Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

21.11.2008 asendas kohus hageja taotlusel senise kostja IS kostjaga VS. IS osas võttis hageja hagi tagasi. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue Hagiavalduse kohaselt omandas hageja 22.11.2006 Tallinna ja Harjumaa kohtutäituri Marek Laanemetsa poolt korraldatud kordusenampakkumisel IS kuulunud korteri XXX Tallinnas. Hageja kanti korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse 23.03.2007. Korterit kasutas ja kasutab siiani VS, kes on esialgse kostja IS ema. Hageja ja IS vahel ei ole sõlmitud AÕS § 94 kohast kokkulepet, mille kohaselt jääks omandi üleandmisel eluruum võõrandaja valdusesse. Hageja ei ole sõlminud ka üürilepingut, kuigi IS on korduvalt selleks ettepanekuid tehtud. Samuti on IS keeldunud eluruumi vabastamisest. Hageja ei ole teinud üürilepingu sõlmimise ettepanekut VS , kuid VS on vaidluses pidevalt esindanud IS ja peaks olema üürilepingu sõlmimise ettepanekust teadlik. Lähtudes avalikult kättesaadavast infost oli hagi esitamise ajal vaidlusaluse korteri asukoha ümbruses mõistlik ja keskmine üürimäär 3000 krooni kuus. Kuna kostja on keeldunud maksmast hagejale üüritasu, ei soovi sõlmida üürilepingut ega vabastada korterit, siis puudub tal alus eeldada, et ta saab korterit kasutada edasi tasu maksmata. Hageja on kinnisvaraga tegelev äriühing ja tema eesmärgiks on kasumi teenimine. Hageja ei soovinud enam kostjaga üürilepingut sõlmida, vaid nõuab tekitatud kahju hüvitamist. Kostja valdab hageja eluruumi ebaseaduslikul alusel ja õigusvastaselt tekitatud kahju tuleb hüvitada (VÕS § 1043). Kahju suurust tõendab samas piirkonnas üüri suurus. Kostja ei saa eeldada, et elab võõras korteris selle eest maksmata. Hageja taotleb perioodi 23.03.2007-12.12.2007 eest kostjalt 27 000 krooni välja mõistmist. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista. Kostja on tasunud kõik korteri kasutamisega seotud kommunaalkulud. Hageja nõue tugineb kahju õigusvastasele tekitamisele. Tegemist on lepinguvälise kahjuga. Hageja ei ole välja toonud kahju tekitamise aluseid (õigusvastasus, süü jne). Nõude materiaalõiguslik alus ei ole õige. Hageja ei ole põhjendanud, miks ta soovib kahju just kostjalt. Kostja ei ole kunagi olnud nimetatud eluruumi omanik, vaid on sellele pinnale ainult sisse registreeritud alates 1996 aastast. Seega tema poolt eluruumi kasutamine ei ole ebaseaduslik. Korteris elab ka IS pereliikmeid, tegemist on kahe leibkonnaga. Üüri nõudmine on ebaseaduslik. Korteri müüs kohtutäitur ebaseaduslikult. Hageja ei ole kostjalt kunagi üürilepingu sõlmimist ega üüri tasumist nõudnud ning tal puudub selleks ka õigus.

Kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud hagiavalduse, kostja vastusega, poolte poolt menetluse käigus esitatud avaldustega ja esitatud tõenditega, leiab, et hagi tuleb rahuldada. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et 22.11.2006 omandas hageja Tallinna ja Harjumaa kohtutäituri Marek Laanemetsa poolt korraldatud kordusenampakkumisel IS kuulunud korteriomandi XXX Tallinnas (I kd lk 4-5). Kostja peab kohtutäituri poolt korteri müümist ebaseaduslikuks. Hageja kanti korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse 23.03.2007 (I kd lk 6). Korterit kasutas ja kasutab siiani VS, kes on esialgse kostja IS ema. Hageja ja IS vahel ei ole sõlmitud AÕS § 94 kohast kokkulepet, mille kohaselt jääks omandi üleandmisel eluruum võõrandaja valdusesse. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal on kostja vastu kahju hüvitamise, mis võrdub sama piirkonnas makstava keskmise üüriga, nõue.

AÕS § 35 lg 2 kohaselt on valdus pahauskne, kui valdaja teab või peab teadma, et tema valdusel puudub seaduslik alus või et teisel isikul on suurem õigus asja vallata. Kostja on seisukohal, et üüri nõudmine on ebaseaduslik ning korter on hagejale kohtutäituri poolt müüdud ebaseaduslikult. Kohus leiab, et kostja ei ole esile toonud ega tõendanud, millisel alusel on tal õigus hagejale kuuluvas korteris elada. Samuti ei ole kostja esile toonud, milline võiks olla tema suurem õigus asja vallata kui korteri omanikul endal. Seega saab järeldada, et kostja poolt korteri valdamine on AÕS § 35 lg 2 mõttes pahauskne. Kostja väited kohtutäituri poolt korteri hagejale müümise kohta tuleb jätta tähelepanuta, kuna nimetatud väited ei puuduta käesolevat vaidlust. Vastuväidete analüüsimiseks puudub alus ka seetõttu, et kostja ei ole vaidlustanud kohtutäituri tegevust. Hageja on palunud kahjuna hüvitada saamata jäänud üüritulu. Riigikohus on lahendites nr 3-2-1-51-09 ja 3-2-1-123-05 leidnud, et võõra asja ebaseadusliku valdamisega tekitatud kahju eest vastutab ebaseaduslik valdaja VÕS § 1043, § 1045 lg 1 p 5 ja § 1050 alusel. Kooskõlas VÕS §-ga 1043 peab teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. VÕS § 1045 lg 1 p 5 kohaselt on kahju tekitamine õigusvastane eelkõige siis, kui see tekitati kannatanu omandi või sellega sarnase õiguse või valduse rikkumisega. Käesolevas asjas ei vaidle pooled selle üle, et hageja on korteri omanik. Kostja küll leiab, et hageja on korteriomandi omandanud ebaseaduslikult, kuid ei ole esitanud nimetatud väidet kinnitavaid tõendeid. Samuti ei ole vaidlust selle üle, et kostja on kasutanud nimetatud korterit kogu hageja vaidlusaluse eluruumi omanikuks olemise vältel. Pooled ei vaidle ka selle üle, et kostjal ei ole hagejaga sõlmitud üürilepingut. Kostja leiab, et üürilepingu sõlmimiseks ja üüri nõudmiseks puudub hagejal seaduslik alus. Nimetatud asjaoludest saab teha järelduse, et kostja rikub VÕS § 1045 lg 1 punktis 5 sätestatu kohaselt hageja omandiõigust ja seega tekitab hagejale õigusvastast kahju. VÕS § 1050 lg 1 alusel ei vastuta kahju tekitaja kahju tekitamise eest, kui ta tõendab, et ei ole kahju tekitamises süüdi, kui seadusega ei ole sätestatud teisiti. Kostja peab hagejale õigusvastasekäitumisega tekitatud kahju hüvitama, kuna ta ei ole tõendanud, et ei ole kahju tekkimises süüdi. Hageja palub kostjalt välja mõista saamata jäänud üüri 3 000 krooni kuus, perioodi 23.03.200712.12.2007 eest, kokku summas 27 000 krooni. Riigikohtu lahendi 3-2-1-51-09 kohaselt hüvitamisele kuuluva kahju ja kahjuhüvitise suuruse kindlaksmääramisel tuleb mh arvestada VÕS §-des 127 ja 128 sätestatut. Võõra vara ebaseadusliku valdamise korral hüvitatakse deliktiõiguse alusel tulenevalt valduse rikkumist keelava sätte (VÕS § 1045 lg 1 p 5) kaitse-eesmärgist (vt VÕS § 127 lg 2) eelkõige kaotatud kasutuseelised TsÜS § 62 lg 1 tähenduses. Kaotatud kasutuseelise arvestamisel võib lähtekohaks olla kasu, mida hageja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema.

Kostjalt on põhjendatud välja mõista kasu, mida hageja võinuks saada. Hageja on tõendanud (I kd lk 9-12), et samas piirkonnas samas suuruses korterite üürihind on vähemalt 3 000 krooni kuus. Seetõttu tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 27 000 krooni, mida hageja oleks teeninud kostja poolt õigusvastaselt vallatavat korterit välja üürides. Menetluse käigus ei ole esile toodud ja tuvastatud asjaolusid, mis oleksid aluseks kasu saamiseks tehtavate kulutuste mahakandmisele. Ülaltoodust tulenevalt tuleb hagi rahuldada ja kostjalt välja mõista 27 000 krooni hageja kasuks. Tulenevalt TsMS § 124 lg 1 on hagi hind 27 000 krooni. Juhindudes TsMS § 162 lg 1 tuleb seoses hagi rahuldamisega jätta menetluse kulud kostja kanda. Kooskõlas § 174 lg 1 on hagejal õigus esitada menetluskulude rahalise kindlaksmääramise nõue 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest.

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.