A S hagi N O vastu eellepingu täitmise kohustamise nõudes 120 000 krooni
Hagihind
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: A S (isikukood XXX,XXX); Hageja esindaja: Maie Nugis (OÜ Helsmari Õigusabi, Sõle 18147, Tallinn 10320, e-post: [email protected]); Kostja: N O (isikukood XXX9, XXX)
Asja läbivaatamise kuupäev
21.oktoober 2010
Istungil osalenud isikud
hageja A S, hageja esindaja Maie Nugis ja kostja N O
Resolutsioon Hagi rahuldada. Kohustada N O täitma 25.01.2001 eellepingu punkti 1.5, vormistada korteriomandi aadressil XXX, üleminek A S notariaalse müügitehinguga, teavitades hagejat notariajast. Menetluskulud jätta täies ulatuses kostja N O kanda.
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
Hagi aluseks olevad asjaolud ja hagi nõue.
1.25.01.2001 sõlmisid A S ja N O XXXasuva 2-toalise korteri ostu-müügi eellepingu. Lepingu kohaselt kostja müüb hagejale nimetatud 2-toalise korteri hinnaga 120 000 krooni, sealjuures 20 000 korteri hinnast on enne lepingu sõlmimist tasutud. Tasuda jääb 100 000
krooni järelmaksugraafiku alusel. Järelmaksugraafiku kohaselt kuulus alates 15.02.2001 kuni 15.01.2004 igakuiselt tasumisele 2 778 krooni. Lepingu punkt 1.5 on märgitud, et ostu-müügi notariaalne vormistamine toimub peale viimase osamakse ja viiviste tasumist, so hiljemalt 15.02.2004. Ostja tasus korteri osamakseid, kuid hilinemisega. 15.04.2004, kui hageja tasus 3 000 krooni, oli võlg kustutatud ja enammakstud 2 100 krooni.
2.25.05.2003 on lepinguobjekt katud korteriomandina kinnistusraamatusse, omanikuks N O. Maa erastamistasu maksis A S. Kuna hageja ei suutnud järgida maksegraafikut, hakkas kostja telefonitsi nõudma ostusumma suurendamist. Kostja mingeid kirjalikke taotlusi lepingu muutmiseks või lõpetamiseks ei esitanud, viivisearvestust ei esitanud. Samuti ei esitanud ostusummade laekumise vastu vastuväiteid. Selles olukorras hageja pidas paremaks heastada oma hilinemisi maksmisel ja tasus makseid edasi, suurendades nii ostusummat. Seisuga 13.02.2007 on hageja tasunud kokku 179 800 krooni. Alles 2008 suvel tegi N O hagejale ettepaneku kinnitada müügitehing notariaalselt, juhul kui hageja tellib AS-lt HM korteri eksperthinnangu. Soovides korterit osta, telliski hageja eksperthinnangu. Hageja on samaaegselt tasunud korteri kommunaalkulud ja teinud osaliselt korteris (tualettruumis) remonti.
3.30.01.2009 esitas kostja hagejale ja tema abikaasale lepingust taganemise avalduse ja eluruumi ebaseadusliku valdamise lõpetamise nõude. Lepingust taganemist põhjendab kostja asjaoluga, et hageja on lepingut rikkunud, hagejal on tasumata müügihinnast 100 000 krooni ja viiviseid 428 064 krooni. Kostja leiab, et lepingust taganemisel ei kuulu tasutud summad tagastamisele, kuna temale on tekkinud kahju (üüritulu mittesaamine).
4.Hageja leiab, et lepingust taganemine ei ole antud juhul lubatud, tegemist ei ole lepingu olulise rikkumisega. 15.02.2004 jäi hageja võlgu vaid ebaolulise summa ja kattis võla täielikult juba 13.03.2004. Kostja ei ole midagi ette võtnud peale raha vastuvõtmise. Taganemine peab olema toimunud mõistliku aja jooksul, mil saadi teada olulisest lepingurikkumisest. Taganemisel, kui on tegemist ositi täitmisega ja osakohustus on täitmata, tuleb anda lepingupoolele täiendav tähtaeg, et ta saaks oma kohustused täita ning taganemisel tuleb üle anda ka lepingu järgi saadu. Ka ei ole kostja esitanud hagejale viivisenõuet. Alles 19.05.2009 kirjaga esitas kostja 11.02.2002 kirja koopia, milles ta teatab, et kavatseb rakendada intressi ja annab tähtaja võlgnevuse likvideerimiseks 28.02.2002, lubades vastasel korral lepingu ühepoolselt katkestada. Kostja on arvestanud viivist ka intressilt, mis on lubamatu. Eelnevast lähtudes palub hageja kohustada kostjat lepingut täitma, milleks vormistama korteri aadressil Metsa tn 1-1 Karjaküla Keila vald notariaalse müügitehinguna A S nimele, teavitades kostjat notari toimingu ajast.
Kostja vastuväited.
5.Kostja hagi ei tunnista. Poolte vahel sõlmitud eellepingu tingimuseks oli, et esimene osamakse 20 000 krooni tasutakse lepingu sõlmimise ajaks, 2000 novembris. Hageja sattus juba esimese maksega
viivitusse, mistõttu eellepingu sõlmimine viibis ning allkirjastati see 25.01.2001. Eellepingus lepiti kokku ka viivises. Edaspidi maksete tasumisega viivitamisel tekis hagejal kohustus tasuda kostjale viivist vastavalt eellepingu punktile 18. Lepingujärgne viimane osamakse tasumise kuupäev oli 15.01.2004. Kuivõrd hageja oli viivituses maksete tasumisega ja lepingu kohaselt oli tal kohustus maksta viivist, ei ole õiguspärane hageja arvamus, et põhikohustuse hilinenud täitmisega oli ta täitnud kõik temale lepingust tulenevad kohustused. Ka juhul, kui hageja oleks tasunud lepingus sätestatud viimase osamakse tasumise ajaks kogu kokkulepitud korteri müügihinna ja viivise, ei oles see muutnud olematuks varasemaid lepingu rikkumisi, mis seisnesid maksete tasumisega viivitamises.
6.Kostja esitas 11.02.2002 kirjaliku teatise, milles märkis, et hageja võlgneb kostjale lepingujärgseid osamakseid ja viiviseid. Kostja on telefoni teel teavitanud Hagejat võlgnevusest. 2003 septembris kohtus kostja hagejaga ning andis talle ülevaate tekkinud viivisekohustuse suurusest, sh tutvustas hagejale oma arvestust viivise kohta. Hageja oli teadlik, et tema poolt teostatud maksete arvel loetakse esmalt täidetuks viivisekohustus, sest see nähtus kostja viivisearvestusest. Hageja on viivisenõuet aktsepteerinud, sest on viiviseid osaliselt tasunud. Kostja on 30.01.2009 esitanud hagejale lepingust taganemise avalduse ning VÕS § 186 kohaselt lõpeb võlasuhe lepingust taganemisega. Hagejal ei ole õigus nõuda kostjalt notariaalse müügilepingu sõlmimist ja korteri omandiõiguse üleandmist. Eelleping sätestab müüja õiguse mitte tagastada saadud osamakseid, kui lepingu eseme müügileping jääb sõlmimata ostja süül. Kostja ei ole arvestanud 16.02.2001 makset summas 770 krooni ja 07.11.2001 makset summas 2 770 krooni, kuna need maksed on teostanud kolmas isik. Nimetatud maksed ei muuda aga fakti, et hageja on rikkunud enesele lepinguga võetud rahalisi kohustusi. Ebaõige on hageja väide, et kostja on arvestanud viivistelt viiviseid. Kohtu järeldused.
7.Kohus, võtnud arvesse asjas esitatud dokumentaalsed tõendid leiab, et hagi kuulub rahuldamisele. VÕS § 33 lg 1 kohaselt on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Poolte vahel 25.01.2001 sõlmitud eelleping sisaldab kohtu arvates põhilepingu tingimusi sellises mahus ja sellisel viisil, et hageja poolt täitmisnõude esitamist saaks lugeda üldjuhul põhjendatuks. Eellepingus on kokku lepitud müügihind, selle maksmise kord ja notariaalse lepingu sõlmimise tähtaeg.
8.Järgnevalt käsitleb kohus lepingu rikkumise tõttu eellepingust taganemist. VÕS § 118 lg 1 sätestab, et taganemiseks õigustatud lepingupool kaotab õiguse lepingust taganeda kui ta ei tee taganemisavaldust mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta sai olulisest lepingurikkumisest teada või pidi seda teada saama. Kostja sai lepingu rikkumisest teada alates esimese osamakse tasumisega viivitamisest, so 2001 jaanuaris ning lepingu punkt 1.10 kohaselt oli tal kolme kuu möödudes õigus lepingust taganeda. 11.02.2002 on kostja saatnud hagejale teatise 22 235,74 kroonisest võlast ja arvestatud viivistest, summas 4 537,90 krooni ning andnud võla ja viiviste tasumiseks tähtaja 28.02.2002
( t. lk 33). Kirjas hoiatas kostja hagejat, et võlgnevuse tähtaegselt mittelikvideerimisel on ta sunnitud lepingu katkestama.
9.Hageja väite kohaselt sai tema nimetatud teatise kätte koos lepingust taganemiseavaldusega. Kas hageja nimetatud teatise kätte sai või mitte, ei omagi tähtsust, sest kostja lepingust järgnevalt ei taganenud, võimaldades mitme aasta vältel hagejal lepingut täita ja võlgnevust likvideerida. Kostja talus hagejapoolset lepingu rikkumist ning nõustus sellega, et hageja tasub osamakseid edasi viivitusega, võimaldades hagejal arvata, et pooled sõlmivad edaspidi korteri võlaõigusliku ja asjaõigusliku müügilepingu. Kohus asub seisukohale, et lepingust taganemise avalduse tegemist kaheksa aastat pärast lepingu rikkumisest teada saamist ei saa pidada mõistlikuks ning antud juhul tuleb lugeda kostja taganemine lubamatuks VÕS § 118 lg 1 p 1 alusel.
10.VÕS § 116 lg 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline rikkumine). Lepingus taganemisel tugineb kostja lepingu punktile 1.10, mis sätestab, et kui ostja ei tasu müüjale osamakseid vastavalt graafikule ja hilineb maksmisega kuni kolm kuud või maksmisega hilinemisel ei maksa viivist, siis müüjal on õigus käesolev leping ühepoolselt katkestada punktis 1.8 toodud põhjustel ja lepingu katkestamiseni makstud osamaksed ja viivised ei kuulu tagastamisele. Kostja leidis, et hagejal oli lepingust taganemise ajaks 30.01.2009 tasumata 100 000 lepingu eseme müügihinnast ning 428 064 krooni arvestatud viiviseid.
11.Hageja esitatud maksekorraldustest (t. lk 11-16) nähtub, et hageja oli osamaksetega pidevalt viivituses. Samas ei ole hageja väite kohaselt kostja enne lepingust taganemise avaldust (30.01.2009) esitanud viivise nõuet, ega viidanud võlale. Hageja seletuse kohaselt sai ta kostja 11.02.2002 teatise kätte koos taganemisavaldusega 2009 aastal. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, mis kinnitaksid nimetatud teatise kättesaamist hagejal 2002 aastal.
12.Võlgnevusest ja viivistest teavitas kostja hagejat 2003 septembris suuliselt, mille järgselt on hageja tasunud kostjale septembris 27 000 krooni. Kirjalikult midagi ei fikseeritud, kostja väitis, et võla ja viiviste arvestust näitas ta hagejale oma arvuti ekraanilt. Hageja väidab, et 2003 septembri kohtumisel ei saanud ta aru, et see summa mida kostja nõudis on viivised. Samas on hageja teostanud maksete tasumist kuni 13.veebruarini 2007, makstes kostjale kokku 179 800 krooni. Hageja on maksekorralduses määratlenud, mille eest ta tasub, so korteriostu osamaks. Seega kui kostja luges tasutud summad viiviste katteks oleks sellest tulnud hagejat teavitada. Hageja enda seletuse järgi maksis ta ka viiviseid, tulenevalt temapoolsest kohustuse rikkumisest. Hageja seletuse kohaselt ei olnud ta eelnevalt teadlik kostja poolt lepingust taganemise ajaks arvestatud 428 064 krooni suurusest viivisevõlast.
13.Kuna kostja ei ole eelnevalt hagejat teavitanud sellest, et ta arvestas hageja poolt osamaksete katteks makstud summad viiviste katteks ning seda ei ole ka lepingus kokku lepitud, siis tuleb lähtuda hageja poolt määratust, mille järgi oli hageja võlg seisuga
15.02.2004 - 10 900 krooni ning lepingust taganemise ajaks oli eellepingus märgitud korteri müügihind 120 000 krooni tasutud. Seega ei ole põhjendatud lepingust taganemisel tuginemine VÕS § 116 lg 1. Kohus leiab, et kumbki pool ei ole järginud ka lepingulises suhtes hea usu põhimõtteid. Hageja on jätnud oma lepingulised kohustused nõuetekohaselt täitmata, viivitades kokkulepitud osamaksete tasumisega.
14.Kostja on õiguskaitsevahendeid kasutanud hea usu põhimõtte vastaselt. Hea usu põhimõttega ei ole kooskõlas see, et kostja teades hageja lepingu rikkumisest võimaldas tal tasuda lepingulisi osamakseid ja viiviseid kuue aasta kestel ning alles pärast seda, kui hageja lõpetas osamaksete tasumise ning hakkas nõudma notariaalse lepingu sõlmimist, taganes kostja lepingust seoses hagejapoolse lepingu rikkumise tõttu ning teatades, et kasutab lepingu punktis 1.10 kokkulepitud õigust hageja poolt makstud osamaksete ja viiviste mittetagastamist. Kohus leidis eelnevalt, et hageja oli lepingust taganemise ajaks oma kohustuse täitnud, mistõttu on hagejal tulenevalt lepingu punktist 1.5 õigus nõuda lepingu täitmist ning notariaalse müügilepingu sõlmimist.
15.Eelnevast lähtudes asub kohus seisukohale, et kostja poolt lepingust taganemine on õigustühine ja hagejal on õigus nõuda 25.01.2001 ostu-müügi eellepingu täitmist. Tuginedes spetsialisti arvamusele (t. lk 111) on käesolevaks ajaks eellepingus kokkulepitud lepinguliste kohustuste vahekord oluliselt muutunud, kuid see ei välista hageja õigust nõuda lepingu täitmist. Kahjustatud lepingu pool ei ole lepingu muutmist nõudnud. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti.
Koidula Laurisaar Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.