Tsiviilasja number
2-09-52472
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Otsuse tegemise aeg ja koht
05.04.2011, Tallinn
Kohtukoosseis
Eesistuja Margo Klaar, liikmed Ülle Jänes ja Iko Nõmm
Tsiviilasi
Aare Poldingu hagi Raivo Leppiku vastu ostueesõigusest tuleneva omandiõiguse tunnustamiseks ja asja väljanõudmiseks võõrast valdusest
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
958,67 eurot
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 28.10.2010 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Aare Poldingu apellatsioonkaebus
Menetluse liik
16.03.2011, avalik kohtuistung
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: Aare Polding (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXX X-X
XXXXX XXXXXXX), esindaja adv Ahti Kuuseväli Kostja: Raivo Leppik (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXXXX XX XXXXXXXXXX), esindaja Liivi Tuus
Muuta Pärnu Maakohtu 28.10.2010 otsuse põhjendusi, jättes otsuse lõppjärelduse hagi rahuldamata jätmise kohta muutma. Aare Poldingu apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus Maakohtus ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud jätta Aare Poldingu kanda.
TsMS § 174 lg 1 järgi on menetlusosalisel õigus taotleda hüvitamisele kuuluvate menetluskulude rahalist kindlaksmääramist, esitades selleks Harju Maakohtule avalduse koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Edasikaebamise kord Ringkonnakohtu otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja põhjendused 12.10.2009 esitas Aare Polding Pärnu Maakohtule hagi Raivo Leppiku vastu ostueesõigusest tuleneva omandiõiguse tunnustamiseks ja asja väljanõudmiseks võõrast valdusest. G. P. müüs 18.03.2004 kostjale Saare maakonnas Kaarma vallas XXXXXXXXXX külas asuvas elamu nr X ühetoalise korteri nr X ja selle juurde kuuluva 434/1994 mõttelise osa kaasomandist. Lepingu p 2.1 kohaselt oli müügihind 15 000 krooni. Korter on käesoleva ajani kinnistamata. Müügilepingu p 1.1 kohaselt on hoones neli eluruumi ning ehitise kaasomanikuks on hageja Aare Polding (korter nr X). Müüja ja ostja kaasomanikele müügitehingust ei teatanud. Hageja sai müügilepingu sõlmimisest teada ja lepingu kinnitamata ärakirja notarilt 04.05.2009. AÕSRS § 131 lg 1 alusel omab hageja kõnealuse müügilepinguga korteri suhtes ostueesõigust. 07.05.2009 esitas hageja Kuressaare notar Anne Heinsaarele ostueesõiguse teostamise avalduse. Avaldusele ostja ei reageerinud ning asjaõiguslepingut Aare Poldinguga ei sõlminud. 07.10.2009 tasus hageja müügilepingus nimetatud müügihinna ja lepingu sõlmimisega seotud kulud, kokku 15 800 krooni, kohtu deposiitkontole. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja ei ole XXXXXXXXXX külas asuva elamu nr X korteri nr X omanik ning seetõttu puudub tal alus korterit kostja valdusest välja nõuda. Asjaolust, et hageja koostas korteri suhtes ostueesõiguse teostamise avalduse ning tasus kohtu deposiitkontole korteri müügihinna, ei tekkinud tal korteri suhtes omandiõigust. Kostja ei nõustunud hageja väitega, et hageja sai müügilepingust teada alles 04.05.2009 lepingu tõestanud notar Anne Heinsaarelt. Hageja sai G. P. ja kostja vahel sõlmitud korteri müügilepingust ja selle tingimustest teada pärast lepingu sõlmimist 2004. aasta kevadel/suvel ja ei ole seaduses ettenähtud tähtaja jooksul oma ostueesõigust teostanud. Müüja ja ostja leppisid kokku, et müügilepingu sõlmimisest teatab elamu kaasomanikele korteri ostja. Pärast korteri ostmist teatas Raivo Leppik kõigile elamu nr X korteriomanikele, et ta ostis G. P. korteri nr X 15 000 krooni eest. Kuna ta tol korral hagejaga ei kohtunud, palus ta hageja õel I. R., kes elab hageja korteris, edastada hagejale teade korteri nr X müügilepingu kohta. Kui ostueesõigust omav isik saab müügilepingust ja selle sisust teada kas ise või kolmanda isiku
kaudu, loetakse Riigikohtu praktika kohaselt ostueesõiguse teostamise tähtajaks mõistlik tähtaeg arvates müügilepingust ja selle sisust teadasaamisest. Mõistliku tähtaja kindlakstegemisel tuleb lähtuda sellest, et VÕS § 249 rikkumine ei anna ostueesõigust omavale isikule õigust tekkinud olukorda pahatahtlikult ära kasutada, sealhulgas pärast müügilepingust teadasaamist viivitada hea usu põhimõtet rikkudes ostueesõiguse teostamisega. Teistkordselt teatasid kostja ja tema isa hagejale vaidlusaluse korteri ostmisest ja selle hinnast 25.06.2004 või 26.06.2004. Hageja elas ja elab XXXXXXXXXX külas, vaidlusaluse korteri naabermajas. Elamu nr X korteri nr X müügist Raivo Leppikule sai hageja 2004. aastal teada ka külaelanikelt. Et hageja teadis korteri müümisest enne 2009. aastat, tõendab ka asjaolu, et 2008. aasta suvel ütles hageja tunnistajate juuresolekul V. L., et kasutab oma ostueesõigust ja kavatseb omandada Raivo Leppiku korteri 15 000 krooni eest. Kostja leidis, et kuna hageja teadis müügilepingu sõlmimisest juba 2004. aasta suvel, ei ole ta teostanud oma ostueesõigust ei seadusest tuleneva kahekuulise tähtaja ega mõistliku aja jooksul. Isegi, kui ostueesõigust omav isik oleks käesoleval juhul teostanud ostueesõiguse õigeaegselt, ei oleks ta vaidlusaluse korteri omanik. VÕS § 244 lg 1 teise lause kohaselt ei muuda ostueesõiguse teostamine kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Seega ei muutu ostueesõigust omav isik ostueesõiguse teostamisega müügilepingu eseme omanikuks. Tegemist on korteriga, mis asub elamus, mille maa on kinnistamata ja on seega tsiviilkäibes vallasasjana. Tulenevalt AÕS § 92 lg-st 1 tekib vallasomand vallasasja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale. Käesoleval juhul ei ole sellist tehingut ostueesõigust omava isikuga tehtud. Kuna hageja ei ole korteri omanik, puudub tal alus nõuda selle valduse üleandmist. Maakohtu otsuse põhjendused 28.10.2010 otsusega jättis Pärnu Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. VÕS § 249 lg-s 1 on sätestatud, et müüja peab ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust. VÕS § 249 lg-st 2 tuleneb, et kui müügileping on sõlmitud kirjalikus vormis, peab müüja ostueesõigust omava isiku nõudmisel esitama talle lepingu. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt loetakse müüja teatamiskohustus täidetuks ka siis, kui lepingust ja selle sisust teatab või lepingu esitab ostueesõigust omavale isikule ostja. Vastavalt VÕS §-le 250 võib ostueesõigust teostada kahe nädala jooksul pärast VÕS §-s 249 nimetatud teate saamist, kinnisasjade puhul kahe kuu jooksul pärast VÕS §-s 249 nimetatud teate saamist, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teistsugust tähtaega. Riigikohus on tsiviilasja nr 32-1-61-08 p-s 12 asunud seisukohale, et nimetatud sätetest ega ka muudest õigusnormidest ei tulene müügilepingust kirjaliku teavitamise kohustust. Seega on lubatav müügilepingust ja selle sisust suuline teavitamine. Riigikohus märgib samuti, et kui ostueesõigust omav isik saab müügilepingu olulistest tingimustest teada kas omal algatusel või mõne kolmanda isiku vahendusel, hakkab ostueesõiguse teostamise mõistlik tähtaeg kulgema teadasaamisest. Vaidlusaluse korteri müügilepingu sõlmisid G. P. ja kostja 18.03.2004. Kostja väitel leppisid müüja ja ostja suuliselt kokku, et müügilepingu sõlmimisest teatab kaasomanikele korteri ostja. Seda asjaolu ei ole hageja vaidlustanud. Tunnistaja I. R. (hageja õde, kes elab vaidlusaluse korteri all, hagejale kuuluvas korteris) ütluste kohaselt abistas ta koos teiste naabritega kostja isa V. Leppikut ostetud korterisse kolimisel ning V. Leppik rääkis talle 2005 jõulude ajal, et tema poeg ostis korteri. Tunnistaja M. R. ütluste kohaselt suvel 2007, augusti alguses kuulis tema pealt V. L. ja Aare Poldingu jutuajamist, mille käigus hageja ütles V. Leppikule, et ostab ise selle korteri 15 000 krooniga ära. Sama jutuajamist kuulis pealt ka M. N., kes kinnitas, et A. Polding lubas vaidlusaluse korteri ise ära osta. M. N. ütluste kohaselt oli tema ka suvel 2004 jutuajamise
juures, kui V. Leppik rääkis A. Poldingule, et nemad elavad nüüd vaidlusaluses korteris ja et tema poeg ostis selle korteri ära. Selle jutuajamise käigus mainiti ka hinda 15 000 krooni. Tunnistaja V. L. ütluste kohaselt rääkis tema 2004 kevadel Aare Poldingule XXXXXXXXXXX elamus nr X korteri nr X ostmisest G. P. käest. Samuti oli juttu hinnast 15 000 krooni. Eeltoodud tunnistajate antud ütlustega on tõendatud asjaolu, et kostja isa V. L. teavitas suuliselt hagejat müügitehingu toimumisest ja et hageja oli hiljemalt augustis 2007 teadlik, et kaasomanik on vahetunud. Kohus ei nõustunud hagejaga, et tunnistajate M. R., M. N. ja V. L. ütlused on ebausaldusväärsed, kuna nad on kostjale lähedased isikud. Kuna kõik tunnistajad on kinnitanud kohtule, et nad on teadlikud vastutusest teadvalt valeütluste andmise eest, puudus kohtul alus nende ütlustes kahelda. Isegi juhul, kui hageja sai müügilepingust ja selles märgitud ühest olulisest tingimusest, so ostuhinnast, teada alles augustis 2007, on 07.05.2009 ostueesõiguse teostamise avaldus esitatud pärast VÕS §-s 250 sätestatud ostueesõiguse teostamise tähtaja ja ka mõistliku aja möödumist. Kui ka ostueesõigust omav isik oleks käesoleval juhul teostanud ostueesõiguse õigeaegselt, ei oleks ta vaidlusaluse korteri omanik. VÕS § 244 lg 1 teise lause kohaselt ei muuda ostueesõiguse teostamine kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Seega ei muutu ostueesõigust omav isik ostueesõiguse teostamisega müügilepingu eseme omanikuks. XXXXXXXXXXX asuva elamu nr X korteri nr X puhul on tegemist korteriga, mis asub elamus, mille maa on kinnistamata. Seega on korter tsiviilkäibes vallasasjana. Tulenevalt AÕS § 92 lg-st 1 tekib vallasomand vallasasja üleandmisega, kui võõrandaja annab asja valduse üle omandajale ja nad on kokku leppinud, et omand läheb üle omandajale. Käesoleval juhul ei ole sellist tehingut ostueesõigust omava isikuga tehtud. Kuna hageja ei ole korteri omanikuks saanud, puudub tal alus nõuda selle valduse üleandmist. Seega hagejal puudub nõue kostja vastu. Apellatsioonkaebus Hageja Aare Polding palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja jätta menetluskulud vastustaja kanda. Apellant ei nõustu kohtu seisukohaga, et kostja lähikondsetest tunnistajate ütlused on usaldusväärsed ainuüksi asjaolu tõttu, et tunnistajaid on hoiatatud vastutusest teadvalt valeütluste andmise eest. Kui oletada, et majaelanike vahel oli juttu vaidlusaluse korteri võõrandamisest, siis selline teavitamine ei vasta seaduses ettenähtud tingimustele, kuna kaasomanikul on õigus teada lepingu kõiki tingimusi. Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegiumi 15.12.2005 otsuses tsiviilasjas 3-4-1-16-05 asus kolleegium seisukohale, et erastatud eluruum saab AÕSRS § 13 lg-te 4 ja 6 järgi olla vallasasjana tsiviilkäibes, st sellega saab teha tehinguid ja seadusandja on ette näinud ostueesõiguse erastatud eluruumi võõrandamisel. See tuleneb AÕSRS § 131 lg-st 1 ja sama paragrahvi 2. lõike teisest ja viiendast lausest. Elamul, milles asuva korteri suhtes hageja soovib ostueesõigust teostada, on neli korterit. Ostueesõiguse rikkumise korral andis enne 01.07.2002 kehtinud AÕSRS § 131 lg 1 kaasomanikule õiguse pöörduda kohtusse ostja õiguste ja kohustuste ülekandmiseks. Pärast seda on kaasomanikul seadusest tulenev õigus nõuda enda omandiõiguse tunnustamist, mida hageja käesoleval juhul on ka teinud.
Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, ära kuulanud pooled ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohus on lõppjäreldusena õigesti jätnud hagi rahuldamata, kuid TsMS § 657 lg 1 p 21 järgi tuleb muuta kohtuotsuse põhjendusi. VÕS § 244 lg 1 järgi ostueesõigus on õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi ja lõige 4 järgi ostueesõiguse teostamine toimub ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale. VÕS § 244 lg 2 järgi ostueesõigus tekib seaduse alusel või tehinguga. Maakohus on õigesti leidnud, et hageja õigus ostueesõiguse teostamiseks tulenes AÕSRS § 131 lg-test 1 ja 2. Hageja on esitanud ostueesõiguse teostamisest tuleneva nõude korteri, mis senini on vallasasi, ostja vastu, paludes tunnustada hageja omandiõigust ja välja nõuda korter kostja ebaseaduslikust valdusest. AÕSRS § 131 lg-te 1 ja 2 alusel tekkiv ostueesõigus on võlaõiguslik ja sellel puudub asjaõiguslik toime. Seega tekib ostueesõiguse teostamisel VÕS § 244 lg 1 järgi õigussuhe (müügileping) ostueesõiguse teostaja ja müüja vahel. Tekkinud müügilepingu alusel on ostueesõiguse teostajal võimalus esitada lepingu rikkumisel nõue müüja vastu. Hagejal ei ole õigussuhet kostjaga, kes oli korteri ostja. Eeltoodut on põhjalikult käsitlenud Riigikohus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06 20.06.2006 tehtud otsuse p-s 22. Kuna hagi on esitatud ebaõige kostja vastu, siis nõue omandiõiguse tunnustamiseks seoses ostueesõiguse teostamisega tuleb jätta eeltoodud põhjusel rahuldamata. Hageja nõude korteri väljanõudmiseks kostjalt on maakohus jätnud õigesti rahuldamata põhjusel, et hageja ei ole korteri omanikuks saanud, mistõttu puudub tal õigus nõuda kostjalt korteri valdust välja. Apellant väitis, et maakohus oleks talle pidanud selgitama menetluslikku olukorda ja seda, et kostja on ebaõige. Kolleegium sellega ei nõustu. Hagejat esindas maakohtu menetluses õigusteadmisi omav isik ja maakohus võis eeldada, et hageja on ostueesõiguse õiguslikust regulatsioonist ja Riigikohtu lahenditest teadlik. Apellandil on võimalik oma õiguste kaitseks esitada hagi õige kostja vastu. Kuna hagi oli esitatud ebaõige kostja vastu, siis ei oma tähtsust see, kas ostueesõigust on teostatud VÕS §-s 250 sätestatud tähtaega järgides. Kuna ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata, siis TsMS § 171 lg 1 järgi tuleb menetluskulud jätta apellandi kanda. Maakohus on otsuses maakohtus kantud menetluskulud jätnud õigesti TSMS § 162 lg 1 järgi kostja kanda.
Margo Klaar
Ülle Jänes
Iko Nõmm
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.