2-09-52472/23 - Asjaõigus - Omandiasjad - Pärnu Maakohus Kuressaare kohtumaja - lahend.ee

2.Kostja hagi ei tunnista /t.l. 27- 28; 51-53/. Kostja vastuväidete kohaselt ei ole hageja X külas asuvas elamus nr 2 asuva korteri nr 2 omanik ning seetõttu puudub tal alus korterit kostja valdusest välja nõuda. Asjaoludest, et hageja on koostanud korteri suhtes ostueesõiguse teostamise avalduse ning tasunud kohtu deposiitkontole selle müügihinna, ei tekkinud tal korteri suhtes omandiõigust. Kostja ei nõustu hageja poolt hagiavalduses ja ostueesõiguse teostamise avalduses esitatud väitega, et hageja sai müügilepingu sõlmimisest teada alles 4. mail 2009. lepingu tõestanud notar Anne Heinsaarelt. Hageja sai G. P.i ja kostja vahel sõlmitud korteri müügilepingust ja selle tingimustest teada pärast lepingu sõlmimist 2004. aasta kevadel. Seda kinnitab müüja G. P., aga samuti teised majaelanikud. Hageja isegi abistas kostja isa V. L.t korterisse sissekolimisel 2004. aasta aprillikuus. Kostja leiab, et A.P.u hagi tuleb jätta rahuldamata. Hageja väidab, et ta sai korteri müügilepingu sõlmimisest teada 4. mail 2009. a. Kostja ei nõustu selle väitega. Kostja on seisukohal, et hageja teadis vaidlusaluse korteri müügilepingust hiljemalt 2004. a suvel ja ta ei ole seaduses ettenähtud tähtaja jooksul oma ostueesõigust teostanud. Võlaõigusseaduse, tsiviilseadustiku üldosa seaduse ja rahvusvahelise eraõiguse seaduse rakendamise seaduse § 16 lg 2 kohaselt võib reaalosana erastatud eluruumi puhul teostada ostueesõigust kahe kuu jooksul pärast võlaõigusseaduse §-s 249 nimetatud teate saamist. VÕS § 249 lg 1 kohaselt peab müüja ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt loetakse müüja teatamiskohustus täidetuks ka siis, kui lepingust ja selle sisust teatab ostueesõigust omavale isikule ostja. Seaduses ei ole kehtestatud teate kohustuslikku vormi, seega võib see olla ka suuline. Käesoleval juhul leppisid müüja ja ostja kokku, et müügilepingu sõlmimisest teatab elamu kaasomanikele korteri ostja. Pärast korteri ostmist teatas ostja R.L. kõigile elamu nr 2 korteriomanikele, et ta ostis G.P.ilt korteri nr 2 15 000 krooni eest. Kuna ta tol korral hagejaga ei kohtunud, palus ta hageja õel I. R.il, kes elab hageja (vaidlusaluses) korteris, edastada hagejale teade korteri nr 2 müügilepingu kohta. Kui ostueesõiguslane saab müügilepingust ja selle sisust teada kas ise või kellegi kolmanda isiku kaudu, loetakse Riigikohtu praktika kohaselt ostueesõiguse teostamise tähtajaks mõistlik

2-09-52472 tähtaeg arvates müügilepingust ja selle sisust teadasaamisest. Mõistliku tähtaja kindlakstegemisel tuleb lähtuda sellest, et VÕS § 249 rikkumine ei anna ostueesõiguslasele õigust tekkinud olukorda pahatahtlikult ära kasutada nt pärast müügilepingust teadasaamist viivitada hea usu põhimõtet rikkudes ostueesõiguse teostamisega. Teistkordselt teatasid kostja ja tema isa V. L. A.P.ule vaidlusaluse korteri ostmisest ja selle hinnast sama aasta, so 2004. aasta kas 25. või 26. juunil. Hageja elas ja elab X külas, vaidlusalust korterit sisaldava elamu naabermajas. Elamu 2 korteri nr 2 müügist R.L.ule sai hageja 2004. aastal teada ka külaelanike käest. Seda, et hageja teadis korteri müümisest enne 2009. aastat, tõendab ka asjaolu, et 2008. aasta suvel ütles hageja tunnistajate juuresolekul V.L.ule, et ta kasutab oma ostueesõigust ja kavatseb omandada R.L.u korteri 15 000 krooni eest. VÕS § 244 lg 4 kohaselt toimub ostueesõiguse teostamine ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale. Kostja on seisukohal, et kuna hageja teadis müügilepingu sõlmimisest juba 2004. a suvel, ei ole ta teostanud oma ostueesõigust ei seadusest tuleneva kahekuulise tähtaja ega mõistliku aja jooksul. Isegi, kui ostueesõiguslane oleks käesoleval juhul teostanud ostueesõiguse õigeaegselt, ei oleks ta vaidlusaluse korteri omanik. VÕS § 244 lg 1 teise lause kohaselt ei muuda ostueesõiguse teostamine kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Seega ei muutu ostueesõigust omav isik ostueesõiguse teostamisega müügilepingu eseme omanikuks. Xs asuva elamu nr 2 korteri nr 2 puhul on tegemist korteriga, mis asub elamus, mille maa on kinnistamata. Seega on korter tsiviilkäibes vallasasjana. Tulenevalt AÕS § 92 lg 1 tekib vallasomand vallasasja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale. Käesoleval juhul ei ole sellist tehingut ostueesõiguslasega tehtud. Kuna hageja ei ole korteri omanik, puudub tal alus nõuda selle valduse üleandmist. Kohtuistungil jäi kostja vastuväidete juurde.

2-09-52472 Vastavalt VÕS §-le 250 võib ostueesõigust teostada kahe nädala jooksul pärast VÕS §-s 249 nimetatud teate saamist, kinnisasjade puhul kahe kuu jooksul pärast VÕS §-s 249 nimetatud teate saamist, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teistsugust tähtaega. Riigikohus on kohtuasjas nr 3-2-1-61-08 (otsuse punktis 12) asunud seisukohale, et nimetatud sätetest ega ka muudest õigusnormidest ei tulene müügilepingust kirjaliku teavitamise kohustust. Seega on lubatav müügilepingust ja selle sisust suuline teavitamine. Riigikohus märgib samuti, et kui ostueesõiguslane saab müügilepingu olulistest tingimustest teada kas omal algatusel või mõne kolmanda isiku vahendusel hakkab ostueesõiguse teostamise mõistlik tähtaeg kulgema teadasaamisest. Vaidlusaluse korteri müügilepingu sõlmisid G.P. ja kostja R.L. 18.märtsil 2004.a. /t.l. 7-12/. Käesoleval juhul leppisid kostja väitel müüja ja ostja suuliselt omavahel kokku, et müügilepingu sõlmimisest teatab elamu kaasomanikele korteri ostja. Seda asjaolu ei ole hageja vaidlustanud. Tunnistaja I.R. (hageja õde, kes elab vaidlusaluse korteri all hagejale kuuluvas korteris) ütluste kohaselt abistas tema koos teiste naabritega kostja isa V.L.ut vaidlusalusesse korterisse kolimisel ning V.L. rääkis talle 2005.a. jõulude ajal, et tema poeg ostis vaidlusaluse korteri /t.l. 78/. Tunnistaja M. R. ütluste kohaselt 2007.a. suvel - augusti alguses kuulis tema pealt V.L.u ja A.P.u jutuajamist, mille käigus A.P. ütles V.L.le, et ostab ise selle vaidlusaluse korteri 15 000 krooniga ära /t.l. 82/. Sama jutuajamist kuulis pealt ka M. N., kes kinnitas, et A.P. lubas V.L.le vaidlusalune korter ise ära osta. M.N. ütluste kohaselt oli tema ka 2004.a. suvel jutuajamise juures, kui V.L. rääkis A.P.ule, et nemad elavad nüüd vaidlusaluses korteris, et tema poeg R.L. ostis selle korteri ära. Selle jutuajamise käigus mainiti ka hinda 15 000 krooni /t.l. 85/. Tunnistaja V.L. ütluste kohaselt rääkis tema 2004.a. kevadel A.P.ule X 2-2 korteri ostmisest G.P.i käest, et korter on poja nimel. Samuti oli juttu hinnast – 15 000 kroonist /t.l. 88/. Seega on tunnistajate kohtus antud ütlustega tõendatud asjaolu, et kostja isa V.L. teavitas suuliselt kaasomanikust hagejat müügitehingu toimumisest ja et hageja oli hiljemalt 2007.a. augustis teadlik sellest, et kaasomanik on vahetunud. Kohus ei nõustu hagejaga selles, et tunnistajate M. R., M. N. ja V.L. ütlused on ebausaldusväärsed, kuna nad on kostjale lähedased isikud. Kuna kõik tunnistajad on kinnitanud kohtule, et nad on teadlikud vastutusest teadvalt valeütluste andmise eest, puudub kohtul alus nende ütlustes kahelda. Kohus leiab, et isegi juhul kui hageja sai müügilepingust ja selles märgitud ühest olulisest tingimusest so ostuhinnast teada alles augustis 2007.a. on 07.05.2009 ostueesõiguse teostamise avaldus esitatud pärast VÕS §-s 250 sätestatud ostueesõiguse teostamise tähtaja ja ka mõistliku aja möödumist.