Eesistuja Imbi Sidok, liikmed Ande Tänav, Tiit Kollom
Otsuse tegemise aeg ja koht
10.12.2010, Tallinn
Tsiviilasja number
2-09-11710
Tsiviilasi
Pärnu Commerce OÜ hagi Eesti Evangeeliumi Kristlaste ja Baptistide Koguduste Liidu Pärnu Sool ja Valgus vastu 121 714.90 krooni ja viiviste saamiseks
Tsiviilasja hind
121 714.90 krooni
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 15.06.2010 otsus
Kohtuistungi toimumise aeg
24.11.2010
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Pärnu Commerce OÜ apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Apellant Pärnu Commerce OÜ (registrikood 11306469, asukoht Kristjani tee 2 Miiduranna külas Viimsi vallas Harjumaal), juhatuse liige Hadley Barret, lepinguline esindaja Katrin Verma Vastustaja Eesti Evangeeliumi Kristlaste ja Baptistide Koguduste Liidu Pärnu Sool ja Valgus Kogudus (registrikood 80212779, asukoht Karja t 1-1 Pärnu linnas), juhatuse liige Taavi Tamberg, lepinguline esindaja advokaat Kairi Tuulmägi
Apellatsioonimenetluse kulud jäävad apellandi kanda.
4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
Selgitused Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Riigikohtus võidakse kaebus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud kohtuotsuse jõustumisest. Hagi asjaolud
1.19.03.2009 esitas Pärnu Commerce OÜ (edaspidi hageja, apellant) hagi Harju Maakohtusse Eesti Evangeeliumi Kristlaste ja Baptistide Koguduste Liidu Pärnu Sool ja Valgus Koguduse (edaspidi kostja, vastustaja) vastu üürivõla 57 159.20 krooni ja kõrvalkulude võlgnevuse summas 64 555.70 krooni ning viiviste eelnimetatud kohustuste täitmisega viivitamise eest kogusummas 121 713.90 krooni saamiseks.
2.Hagiavalduse põhjenduste kohaselt sõlmisid pooled 11.07.2007 äriruumide üürilepingu, millest tulenevalt kohustus hageja andma kostjale kasutamiseks Pärnu linnas Tallinna mnt 8-310 asuvad äriruumid alates 01.08.2007 tähtajaga üks aasta. Kostja kohustus tasuma ruumide kasutamise eest hagejale üüri, samuti sellega kaasnevaid kõrvalkulusid. Hageja esitas üürieseme kasutamise ja sellega kaasnenud kõrvalkulude eest kostjale ajavahemikul 31.08.2007 kuni 01.06.2008 kokku 18 arvet kogusummas 137 576.58 krooni. Kostja on tasunud arveid osaliselt ning on jätnud osad arved üldse tasumata. Kokku on kostja tasunud esitatud arvetest 15 861.68 krooni ning jätnud tasumata 121 714.90 krooni.
3.Kostja on oma üürilepingust tulenevaid kohustusi rikkunud ning hagejal on võlaõigusseaduse (VÕS) § 108 lg 1 alusel õigus nõuda kohustuste täitmist. Vastavalt VÕS §-le 271 kohustub üürilepinguga üürileandja andma üürnikule kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest üüri. Üürilepingu eritingimuste p-s 4.3 on pooled kokku leppinud, et lisaks üürile kohustub üürnik tasuma üürileandjale ruumide kasutamisega kaasnevate kõrvalkulude eest.
4.VÕS § 113 järgi võib võlausaldaja nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlgnikult viivitusintressi (viivist), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Pooled on üürilepingu eritingimuste p-s 4.4 kokku leppinud viivises määraga 0,5% päevas tähtaegselt tasumata summalt iga tasumisega viivitatud päeva eest kuni kohustuse kohase täitmiseni. 13.03.2009 seisuga moodustas kostja viivisvõlgnevus 236 555.45 krooni. Lähtuvalt hea usu ning mõistlikkuse põhimõttest nõudis hageja kostjalt viivitusintressi põhinõudest väiksemas ulatuses, suuruses 121 713.90 krooni.
Kostja vastuväited
5.Kostja hagi ei tunnistanud. Vastuväidete kohaselt oli üüritavate ruumide õhutemperatuur ebamõistlikult madal, mis oluliselt piiras ruumide sihtotstarbelist kasutamist ning muutis selle kohati lausa võimatuks. Sellest johtuvalt oli kostja õigustatud VÕS § 296 lg 1 alusel üüri ja kõrvalkulude tasumisest keelduma või tasumisele kuuluvat summat alandama. Kostja kasutas viimatinimetatud võimalust ning alandas ühepoolselt kõrvalkulude summat ajaperioodil 01.08.2007 kuni 28.11.2007.
6.Kostja teostas 9.-15.11.2007 üüritavates ruumides temperatuuri mõõtmisi, mille kohaselt jäid ruumide temperatuurid vahemikku 12–16oC, mis on aga alla lubatud normide. Kostja poolt teostatud mõõtmistulemused fikseeriti ka maja haldusjuhi A. P.iga. Tulenevalt sellest, et A. P. viibis regulaarselt vaidlusaluses hoones, pidi ta kahtlemata olema kursis maja siseruumide temperatuuriga. Kuivõrd A. P. oli hageja töötaja, võis kostja mõistlikult eeldada, et vastav informatsioon edastatakse ka hagejale ning viimane oli sellega teadlik lepingu eseme puudustest. Lisaks on hageja kostja juhatuse liikmele saadetud e-kirjades ilmselgelt möönnud, et üüritavates ruumides oli liiga madal temperatuur, mistõttu oli ruumide kasutamine takistatud.
7.Hageja ei võtnud hoolimata kostja poolt antud täiendavast tähtajast midagi ette ruumide temperatuuri viimiseks normaalsele tasemele. Seetõttu otsustas kostja üürilepingu VÕS § 279 lg-le 1 ja §-le 313 tuginedes ruumide sihtotstarbelise kasutamise võimatuse tõttu üles öelda alates 28.11.2007. Vastavalt üürilepingu üldtingimuste p-le 3.1 ning tulenevalt VÕS § 276 lg-st 1 oli parenduste tegemine üüritavates ruumides ning selle kaudu temperatuuri tõstmine hageja kohustus. Hageja pakkus küll kostjale asenduseks teisi ruume, kuid need olid veelgi halvemas seisukorras, kui seni kostja kasutuses olnud ruumid. Seetõttu ei pidanud kostja võimalikuks hageja vastavat pakkumist vastu võtta.
8.Kuivõrd kostja ütles üürilepingu üles, puudus tal ka seadusest tulenev võimalus ning kohustus üüritud ruume alates 28.11.2007 kasutada. Seetõttu ei ole hageja õigustatud alates eeltoodud kuupäevast nõudma kostjalt üüri, kõrvalkulude ja viiviste tasumist.
9.Kostja kasutas kõnealuseid ruume varem Troperoodes OÜ-ga sõlmitud üürilepingu alusel, tasudes üürileandjale igakuiselt 8500 krooni, mis sisaldas nii üüri kui ka kõrvalkulusid. Hagejaga sõlmitud üürilepingu alusel olid aga kostja igakuised arved kokku keskmiselt 15 000 krooni (sealhulgas üür 7144.90 krooni, millele lisandusid kõrvalkulud). Seega kui 2006/2007 maksis kostja üüri ja kõrvalkulude eest kokku 43.35 kr/m2, siis hagejaga sõlmitud lepingu alusel hakati väljastama kõrvalkulude arveid alates 38 kr/m2, millele lisandus üür 35 kr/m2. Eeltoodust lähtuvalt oli kogu hinnatõus kostja jaoks ligikaudu 75%. Üürilepingu sõlmimisele eelnenud läbirääkimistel väitis hageja esindaja, et kokku on hinnatõus umbes 25% ning avaldas kostjale, et kõrvalkulud kuus jäävad keskmiselt 3000 krooni piiresse. Kostja ei oleks kindlasti nõustunud hagejaga üürilepingut sõlmima, kui oleks teadnud, et nõutavad kõrvalkulud on tegelikult lubatust ligi kolm korda suuremad. Hageja lõi lepingueelsetel läbirääkimistel kostjale väära ettekujutuse lepingutingimustest, mistõttu on hageja käitunud hea usu põhimõtte vastaselt.
10.Hageja on rikkunud ka VÕS § 292 lg-st 2 tulenevat kohustust, mille kohaselt peab üürileandja üürniku nõudmisel võimaldama tal tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega. Selliste kõrvalkulude eest, mille suurust ja tekke aluseid üürileandja tõendanud ei ole, tasu nõuda ei saa. Igal juhul puudub kostjal kohustus maksta hagejale viivitusintressi kõrvalkulude tasumisega viivitamiselt aja eest perioodil, kui hageja oli ise viivituses kulusid tõendavate dokumentide esitamisega kostjale.
11.Hageja poolt esitatud kõrvalkulude arved ei vasta kostja üüripinna suurusele ning tasutud kõrvalkulude summa vastab faktiliselt osutatud teenuste mahule. Hageja esitatud kõrvalkulusid tõendavatest dokumentidest nähtub, et arved olid vähemalt 50% ulatuses põhjendamatud. Kuivõrd kostja on juba tasunud hagejale 50% esitatud kõrvalkulude arvetest (ehk põhjendatud ning tegelikele kulutustele vastavas osas), siis on esitatud kõrvalkulude tasumise nõue alusetu. Esimese astme kohtu otsus
12.15.06.2010 otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi osaliselt, mõistis kostjalt hageja kasuks välja tasumata viivitusintressi 4036.87 krooni ja jättis menetluskulud 98% ulatuses hageja ja 2% ulatuses kostja kanda.
13.Otsuse põhjenduste kohaselt puudub vaidlus selles, et poolte vahel on sõlmitud üürileping, millega hageja kohustus andma kostjale kasutamiseks Pärnus aadressil Tallinna mnt 8-310 asuvad äriruumid alates 01.08.2007 tähtajaga üks aasta. 28.11.2007 tegi kostja avalduse üürilepingu erakorralise ülesütlemise kohta ruumide sihtotstarbelise kasutamise võimatuse tõttu ning hageja sai selle avalduse kätte. Samuti ei vaidle pooled asjaolu üle, et kostja on üürilepingu esemeks olnud ruumid 30.11.2007 vabastanud (andnud valduse üle hagejale). Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja on õigustatud nõudma kostjalt osaliselt tasumata üüri- ja kõrvalkulude tasumist perioodi 01.08.-28.11.2007 eest. Teiseks vaidlevad pooled ülesütlemise materiaalsete eelduste olemasolu üle.
14.VÕS § 279 lg 1 kohaselt kui üürileandja §-s 278 nimetatud puudusest või takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi, võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral. Selle paragrahvi kohaldamise eelduseks on asjaolu, et üürileandja teadis või pidi teadma puudusest või takistusest ning ta ei ole seda mõistliku aja jooksul kõrvaldanud. Samuti on vajalik tuvastada, kas puudus või takistus välistas asja sihtotstarbelise kasutamise või piiras kasutamist olulisel määral.
15.Kostjal oli üüritud ruumide lepingujärgne kasutamine oluliselt takistatud ruumide madala õhutemperatuuri tõttu. Kuivõrd kostja oli ka vaidlusaluse üürilepingu sõlmimisele eelnenud perioodil samu ruume kasutanud, pidi hagejal asja omanikuna olema teada see, milleks kostja üüritavaid ruume vajab (koguduse ürituste korraldamiseks). Hageja ei ole menetluses vastupidist väitnud. Seda arvestades võis kostja mõistlikult eeldada üürilepingu esemeks olnud ruumide elementaarset soojapidavust ja kütmise võimalust. Endastmõistetavaks tuleb pidada, et koosviibimiste korraldamiseks kasutatavaid ruume peab olema võimalik vajadusel kütta ja kütmisel on ruumide soojapidavuse korral tagatud nendes viibimiseks vajalik normaalne temperatuur (ka talvetingimustes). Teistsugune kokkulepe tulnuks üürilepingus selgelt sätestada.
16.Kostja esitatud temperatuuri graafikust nähtuvalt oli ajavahemikus 09.-15.11.2007 kostja poolt üüritavates ruumides õhutemperatuur vahemikus 12-16oC. Fikseeritud temperatuuride tasemest oli teadlik ka hageja töötaja haldusjuht A. P.. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 133 lg 1 alusel tuleb A. P.i teadmised omistada hagejale. Viidatud graafikust nähtuvaid asjaolusid kinnitavad kaudselt ka K.J.A. ütlused, mille kohaselt võis ruumide temperatuur külmemate ilmade korral olla 15oC ringis ning ruumide seintel oli näha kondensaatvett ja hallitust. Hageja on seadnud eelkäsitletud tõendite usaldusväärsuse kahtluse alla, samas ei ole vaidlusaluse asjaolu kohta ise tõendeid esitanud ega välja toonud muid asjaolusid, mis annaks
põhjendatud aluse kahelda kõnealuste tõendite usaldusväärsuses. Pigem viitavad hageja juhatuse liikme menetlusväliselt tehtud avaldused sellele, et ruumide õhutemperatuur tõepoolest oli madal ja üürileandja oli sellest teadlik. Nii on H.Barett 19.11.2007 kostja seadusjärgsele esindajale saadetud e-kirjas märkinud, et hageja on asunud otsima lahendusi kostja kasutuses olevate ruumide temperatuuriprobleemi lahendamiseks. Lisaks on hageja teinud 28.11.2007 kostjale hinnapakkumise üüritavate ruumide temperatuuri tõstmiseks vajalike parendustööde tegemiseks.
17.Kohtu hinnangul ei saa pidada mõistlikuks olukorda, kus koosolekute ja kohtumiste pidamiseks üüritavate ruumide temperatuur jääb alla 18oC. Üürileandja VÕS §-s 217 nimetatud kohustuse täitmine ei vasta sellisel juhul keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 lg 1 mõttes. Kaudselt toetab kohtu seisukohta ka kostja poolt viidatud sotsiaalministri 28.12.1995 määrus nr 66 "Tervisekaitsenormide ja -eeskirjade TKNE-5/1995 kinnitamine", millest järelduvalt peaks tööruumides, kus tehakse istudes füüsilist pingutust mittenõudvaid töid, minimaalseks lubatud õhutemperatuuriks külmal aastaajal olema 18oC. Otseselt ei ole see õigusakt käesoleva vaidluse lahendamisel siiski kohaldatav. Samas on asjakohatu hageja väide, et mitteeluruum ei pea vastama eluruumidele esitatavatele nõuetele ning sellega seoses tehtud viide Riigikohtu lahendile tsiviilasjas nr 3-2-1-135-07. Üüritava asja nõuetekohasuse tuvastamisel on määrav lepingu sõlmimisel silmas peetud ruumide kasutusotstarve. Seda seisukohta toetab nii VÕS § 276 lg-s 1 sätestatu kui hageja poolt viidatud Riigikohtu lahend.
18.Hageja sai või pidi saama ruumide madalast õhutemperatuurist (ja seega ka asja lepingujärgse kasutamise takistusest) teada hiljemalt 29.10.2007, mil kostja juhatuse liige T.Tamberg saatis hageja esindajale e-kirja, milles muu hulgas märgib, et ruumide temperatuur kõigub sügisest 14-17 kraadi vahel. Sellest hetkest kuni üürilepingu ülesütlemisavalduse tegemiseni hageja kõnealust puudust kõrvaldada ei suutnud. Perioodi 29.10.-28.11.2007 võib pidada asjaolusid arvestades mõistlikuks ajavahemikuks VÕS § 279 lg 1 tähenduses. Vaidlustamata asjaolude kohaselt tegi hageja kostjale viidatud ajavahemiku kestel pakkumise teiste ruumide (asendusruumide) üürimiseks samas hoones, mis põhimõtteliselt võiks VÕS § 279 lg 2 järgi välistada kostja puuduste kõrvaldamise nõudeõiguse. Asenduseks pakutud ruumid olid kostja väitel aga veel halvemas seisukorras, hageja vastupidist ei tõendanud. Lisaks ei olnud üks hageja poolt pakutud ruumidest hoone keldrikorrusel kostja hinnangul samaväärne üürilepingu esemeks olevaga. Samas on VÕS § 279 lg 2 kohaldamine üldse võimalik eeldusel, et üürilepingu esemeks olev asi on asendatav (TsÜS § 51). Eeltoodud põhjustel ei välista asendusruumide pakkumine praegusel juhul kostja ülesütlemisõigust.
19.Lisaks on hageja teinud kostjale ettepaneku üüritavate ruumide parendustöödeks, mis hõlmanuks lisaküttekehade paigaldamist ja akende soojustamist. Samas on hageja leidnud, et parendustöödega seonduvad kulutused tulnuks kanda kostjal ning esitanud selle kohta kostjale arve. Kulutuste hüvitamise tingimuse seadmise tõttu ei saa taolisele heastamisettepanekule omistada õiguslikku tähtsust. Hageja on nõude esitamisel viidanud üürilepingu üldtingimuste p-dele 8.2 ja 8.3. P 8.2 kohaselt hoiab üürnik oma kulul korras ruumides asuvaid tehnosüsteeme (seal hulgas kütteseadmeid), mis teenindavad ainult üürnikku ning teostab kõik nende kasutamiseks, seisukorra säilitamiseks ja taastamiseks vajalikud tööd. Vastavalt üldtingimuste p-le 8.3 korraldab üürnik p-s 8.2 nimetatud tehnosüsteemide inspekteerimise kooskõlas õigusaktides sätestatud korraga. Kohus hageja käsitlusega ei nõustu. Üürilepingu üldtingimuste p-dest 3.1, 3.2 ja 3.4 tulenevalt oli üürileandja kohustus tagada üürnikule võimalus lepingu kehtivuse ajal ruume segamatult ja otstarbekohaselt kasutada, sealhulgas hooldada hoone põhikonstruktsioone ja üldkasutatavaid
tehnosüsteeme. Vastupidiste selgesõnaliste kokkulepete puudumisel tuleb eeldada, et üürileandja on kohustatud asja üürnikule üle andma lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal (VÕS § 276 lg 1). Seega peaks üürileandja eeldatavalt kandma ka asja kasutamise takistuse kõrvaldamisega seonduvad kulud. Liiatigi on hageja menetluses avaldanud, et käsitletavaid üldtingimusi kasutati kõigi üürnike suhtes. Järelikult on üürilepingu üldtingimuste näol tegemist hageja poolt kasutavate tüüptingimustega VÕS § 35 lg 1 mõttes. Vastavalt VÕS § 39 lg-le 1 tuleb tüüptingimust tõlgendada nii, nagu teise lepingupoolega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Kahtluse korral tõlgendatakse tüüptingimust selle kasutaja kahjuks. Võib ka märkida, et VÕS § 279 lg 1 kohast üürniku ülesütlemisõigust puudutavalt tuleks üldtingimuste p 8.2 ja p 8.3 hageja poolt antud tõlgenduse valguses lugeda VÕS § 279 lg 4 alusel tühisteks.
20.Kuivõrd hageja oli teadlik üüriobjektil esinenud puudustest, milliste tõttu oli üüriobjekti sihtotstarbeline kasutamine piiratud, kuid jättis puudused enam kui nelja nädala jooksul kõrvaldamata, oli lepingu ülesütlemine kostja poolt VÕS § 279 lg 1 järgi õigustatud. VÕS § 196 lg-st 1 tulenevalt võib kumbki lepingupool kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). VÕS § 313 lg 1 esimese lause kohaselt võib kumbki lepingupoolt mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Üürilepingu ülesütlemine VÕS § 279 lg 1 alusel on kvalifitseeritav erakorralise ülesütlemisena vastavalt VÕS § 314 lg-le 1. Seetõttu mõlemapoolsete huvide täiendav kaalumine kohtu hinnangul käesoleval juhul vajalik ei ole. Üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel VÕS § 313 lg-s 2 viidatud juhtudel ei pea kohus erinevalt VÕS § 313 lg-s 1 sätestatud reeglist kõiki asjaolusid arvestades kaaluma mõlemapoolseid huvisid. Huvitatud isikule jääb võimalus tõendada, et kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes oleks ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-4-05).
21.Kostja tehtud ülesütlemisavaldus vastas VÕS § 325 lg-tes 1 ja 2 sätestatud vorminõuetele ning hageja on avalduse kätte saanud (TsÜS § 69 lg 1) hiljemalt 30.11.2007, mil on vormistatud akt ruumide üleandmise kohta hagejale. Kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingu üles öelda, vabastab ülesütlemine VÕS § 195 lg-s 2 sätestatu kohaselt mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Lepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima. Eeltoodust johtuvalt vabastas ülesütlemisavalduse tegemine pooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest, muuhulgas ei pidanud kostja hagejale tasuma enam üüri ega kõrvalkulusid ruumide kasutamise eest. Kuivõrd kostja üüriobjekti 30.11.2007 ka vabastas, puudus hagejal õiguslik alus arvete esitamiseks perioodi kohta alates 01.12.2007. Kostja ei ole kohustatud neid arveid tasuma.
22.Kostja jättis tasumata 2007 novembrikuu üüri 7144.90 krooni, mille kohta on hageja esitanud 01.11.2007 arve nr 2007345. Üürilepingu eritingimuste p 4.2 järgi tuli üüri maksta igakuiselt järgneva kuu eest ette hiljemalt jooksva kuu 8. kuupäevaks. Samas on kostja vaidlustamata asjaolude kohaselt tasunud 13.08.2007 tagatise (deposiidi) ühe kuu üüri summa ulatuses (7144.90 krooni) vastavalt üürilepingu eritingimuste p-le 5. Vastavalt üürilepingu üldtingimuste p-le 7.4 tagas makstud tagatis kõigi üürniku üürilepingust tulenevate kohustuste täitmist. Tulenevalt üldtingimuste p-st 7.5 kuulus tagatisena deponeeritud raha (võimalikke mahaarvamisi arvestades) üürileandjale tagastamisele kolme kuu möödumisel lepingu lõpetamisest.
23.04.12.2007 kirjas hageja juhatuse liikmele on kostja avaldanud soovi jätta nimetatud tagatis novembrikuu üüri katteks. Kirja tuleb käsitleda nõuete tasaarvestamise avaldusena VÕS § 198 mõttes. Sisuliselt sama tahet on kostja väljendanud 11.03.2008 vastuses hageja esindaja poolt saadetud maksemeeldetuletusele ning asja menetluse käigus kohtule esitatud vastuväidetes. VÕS § 197 lg-st 1 tuleneb, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Sama paragrahvi teise lõike esimese lause kohaselt lõpevad tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti.
24.Arvestades üürilepingu lõppemist alates 01.12.2007, tulnuks kõnealune tagatisraha hagejal kostjale tagastada hiljemalt 29.02.2008, sest kohtule teadaolevalt puudusid hagejal kostjale muud etteheited üürilepingust tulenevate kohustuste täitmise osas (peale üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustuse rikkumise). Arvates 29.02.2008 tekkis kostjal seega ka õigus tasaarvestada hageja üüri maksmise nõue enda nõudega tagatisraha tagastamiseks. Vastavalt on võlasuhe sellest hetkest tasaarvestusega lõppenud (VÕS § 186 p 2 ja § 197 lg 2).
25.Eeltoodust järeldub, et kostja oli novembrikuu üüri tasumisega viivituses alates 09. 11.2007 kuni 29.02.2008 (113 päeva). VÕS § 101 lg 1 p 6 kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 113 lg 1 esimeses lauses sisalduva täpsustuse kohaselt võib viivist nõuda arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Üürilepingu eritingimuste p-s 4.4 olid pooled leppinud kokku viivisemääras 0,5% tasumata summast päevas iga viivitatud päeva eest. Võlgnetava üüri suurusest 7144.90 krooni lähtudes moodustab viivis 113 päeva eest kokku 4036.87 krooni. Nimetatud viivise summa tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Üürilepingu sõlmimisel üürileandjale tagatisraha maksmine ei tähenda iseenesest, et üürnikul oleks õigus tagatisraha võrra vähem üüri maksta.
26.VÕS § 292 lg-st 1 tulenevalt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) juhul, kui pooled on selles kokku leppinud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Poolte vahel sõlmitud üürilepingu eritingimuste p 4.3 järgi oli üürnikul kohustus tasuda igakuiselt kõrvalkulude eest. Kõrvalkulude eest tasumine pidi sama lepingupunkti järgi toimuma jooksva kuu 8. kuupäevaks eelneva kuu eest. Hageja poolt väljastatud arvetest nähtuvalt on kõrvalkuludena vaadeldud kulusid elektrile, hoone kindlustusele, veevarustusele ja kanalisatsioonile, samuti küttele, prügiveole, haldus- ja hooldusteenustele ning majanduskuludele.
27.Hageja kõnealust nõuet ei saa rahuldada juba seetõttu, et osundatud arved ei ole esitatud nö kulupõhiselt. Vähemalt ei ole hageja seda tõendanud ning kostja arvestused näitavad pigem, et hageja nõuded kõrvalkulude tasumiseks ei ole kooskõlas üürilepingu tingimustega. Vastavalt üürilepingu üldtingimuste p-le 5.3 kuulusid kulud jagamisele vastavalt mõõdiku näidule või mõõdiku puudumisel ruutmeetrite alusel. Vaidlustamata asjaolude kohaselt tarbiti enamus osutatud teenustest hoones vastavalt ruutmeetritele, kuna mõõdikud puudusid või oli tegemist sellise teenusega, mida ei ole võimalik mõõta. Kostja arvestuste järgi pidanuks ta üüritavate ruumide pindalast (173 m2) lähtuvalt igakuiselt maksma 15,9% kogu maja kõrvalkulude summast. Tegelikult on kostja sõltuvalt kuust maksnud kogu maja kõrvalkulude summast keskmiselt 23,1– 30,9%. Lisaks ei erine kostjale esitatud arvete protsentuaalne osakaal maja üldpinda arvestades mitte ainult kuude lõikes, vaid ka ühe kuu ulatuses erinevate teenuste vahel.
Eeltoodu põhjal võib nõustuda kostja seisukohaga, et talle esitatud kõrvalkulude arved olid vähemalt 50% ulatuses põhjendamatud. Hoone kindlustuskulud ei ole üldse vaadeldavad kõrvalkuludena VÕS § 292 lg 1 tähenduses, vaid pigem koormistena VÕS § 293 mõttes, kuid taoliste kulutuste tasumist üürniku poolt vaidlusalune üürileping ette ei näe. Üldtingimuste ülalosundatud p 5.3 annab üürileandjale iseenesest õiguse konkreetsete kululiikide osas suurema või väiksema proportsiooni määramiseks. Taoline lepingutingimus tüüptingimusena on aga kohtu hinnangul üürnikku ebamõistlikult kahjustav ja sellisena VÕS § 42 lg-st 1 tulenevalt tühine. Lähtudes eeltoodust, ei ole tõendatud, et kostja peaks tasuma kõrvalkulusid suuremas ulatuses, kui ta seda juba teinud on.
28.Hageja hinnangul oli kostja üürilepingu sõlmimisel teadlik üüritavate ruumide seisukorrast, kuid lepingu sõlmimisel mingeid pretensioone selles osas ei esitanud. Liiatigi oli kostja kasutanud varasemalt samu ruume Troperoodes OÜ-ga sõlmitud üürilepingu alusel. Eelnenu ei võimalda siiski väita, et kostja poolt välja toodud puudus oli olemas ja üürnikule teada juba enne lepingu sõlmimist. Ruumide madal õhutemperatuur ei olnud asja materjalidest järelduvalt seotud üksnes hoone soojapidavusega, vaid ka ruumide piisava kütmisega. Ruumide täiendava kütmisega oli võimalik 2006/2007 talvel saavutada üürnikku rahuldav õhutemperatuur ning Troperoodes OÜ erinevalt hagejast seda ka võimaldas. Nimetatu nähtub tunnistajate K-J. A. ja M. R. ütlustest.
29.Kostja on menetluses läbivalt väitnud, et ei oleks kindlasti nõustunud hagejaga üürilepingut sõlmima, kui oleks teadnud, et nõutavad kõrvalkulud on hageja lubatust tegelikult ligi kolm korda suuremad. Kostja hinnangul lõi hageja lepingueelsetel läbirääkimistel kostjale väära ettekujutuse lepingutingimustest, mistõttu on hageja käitunud hea usu põhimõtte vastaselt. Nendel kostja poolt välja toodud asjaoludel ei ole käesoleva vaidluse seisukohast õiguslikku tähtsust. Lepingueelsete läbirääkimiste käigus teisele poolele ebaõigete asjaolude avaldamine või (äratuntavalt) huvitavatest asjaoludest teavitamata jätmine võiks põhimõtteliselt olla aluseks lepingu tühistamisele eksimuse või pettuse (TsÜS §§ 92 ja 94) tõttu. Kostja praegusel juhul üürilepingut tühistanud ei ole ning kohtumenetluses sellele ei tugine. Seetõttu tuleks pooltel sõlmitud üürilepingut olemasolevatel tingimustel täita (VÕS § 8 lg 2). Lisaks on hageja läbirääkimistel tehtud väidetavad avaldused kõrvalkulude suuruse kohta kostja poolt tõendamata. Kostja väited hageja pahauskse käitumise kohta ei oma muude tuvastatud asjaolude kontekstis hagi lahendamise seisukohast tähtsust. Apellatsioonkaebus
30.Pärnu Commerce OÜ palub tühistada maakohtu otsuse hagi rahuldamata jäänud osas, uue otsusega rahuldada hagi kogu ulatuses ja menetluskulud jätta vastustaja kanda. Kohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõiguse norme, mille tõttu on hagi vastustaja vastu jäetud osaliselt rahuldamata.
31.Kohtuotsuse põhjendavas osas on kohus vaidlusaluste küsimustena välja toonud kaks asjaolu, esiteks ülesütlemise materiaalsed eeldused ja ülesütlemise kehtivuse ning teiseks apellandi õiguse nõuda üüri ning kõrvalkulusid. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise puhul on oluline täita nii materiaalsed kui ka formaalsed eeldused. Üürilepingu materiaalse lõpetamise eeldusena on vastustaja välja toonud lepingueseme temperatuuriprobleemi, mille tõendamiseks on esitanud temperatuurigraafiku. Apellant on seisukohal, et vastustaja koostatud temperatuurigraafik ei saa omada tõenduslikku väärtust. Vastustaja ei ole tõendil kirjeldanud, kuidas mõõtmistulemused on saadud, millist seadet selleks on kasutatud, millal ja kuidas on mõõtmised sooritatud. Kuivõrd ei saa tuvastada mõõtmisseadet,
siis ei saa ka kindel olla mõõtmistulemuste õigsuses, sest iga seade on erineva täpsusastme ja võimaliku veaprotsendiga. Et dokument omaks tõenduslikku väärtust, peavad olema täidetud teatud kriteeriumid, olulisimaks neist on usaldatavus. Tõendi väärtust omab dokument, millele tuginedes võib teha kahtlusteta õiguslikke tagajärgi toovaid otsuseid. Näitena võib võrdluseks tuua mootorsõiduki kiiruse mõõtmise, mille käigus koostatakse akt, millel on nimetatud mõõtmisseade, selle taatlemise aeg, seadmega mõõtmisel tekkiv erinevus reaalse kiirusega ehk veaprotsent, mõõtmise metoodika ja muud olulised faktid. Vastustaja temperatuurigraafikul on kirjas vaid kuupäevad ja võimalikud temperatuurid. Lisaks sellele on kohus järeldanud, et temperatuurigraafikul olev apellandi töötaja allkiri viitab asjaolule, et apellant on nõus mõõtmistulemustega. Kindlasti ei saa nõustuda sellise käsitlusega. Apellandi töötaja on eakas naine, kellelt vastustaja võttis allkirja ilma, et oleks selgitanud mõõtmise teostust ja tulemuste saamist. Töötaja ei viibinud mõõtmiste juures ega saanud tuvastada temperatuure, seetõttu andis allkirja märkega, et ta on teadlik vastavast graafikust, mitte et ta oleks selle koos vastustajaga koostanud. Täiendavalt kinnitab apellandi kahtluseid mõõtmistulemuste tegelikkusele vastavuse osas tunnistaja K-J. A. kohtule antud ütlus, et ta ei mäleta, kas temperatuuri fikseeriti kraadiklaasiga, kas see oli olemas ja kas see töötas.
32.Lepingu erakorralise ülesütlemise puhul kannab kõikide lepingu ülesütlemise eelduste täitmise tõendamise riski ülesütlemist sooviv pool. Ilma eeldusi täitmata esitatud lepingu ülesütlemise avaldus ei saa muuta pooltevahelist õigussuhet, sellisel avaldusel ei ole õiguslikke tagajärgi. Vastustaja ei ole asjaolusid tõendanud ja lepingueseme sisetemperatuur ei ole mõjuv põhjus lepingu lõpetamiseks.
33.Tulenevalt TsMS § 633 lg 4 soovib apellant esitada ringkonnakohtule tõendi üürilepingu eseme temperatuuride kohta, mille on andnud K. G.. Apellant tellis teenust Oxford Management OÜ-lt, kus projektijuhina töötas K. G.. Tema tööülesanneteks oli apellandile kuuluva kinnisvara ehitustehniline seire ja remonttööd, see tähendab ta kontrollis hoonete katuseid, torustikke, elektrisüsteeme, kogu hoone sise-ja välisolukorda. Järelvalvet teostas ta ka üürilepingu eseme pinnal. Kuivõrd tegemist on vanema hoonega, alustas ta ka temperatuuri jälgimist, et hinnata, milliseid ehitustöid võiks ja peaks tegema hoone parendamiseks. Tulemused on kirjeldatud esitataval tõendil. TsMS § 633 lg 5 sätestab kohustuse põhjendada, miks ei esitatud tõendit esimese astme kohtus. K. G. haigestus meningiiti ja tulenevalt sellest oli ta kuid töölt eemal haiglas ja hiljem kodusel arstlikul ravil Inglismaal. Pärast ravi selgus, et ta ei suuda töötada ja tal on keelatud reisida, seega ei saanud ta Eestisse tulla tunnistusi andma.
34.Vastustaja soovis lõpetada üürilepingut seetõttu, et ei suutnud tasuda lepingust tulenevaid üüri- ja kõrvalkulude arveid. Apellandi seisukohta tõendab vastustaja kirjalik vastus hagiavaldusele. Nimelt vastuse lisas viidatakse esmalt arvetele ja hinnatõusule ning alles siis viidatakse temperatuurile. Vastuse lisades on ka vastustaja e-kirjavahetus apellandiga, mille kohaselt ei suuda vastustaja arveid maksta. Apellant ei pidanud võimalikuks lepingut vastustajaga lõpetada ja alles peale kirjavahetust koostas vastustaja temperatuurigraafiku. Apellandi seisukohta, et temperatuur ei olnud lepingu ülesütlemise aluseks, toetab ka tunnistaja K-J. A. ütlused, et üürilepingu lõpetamise küsimus tõusetus, kuna apellandi esitatud arved olid kõrgemad kui eelmise üürileandja arved.
35.Käesoleva tsiviilasja faktilised asjaolud tõendavad, et vastustaja oli igakülgselt teadlik ruumide seisukorrast. Nimelt üüris vastustaja ruume ka aasta varem (alates 01.10.2006 OÜ-lt Troperoodes). Apellandiga uut lepingut sõlmides (01.08.2007) kinnitas vastustaja lepingu üldtingimuste p-s 2.3, et ta on ruumidega põhjalikult tutvunud ja
teadlik nende seisukorrast ja see vastab igakülgselt ja täielikult vastustaja ootustele. Loogiliselt saab järeldada, et ühe aasta jooksul ei muutu hoone seisukord niivõrd märkimisväärselt, et ruumide temperatuur välistaks lepingueseme kasutamise. Tunnistaja M. R. kinnitas, et ka 2006. aastal segas madal temperatuur ruumide kasutamist ja ka siis kasutati lisaküttekehi. Seega teadis vastustaja ruumide seisukorda ning ikkagi otsustas sõlmida lepingu, sest madal temperatuur ilmselt ei seganud koguduse tööd niivõrd ning ülesütlemine tulenevalt ruumide temperatuurist on välistatud.
36.Apellant ei ole aktsepteerinud vastustaja ülesütlemise avaldust, kuna üürilepingu lõpetamine ei saa olla ühepoolne otsus ning temperatuuriprobleem ei leidnud tõendamist. Apellant soovis käituda võimalikult heauskselt ning tulla vastu vastustajale nii üürisummade kui ka temperatuuri küsimuste puhul. Sellise käitumisega näitas apellant üles igakülgset huvi lepingu jätkamise vastu.
37.Maakohus jõudis järeldusele, et mõlemapoolsete huvide kaalumine antud tsiviilasjas ei ole vajalik. Apellant sellise käsitlusega nõustuda ei saa, kuivõrd VÕS § 313 rakendamise üks eeldustest on lepingupoolte huvide kaalumine ja kohus ei ole seda nõuet täitnud. Ilmselgelt ei piisa üürilepingu ülesütlemiseks sellest, et ülesütlemist sooviv pool peab põhjust mõjuvaks. Tuleb hinnata, kas konkreetsed asjaolud on lepingu lõpetamist sooviva poole jaoks sedavõrd olulised, et need kaaluvad üles teise lepingupoole huvi lepingu edasise kehtimise vastu. Mõlema lepingupoole huvide kaalumist on rõhutanud ka Riigikohus näiteks otsuses nr 3-2-1-100-04. Vastustaja huvid leping üles öelda ei ületa apellandi huvi lepingut jätkata. Poolte vahel oli sõlmitud tähtaegne üürileping, mis üldreeglina lõpeb tähtaja saabumisega. Apellant on majanduses tegutsev ettevõte, kelle jaoks on oluline planeerida rahavoogusid kogu majandusaasta kestvuse ajaks. Loomulikult eeldas apellant lepingut sõlmides, et see kehtib tähtaja lõpuni ja tulenevalt sellest tegi ettevõtluse jaoks olulisi otsuseid. Vastustaja oli teadlik kõigist üürilepingu esemega seotud asjaoludest, sõlmis apellandiga tähtaegse üürilepingu, seega oli apellandil põhjendatud ootus, et leping kehtib tähtaja lõpuni.
38.Asjaolude ja huvide kaalumise tulemusena on selge, et ülesütlemine ei ole kehtiv, sest esiteks ei olnud madal temperatuur tõendatud ja teiseks ei saaks vastustaja temperatuurile kui mõjuvale põhjusele VÕS § 313 mõttes tugineda, kuivõrd ta oli teadlik kõigist lepinguesemega seotud asjaoludest. Järelikult kehtis leping edasi ning sellest tõusetunud kohustused tuleb täita. Vastustaja seisukoht
39.Eesti Evangeeliumi Kristlaste ja Baptistide Koguduste Liidu Pärnu Sool ja Valgus Kogudus vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta kaebuse rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
40.Kolleegium, kuulanud kohtuistungil ära poolte esindajate selgitused ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Kolleegium ei tuvastanud maakohtu poolt menetlus- ega materiaalõigusnormide olulist rikkumist. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega ega korda neid. Samuti võtab kolleegium apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks maakohtus tuvastatud faktilised asjaolud, kuivõrd puuduvad kahtlused nende tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta. Apellatsioonkaebuse rahuldamiseks puudub alus. Alljärgnevalt vastab kolleegium apellatsioonkaebuse seisukohtadele.
41.Asjakohane on apellandi arusaam, et VÕS § 8 lg 2 sätestab lepingute siduvuse põhimõtte. Samas ei ole tegemist absoluutse põhimõttega ja seaduses on sätestatud rida olukordi, milliste ilmnemisel on lepingu pooltel õigus selle täitmisest keelduda või sellest vabaneda ühepoolse tahteavaldusega, kasutades seaduses või lepingus ettenähtud kujundusõigust. Üks selline olukord on sätestatud VÕS § 279 lg-s 1, milline annab üürnikule õiguse, juhul kui üürileandja ei kõrvalda mõistliku aja jooksul üüritud asja sihtotstarbelist kasutamist välistavat/olulisel määral piiravat puudust, öelda leping üles etteteatamistähtaega järgimata.
42.Apellant vaidleb vastu kostja poolt üüritud ruumide olulise puuduse (liiga madala temperatuuri) esinemise kinnitamiseks tõendina esitatud temperatuurigraafiku (t I kd lk 67) tõenduslikule väärtusele, väites, et kuna teada ei ole millise mõõteriistaga millal ja kuidas tulemused on saadud, ei ole tegemist usaldatava dokumendiga.
43.Kolleegium apellandi järeldusega ei nõustu. TsMS § 229 lg 1 kohaselt on tõendiks tsiviilasjas igasugune teave, mis on seaduses sätestatud protsessivormis ja mille alusel kohus seaduses sätestatud korras teeb kindlaks asja õigeks lahendamiseks tähtsad asjaolud. Viidatud graafiku näol on tegemist dokumentaalse tõendiga, milleks TsMS § 272 lg 1 kohaselt on igasugune kirjalikult vm viisil jäädvustatud dokument, mis sisaldab andmeid asja lahendamiseks tähtsate asjaolude kohta ja mida on võimalik kohtuistungil esitada tajutaval kujul. Eeltoodust tulenevalt vastab vaidlustatud graafik vaieldamatult dokumentaalsele tõendile kehtestatud nõuetele. Viidatud graafiku koostas kostja enne kohtuvaidlust omal algatusel. Seadusest ega pooltevahelisest lepingust ei tulene kohustust, et hageja esindaja pidi mõõtmiste juures viibima või et mõõtmisi pidi teostatama näiteks taadeldud mõõteriistaga, mitte näiteks tavalise ruumide sisetemperatuuri mõõtmiseks ettenähtud termomeetriga. Tegemist on dokumentaalse tõendiga, mida maakohus pidi hindama kogumis teiste esitatud tõenditega.
44.Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et asjaolu, et hageja töötajana hoone haldusjuht A. P. kinnitas oma allkirjaga, et on teadlik, tõendab veelkordselt, et üürileandja oli temperatuuriprobleemist vaidlusalustes ruumides teadlik. Apellatsioonkaebuse viide A. P.i eale ja soole on kohatu. Puudub vaidlus, et A. P. oli hageja töötaja.
45.TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kostja esitas lisaks viidatud graafikule oma väite (madala temperatuuri kohta) tõendamiseks pooltevahelise kirjavahetuse (t I kd lk 68-75, 76-97), üürileandja arve 28.11.2007 (samas lk 75) ja palus üle kuulata kaks tunnistajat (ütlused t II kd lk 32, 33). Hagejal oli õigus ja võimalus maakohtus esitada oma vastuväited ja neid tõendada. Hageja vastavat menetlusõigust ei kasutanud. Tsiviilasja materjalidest nähtub, et hageja ei väitnud, et ruumides oleks normaalne, tavaline vmt temperatuur. Materjalidest nähtub, et tegelikkuses hageja ei vaielnudki kostjale vastu selles, et ruumides olid probleemid temperatuuriga, vaid et see probleem ei olnud üürileandja hinnangul piisav lepingu ülesütlemiseks. 12.05.2010 kohtuistungil (protokoll t II kd lk 30-34) selgitas hageja esindaja, et kui kostja teatas, et temperatuur ei olnud nende jaoks piisav, pakkus hageja erinevaid võimalusi, kuidas probleemi lahendada; pakuti asendusruume, ehitustehnilisi võimalusi, et ruumid oleksid soojemad ja kõige viimasena üürihinna vähendamist; hageja otsis võimalusi probleemi lahendamiseks.
46.Vaidlustatud otsuse põhjendavast osast nähtub, et maakohus analüüsis esitatud väiteid/vastuväiteid ja vastavaid tõendeid (lisaks graafikule K-J. A. ütlusi, H.Barretti 19.11.2007 e-kirja, hageja 27.11.2007 (otsuses märgitud ekslikult 28.11.2007) arvet tasumiseks üüritavates ruumides temperatuuri tõstmiseks vajalike parendustööde eest,
T.Tambergi 29.1.2007 e-kirja) kooskõlas TsMS § 232 lg-ga 1 igakülgselt, täielikult, objektiivselt ja kujundas oma siseveendumuse kohaselt, millised poolte väited on tõendatud, millised mitte. Maakohtu otsus vastab TsMS § 442 lg-s 8 sätestatule. Viidatud sätte kohaselt märgitakse otsuse põhjendavas osas kohtu tuvastatud asjaolud, nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused, samuti seadused, mida kohus kohaldas. Kõike seda on maakohus ka teinud.
47.Muu hulgas on maakohus asjakohaselt põhjendanud oma seisukohta, miks tuleb käesoleva vaidluse lahendamisel rakendada nimelt VÕS § 314 lg 1, mitte aga VÕS § 313 lg 1. VÕS § 314 lg 1 alusel üürilepingu ülesütlemise korral ei rakendu VÕS § 313 lg 1 ega pea kaaluma mõlemapoolseid huvisid. Kolleegium nõustub maakohtuga ega pea vajalikuks vastavaid järeldusi korrata.
48.Hageja ei lükanud ümber kostja väiteid, et eelmisel talvel eelmise omanikuga sõlmitud üürilepingu alusel samu ruume kasutades ei olnud sellises ulatuses temperatuuriprobleemi ja seda põhjusel, et siis lubati neil nädalavahetusel kasutada lisakütteseadmeid. Samuti, et uue üürileandja ajal majahaldur ööseti puhurit kasutada ei lubanud ja nädalavahetustel, kui pidid toimuma koguduse üritused, oli hoone tsentraalküte välja lülitatud. Seega oli uue üürilepingu ajal ruumide kasutamise tingimused muutunud ja seetõttu ei oma lepingu ülesütlemise seisukohalt tähtsust asjaolu, et üürnik oli lepingu sõlmimisel teadlik, et ka eelmisel talvel esines temperatuuriprobleem. Eelmise üürileandjaga suudeti probleem lahendada, seekord aga mitte.
49.Kuna maakohtus leidis veenvat tõendamist, et üürnikul oli alus lõpetada üürileping põhjusel, et ruume ei olnud võimalik sihtotstarbeliselt kasutada (see oli oluliselt takistatud), siis asjaolu, et pooltevahelised probleemid said alguse üürniku jaoks ootamatult kõrgetest ja arusaamatutest kõrvalkuludest ning et sellest teavitas üürnik üürileandjat korduvalt kõrvuti temperatuuriprobleemiga, üürilepingu erakorralise ülesütlemise seaduslikkusele õiguslikku mõju ei avalda.
50.Kõrvalkulude vähendamisega seonduvas osas ei ole apellant kaebuses konkreetseid vastuväiteid esitanud. Seega ei ole kolleegiumil võimalik neile ka vastata. Ka selles osas nõustub kolleegium maakohtu seisukohtadega ega pea vajalikuks neid siinkohal korrata.
51.Apellatsioonkaebuse rahuldamata jäämise korral jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda.
Ande Tänav
Tiit Kollom
Imbi Sidok
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.