Tsiviilasi nr 2-08-16184
Kohus
Harju Maakohus
Kohtunik
Hannes Olev
Otsuse tegemise aeg ja koht
07. detsember 2010. a, Tallinn, Tartu mnt kohtumaja
Tsiviilasja number
2-08-16184
Tsiviilasi
JG, OI, SKja ARhagi LWvastu üüri ühepoolse tõstmise tühisuse tuvastamiseks
Menetlusosalised ja nende
hageja I: JG (isikukood XXX elukoht XXX); hageja II OI (isikukood XXX, surnud ); hageja III SK(isikukood XXX, elukoht XXX) ; hageja IV A R (isikukood XXX, elukoht XXX); hagejate esindaja Lembit Ü ; kostja: LW(sünd. XXX.a., elukoht XXX); esindaja: Martin
esindajad
Kohtuistungi toimumise aeg
21. september 2010
Edasikaebamise kord Pooltel on õigus esitada kohtuotsuse peale apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul kohtuotsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese 1(4)
Tsiviilasi nr 2-08-16184
astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil.
Menetluse käik 28.04.2008.a. esitas kostja esindaja kohtule taotluse üle vaadata Tallinna üürivaidluskomisjoni asi nr ÜK-2/199/07. 28.03.2010 Tallinna Üürikomisjoni antud otsusega on rahuldatud avaldajate nõuded osaliselt. Üürikomisjon rahuldas avaldajate nõude üürileandja ühepoolse üüri tõstmise tühiseks tunnistamise osas. Üürileandja ei ole selles osas üürikomisjoni otsusega nõus ning soovib, et üürnike avaldus üürileandja ühepoolse üüri tõstmise tühiseks tunnistamiseks vaadatakse läbi hagina. Hagejate nõuded ja põhjendused Hagejad on tasunud XXX korteri üürimise eest üüri vastavalt lepingule ja seadusele summas 8.60 krooni ühe ruutmeetri eest, millele on lisandunud kõrvalkulud. Võlgnevusi ei ole olnud. Kuivõrd kostja esitas hagejatele 2007. aasta juuni, juuli ja augusti kuu eest tasumiseks uued üüriarved, milles nõuti suurema üüri tasumist, millele lisandusid kõrvalkulud, siis sellega tõstis kostja ühepoolselt üüri, rikkudes seadust ja lepingus kokku lepitut. Nii tõstis üürileandja üüri XXX korteri üürnikul O.I ’l – 3 000 kroonini kuus + kõrvalkulud; XXXkorteri üürnikul J.G – 9 000 kroonini kuus + kõrvalkulud; XXXkorteri üürnikul A.R – 7 500 kroonini kuus + kõrvalkulud; XXX korteri üürnikul S.K – 5 000 kroonini kuus + kõrvalkulud. Hagejad on seisukohal, et üüritõstmine on võimalik vaid erandjuhtudel, siis kui on sõlmitud vastav kokkulepe. Hagejad ja kostja ei ole sellist kokkulepet sõlminud. Hagejate arvates on kostja poolt tehtud üüri ühepoolne tõstmine tühine ning seetõttu tuleb lugeda, et üüri ei ole tõstetud ning hagejatel oli õigus jätkata üüri maksmist endises määras ehk 8.60 krooni iga üüritava ruutmeetri eest kuus, millele lisandusid kõrvalkulud.
Kostja vastuväited Kostja hagi õigeks ei võta ning leiab, et hagejate väide, et neil on eelmise üürileandjaga kokku lepitud üürimäär, milleks on 8.60 krooni ruutmeetri kohta, on paljasõnaline. Hagejatelt ei küsitud kuni hoone tagastamiseni üldse üüri, vaid nad tasusid üksnes kõrvalkulusid. Kostja rõhutab, et eelmine üürileandja Tallinna linn esitas arveid hagejatest vaid A R ’ile. Ülejäänud hagejaid käsitleti ja nad käsitlesid end erastatud korterite omanikena ning neile esitas arveid vaid KÜ , mille liikmed kortereid erastanud hagejad olid. Ka üürnikega sõlmitud kirjalikes üürilepingutes ei olnud üüri suurust kindlaks määratud. Lepingu p 4.1 sätestas vaid, et üüri suuruse määrab üürileandja. Uus üürileandja määraski üüri suuruse lähtudes üürilepingust ja VÕS-st. Üürilepingutes on ette nähtud, et üüri suuruse määrab üürileandja ning üürnikel puudub kokkulepe, et üüri suurus on 8.60 m2.
2(4)
Tsiviilasi nr 2-08-16184
Kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud asja materjalidega ning kuulanud ära pooled, leiab, et hagi tuleb rahuldada. Vastavalt TsMS § 5 lg-le 1 menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike teise lause kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus hindab seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte TsMS § 232 lg 1 kohaselt. Poolte vahel on vaidluse selle üle, kas üüri määra tõstmine on tühine või mitte. Üürilepingute tähtajalisuse tuvastamise osas on hagejad 21.09.2010 istungil loobunud nõudest. Kõik üürilepingud sätestavad, et korteriüüri suurus määratakse üürileandja poolt vastavalt tegelikele kuludele, Vabariigi Valitsuse poolt kehtestatud metoodilistele alustele ja Tallinna õigusaktidega kehtestatud korteriüüri määradele. Üürileandja LW tõstis üüri XXX korteri üürnikul O.I ’l – 3 000 kroonini kuus + kõrvalkulud; XXX korteri üürnikul J.G – 9 000 kroonini kuus + kõrvalkulud; XXX korteri üürnikul A.R – 7 500 kroonini kuus + kõrvalkulud; XXX korteri üürnikul S.K – 5 000 kroonini kuus + kõrvalkulud. Hagejad on seisukohal, et üüritõstmine on võimalik vaid erandjuhtudel, siis kui on sõlmitud vastav kokkulepe. Vastavat kokkulepet poolte vahel sõlmitud ei ole. Kuni 30.06.2002.a kehtinud elamuseaduse § 37 lg 2 sätestas, et üüri sisse kuuluvad arvestuslikult järgmised üürilepingu esemega seotud kulud, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta: kulud üürilepingu esemeks olevate ruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava hoone osa hoolduseks ja remondiks (sh renoveerimiseks), samuti kulud vastava hoone ümbruse osa hoolduseks, tasu üürnikule osutatud ja ostetud teenuste eest ja kasum, kui üürilepingus ei sätestata teisiti. Seega sai haldus- ja hooldusteenuste tasu ning remondikulu käsitleda üürina elamuseaduse tähenduses. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse (VÕSRS) § 12 lg 1 sätestab, et enne 01.07.2002.a sõlmitud kestvuslepingutele kohaldatakse alates 01.07.2002.a tsiviilseadustiku üldosa seaduses ja võlaõigusseaduses sätestatut. Vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 271 on üür tasu asja kasutamise eest. Seega võlaõigusseaduse tähenduses hagejad kostjale üüri ei ole maksnud. Tasu haldus- ja hooldusteenuse eest ning remondikulu tuleb käsitleda võlaõigusseaduse tähenduses kõrvalkuluna. Seega on alates võlaõigusseaduse jõustumisest sisuliselt kehtinud hagejate jaoks üürileping üürimääraga null krooni kuus. Kostja on leidnud, et tulenevalt üürilepingutest on tal õigus määrata hagejatele üüri suurus. Kohus ei nõustu sellega. Seda hoolimata sellest, et võlaõigusseaduse tähenduses on hagejate üür null krooni kuus. VÕS § 275 sätestab, et eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja 3(4)
Tsiviilasi nr 2-08-16184
kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Võlaõigusseadus ei anna tähtajalise üürilepingu puhul üürileandjale võimalust määrata ühepoolselt üüri suurust. Seega ei ole alates võlaõigusseaduse jõustumisest võimalik seda lepingupunkti rakendada. Võlaõigusseaduse tähenduses saab üüri määramist käsitleda üksnes üüri tõstmisena. Võlaõigusseadus ei anna üürileandjale võimalust üüri ühepoolseks tõstmiseks tähtajalise üürilepingu puhul. Seega on üüri tõstmine tühine ning hagi kuulub rahuldamisele.
Menetluskulud
TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna hagi kuulub rahuldamisele, tuleb menetluskulud jätta täies ulatuses kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt on menetlusosalisel õigus nõuda asja lahendanud Harju Maakohtu Tartu mnt kohtumajalt menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri ning kulusid tõendavad dokumendid.
Hannes Olev Kohtunik
4(4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.