Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et menetlusabi taotluse esitamisel otsuse peale kaebetähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Nimetatu ei välista menetlustähtaja ennistamist. Varasem menetlus, hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue ning põhjendused 13.05.2009.a esitasid hagejad Harju Maakohtusse hagi kostja vastu eluruumi ülesütlemise avalduse hea usu põhimõttega vastuolus tunnistamise nõudes tulenevalt Tallinna Üürikomisjoni 21.04.2009.a otsusest nr XXX, millega jäeti avaldajate nõue kostja vastu rahuldamata. Hagiavalduse kohaselt töötas hageja I kostja juures 15.02.1988.a-31.07.2000.a, mil tema ametikoht koondati. Hagejaga I sõlmiti tööandja eluruumi üürileping aadressil Akadeemia tee 71 ning kostja 13.11.2001.a kirja nr 1-31/330 kohaselt eraldati asenduspind aadressil Akadeemia tee 7a-12. Nimetatu kohta allkirjastasid pooled tööandja eluruumi üürilepingu, mis kannab kuupäeva 01.12.2001.a. Hageja II töötas kostja juures 27.12.1979-26.06.2000.a, mil tema ametikoht koondati. Temaga sõlmiti tööandja eluruumi üürileping aadressil Akadeemia tee 9-2 ning jaanuaris 2001.a allkirjastati tööandja eluruumi üürileping asenduskorterile aadressil Akadeemia tee 7a-36. Hageja III töötas kostja juures 30.04.1982.a-31.07.2000.a. Temaga sõlmiti tööandja eluruumi üürileping aadressil XXX ning 12.04.2001.a ümberpaigutatud aadressile XXX. Praegused eluruumid on hagejad saanud asenduskorteritena (üürnike ümberpaigutamise tulemusel), kui nad lahkusid korteritest, mida kasutasid tööandja eluruumidena kostja juures töötamise ajal. Hagejaid ei saa tulenevalt ES § 60 lg 4 p 1 ja 5, VÕSRS § 15 lg 4 tõsta eluruumist välja teist eluruumi vastu andmata. Kostja tegi 21.10.2008.a kirjaga hagejatele ettepaneku üürisuhte lõpetamiseks pooltevahelise kokkuleppega ning palus hiljemalt kahe nädala jooksul teatada, kas avaldajad on nõus üürisuhte lõpetamisega kokkuleppel ja mis aja jooksul nad on valmis korteri üle andma. Kokkuleppe sõlmimisest keeldumisel on kostja sunnitud esitama üürisuhte ühepoolse lõpetamise avalduse ja nõudma korteri vabastamist kolme kuu jooksul avalduse esitamisest. Hagejad teatasid, et on nõus pidama läbirääkimisi ja palusid teatada, mis on vabastamise õiguslikuks aluseks, samuti teavitati kostjat kohustusest anda vastu teine elamispind. 11.12.2008.a esitas kostja hagejatele üürilepingu muutmise ettepaneku, milles soovis suurendada 01.02.2009.a hagejate üüri 8 kroonilt ruutmeetrilt 45.- kroonini kuus. Kostja esitas 20.01.2009.a hagejatele üürilepingu korralise ülesütlemise avalduse, milles teatas üürilepingu lõppemisest 04.05.2009.a. Hagejad vaidlustasid ülesütlemise avalduse üürikomisjonis tuginedes hea usu põhimõtte vastasusele. Üürikomisjon jättis 21.04.2009.a otsusega hagejate avalduse rahuldamata. Kostja 21.10.2008.a ettepanek sisaldas ainult ühte asjaolu, milles ta oli nõus hagejatega läbi rääkima ja selleks oli aeg, mille jooksul oleksid hagejad nõus oma korterid vabastama. Sellist ettepanekut ei saa pidada lepingu sõlmimise ettepanekuks VÕS § 16 lg 1 mõttes, kuna see ei ole piisavalt määratletud. Hagejate nõustumus asuda läbirääkimistesse kostjaga ei ole tõlgendatav üürileandja pakkumuse tagasilükkamisena. Kostja 21.10.2008.a „nõue elamispinna vabastamiseks” ei ole dokument, millest oleks hagejatele tekkinud õiguslikud tagajärjed. Kostja käitumine oli hea usu põhimõtte vastane, kui kostja esitas üürilepingu ülesütlemise avalduse peale hagejate seisukoha teadasaamist, et kui hagejatelt soovitakse elamispind ära võta, siis soovivad nad saada vastu teist elamispinda. Lisaks – kostja esitas ülesütlemise avalduse ka ajal, mil ta oli teatanud hagejatele

üüri tõstmisest 8.- kr/m2-lt 45.- kr/m2-le, kusjuures üüri tõstmise vaidlustamise tähtaeg ei olnud möödunud. Hea usu põhimõttega ei ole kooskõlas kostja käitumine, kes jättis tähelepanuta oma seadusest tuleneva kohustuse võimaldada hagejatele teine elamispind ning seda ei ole kostja pidanud ka oluliseks, mida tulnuks märkida ülesütlemise avalduses. Hagejad paluvad tunnistada 20.01.2009.a esitatud eluruumide ülesütlemise avalduse vastuolus hea usu põhimõttega olevaks ja jätta menetluskulud kostja kanda. Kostja vastuväited ja põhjendused Kostja poolt hagejatele esitatud tähtajatu üürilepingu korraline ülesütlemine oli kehtiv ja kooskõlas VÕS § 325 lg- te 1 ja 2 nõuetega. Üürnikud on selle kätte saanud ja see on muutunud nende jaoks kehtivaks. 21.10.2008.a hagejatele tehtud ettepanek sisaldas piisavalt informatsiooni, mis puudutas sellega saavutatavat eesmärki. Kirja eesmärgiks oli saavutada pooltevaheliste üürilepingute lõpetamine kokkuleppega. Ettepanek oli piisavalt määratletud, sisaldades adressaati, sisu – lõpetada üürilepingud, tähtaega vastuse andmiseks (kaks nädalat) ning oli esitatud kindla sooviga olla pakkumuse vastuvõtmisel sellega seotud. Ettepanek ei olnud pelgalt teade elamispinna vabastamise tähtaja teatamiseks, see oli pakkumus sõlmida üürilepingu lõpetamise osas kokkulepe. Muuhulgas teavitas kostja hagejaid selles kirjas ka soovist lõpetada lepingud ühepoolselt, juhul kui hageja kokkuleppe sõlmimisega ei nõustu. 03.11.2008.a hagejate I ja II esindaja saadetud vastus kostjale ei ole käsitletav nõustumusena asuda läbirääkimistesse, kuna see sisaldas hagejate soovi saada poolte kokkuleppel sõlmitava üürilepingu puhul vastu samaväärseid eluruume. Kostja pakkumuse kandvaks eesmärgiks on üürilepingu lõpetamine ja hagejate vastus sellega otseselt ei nõustu, vaid näeb ette nõustumise üksnes juhul, kui on teada, millised samaväärsed elamispinnad kostja vastu pakub, siis ei saa seda käsitleda nõustumusena, vaid kostja pakkumuse tagasilükkamisena ja uue pakkumusena. Hagejal III ei ole alust väita, et tema suhtes lõpetati üürileping vastuolus hea usu põhimõttega VÕS § 327 lg 1 p 1 järgi, kuna hagejat III ei olnud nende üürnike nimistus, kelle nimel saadeti 03.11.2008.a kostjale kiri. Seetõttu ei ole hagejal II alust väita, et ta esitas kostjale üürilepingust tuleneva nõude. Ka see, et kostja ütles üürilepingud üles enne üüri tõstmise vaidlustamise tähtaega, ei muuda üürilepingute ülesütlemist vastuolus olevaks hea usu põhimõttega. Poolte vahelised üürilepingud olid tähtajatud üürilepingud ning kostjal oli õigust ühepoolselt üüri suurust muuta. Seetõttu ei saa hagejatega sõlmitud üürilepingute korraline ülesütlemine ajaliselt peale üüri tõstmist olla vastuolus hea usu põhimõttega VÕS § 327 lg 1 p 2 alusel, kuna tähtajatu üürilepingu alusel tasumisele kuuluva üüri suuruse muutmine ei eelda üürileandja ja üürniku kokkulepet üüri suuruse muutmiseks. Samuti ei saa hagejatega sõlmitud üürilepingute korraline ülesütlemine kostja poolt ajaliselt peale üüri tõstmist olla vaadeldav vastuolus hea usu põhimõttega VÕS § 327 lg 2 tähenduses, kuna puuduvad andmed selle kohta, et ükski hagejatest oleks üüri suuruse muutmist vaidlustanud. Kostjal ei ole kohustus võimaldada üürilepingu ühepoolsel lõpetamisel hagejatele teist üüripinda. Seda põhjusel, et vaidlusaluseid eluruume ei ole tunnistatud tööandja eluruumideks; üürilepingud hagejatega on sõlmitud peale nende töösuhte lõppemist kostjaga; hagejatele on juba antud asenduspinnad peale nende töösuhte lõppemist kostjaga; hagejate töösuhe kostjaga oli 01.07.2002.a, mis jõustus VÕSRS § 15 lg 4, lõppenud ning nimetatud säte ei oma tagasiulatuvat jõudu.

Hagejatega vastavalt 01.12.2001.a, 17.01.2001. ja 12.04.2001.a sõlmitud üürilepingute p 1.4 alusel olid XXX eluruumid nr XXX tunnistatud 2001.a tööandja eluruumideks Tallinna Tehnikaülikooli haldusdirektori käskkirjaga, viimasel sellist pädevust ei olnud. Kuivõrd Tallinna Linnavalitsus ei ole vaidlusaluseid eluruume tööandja eluruumideks tunnistanud, siis tuleb lugeda, et need ei ole tööandja eluruumideks tunnistatud. Seetõttu ei kohaldu eluruumidele ka VÕSRS § 15 lg-s 4 sätestatu ja need eluruumid võis üles öelda ühepoolselt vastavalt VÕS § 195 lg 3, § 311 ja § 312 3-kuulise etteteatamistähtajaga. Kostja poolt hagejatele 20.01.2009.a esitatud ülesütlemisavaldus järgis seda tähtaega, ülesütlemine on kehtiv ja pole vastuolus hea usu põhimõttega. Hagejatega lõpetati töösuhted vastavalt 31.07.2000.a, 29.06.2000.a ja 31.07.2000.a ja 2001.a sõlmitud üürilepingud on sõlmitud seega ajal, mil töösuhe hagejatega oli juba lõppenud. Seetõttu ei kohaldu neile ES § 58. Kostja ei nõustu hagejatega, et 2001.a sõlmiti mitte uued üürilepingud, vaid tegu oli kokkulepete muutmisega. Tegemist on iseseisvate lepingutega, kuivõrd need on sõlmitud erinevate lepingupoolte vahel, erinevate üüripindade kohta ja erinevatel tingimustel, kui tööandja üürilepingud, mille alusel hagejad kostjale kuulunud üüripindu varem kasutasid. Kuivõrd ES § 58 lg 1 tingimused ei ole antud juhul täidetud, siis ei olnud hagejad õigustatud nõudma kostjalt üürilepingu ühepoolsel lõpetamisel teise eluruumi vastuandmist vastavalt VÕSRS § 15 lg 4 ning üürisuhte lõpetamine ei olnud vastuolus hea usu põhimõttega. Hagejatele on juba antud asenduspinnad tööandja eluruumist lahkumisel ja ES § 60 lg-st 4 tulenevalt ei ole kostjal mitmekordset kohustust anda üürnikule uus eluruum. Selline kohustus oli üürileandjal kuni 30.06.2002.a vaid ühel korral ning kostjal ei ole kohustust kindlustada tööandja eluruumis elav üürnik elamispinnaga elupäevade lõpuni. Aastal 2001.a hagejatega sõlmitud üürilepingud olidki tööandja eluruumide üürilepingute lõpetamise järel üürnikele teiste eluruumide vastu andmiseks sõlmitud lepingud. Kostja on seega ES § 60 lg-st 4 tuleneva kohustuse juba täitnud siis, kui tal see kohustus oli, käesolev üürilepingute ühepoolne lõpetamine ilma teist eluruumi vastu andmata ei ole seadusjärgse kohustuse rikkumine ja seetõttu vastuolus hea usu põhimõttega. Hagejate töösuhe kostjaga oli 01.07.2002.a, mil jõustus VÕSRS § 15 lg 4 lõppenud ning nimetatud säte tagasiulatuvat jõudu ei oma või kostja kohtuistungil esiletoodu kohaselt on alternatiivselt põhiseaduse vastane. VÕSRS rakendussätetes ei ole antud sellele sättele tagasiulatuvat jõudu. Kohtuotsuse põhjendused Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et hagejad töötasid kõik kostja juures rohkem kui kümme aastat ja töösuhted lõpetati nendega vastavalt: hagejaga I 31.07.2000.a , hagejaga II 29.06.2000.a ja hagejaga III 31.07.2000.a (töövaidluskomisjoni toimik lk 6-8, 20, 29-30). Vaidlust ei ole ka selles, et hagejatega oli nende töötamise ajal kostja juures enne hagejatega töösuhte lõppemist sõlmitud tööandja eluruumi üürilepingud. Vaidlus ei ole selles, et hagejate poolt tööandja eluruumina kasutatavaid pindu vajas kostja ja pakkus hagejatele nn „asenduspindu” (TVK tl 10), mille järgselt sõlmiti hagejatega uued eluruumi üürilepingud vastavalt: hagejaga I 01.12.2001.a, hagejaga II 17.01.2001.a ja hagejaga III 12.04.2001.a (TVK tl 11-13, 17-19, 2628), tegemist oli tähtajatu üürilepinguga ja üüri hinnaks oli 8.- kr/m2. Vaidlust ei ole poolte vahel ka selles, et 20.10.2008.a tegi kostja hagejatele ettepaneku üürisuhte lõpetamiseks poolte kokkuleppel ja palus sellele hagejatel kahe nädala jooksul vastata, ühtlasi selgitas kostja, et kokkuleppe mittesaavutamisel on kostja sunnitud esitama üürisuhte ühepoolse lõpetamise avalduse ja nõudma korterite vabastamist kolme kuu jooksul. Hagejad I ja II vastasid 03.11.2008.a kostjale, et on nõus pidama läbirääkimisi, palusid teatada eluruumi vabastamise õigusliku aluse ja teavitasid kostjat kohustusest anda vastu teine elamispind, 11.12.2008.a esitas

kostja hagejatele üürilepingu muutmise ettepaneku, milles soovis üüri suurendamist 8.- kr/m2-lt 45.- kr/m2-le ja 20.01.2008.a ütles kostja hagejatele üürilepingud üles (TVK tl 14-16, 23-25, 3133). Vaidlus on poolte vahel selles, kas üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega, kuna kostja esitas üürilepingu ülesütlemise avalduse peale hagejate I ja II seisukoha teadasaamist, et kui hagejatelt soovitakse elamispind ära võtta, siis nad soovivad saada vastu teist elamispinda ja üüri tõstmise vaidlustamise tähtaeg ei olnud veel saabunud. Kohus ei analüüsi muid hagejate väiteid, samuti millega on hagejate I ja II 03.11.2008.a kirja näol tegemist, kuna hagejad on tuginenud üleütlemise vaidlustamisel hea usu põhimõttega vastuolus olevana just eelpooltoodud põhjustele. Lisaks ei ole vaidlust selles, et hageja III nimel ei ole sellist kirja kostjale saadetud. Hindamaks, kas kostjapoolne üürilepingu ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 326 lg 1), peab sisuliselt hindama asjaolu, kas kostjal oli õigus üürileping üles öelda ilma hagejatele eluruumi vastu andmata ja kas üürilepingu ülesütlemine enne üüri tõstmise vaidlustamise tähtaja saabumist on igal juhul hea usu põhimõtte vastane või ainult siis, kui üüri tõstmist vaidlustatakse. 01.juulil 1992.a jõustus Elamuseadus ja kaotas kehtivuse ENSV elamukoodeks. Selle rakendussäte § 68 nägi ette, et teenistuslikke eluruume ja ühiselamuid omavatel või kasutatavatel juriidilistel isikutel tuli esitada hiljemalt 1992.a 1.juuniks asukohajärgsele kohaliku omavalitsuse organile ettepanekud nende tunnistamiseks tööandja eluruumideks vastavalt ES §-le 58. Teenistuslikele eluruumidele ja ühiselamutele, mida ei olnud arvatud tööandja eluruumide hulka, kohaldati alates 1992.a 1.juulist ES IV osa II peatüki sätteid ning neis elavate üürnikega loeti eluruumi üürilepingud sõlmituks viieks aastaks. Hagejad ei ole ümber lükanud kostja väiteid, et hagejatele vastavalt 01.12.2001.a, 17.01.2001.a ja 12.04.2001.a sõlmitud üürilepingute objektiks ei olnud tööandja eluruumid, kuna Akadeemia tee 7a eluruumid nr 12, 36 ja 42 olid tunnistatud tööandja eluruumideks Tallinna Tehnikaülikooli haldusdirektori käskkirjaga, samuti sõlmiti hagejatega eluruumide üürilepingud ajal, mil töösuhe oli nendega lõppenud. Hagejate käsitlus, et 01.12.2001.a, 17.01.2001.a ja 12.04.2001.a sõlmitud üürilepingute näol oli tegemist varem kehtinud üürilepingu muutmisega, nn „asenduspinna” andmisega, ei tulene pooltevahelisest lepingust ega ka esitatud asjaoludest. Üürilepingute sõlmimise ajal kehtinud ES sätestas üürileandjale kohustuse anda üürnikule kasutada teine elamispind ainult remondi korral (ES § 44), kusjuures kehtima jäi remonditava eluruumi üürileping. Seega tuleb hagejatega 01.12.2001.a, 17.01.2001.a ja 12.04.2001.a sõlmitud üürilepingud lugeda ES § 31 lg 2 alusel tähtajalisteks üürilepinguteks, mille kehtivuse aeg oli viis aastat ja millele VÕSRS § 12 lg 1 alusel kohaldatakse alates 01.07.2002.aastast võlaõigusseaduse (VÕS) sätteid. VÕS § 310 alusel muutusid vaidlusalused lepingud 5-aastase tähtaja möödumisel tähtajatuteks üürilepinguteks. Nimetatust tulenevalt ei olnud üürnikel õigust nõuda teise eluruumi vastuandmist ja kostjapoolne lepingu ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 327 lg 1 p 1). VÕS § 311 lg 1 kohaselt võivad lepingupooled tähtajatu üürilepingu seaduses sätestatud 3kuulise etteteatamise tähtajast kinni pidades üles öelda, kui üürilepingus ei ole kokku lepitud pikemat tähtaega. Tähtajatu üürilepingu ülesütlemist VÕS § 311 lg 1 alusel ei ole vaja üürileandjal põhjendada ega nimetada selleks täiendavaid aluseid nagu hagejad ekslikult leiavad. Vaidlust ei ole selles, et kostja on järginud lepingu ülesütlemise 3-kuulist tähtaega. Tähtajatu üürileping annab üürileandjale ka üüri tõstmise ühepoolse õiguse (VÕS § 299). Üüri tõstmine on oma olemuselt üürilepingu muutmine üürniku kahjuks, millega üürnik võib mitte nõustuda. Asjaoludest tulenevalt ei ole hagejad üüri tõstmist vaidlustanud, kuid on nõudnud eluruumi üürilepingu ülesütlemisel vastu teist eluruumi. Samas ei ole vaidlust ka selles, et ülesütlemise ajaks ei olnud üürilepingu vaidlustamise tähtaeg veel lõppenud. Tulenevalt

asjaolust, et üüri tõstmine tähtajatu üürilepingu puhul on ühepoolne tehing (TsÜS § 67 lg-d 1 ja 2), mitte üürilepingu muutmise ettepaneku tegemine (ehk pakkumus), mille korral on üürileandja seotud pakkumuse tähtaja lõppemisega (VÕS § 19 lg 1), ei muuda ülesütlemine enne hagejate poolt üüri tõstmise vaidlustamise tähtaja äraootamist ülesütlemist vastuolus olevaks hea usu põhimõttega. Seda juhul, kui ülesütlemisavaldus esitati seaduses ülesütlemise puhuks kehtestatud sätestatud tähtaegu järgides. Nimetatust tulenevalt oli kostjal õigus öelda üürilepingud üles ja ülesütlemine ei ole vastuolus hea usu põhimõttega (VÕS § 327 lg 1 p 2). Eeltoodud põhjustel on hagejate nõuded kostja poolt 20.01.2009.a üürilepingute ülesütlemise avalduste hea usu põhimõttega vastuolus tunnistamiseks põhjendamatud ja tuleb jätta rahuldamata. Ühtlasi märgib kohus, et kohus on ekslikult nõudnud hagejatelt ettenähtust vähem riigilõivu. Hagejate nõudeid tuleb käsitleda kolme eraldi tuvastushagina (TsMS § 125), kuna üürilepingud on sõlmitud hagejatega eraldi. Hagihind mittevaralise nõude korral on 25’000.- kr (TsMS § 132 lg 1). Hagiavaldusele juurdelisatud maksekorraldustest nähtub, et riigilõivu hagejate eest summas 5’000.- kr on tasunud esindaja Reet Vokk. Kohus lähtub eeldusest, et nimetatud summa on osa riigilõivust kõigi hagejate eest. Seega tuleb igal hagejal RlvS lisa nr 1 ja TsMS § 179 lg 1 alusel tasuda riigituludesse 3’333.33 krooni. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt hüvitab pool, kelle kahjuks otsus tehti, teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Käesoleva otsusega jääb hagi rahuldamata, seega on otsus tehtud hagejate kahjuks. Eelnevast tulenevalt tuleb kostja menetluskulud jätta hagejate kanda.

Ele Liiv kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.