2.Mõista kostjalt EEK ja BKLPS ja VK hageja PCOÜ kasuks välja tasumata viivitusintress (viivis) 4036,87 krooni (nelja tuhande kolmekümne kuue krooni ja
1(11)
2-09-11710 87 sendi) ulatuses. Muus osas jätta hageja nõuded rahuldamata. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud 98% ulatuses hageja ja 2% ulatuses kostja kanda.
Edasikaebamise kord Käesoleva
kohtuotsuse
peale
on
õigus
esitada
apellatsioonkaebus
Tallinna
Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest 15. juunil 2010.a. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohtu selgitus menetlusabi taotlemise kohta Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED
1.19. märtsil 2009.a Harju Maakohtule esitatud hagiavalduses palub PCOÜ kostjalt EEK ja BKLPS ja VK välja mõista üürivõla 57 159,20 krooni ja kõrvalkulude võlgnevuse summas 64 555,70 krooni. Samuti palub hageja kostjalt välja mõista viivise eelnimetatud kohustuste täitmisega viivitamise eest kogusummas 121 713,90 krooni.
2.Hagiavalduse kohaselt oli poolte vahel 11. juulil 2007.a sõlmitud äriruumide üürileping (edaspidi ka üürileping). Leping koosnes eritingimustest ja üldtingimustest, mis on lepingu lahutamatuks osaks (edaspidi vastavalt eritingimused ja üldtingimused). Lepingust tulenevalt kohustus hageja andma kostjale kasutamiseks Pärnus aadressil XXX asuvad äriruumid alates
1.augustist 2007.a tähtajaga üks aasta. Lepingust tulenevalt kohustus kostja tasuma ruumide kasutamise eest hagejale üüri, samuti sellega kaasnevaid kõrvalkulusid. Hageja on esitanud üürieseme kasutamise ja sellega kaasnenud kõrvalkulude eest kostjale ajavahemikul 31.08.2007-01.06.2008 kokku 18 arvet kogusummas 137 576,58 krooni. Kostjad on tasunud arveid osaliselt ning jätnud osad arved üldse tasumata. Kokku on kostja tasunud esitatud arvetest 15 861,68 krooni ning jätnud tasumata
714,90 krooni.
2(11)
2-09-11710 Hageja hinnangul on kostja oma üürilepingust tulenevaid kohustusi rikkunud ning hagejal on võlaõigusseaduse (VÕS) § 108 lg 1 alusel õigus nõuda kohustuste täitmist. Vastavalt VÕS §le 271 kohustub üürilepinguga üürileandja andma üürnikule kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest üüri. Üürilepingu eritingimuste punktis 4.3. on pooled kokku leppinud, et lisaks üürile kohustub üürnik tasuma üürileandjale ruumide kasutamisega kaasnevate kõrvalkulude eest.
3.VÕS § 113 järgi võib võlausaldaja nõuda rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Hageja ja kostja on üürilepingu eritingimuste punktis 4.4 kokku leppinud viivises määraga 0,5% päevas tähtaegselt tasumata summalt iga tasumisega viivitatud päeva eest kuni kohustuse kohase täitmiseni. 13. märtsi 2009.a seisuga moodustas kostja viivisevõlgnevus hageja arvestuste kohaselt 236 555,45 krooni. Lähtuvalt hea usu ning mõistlikkuse põhimõttest nõuab hageja kostjalt viivitusintressi siiski põhinõudest väiksemas ulatuses s.o. 121 713,90 krooni.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
Kostja hagi ei tunnista.
4.Kostja hinnangul oli üüritavate ruumide õhutemperatuur oli ebamõistlikult madal, mis oluliselt piiras ruumide sihtotstarbelise kasutamist ning muutis selle kohati lausa võimatuks. Sellest johtuvalt oli kostja õigustatud VÕS § 296 lg 1 alusel üüri ja kõrvalkulude tasumisest keelduma või tasumisele kuuluvat summat alandama. Kostja kasutas viimatinimetatud võimalust ning alandas ühepoolselt kõrvalkulude summat ajaperioodil 01.08.-28.11.2007. Kostja märgib, et teostas 9.-15. novembril 2007.a üüritavates ruumides temperatuurimõõtmisi, mille kohaselt jäid nimetatud ajaperioodil ruumide temperatuurid vahemikku 12–16oC, mis on aga alla lubatud normide. Kostja poolt teostatud mõõtmistulemused fikseeriti ka maja haldusjuhi A.P’iga. Tulenevalt sellest, et A.P viibis regulaarselt vaidlusaluses hoones, pidi ta kahtlemata olema kursis maja siseruumide temperatuuriga. Kuivõrd A.P oli hageja töötaja, võis kostja mõistlikult eeldada, et vastav informatsioon edastatakse ka hagejale ning viimane oli sellega ka teadlik lepingu eseme puudustest. Lisaks on hageja kostja juhatuse liikmele saadetud e-kirjades ilmselgelt möönnud, et üüritavates ruumides oli liiga madal temperatuur, mistõttu oli ruumide kasutamine takistatud. Hageja ei võtnud hoolimata kostja poolt antud täiendavast tähtajast midagi ette ruumide temperatuuri viimiseks normaalsele tasemele. Seetõttu otsustas kostja üürilepingu VÕS § 279 lg-le 1 ja § 313 lg-le 1 tuginedes ruumide sihtotstarbelise kasutamise võimatuse tõttu üles öelda alates 28 novembrist 2007.a. Kostja märgib seejuures, et vastavalt üürilepingu üldtingimuste p-le 3.1 ning tulenevalt VÕS § 276 lg-st 1 oli parenduste tegemine üüritavates ruumides ning selle kaudu temperatuuri tõstmine hageja kohustus. Hageja pakkus küll kostjale asenduseks teisi ruume, kuid need olid veelgi halvemas seisukorras kui seni kostja kasutuses olnud ruumid. Seetõttu ei pidanud kostja võimalikuks hageja vastavat pakkumist vastu võtta. Kuivõrd kostja ütles üürilepingu üles, puudus tal ka seadusest tulenev võimalus ning kohustus üüritud ruume alates 28. novembrist 2007.a kasutada. Seetõttu ei ole ka hageja õigustatud alates eeltoodud kuupäevast nõudma kostjalt üüri, kõrvalkulude ja viiviste tasumist.
3(11)
2-09-11710
Kostja lisab, et kasutas kõnealuseid ruume varem T OÜ-ga sõlmitud üürilepingu alusel. Selle lepingu alusel tasus kostja üürileandjale igakuiselt 8500 krooni, mis sisaldas endas nii üüri kui ka kõrvalkulusid. Hagejaga sõlmitud üürilepingu alusel olid aga kostja igakuised arved kokku keskmiselt 15 000 krooni (sh üür 7144,90 krooni, millele lisandusid kõrvalkulud). Seega, kui 2006/2007 maksis kostja üüri ja kõrvalkulude eest kokku 43,35 kr/m2, siis hagejaga sõlmitud lepingu alusel hakati väljastama kõrvalkulude arveid alates 38 kr/m2, millele lisandus üür 35 kr/m2. Eeltoodust lähtuvalt oli kogu hinnatõus kostja jaoks ligikaudu 75%. Üürilepingu sõlmimisele eelnenud läbirääkimiste väitas hageja esindaja samas, et kokku on hinnatõus umbes 25% ning avaldas kostjale, et kõrvalkulud kuus jäävad keskmiselt 3000 krooni piiresse kuus. Kostja rõhutab, et ta ei oleks kindlasti nõustunud hagejaga üürilepingut sõlmima, kui oleks teadnud, et nõutavad kõrvalkulud on tegelikult lubatust ligi kolm korda suuremad. Kostja leiab, et hageja lõi lepingueelsetel läbirääkimistel kostjale väära ettekujutuse lepingutingimustest, mistõttu on hageja käitunud hea usu põhimõtte vastaselt. Hageja on rikkunud ka oma VÕS § 292 lg-st 2 tulenevat kohustust, mille kohaselt peab üürileandja üürniku nõudmisel võimaldama tal tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega. Seega ei ole hageja täitnud oma kohustust tõendada, et kõrvalkulud kostjalt nõutud summas on tõepoolest tekkinud. Vastavalt õigusteoorias levinud seisukohale ei saa aga selliste kõrvalkulude eest tasu nõuda, mille suurust ja tekkealuseid üürileandja tõendanud ei ole. Igal juhul puudub kostjal kohustus maksta hagejale viivitusintressi kõrvalkulude tasumisega viivitamiselt aja eest perioodil, kui hageja oli ise viivituses kulusid tõendavate dokumentide esitamisega kostjale.
5.1. veebruaril 2010.a esitatud täiendavate vastuväidete kohaselt ei vasta hageja poolt esitatud kõrvalkulude arved kostja üüripinna suurusele ning hageja poolt tasutud kõrvalkulude summa vastab faktiliselt osutatud teenuste mahule. Hageja esitatud kõrvalkulusid tõendavatest dokumentidest nähtub, et hageja poolt esitatud arved olid vähemalt 50% ulatuses põhjendamatud. Kuivõrd kostja on juba tasunud hagejale 50% esitatud kõrvalkulude arvetest (ehk põhjendatud ning tegelikele kulutustele vastavas osas), siis on esitatud kõrvalkulude tasumise nõue alusetu.
MENETLUSE KÄIK
6.Kohtuistungil jäid hageja esindajad esitatud väidete ja nõuete juurde ning palusid hagi rahuldada. Kostja esindajad vaidlesid hagile vastu, paludes jätta selle rahuldamata. Kohus kuulas istungil üle tunnistajad K.-J. A’e ja M.R’i.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
7.Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt.
8.Pooltel puudub vaidlus, et nende vahel on 11. juulil 2007.a sõlmitud hagiavalduses märgitud üürileping, millega hageja kohustus andma kostjale kasutamiseks Pärnus aadressil XXX asuvad äriruumid alates 1. augustist 2007.a tähtajaga üks aasta. Puudub vaidlus ka selles, et kostja on 28. novembril 2007.a teinud avalduse üürilepingu erakorralise ülesütlemise kohata ruumide sihtotstarbelise kasutamise võimatuse tõttu ning et hageja on selle avalduse kätte saanud. Samuti ei vaidle pooled asjaolu üle, et kostja on üürilepingu esemeks olnud ruumid 30. novembril 2007.a vabastanud (andud nende valduse üle hagejale).
4(11)
2-09-11710
9.Pooled vaidlevad esiteks selle üle, kas hageja on õigustatud nõudma kostjalt (osaliselt) tasumata üüri- ja kõrvalkulude tasumist perioodi 01.08.-28.11.2007 eest. Teiseks vaidlusküsimuseks on üürilepingu ülesütlemise õiguslik kehtivus, täpsemalt vaidlevad pooled ülesütlemise materiaalsete eelduste olemasolu üle.
10.Kohus käsitleb esmalt 28. novembri 2007.a ülesütlemisavaldusega seonduvat. Vastavalt VÕS §-le 271 kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 272 lg-s 1 sisalduva määratluse kohaselt tuleb äriruumina mõista majandus- või kutsetegevuses kasutatavat ruumi. Eelnimetatud üürileandja kohustust kordab ja täpsustab VÕS § 276 lg-s 1 sätestatu, mille kohaselt on üürileandja kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal. Kostja on viidatud ülesütlemisavalduses (vt toimik, I kd, lk 76-77) toonud ülesütlemise faktilise alusena välja üüritavate ruumide temperatuuriprobleemi ning tuginenud VÕS §-le 313 ning VÕS § 279 lg-tele 1 ja 4. VÕS § 278 p 1 järgi saab üürileandjalt puuduse või takistuse kõrvaldamist nõuda vastavalt sama seaduse §-s 279 sätestatule. VÕS § 279 lg 1 kohaselt, kui üürileandja §-s 278 nimetatud puudusest või takistusest teab või peab sellest teadma, kuid ei kõrvalda puudust või takistust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest või takistusest teada sai või teada saama pidi, võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral. Selle paragrahvi kohaldamise eelduseks on asjaolu, et üürileandja teadis või pidi teadma puudusest või takistusest ning ta ei ole seda mõistliku aja jooksul kõrvaldanud. Samuti on vajalik tuvastada, kas puudus või takistus välistas asja sihtotstarbelise kasutamise või piiras kasutamist olulisel määral.
11.Asja materjalide põhjal otsustades oli kostjal üüritud ruumide lepingujärgne kasutamine oluliselt takistatud ruumide madala õhutemperatuuri tõttu. Kuivõrd kostja oli ka vaidlusaluse üürilepingu sõlmimisele eelnenud perioodil samu ruume kasutanud, pidi hagejal asja omanikuna olema teada see, milleks kostja üüritavaid ruume vajab (koguduse ürituste korraldamiseks). Hageja ei ole menetluses ka vastupidist väitnud. Seda arvestades võis kostja mõistlikult eeldada üürilepingu esemeks olnud ruumide elementaarset soojapidavust ja kütmise võimalust. Kohtu hinnangul tuleb pidada endastmõistetavaks, et koosviibimiste korraldamiseks kasutatavaid ruume peab olema võimalik vajadusel kütta ja et kütmisel on ruumide soojapidavuse korral tagatud nendes viibimiseks vajalik normaalne temperatuur (ka talvetingimustes). Teistsugune kokkulepe tulnuks üürilepingus selgelt sätestada.
12.Kostja esitatud temperatuuri graafikust nähtuvalt oli ajavahemikus 09.-15.11.2007 kostja poolt üüritavates ruumides õhutemperatuur vahemikus 12-16oC (vt toimik, I kd, lk 67). Samast tõendist nähtuvalt oli fikseeritud temperatuuride tasemest teadlik ka hageja töötaja (haldusjuht) A.P. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 133 lg 1 alusel tuleb A.P’i teadmised omistada hagejale. Viidatud graafikust nähtuvaid asjaolusid kinnitavad kaudselt ka K.-J. A’e ütlused, mille kohaselt võis ruumide temperatuur külmemate ilmade korral olla 15oC ringis ning ruumide seintel oli näha kondensaatvett ja hallitust (vt toimik, II kd, lk 32). Hageja on seadnud eelkäsitletud tõendite usaldusväärsuse menetluses kahtluse alla, samas ei ole hageja omalt poolt vaidlusaluse asjaolu kohta tõendeid esitanud ega välja toonud ka muid asjaolusid, mis annaks põhjendatud aluse kahelda kõnealuste tõendite usaldusväärsuses. Pigem viitavad hageja juhatuse liikme menetlusväliselt tehtud avaldused sellele, et ruumide õhutemperatuur tõepoolest oli madal ja üürileandja oli sellest teadlik. Nii on H.B 19.
5(11)
2-09-11710 novembril 2007.a kostja seadusjärgsele esindajale saadetud e-kirjas märkinud, et hageja on asunud otsima lahendusi kostja kasutuses olevate ruumide temperatuuriprobleemi lahendamiseks (vt toimik, I kd, lk 73). Lisaks on hageja teinud 28. novembril 2007.a kostjale hinnapakkumise üüritavate ruumide temperatuuri tõstmiseks vajalike parendustööde tegemiseks (vt toimik, I kd, lk 75). Kohtu hinnangul ei saa pidada mõistlikuks olukorda, kus koosolekute ja kohtumiste pidamiseks üüritavate ruumide temperatuur jääb alla 18oC. Üürileandja VÕS § 217 nimetatud kohustuse täitmine ei vasta sellisel juhul keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 lg 1 mõttes. Kaudselt toetab kohtu seisukohta ka kostja poolt viidatud Sotsiaalministri 28. detsembri 1995.a määrus nr 66 "Tervisekaitsenormide ja -eeskirjade TKNE-5/1995 kinnitamine", millest järelduvalt peaks tööruumides, kus tehakse istudes füüsilist pingutust mittenõudvaid töid, minimaalseks lubatud õhutemperatuuriks külmal aastaajal olema 18oC. Otseselt ei ole see õigusakt käesoleva vaidluse lahendamisel siiski kohaldatav. Samas on asjakohatu on hageja väide, et mitteeluruum ei pea vastavama eluruumidele esitatavatele nõuetele ning sellega seoses tehtud viide Riigikohtu lahendile tsiviilasjas nr 3-2-1-135-07. Üüritava asja nõuetekohasuse tuvastamisel on määrav lepingu sõlmimisel silmas peetud ruumide kasutusotstarve. Seda seisukohta toetab nii VÕS § 276 lg-s 1 sätestatu kui ka hageja poolt viidatud Riigikohtu lahend.
13.Hageja sai või pidi saama ruumide madalast õhutemperatuurist (ja seega ka asja lepingujärgse kasutamise takistusest) teada hiljemalt 29. oktoobril 2007.a, mil kostja juhatuse liige TT on saatnud hageja esindajale e-kirja, milles muu hulgas märgib, et ruumide temperatuur kõigub sügisest 14-17 kraadi vahel, mis "ruumide normaalset kasutamist eriti ei soosi" (vt toimik, I kd, lk 68). Sellest hetkest kuni üürilepingu ülesütlemisavalduse tegemiseni (28. novembril 2007.a) hageja kõnealust puudust kõrvaldada ei suutnud. Kohtu hinnangul võib seda ligi ühekuulist perioodi (s.o 29.10.-28.11.2007) pidada asjaolusid arvestades mõistlikuks ajavahemikuks VÕS § 279 lg 1 tähenduses.
14.Vaidlustamata asjaolude kohaselt tegi hageja kostjale viidatud ajavahemiku kestel pakkumise teiste ruumide (asendusruumide) üürimiseks samas hoones (Tallinna mnt 8, Pärnu), mis põhimõtteliselt võiks VÕS § 279 lg 2 järgi välistada kostja puuduste kõrvaldamise nõudeõiguse. Samas olid asenduseks pakutud ruumid kostja väitel veel halvemas seisukorras (vt toimik, I kd, lk 70-71), hageja vastupidist menetluses tõendanud ei ole. Lisaks ei olnud üks hageja poolt pakutud ruumides (hoone keldrikorrusel) kostja hinnangul samaväärne üürilepingu esemeks olevaga. Samas on VÕS § 279 lg 2 kohaldamine üldse võimalik eeldusel, et üürilepingu esemeks olev asi on asendatav (TsÜS § 51). Eeltoodud põhjustel ei välista asendusruumide pakkumine praegusel juhul kostja ülesütlemisõigust.
15.Lisaks on hageja teinud kostjale ka ettepaneku üüritavate ruumide parandustöödeks, mis hõlmanuks lisaküttekehade paigaldamist ja akende soojustamist. Samas on hageja leidnud, et parendustöödega seonduvad kulutused tulnuks kanda kostjal ning esitanud selle kohta kostjale arve (vt toimik, I kd, lk 75). Kulutuste hüvitamise tingimuse seadmise tõttu ei saa taolisele heastamisettepanekule omistada õiguslikku tähtsust. Hageja on nõude esitamisel viidanud üürilepingu üldtingimuste (vt toimik, I kd, lk 10-19) punktidele 8.2 ja 8.3. Punkti 8.2 kohaselt hoiab üürnik oma kulul korras ruumides asuvaid tehnosüsteeme (s.h kütteseadmed), mis teenindavad ainult üürniku ning teostab kõik nende kasutamiseks, seisukorra säilitamiseks ja taastamiseks vajalikud tööd. Vastavalt üldtingimuste punktile 8.3 korraldab üürnik punktis 8.2 nimetatud tehnosüsteemide inspekteerimise kooskõlas
6(11)
2-09-11710 õigusaktides sätestatud korraga. Kohus hageja käsitlusega ei nõustu. Üürilepingu üldtingimustest 3.1, 3.2 ja 3.4 tulenevalt oli üürileandja (s.t hageja) kohustus tagada üürnikule võimalus lepingu kehtivuse ajal ruume segamatult ja otstarbekohaselt kasutada, s.h hooldada hoone põhikonstruktsioone ja üldkasutatavaid tehnosüsteeme. Kohtu hinnangul tuleb vastupidiste selgesõnaliste kokkulepete puudumisel eeldada, et üürileandja on kohustatud asja üürnikule üle andma lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse ajal (VÕS § 276 lg 1). Seega peaks üürileandja eeldatavalt kandma ka asja kasutamise taksituse kõrvaldamisega seonduvad kulud. Liiatigi on hageja menetluses avaldanud, et käsitletavaid üldtingimusi kastutati kõigi üürnike suhtes (vt toimik, I kd, lk 176). Järelikult on üürilepingu üldtingimuste näol tegemist hageja poolt kasutavate tüüptingimustega VÕS § 35 lg 1 mõttes. Vastavalt VÕS § 39 lg-le 1 tuleb tüüptingimust tõlgendada nii, nagu teise lepingupoolega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Kahtluse korral tõlgendatakse tüüptingimust tingimuse kasutaja kahjuks. Võib ka märkida, et VÕS § 279 lg 1 kohast üürniku ülesütlemisõigust puudutavalt tuleks üldtingimuste punkte 8.2 ja 8.3 hageja poolt antud tõlgenduse valguses lugeda VÕS § 279 lg 4 alusel tühisteks.
16.Kuivõrd hageja oli teadlik üüriobjektil esinenud puudustest, milliste tõttu oli üüriobjekti sihtotstarbeline kasutamine piiratud, kuid jättis puudused enam kui nelja nädala jooksul kõrvaldamata, oli lepingu ülesütlemine kostja poolt VÕS § 279 lg 1 järgi kohtu arvates õigustatud. VÕS § 196 lg-st 1 tulenevalt võib kumbki lepingupool kestvuslepingu mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). VÕS § 313 lg 1 esimese lause kohaselt võib kumbki lepingupoolt mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Üürilepingu ülesütlemine VÕS § 279 lg 1 alusel on kvalifitseeritav erakorralise ülesütlemisena vastavalt VÕS § 314 lg-le 1. Seetõttu mõlemapoolsete huvide täiendav kaalumine kohtu hinnangul käesoleval juhul vajalik ei ole. Üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel VÕS § 313 lg-s 2 viidatud juhtudel (s.t VÕS §§ 314-119 viidatud asjaoludel) ei pea kohus erinevalt VÕS § 313 lg-s 1 sätestatud reeglist kõiki asjaolusid arvestades kaaluma mõlemapoolseid huvisid. Huvitatud isikule jääb võimalus tõendada, et kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes oleks ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega (vt nt: Riigikohtu 2. märtsi 2005.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-4-05 (p 14)).
17.Kostja tehtud ülesütlemisavaldus vastas VÕS § 325 lg-tes 1 ja 2 sätestatud vorminõuetele ning hageja on avalduse kätte saanud (TsÜS § 69 lg 1). Asja materjalide põhjal sai hageja avalduse kätte hiljemalt 30. novembril 2007.a, mil on vormistatud akt ruumide üleandmise kohta hagejale (vt toimik, I kd, lk 78). Kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingu üles öelda, vabastab ülesütlemine VÕS § 195 lg-s 2 sätestatu kohaselt mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Lepingust kuni selle ülesütlemiseni tekkinud õigused ja kohustused jäävad kehtima. Eeltoodust johtuvalt vabastas ülesütlemisavalduse tegemine pooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest, m.h ei pidanud kostja hagejale tasuma enam üüri ega kõrvalkulusid ruumide kasutamise eest. Kuivõrd kostja üüriobjekti 30. novembril 2007.a ka vabastas, puudus hagejal õiguslik alus arvete esitamiseks perioodi kohta alates 1. detsembrist 2007.a. Kostja ei ole kohustatud neid arveid tasuma.
18.Asja materjalidest nähtuvalt on kostja jätnud tasumata 2007.a novembrikuu üüri summas 7144,90 krooni, mille kohta on hageja esitanud 1. novembri 2007.a kuupäeva kandva arve nr
7(11)
2-09-11710 2007345 (vt toimik, I kd, lk 23). Üürilepingu eritingimuste punkti 4.2 järgi tuli üüri maksta igakuiselt järgneva kuue eest ette hiljemalt jooksva kuu 8. kuupäevaks. Samas on kostja vaidlustamata asjaolude kohaselt tasunud 13. augustil 2007.a tagatise (deposiidi) ühe kuu üüri summa ulatuses (s.o 7144,90 kr) vastavalt üürilepingu eritingimuste 5. punktile. Vastavalt üürilepingu üldtingimuste punktile 7.4 tagas makstud tagatis kõigi üürniku üürilepingust tulenevate kohustuste täitmist. Tulenevalt üldtingimuste punktis 7.5 kuulus tagatisena deponeeritud raha (võimalikke mahaarvamisi arvestades) üürileandjale tagastamisele kolme kuu möödumisel lepingu lõpetamisest.
4.detsembri 2007.a kirjas hageja juhatuse liikmele on kostja avaldanud soovi jätta nimetatud tagatis 2007.a novembri üüri katteks (vt toimik, I kd, lk 82), mida kohtu hinnangul tuleb käsitleda nõuete tasaarvestamise avaldusena VÕS § 198. Sisuliselt sama tahet on kostja väljendanud 11. märtsi 2008.a vastuses hageja esindaja poolt saadetud maksemeeldetuletusele (vt toimik, I kd, lk 88) ning asja menetluse käigus kohtule esitatud vastuväidetes. VÕS § 197 lg-st 1 tuleneb, et kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Sama paragrahvi teise lõike esimese lause kohaselt lõpevad tasaarvestuse tulemusena tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti.
19.Arvestades üürilepingu lõppemist alates 1. detsembrist 2007.a, tulnuks kõnealune tagatisraha 7144,90 krooni hagejal kostjale tagastada hiljemalt 29. veebruaril 2008.a, sest kohtule teadaolevalt puudusid hagejal kostjale muud etteheited üürilepingust tulenevate kohustuste täitmise osas (peale üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustuste rikkumise). Arvates
29.veebruarist 2008.a tekkis kostjal seega ka õigus tasaarvestada hageja üüri maksmise nõue enda nõudega tagatisraha tagastamiseks. Vastavalt on võlasuhe sellest hetkest ka tasaarvestusega lõppenud (VÕS § 186 p 2 ja § 197 lg 2).
20.Eeltoodust järeldub samas, et kostja oli 2007.a novembri üüri tasumisega viivituses alates
9.novembrist 2007.a kuni 29. veebruarini 2008.a (kokku seega 113 päeva). VÕS § 101 lg 1 p 6 kohaselt võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 113 lg 1 esimeses lauses sisalduva täpsustuse kohaselt võib viivist nõuda arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Üürilepingu eritingimuste punktis 4.4 olid pooled leppinud kokku viivisemääras 0,5% tasumata summast päevas iga viivitatud päeva eest. Võlgnetava üüri suurusest 7144,90 krooni lähtudes moodustab viivis 113 päeva eest kokku seega 4036,87 krooni. Nimetatud viivise summa tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Kohus märgib, et üürilepingu sõlmimisel üürileandjale tagatisraha maksmine ei tähenda iseenesest, et üürnikul oleks õigus tagatisraha võrra vähem üüri maksta (vt nt: Riigikohtu 27. aprilli 2010.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-29-10 (p 15)).
21.Edasiselt käsitleb kohus poolte vaidlusküsimust, kas ja millises ulatuses oli kostja kohustatud tasuma hagejale üüritud ruumide kasutamisega seonduvaid kõrvalkulusid alates lepingu jõustumisest 1. augustil 2007.a kuni selle ülesütlemiseni. VÕS § 292 lg-st 1 tulenevalt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) juhul, kui pooled selles kokku leppinud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Poolte vahel sõlmitud üürilepingu eritingimuste punkti 4.3 järgi oli üürnikul kohustus tasuda igakuiselt kõrvalkulude eest. Kõrvalkulude eest tasumine pidi sama lepingupunkti järgi toimuma
8(11)
2-09-11710 jooksva kuu 8. kuupäevaks eelneva kuu eest. Hageja poolt väljastatud arvetest nähtuvalt on kõrvalkuludena vaadeldud kulusid elektrile, hoone kindlustusele, veevarustusele ja kanalisatsioonile, samuti küttele prügiveole, haldus- ja hooldusteenustele ning majanduskuludele (vt toimik, I kd, lk 20, 21, 22, 24, 26 jne).
22.Kohtu hinnangul ei saa hageja kõnealust nõuet rahuldada juba seetõttu, et osundatud arved ei ole esitatud n-ö kulupõhiselt. Vähemalt ei ole hageja seda tõendanud ning kostja arvestused (vt toimik, I kd, lk 193-199, samuti lk 127-150) näitavad pigem, et hageja nõuded kõrvalkulude tasumiseks ei ole kooskõlas üürilepingu tingimustega. Vastavalt üürilepingu üldtingimuste punktile 5.3 kuulusid kulud jagamisele vastavalt mõõdiku näidule või mõõdiku puudumisel ruutmeetrite alusel. Vaidlustamata asjaolude kohaselt tarbiti enamus osutatud teenustest hoones vastavalt ruutmeetritele, kuna mõõdikud puudusid või oli tegemist sellise teenusega, mida ei ole võimalik mõõta. Kostja arvestuste järgi pidanuks ta üüritavate ruumide pindalast (173 m2) lähtuvalt igakuiselt maksma 15,9% kogu maja kõrvakulude summast. Tegelikult on kostja sõltuvalt kuust maksnud kogu maja kõrvalkulude summast keskmiselt 23,1–30,9%. Lisaks ei erine kostjale esitatud arvete protsentuaalne osakaal maja üldpinda arvestades mitte ainult kuude lõikes, vaid ka ühe kuu ulatuses erinevate teenuste vahel. Eeltoodu põhjal võib nõustuda kostja seisukohaga, et talle esitatud kõrvalkulude arved olid vähemalt 50% ulatuses põhjendamatud. Põhjendatud on ka kostja vastuväide, et hoone kindlustuskulud ei ole üldse vaadeldavad kõrvalkuludena VÕS § 292 lg 1 tähenduses. Need on pigem vaadeldavad koormistena VÕS § 293 mõttes, kuid taoliste kulutuste tasumist üürniku poolt vaidlusalune üürileping ette ei näe. Üldtingimuste ülalosundatud punkt 5.3 annab üürileandjale iseenesest õiguse konkreetsete kululiikide osas suurema või väiksema proportsiooni määramiseks. Taoline lepingutingimus tüüptingimusena on aga kohtu hinnangul üürnikku ebamõistlikult kahjustav ja sellisena VÕS § 42 lg-st 1 tulenevalt tühine.
23.Lähtudes eeltoodust, ei ole kohtu hinnangul tõendatud, et kostja peaks tasuma kõrvalkulusid suuremas ulatuses, kui ta seda juba teinud on.
24.Seonduvalt kostja alternatiivse vastuväidetega märgib kohus, et põhimõtteliselt oli tal õigus ka tasumisele kuulunud kõrvalkulude alandamiseks (vaieldav võiks olla kulude alandamise määr). VÕS § 278 p-st 4 tuleneb, et kui üüritud asjal tekib lepingu kehtivuse ajal puudus, mille eest üürnik ei vastuta ja mida ta ei pea oma kulul kõrvaldama, või kui asja lepingujärgne kasutamine on takistatud, võib üürnik muu hulgas alandada üüri vastavalt VÕS §-s 296 sätestatule. Asja lepingujärgse kasutamise takistustega seonduvat on kohus ülalpool käsitlenud (vt otsuse p-d 11-12) ning ei pea vajalikuks vastavaid põhjendusi siinkohal korrata. VÕS § 296 lg-s 2 on otseselt sätestatud üksnes üüri (mitte kõrvalkulude) alandamise võimalus. Samas võimaldab VÕS § 296 lg 1 keelduda üürnikul nii üüri maksmisest kui kõrvalkulude kandmisest. Kohtu hinnangul peaks üürnikul seetõttu seaduse analoogia põhjal olema õiguslikult võimalik VÕS § 296 lg-le 2 tuginedes ka kõrvalkulusid puudusele vastaval määral üksnes osaliselt tasuda. Kohtu hinnangul toetab taolist järeldust ka VÕS § 292 lg-s 1 sätestatu, mille põhjal võib eeldada, et üldjuhul on kõrvalkulud üüritasuga juba hõlmatud. Samuti tuleb arvestada sellega, et kõikide võimalike asjaga seonduvate kõrvalkulude suurus ei pruugi sõltuda asja tegeliku lepingujärgse kasutamise võimalusest ja määrast. VÕS § 296 sätestatut tuleb vaadelda hinna alandamise (VÕS § 112) erijuhuna (vt nt: Riigikohtu 16. aprilli 2008.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-21-08 (p 11)). Muu hulgas tähendab see, et üüri või kõrvalkulude alandamine eeldab vastavasisulise avalduse tegemist teisele
9(11)
2-09-11710 lepingupoolele (VÕS § 112 lg 2). Lisaks peab üürnik olema eelnevalt täitnud VÕS § 282 lg 1 p-s 1 sätestatud teatamiskohustuse. Asja materjalidest nähtuvalt on kostja teatanud hagejale üüritud asja kasutamise takistustest hiljemalt 29. oktoobril 2007.a ning teinud avalduse kõrvalkulude alandamiseks 50% võrra juba ülalkäsitletud 28. novembri 2007.a üürilepingu ülesütlemisavalduses. Kohus märgib, et VÕS § 296 kohane hinna alandamine on iseenesest võimalik ka tagasiulatuvalt. Samas tuleks täiendavalt kindlaks teha üürilepingu kohase ja mittekohase täitmise väärtused erinevatel vaidlusalustel kalendrikuudel. Kuivõrd hageja käsitletav nõue jääb ülaltoodud põhjustel rahuldamata (vt otsuse p 22), ei pea kohus vajalikuks küsimust täitmise väärtustest käesolevas otsuses analüüsida.
25.Resümeerides ülaltoodut, on kostja kohtu hinnangul täitnud enda rahalised kohustused (põhikohustused) ning hageja nõuded üürivõla ja kõrvalkulude võlgnevuse väljamõistmiseks tuleb jätta rahuldamata. Kostja on siiski viivitanud 2007.a novembrikuu üüri tasumisega ajavahemikus 09.11.2007-29.02.2008, mistõttu kuulub hageja viivisenõue 4036,87 krooni ulatuses rahuldamisele.
26.Vastuseks poolte esitatud väidetele märgib kohus veel järgmist. Hageja hinnangul oli kostja üürilepingu sõlmimisel teadlik üüritavate ruumide seisukorrast, kuid lepingu sõlmimisel mingeid pretensioone selles osas ei esitanud. Vastupidi, üürilepingu üldtingimuste punktis 2.3 on üürnik kinnitanud, et ta on ruumidega põhjalikult tutvunud ja on täielikult teadlik ruumide seisukorrast. Liiatigi oli kostja kasutanud varasemalt (alates 01.10.2006) samu ruume T OÜ-ga sõlmitud üürilepingu alusel (vt toimik, I kd, lk 151-156). Eelnenu ei võimalda siiski väita, et kostja poolt välja toodud puudus oli olemas ja üürnikule teada juba enne lepingu sõlmimist. Ruumide madal õhutemperatuur ei olnud asja materjalidest järelduvalt seotud üksnes hoone soojapidavusega, vaid ka ruumide piisava kütmisega. Ruumide täiendava kütmisega oli võimalik 2006-2007 aasta talvel saavutada üürnikku rahuldav õhutemperatuur ning T OÜ erinevalt hagejast seda ka võimaldas. Nimetatu nähtub eeskätt tunnistaja K.-J. A’e ütlustest (vt toimik, II kd, lk 32), samuti tunnistaja M.R ütlustest (vt toimik, II kd, lk 33).
27.Kostja on menetluses läbivalt väitnud, et ei oleks kindlasti nõustunud hagejaga üürilepingut sõlmima, kui oleks teadnud, et nõutavad kõrvalkulud on hageja lubatust tegelikult ligi kolm korda suuremad. Kostja hinnangul lõi hageja lepingueelsetel läbirääkimistel kostjale väära ettekujutuse lepingutingimustest, mistõttu on hageja käitunud hea usu põhimõtte vastaselt. Kohus leiab, et nendel kostja poolt välja toodud asjaoludel ei ole käesoleva vaidluse seisukohast õiguslikku tähtsust. Lepingueelsete läbirääkimiste käigus teisele poolele ebaõigete asjaolude avaldamine või (äratuntavalt) huvitavatest asjaoludest teavitamata jätmine võiks põhimõtteliselt olla aluseks lepingu tühistamisele eksimuse või pettuse (TsÜS §§ 92 ja 94) tõttu. Kostja praegusel juhul üürilepingut tühistanud ei ole ning kohtumenetluses sellele ei tugine (vt toimik, I kd, lk 176). Seetõttu tuleks pooltel sõlmitud üürilepingut olemasolevatel tingimustel täita (VÕS § 8 lg 2). Lisaks on hageja läbirääkimistel tehtud väidetavad avaldused kõrvalkulude suuruse kohta kostja poolt tõendamata.
28.Kohus ei pea vajalikuks käsitleda kostja muid väiteid hageja pahauskse käitumise kohta. Need väiteid ei oma muude tuvastatud asjaolude kontekstis hagi lahendamise seisukohast tähtsust. Kohus jätab TsMS § 238 lg 5 esimesest lausest juhindudes arvestamata ka kostja poolt nende väidete kinnituseks esitatud tõendid (vt toimik, I kd, lk 93, 94, 95, 203 ja 204).
10(11)
2-09-11710
29.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lg-s 4 sätestatule näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. Vastavalt TsMS § 163 lg-le 1 kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Hageja on esitanud kostja vastu nõudeid kogusummas 243 428,80 krooni. Käesoleva otsusega rahuldab kohus hageja nõuded 4036,87 krooni ulatuses, mis moodustab ligikaudu 1,7% nõuete kogusummast. Eeltoodut arvestades peab kohus põhjendatuks jätta menetluskulud 98% ulatuses hageja kanda ja 2% ulatuses kostja kanda. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest (TsMS § 174 lg 1). Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega (TsMS § 174 lg 3).
Indrek Parrest /allkiri/ kohtunik
ÄRAKIRI ÕIGE
KOHTUNIK
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.