärast seda, kui üüripinnale on leitud uus üürnik. Hageja kinnitas kostjale korduvalt, et asendusüürniku leidmine on üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise tingimus ja pärast uue üürnikuga üürilepingu sõlmimist oleksid pooled eraldi kokku leppinud üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise tingimustes.
4.01.09.2008 vormistasid pooled läbipääsusüsteemi kaartide üleandmise-vastuvõtmise akti, millega hageja võttis vastu büroohoone seitse distantskaarti ja viis mehaanilist võtit välisuste ja hoovi väravale. Akti vormistamine ei ole käsitletav üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise pooltevahelise kokkuleppena, sest akt ei vasta üürilepingu tingimustele. Aktis ei ole ära näidatud ruumide seisukorda jne. Akti ei saa käsitleda üürilepingu lõpetamise vormivaba kokkuleppena VÕS § 13 lg 3 mõttes, üürilepingu lõpetamise eelduseks oli uue üürniku leidmine. Hageja ei nõustu kostja käsitlusega, et akti saab vaadelda kui kaudset tahteavaldust (TsÜS § 68 lg 3 mõttes). Kostja ei saanud mingilgi viisil eeldada, et üüritud ruumide valduse vastuvõtmine oli tegu, millest võis järeldada hageja soovi üürilepingu lõpetamiseks. Kostja on pahauskselt käitudes omistanud hageja tegevusele tegelikkusele mittevastava õigusliku tähenduse.
5.Akti vormistamise järgselt keeldus kostja üürilepingust tulenevate kohustuste täitmisest ja uue üürniku otsimisest. Kostja jättis tasumata üürisumma vahemikus august 2008 kuni jaanuar 2009 ja kõrvalteenuste eest vahemikus september 2008 kuni jaanuar 2009. 07.10.2008 esitas hageja kostjale teate tekkinud võlgnevuse kohta ning tegi ettepaneku tasuda üüri ja kõrvalteenuste eest võlgnetav summa seitsme päeva jooksul. Kostja võlgnevust ei tasunud, vaid viitas üürilepingu kokkuleppelisele lõpetamisele alates 01. 09. 2008.
6.Pooled ei ole sõlminud üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise kokkulepet ning kostjal ei saanud olla mingit heauskset ootust, et hageja nõustus üürilepingu ennetähtaegse lõpetamisega. Asjaolu, et kostja üüritud ruume vabatahtlikult alates 01.09.2008 ei kasutanud, ei oma tähendust kostjapoolsetele üürilepingust tulenevatele kohustustele. Vastasel juhul saaks üürnik alati üürilepingu ühepoolselt lõpetada üüripindade vabastamisega. Kostja on rikkunud üürilepingu punktidest 4.1. ja 4.7. - 4.9. tulenevat üürisumma ja kõrvalteenuste eest tasumise kohustust. Üürilepingu punkti 4.12. kohaselt on kostja üürisumma ja kõrvalteenuste eest tasumisega viivitamise korral kohustatud tasuma viivist 0,1% ulatuses võlgnetavalt summalt iga viivitatud päeva eest.
7.Hagiavalduses esitatud tasaarvestuse avaldusega arvas hageja võlgnetavast kogusummast (536 569.41 kroonist) maha kostja poolt tasutud tagatisraha 92 040 krooni. Hageja teostas tasaarvestuse 03.01.2009 arve nr 90008 osas, mis oli summas 92 040 krooni. Pärast eeltoodud tasaarvestuse teostamist on kostja põhivõlgnevus üüri ja kõrvalteenuste eest kokku 444 529,41 krooni, millele lisandub viivis (seisuga 25. märts 2009) summas 71 379,55 krooni.
Kostja vastuväited
8.Kostja esitatud hagi ei tunnista, vaidleb sellele vastu ja palub hagi jätta rahuldamata. Kostja ei nõustu hageja poolt faktiliste asjaolude kirjeldusega.
2-09-12914
9.Hagejal puudub nõudeõigus kostja vastu, sest pooltevahelised võlasuhted on lõppenud VÕS 186 p 4 alusel. Üürileping lõpetati kokkuleppega alates 01.09.2008, sellel päeval andis kostja hagejale üle üüripinna valduse ning kõik üüripinnale juurdepääsu võimaldavad võtmed ja läbipääsu kaardid. Seda tõendab muuhulgas kostja ja hageja vaheline läbipääsusüsteemi kaartide üleandmise-vastuvõtmise akt ja kostja esindaja 15.08.2008 saadetud e-kiri. Hageja ei saa poolte vahel sõlmitud kokkuleppest ilma kostja nõusolekuta taganeda. Poolte vahel sõlmitud üürilepingus puudus säte, mille kohaselt tuleks üürilepingu lõpetamine vormistada kirjalikult. Ka sellise sätte olemasolu korral oleks üürileping lõppenud, sest pooled on suuliselt üürilepingu lõppemises kokku leppinud ja hageja nõustus üüripinna valduse vastu võtma.
10.Kostja on tasunud nõuetekohaselt kõik üüriarved kuni üürilepingu lõpetamiseni. Üüriarved on tasutud järgnevalt: arve nr. 80161 summas 92 040 on kostja poolt tasaarveldatud hagejale makstud ettemaksusummaga 92 040 krooni ja üürivahe ning kommunaalkulud tasus kostja arvestusega kuni lepingu lõpetamiseni 01.09.2008, mida tõendavad kostja e-kiri tasaarvestuse teostamise kohta ning maksekorraldused kommunaalmaksete tegemise kohta. Alates 01.09.2009 puudub hageja edasistel arvetel õiguslik alus. Kuna ei ole olemas põhinõuet, siis ei saa olla ka kõrvalnõuet viivise näol. Olematuid nõudeid ei ole võimalik tasaarvestada kostja poolt hagejale tehtud ettemaksuga. Tasaarvestamise korral peavad olema olemas vastastikused nõuded (VÕS § 197 lg 1), kuid kostja poolt arve nr. 80161 tasaarvestamisega vastastikused nõuded lõppesid.
11.Hageja tegevus on vastuolus hea usu põhimõttega ning suunatud kostjale kahju tekitamisele, mis on seadusega keelatud. Hageja poolt hea usu põhimõtte rikkumist näitab juba üksnes asjaolu, et hageja ei loe kostja poolt tasutud ettemaksu tasaarvestatuks 06.08.2008.a. arvega nr. 80161, vaid hilisema arvega, mida hagejal õigus esitada ei olnud, rääkimata tasaarvestuse tegemisest. Sellisel viisil soovib hageja nõuda kostjalt suuremat viivist, mis nähtub hagi lisast 10, et arvega nr. 80161 (tähtaeg 15.08.2008.a.) seoses on viivist arvestatud 20 432,88 krooni. Seda vaatamata asjaolule, et kostja oli nimetatud arve eelnevalt tasaarvestanud. Kohtuotsuse põhjendus
12.15.11.2010 toimunud kohtuistungile kostja ei ilmunud, kutse kohtuistungi toimumise aja ja koha kohta oli kostjale kätte toimetatud avalikult TsMS § 317 kohaselt. Kohtuistungil taotles hageja tagaseljaotsuse tegemist ning juhul, kui kohus esitatud taotlust ei rahulda, siis asja sisulist lahendamist. TsMS § 410 sätestab, et kui kostja ei ilmu kohtuistungile, teeb kohus kohale ilmunud hageja taotlusel kas tagaseljaotsuse, lahendab asja sisuliselt või lükkab asja arutamise edasi. Kohus leiab, et antud tsiviilasi tuleb lahendada sisuliselt (kutses ei selgitatud kostjale istungilt puudumise tagajärgi, tl.76). Tsiviilasja lahendamisel juhindub kohus TsMS § 230 lg 1 sätestatust, mille kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud.
13.Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et 15.01.2007 on sõlmitud mitteeluruumi üürileping nr 13 kestusega 2 aastat so. kuni 12.01.2009 (tl. 8-16, p 3.1). Poolte poolt esiletoodud asjaoludest järeldab kohus, et suvel 2008 pidasid pooled läbirääkimisi üürilepingu lõpetamiseks poolte kokkuleppel. Vaidlust ei ole ka selles, et 01.09.2008 andis kostja akti alusel üle büroohoone läbipääsusüsteemi kaardid ja võtmed ning hageja jätkas kostjale üüri ja kõrvalteenuste arvete esitamist. Kostja esitatud arveid tasunud ei ole.
14.01.09.2008 poolte poolt allkirjastatud läbipääsusüsteemi kaartide üleandmise-vastuvõtmise akti kohaselt kostja annab üle ja hageja võtab vastu büroohoone distantskaarti ja viis Abloy mehaanilist võtit välisuste ja hoovi väravale (tl 21). Poole vaidlevad selle üle, kas kirjeldatud akti saab käsitleda üürilepingu lõpetamise kokkuleppena või mitte. Kohus ei nõustu kostja väitega, et viidatud akt tähendab kokkulepet üürilepingu lõpetamiseks. Kostja viide VÕS §-le 186 p 4 küll sätestab
2-09-12914 võimaluse lõpetada võlasuhe poolte kokkuleppel, kuid ei ole antud juhul kohaldatav, sest pooled ei ole sellist kokkulepet saavutanud. Lisatud meilivahetusest nähtuvalt on 15.08.2008 kostja kontaktisik hagejale teatanud, et rendileping tuleb lõpetada alates 01.09.2008 (tl.19). Kostja teatele on hageja vastanud, et kokkulepet alates 01.09.2008 lahkumiseks ei sõlmitud (tl.19). Kuigi kostja on viidanud 13.06.2008 kohtumisele ja seal sõlmitud kokkuleppele üürilepingu lõpetamise kohta, ei ole kostja seda väidet tõendanud ning poolte ühist tahet sellise kokkuleppe sõlmimiseks ei saa tõendada ühe poole tunnistaja ütlustega. Kostja poolt 15.08.2008 hagejale saadetud e-kirja saab hinnata kui kostjapoolset ettepanekut üürilepingu kokkuleppel lõpetamiseks, kuid sellele ettepanekule on hageja koheselt vastu vaielnud. Kohus nõustub hageja esitatud väitega, et käsitledes akti pooltevahelise kokkuleppena lepingu lõpetamiseks tekiks praktikas olukord, kus üürnik saab alati vabaneda lepingulistest kohustustest juurdepääsu võimaldavate võtmete üleandmise ja ruumide vabastamisega. Ülaltoodu alusel leiab ohus, et poolte vahel 01.09.2008 sõlmitud akt ei ole käsitletav poolte kokkuleppena üürilepingu lõpetamiseks.
15.Hageja on hagiavalduses esile toonud asjaolu, et üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks pidi kostja otsima vabanevale üüripinnale uue üürniku. Kohus märgib, et hageja lisatud meilivahetus poolte vahel hageja seda väidet ei kinnita (tl. 19-20), kostja ei ole seda kinnitanud. Seega ei ole tõendatud väide, et hageja oli nõus lõpetama üürilepingu ennetähtaegselt juhul, kui kostja leiab vabanevale üüripinnale uue üürniku.
16.Kohus leiab, et poolte vahel sõlmitud leping lõppes seoses tähtajaga möödumisega 12.01.2009 ja selle ajani oli kostja kohustatud üürilepingut täitma. Nähtuvalt hageja poolt lisatud arvetest (tl. 23-33) on võlgnevus summas üüri ja kõrvalteenuste eest pärast tasaarvestuse teostamist kokku 444 529.41 krooni. Kostja ei ole esitanud vastuväiteid nõudesumma suurusele. Kuna kostja ei ole üüri ja kõrvalkulude eest esitatud arveid tasunud, loeb kohus tuvastatuks, et kostja on rikkunud üürilepingust tulenevaid kohustusi. VÕS § 271 järgi kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Kohus nõustub hageja seisukohaga, et kostja on rikkunud üürilepingu punktidest 4.1. ja 4.7. - 4.9. tulenevaid kohustusi (tl.9). VÕS § 108 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Kohus selgitab VÕS § 296 lg 3 sätestatut, mille kohaselt peab üürnik üüri maksma ka aja eest, mil ta ei saanud asja kasutada temast oleneval põhjusel, eelkõige oma äraoleku tõttu, kuid ta võib üürist maha arvestada üürileandja poolt kokkuhoitu ja asja teistsuguse kasutamisega saadud kasu väärtuse. Kohus leiab, et üüriruumide vabastamisega ja juurdepääsu võimaldavate vahendite üleandmisega tekkis olukord, kus kostjast olenevatel põhjustel ei saanud ta asuvat büroohoonet kasutada, kuid selle ajaperioodi eest on ta kohustatud üüri ja kõrvalkulusid tasuma. Kohus asub seisukohale, et hagejal on õigus nõuda kostjalt üüri ja muid kulusid kuni üürilepingu lõppemiseni. Samuti on hagejal üürilepingu punkti 4.12. kohaselt õigus nõuda üürisumma ja kõrvalteenuste eest tasumisega viivitamise eest viivist 0,1% ulatuses võlgnetavalt summalt iga viivitatud päeva eest (tl.10). Viivise arvestamisele kuni 25.03.2009 ei ole kostja vastuväidet esitanud.
17.Pooled vaidlevad tasaarvestamisele kuuluva arve üle. Kohus selgitab, et VÕS § 198 kohaselt toimub tasaarvestus avalduse tegemisega teisele poolele. Hagiavalduse kohaselt teostas hageja tagatisraha arvelt tasaarvestuse summas 92 040 krooni ja luges tasutuks 03.01.2009 arve nr 9008. Kostja loeb tasaarvestuseks arve nr 80161 summas 92 040 krooni. Kohus leiab, et kohaldada tuleb VÕS § 201 lg 1 p 1 sätestatut, mille kohaselt tasaarvestatakse esimeses järjekorras esimesena sissenõutavaks muutunud kohustus. Seega tuleb tasaarvestus teostada arvega nr 80161, mis on esitatud 06.08.2008 ja mille maksmise tähtajaks oli 15.08.2008 (tl.23). Seoses tasaarvestamisele kuuluva arve muutumisega, kuulub vähendamisele hageja poolt nõutud viivise summa.
18.Hageja on esitanud viivise nõude summas 71 379.55 krooni. Kohus tuvastas, et hagejal on õigus viivist nõuda üürilepingu punkti 4.12. kohaselt 0,1% ulatuses võlguolevalt summalt iga viivitatud päeva eest Kuna kohus luges hageja poolt tasaarvestatuks arve nr 80161 (tl. 23), on hagejal õigus
2-09-12914 nõuda viivist alates 15.09.2008 so. päevast, millal muutus sissenõutavaks arve nr 80196 (tl. 24). Hageja poolt esitatud viivise arvestuse kohaselt on 15.08.2008 kuni 25.03.2009 arvestatud viivist 222 päeva eest summas 20 432.88 krooni (tl. 42). Kohus vähendab esitatud viivise summat 20 432.88 krooni võrra ja mõistab viivisena välja 50 946.67 krooni (71 379.55 – 20 432.88 = 50 946.67).
19.Vastuseks kostja väitele, et hageja tegevus on vastuolus hea usu põhimõttega, märgib kohus järgmist. VÕS § 6 lg 1 sätestab, et võlausaldaja ja võlgnik peavad teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Olukorda, kus hageja nõuab kohtu kaudu lepingut rikkunud poolelt lepingu täitmist, ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja poolt esitatud viivise nõuet on kohus vähendanud. Seega ei ole kostja väited, et hageja oma tegevusega soovib kostjale tekitada kahju, tõendatud ja hageja tegevus ei ole vastuolus hea usu põhimõttega.
20.Kohus leiab, et esitatud hagi kuulub rahuldamisele osaliselt. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja võlgnevuse üüri ja kõrvalteenuste eest 444 529.41 krooni ning viivise summas 50 946.67 krooni, kokku 495 476.08 krooni. Menetluskulud
21.TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Hageja kogunõude (põhinõue + viivis) summast, kokku 515 908.96 kroonist mõistis kohus välja 495 476.08 krooni. Kohus leiab, et menetluskulud tuleb jagada võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Hageja menetluskulud tuleb 96% ulatuses jätta kostja kanda ja kostja menetluskulud 4% ulatuses hageja kanda. TsMS § 174 lg 1 sätestatu kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist 30 päeva jooksul alates kulude kohta tehtud lahendi jõustumisest. Avaldusele tuleb lisada menetluskulude nimekiri, milles on detailselt ära näidatud kulude koosseis ning kinnitus, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
Heiki Kolk Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.