Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

TsMS § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue 14.04.2009 esitas OÜ Insula Pärnu Maakohtule hagi, milles palus Kihnu vallalt mõista enda kasuks välja põhivõla 49 486,64 krooni ja viivise 49 486,64 krooni. Hageja ja kostja sõlmisid 01.09.2005 Kihnu vallas Sääre külas asuva mitteeluruumi üürilepingu. Üüritud ruumid kuulusid Johannes Lease ja tema abikaasa Elga Lease ühisomandisse. Kihnu vald kasutas enne 01.09.2005 lepingu sõlmimist ruume 15.05.2000 FIE Johannes Leasega sõlmitud rendilepingu alusel. Alates 04.03.2004 tegutses ärinime FIE Johannes Leas all Elga Leas, kellest sai FIE Johannes Leas ettevõtte võõrandamise kaudu uus üürileandja. Alates 01.09.2005 teostas Elga Leas oma äritegevust OÜ Insula kaudu. Hageja leidis, et üürileping on kehtiv ja vallavanemal oli õigus seda sõlmida. Tulenevalt lepingu p-st 3.1 oli üüri suuruseks 40 krooni/m2, millele lisandus käibemaks, kokku 6 163 krooni kuus. Üürilepingu alusel tekkis kostjal üüri ja kõrvalkulude võlgnevus hageja ees. Tasumata olid 31.10.2006 arve 92 - 6 537,64 krooni, 30.11.2006 arve 103 - 6 136 krooni, 31.12.2006 arve 110 6 136 krooni, 31.01.2007 arve 4 - 6 136 krooni, 28.02.2007 arve 6 - 6 136 krooni, 31.03.2007 arve 11 - 6 136 krooni, 30.04.2007 arve 19 - 6 136 krooni ja 31.05.2007 arve 32 - 6 136 krooni. Kokku oli kostja võlgnevus 49 486,64 krooni. Lepingu p 3.2 järgi on üürileandjal õigus nõuda viivist 0,5% võlgnetavalt summalt iga viivitatud päeva eest. Seisuga 09.04.2009 oli viivisevõlgnevus kokku 191 028,12 krooni. Hageja esitas kostja vastu viivisenõude põhivõlgnevuse ulatuses, summas 49 486,64 krooni. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnistanud. Üürilepingu sõlmimisel kostjat esindanud Argo Lillesel puudusid volitused ja TsÜS § 129 lg-st 1 tulenevalt on üürileping tühine. A. Lilles oli Kihnu vallavanema kohusetäitja Kihnu Vallavolikogu 05.08.2005 otsuse nr 31 p-s 3 antud volitustega. Kihnu Vallavolikogu 05.07.2004 määrusega nr 9 kinnitatud Kihnu valla põhimääruse § 26 nägi ette, et vallavanema äraolekul asendab teda põhimääruse § 27 lg-s 5 nimetatud vallavalitsuse korraldusega määratud vallavalitsuse liige. A. Lilles ei olnud 2005 augustis ega septembris vallavalitsuse liige. Kihnu vald ei ole üürilepingu sõlmimist enne ega pärast sõlmimist heaks kiitnud. Üürilepingu sõlmimiseks puudus kohustuslik volikogu otsus. KOKS § 22 lg 1 p 8 kohaselt on vallale laenude ja teiste varaliste kohustuste võtmine volikogu ainupädevuses. Kihnu valla põhimääruse § 45 lg 1 kohaselt on vallavara vallale kuuluvad kinnis- ja vallasasjad ning rahaliselt hinnatavad õigused ja kohustused. Kohustus maksta lepingu alusel üüri on Kihnu vallale kuuluv rahaliselt hinnatav kohustus ja seega Kihnu valla põhimääruse § 45 lg 1 kohaselt vallavara. Kihnu valla põhimääruse § 46 lg 1 p 1 kohaselt on üle 100 000 kroonise väärtusega

vallasvara omandamiseks vajalik volikogu otsus. Üürileping sõlmiti 10 aastaks, kohustusega maksta üüri igas kuus 5 200 krooni, seega on üürilepinguga vallale võetava kohustuse väärtuseks kokku 624 000 krooni (5 200 x 12 x 10) ning sellise lepingu sõlmimiseks oli vajalik volikogu otsus. Kui üürileping oli sõlmimise hetkel kehtiv, on see 2006 oktoobrist lõppenud. 2006 juunis avaldas hageja soovi üürileping lõpetada, millega kostja nõustus ning kolis 2006 juulis ruumidest välja. Pärast väljakolimist teostas kostja ruumides vastavalt hageja nõuetele sanitaarremondi ja vabastas ruumid lõplikult 2006 septembris. Nii enne kui ka pärast seda on kostja korduvalt kutsunud hagejat üürilepingu lõpetamist vormistama, ent hageja kõrvalehoidumise tõttu ei ole seda õnnestunud teha. Üürilepingu lõppemise kirjalik vormistamata jätmine tulenes hageja soovimatusest seda teha. Üürileping lõpetati poolte kokkuleppel hageja initsiatiivil. Asjaolusid arvestades võimaldab VÕS § 13 lg 3 üürilepingu lõppenuks lugeda ka ilma vastava kirjaliku kokkuleppeta. Kuna hageja nõuded puudutavad aega pärast 2006 oktoobrit, mil üürileping oli lõppenud, tuleb hagi jätta rahuldamata. Hageja viivisenõue summas 49 486,64 krooni on ebamõistlikult suur ja tuleb vastavalt VÕS § 113 lg-le 8 ja §-le 162 mõistliku suuruseni vähendada. Mõistlikuks suuruseks on üürilepingus kokku lepitud ühe kuu üür 5 200 krooni. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus rahuldas hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja võla 49 486,64 krooni ja viivise 49 486,64 krooni ning jättis menetluskulud kostja kanda. Pooled sõlmisid 01.09.2005 äriruumi üürilepingu tähtajaga 10 aastat, mille kohaselt OÜ Insula andis Kihnu vallale üürile Kihnu vallas Sääre külas asuvad büroo- ja abiruumid. Lepingu p-s 3.1 lepiti kokku üüri suuruseks 40 krooni/m2 kuus, millele lisandus käibemaks. Üüri maksmine toimus üks kord kuus, möödunud kuu eest üürileandja poolt esitatava arve alusel. Üüritud ruume kasutas Kihnu vald 2000. aastast 15.05.2000 Johannes Lease ja Kihnu valla vahel sõlmitud tähtajatu rendilepingu alusel. 01.09.2005 lepingu sõlmimisel esindas OÜ-t Insula juhatuse liige Elga Leas ja Kihnu valda arendusnõunik vallavanema ülesannetes Argo Lilles. Kihnu Vallavolikogu 05.08.2005 otsuse kohaselt lubati vallavanem J. Leas korralisele puhkusele 08.08.2005-11.09.2005 ja tema ülesandeid pandi täitma Kihnu Vallavalitsuse arendusnõunik A. Lilles. Sel ajal kehtinud põhimääruse § 26 kohaselt asendas vallavanema äraolekul teda vallavalitsuse liige. Kostja väitel A. Lilles ei olnud sel ajal vallavalitsuse liige, mida ei vaidlustanud ka hageja. KOKS § 22 lg 1 p-de 9 ja 15 järgi on volikogu pädevuses nii valla põhimääruse kinnitamine, muutmine ja kehtetuks tunnistamine, kui ka vallavanema valimine. Sama sätestas ka Kihnu valla põhimääruse § 24. Lilles määrati vallavanemat asendama volikogu otsusega, mitte vallavalitsuse korraldusega. Volikogu 05.08.2005 otsus on kehtiv. Tegemist ei ole tühise haldusaktiga haldusmenetluse seaduse § 63 mõttes. Põhjendatud ei ole kostja väited, et rendilepingu sõlmis Kihnu valla nimel isik, kellel puudusid volitused valda esindada. KOKS § 22 lg 1 p 8 järgi volikogu ainupädevusse kuulub laenude ja teiste varaliste kohustuste võtmine. Kihnu valla põhimääruse § 45 lg 1 järgi vallavara käesoleva korra mõttes on vallale kuuluvad kinnis- ja vallasasjad ning rahaliselt hinnatavad õigused ja kohustused. Põhimääruse § 46 lg 1 p 1 järgi vara omandamise otsustab volikogu, kui omandatava vara harilik väärtus on üle 100 000 krooni. Antud juhul sõlmis vallavanema kohustusi täitnud isik üürilepingu tähtajaga 10 aastat ja renditasuga 5 200 + käibemaks = 6 136 krooni kuus, s.o tasuga kokku 736 320 krooni. Antud tehingu sõlmimiseks puudus vallavolikogu otsus. Seega on õiged kostja väited, et

vallavanema asendajal puudus õigus tähtajalist lepingut ilma volikogu otsuseta sõlmida. Seega leping on sõlmitud ilma volituseta. Samas ei keela KOKS ega põhimäärus sõlmida samasisulist tähtajatut üürilepingut ilma volikogu otsuseta ning eelnevalt oli sõlmitud tähtajatu leping ruumide kasutamiseks alates 2000. aastast. Kostja vaidlustas sisuliselt sõlmitud üürilepingu tähtajalisust. Kihnu Vallavalitsus paiknes vaidlusalustes ruumides alates 2000. aastast kuni 2006 oktoobrini. Seega aasta pärast vaidlusaluse lepingu sõlmimist tasuti ruumide kasutamise eest hagejale üüri. Sellest pidi olema teadlik volikogu. Üürirahad olid ette nähtud valla eelarves. Kihnu valla 2005 aasta eelarve kinnitas Kihnu Vallavolikogu 25.02.2005 määrusega nr 25 ja 2006. aasta eelarve 21.03.2006 määrusega nr 8. Mõlemas eelarves on vallavalitsuse ruumide üürikulud ette nähtud. See ei tähenda, et volikogu on tähtajalise 10 aastaks sõlmitud lepingu heaks kiitnud. Tunnistaja Annely Akkermanni, kes oli Kihnu vallavanem 2005 novembrist kuni 2009 novembrini ja eelnevalt ka volikogu liige, ütluste kohaselt tasuti üür igakuiselt ja üüripinna kasutamist arutati volikogus 2000. aastal, kui ruumidesse koliti. Volikogu ei olnud teadlik ruumide üürilepingu muutmisest tähtajaliseks, volikogu oli teadlik tähtajatust üürilepingust. Kohus leidis, et pooled oleksid sõlminud üürilepingu ka ilma üürilepingu tähtaega määratlemata ja lepingu ühe punkti kehtetus ei muuda kehtetuks lepingut tervikuna ning vaidlusalune 01.09.2005 üürileping on kehtiv. Tühine on ainult üürilepingu p 7.1, s.o lepingu tähtaeg 10 aastat, vastavalt TsÜS § 129 lg-tele 1 ja 2. Tegemist on tähtajatu üürilepinguga. Poolte kokkuleppel lepingu lõpetamine tähendab, et mõlemad pooled on lepingu lõpetamisega nõus. Kostja kirjadest nähtub soov üürileping lõpetada, kuid hageja lepingut lõpetada ei soovinud. Hageja tegevusetust ei saa käsitleda nõustumisena lepingut lõpetada. Kostja väited, et J. Leas tegi hageja nimel ettepaneku leping lõpetada, ei ole põhjendatud. J. Leas on küll vaidlusaluste ruumide omanik, aga lepingu ruumide kasutamiseks sõlmis OÜ Insula, mille juhatuse liige on Elga Leas. Kohtule ei ole esitatud volitust, et J. Leasel oli õigus hagejat esindada või hageja nimel lepingut sõlmida või lõpetada. Et OÜ Insula juhatuse liige Elga Leas on J. Lease abikaasa, ei anna põhjust eeldada, et J. Leas oli OÜ Insula esindaja. Tunnistaja A. Akkermanni kohtuistungil antud ütluste kohaselt 2006 juuni algul helistas J. Leas ja ütles, et ruumid peab vabastama ning tema võttis seda lepingu lõpetamisena ja vald oli lepingu lõpetamisega nõus. Tema pidas J. Least ruumide omanikuks ja OÜ Insula esindajaks. J. Leaselt volikirja esindamiseks ei nõutud. J. Leas nõudis ruumide kordategemist, kuid pärast remondi tegemist ütles, et tema ei ole asjas keegi, kuna andis ruumid OÜ Insula kasutusse. Seega J. Leas ise ütles kostjale, et ta ei ole hageja esindaja, ta ei vormistanud kostjaga lepingu lõpetamist ja hageja volitust ei saa lugeda J. Leasele antuks ka vastavalt TsÜS § 118 lg-le 2. Kostja ei ole vaidlusaluste ruumide võtmeid hagejale üle andnud. Kuna üürileping on kehtiv, on põhjendatud hageja üüri nõue. Arvete suurust kostja ei vaidlustanud. Hageja viivisenõue oli põhjendatud. Pooled leppisid mitteeluruumi üürilepingu p-s 3.2 kokku, et üüri mitteõigeaegsel tasumisel maksab üürnik viivist iga maksmisega viivitatud päeva eest 0,5% tasumata summast. Hageja nõudis viisist summas 49 486,64 krooni. Kostja viivisearvestust ei vaidlustanud. Viivise vähendamiseks pole alust, kuna kostja ei ole üldse nõuet täitnud. Hageja on viivist ligi neli korda vähendanud, nõudes viivist põhinõude summas. Apellatsioonkaebus Kostja palub maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud vastustaja kanda.

Maakohus on otsuses õigesti leidnud, et üürilepingu sõlmimiseks oli vajalik Kihnu Vallavolikogu otsus ning kuna otsus puudus, on üürileping seadusega vastuolus olev tehing TsÜS § 87 mõttes. Väär on maakohtu järeldus, nagu oleks üürileping vastava otsuse puudumise tõttu tühine osaliselt, üürilepingu tähtaega puudutavas osas. TsÜS § 85 sätestab, et tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Apellant on seisukohal, et üürilepingu tähtaega ei ole võimalik käsitleda ülejäänud üürilepingust lahutatava osana. VÕS §-st 271 tulenevalt on üürilepingu tähtaeg üürilepingu oluline tingimus ja kokkulepet üürilepingu tähtaja kohta ei ole võimalik ülejäänud üürilepingust eraldada. Apellant vaidleb vastu maakohtu järeldusele, et kui üürileping oleks sõlmitud tähtajatuna, oleks apellant selle sõlmimisega nõustunud. Asjaolu, et apellant kasutas ruume ka enne üürilepingu sõlmimist, selliseks järelduseks alust ei anna. 2005. aastal sõlmitud üürilepingus sätestatud üür oli peaaegu kaks korda suurem kui eelmise lepingu järgi. Tunnistaja A. Akkermann selgitas, et ruumid ei olnud vallavalitsuse tegevuseks sobivad ning 2001. aastal oli valminud vallavalitsuse tegevuseks sobivam rahvamaja. Seetõttu ei olnud Kihnu vald ruumide kasutamisest 2005.-2006. aastal enam huvitatud. Isegi kui üürileping oleks maakohtu otsuses märgitud viisil osadeks jagatav (millega apellant ei nõustu), puudus kohtul alus eeldada, et üürileping oleks sõlmitud ka tähtajatuna. TsMS § 436 lg 3 kohaselt võib kohus otsust tehes tugineda üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. Sama paragrahvi lõike 4 kohaselt ei või kohus otsust tehes tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Võimalust käsitleda üürilepingut tühisena üksnes osaliselt, tähtaega puudutavas osas, maakohus pooltega ei arutanud. Maakohus oleks pidanud üürilepingu tervikuna tühiseks lugema ka seetõttu, et Argo Lillesel puudusid lepingu sõlmimiseks vajalikud volitused tulenevalt põhimääruse §-st 26, kuna ta ei olnud vallavalitsuse liige, kelle oleks saanud määrata vallavanema asendajaks, ja asendust ei ole otsustanud vallavalitsus. Maakohtu viited KOKS § 22 lg 1 p-dele 9 ja 15, mille kohaselt volikogu kinnitab, muudab ja tunnistab kehtetuks põhimääruse ja valib vallavanema, öeldut ei väära, kuna need ei reguleeri vallavanema asendamise otsustamist. Samuti on asjakohatud maakohtu viited haldusmenetluse seaduse § 61 lg-le 2 ja §-le 63 ning asjaolule, et Kihnu Vallavolikogu otsust A. Lillese vallavanema asendajaks määramise kohta pole keegi vaidlustanud. Apellant selgitas kohtule, et Kihnu Vallavolikogu 05.08.2005 otsus A. Lillese vallavanema asendajaks määramise kohta pole käsitletav haldusaktina, mistõttu ei kohaldu sellele ka haldusmenetluse seadus. Apellant ei nõustunud maakohtu otsusega ka üürilepingu lõppemist puudutavas osas. Apellant selgitas kohtule, et ettepanek üürilepingu lõpetamiseks tuli vastustajalt. Apellant võttis ettepaneku üürilepingu lõpetamiseks vastu pärast seda, kui vastustaja esindajana käitunud J. Leas oli korduvalt nõudnud, et apellant ruumidest välja koliks, asudes samaaegselt apellandi poolt ruumide kasutamist takistama. Ettepanekuga nõustumisest teavitas apellant vastustajat 22.06.2006 kirjas ning sama kordas 27.07.2006 kirjas vastustajale. Vastuseks nendele kirjadele võttis apellandiga ühendust J. Leas, käitudes selgelt vastustaja esindajana. J. Leas ilmus 27.07.2006 kirjas märgitud ajal, 31.07.2006 kell 10 ruume vastu võtma, keeldudes aga seda tegemast põhjusel, et ruumid vajasid enne üleandmist sanitaarremonti. J. Leas osales aktiivselt sanitaarremondi tegemisel, andes apellandile korduvalt juhiseid, millist värvi seinad värvida ja milliseid tarvikuid paigaldada. J. Lease käitumisest jäi apellandile mulje, et remondi nõuetekohasel teostamisel võtab vastustaja ruumid vastu. Seega tulenes asjas kogutud tõenditest, et J. Leas tegutses vastustaja esindajana. Et J. Leas pidas end vastustaja esindajaks, kinnitab ka tema sõnavõtt Kihnu Vallavolikogu 16.02.2007 istungil, kus arutati üürilepinguga seonduvat

ning J. Leas viitas sellel vastustaja 12.02.2007 kirjale kui enda omale. Samamoodi viitas J. Leas endale kui üürileandjale 24.10.2008 e-kirjas apellandile. Kogu üürilepinguga seonduv suhtlus toimus alati J. Leasega, vastustaja seaduslikku esindaja Elga Leasega pole apellant üürilepingu teemal kunagi suhelnud. J. Leas käitus, nagu tal oleks vastustaja esindamiseks volitus, tekitades sellega apellandis mõistliku usu, et ta esindab vastustajat. Vastustaja oli J. Lease käitumisest apellandi kirjade kaudu teadlik ja talus seda, mistõttu oleks maakohus tulenevalt TsÜS § 118 lgst 2 pidanud lugema, et J. Leasel oli vastustaja esindamiseks volitus olemas. Maakohus ei saanud TsÜS § 118 lg 2 kohaldamata jätmist põhjendada viitega J. Lease väitele, et ta ei tegutsenud vastustaja esindajana. Tunnistaja A. Akkermanni ütlustega on tõendatud, et vastava väite esitas J. Leas esmakordselt alles pärast apellandi 27.09.2006 kirja, s.o pärast seda, kui kokkulepe üürilepingu lõpetamises oli saavutatud ja vormistamata oli ruumide üleandmine vastustajale. J. Lease avaldus juba saavutatud kokkuleppe kehtivust mõjutada ei saanud. TSÜS § 118 lg 2 õigesti kohaldades oleks maakohus pidanud käsitlema J. Lease tahteavaldusi vastustaja tahteavaldustena. J. Lease ettepanekut üürilepingu lõpetamiseks tulnuks käsitleda VÕS § 16 lg 1 mõttes vastavasisulise pakkumusena ning apellandi 22.06.2006 kirja VÕS § 20 lg 1 kohase nõustumusena vastustaja ettepanekuga. Nende tahteavalduste vahetamisega oleks maakohus vastavalt VÕS § 9 lg-le 1 pidanud lugema kokkulepe üürilepingu lõpetamises saavutatuks. Tulenevalt VÕS § 13 lg-st 3 ei väära sellise kokkuleppe kehtivust see, et üürilepingu lõpetamise kokkulepe jäi ühtse dokumendina kirjalikult vormistamata. Samuti ei mõjuta üürilepingu lõpetamise kohta sõlmitud kokkuleppe kehtivust see, et vastustaja ei ole ruume apellandilt vastu võtnud. VÕS §-st 309 ja §-dest 334 kuni 336 tuleneb selgelt, et üürilepingu lõppemine ja üüritud asja tagastamine ning selle vastuvõtmine üürileandja poolt on erinevad asjad. Kuna vastustaja põhinõue on alusetu, siis oleks maakohus pidanud jätma rahuldamata ka viivisenõude. Maakohtu otsus viivisenõude täies ulatuses rahuldamise kohta on ebaõige ka juhul, kui maakohtu põhjendustega põhinõude rahuldamise kohta nõustuda. VÕS § 162 lg 1 kohaselt peab kohus viivise vähendamisel arvestama kohustuse täitmise ulatust kohustatud isiku poolt, viivisenõude esitanud isiku õigustatud huvi ja poolte majanduslikku seisundit. Viivise täies ulatuses väljamõistmine apellandilt ei ole põhjendatud, kuna sellise olukorra tekitamine ja/või selle talumine, kus apellant võis vastustaja käitumisele tuginedes mõistlikult eeldada vastustaja soovi üürilepingu lõpetamiseks, on käsitletav vajaliku koostöö tegemisest hoidumisena ning seega vastustaja vastuvõtuviivitusena. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata ning menetluskulud vastustaja kanda. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, ära kuulanud pooled ja tutvunud apellatsioonkaebusega ning tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 järgi tühistada ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata. 01.09.2005 sõlmiti poolte vahel üürileping, millega andis hageja kostjale üürile Kihnu vallas Sääre külas paiknevad büroo- ja abiruumid. Lepingule kirjutasid alla hageja juhatuse liige Elga Leas ja kostja arendusnõunik Argo Lilles, kes asendas Kihnu Vallavolikogu 05.08.2005 otsuse nr 31 järgi vallavanemat. Lepingu p 3.1. järgi oli üüri suuruseks ühes kuus 40 krooni + käibemaks ruutmeetri eest. Kostja ei ole maksnud üüri ja kommunaalteenuste eest alates 2006. aasta oktoobrist.

Kolleegiumi arvates on õige maakohtu järeldus, et üürileping ei olnud tühine TsÜS § 129 lg 1 järgi seoses sellele kostja poolt allakirjutanud Argo Lillesel volituste puudumisega. Maakohus on õigesti tuvastanud, et Kihnu Vallavolikogu 05.08.2005 otsus nr 31, millega Argo Lilles määrati vallavanema ülesannete täitjaks, on kehtiv. See, et vallvanema ülesannete täitja määras kostja volikogu ja mitte vallavalitsus, ei tähenda, et Argo Lillesel oleks puudunud volitus lepingu sõlmimiseks. Kolleegium nõustub maakohtu sellekohaste põhjendustega ja ei korda neid. Õige ei ole apellandi käsitlus, mille kohaselt oli 01.09.2005 sõlmitud üürileping tühine TsÜS § 87 järgi, kuna leping oli vastuolus KOKS § 22 lg 1 p-ga 8 ja kostja põhimääruse § 45 lg-ga 1 ja § 46 lg 1 p-ga 1. TsÜS § 87 järgi on tehing tühine, kui seadusest tuleneva keelu mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatuid, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Kolleegiumi arvates ei tulene eeltoodud normidest, et ilma volikogu eelneva nõusolekuta sõlmitud tehing oleks tühine ja samuti ei tulene see kolleegiumi arvates kostja poolt viidatud sätete mõttest. Hageja märkis õigesti, et kostja poolt viidatud KOKS § 22 lg 1 p 8 ja Kihnu valla põhimääruse § 45 lg 1 ja § 46 lg 1 p 8 on normid, mis reguleerivad kostjale kohustuste võtmise otsustamist ja neist tuleneb, milline kostja organ pidi otsustama üürilepingu sõlmimise. Hageja on oma menetlusdokumentides õigesti selgitanud, et kostja volikogu nõusoleku puudumine võis olla aluseks TsÜS § 129 lg 1 kohaldamisele. KOKS § 22 lg 1 p 8 sätestab, et volikogu ainupädevuses on rahaliste kohustuste võtmine. Vastavalt Kihnu valla põhimääruse § 46 lg 1 p-le 1 võis vald rahalise kohustuse, mis ületas 100 000 krooni, võtta ainult volikogu nõusolekul. Maakohus on õigesti leidnud, et üürilepingu sõlmimisel oli võetud kohustuse suuruseks 736 320 krooni ja tehingu tegemiseks oli vajalik vallavolikogu otsus. Õige on ka see, et kohustuse suuruse määramisel tuleb lähtuda kogu lepinguperioodi üüri suurusest ning kostja poolt väidetu, et tuleb arvestada aastas makstava üüriga, on ebaõige. Vaidlust ei ole, et vallavolikogu ei ole eelnevalt otsustanud, et üürileping sellistel tingimustel sõlmida. TsÜS § 129 lg 1 järgi teise isiku nimel esindusõiguseta tehtud mitmepoolne tehing on tühine, välja arvatud kui isik, kelle nimel esindusõiguseta isik tehingu tegi, selle hiljem heaks kiidab. Kolleegium leiab, et ebaõige on maakohtu järeldus, et kostja volikogu ei ole üürilepingut hiljem heaks kiitnud. Esindatava tahteavaldus tehingu heakskiitmiseks võib väljenduda ka tegudes, millest saab järeldada, et esindatav soovib, et tehing tema suhtes kehtiks. Kolleegiumi arvates väljendas kostja volikogu heakskiitu 01.09.2005 sõlmitud üürilepingu suhtes 2006. aasta eelarve kinnitamisega (Kihnu valla volikogu 21.03.2006 määrus nr 8). Eelarves sisaldusid järgneva aasta kohustused, seega ka kohustus maksta üüri 01.09.2005 sõlmitud lepingus kokkulepitud määras, mis oli oluliselt suurem eelnevalt makstud üürist. Kostja eelarve kohaselt oli 2006. aastaks ette nähtud vallavalitsuse ruumide rendiks 75 000 krooni (I kd lk 63), mis vastas 01.09.2005 sõlmitud lepingust tulenevale kohustusele maksta üüri aastas kokku 73 632 krooni. Vallavolikogu on kinnitanud eelarve olenemata sellest, et üürilepingu sõlmimiseks puudus volikogu ostus. Vaidlust ei ole, et üüri on makstud 2006. aasta oktoobrikuuni. Eeltoodust järeldab kolleegium, et kostja kiitis 01.09.2005 sõlmitud üürilepingu heaks. Eeltoodut ei lükka ümber ka tunnistaja A. Akkermanni ütlused, kuna 2006. aasta eelarve kinnitamise ajal ei olnud A. Akkermann enam volikogu liige, vaid alates 2005 novembrist vallavanem. Õige on kaebuse väide, et TsÜS § 129 lg 2 kohaldamine maakohtu poolt ja järeldus, et tehing oli kehtiv osaliselt, oli pooltele üllatuslik. TsMS § 351 lg 1 järgi arutab kohus menetlusosalisega vaidlusaluseid asjaolusid ja suhteid vajalikus ulatuses nii faktilisest kui ka õiguslikust küljest. Kohtuistungi protokollidest ei tulene, et maakohus oleks pooltele selgitanud TsÜS § 129 lg 2 kohaldamise võimalust ja võimaldanud pooltel selles osas esitada oma seisukoha. Kuna kolleegium

on eelnevalt tuvastanud, et üürileping oli kehtiv, siis kolleegium ei analüüsi maakohtu järeldust tehingu osalise tühisuse kohta. Järgnevalt analüüsib kolleegium, kas 01.09.2005 sõlmitud üürileping on lõpetatud poolte kokkuleppel. Üürilepingu p 9.1 järgi peavad pooltevahelised teated seoses lepinguga olema kirjalikus vormis ja saadetud tähitud kirjana. Vaidlust ei ole, et kirjalikult lepingu lõpetamist vormistatud ei ole. Kostja väitis, et Johannes Leas teatas 2006 juunis telefoni teel kostjale (vallavanem A. Akkermanile) soovist 01.09.2005 sõlmitud leping lõpetada ja A. Akkermann nõustus sellega. Selleks, et tuvastada, kas vallavanem A. Akkermanni ja J. Lease vahelise kokkuleppega lõpetati pooltevaheline leping, tuleb esiteks tuvastada, kas J. Leasel oli volitus hageja nimel kokkulepet sõlmida või tuleb lugeda, et volitus oli antud TsÜS § 118 lg 2 järgi. Juhul, kui Johannes Leas esindas hagejat, siis tuleb tuvastada kokkuleppe sisu ja kas selle kokkuleppega lõpetati üürileping. TsÜS § 118 lg 2 sätestab, et kui esindajana tegutseva isiku avaldused või käitumine mõjutavad teist isikut mõistlikult uskuma, et esindajana tegutsevale isikule on antud volitus tehingu tegemiseks, ning esindatav teab või peab teadma, et isik tegutseb tema nimel esindajana ja talub selle isiku sellist tegevust, siis loetakse, et esindatav on volituse andnud. Vaidlust ei ole, et Johannes Leasele ei ole hageja andnud kirjalikult volitust pooltevahelise üürilepingu lõpetamiseks. Kolleegium leiab, et Johannes Lease käitumine ja tema avaldused kostjale, milles ta nõudis üüritud ruumide vabastamist ja viimist seisundisse, millises olid need üürileandmisel, mis on tõendatud tunnistajate Annely Akkermanni ja Enno Kaare ütlustega, mõjutasid kostjat mõistlikult uskuma, et Johannes Leasele oli antud hageja poolt volitus üürilepingu lõpetamiseks. Vaidlust ei ole, et hageja juhatuse liige Elga Leas on Johannes Lease abikaasa. Kostja on saatnud hagejale 2006 suvel ja sügisel kolm kirja, milles viidati Johannes Lease tegevusele lepingu lõpetamisel ja mille kättesaamist hageja kinnitas ringkonnakohtu istungil. Kolleegiumi arvates saab eeltoodust järeldada, et hageja seaduslik esindaja pidi olema teadlik Johannes Lease tegevusest lepingu lõpetamisel ja ta talus seda. Seega tuleb lugeda, et Johannes Leasele oli TsÜS § 118 lg 2 järgi antud hageja poolt volitus 01.09.2005 sõlmitud üürilepingu lõpetamiseks. Annely Akkermanni ütluste kohaselt teatas 2006 septembris Johannes Leas, et tal puuduvad volitused hageja esindamiseks. Kuna kokkulepe lepingu lõpetamiseks sõlmiti väidetavalt 2006 juunis ja pärast seda toimusid läbirääkimised ainult üüritud ruumide remontimise ja hagejale üleandmise osas, siis 2009 septembris Johannes Lease poolt volituste kohta avaldatu ei anna alust järelduseks, et kostja pidi teadma Johannes Leasel volituste puudumisest enne seda. Ka pärast üürilepingu lõpetamist on Johannes Leas suhelnud seoses üüritud ruumidega kostjaga (24.10.2008 e-kiri). Kolleegiumi arvates ei anna alust teha teistsugust järeldust ka Johannes Lease poolt kostja volikogu 16.02.2007 istungil avaldatu, mille kohaselt suhtleb ta kostjaga seoses üüritud ruumidega kui üüritud ruumide omanik. Tunnistaja Annely Akkermanni ütluste kohaselt (I kd lk 94-95) helistas 2006 juuni alguses Johannes Leas tunnistajale, kes oli sellel ajal Kihnu vallavanem, ja andis korralduse 01.09.2005 lepinguga üürile antud ruumid vabastada ning tunnistaja nõustus ettepanekuga. 2006. juulis kolis Kihnu vallavalitsus üüritud ruumidest välja. 31. juulil nõudis Johannes Leas, et tagasi tuleb anda ruumid remondituna ja samas seisundis, kui need olid üürileandmisel. Pärast seda palkas kostja töömehe, kes tegi remonti, ja remonditöid käis kontrollimas Johannes Leas. Augusti alguses ei nõustunud Johannes Leas ruume vastu võtma, kuna vahetada tulid segistid ja WC prill-laua kaas. 30.septembriks kutsuti Johannes Leas ruume vastu võtma. Siis teatas Johannes Leas, et ruumide üürileandjaks on hageja, mille omanik on tema abikaasa, ja Johannes Leasel puuduvad volitused hageja nimel kokkulepete tegemiseks. Hageja juhatuse liikme Elga Lease juurde keelas Johannes Leas kostja esindajal minna, kuna Elga Leas pidi olema haige. Tunnistaja Enno Kaare ütluste

kohaselt (I kd lk 96) käis lepingu lõpetamisega seoses toimunud remonti korraldamas Johannes Leas ja pärast seda, kui kõik esitatud nõudmised remondi osas olid täidetud, Johannes Leas enam kohale ei ilmunud. Kostja teatas 22.06.2006 kirjaga (I kd lk 100) hagejale, et nõustub lepingu lõpetama alates 01.08.2006 ja palus tulla 30.06.2006 hageja esindajat kokkuleppe kirjalikuks vormistamiseks vallamajja. Kostja poolt 27.07.2006 hagejale saadetud kirjas (I kd lk 101) teatas kostja, et kuna Johannes Leas helistas, et hageja esindajale ei sobinud eelmises kirjas pakutud päev ja samuti ei olnud tagastatud Johannes Leasega 12.07.2006 saadetud lepingu lisa lepingu lõpetamise kohta, siis palus kostja hageja esindajal tulla kohale 31.07.2006, et vormistada üleandmis-vastuvõtuakt. Kostja poolt 27.09.2006 hagejale saadetud kirjaga on kostja teatanud, et ta on lõpetanud sanitaarremondi ja soovib ruume hagejale üle anda 29.09.2006. Kolleegium leiab, et tunnistajate Annely Akkermanni ja Enno Kaare ütlustega ja Kihnu valla poolt hagejale 22.06.2006 saadetud kirjaga on tõendatud, et pooled leppisid 2006 juunis kokku 01.09.2005 sõlmitud üürilepingu lõpetamises. Vastavalt kostja 22.06.2006 kirjale nõustus ta lepingut kokkuleppel lõpetama 01.08.2006. Kolleegiumi arvates saab sellest järeldada, et poolte vahel oli kokkulepe lõpetada leping 01.08.2006. Poolte edasised läbirääkimised toimusid selle üle, kuidas lepingu lõpetamise kokkulepet täita ja üüritud ruumid tagastada (ruumide remont ja üleandmise tähtajad). Järgnevalt tuleb kontrollida, kas üürilepingu võis lõpetada suulise kokkuleppega. VÕS § 13 lg 3 sätestab, et kui lepingus oli ette nähtud, et lepingut muudetakse või leping lõpetatakse teatud vormis, ei või üks lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda, kui teine lepingupool võis tema käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingu muutmise või lõpetamisega teistsuguses vormis. Annely Akkermanni ütluste ja kostja 22.06.2006 kirja kohaselt tegi Johannes Leas ettepaneku lepingu lõpetamiseks 2006 juunis telefoni teel. A. Akkermann, kes oli sellel ajal vallavanem, seega isik, kes võis valla põhimääruse § 44 järgi tehinguid teha, nõustus ettepanekuga lepingu lõpetamiseks. Kostja on oma tahteavaldust lepingu lõpetamiseks kinnitanud ka 22.06.2006 hagejale saadetud kirjas. Pärast seda on Johannes Leas asunud esitama nõudeid seoses üüritud vara tagastamisega. Seega võis kostja Johannes Lease käitumisest aru saada, et hageja on nõus lepingut lõpetama suulise kokkuleppega. Eeltoodu tõttu ei või hageja VÕS § 13 lg 3 järgi tugineda üürilepingu p-s 9.1. sõlmitud kokkuleppele, mille kohaselt tuli lepinguga seotud tahteavaldused teha kirjalikus vormis tähitud kirjaga või väljastusteatega. Seega on poolte vahel suuliselt sõlmitud kokkulepe 01.09.2005 üürilepingu lõpetamiseks kehtiv. Seoses üürilepingu kokkuleppel lõpetamisega ei olnud kostja kohustatud hagejale üürilepingu järgi enam üüri ja kõrvalkulusid maksma. Seega tuleb hageja nõue üüri, kõrvalkulude ja viivise saamiseks ajavahemiku 2006 oktoober kuni 2007 mai eest jätta rahuldamata. Seoses hagi rahuldamata jätmisega ja apellatsioonkaebus rahuldamisega tuleb TsMS § 162 lg 1 järgi nii maakohtu kui ka ringkonnakohtu menetluskulud jätta hageja kanda.

Margo Klaar

Tiit Kollom

Malle Seppik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.