Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

RESOLUTSIOON: Korteriühistu Tuuslari 22 hagi Kohtla – Järve linna (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) vastu rahuldada osaliselt. Kinnitada Korteriühistu Tuuslari 22 üldkoosoleku protokolliline otsus nr.6 15.juulist 2008.a., päevakorrapunkt nr.4 all ning lõpetada Korteriühistu Tuuslari 22 ja Kohtla – Järve linna (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) vahel 01.augustil 2004.a. sõlmitud leping nr.804, alates 15.juulist 2008.a.. Ülejäänud osas jätta Korteriühistu Tuuslari 22 hagi rahuldamata. Kohtukulude jaotus: Kõik kohtukulud käesolevas tsiviilasjas jätta Korteriühistu Tuuslari 22 ja Kohtla – Järve linna (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) endi kanda. Toimetada kohtuotsuse ärakiri menetlusosalistele kätte TsMS §313 ettenähtud korras ning kui see ei anna tulemusi, siis toimetada kohtuotsuse ärakiri menetlusosalistele kätte TsMS §315 ettenähtud korras. Edasikaebamise kord: Menetlusosaline võib esitada otsuse peale apellatsioonkaebuse. Apellatsioonkaebuse võib esitada vahetult Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse menetlusosalisele kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel Viru Maakohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest.

ASJAOLUD

Korteriühistu Tuuslari 22 oli esitanud kohtule hagiavalduse Kohtla – Järve linna (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) vastu järgmiste nõuetega: 1) lõpetada Korteriühistu Tuuslari 22 ja Kohtla – Järve linna vahel 01.augustil 2004.a. sõlmitud leping nr.804 ning 2) mõista Kohtla – Järve linnalt välja Korteriühistu Tuuslari 22 kasuks 39 674.18 krooni võlgnevust, aga samuti panna Kohtla – Järve linna kanda kohtukulud. Hagiavalduse esitas Korteriühistu Tuuslari 22 kohtusse põhjusel, et, hagiavalduse kohaselt, oli Kohtla – Järve linn (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) Korteriühistu Tuuslari 22 liige, kuna linn oli aadressil: Tuuslari 22, Kohtla – Järve linn, Ida – Virumaa, asuvate ruumide omanikuks. Korteriühistu Tuuslari 22 sõlmis oma liikmega, Kohtla – Järve linnaga (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu), lepingu nr.804 01.augustist 2004.a., mille järgi tasus Kohtla – Järve linn (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) Korteriühistule Tuuslari 22 majandamiskulusid ruumide eest, mille omanikuks linn oli. Lepingu nr.804 01.augustist 2004.a. kohaselt oli linnale

kuuluva korteriomandi üldpind 662,10 m2, kuid linn maksis majandamiskulusid ainult 462,0 m2 eest, nagu seda oli poolte vahel kokku lepitud lepingus. Korteriühistu Tuuslari 22 peab hagiavalduses Kohtla – Järve linnaga (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) sõlmitud lepingut ebaõiglaseks, kuna Korteriomandiseaduse §13 kohaselt oli Kohtla – Järve linn (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) kohustatud kandma kõiki linnale kuuluva korteriomandi ülalpidamiskulusid. Korteriühistu Tuuslari 22 arvestuse kohaselt moodustus Kohtla – Järve linna (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) võlg Korteriühistu Tuuslari 22 ees seisuga 01.mai 2009.a. 37 490.84 krooni põhivõlga ning koos viivistega moodustub Kohtla – Järve linna (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) võlg 39 674.18 krooni. Korteriühistu Tuuslari 22 asus hagiavalduses seisukohale, et vastavalt VÕS §101 lg.1 p.4 oli Korteriühistul Tuuslari 22 õigus nõuda Kohtla – Järve linnalt (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) lepingu lõpetamist, kuna Kohtla – Järve linn (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) ei täitnud lepingutingimusi. VÕS §114 alusel esitas Korteriühistu Tuuslari 22 ettepaneku Kohtla – Järve linnale (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) lepingu lõpetamiseks ja andis vastamiseks 14 – päevase tähtaja, millele Kohtla – Järve linn (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) ei ole reageerinud. Pärast vastuse mittesaamist pöördus Korteriühistu Tuuslari 22 hagiga kohtusse ja palus hagi rahuldada.

KOSTJA VASTUVÄITED

Kirjalikus vastuses kohtule kostja, Kohtla – Järve linn (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) (tl.25-28), vaidles hagile vastu ja palus hagi jätta täies ulatuses rahuldamata. Kõik kohtukulud palus Kohtla – Järve linn (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) panna Korteriühistu Tuuslari 22 kanda. Kirjalikus vastuses tunnistas kostja, et Kohtla – Järve linn (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) oli Korteriühistu Tuuslari 22 liige ning oli, samal aadressil asuva, mitteeluruumi (raamatukogu lugemissaali) omanik. Lepinguga nr.804 01.augustist 2004.a. lepiti kokku, et Korteriühistu Tuuslari 22 osutas mitteeluruumi majandamise teenust ainult 462,0 m2 ulatuses ning Korteriühistu Tuuslari 22 poolt osutatava teenuse hinnaks määrati lepinguga 2.50 krooni ühe teenindatava m2 eest. Kokku moodustus kostja igakuine makse Korteriühistule Tuuslari 22, kostja mitteeluruumis majandamisteenuse osutamise eest, 1 155.- krooni, millise summa oli Kohtla – Järve linn (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) alati tasunud ja millise summa osas Kohtla – Järve linnal (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) Korteriühistu Tuuslari 22 ees võlgnevus puudus. Kohtla – Järve linn (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) pidas alusetuks Korteriühistu Tuuslari 22 toodud väidet nagu rikkunuks Kohtla – Järve linn (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) lepingut nr.804 01.augustist 2004.a. ja ei tasunud mitteeluruumile osutatud majandamisteenuse eest, lepingus ettenähtud mahus. Kohtla – Järve linna (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) andmetel võlgnevus

Korteriühistu Tuuslari 22 ees puudus üldse. 21.juulil 2008.a. teatas Korteriühistu Tuuslari 22 kostjale kirjalikult, et leping nr.804 01.augustist 2004.a. oli lõpetatud, mille peale Kohtla – Järve linn (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) peatas ka maksed. Korteriühistu Tuuslari 22 käitumisest tulenevalt, tekkis kostjal maksetega viivitamine ajavahemikul, alates 01.august 2008.a. kuni 01.maini 2009.a., kui Korteriühistu Tuuslari 22 asus siiski seisukohale, et vaidlusalune leping ei ole lõpetatud, mille peale taastas Kohtla – Järve linn (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) lepingukohased maksed ja maksis ära ka vahepeal tekkinud võla. Kohtla – Järve linn (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu), asus kirjalikus vastuses seisukohale, et leping ei ole ebaõiglane. Samuti asus Kohtla – Järve linn (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) seisukohale, et Korteriühistul Tuuslari 22 puudus õigus lepingu lõpetamisel tugineda VÕS §118 ja §196 lg.3 sätetele.

HAGEJA NÕUDED JA KOSTJA VASTUVÄITED ISTUNGIL

Hageja, Korteriühistu Tuuslari 22, seaduslik esindaja, A. K. ja lepinguline esindaja, M. F. palusid kohtuistungil hagi rahuldada, lõpetada leping nr.804 01.augustist 2004.a., alates kohtuotsuse avalikult teatavakstegemise päevast, mõista Kohtla – Järve linnalt (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) välja kogu võlgnevus, summas 79 631.31 krooni põhivõlga ja 4 427.39 krooni viiviseid, ajavahemiku, alates 01.augustist 2008.a. kuni 06.oktoobrini 2010.a., eest, aga samuti palusid M. F. ja A. K. panna kostja kanda kõik kohtukulud. Täiendavalt selgitasid Korteriühistu Tuuslari 22 esindajad kohtule kohtuistungil, et 06.jaanuaril 2008.a. otsustasid Korteriühistu Tuuslari 22 liikmed üldkoosolekul tõsta majandamistasusid ja hooldustasusid, mis olid püsinud muutumatutena alates 01.augustist 2004.a. st alates lepingu nr.804 sõlmimisest. M. F. ja A. K. asusid kohtuistungil seisukohale, et lepingu nr.804 kehtimine tõi Korteriühistule Tuuslari 22 rohkem kahju kui kasu, sest kõik korteriühistu liikmed heitsid Korteriühistule Tuuslari 22 ette liikmete ebavõrdset kohtlemist. Peale lepingu lõpetamist sõlmib Korteriühistu Tuuslari 22 Kohtla – Järve linnaga (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) uue lepingu uute hooldustasude määradega. Kostja, Kohtla – Järve linna (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu), lepinguline esindaja, M. – L. V., vaidles kohtuistungil hagile vastu ja palus hagi jätta täies ulatuses rahuldamata. Kõik kohtukulud palus M. – L. V. panna Korteriühistu Tuuslari 22 kanda. Täiendavalt lisas kostja esindaja, M. – L. V., kohtuistungil, et hageja ja kostja vahel oli sõlmitud leping nr.804 01.augustist 2004.a., seda lepingut ei olnud muudetud ega ka lõpetatud. Kohtla – Järve linnal (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) ei ole olnud mitte midagi lepingu muutmise vastu, ega selle vastu, et maksta hooldustasusid vastavalt Korteriühistu Tuuslari 22 üldkoosoleku otsustele. Sellisel viisil, nagu toimis Korteriühistu Tuuslari 22, soovides lepingut ühepoolselt lõpetada, ei saa Kohtla – Järve linn (Kohtla –

Järve Linnavalituse kaudu) aktsepteerida, pooltevahelistes suhetes. M. – L. V. juhtis kohtu tähelepanu asjaolule, et osa lugemissaalist asus elumaja karbi alt väljas ja seda osa hooldas, lepingu nr.804 01.augustist 2004.a. kohaselt, Kohtla – Järve linn (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) üksi, ilma Korteriühistu Tuuslari 22 osavõtuta. Kohtla – Järve linn (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) oli lugemissaali hooldamiseks võtnud laenu, soojustanud ja remontinud fassaadi ning teinud teisi lugemissaali majandamisega seotud kulutusi üksi, kuna lugemissaal oli avalikus kasutuses olev linnaasutus. Lisaks lugemissaali majandamisele võttis Kohtla – Järve linn (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) Korteriühistu Tuuslari 22 liikmena osa selle elumaja I – korruse osa majandamisest, mis jääb majakarbi alla. Just selle tõttu ongi lepingus ette nähtud, et Kohtla – Järve linn (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) tasus Korteriühistule Tuuslari 22 majandamiskulusid ainult 462,0 m2 eest (see osa jääb majakarbi sisse) ülejäänud osa (väljaulatuva osa) 662,10 m2 – 462,0 m2 = 200,10 m2 majandas Kohtla – Järve linn (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) iseseisvalt ilma Korteriühistu Tuuslari 22 osavõtuta.

KOHTU POOLT KOHTUISTUNGIL UURITUD TÕENDID

Kohus luges hagi osaliselt tõendatuks, osaliselt põhjendatuks ja osaliselt rahuldamisele kuuluvaks järgmiste kirjalike tõendite alusel. Korteriühistu Tuuslari 22 hagiavaldusega (tl.1-3). Väljatrükiga elektroonilisest äriregistrist (tl.4) Korteriühistu Tuuslari 22 andmetega. Väljatrükiga elektroonilisest kinnistusraamatust (tl.5) Viru Maakohtu kinnistusosakonna, Kohtla – Järve jaoskonna registriosa nr.218607 andmetega. Lepinguga nr.804 01.augustist 2004.a. (tl.6). Korteriühistu Tuuslari 22 poolt kohtule esitatud Kohtla – Järve linna (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) võla arvestusega (tl.7). Korteriühistu Tuuslari 22 põhikirjaga (tl.8-14). A. K. kirjadega Kohtla – Järve linna linnapeale hr. Jevgeni Solovjovile (tl.16-18). Riigilõivu tasumise maksekorraldusega 03.juunist 2009.a. (tl.19). Viru Maakohtu 05.juuni 2009.a. määrusega (tl.20). A. K. nõusolekuga tagaseljaotsuse tegemiseks (tl.24). Kohtla – Järve linna kirjaliku vastusega hagile (tl.25-28). Arvega nr.0808/13 01.augustist 2009.a. (tl.29). Väljavõttega Korteriühistu Tuuslari 22 üldkoosoleku protokollist nr.6 15.juulist 2008.a. (tl.30-31), millega luges kohus tõendatuks, et päevakorrapunkt nr.4 all võttis üldkoosolek vastu järgmise otsuse: „Lõpetada linnavalitsusega 01.augustil 2004.a. sõlmitud leping nr.804. Seoses sellega esitada omanikule (Linnavalitsusele) arve vastavauses kehtivatele maksetele haldamise – majandustegevuse korraldamiseks ja pindalale, mis on märgitud ehitusregistri andmestikus, nagu kõikidele Tuuslari 22 korterite omanikele“. Täiendavalt luges kohus veel tõendatuks, et väljavõtte autentsus ja õigsus oli kehtiva seadusandluse kohaselt tõestamata. Kohtla – Järve linna maksekorraldustega (tl.32-40) Korteriühistule Tuuslari 22 majandamistasude tasumise kohta. Õiendiga 19.juunist 2009.a. (tl.41-43) Hoone Tuuslari 22 ruumide pindade

kokkuvõtete I – korrusel kohta, koos sinna juure kuuluva plaanimaterjaliga ning tootmiseruumide ja üldkasutatavate ruumide eksplikatsiooniga. Korteriühistu Tuuslari 22 poolt 03.juulil 2009.a. kohtule esitatud kirjaliku seisukohaga (tl.4446). Kohtla – Järve linna (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) kirjaliku vastusega 10.juulist 2009.a. (tl.48-49). Korteriühistu Tuuslari 22 poolt 19.veebruaril 2010.a. kohtule esitatud kirjaliku seisukoha selgitustega (tl.57-59). Väljavõttega Korteriühistu Tuuslari 22 üldkoosoleku protokollist nr.5 15.juulist 2008.a. (koos tõlkega) ning väljavõttega Korteriühistu Tuuslari 22 üldkoosoleku protokollist nr.3 06.jaanuarist 2008.a. (koos tõlkega) (tl.60-66). Kohtla – Järve linna (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) kirjaliku vastusega 04.märtsist 2010.a. (tl.68-70). Korteriühistu Tuuslari 22 poolt kohtule esitatud Kohtla – Järve linna (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) poolt maksmisele kuuluva viivise arvestusega (tl.77). Kohtla – Järve linnale (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) esitatud arvetega (tl.78-81), mille kohaselt oli Kohtla – Järve linn maksnud iseseisvalt teenuste eest firmadele, kes osutasid teenuseid aadressil: Tuuslari 22, Kohtla – Järve linn. Kohtla – Järve linna (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) poolt sõlmitud töövõtulepingutega ja tööde vastuvõtmise aktidaga ning kalkulatsioonidega (tl.82-90), millega kohus luges tõendatuks, et Kohtla – Järve linn tellis iseseisvalt ehituse – ja remonditöid aadressil: Tuuslari 22, Kohtla – Järve linn ning linn tasus iseseisvalt linna poolt tellitud tööde eest. Kohtla – Järve linna lepingulise esindaja, M. – L. V. ́i kirjaliku avaldusega kohtule (tl.91), milles Kohtla – Järve linn nõustus sõlmima Korteriühistuga Tuuslari 22 kompromissi kasutatavale pinnale rakendatava, ühe ruutmeetri hinna kindlaksmääramise osas. Korteriühistu Tuuslari 22, lepingulise esindaja, M. F. ́i, kirjaliku avaldusega 22.märtsist 2010.a. (tl.92), milles soovitakse käesolevas tsiviilasjas kompromissi sõlmimist. 22.märtsil 2010.a. toimunud kohtuistungi protokolliga (tl.93-96). Viru Maakohtu 26.märtsi 2010.a. määrusega (tl.97-98). Korteriühistu Tuuslari 22 poolt 01.juunil 2010.a. kohtule esitatud kirjaliku avaldusega (tl.103-104). Korteriühistu Tuuslari 22 poolt Kohtla – Järve linnale (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) esitatud elumaja haldamise lepingu projektiga (tl.105-110), mille juurde kuulusid ka kaaskirjad mõlemalt poolt. Kohtla – Järve linna (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) kirjaliku vastusega 08.juunist 2010.a. (tl.113-114). 13.oktoobril 2010.a. toimunud kohtuistungi protokolliga.

KOHTU POOLT RAKENDATAV SEADUS

Tsiviilasja sisuliseks lahendamiseks pidas kohus vajalikuks rakendada Korteriühistuseaduse (KÜS) §2 sätteid, mille kohaselt on korteriühistu korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistu KÜS tähenduses on samuti korterihoonestusõiguse

omanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korterihoonestusõiguste eseme osaks olevate hoonestusõiguse mõtteliste osade ühine majandamine. KÜS §4 kohaselt võtab korteriühistu põhikirja vastu asutamiskoosolek ja muudab liikmete üldkoosolek. Vastuvõtmise või muutmise poolt peab olema rohkem kui pool häälte üldarvust. Lisaks mittetulundusühingute seaduses põhikirja kohta sätestatule sätestatakse korteriühistu põhikirjas veel häälte jagunemine üldkoosolekul ja korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja kord. KÜS §5 kohaselt on korteriühistu liikmeks kõik ühe või mitme korteriomanditeks jagatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud käesolevas seaduses sätestatud korras. Teised isikud ei saa olla korteriühistu liikmeks. Korteriühistusse kuuluva korteriomaniku korteriomandi võõrandamisel loetakse omandaja korteriühistu liikmeks astumise päevaks omandiõiguse ülemineku päeva. Pärandi vastuvõtnud pärija korteriühistu liikmeks astumise ajaks loetakse pärandi avanemise päeva. Kui korteriühistu omandab korteriomandi, mille eseme mõtteliste osade majandamiseks ta on asutatud, ei loeta teda korteriühistu liikmeks. Kui korteriomand kuulub mitmele omanikule, võetakse korteriühistu liikmeks üks omanikest vastavalt nendevahelisele kirjalikule kokkuleppele. Korteriomanike vaidlused liikmeks astumise üle lahendab kohus. Vastavalt KÜS §13 sätetele jõustub korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsus otsuse tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. Korteriühistu juhatuse otsus jõustub kümnendal päeval, arvates päevast, mil see tehti teatavaks kõigile korteriühistu liikmetele põhikirjas sätestatud korras. Korteriühistu liikmel on õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Korteriühistu otsused elamu majandamise ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta on kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. KÜS §14 kohaselt peab korteriühistu oma liikmetele, samuti korteriomandite suhtes piiratud asjaõigusi omavatele isikutele nende soovil väljastama Vabariigi Valitsuse poolt kinnitatud tüüpvormile vastava tõendi, mis kajastab korteriühistu liikmete varalisi õigusi ja kohustusi korteriühistu suhtes. Korteriühistu võib tõendi väljastamisega seotud kulude katteks võtta tasu. KÜS §15 sätestab, et korteriühistu juhatus koostab ja esitab igal aastal korteriühistu liikmete üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu majandustegevuse aastakava, mis sisaldab: 1) korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid; 2) korteriühistu liikmete kohustusi sihtkulutuste ja koormatiste kandmisel; 3) andmeid korteriühistus tarbitud kütuse, soojuse, vee ja elektri koguse ning maksumuse kohta. Korteriühistu juhatus annab igale korteriühistu liikmele vähemalt kaks nädalat

enne majandustegevuse aastakava arutelu tutvumiseks selle projekti koos eelmise aasta aruande ja bilansiga. Korteriühistu põhikirjas võib ette näha, et majandusaasta aruandele lisatakse audiitori otsus. Korteriühistu esitab majandusaasta aruande mittetulundusühingute seaduse §36 lg.5 ja §78 lg.3 kohaselt ilma põhitegevusala andmeteta. KÜS §151 kohaselt loetakse majandamiskuludeks KÜS tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Eluruumi hoolduseks käesoleva seaduse tähenduses loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks käesoleva seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. Täiendavalt kuuluvad rakendamisele Korteriühistu Tuuslari 22 põhikirja p.9 sätted, mille kohaselt vastutab ühistu oma kohustuste täitmise eest kogu talle kuuluva varaga. Iga liikme vastutus ühistu kohustuste täitmise eest võrdub tema kohustusliku osamaksu suurusega. Ühistu ei või panna liikmetele täiendavaid isiklikke – ja finantskohustusi. Ühistu ei vastuta liikmete kohustuste eest. Põhikirja p.30.3; p.30.4 ja p.30.5 kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma a) kohustusliku osamaksu, mille suurus ühistu varas on võrdeline liikme korteriomandi eseme osaks oleva ehitise ja maatüki mõttelise osas suurusega (määratakse kindlaks üldkoosoleku poolt); b) sihtosttarbelisi makseid (nn. täishooldustasu), mille suuruse kindlaksmääramisel lähtutakse liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast, majas asuvate korterite üldpinnast v.a. elanike kohta arvestatud makseid ja c) tasuma ühistus elaniku kohta arvestatavaid sihtosttarbelisi makseid vastavalt korteri tegelikule kasutajate arvule. Korteriühistu Tuuslari 22 põhikirja 31.1 kohaselt vastutab ühistu liige ühistu kohustuste eest kohustusliku osamaksu piires. Kui ühistu liige on maksnud suurema osamaksu kui ühistus on ette nähtud, siis vastutab ühistu liige ühistu kohustuste täitmise eest ainult liikme poolt makstud osamaksu alammäära piires. Põhikirja p.38 kohaselt on ühistul õigus sõlmida elamu remontimiseks, teenindamiseks ja korrashoiuks lepinguid juriidiliste isikutega või teha neid töid ise. Põhikirja p.58 kohaselt on üldkoosoleku poolt vastuvõetud otsused kohustuslikud kõigile korteriomanikele, sealhulgas ka neile, kes koosolekust osa ei võtnud.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUS

Eeltoodut aluseks võttes ja kaalunud kõiki kohtule esitatud tõendeid, asjaolusid, väiteid ning vastuväiteid kogumis, luges kohus tõendatuks, et Korteriühistu Tuuslari 22 hagi Kohtla – Järve linna (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) oli põhjendatud osaliselt ja kuulus rahuldamisele osaliselt. Kõik kohtukulud pidas kohus vajalikuks jätta poolte endi kanda. Kohus luges tõendatuks asjaolu, et poolte vahel puudus vaidlus selle üle, et Kohtla – Järve linn (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) oli Korteriühistu Tuuslari 22 liikmeks ning Kohtla – Järve linna (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) kui liikme suhtes kehtis Korteriühistu Tuuslari 22 põhikiri, aga samuti teised õigusaktid. Kohus luges tõendatuks, et KÜS §13 sätete kohaselt jõustus korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsus otsuse tegemise ajast, kui üldkoosolek ei ole otsustanud teisiti. Korteriühistu juhatuse otsus jõustus kümnendal päeval, arvates päevast, mil see tehti teatavaks kõigile korteriühistu liikmetele põhikirjas sätestatud korras. Korteriühistu liikmel oli õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. Korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude kandmise kohta olid kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Kohus luges tõendatuks, et Korteriühistu Tuuslari 22 põhikirja p.58 kohaselt olid üldkoosoleku poolt vastuvõetud otsused kohustuslikud kõigile korteriomanikele, sealhulgas ka neile, kes koosolekust osa ei võtnud. Kohus luges tõendatuks, et kohtule esitati väljavõte Korteriühistu Tuuslari 22 üldkoosoleku protokollist nr.6 15.juulist 2008.a., mille päevakorrapunkti nr.4 all võttis üldkoosolek vastu järgmise otsuse: „Lõpetada linnavalitsusega 01.augustil 2004.a. sõlmitud leping nr.804“, millega luges kohus tõendatuks, et rahuldamisele kuulus Korteriühistu Tuuslari 22 nõue lepingu lõpetamise kohta, kuna selline oli Korteriühistu Tuuslari 22 üldkoosoleku otsus, mis oli kohustuslik kõigile liikmetele. Ekslikuks pidas kohus Korteriühistu Tuuslari 22 seisukohta, et leping tuli lõpetada kohtuotsuse päeva seisuga. Kohus luges tõendatuks, et leping tuli lõpetada üldkoosoleku otsuse päevaga (15.juulist 2008.a.), kuna sellest ajast oli otsus liikmetele kohustuslik. Kohus luges tõendatuks, et lepingu nr.804 01.augustist 2004.a. sõlmimine Kohtla – Järve linnaga (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) oli vastuolus Korteriühistu Tuuslari 22 põhikirjaga, kuna põhikiri ei näinud ette lepingute sõlmimist ühistu liikmetega, ühistu põhikirjast tulenevate maksete tasumiseks. Korteriühistu Tuuslari 22 põhikirja p.38 kohaselt oli ühistul õigus sõlmida lepinguid ainult elamu remontimiseks, teenindamiseks ja korrashoiuks ühistu mitteliikmeks olevate juriidiliste isikutega või teha neid töid ise (sealhulgas oma

liikmete tööjõu ja vahenditega (näiteks Kohtla – Järve linna (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu)) tööjõu ja vahenditega). Kohus luges Korteriühistu Tuuslari 22 põhikirja vastaseks ka katsed tsiviilasja menetlemise kestel sõlmida Kohtla – Järve linnaga (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) elumaja haldamise lepingut. Kohus luges tõendatuks, et Kohtla – Järve linn (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu), Korteriühistu Tuuslari 22 liikmena, täidab oma kohustusi Korteriühistu Tuuslari 22 ees nõuetekohaselt, kui ta Korteriühistu Tuuslari 22 põhikirja p.30.3; p.30.4 ja p.30.5 kohaselt on tasunud ühistu liikmena: a) kohustusliku osamaksu, mille suurus ühistu varas oli võrdeline liikme korteriomandi eseme osaks oleva ehitise ja maatüki mõttelise osas suurusega (määratakse kindlaks üldkoosoleku poolt); b) sihtosttarbelisi makseid (nn. täishooldustasu), mille suuruse kindlaksmääramisel lähtuti liikme omanduses oleva korteri üldpinna osast, majas asuvate korterite üldpinnast v.a. elanike kohta arvestatud makseid ja c) tasunud ühistus elaniku kohta arvestatavaid sihtosttarbelisi makseid vastavalt korteri tegelikule kasutajate arvule. Samuti luges kohus tõendatuks, et KÜS §151 kohaselt loeti majandamiskuludeks KÜS tähenduses korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei olnud sätestatud teisiti. Eluruumi hoolduseks loeti töid, millega hoiti elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagati elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks loeti ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võis tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. Kohus luges tõendatuks, et kõiki neid makseid tuli Korteriühistu Tuuslari 22 liikmel tasuda üldkoosoleku või juhatuse koosoleku otsuse alusel, mitte aga lepingu alusel nagu seda tehti põhikirja vastaselt Kohtla – Järve linna (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) puhul. Üldkoosoleku ja juhatuse otsuseid Kohtla – Järve linnale (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) (vajalike maksete hindade kehtestamise kohta) ei ole Korteriühistu Tuuslari 22 kohtule esitanud, mille tõttu luges kohus tõendatuks, et Korteriühistu Tuuslari 22 rahaline nõue Kohtla – Järve linna (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu) vastu tuleb jätta rahuldamata. Kohus luges tõendatuks, et KÜS §14 kohaselt pidi Korteriühistu Tuuslari 22 oma liikmetele (sh ka Kohtla – Järve linnale (Kohtla – Järve Linnavalituse kaudu)), samuti korteriomandite suhtes piiratud asjaõigusi omavatele isikutele nende soovil väljastama Vabariigi Valitsuse poolt kinnitatud tüüpvormile vastava tõendi, mis kajastab Korteriühistu Tuuslari 22 liikmete varalisi õigusi ja

kohustusi korteriühistu suhtes. Korteriühistu Tuuslari 22 võis tõendi väljastamisega seotud kulude katteks võtta tasu. Korteriühistu Tuuslari 22 neid seadusest ja põhikirjast tulenevaid nõudeid (väljastada tõend, väljastada vastavad üldkoosoleku otsused ja väljastada vastavad juhatuse otsused) täitnud ei ole, mille tõttu luges kohus tõendatuks, et ülejäänud osas tuli Korteriühistu Tuuslari 22 hagi jätta rahuldamata.

Johannes Külaots Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.