Muud › Muud hagiasjad

Vaidlus puudus selle üle, et poolte vahel lepingulist suhet ei olnud. Hageja leidis, et kostja on talle õigusvastaselt tekitanud kahju ning on nõude esitamise materiaalõiguslike alustena tuginenud VÕS § -le 1043 ning VÕS § 127 kahju hüvitamise üldsätetele. Seega peavad kostjal kahju hüvitamise kohustuse tekkimiseks täidetud olema järgmised tingimused: hagejal peab olema tekkinud kahju, kahju peab olema tekkinud kostja tegevuse tõttu (põhjuslik seos), kostja tegevus peab olema õigusvastane ja kostja peab kahju tekkimises olema süüdi. Saamata jäänud tulu on kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises (VÕS § 128 lg 4). Poolte vahel ei olnud vaidlust selle üle, et käesoleval ajal hagejal puudub võimalus saada kostja valduses oleva korteri väljaüürimise eest tulu. Seega hageja saamata jäänud tulu seisnes kasu saamise võimaluse kaotamises. Põhimõtteliselt ei ole poolte vahel vaidlust kahju suuruse osas. Kostja möönis, et keskmine üürimäär selles piirkonnas 2007 võis olla 3000 krooni. Hageja ei ole tõendanud, et hagejale kahju tekkimine on põhjuslikus seoses kostja õigusvastase käitumisega ning et kostja on kahju tekitamises süüdi. Korteriomandi õigusliku aluseta valdamise tõttu kahju tekitamine võib olla käsitatav kahju õigusvastase tekitamisena VÕS § 1045 lg 1 p 5 järgi. Hageja ei ole aga tõendanud, et kahju on tekkinud just seetõttu, et kostja õigusliku aluseta hageja korterit valdab. Eluruumi Xxxxxx xx-xx kasutamiseks väljastati 01.01.1975 order Vladimir Semjonovile. Kostja Veera Semjonova ja Igor Semjonov olid orderile kantud üürniku pereliikmetena (vastavalt abikaasa ja poeg). Korteriomandi moodustamisel kanti 12.02.2002 korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse Igor Semjonov, Veera Semjonova jätkas omaniku pereliikmena korteris elamist. Rahvastikuregistris on vaidlusalune korter Veera Semjonova elukohaks registreeritud alates 17.07.1996. Seega Veera Semjonova elas korteris õiguslikul alusel kuni korteriomandi kohtutäituri poolt sundenampakkumisel hagejale müümiseni. Omaniku vahetumise tõttu võib olla lõppenud Veera Semjonova kui endise omaniku pereliikme õigus korteris elada ning hagejal võib olla tekkinud õigus nõuda AÕS § 80 lg 1 ja 2 alusel eluruumi kostja valdusest välja, kuis hageja sellist nõuet kostjale esitanud ei ole. Kostja ei ole kunagi olnud korteriomandi omanik. Hageja on esitanud ainult Igor Semjonovile kirjaliku nõude korteri vabastamiseks või hagejaga üürilepingu sõlmimiseks. Õige ei ole seisukoht, et kuna Igor Semjonovilt nõuti, et korteri vabastaksid kõik selles elavad isikud ning Veera Semjonova on selles tsiviilasjas algusest peale ajanud Igor Semjonovi eest asju, pidi kostja Veera Semjonova korteri vabastamise nõudest teadlik olema. Korteri vabastamist ei ole hageja kostjalt nõudnud. Korteri omandamisel hageja oli teadlik, et korteris elavad endine omanik või tema pereliikmed. Seega ei ole hageja saanud korteriüüri näol loodetud tulu esiteks seetõttu, et ei ole kostjalt üürilepingu sõlmimist ja üüri tasumist nõudnud ning teiseks seetõttu, et ei ole kostjalt nõudnud korteri vabastamist. Eeltoodust tulenevalt on hagejal kahju tekkimine põhjuslikult seotud eelkõige hageja enda tegevusetusega, mitte kostja tegevusega ning puudub põhjuslik seos hagejal väidetavalt saamata jäänud tulu näol kahju tekkimise ja kostja õigusliku aluseta valduse vahel. VÕS § 104 lg 1 kohaselt seaduses või lepingus ettenähtud juhtudel vastutab isik oma kohustuste rikkumise eest üksnes süü olemasolu korral. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks kahju tekkimises süüdi. Võttes arvesse, et kostja on suhteliselt eakas inimene, ta on selles korteris elanud üle 30 aasta, keegi temalt korteri vabastamist ei nõudnud ning kostja on korralikult tasunud korteriühistule korteriga seotud makseid, asus kohus seisukohale, et käibes vajaliku hoolega suhtumise korral kostja ei pidanud aru saama, et ta on korteri kasutamisõiguse kaotanud, valdab korterit õigusliku aluseta ning peab korteri vabastama. Isegi juhul, kui Veera Semjonova oli teadlik enda kasutusõiguse lõppemisest, ei olnud kostjal kõiki

asjaolusid arvesse võttes enne hageja poolt korteri vabastamise nõude esitamist alust arvata, et hageja kostja korteris elamisega nõus ei ole. Seega eeldades, et kostja poolt õigusliku aluseta korteri valdamise tõttu on hagejale tekkinud kahju, ei vastuta kostja kahju tekkimise eest, sest ta ei ole kahju tekkimises süüdi. Hageja ei ole põhjendanud, miks vastutab hagejale saamata jäänud tulu eest üksnes Veera Semjonova. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Hageja palub tühistada maakohtu otsuse ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Menetluskulud jätta kostja kanda. Kohus möönab, et korteriomandi õigusliku aluseta valdamise tõttu kahju tekitamine võib olla käsitatav kahju õigusvastase tekitamisena VÕS § 1045 lg 1 p 5 kohaselt. Eluruumi valdamise seadusliku aluse peab tõendama vastustaja. Vastustaja pole esitanud kohtule ühtegi tõendit sellest, et ta valdaks eluruumi Xxxxxx xx-xx seaduslikul alusel. Asjaolu, et vastustaja nimele on antud kunagi NSVL aegne order või ta omab sissekirjutust antud aadressil ei ole seaduslikud alused. Kohus on asunud ekslikult seisukohale justkui apellant oleks pidanud tegema ettepaneku vastustajale üürilepingu sõlmimiseks ja sellest keeldumise korral oleks apellandil olnud õigus nõuda kahju tekitamist. Fakt on see, et vastustaja valdab apellandile kuuluvat omandit-eluruumi seadusliku aluseta AÕS § 34 lg 1 tähenduses. Apellandi seisukohast on tegemist omavolilise valdusega AÕS § 40 tähenduses ja AÕS § 85 lg 2 kohaselt kuulub omavolilise valdaja poolt ka hüvitamisele saamata jäänud kasu. Oma tegevusega tekitab vastustaja apellandile kahju ja vastavalt VÕS § 1037 on kohustatud antud kahju hüvitama. Kohus ei ole tuvastanud mis alusel vastustaja apellandi vara valdab ning sellest tulenevalt jõudnud ka kohtuotsuse tegemisel valele järeldusele. Isegi kui hageja ei ole välja toonud kõiki seaduse paragrahve oma hagis, siis ei saa seda talle ka ette heita, sest seadust kohaldab kohus lähtudes poolte nõudmistest. Apellandi nõue on arusaadav ja põhjendatud. Maakohus on segi ajanud asjaõigusliku ja võlaõigusliku suhte. Kohtu järeldustest jääb arusaam, et kui vastustaja tasub kommunaalteenuste eest, siis see oleks justkui piisav alus hagi rahuldamata jätmiseks. Oluline on siinjuures, kas tegemist on saamata jäänud kasuga või otseselt tekitatud kahjuga. Kohus on vääralt tõlgendanud hageja seisukohti. Hageja peab oluliseks asja juures fakti, et vastustaja ja algne kostja on omavahel sugulased ning kostja oli protsessi kaasatud algusest peale. Olenemata sellest kas pooled oleksid sõlminud üürilepingu või mitte ei muuda see kahju tekkimise aluseid. Keegi ei saa omanikku sundida sõlmima üürilepingut. Kui üürilepingut ei ole, siis on tegemist ebaseadusliku valdamisega, mis on ka tõestamist leidnud, kuid mille osas kohus pole seisukohta avaldanud. Kostja on esitanud kohtule tõendina kinnistusraamatu väljavõtte, millega tuleb lugeda tõendatuks apellandi seadusliku alus teostada oma omaniku õiguseid. Kui on tõestatud ebaseaduslik valdamine, siis läbi selle on tuvastatud ka õigusvastasus ja nõudeõigus võlaõiguse alusel (AÕS §85 lg ja VÕS § 128 lg 4 alusel). Kohus oma põhjendustes seda aga välja toonud pole. Hageja ei pea õigeks et ta peab oma omandit tagasi nõudma, sest ta pole seda kunagi kellelegi isegi üle andnud. Kostja ei pea õigeks esitada hagi omandi väljanõudmiseks, sest antud protsessi tulemusi ette ennustades on tõenäoline, et kostja ei suudaks kohtuotsusega seonduvaid kulutusi hagejale hüvitada. Sellise nõude esitamisel peaks vastustaja aga tõendama oma seaduslikku valdamise aluseid, mida pole tehtud juba praegu. Seega on omandi väljanõudmise hagi rahuldamist võimalik ette ennustada ka seda esitamata. Kostja süü olemasolu on tõendatud samuti kostja enda ütlustega. Veera Semjonova on korduvalt väitnud, et on teadlik, et korteri omanikuks on hageja. Tahtlus on õigusvastase

tagajärje soovimine (VÕS § 104 lg 5), mida kostja on korduvalt esitanud, et ta ei soovi korterit vabastada kuigi on teadlik, et antud korteri omanik on hageja. Sisuliselt on vastustaja võtnud süü omaks. Kohtu hinnang asjaolule on pigem emotsionaalne kui seaduslik ja põhjendatud. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 04.03.2009 otsus tuleb tühistada menetlusnormide olulise rikkumise ja materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamise tõttu. Vaidlus puudub selles, et 22.11.2006 omandas hageja Tallinna ja Harjumaa kohtutäituri Marek Laanemetsa poolt korraldatud kordusenampakkumisel Igor Semjonovile kuulunud korteriomandi asukohaga Xxxxxx xx-xx Tallinnas. Hageja kanti korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse 23.03.2007. Korterit kasutas ja kasutab siiani Veera Semjonova, kes on esialgse kostja Igor Semjonovi ema. Hageja ja Igor Semjonovi vahel ei ole sõlmitud AÕS § 94 kohast kokkulepet, mille kohaselt jääks omandi üleandmisel eluruum võõrandaja valdusesse. Hageja on tuginenud hagiavalduses asjaolule, mille kohaselt valdab kostja hageja eluruumi ebaseaduslikult ilma igasuguse õigusliku aluseta, millega on tekitanud hagejale õigusvastaselt kahju, mis tuleb hüvitada (VÕS § 1043). Kostja on vaielnud paljasõnaliselt hageja väidetele vastu, kuid ei ole esile toonud, millisel õiguslikul alusel ta hagejale kuuluvat vara valdab. Maakohus otsuses möönab, et korteriomandi õigusliku aluseta valdamise tõttu kahju tekitamine võib olla käsitatav kahju õigusvastase tekitamisena VÕS § 1045 lg 1 p 5 järgi, kuid samas leiab, et hageja ei ole tõendanud, et kahju on tekitatud seetõttu, et kostja valdab õigusliku aluseta hageja korterit. AÕS § 34 lg 1 ja 2 kohaselt omandatakse valdus tegeliku võimu saamisega asja üle või abinõude üle, mis võimaldavad tegelikku võimu asja üle, ja valduse omandamiseks piisab senise valdaja ja omandaja kokkuleppest, kui omandaja suudab teostada tegelikku võimu asja üle. Riigikohtu lahendi 3-2-1-127-04 kohaselt on kahju tekitamise ajal kehtinud AÕS § 34 lg 1 sätestas, et valdus on seaduslik või ebaseaduslik sõltuvalt sellest, kas see põhineb seaduslikul alusel või mitte. Kui valdus ei põhine seaduslikul alusel, saab eristada heauskset ja pahauskset valdust. AÕS § 35 lg 2 kohaselt oli valdus pahauskne, kui valdaja teab või peab teadma, et tema valdusel puudub seaduslik alus või et teisel isikul on suurem õigus asja vallata. Seega saab pahausksest valdajast rääkida vaid juhul, kui valdaja valdab asja seadusliku aluseta. Maakohus on ekslikult leidnud, et hageja peab tõendama, et kostja valdus on ebaseaduslik, kuid hageja ei ole seda tõendanud. Hageja on tõendanud, et vaidlusalune korteriomand kuulub talle ja hagiavalduses esile toonud asjaoluna, et kostja valdab tema asja ilma õigusliku aluseta. Vaidlus puudub selles, et hageja on vaidlusaluse korteriomandi omanik ja valdust kostjale üle andnud ei ole. Kui kostja leiab, et tema valdab vaidlusalust korterit seaduslikul alusel, siis peab kostja tõendama, millisel seaduslikul alusel ta hageja vara valdab. Kostja ei ole vastuväidetes hagile esile toonud, millisel õiguslikul alusel ta hagejale kuuluvat korteriomandit valdab. AÕS § 33 lg 2 alusel võib otsene valdus tekkida asja rendi-, üüri-, hoiu-, pandi- või muu selletaolise suhte alusel, mis annab talle õiguse teise isiku asja ajutiselt vallata. Ainuüksi kommunaalmaksete tasumine ei muuda valdust seaduslikuks nagu otsuses ekslikult on leitud. Asjas kogutud tõenditel ei põhine ka kohtu järeldus, mille kohaselt ei ole hageja nõudnud talle kuuluva korteriomandi vabastamist. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. Ülaltoodust tulenevalt pole maakohus selgitanud pooltele kohustust eelmenetluses oma väiteid ja vastuväiteid tõendada, kuigi seda

nõuab TsMS § 392 lg 1. Hageja on õigesti märkinud apellatsioonkaebuses, et hagi rahuldamata jätmiseks ei piisa faktist, et kostja on 30 aastat vaidlusaluses korteris elanud. Võõra asja ebaseadusliku valdamisega tekitatud kahju eest vastutab ebaseaduslik valdaja VÕS § 1043, § 1045 lg 1 p 5 ja § 1050 alusel. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus selgitama, kas kostja vastutab nende sätete alusel. Riigikohtu lahendi 3-2-1-51-09 kohaselt hüvitamisele kuuluva kahju ja kahjuhüvitise suuruse kindlaksmääramisel tuleb mh arvestada VÕS §-des 127 ja 128 sätestatut. Võõra vara ebaseadusliku valdamise korral hüvitatakse deliktiõiguse alusel tulenevalt valduse rikkumist keelava sätte (VÕS § 1045 lg 1 p 5) kaitseeesmärgist (vt VÕS § 127 lg 2) eelkõige kaotatud kasutuseelised TsÜS § 62 lg 1 tähenduses. Kaotatud kasutuseelise arvestamisel võib lähtekohaks olla kasu, mida hageja võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema. Kuivõrd maakohus ei ole tuvastanud asja lahendamiseks vajalikke asjaolusid, osaliselt teinud seda ebaõigesti ja on ebaõigesti hinnanud tõendeid, siis tuleb asi saata uueks arutamiseks esimese astme kohtule. Asja uueks arutamiseks saatmine samale maakohtule on põhjendatud muuhulgas sellega, et uute tõendite kogumise ja hindamise juures, samuti uute faktiliste asjaolude tuvastamisel peab olema pooltele tagatud põhiseaduse §-ga 24 lg 5 ja TsMS §-ga 688 lg 3 ja 4 antud edasikaebeõigus kohtu poolt tuvastatud faktiliste asjaolude vaidlustamiseks. Menetluskulud tuleb esimese astme kohtul jaotada vastavalt asja uue sisulise läbivaatamise tulemusele.

Reet Allikvere

Ülle Jänes

Iko Nõmm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.