Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

TsiviilasiJõustunudTartu Maakohus Tartu kohtumaja · 04.11.2010

Lahendi andmed

Riigi Teataja

Kohus: Tartu Maakohus Tartu kohtumaja
Kohtuasja number: 2-09-60539/16
Asja liik: Tsiviilasi
Kategooria: Võlaõigus › Muud kasutuslepingud
Menetlusliik: Hagimenetlus
Kuulutamise aeg: 04.11.2010
Staatus: Jõustunud
Sõnade arv: 2723

Lahend PDF →Riigi Teatajas →

Lahendi tekst

Riigi Teataja

Tsiviilasi nr 2-09-60539

KOHTUOTSUS

Eesti Vabariigi nimel Kohus

Tartu Maakohus Tartu Kohtumaja

Kohtukoosseis

kohtunik Kersti Kerstna-Vaks

Kohtuotsuse tegemise aeg

4. november 2010, kirjalikus menetluses

Tsiviilasi

OÜ Opus Grupp hagi Saul Peebsen ja OÜ Tõnise Autoremont vastu rendilepingu tühisuse tuvastamise nõudes

Hagihind

300 000 krooni

Menetlusosalised ja nende esindajad

Hageja: OÜ Opus Grupp, reg nr 10629006, asuk Kullerkupu 5, Tartu 50412 Hageja esindaja: vandeadvokaat Urmas Kõrgesaar, Advokaadibüroo Aivar Pilv Tartu osakond, Turu 2, Tartu 51014, e-post: [email protected] Kostja 1:Saul Peebsen, Kostja 1 esindaja: advokaat Ene Ahas, Advokaadibüroo Lillo ja Lõhmus, Rävala pst 8 Tallinn 10143, e-post: [email protected] Kostja 2: OÜ Tõnise Autoremont, reg nr 11376333, asuk Sepavälja 25, Tartu 50115 Kostja 2 esindaja: juhatuse liige Tõnis Mällo

RESOLUTSIOON

1.Hagi rahuldada.

2.Tuvastada Saul Peebseni ja OÜ Tõnise Autoremont vahel 27. oktoobril 2009 Kastani 48a Tartus asuvate garaazi ruumide kasutamiseks sõlmitud üürilepingu tühisus.

3.Keelata OÜ-l Tõnise Autoremont Kastani 48 a Tartus asuvate garaazi ruumide kasutamine ning nõuda nimetatud garaaz OÜ Tõnise Autoremont valdusest välja OÜ Opus Grupp valdusesse.

Sarnased lahendid

Võlaõigus

Välja mõista OÜ-lt Opus Grupp riigilõiv 20 000.- krooni (kakskümmend tuhat krooni) riigi kasuks. Riigilõiv tasuda otsuse jõustumisest alates 15 päeva jooksul Rahandusministeeriumi kontole nr 10220034796011 (SEB), nr 221023778606 (Swedbank) või nr 333416110002 (Danske Bank AS Eesti Filiaal), viitenumber 2900078538, selgitusse märkida kohtuasja number ning isiku nimi, kelle eest riigilõiv tasuti. Kohtuotsuse võib saata sundtäitmisele, kui kohustatud isik ei ole riigilõivu tasunud jõustumisest alates 15 päeva jooksul. Riigilõivu tasumisega viivitamise korral tuleb tasuda otsuse jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Edasikaebe kord Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Apellatsioonitähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja esitama tähtaja kestel ka apellatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. ASJAOLUD ja HAGEJA NÕUE Hagiavalduse kohaselt on OÜ Opus Grupp (Hageja) ning Saul Peebseni (Kostja 1) kaasomandis võrdsetes osades kinnistu (registriosa nr 66103, asukoht Tartu linn, Kastani 48a), millel asub kahekorruseline garaaž. Garaaži esimest korrust kasutab Hageja oma majandustegevuses autoremonditeenuse pakkumiseks alates kinnistu mõttelise osa omandamisest 2006. a. Kostja 1 on andnud 1⁄2 mõttelist osa kinnistust rendile OÜ-le Tõnise Autoremont (Kostja 2). Alates 04.11.2009 on Kostja 2 avaldanud Hagejale survet, et asuda garaaži esimest korrust kasutama. 13.11.2009 üritas Kostja 2 siseneda jõuga remonditöökotta ning seada seal sisse oma tööriistadja seadmed. Hageja kutsus turvaettevõtte ja politsei. 14.11.2009 sisenes Kostja 2 ikkagi Hageja valduses olevatesse ruumidesse ning kehtestas seal omavolilise ja ebaseadusliku valduse garaaži lukkude vahetamise teel. Kostja 2 on asunud eemaldama garaažist Hageja vara ning viima sinna enda tööriistu ja seadmeid. Kostja 2 on garaaži hõivamisega Hageja töö ning majandustegevuse praktiliselt täielikult blokeerinud. AÕS § 72 lg 1 ei anna kaasomanikule õigust välja üürida asja mõttelist osa. Kostjate vahel sõlmitud rendileping on TsÜS § 87 alusel tühine, sest on vastuolus AÕS § 74 sätestatud keeluga koormata kaasomandi osa võlaõigusliku kasutuslepinguga ilma teise kaasomaniku nõusolekuta. Hageja palub kohtul tuvastada kostjate vahel sõlmitud rendilepingu tühisuse.

Kostja 1 esindajana vastas kohtule kõigepealt lepingulise esindajana Toomas Mustimets, kes teatas samal ajal ka, et tal puudub juriidiline eriharidus. Kostja 1 esindajana esitas kohtule kirjaliku vastuse advokaat Ene Ahas 22. Juunil 2010 (lk 72). Kostja Saul Peebsen ei tunnista hagi ja palub jätta hagi rahuldamata ning jätta menetluskulud hageja kanda. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et Kastani tn 48a Tartus asuva kinnistu kaasomanike vahel puudus kokkulepe kinnistu kasutuskorra kohta. Hageja poolt hagiavalduses esitatud väited selle kohta, et kaasomanike vahel oli aastate jooksul välja kujunenud tavaõiguslik kasutuskord, mida pooled on enda käitumisega kinnitanud ning aktsepteerinud, on ebaõiged ja ei vasta tegelikkusele. Asjaolu, et hagejal oli aastate vältel võimalik ainuisikuliselt kasutada Kastani tn 48a kinnistul asuva ehitist, sh I korrust, oli tingitud sellest, et hageja ei võimaldanud teisel kaasomanikul (kostjal 1 Saul Peebsenil) teostada AÕS §-st 68 lg 1 tulenevat õigust vallata ja kasutada talle kuuluvat vara. Hageja ei arvestanud pikema perioodi vältel kostja 1 kui teise kaasomaniku AÕS §-st 71 lg 3 tuleneva õigustega ühise asja suhtes (takistanud teise kaasomaniku kaaskasutust). Nimetatud põhjustel oligi kostja 1 sunnitud omal ajal taotlema kohtu korras kaasomandi lõpetamist. Hageja ignoreeris järjekindlalt ja pikema perioodi vältel kostja 1 püüdeid leppida kokku kinnistu kasutuskord ning ei võimaldanud kostjal 1 kasutada talle kuuluvat mõttelist osa kinnistust. AÕS § 71 lg 1 järgi on kaasomanike osad ühises asjas võrdsed ning sellest tulenevalt on põhjendamatu asuda seisukohale, et kostja 1 kasutuses olevaks osaks kaasomandis olevast asjast tuleb lugeda Kastani tn 48 asuva ehitise teine korrus, mida hageja ei kasutanud aktiivselt oma majandustegevuse raames. Vaidlustatud lepinguga ei ole rikutud teise kaasomaniku ühise asja kaaskasutusõigust, kuna kostja I ei ole kaasomanikuna käsutanud kaasomandit tervikuna. Vaidlustatud lepinguga on kostja 1 käsutanud talle kuuluvat mõttelist osa ühisest asjast, millest tulenevalt ei saa olla riivatud hageja kui teise kaasomaniku õigused ja huvid. Kaasomanik on temale kuuluva mõttelise osa omanikuks ja võib seda käsutada nagu ainuomandit, sh koormata (AÕS § 73 lg 1), vajamata selleks teise kaasomanik(e)u nõusolekut. Ainsaks kitsenduseks on teiste kaasomanike ostueesõigus kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik (AÕS § 73 lg 2). Hageja ei ole nimetatud fakti ka otsesõnu vaidlustanud, vaid on hagiavalduses tuginenud väitele, et kostja 1 on käsutanud kaasomandi eset tervikuna, mis ei vasta aga tegelikkusele. Kostja 1 ei ole käsutanud kaasomandi eset tervikuna, vaid üksnes talle omandiõiguse alusel kuuluvat osa andes selle rendile kostjale 2. Sellest tulenevalt ei ole vaidlustatud kostjate vaheline rendileping tühine, tegemist ei ole kaasomandi terviku käsutamisega, mille korral kuuluksid kohaldamisele AÕS § 74, TsÜS § 87 sätted ning vajalik oleks teise kaasomaniku nõusolek tehingu tegemiseks. Vindikatsioonihagi on alusetu, hageja õigust vallata talle kuuluvat osa ühisest asjast ei ole rikutud; puudus vajadus hagi tagamiseks, kuna kohtu poolt määratud kinnistu kasutuskord vastas tegelikule olukorrale. Ei ole täidetud vindikatsioonihagi esitamise eeldused – ei ole toimunud hageja kui kaasomaniku valdusõiguse rikkumist; hageja ei ole tõendanud, et kostja 2 on kasutanud just temale kuuluvat osa ühisest asjast (ei ole tõendanud väljaandmisnõude esitamise õigust); kostja 2 valduses ei ole olnud hagejale kuuluvat osa ühisest asjast (kostja 2 valduses oli kostjale 1 kuuluv osa ühisest asjast). Kostja 2 ei ole kohustatud andma valdust üle hagejale, kuna tema valdus põhineb õiguslikul alusel (rendileping kinnistu kaasomanikuga kostja 1, kellel on seadusest tulenev õigus vallata, kasutada ja käsutada talle kuuluvat mõttelist osa ühisest asjast). Nimetatud väiteid tõendab muuhulgas ka asjaolu, et hageja ei ole esitanud väljanõudmisnõuet kostja 1 kui kaudse valdaja vastu.

22.septembril 2010 avaldas kostja 1 esindaja veel järgmist. Juhul kui pooled ei jõua asja lahendamisel kompromissini, siis hagi rahuldamise korral taotleb kostja 1 TsMS § 162 lg 4 alusel jätta menetluskulud osaliselt või täies ulatuses hageja kanda, kuna faktiliselt ei ole kostja 1 kunagi takistanud hageja seadusest tulenevat õigust kasutada temale kuuluvat osa kaasomandis olevast kinnistust. Kostja 2 asus Kastani 48 asuvaid ruume kasutama esmalt hagejaga sõlmitud rendilepingu alusel, kusjuures hageja ei küsinud kostjalt 1 selleks nõusolekut. Seega on kostja käitumine olnud vastavuses hageja enda käitumisega kaasomandis oleva vara käsutamisel. Puudus vajadus hagi tagamise taotluse esitamiseks ja hagi tagamise abinõude kohaldamiseks, kuna kaasomandis oleva kinnistu faktiline kasutamine kaasomanike poolt oli vastavuses kohtu poolt määratud kasutuskorraga juba enne hagi esitamist. KOSTJA 2 SEISUKOHT (lk 52) Kostja 2 palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja 2 hakaks garaazi kasutama 1. Oktoobrist 2007 hagejaga sõlmitud üürilepingu alusel. Hageja esitles end ruumide omanikuna. Aja möödudes soovis hageja kostjast 2 kui konkurendist vabaneda ja nimetatud põhjusel ei olnud nõus lepingut jätkama. Kastanu 48 a on kaasomandis ja kostja 1 oli nõus kostjale 2 rentima talle kuuluvat osa kaasomandist. Kostja 2 ei ole hõivanud hagejale kuuluvat osa kaasomandist. Kostja 2 on käitunud õiguspäraselt. Kostjale 2 jääb rausaamatuks, kuida son võimalik tõlgendadaruumide kaasomanikega sõlmitud rendilepinguid selliselt, et ühe kaasomanikuga (hagejaga) sõlmitud leping ilma teise kaasomaniku teadmiseta on kehtiv, sama skui teise kaasomanikuga (kostja 1) sõlmitud leping ei ole kehtiv. Fakt on see, et mõlemad kaasomanikud on olnud teadlikud kostja 2 tegutsemisest Kastani 48a ruumides ning seetõttu ei saa väita, et kostja 2 on kasutanud ruume ilma teise kaasomaniku nõusolekuta. KOHTU SEISUKOHT ja PÕHJENDUSED Pooltel puudub vaidlus selles, et kinnistu asukohaga Kastani 48a Tartus on hageja ja kostja 1 kaasomandis alates 11. Aprillist 2006 (lk 13). Tartu Maakohtu 19. Novembri 2008 otsusega lõpetas kohus hageja ja kostja 1 kaasomandi vaidlusalusele kinnistule, otsustas kinnistu müüa avalikul enampakkumisel ja saadud raha jagada võrdselt hageja ja kostja 1 vahel. Käesolevaks hetkeks kinnisasja avalikul enampakkumisel veel müüdud ei ole ning see on jätkuvalt hageja ja kostja 1 kaasomandis. 27. Oktoobril 2009 sõlmisid kostjad 1 ja 2 üürilepingu, mille punkt 1 kohaselt andis kostja 1 kostja 2 kasutusse garaazi ruumid asukohaga Kastani 48a, Tartus, st et üürniku kasutusse läheb hoone esimesest korrusest poole suurune mõtteline osa. Lepingu punkt 2.1 kohaselt oli lepingu tähtaeg 1. Novembrist 2009 kuni 30. Oktoobrini 2010 (lk 28). Pooled vaidlevad selles, kas kostja 1 oli õigustatud ilma hageja nõusolekuta sõlmima kinnistu mõttelise osa üürilepingut kostjaga 2 ja kas see leping on kehtiv. AÕS § 74 kohaselt võib kaasomandis olevat asja võõrandada või koormata, samuti asja või selle majanduslikku otstarvet oluliselt muuta ainult kõigi kaasomanike kokkuleppel. Riigikohus on korduvalt, sh 23. Oktoobri 2007. A otsuses nr 3-2-1-85-07 olnud seisukohal, et AÕS § 74 keelab muu hulgas kaasomandis oleva asja koormamise kasutuslepinguga ilma kõigi kaasomanike nõusolekuta ning kõigi kaasomanike nõusoleku puudumise korral on kaasomandi osa koormamine kehtetu. TSÜS § 87 järgi on seadusest tuleneva keeluga vastuolus olev tehing tühine, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Seega on kostjate 1 ja 2 vahel 27. Oktoobril 2009 sõlmitud üürileping TSÜS § 87 alusel tühine, kuivõrd see on vastuolus AÕS § 74 sätestatud keeluga koormata kaasomandis olevat asja võlaõigusliku kasutuslepinguga ilma kõigi kaasomanike nõusolekuta. Pooltel puudus ka kokkulepitud kasutuskord, mille raames oleks

14.detsembril 2009 esitas hageja täiendavalt vindikatsioonihagi ja määras ka siis hagi hinnaks 25 000 krooni (lk 38). Hageja märkis, et vindikatsioonihagi on oma olemuselt mittevaraline hagi. Kohus ei nõustu hageja poolt määratud hagi hinna ja tasutud riigilõivu summaga. TsMS § 136 lg 1 ja 4 kohaselt võib kohus määrata hagi hinna siis, kui ta leiab, et hageja nimetatud hind ei vasta tegelikkusele. Tsiviilasja hinda võib kohus muuta ka asja lahendava kohtulahendiga. Kohus leiab, et hageja nimetatud hagihind ei vasta tegelikkusele. Hageja esialgse nõude puhul tuli hagihind määrata TsMS § 128 alusel (hagihind kasutuslepingu puhul). Käesoleval juhul oli kasutuslepingus kokkulepitud kasutustasude kogusumma aastas 24 000 krooni, millelt kuulus tasumisele tõepoolest riigilõiv 5000 krooni. Kohus ei nõustu hagejaga, et vindikatsioonihagi on oma olemuselt mittevaraline hagi. TsMS § 126 lg 1 kohaselt isiku valdusest asja väljanõudmisel määratakse hagihind asja väärtusega. Asjas ei kohaldu TsMS § 128 kui erinorm, sest valduse väljaandmist ei hageta mitte seoses lepingu lõppemisega, vaid tühise tehinguga. Hagejale kuulub pool mõttelist osa kinnistust. Üürilepingu kohaselt on üürilepingu esemeks hoone esimesest korrusest poole suurune mõtteline osa. 3. veebruaril 2006 sõlmitud kinnistu mõttelise osa müügilepingu ja hüpoteegi seadmise lepingu p 3.2 kohaselt oli lepingu eseme müügihinnaks 1 200 000 krooni (lk 96). Hageja nõudest ja üürilepingust nähtub, et hageja nõuab kostja valdusest välja mitte poolt mõttelist osa, vaid neljandikku (poolt mõttelist osa esimesest korrusest). Kohus arvestab hagihinna määramisel üldteada asjaoluna kinnisvara hindade langusega riigis perioodil 2008-2010, mistõttu määrab kohus vindikatsioonihagi hinnaks 300 000 krooni. TsMS § 134 lg 3 kohaselt kui tuvastushagi esitatakse koos sellega seotud varalise nõudega, loetakse hagihinnaks üksnes varalise nõude hind. Seega on lõplikuks hagihinnaks 300 000 krooni, millelt kuulub tasumisele riigilõiv 30 000 krooni. Kuna hageja on tasunud riigilõivuna 10 000 krooni, siis tuleb täiendavalt asjas tasuda riigilõivu riigile 20 000 krooni. TsMS § 162 lg 1 sätestab üldnormina, et menetluskulud kannab hagimenetluses pool, kelle kahjuks otsus tehti. Samas sätestab sama paragrahvi lõige 4 erinormina, et kohus võib jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Kostja 1 taotleb 22. Septembri 2010 menetlusdokumendis kulude jätmist täielikult või osaliselt hageja kanda sel põhjusel, et faktiliselt ei ole kostja 1 kunagi takistanud hageja seadusest tulenevat õigust kasutada temale kuuluvat osa kaasomandis olevast kinnistust. Kaaskostja asus vaidlusaluseid ruume kasutama esmalt just hagejaga sõlmitud rendilepingu alusel, milleks hageja ei küsinud kostja 1 luba.