Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja
Kohtunik
Indrek Soots
Otsuse tegemise aeg ja koht
22. november 2010.a Tallinn, Harju Maakohtu Kentmanni kohtumaja, kirjalik menetlus
Tsiviilasja number
2-10-17494
Tsiviilasi
LSja MS hagi TM vastu 50 000 krooni saamiseks 50 000 krooni
Hagi hind Menetlusosalised ja nende
hageja LS(isikukood XXX, elukoht XXX)
esindajad
hageja MS(isikukood XXX, elukoht XXX) hagejate esindaja Sergei R kostja TM (isikukood XXX, elukoht XXX) kostja esindaja Irina B
Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud Hagiavalduse ja selle täpsustuse kohaselt müüs kostja hagejatele XXX XXX asuva kinnistu. Lepingueelsetel läbirääkimisel kinnitas kostja, et kinnistul paikneb elamu üldpinnaga 170 m2. Enne ostu-müügilepingu sõlmimist tellisid hagejad eksperdilt arvamuse kinnistu turuväärtuse kohta. Kinnistu ülevaatamisel selgitas kostja eksperdile, et elamu ehitusalune pind on 165 m2, mis oli ka eksperthinnangu andmise aluseks. Pärast lepingu sõlmimist tellisid ostjad ehitusprojekti. Mõõdistamise tulemusel selgus, et elamispinna suurus oli tegelikult 117,5m2. Seega on erinevus 47,5 m2. Eeltoodust tulenevalt ei vastanud hagejatele üleantud asi lepingu tingimustele ning hagejad on seetõttu õigustatud hinda alandama. Eeltoodust tulenevalt palusid hagejad kostjalt välja mõista 50 000 krooni. Kostja vastuväited Kostja vaidles hagile vastu. Pooltevahelised õigussuhted tulenevad XXX sõlmitud kinnistu ostu-müügilepingust. Müügilepingus kinnitasid hagejad, et ostavad lepingu eseme lepingus avaldatud andmetele vastavalt. Seega ei ole viited eellepingule ja lepingueelsetele läbirääkimistele asjakohased. Müügilepingus kostja hagejatele elamu pindala ei avaldanud. Hagejad vaatasid elamu enne lepingu sõlmimist üle. Hagejatel puudus huvi ruutmeetrite täpsustamiseks. Lisaks teadsid hagejad, et majal puudub projekt. Hagejad ostsid kinnistu, mitte ruutmeetreid. Hagejad ei ole tõendanud, et kinnistu hind oleks olnud väiksem, kui tegelik ruutmeetrite arv oleks lepingus toodud. Samuti on hagi aegunud, kuna hagi on esitatud pärast kolme aasta möödumist kinnistu üleandmisest. Lisaks ei ole hagejad kostjat teavitanud kinnistu mittevastavusest kahe kuu jooksul mittevastavusest teadasaamisest. Kohtu põhjendused Asja materjalidest nähtuvalt on kostja müüjana ning hagejad ostjatena sõlminud müügilepingu, millega hagejad ostsid kostjalt XXX asuva kinnistu hinnaga 2 930 000 krooni. Hagejad ja kostja vaidlevad selle üle, kas poolte vahel oli kokkulepe kinnistul paikneva elamu suuruse kohta. Müügileping sellekohaseid andmeid ei sisalda. Enne notariaalse ostumüügilepingu sõlmimist on pooled sõlminud lihtkirjaliku eellepingu, mille kohaselt on kinnistul asuva elamu üldpind 170 m2. Kohus on seisukohal, et nimetatud eelleping on tühine võlaõigusseaduse (VÕS) § 33 lg 2 alusel, kuna see ei ole sõlmitud notariaalses vormis. Seega ei saa eellepingut arvesse võtta. Samas on kinnistu turuväärtuse kohta 29.01.2007.a koostatud eksperthinnang, millest nähtuvalt on hindajale esitatud ütluste kohaselt ehitisaluse pinna suuruseks 165 m2. Seega on kostja enne kinnistu müügilepingu sõlmimist teatanud elamu ehitusaluse pinna suuruseks 165 m2. Vastavalt VÕS § 29 lg 4, kui lepingupoolte ühist tegelikku tahet ei saa kindlaks teha, tõlgendatakse lepingut nii, nagu lepingupooltega sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma. VÕS § 29 lg 5 kohaselt tuleb lepingu tõlgendamisel eelkõige arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid, sealhulgas lepingueelseid läbirääkimisi. Kohtu hinnangul on kinnistu ostmisel sellel paikneva elamu suurus üldjuhul lepingu oluline tingimus. Kinnistu turuväärtuse eksperthinnangust nähtuvalt on kinnistu turuväärtuse arvestamisel ühe asjaoluna võetud arvesse ka kinnistul paikneva elamu suurust. Nimetatud eksperthinnang oli aluseks ka pooltevahelise müügihinna kokkuleppimisel. Seega tuleb asuda seisukohale, et müügilepingu oluline tingimus oli ka kinnistul paikneva elamu suurus, hoolimata sellest, et elamu suurus ei olnud lepingus sõnaselgelt kirjas. Maardu Linnavalitsuse 20.04.2009.a ehitusloast selgub, et elamu ehitisealune pindala on 133 m2. Seega on ehitisealune pindala 32 m2 väiksem, kui lepingus kokkulepitud. Eeltoodust järeldub, et kostja poolne lepingu täitmine ei olnud nõuetekohane. Kostja leiab, et hagejad on hilinenud asja lepingutingimustele mittevastavusest teatamisega. VÕS § 220 lg 1 sätestab, et ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest
müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Tarbijale müügi puhul peab tarbija teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale kahe kuu jooksul pärast seda, kui ta sai mittevastavusest teada. Käesoleval juhul on hagejate näol tegemist tarbijatega. Hagejate 13.10.2010.a hagi täpsustusest selgub, et projekteerimisbüroo teostas maja mõõdistamise, mille tulemused said hagejad kätte 04.03.2008.a. Hagejad esitasid hinna alandamise avalduse kostjale 05.02.2010.a. Seega teatasid hagejad kostjale asja lepingutingimustele mittevastavusest natuke vähem kui kaks aastat pärast mittevastavusest teadasaamist. Eeltoodust tuleneb, et teatamine ei olnud õigeaegne. Vastavalt VÕS § 220 lg 3, kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul asja lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. Kohtu hinnangul ei ole käesoleval juhul esile toodud erakorralisi asjaolusid, mis õigustaksid puudusest teatamist sellise hilinemisega. Seega ei saa teatamata jätmist pidada mõistlikult vabandatavaks. VÕS § 221 lg 1 p 1 ja 2 sätestavad, et ostja võib lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui asja lepingutingimustele mittevastavus on tekkinud müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu või kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. Kohus leiab, et käesoleval juhul ei esine VÕS § 221 lg 1 p 1 ja 2 sätestatud asjaolusid. Vaidlus puudub selles, et kostja ei olnud teinud hoone suhtes projekti. Kostja esindaja poolt 29.09.2010.a istungil antud selgituste kohaselt hindas kostja elamu suurust silma järgi. Hagejate 13.10.2010.a hagi täpsustusest nähtuvalt olid hagejad projekti puudumisest ka teadlikud. Kuna hoone kohta projekt puudus, siis ei saa kohtu hinnangul kostja eksimist ruutmeetrite arvus pidada tahtluseks või raskeks hooletuseks. Eeltoodust tulenevalt ei saa hagejad, tulenevalt VÕS § 220 lg 3, vaidlusalusele mittevastavusele tugineda. Kuna hagejad ei saa lepingutingimustele mittevastavusele tugineda, siis ei saa nad ka hinda alandada. Kostja on samuti leidnud, et hagi on aegunud. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 1 järgi on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. VÕS § 227 sätestab, et müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tuleneva nõude aegumistähtaeg algab asja üleandmisest ostjale. Kinnistu üleandmise-vastuvõtmise aktist selgub, et kinnistu anti üle 03.03.2007.a. Käesolev hagi esitati Harju Maakohtusse 15.04.2010.a. Seega pärast kolme aasta möödumist. Asja materjalidest nähtub, et LS esitas 05.02.2010.a samas nõudes Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse TM vastu, mille võttis hiljem tagasi. Pärnu Maakohus jättis maksekäsu kiirmenetluse avalduse 21.04.2010.a määrusega läbi vaatamata. TsÜS § 146 lg 1 sätestab, et aegumine peatub õigustatud isiku poolt hagi esitamisega nõude rahuldamiseks või tunnustamiseks. Vastavalt TsÜS § 160 lg 2 p 3 on hagi esitamisega võrdsustatud avalduse esitamine maksekäsu kiirmenetluses või muus hagita menetluses. Kuna LS esitas 05.02.2010.a maksekäsu kiirmenetluse avalduse, siis aegumine peatus ning tema hagi ei ole aegunud. Kuna MS maksekäsu kiirmenetluse avaldust ei esitanud, vaid esitas 15.04.2010.a hagi kohtusse, siis on tema hagi aegunud.
Eeltoodust tulenevalt tuleb jätta hagi rahuldamata. LS ja MS nõue tuleb jätta rahuldamata seetõttu, et nad ei saa lepingutingimustele mittevastavusele tugineda ning seetõttu ka hinda alandada. MS nõue tuleb jätta rahuldamata ka veel seetõttu, et see on aegunud. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega tuleb LSmenetluskulud jätta tema enda kanda ja MS menetluskulud tema enda kanda. TM menetluskulud tuleb TsMS § 165 lg 3 alusel jätta solidaarselt hagejate kanda. TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 3 kohaselt esitatakse hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
Indrek Soots kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.