Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

20.01.2009 esitas kostja hagejatele üürilepingu korralise ülesütlemise avalduse, milles teatas üürilepingu lõppemisest 04.05.2009. Hagejad vaidlustasid ülesütlemise avalduse üürikomisjonis, tuginedes hea usu põhimõtte vastasusele. Üürikomisjon jättis 21.04.2009 otsusega hagejate avalduse rahuldamata. Kostja 21.10.2008 ettepanek sisaldas ainult ühte asjaolu, milles ta oli nõus hagejatega läbi rääkima - aeg, mille jooksul oleksid hagejad nõus oma korterid vabastama. Sellist ettepanekut ei saa pidada lepingu sõlmimise ettepanekuks VÕS § 16 lg 1 mõttes, kuna see ei ole piisavalt määratletud. Hagejate nõustumus asuda läbirääkimistesse kostjaga ei ole tõlgendatav üürileandja pakkumuse tagasilükkamisena. Kostja 21.10.2008 „nõue elamispinna vabastamiseks” ei ole dokument, millest oleks hagejatele tekkinud õiguslikud tagajärjed. Kostja käitumine oli hea usu põhimõtte vastane, kui ta esitas üürilepingu ülesütlemise avalduse pärast hagejate seisukoha teadasaamist, et kui hagejatelt soovitakse elamispind ära võta, siis soovivad nad saada vastu teist elamispinda. Kostja esitas ülesütlemise avalduse ajal, mil ta oli teatanud hagejatele üüri tõstmisest 8 kr/m2-lt 45 kr/m2-le, kusjuures üüri tõstmise vaidlustamise tähtaeg ei olnud möödunud. Hea usu põhimõttega ei ole kooskõlas kostja käitumine, kes jättis tähelepanuta oma seadusest tuleneva kohustuse võimaldada hagejatele teine elamispind, mida tulnuks märkida ülesütlemise avalduses. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Kostja poolt hagejatele esitatud tähtajatu üürilepingu korraline ülesütlemine oli kehtiv ja kooskõlas VÕS § 325 lg-te 1 ja 2 nõuetega. Üürnikud on selle kätte saanud ja see on muutunud nende jaoks kehtivaks. 21.10.2008 hagejatele tehtud ettepanek sisaldas piisavalt informatsiooni. Kirja eesmärgiks oli saavutada üürilepingute lõpetamine kokkuleppega. Ettepanek oli piisavalt määratletud, sisaldades adressaati, sisu (lõpetada üürilepingud), tähtaega vastuse andmiseks (kaks nädalat) ning oli esitatud kindla sooviga olla pakkumuse vastuvõtmisel sellega seotud. Ettepanek ei olnud teade elamispinna vabastamise tähtaja teatamiseks, see oli pakkumus sõlmida üürilepingu lõpetamise osas kokkulepe. Muuhulgas teavitas kostja hagejaid kirjas ka soovist lõpetada lepingud ühepoolselt, juhul kui hagejad kokkuleppe sõlmimisega ei nõustu. 03.11.2008 hagejate I ja II esindaja vastus kostjale ei ole käsitletav nõustumusena asuda läbirääkimistesse, kuna see sisaldas hagejate soovi saada poolte kokkuleppel sõlmitava üürilepingu puhul vastu samaväärseid eluruume. Kostja pakkumuse eesmärgiks oli üürilepingu lõpetamine. Hagejal III ei ole alust väita, et tema suhtes lõpetati üürileping vastuolus hea usu põhimõttega VÕS § 327 lg 1 p 1 järgi, kuna hagejat III ei olnud nende üürnike nimistus, kelle nimel saadeti 03.11.2008 kostjale kiri. Seetõttu ei ole hagejal III alust väita, et ta esitas kostjale üürilepingust tuleneva nõude. Et kostja ütles üürilepingud üles enne üüri tõstmise vaidlustamise tähtaega, ei muuda üürilepingute ülesütlemist vastuolus olevaks hea usu põhimõttega. Üürilepingud olid tähtajatud ning kostjal oli õigus ühepoolselt üüri suurust muuta. Seetõttu ei saa hagejatega sõlmitud üürilepingute korraline ülesütlemine ajaliselt pärast üüri tõstmist olla vastuolus hea usu põhimõttega VÕS § 327 lg 1 p 2 alusel, kuna tähtajatu üürilepingu alusel tasumisele kuuluva üüri suuruse muutmine ei eelda üürileandja ja üürniku kokkulepet üüri suuruse muutmiseks. Samuti ei saa hagejatega sõlmitud üürilepingute korraline ülesütlemine kostja poolt ajaliselt pärast üüri

tõstmist olla vastuolus hea usu põhimõttega VÕS § 327 lg 2 tähenduses, kuna puuduvad andmed selle kohta, et ükski hagejatest oleks üüri suuruse muutmist vaidlustanud. Kostjal ei ole kohustust võimaldada üürilepingu ühepoolsel lõpetamisel hagejatele teist üüripinda põhjusel, et vaidlusaluseid eluruume ei ole tunnistatud tööandja eluruumideks. Üürilepingud hagejatega on sõlmitud pärast nende töösuhte lõppemist kostjaga. Hagejatele on juba antud asenduspinnad. Hagejate töösuhe kostjaga oli 01.07.2002, mil jõustus VÕSRS § 15 lg 4, lõppenud ning nimetatud säte ei oma tagasiulatuvat jõudu. Hagejatega vastavalt 01.12.2001, 17.01.2001 ja 12.04.2001 sõlmitud üürilepingute p 1.4 alusel olid XXXXXXXXX XXX XX eluruumid nr XX, XX ja XX tunnistatud 2001 tööandja eluruumideks T. haldusdirektori käskkirjaga, viimasel sellist pädevust ei olnud. Kuivõrd Tallinna Linnavalitsus ei ole vaidlusaluseid eluruume tööandja eluruumideks tunnistanud, tuleb lugeda, et need ei ole tööandja eluruumideks tunnistatud. Seetõttu ei kohaldu eluruumidele ka VÕSRS § 15 lg-s 4 sätestatu ja need eluruumid võis üles öelda ühepoolselt vastavalt VÕS § 195 lg-le 3, §-dele 311 ja 312 kolmekuulise etteteatamistähtajaga. Kostja poolt hagejatele 20.01.2009 esitatud ülesütlemisavaldus järgis seda tähtaega, ülesütlemine on kehtiv ja pole vastuolus hea usu põhimõttega. Hagejatega lõpetati töösuhted vastavalt 31.07.2000, 29.06.2000 ja 31.07.2000 ning 2001. üürilepingud on sõlmitud ajal, mil töösuhe hagejatega oli juba lõppenud. Seetõttu ei kohaldu neile ES § 58. Kostja ei nõustu hagejatega, et 2001 sõlmiti mitte uued üürilepingud, vaid tegu oli kokkulepete muutmisega. Tegemist on iseseisvate lepingutega, kuivõrd need on sõlmitud erinevate lepingupoolte vahel, erinevate üüripindade kohta ja erinevatel tingimustel kui tööandja üürilepingud, mille alusel hagejad kostjale kuulunud üüripindu varem kasutasid. Kuivõrd ES § 58 lg 1 tingimused ei ole antud juhul täidetud, ei olnud hagejad õigustatud nõudma kostjalt üürilepingu ühepoolsel lõpetamisel teise eluruumi vastuandmist vastavalt VÕSRS § 15 lg-le 4 ning üürisuhte lõpetamine ei olnud vastuolus hea usu põhimõttega. Hagejatele on juba antud asenduspinnad tööandja eluruumist lahkumisel ja ES § 60 lg-st 4 tulenevalt ei ole kostjal mitmekordset kohustust anda üürnikule uus eluruum. Selline kohustus oli üürileandjal kuni 30.06.2002 vaid ühel korral ning kostjal ei ole kohustust kindlustada tööandja eluruumis elav üürnik elamispinnaga elupäevade lõpuni. 2001 hagejatega sõlmitud üürilepingud olidki tööandja eluruumide üürilepingute lõpetamise järel üürnikele teiste eluruumide vastu andmiseks sõlmitud lepingud. Kostja on ES § 60 lg-st 4 tuleneva kohustuse täitnud siis, kui tal see kohustus oli, käesolev üürilepingute ühepoolne lõpetamine ilma teist eluruumi vastu andmata ei ole seadusjärgse kohustuse rikkumine ega vastuolus hea usu põhimõttega. Maakohtu otsus Kohus jättis hagejate nõuded kostja poolt 20.01.2009 üürilepingute ülesütlemise avalduste hea usu põhimõttega vastuolus tunnistamiseks rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus hagejate kanda. Poolte vahel ei olnud vaidlust selles, et kõik hagejad töötasid kostja juures rohkem kui kümme aastat ja töösuhted lõpetati hagejaga I 31.07.2000, hagejaga II 29.06.2000 ja hagejaga III 31.07.2000. Vaidlust ei ole ka selles, et hagejatega oli nende töötamise ajal kostja juures enne hagejatega töösuhte lõppemist sõlmitud tööandja eluruumi üürilepingud. Vaidlust ei ole selles, et hagejate poolt tööandja eluruumina kasutatavaid pindu vajas kostja ja pakkus hagejatele nn „asenduspindu”, mille järgselt sõlmiti uued eluruumi üürilepingud hagejaga I 01.12.2001, hagejaga II 17.01.2001 ja hagejaga III 12.04.2001, tegemist oli tähtajatute üürilepingutega ja üüri

hinnaks oli 8 kr/m2. Vaidlust ei ole poolte vahel ka selles, et 20.10.2008 tegi kostja hagejatele ettepaneku üürisuhte lõpetamiseks poolte kokkuleppel ja palus hagejatel sellele kahe nädala jooksul vastata. Kostja selgitas, et kokkuleppe mittesaavutamisel on ta sunnitud esitama üürisuhte ühepoolse lõpetamise avalduse ja nõudma korterite vabastamist kolme kuu jooksul. Hagejad I ja II vastasid 03.11.2008 kostjale, et on nõus pidama läbirääkimisi, palusid teatada eluruumi vabastamise õigusliku aluse ja teavitasid kostjat kohustusest anda vastu teine elamispind. 11.12.2008 esitas kostja hagejatele üürilepingu muutmise ettepaneku, milles soovis üüri suurendamist 8 kr/m2-lt 45 kr/m2-le ja 20.01.2008 ütles kostja hagejate üürilepingud üles. Vaidlus on poolte vahel selles, kas üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna kostja esitas üürilepingu ülesütlemise avalduse pärast hagejate I ja II seisukoha teadasaamist, et kui hagejatelt soovitakse elamispind ära võtta, siis nad soovivad saada vastu teist elamispinda ja üüri tõstmise vaidlustamise tähtaeg ei olnud veel saabunud. 01.07.1992 jõustus elamuseadus ja kaotas kehtivuse ENSV elamukoodeks. Selle rakendussäte § 68 nägi ette, et teenistuslikke eluruume ja ühiselamuid omavatel või kasutatavatel juriidilistel isikutel tuli esitada hiljemalt 01.06.1992 asukohajärgsele kohaliku omavalitsuse organile ettepanekud nende tunnistamiseks tööandja eluruumideks vastavalt ES §-le 58. Teenistuslikele eluruumidele ja ühiselamutele, mida ei olnud arvatud tööandja eluruumide hulka, kohaldati alates 01.07.1992 ES IV osa II peatüki sätteid ning neis elavate üürnikega loeti eluruumi üürilepingud sõlmituks viieks aastaks. Hagejad ei ole ümber lükanud kostja väiteid, et hagejatega vastavalt 01.12.2001, 17.01.2001 ja 12.04.2001 sõlmitud üürilepingute objektiks ei olnud tööandja eluruumid, kuna XXXXXXXXX XXX XX eluruumid nr XX, XX ja XX olid tunnistatud tööandja eluruumideks T. haldusdirektori käskkirjaga, samuti sõlmiti hagejatega eluruumide üürilepingud ajal, mil töösuhe oli nendega lõppenud. Hagejate käsitlus, et 01.12.2001, 17.01.2001 ja 12.04.2001 sõlmitud üürilepingute näol oli tegemist varem kehtinud üürilepingu muutmisega, nn „asenduspinna” andmisega, ei tulene pooltevahelisest lepingust ega esitatud asjaoludest. Üürilepingute sõlmimise ajal kehtinud ES sätestas üürileandjale kohustuse anda üürnikule kasutada teine elamispind ainult remondi korral (ES § 44), kusjuures kehtima jäi remonditava eluruumi üürileping. Seega tuleb hagejatega 01.12.2001, 17.01.2001 ja 12.04.2001 sõlmitud üürilepingud lugeda ES § 31 lg 2 alusel tähtajalisteks üürilepinguteks, mille kehtivuse aeg oli viis aastat ja millele VÕSRS § 12 lg 1 alusel kohaldatakse alates 01.07.2002 võlaõigusseaduse (VÕS) sätteid. VÕS § 310 alusel muutusid vaidlusalused lepingud 5-aastase tähtaja möödumisel tähtajatuteks üürilepinguteks. Nimetatust tulenevalt ei olnud üürnikel õigust nõuda teise eluruumi vastuandmist ja kostjapoolne lepingu ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 327 lg 1 p 1). VÕS § 311 lg 1 kohaselt võivad lepingupooled tähtajatu üürilepingu seaduses sätestatud kolmekuulisest etteteatamise tähtajast kinni pidades üles öelda, kui üürilepingus ei ole kokku lepitud pikemat tähtaega. Tähtajatu üürilepingu ülesütlemist VÕS § 311 lg 1 alusel ei ole vaja üürileandjal põhjendada ega nimetada selleks täiendavaid aluseid. Vaidlust ei ole selles, et kostja on järginud lepingu ülesütlemise kolmekuulist tähtaega. Asjaoludest tulenevalt ei ole hagejad üüri tõstmist vaidlustanud, kuid on nõudnud eluruumi üürilepingu ülesütlemisel vastu teist eluruumi. Ülesütlemise ajaks ei olnud üürilepingu vaidlustamise tähtaeg veel lõppenud. Tulenevalt asjaolust, et üüri tõstmine tähtajatu üürilepingu puhul on ühepoolne tehing (TsÜS § 67 lg-d 1 ja 2), mitte üürilepingu muutmise ettepaneku tegemine (ehk pakkumus), mille korral on üürileandja seotud pakkumuse tähtaja lõppemisega (VÕS § 19 lg 1), ei muuda ülesütlemine enne hagejate poolt üüri tõstmise vaidlustamise tähtaja äraootamist ülesütlemist vastuolus olevaks hea usu põhimõttega. Nimetatust tulenevalt oli kostjal

õigus öelda üürilepingud üles ja ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 327 lg 1 p 2). Apellatsioonkaebus Hagejad U. S. ja L. R. paluvad kohtuotsuse tühistada osas, millega jäeti hagi rahuldamata ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja menetluskulud jätta kostja kanda. Käesolevas vaidluses on oluliseks asjaolu, et ES § 60 lg 1 alusel tööandja eluruumi üürileping lõpeb samaaegselt töölepingu lõppemisega. Hagejad koondati 31.07.2000. Nimetatud kuupäeval lõppesid hagejatel töösuhted, kuid mitte lepingulised üürisuhted. Seega pooltevaheline õigussuhe jätkus juhindudes ES § 60 lg 4 p-st 1, mille järgi tööandja eluruumist ei saa välja tõsta teist eluruumi vastu andmata isikuid, kes on töötanud neile eluruumi andnud tööandja juures vähemalt 10 aastat. Märgitud sätte tõttu ei teinud ka vastustaja toiminguid, millised võimaldanuks tööandjal nõuda apellantide poolt eluruumi vabastamist ja apellantide väljatõstmist. Vaidlust ei ole selles, et vastustaja andis apellantidele asenduspinnad. Kohus ei ole otsuses põhjendanud, kuidas asenduspindade andmine muutis ES § 60 lg 4 p-st 1 tulenevat tingimust. Samuti ei ole kohus põhjendanud, millest lähtuvalt nimetatud säte hagejate suhtes ei kehti. Apellandid ei nõustu kohtu seisukohaga, et nende käsitlus, et sõlmitud üürilepingute näol oli tegemist varem kehtinud üürilepingute muutmisega, nn „asenduspinna“ andmisega, ei tulene pooltevahelisest lepingust ega esitatud asjaoludest. Nähtuvalt vastustaja 13.11.2001 kirjast nr 131/330 U. S., T. teatab, et seoses vajadusega vabastada tööandja eluruum aadressil XXXXXXXXX XXX X-X eraldatakse asenduspinnaks korter XXXXXXXXX XXX XX-X ning vastustaja 20.02.2001 kirjast nr 6-10/27 L. R., T. teatas, et seoses üürnike ümberpaigutamisega pakuvad nad võimalust vahetada XXXXXXXXX XXX XX-XX korter XXXXXXXXX XXX XX-XX korteri vastu. Apellandid jäävad oma seisukoha juurde, et vastustaja ei ole apellantidele teatanud üürilepingute lõpetamisest, vaid nimetatud kirjad tõendavad olemas olnud üürilepingute muutmist, milles muutus üksnes üüritav eluruum. Samuti muudetud üürilepingute sõnastamine tööandja eluruumi üürilepingutena kinnitab vastustaja teadmist oma kohustusest. Alates 01.07.2002 muutus kehtetuks ES ja rakendus VÕS ja VÕSRS. Seaduseandja muutis sisuliselt õiguslikult järjepidevalt rakenduvaks isiku õiguskindluse tagamiseks ES § 60 lg 4 p-st 1 tuleneva kohustuse ja seda VÕSRS § 15 näol „Üürilepingu sätetega seonduvad erisused”, mille lg 4 kohaselt isikut, kes kasutas enne 01.07.2002 ES §-s 58 nimetatud eluruumi ja kes vastas enne 01.07.2002 ES § 60 lg-s 4 nimetatud tingimustele, ei või sellest eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata. Kohus ei ole põhjendanud, miks nimetatud säte hagejate suhtes ei kohaldu. Apellandid ei vaidle asjaolu üle, et kehtivate üürilepingute näol on tegemist tähtajatute üürilepingutega. Üürilepingud olid alates 01.08.2000 kuni 01.08.2005 tähtajalised ja alates 01.08.2005 tähtajatud. Apellandid möönavad, et vastustajal on põhimõtteliselt õigus tähtajatu üürilepingu ülesütlemiseks VÕS sätestatud alustel, kuid mitte ükski neist ei välista VÕSRS § 15 lg 4 sätestatud kohustuste täitmist vastustaja poolt. Kuna hagejad vastasid ES § 60 lg-s 4 sätestatud tingimustele ja VÕSRS § 15 lg 4 sätestab, et isikut, kes kasutas enne 01.07.2002 ES §-s 58 nimetatud eluruumi ja kes vastas enne 01.07.2002 ES § 60 lg-s 4 nimetatud tingimustele, ei või sellest eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata, on apellandid tõendanud, et juhul, kui nendega soovitakse üürilepingut lõpetada, on üürileandjal kohustus anda apellantidele vastu teine eluruum. Kuna üürilepingu lõppemise korral on üürniku kohustuseks üürileandjale üle anda asja valdus, siis oleks mõeldamatu, et

apellandid peavad eluruumi vabastama, teadmata, millal täidab vastustaja oma kohustuse ja annab vastu teise eluruumi. Käesolevas asjas saab rääkida vastustaja seadusjärgsest kohustusest tagada ja kindlustada apellandid elamispinnaga. Apellandid leiavad, et kuna ühe eluruumi suhtes üürisuhte lõppemine ja sellega seotud valduse üleandmine on teostatav üksnes tingimuse (teise elamispinna vastuandmine) täitmise korral, siis tuleb sellisele olulisele tingimusele ülesütlemise avalduses viidata. Teise eluruumi teatamise kohustust on võimalik põhjendada ka asjaoluga, et ES kohaselt pidi vastuantav eluruum vastama ES § 56 nõuetele: pidi asuma samas asulas ja ei tohtinud olla väiksem ega vähem heakorrastatud, kui väljatõstetava poolt varem kasutatud eluruum. Seega olid pooled 01.08.2000 üürisuhte jätkumisel teadlikud, millistele tunnustele peab vastuantav eluruum vastama. Et tuvastada vastuantava eluruumi vastavus nõuetele, peab vastuantava eluruumi märkima ülesütlemise avalduses. Asenduseluruumi mitteteatamine ülesütlemisavalduses on pahauskne käitumine, mis on vastuolus hea usu põhimõttega tulenevalt VÕS §-st 327. VÕS § 327 lg 2 kohaselt üürileandja poolne eluruumi üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja ütles lepingu üles ajal, mil on käimas üürikomisjoni- või kohtumenetlus selle üürilepingu üle, samuti enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud üürikomisjoni või kohtumenetluse lõppemisest, kui otsus tehti üürileandja kahjuks. VÕS § 327 ei sätesta ammendavat loetelu asjaoludest, millede ilmnemisel on üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega, mistõttu võib üürilepingu ülesütlemine osutuda hea usu põhimõttega vastuolus olevaks ka muudel põhjustel. Apellandid leiavad, et vastustaja pahauskse käitumisena tuleb lugeda ka tema tegelikke motiive üürisuhte lõpetamiseks. Vastustaja on ülesütlemise avalduses tuginenud VÕS § 311 lg-le 1 ja § 312 lg-le 1. Seega ei ole vastustaja otseselt ülesütlemise avalduses märkinud ülesütlemise põhjust. Küll aga on vastustaja esitanud ülesütlemise põhjused 21.10.2008 kirjas nr 1-32/2780 ja nr 1-32/2779 üürisuhte lõpetamise kohta, kus vastustaja tõi välja, miks ta ei soovi jätkata hagejatega üürisuhteid. Põhjused olid esitatud hagejaid halvustades, mõnitades, ähvardades, au ja inimväärikust solvates. Vastustaja leidis, et ta ei ole äri- ega heategevusühing, kes üüriks oma vara vastavalt tulu teenimiseks või heategeval otstarbel. Samuti pidavat vastustajalt eluruumi üürimise õigus olema üksnes T.-ga töö- või õppeõigussuhtes olevatel isikutel ning vastustaja ei ole sotsiaalhoolekande kohustusega subjekt. Samas ähvardas kostja apellante muuhulgas kohtuga ja sellega seoses tekkivate kuludega. Arvestades vastustaja lugupidamatut ja jämedat käitumist oma eesmärgi realiseerimisel, oli vastustaja tegelik motiiv üürilepingute ülesütlemisel vastavalt VÕS §-le 327 hea usu põhimõttega vastuolus. Apellandid ei nõustu kohtu seisukohaga, et vaidlust ei ole selles, et üürilepingute ülesütlemise ajaks ei olnud üürilepingute vaidlustamise tähtaeg veel lõppenud, kuid see ei muuda ülesütlemist enne apellantide poolt üüri tõstmise vaidlustamise tähtaja äraootamist vastuolus olevaks hea usu põhimõttega. VÕS § 327 lg 1 p-st 2 tulenevat üürikomisjoni või kohtumenetluse all tuleb mõista ka vaidlustamiseks antud 30-päevast tähtaega, vastasel juhul oleks üürileandjal võimalik koheselt pärast üürilepinguga seonduva vaidluse tekkimist esitada üürilepingu ülesütlemise avaldus ja hiljem tugineda asjaolule, et pole hea usu vastane, sest vaidlust ei olnud. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hagejate kanda.

Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, ära kuulanud pooled ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 21 järgi tuleb seoses materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamisega muuta maakohtu otsuse põhjendusi, jättes otsuse resolutsiooni hagi rahuldamata jätmise kohta muutmata. Täpsustada tuleb maakohtu poolt menetluskulude jaotamist. TsMS § 651 lg 1 järgi kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Apellatsioonkaebuse on maakohtu otsuse peale esitanud ainult U. S. ja L. R.. Poolte vahel ei olnud vaidlust asjaolude üle, mille kohaselt hageja U. S. töötas kostja juures alates 15.02.1988 kuni 31.07.2000, mil tema ametikoht koondati. Töötamise ajal andis kostja U. S.le kasutamiseks tööandja eluruumi asukohaga XXXXXXXXX XXX X-X Tallinnas. 13.11.2001 teatas kostja, et ta soovib korterit XXXXXXXXX XXX X-X enda kasutusse ja annab U. S.le asenduspinna asukohaga XXXXXXXXX XXX XX-X, mille kasutamise kohta sõlmiti 01.12.2001 tööandja eluruumi üürileping. Hageja L. R. töötas kostja juures alates 30.04.1982 kuni 31.07.2000, mil tema ametikoht koondati. Töötamise ajal andis kostja L. R.le kasutamiseks tööandja eluruumi asukohaga XXXXXXXXX XXX XX-XX Tallinnas. Kuna kostja vajas korterit XXXXXXXXX XXX XX-XX enda kasutusse, siis nõustus hageja asuma korterisse XXXXXXXXX XXX XX-XX, mille kasutamise kohta sõlmiti 12.04.2001 tööandja eluruumi üürileping. 20.01.2009 on kostja apellantidega sõlmitud üürilepingud korraliselt üles öelnud. Hagejad esitasid maakohutusse hagi, milles palusid tunnistada üürilepingu ülesütlemine hea usu põhimõttega vastuolus olevaks. Kostja vaidles hagile vastu. VÕSRS § 15 lg 4 kohaselt isikut, kes kasutas enne 01.07.2002 ES §-s 58 nimetatud eluruumi ja vastas enne 01.07.2002 ES § 60 lg-s 4 nimetatud tingimustele, ei või sellest eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata. ES § 60 lg 4 p 1 järgi ei võinud tööandja eluruumist ilma teist eluruumi vastu andmata välja tõsta isikuid, kes on töötanud neile eluruumi andnud tööandja juures vähemalt 10 aastat. Vaidlust ei ole, et apellandid olid kostja juures töötanud üle kümne aasta. Pooled ei vaielnud selle üle, et kostja oli apellantidele töösuhte ajal andnud elamiseks tööandja eluruumi: U. S.le XXXXXXXXX XXX X-X ja L. R.le XXXXXXXXX XXX XX-XX. Korterite osas, mida apellandid praegu kasutavad, on kostja väitnud, et need korterid ei olnud tööandja eluruumid, kuna ei olnud ES § 58 lg-s 3 sätestatud korras selleks tunnistatud. Kolleegiumi arvates VÕSRS § 15 lg 4 rakendumiseks ei olnud oluline, et pooltel oli 01.07.2002 seisuga kehtiv tööandja eluruumi üürileping. Riigikohus on 28.05.2010 otsuses nr 3-2-1-34-10 leidnud, et VÕSRS § 15 lg 4 rakendumiseks ei pidanud 1. juuli 2002 seisuga olema pooltel kehtivat tööandja eluruumi üürilepingut. Piisas, kui isik kasutas enne viidatud kuupäeva tööandja eluruumi. Samuti ei pidanud pooltel olema vahetult enne 1. juulit 2002 või sel kuupäeval ja/või pärast seda kuupäeva kehtivat töösuhet, vaid piisas, kui üürnik vastas selle kuupäeva seisuga ES § 60 lg-s 4 sätestatud ühele tingimustest. Riigikohtu arvates ei nähtunud VÕSRS § 15 lg 4 sõnastusest, et selle rakendamiseks pidi üürnik seisuga 1. juuli 2002 kasutama eluruumi tööandja eluruumi üürilepingu alusel ja et tal pidi sama kuupäeva seisuga olema kehtiv töösuhe talle eluruumi üürinud tööandjaga. Kuna hagejad olid enne 01.07.2002 kasutanud tööandja eluruumi ja nad vastasid ES § 60 lg 4 p-s 1 toodud tingimusele, siis rakendus hagejate suhtes VÕSRS § 15 lg-s 4 sätestatu. Riigikohus on eelviidatud lahendis rõhutanud, et seadusandja ei soovinud võlaõigusseaduse jõustumisel muuta senikehtinud regulatsiooni nii oluliselt, et võtta isikutelt, kelle õigused

eluruumile olid seni tagatud elamuseadusega, ära tagatised, mis nad olid juba välja teeninud ja millele oli neil alust loota. Kehtima jäi sama õiguslik olukord, mis oli sätestatud kuni 1. juulini 2002 kehtinud ES § 60 lg-s 4. Apellandid olid kasutanud tööandja eluruumi ja vaidlust ei ole, et nad olid kasutusõiguse saamisel teadlikud, et töötamisel üle kümne aasta on neil kasutamise õigus seni, kuni nad seda vajavad ja neid ei saa kostja algatusel välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata. Poolte vahel tekkis pärast töösuhte lõppemist üürisuhe seaduse alusel ja tulenevalt sellest üürisuhtest oli hagejatel õigus eluruumi kasutada. Tulenevalt VÕSRS § 15 lg 4 mõttest ("Isikut, [---] ei või sellest eluruumist välja tõsta ilma teist eluruumi vastu andmata") tekkis hagejatel õigus kasutada vaidlusalust eluruumi seni, kuni neile ei pakuta vastu teist eluruumi. Kostja on hagejatega sõlmitud üürilepingud korraliselt üles öelnud. Kolleegium leiab, et VÕSRS § 15 lg 4 alusel tekkinud üürisuhet ei saa samastada tähtajatu üürilepinguga, mida saab VÕS § 311 ja § 312 alusel korraliselt üles öelda. Pooltevahelisel üürisuhtel on kolleegiumi arvates pigem tähtajalise üürilepingu tunnused ja tähtaja saabumine on määratud tulevikus saabuva tingimusega, milleks on kas tööandja eluruumi kasutaja poolt eluruumi kasutamise vajaduse möödumine. Kolleegium möönab, et pooled on üürilepingut pidanud tähtajatuks, kuid tulenevalt TsMs § 652 lg-st 8 ei ole ringkonnakohus apellatsioonkaebuse menetlemisel seotud kaebuse õigusliku põhjendusega. Ringkonnakohtu istungil arutati pooltega seaduse kohaldamist tulenevalt Riigikohtu 28.05.2010 otsusest 3-2-1-34-10. Hagejad on leidnud, et kostja ütles üürilepingud nendega üles vastuolus hea usu põhimõttega. Selleks, et kontrollida, kas ülesütlemine oli vastuolus hea usu põhimõttega, tuleb esmalt tuvastada, kas üürilepingud olid üles öeldud kehtivalt. Selleks tuleb kontrollida, kas täidetud olid üürilepingute ülesütlemise materiaalsed ja formaalsed eeldused. Kolleegium leiab, et üürilepingute ülesütlemise materiaalsed eeldused ei olnud täidetud, kuna VÕSRS § 15 lg 4 alusel tekkinud üürisuhet ei ole võimalik üles öelda korraliselt VÕS § 311 ja § 312 alusel, sest tegemist ei ole tähtajatu üürilepinguga. Seega ei ole kostja poolt 20.01.2009 toimunud üürilepingute ülesütlemine kehtiv ja hagejatega sõlmitud üürilepingud kehtivad edasi. Kuna üürilepingute ülesütlemine oli tühine, siis ei ole vajalik kontrollida, kas üürilepingute ülesütlemine oli vastuolus hea usu põhimõttega, sest vastuolus hea usu põhimõttega saab olla ainult kehtiv ülesütlemine. Eeltoodu tõttu tuleb hagi jätta rahuldamata. Maakohtu otsust hagi rahuldamata jätmise põhjenduste osas tuleb muuta. TsMS § 162 lg 4 sätestab, et kohus võib jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtus kantud menetluskulude jätmine apellantide kanda on ebamõistlik. Hagi oli esitatud põhjusel, et kostja oli üürilepingu üles öelnud ja apellantide eesmärgiks oli kas kasutada eluruumi edasi või vabastada eluruumi valdus ainult juhul, kui kostja pakub neile vastu teise eluruumi. Käesoleva otsusega ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse lõppjärelduse muutmata, kuid tuvastas, et hagejatega sõlmitud üürilepingud on kehtivad, sest kostja ei olnud kehtivalt üürilepinguid üles öelnud. Sellega seoses on ebamõistlik ja ka ebaõiglane jätta menetluskulud apellantide kanda. Eeltoodu tõttu tuleb poolte menetluskulud ringkonnakohtus jätta nende endi kanda.

Margo Klaar

Tiit Kollom

Peeter Pällin

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.