Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Juhindudes TsMS § 173 lg 1, § 174 lg 1.

Jätta menetluskulud hageja OÜ Maatehingute Õigusbüroo kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Edasikaebamise kord Apellatsioonkaebuse võib esitada 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada Tallinna Ringkonnakohtule. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

Hageja nõue ja selle põhjendused.

ASJAOLUD

et ta oma kohustust kinnistu omandi üleandmiseks ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks ei täida. Seega tulenevalt VÕS § 111 lg-st 4 ei täida hageja oma kohustust asjaõiguslepingu ettevalmistamiseks ja on sunnitud oma õiguste kaitseks pöörduma kohtusse. Kuna kostjal polnud õigus lepingust taganeda ja kuna taganemisavalduses esitatud puudused on otsitud, siis käesolev leping taganemisega lõppeda ei saanud.

HAGI PÕHJENDUSED

(a) Kostjal puudus õigus lepingust taganeda

Kostja vastuväited.

Kostja vastuväited 30.12.2008.a. (21.01.2009.a). Lepinguobjektiks olev 0,8 ha suurune osa end, V. talu maadest hoonestatud maaüksusest, kogupindalaga 24,3600 ha kinnistu, mille suurus ja piirid on märgitud lepingu lahutamatuks lisaks oleval plaanil, ei ole tagastatud kostjale, vastavalt H. vallavalitsuse poolt vastu võetud korraldusele nr 337, 01.11.2005.a. Sellega on taganemisavalduse õiguslik alus olemas vastavalt müügilepingu p 4.2 järgi.

Kostja vastuväited 25.02.2009.a.

Kostja leiab, et ebaselget nõuet/hagi ei ole võimalik menetleda eelkõige juba seetõttu, et riigilõiv on tasutud ühelt nõudelt. Kuid milliselt, ei ole selge. Igal juhul on tasutud nii riigilõivu kui ka hagi tagamise kautsjonit ebapiisavalt, see on selge. Seega ei ole hagi kooskõlas TsMS § 363 lg. l p.l ja 2 sätetega. Kostja esitab tulenevalt TsMS § 376 lg. l sätetest viivitamatult vastuväite hagi sellisel kujul menetlusse võtmisele, kuna viimane täiendus ei ole hagi täiendus, vaid sisuline muudatus koos uue nõude esitamisega, millelt on tasumata riigilõiv. Tuvastushagi ehk seda nõuet ei ole enne esitatud.

Vastuväited hagi (-de)le on järgmised.

Taganemise muud sisulised ja seadusest tulenevad alused jätab kostja just hagi ebaselguse tõttu käsitlemata, kuna ei saa esitada vastuväidet puuduvale väitele.

ei

saa,

see

tuleb

lahendada

VÕS § 8 lg 1 kohaselt leping on tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma; lg 2 kohaselt leping on lepingupooltele täimiseks kohustuslik. VÕS § 13 lg 1 kohaselt lepingut võib muuta või lepingu võib lõpetada lepingupoolte kokkuleppel või lepingus või seadusega ettenähtud muul alusel. VÕS § 208 lg 1 kohaselt asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu.

17.11.2003.a. sõlmisid K. O. müüjana ja Maatehingute Õigusbüroo ostjana kinnistu müügi võlaõigusliku lepingu (1.kd, tl 9- 15). Lepingu p 1.1 kohaselt lepinguobjektiks on 0,8 ha suurune osa P. maakonnas H. vallas P. külas asuvast end. V.talu maadest hoonestatud maaüksusest, kogupindalaga 24,3600 ha, edaspidi lepingus nimetatud kinnistu, mille suurus ja piirid on märgitud lepingu lahutamatuks lisaks oleval plaanil. Punktis 2.1 müüja avaldab ja garanteerib (garanteerima tähendab tagama), et kinnistu (p 1.1 järgi 0,8 ha suurune osa talu maadest hoonestatud maaüksusest) on hoonestatud. Kinnistu omandatakse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel. Sama lepingu p-s 2.2. ostja esindaja avaldab ja garanteerib, et ta on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva maaüksuse, tutvunud talle müüja poolt esitatud maaüksuse plaaniga ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik maaüksuse suurusest ja piiridest ning et ta on üle vaadanud kinnistu koosseisu kuuluvad ehitised ning talle müüja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitiste seisukorrast. Sama lepingu p 3.1 kohaselt kinnistu müüakse ostjale hinnaga 10000.- krooni, milline summa on ostja poolt enne lepingu sõlmimist müüjale täielikult tasutud, millise summa saamist kinnitab müüja allkirjaga lepingul. Sama lepingu p 4.1 kohaselt pooled on leppinud kokku, et müüja kohustub kinnistu kinnistamisest kinnistusametis teavitama ostjat 10. päeva jooksul alates kinnistamisotsuse kättesaamisest; nad kohustuvad sõlmima asjaõiguslepingu hiljemalt 1. kuu jooksul arvates ostja teadasaamisest kinnistu kinnistamisest, eeldusel, et müüja ei ole lepingu objektiks olevat kinnistut võõrandanud ega koormanud; kõigi kinnistu omandi üleandmiseks vajalike dokumentide ettevalmistamine ja notarile esitamise kohustus, samuti informeerimine asjaõiguslepingu sõlmimise ajast lasub ostjal; ostja kannab kõik kinnistuga seotud võimalikud kohtukulud, kinnistu moodustamisega seotud maksed ja kulutused, samuti kulutused, mis on seotud asjaõiguslepingu sõlmimisega; juhul kui müüja lõpetab ostjale antud volitused müüja esindamiseks kinnistuga seotud kohtuvaidluses ja seetõttu jääb tagastamise korraldus H. vallavalitsuse poolt vastu võtmata, jäävad kõik kohtukulud müüja kanda. Sama lepingu p 4.2 kohaselt müüja ja ostja on kokku leppinud, et pooltel on õigus lepingust taganeda kui Häädemeeste vallavalitsus ei tee kinnistu suhtes tagastamise korraldust müüja kasuks. 04.11.2008.a. lepingust taganemise avalduses K. O. taganeb eelnimetatud lepingust, kuna H. vallavalitsus ei teinud lepinguobjekti (tagastamisele kuuluvast end. V.talu maadest 0,8 ha suurune hoonestatud osa) suhtes maa tagastamise korraldust eelnimetatud lepingus kokkulepitud tingimustele (1 kd, tl.17-21). Taganemise avaldus on notari poolt edastatud hagejale ning viimane on kinnitanud selle kättesaamist- lepingust taganemise avaldusel märge avalduse sissetulemise kohta tähitult 07.11.2008.a. (tl 17, 1. kd).

Hageja esindaja R. A. ei oska öelda, miks müügilepingu p 2.1 on märgitud, et kinnistu on hoonestatud. Samas ütleb, et notar tõenäoliselt küsis müüjalt ja pani selle lepingusse. Rohkem R. A. ei soovi seda selgitada (tl 54, 2 kd). Seega notar lepingu sõlmimisel on selgitanud välja lepingu objekti. Selleks oli hoonestatud kinnistu ja nii on see ka müügilepingusse märgitud. Lepingu p-s 2.2 ostja avaldab ja tagab, et ta on üle vaadanud kinnistu koosseisu kuuluvad ehitised ja teadlik ehitiste seisukorrast. Samuti kinnistu müügilepingu p-st 4.1 on üheselt arusaadav, et tegemist on maatükiga, millel puhkebaasi asumise tõttu käib vaidlus maa tagastamise üle K. O. ja et just see maatükk on lepingu objektiks. Seega kinnistu müügilepingu järgi on müügilepingu objektiks 0,8 ha suurune hoonestatud kinnistu, kusjuures selle kinnistu suurus ja piirid on märgitud lepingu lisaks oleval plaanil. Hooneks on T. P. (hilisemalt P. K.) puhkebaas (1970.a. oli eraldatud 0,92 ha suurune maa-ala T. sovhoostehnikumile. 07.09.2001.a. oli T. P. esitanud taotluse puhkebaasi juurde 1 ha suuruse maatüki riigi omandisse jätmiseks. 01.11.2005.a. H. vallavalitsuse korraldusega nr 337 tehti K. O. ja P. Kutsehariduskeskusele ettepanek puhkebaasile teenindusmaa määramiseks 0,92 ha suuruses.). Hageja oma 10.06.2010.a. taotluses kohtule (tl 196, 1 kd) märgib, et maa müügilepingu sõlmimisel määrati müügilepingu eseme suuruseks 0,8 ha vastavalt müügilepingule lisatud asendiplaanile, millel märgitud piirid ja suurus näitavad, et tegemist on just sellesama maaga, mille riigi omandisse jätmist taotles T. Põllumajandustehnikum oma 2001.a. avalduses. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et vald oli avaldanud, et maatükki kostjale ei tagastata (tl 153, 1 kd). Kostja on kohtule kogu aeg seletanud, et hoonestatud kinnistu pidi jääma hagejale (tl 45, 2 kd), kusjuures oli kokkulepe, et kui hageja saavutab kohtus maa tagastamise hoone ümber ligikaudu 0,8 ha, siis tal on õigus sellele maale (tl 43, 2 kd). Seega ka lepingu sõlmimise ajaks tekkinud objektiivne olukord ja poolte poolt avaldatu on vastavuses lepingus märgitule ja eelpool kohtu poolt tehtud järeldusega. Kinnistu müügilepingu p 4.2 kohaselt müüja ja ostja on kokku leppinud, et pooltel on õigus lepingust taganeda kui H. vallavalitsus ei tee kinnistu suhtes tagastamise korraldust müüja kasuks. Eelpool on kohus juba analüüsinud, et kinnistuks on 0,8 ha suurune hoonestatud maatükk, millel asub T. Põllumajandustehnikumi puhkebaas. Järelikult lepingus lepiti kokku, et kui kinnistu müüja, K. ., kinnistu käsutusõigust pärast lepingu sõlmimist ei omanda, siis on tal õigus seoses lepingu rikkumisega (VÕS § 100) lepingust taganeda. Eeltoodut kinnitab ka hageja seadusliku esindaja T. U. poolt antud seletus: „ Lepingu p 4. 2 võeti sisse seetõttu, et kui tagastamist ei toimu kogu 0,8 ha piires, siis see tähendab, et meil ei ole mingit õigust käsunditasule ja K. O.l on õigus lepingust taganeda „ (lk 153, 154, 1. kd). Siin on poolte seletused ühesugused. Nimetatud hageja esindaja viide käsunditasule näitab samuti, et tegemist on maatükiga, mille riigi omandisse jätmist taotles T. Põllumajandustehnikum. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et hageja pidi kostja esindajana tegema kõik selle maatüki kostjale tagastamiseks. Seetõttu oli määratudki lepingu hinnaks 10000.- krooni (eellepingus kinnistu hind 50000.- krooni), sest hageja kanda jäid kohtukulud (tl 153, 154, 2. kd - Hageja esindaja seletus.).

09.05.2005.a. on K. O.andnud OÜ-le Maatehingute Õigusbüroo volituse kõigi tema asjade ajamiseks. 04.11.2008.a. on volikiri kuulutatud kehtetuks. (tl 107-114, 1. kd). Kaebaja oli seisukohal, et ehitis maa-alal on püstitatud õigusliku aluseta, mistõttu ehitise olemasolu ei saa olla aluseks õigustatud subjektile maa tagastamata jätmisel. Tallinna Halduskohus jättis 21.04.2006.a. kohtuotsusega kaebuse rahuldamata. (tl 71-76, 1. kd). Tallinna Ringkonnakohtu 08.03.2007.a. kohtuotsusega on nimetatud kohtuotsus jäetud muutmata (Riigikohus oma otsustusega 13.06.2007.a. vaidlust menetlusse ei võtnud). Kura puhkebaasi katastriüksus asub P. külas, H. vallas, P. maakonnas. Piiriprotokoll on koostatud 23.01.2008.a. (tl 11, 2. kd). K.puhkebaasi katastriüksuse plaan (koostatud 23.01.2008.a., 9738 m2.) asub tl 12, 2 kd. Eesti Vabariik on kinnistusraamatusse sisse kantud 25.05.2009.a. K. puhkebaasi, pindala 9728 m2, omanikuna (tl 90, 2 kd). Seega K. O. ei ole kinnistu s.o. 0,8 ha suuruse hoonestatud maatüki, millel asub T. Põllumajandustehnikumi puhkebaas, käsutusõigust omandanud. Vastavalt vallavalitsuse korraldustele on puhkebaasile teenindusmaa määranud 0,92 ha suuruses (01.11.2005.a. H. vallavalitsuse korraldus nr 337) ja puhkebaasi (K. puhkebaas) , pindala 9728 m2, omanikuna on kinnistusraamatusse sisse kantud Eesti Vabariik (tl 90, 2 kd). Võlasuhe lõpeb lepingust taganemisega (VÕS § 186 p 5). VÕS § 188 lg 1 kohaselt lepingupool taganeb lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele; lg 2 kohaselt kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingust taganeda, vabastab lepingust taganemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Taganemine ei mõjuta lepingust enne taganemist tekkinud õiguste ja kohustuste kehtivust; lg 3 kohaselt taganemine ei mõjuta kokkulepet lepingust tulenevate vaidluste lahendamise kohta, samuti muid lepingutingimusi lepingupoolte õiguste ja kohustuste kohta pärast lepingust taganemist.

K. O. 04.11.2008.a. lepingust taganemisavaldus vastab formaalsetele ja materiaalsetele eeldustele. Hageja on K. O. 04.11.2008.a. lepingust taganemisavalduse kätte saanud tähitult 07.11.2008.a. (tl 17, 1. kd). K. O. ei ole kinnistu s.o. 0,8 ha suuruse hoonestatud maatüki, millel asub T. Põllumajandustehnikumi puhkebaas, käsutusõigust omandanud. Seega kostja 04.11.2008.a. müügilepingust taganemisavaldus on kehtiv. Lepingu täitmisnõue on lõppenud (VÕS § 186 p 5).

Tegevuslitsentsiga maamõõtja M. L. 07.05.2010.a. vastusest hagejale selgub, et müügilepingu lisana olev asendiplaan on koostatud vallaplaani alusel P. külas asuva õigusvastaselt võõrandatud endise V.talumaa kohta, mille tagastamist taotles K. O.. Asendiplaanil on märgitud endise V.talumaa lahustükk. Asendiplaanil tagastamisele kuuluvate maadena kanti maakatastrisse L., O. ja Li. katastriüksused (viirutatud ala hulka ei kuulu).Viirutatud ala ei olnud 2003.a. seisuga kavas K. O. välja mõõta, sest viirutatud alal asub T. Põllumajandustehnikumi puhkebaas, mille kohta oli vallavalitsusele 07.09.2001.a. esitatud taotlus 1 ha suuruse maatüki riigi omandisse jätmiseks. Viirutatud alale jäävad T. ja Rannamänni katastriüksused (tl 70, 2. kd). Vastusele on lisatud väljavõte mõõdistusandmetest (tl 71, 2 kd). Tl 71, 2 kd oleval plaanil (koostanud tegevuslitsentsiga maamõõtja M. L.on näha müügilepingu lisa viirutatud maa-ala, kus asuvad T., R. ja K. Puhkebaasi katastriüksused, kokku 16135 m2. Samasugune on kinnistute seis seisuga 2008.a., mille kohta on esitatud plaan tl 200, 1 kd. 17.11.2003.a. kinnistu müügilepingu kohaselt hoonestatud kinnistu, asukohaga P. küla H. vald Pärnu maakond, suurus, s.o. 0,8 ha, ja piirid on märgitud lepingu lisaks oleval plaanil ning kinnistu omandatakse õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise teel. Ostja esindaja on müügilepingus avaldanud ja garanteerinud, et ta on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva maaüksuse, tutvunud talle müüja poolt esitatud maaüksuse plaaniga ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik maaüksuse suurusest ja piiridest. Kõigi kinnistu omandi üleandmiseks vajalike dokumentide ettevalmistamine ja notarile esitamise kohustus, samuti informeerimine asjaõiguslepingu sõlmimise ajast lasub ostjal. Ostja kannab kõik kinnistuga seotud võimalikud kohtukulud, kinnistu moodustamisega seotud maksed ja kulutused, samuti kulutused, mis on seotud asjaõiguslepingu sõlmimisega. Asja arutamise käigus on selgunud, et müügilepingu lisaks oleval plaanil on omandatav maatükk märgitud suuremana kuni 0,8 ha (tl 199, 1 kd - plaan müügilepingu sõlmimise ajal, mis on kooskõlas maamõõtja M. L. maamõõdistusandmetega) ja plaani järgi ei ole võimalik määratleda kinnistu täpset asukohta (piire). Selles poolte vahel vaidlust ei ole (tl 43, 2 kd). Samuti ei ole vaidlust selles, et viirutatud ala hõlmab ca 1,6 ha (tl 59, 2 kd), mis on kooskõlas ka maamõõtja M. L. poolt esitatud plaaniga. Seega müügilepingu lisal märgitud maatükk hõlmas rohkem K. O. tagastamiseks taotletavat maad kui 0,8 ha. Hageja on esitanud 01.11.2005.a. H. vallavalitsuse korralduse nr 337 juurde kuuluva plaani (tl 198, 1 kd), kus on määratud puhkebaasi teenindamiseks vajaliku maa asukoht ja suurus (0,92 ha). Hageja on kohtule selgitanud, et pooled leppisid kokku, et tegemist on maaga, mis oli määratud riigiomandis oleva hoone juurde. 2003 oli see suusõnaliselt teada, 2005.a. oligi see nii vastavalt toimiku lk 198, 1 kd. (tl 43-45, 2 kd). Seega, kuivõrd omandatav 0,8 ha suurune maatükk pidi olema hoonestatud (maatükk seotud riigiomandis oleva hoonega) ning vallavalitsus ei ole maatükki (0, 8 ha), mille oluliseks osaks on puhkebaas, kostjale tagastanud, siis muu maa ei saa olla 17.11.2003.a. kinnistu müügilepingu objektiks. Muu maa puhul ei ole tegemist maaga, mis oleks määratud riigiomandis oleva hoone juurde. Pooled on määratlenud, missuguse maatüki kohta peab maa tagastamise korraldus laienema. 1970.a. oli eraldatud 0,92 ha suurune maa-ala T. sovhoostehnikumile, 2001.a. taotles T. Põllumajandustehnikum puhkebaasi juurde 1 ha suuruse maatüki riigi omandisse jätmist ning 01.11.2005.a. H. vallavalitsuse korraldusega tehti ettepanek puhkebaasile teenindusmaa määramiseks 0,92 ha suuruses. Seega riigi omandis oleva hoone juurde määratud maad ei ole tagastatud. Kui K. O. oleks tagastatud eelpool märgitud nõuetele vastav hoonestatud maatükk (ilmselt siis ei oleks tekkinud mitut kinnistut ca 1,6 ha ulatuses), siis sellejärgselt poolte vahel vaidluse olemasolul saanuks lahendada küsimuse kinnistu piiride täpsest asukohast. Dokumentide ettevalmistamise kohustus oli hagejal. Kostja on kohtule samuti kinnitanud, et hageja pidi korraldama, et kinnistu piirid saaks dokumenteeritud kokkulepitule (Hageja seadusliku esindaja T. U. seletuse kohaselt maatüki täpsed looduslikud piirid jäeti märkimata.

Täpse osa määratlemine ei olnud võimalik, sest vallal oli maa tagastamise küsimus lahendamata (tl 48, 50, 2 kd)). Hageja selgitas kohtule, et müügilepingu plaanil märgitud viirutatud ala suurus, s.o. umbes 1,6 ha, ei olnud lepingu sõlmimisel teada, sest täppismõõdistus oli tegemata. (tl 96, 2 kd). Seega hageja poolt öeldu, et osteti endist talumaa osa 0,8 ha, mis on piiritletud plaaniga (tl 43-45, 2 kd, viirutatud ala plaanil ca 1, 6 ha) on vastuolus nii lepinguga kui ka tema enda poolt avaldatuga, mistõttu kohus jätab selle tähelepanuta. Kostja K. O. seletas, et lepingut ei ole võimalik täita nii nagu hageja nõuab, sest see ei ole kooskõlas müügilepingus kokkulepituga. Müügilepingu lisa plaanil märgitud kogu viirutatud osa on umbes 1,6 ha. Viirutatud osast ülemine oli T. kinnistu (2 kd, lk 43). R. kinnistu läheb mereni välja, kuid kokkulepitud maa-ala on mere piirist kusagil 100 meetrit (1 kd, lk 48). Hageja pidi saama pääsu merele, kuid maja ümbert pidi siis maad vähendatama. Hageja maa pidi olema hoonealune osa ja jooksma alla mereni, seepärast on plaanil viirutatud mereni välja ja hageja ise pidi toimetama, et see nii oleks olnud. Hoonestatud kinnistu pidi jääma hagejale (tl 45, 2 kd). Kuidas toimub krundi reaalselt jagamine, sellest juttu ei olnud (tl 96, 2. kd). Kostja ei tunnista, et ta oleks müünud endise hoonestamata talumaa osa suurusega 0,8 ha ja selliselt nagu nõuab hageja. Praegu on tegemist kahe erineva kinnistuga kogupindalaga 6407 m2. Ainuüksi hageja poolt esitatu ja müügilepinguga vastuolus olevad väited ei saa olla hagi rahuldamise aluseks. K. O. on kohtule selgitanud, et kuivõrd ta oli andnud 09.05.2005.a. volituse hagejale, siis seetõttu ta kõigist asjade käigust ei ole kohe isiklikult teada saanud. Nii sai ta H. Vallavalitsuse korralduse nr 218, 18.07.2008.a. “Õigusvastaselt võõrandatud maa tagastamine”, kätte 29.01.2009.a. (tl 117, 1 kd). See on kostja selgitus ega avalda mõju asja sisulisele lahendamisele. Ülaltoodu alusel kohus jätab hagi rahuldamata. Menetluskulude jaotus. TsMS § 162 lg 1 kohaselt menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega tuleb menetluskulud jätta täies ulatuses hageja kanda.

Maili Tartu Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.