Võlaõigus › Võõrandamislepingud

26.08.2005 sõlmis OÜ Laisa Haugi Maja (pankrotis) hagejaga lepingu uue eluruumi väljaehitamiseks ja tulevase moodustatava korteriomandi omandamise broneerimislepingu. Lepingu kohaselt pidi korter aadressil XXXXXX XX-X, Tallinn välja ehitatama 30.06.2006. 12.05.2006 sõlmis hageja ja OÜ Laisa Haugi Maja broneerimislepingu lisa nr 1. 30.08.2005 tasus hageja OÜ-le Laisa Haugi Maja valmiva korteri eest kokku 783 600 krooni. 07.07.2006 on Tallinna notar Kätlin Aun-Janisk poolt koostatud notariakti nr 4198 kohaselt XXXXXX XX-X korteriomand võõrandatud kostjale. 13.10.2006 andis uus omanik (kostja) hagejale aktiga üle korteri XXXXXX XX-X. Aktis on loetletud tööd, mis olid 13.10.2006 seisuga teostatud ning millised oli vaja veel teostada. Hageja teostas oma kuludega vajalikud tööd, et korter muuta elamiskõlblikuks ning seda eelkõige sooviga tulevikus omandada korter ja asuda sinna elama. Hageja poolt teostatud tööde maht on vastavalt OÜ Ehitusekspert peaekspert Lembit Sõmeri hinnangule 288 411 krooni. Hageja on korduvalt kontakteerunud kostjaga, et sooritada omandiõiguse ülekandmise tehing. 31.07.2008 oli hageja jaoks selgunud, et varasemalt poolte vahel sõlmitud broneerimisleping oli vorminõuete rikkumise tõttu tühine. 31.07.2008 esitas hageja kostjale nõude 288 411 krooni tasumiseks. Kostja ei ole tänaseni nõutavat summat tasunud, mistõttu oli hageja sunnitud pöörduma kohtusse. Kostja andis hagejale 19.05.2006 XXXXXX XX-X korteriomandi üle aktiga, milles on kirjas, et korteriomand on antud üle remonttööde teostamiseks. Seega tekkis hagejal heas usus arusaam ja lootus, et korteri väljaehitamisele järgneb selle vormistamine hageja omandisse, mida ei toimunud. Kostja on hageja arvelt alusetult rikastunud 288 411 krooni võrra. Korteris tehtud tööde ja kulutuste tagajärjel on oluliselt tõusnud korteriomandi väärtus. Tehingu tühisuse korral tuleb selle järgi saadu tagastada vastavalt alusetu rikastumise sätetele. Kostja võimaldas tühise broneerimislepingu alusel hagejal korteriomandit vallata ning kasutada (väljaehitamise eesmärgil). Seega on poolte vahel alusetust rikastumisest tulenev võlasuhe. Hageja palub mõista kostjalt välja põhivõlgnevus 288 441 krooni, viivis tulenevalt VÕS § 113 lg-st 1 perioodi 13.08.-27.10.2008 eest kokku 6519 krooni ja 40 senti ning viivis alates 28.10.2008 tasumata põhinõudelt 0,03 % päevas kuni põhinõude täitmiseni. Kostja vastuväited

hüvitama. Samuti on hageja paigaldanud korterisse näiteks kallid täispuidust uksed, valamud, WC poti jm, mida kostja ei oleks paigaldanud. Hageja nõue ei ole sissenõutavaks muutunud, kuna hageja ei olnud korteriomandit vaatamata korduvatele nõudmistele tagastanud. Hagejal puudub õigus nõuda kulutuste hüvitamist enne korteriomandi valduse tagastamist. Kuna hageja nõue ei ole sissenõutavaks muutunud, puudub hagejal õigus nõuda kostjalt ka viivise tasumist. Kostja on mitmel korral teinud hagejale ettepaneku korteriomand turuhinnaga välja osta või vabastada korter ning anda valdus kostjale üle. Hageja keeldus mõlemast. Hageja on alates oktoobrist 2006.a kasutanud kostjale kuuluvat korteriomandit selle eest tasu maksmata. Kostjal on õigus nõuda kasutuseelise hüvitamist selle harilikus väärtuses. Kasutuseelise harilikuks väärtuseks on antud juhul selle korteri üürihind, mida hageja oleks pidanud maksma, kui ta oleks sarnase korteri üürinud. Tuginedes kinnisvarabüroo Uus Maa poolt teostatud Eesti kinnisvaraturu ülevaatele 2006-2008, on hageja kostja arvelt rikastunud kokku 209 500 krooni. Kostja palub tasaarveldada hageja nõue kostja vastu kostja nõudega hageja vastu ning lugeda hageja nõue sellega lõppenuks. Peale 07.09.2009 kohtuistungi toimumist kohtusid pooled 15.09.2009 ning hageja andis kostjale korteriomandi valduse üle, mille kohta koostati üleandmise-vastuvõtmise akt. Maakohtu otsus

enda huvides. Tegemist on käsundita asjaajamisega VÕS § 1018 lg 1 mõttes. Kuna broneerimisleping oli tühine ning korteriomandi müügileping poolte vahel jäi sõlmimata, siis hageja tegevuse tulemusena on kostja alusetult rikastunud. Hageja ei saa tugineda oma nõudes kostja vastu VÕS § 1028 sätetele, sest tegemist ei olnud hageja sooviga täita oma kohustust kostja ees. Hageja nõude puhul kuuluvad kohaldamisele VÕS § 1042 sätted. VÕS § 1042 lg 1 kohaselt teise isiku esemele õigusliku aluseta kulutusi teinud isik võib nõuda teiselt isikult kulutuste hüvitamist ulatuses, milles isik, kelle esemele kulutusi tehti, on seeläbi rikastunud, võttes muu hulgas arvesse, kas need kulutused on sellele isikule kasulikud ning millised on olnud tema kavatsused eseme suhtes. Rikastumise ulatuse kindlakstegemisel võetakse aluseks aeg, mil isik, kelle esemele kulutusi tehti, saab oma eseme tagasi või saab muul viisil eseme väärtuse suurenemist kasutama hakata. VÕS § 1042 lg 2 sätestab eeldused, milliste olemasolul ei ole võimalik kulutuste tegijal käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatud nõudeõigust. Nõuet välistavaks üheks eelduseks on kulutustega loodu äravõtmise nõue. Korteri üleandmine kostjale fikseeriti 18.09.2009 koostatud aktis. 25.11.2009 kohtuistungil kinnitasid pooled, et kostja ei soovinud hageja poolt loodu äravõtmist. Seega puudub VÕS § 1042 lg 2 p-s 1 nimetatud eeldus, mis välistaks hageja nõudeõiguse kulude hüvitamiseks. Samuti puuduvad teised VÕS § 1042 sätestatud eeldused. Kulutuste tegemisest on hageja kostjat eelnevalt teavitanud. Kostja ei ole kulutustele vastu vaielnud, vaid on sellega nõustunud, andes remonttööde tegemiseks hagejale üle korteri valduse. Kulutuste tegemise keeld ei tulene ka seadusest ega poolte vahelisest lepingust. Kulutuste tõendamiseks on hageja esitanud fikseeringu korteris XXXXXX XX-X teostatud tööde ulatuse ja maksumuse kohta. Fikseering on koostatud 25.07.2008 OÜ Ehitusekspert spetsialistide L.Sõmeri ja P.Kose poolt. Fikseeringu aluseks on hageja poolt esitatud hinnakalkulatsioon (tlk 3639), milles on viidatud kuludokumentatsioonile. Spetsialistid on arvamusel, et tehtud tööd summas 288 411 krooni on esitatud hinnakalkulatsioonis tehtud ja maksumus on optimaalne (tlk 31). Seega on hageja kulutuste suurus 288 411 krooni tõendatud eelpoo nimetatud fikseeringuga. Kostja vastuväited, et hageja on paigaldanud korterisse täispuidust kallid uksed ning kalli WC poti jms, mida kostja ei oleks paigaldanud, ei anna alust kulutuste suuruse vähendamiseks. Hageja nõustus osa paigaldatud asjadest ära võtma, kuid kostja ise keeldus paigaldatu eemaldamisest, sest see vähendaks korteri turuväärtust, millest saab järeldada kostja nõustumist hageja tehtud kulutustega. Kohus ei nõustu kostja vastuväitega, et hagejal puudub õigus nõuda kostjalt tehtud kulutuste hüvitamist, vaid tuleb hinnata, kui palju on kulutused suurendanud korteri väärtust. Kohus leidis, et VÕS § 1042 alusel kulutuste hüvitamisel tuleb lähtuda kostja poolt tehtud kulutustest, mitte korteriomandi väärtusest. Sellisele seisukohale on asunud ka Riigikohus lahendis 3-2-1-107-07. Kostja leiab, et temal on õigus nõuda hagejalt kasutuseeliste hüvitamist ning on esitanud 27.04.2009 oma vastuses tasaarvestuse avalduse, millega luges hageja nõude tasaarvestatuks oma nõudega. Kostja leiab, et kulutuste hüvitamise nõudest tuleb maha arvata kasutuseelis. Hageja kasutas kostja korteriomandit tasuta. Kui kostja oleks nimetatud korteri välja üürinud, oleks ta saanud kasu ajavahemikul 13.10.2006-15.09.2009 kokku 227 500 krooni. Kohus leidis, et tuginedes TsÜS § 62 lg-le 1 on kostjal õigus nõuda kasutuseelist, kuid mitte sellises ulatuses, kui seda on kostja arvestanud. Kostja on arvestanud kasutuseelise nõudeõigust alates 13.10.2006, mil korteri valdus anti üle hagejale. Kostjal ei oleks olnud võimalik nimetatud ajal korterit anda üürile, kuna korteris oli siseviimistlus tegemata ning korter ei olnud kasutusvalmis. Korteri valdus antigi üle selleks, et hageja saaks teostada siseviimistlustöid. Kuna korteri valduse üleandmise eesmärgiks oli kostjale remonttööde teostamise võimaldamine, siis on alusetu tööde teostamise aja eest kasutuseelise nõue. Asjas ei ole esitatud tõendeid, mis ajal oli korter sellises seisundis, et seda oleks võimalik kasutada elamiseks. Samuti toimusid poolte vahel läbirääkimised korteri omandamiseks hageja poolt. Vastavalt kostja kirjale 23.04.2008 (tlk 69-70) tehti hagejale ettepanek korteri ostmiseks hinnaga 1 800 000 krooni ning kui hageja sellega ei nõustu, siis tuleks korteri valdus üle anda. Nimetatud

ettepanekuga hageja ei nõustunud (t.lk 71-72). Kohus asus seisukohale, et kostjal tekkis kasutamiseelise nõue alates hageja vastuse kättesaamisest. Kuna kostja kirjaliku vastuse saatmise aeg ei ole määratletud, arvestas kohus vastamise mõistlikuks ajaks ühe kuu, millest tulenevalt on põhjendatud nõuda hagejalt kasutuseelise hüvitamist alates 23.05.2008. Tuginedes kinnisvarabüroo Uus Maa poolt teostatud Eesti kinnisvaraturu ülevaatele 2006-2008, oli vaidlusaluse korteri üürihind kuni 31.12.2008 keskmiselt 7000 krooni kuus (kokku ajavahemikul 23.05.-31.12.2008, 7 kuud ja 9 päeva x 7 000 = 49 225 krooni) ja alates 01.01.-30.04.2009 keskmiselt 6000 krooni kuus (kokku nimetatud ajavahemikul, 4 kuud x 6000 = 24 000 krooni) ning alates 01.05.2009 kuni tänaseni keskmiselt 4000 krooni kuus (kokku ajavahemikul 01.05.-18.09.2009, 4 kuud ja 18 päeva x 4000 = 16 133 krooni). Kokku moodustab kasutuseelis, mille nõude õigus kostjal tekkis, 89 358 krooni. VÕS § 197 lg 1 kohaselt kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. VÕS § 198 sätestab, et tasaarvestus toimub avalduse tegemisega teisele poolele. Kostja on oma kirjalikus vastuses 27.04.2009 hagile teinud tasaarvestuse avalduse hagejale. Seega on alusetu hageja seisukoht, et tasaarvestuseks oli kostjal vaja esitada vastuhagi. Eelnevast lähtudes tuleb lugeda kostja nõue 89 358 krooni tasaarvestatuks hageja nõudega ning selles osas lõpevad poolte nõuded, millest tulenevalt kuulub rahuldamisele hageja nõue summas 199 083 krooni (288 441 – 89 358 = 199 083). VÕS § 113 lg 1 järgi rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja võlgnikult, arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni, nõuda viivitusintressi. Hageja nõuab viivist alates 11.08.2008, s.o ajast, mis on hageja kostjale andnud kulutuste hüvitamiseks (tlk 40). Hageja viivise nõue on põhjendatud, kuid mitte sellises suuruses. Kostja nõudis hagejalt 23.04.2008 kirjas kasutuseelise hüvitamist. Seega teadis hageja kostja nõudest enne teostatud tööde maksumuse hüvitamise nõude esitamist. Kuna kostja oli õigustatud tasaarvestuse tegema ainult osaliselt hageja nõudega, siis ülejäänud nõude osalt on hagejal õigus nõuda viivist kuni nõude reaalse täitmiseni. VÕS § 113 ja § 94 koostoimes on viivisemäär alates 01.07.-31.12.2008 9,5 % aastas ja alates 01.01.2009 kuni käesoleva ajani 8 % aastas. Ajavahemikus 13.08.-31.12.2008 on viivis 7719,69 krooni (199 083-st 9,5 % päevas = 51,81 krooni päevas x 149). Ajavahemikus 01.01.2009-15.01.2010 on viivis 16 579,40 krooni (199 083-st 8 % päevas = 43,63 krooni päevas x 380). Kokku kuulub kohtuotsuse tegemise aja seisuga kostjalt väljamõistmisele viivis 24 299,09 krooni. Rahuldamisele kuulub ka kostja nõue viivise väljamõistmiseks protsentuaalselt kuni põhinõude täitmiseni, kuid lähtuvalt hetkel kehtivast intressimäärast, kuulub väljamõistmisele viivis 0,02% päevas tasumata summalt. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus leidis, et kummagi poole menetluskuludest jääb 70 % kostja kanda ja 30 % hageja kanda. Apellatsioonkaebus

kasulikud. Ekslik on maakohtu seisukoht, et VÕS § 1042 alusel kulutuste hüvitamisel tuleb lähtuda kostja poolt tehtud kulutuste summast. Oma seisukohta on maakohus põhjendanud muu hulgas ka sellega, et Riigikohus on oma lahendis 3-2-1-107-07 asunud samale seisukohale. Kostja ei nõustu maakohtu seisukohaga, kuna viidatud Riigikohtu lahendis on tegemist teistsuguste asjaoludega. Viidatud lahendis on Riigikohus asunud seisukohale, et VÕS § 1042 alusel kulutuste hüvitamise ülemiseks piiriks on tehtud kulutused. Ehk nõuda ei ole võimalik rohkem, kui on tehtud kulutusi. Samas ei ole viidatud lahend seotud olukorraga, kus hageja poolt teostatud kulutused on väärtust suurendanud vähem kui tehtud kulutused. Maakohtu otsus tugineb muu hulgas eeldusele, et korteriomandi valdus anti hagejale kostja poolt üle remonttööde teostamiseks ning et selle tulemusena on kostja justkui andnud hagejale nõusoleku nende remonttööde teostamiseks, mille hüvitamist hageja nõuab. 26.08.2005 sõlmisid hageja ja OÜ Laisa Haugi Maja (pankrotis) korteriomandi, asukohaga XXXXXX XX-X, broneerimislepingu ja 12.05.2006 selle lisa, kus oli kokku lepitud ostu-müügi hind ning korteri valmidusaste, millises peaks see üleandmise hetkel olema. Kuna kostja, kes teostas OÜ-le Laisa Haugi Maja (pankrotis) ehitustöid XXXXXX XX majas, ei suutnud õigeks ajaks ehitustöid lõpuni teha, sõlmisid 19.05.2006 hageja ja FIE Külli Rahuoja ehituse töövõtulepingu, mille kohaselt pidi FIE Külli Rahuoja ise ehitama korteri sellise valmidusastmeni, nagu oli kokku lepitud broneerimislepingus. Kostja tasus selle eest hagejale 113 132 krooni. OÜ Laisa Haugi Maja (pankrotis) müüs 07.07.2006 vaidlusaluse korteri kostjale. 13.10.2006 sõlmisid hageja ja kostja korteriomandi üleandmise vastuvõtmise akti, kus fikseeriti, et hagejale on üle antud korteri valdus 19.05.2006 remonttööde teostamiseks. Selle aktiga ei antud valdust üle remonttööde teostamiseks, vaid selles aktis fikseeriti, et valdus anti üle juba 19.05.2006 remonttööde teostamiseks, ehk siis nende remonttööde teostamiseks, mis olid fikseeritud 19.05.2006 kostja ja FIE Külli Rahuoja vahel sõlmitud töövõtulepingus. Nimetatud tööd olid juba teostatud ja ka raha selle eest makstud. Seega ei ole kostja hagejale korteriomandi valdust üle andnud nende tööde teostamiseks, mille hüvitamist hageja nõuab, ning ei saa eeldada, justkui oleks kostja hagejalt nimetatud tööd tellinud või andnud oma nõusoleku selliste kulutuste tegemiseks. Asjaolude selline tõlgendamine on meelevaldne ning väär. Hagejal on õigus nõuda kostjalt kulutuste hüvitamist ainult selles ulatuses, milles kostja on seeläbi rikastunud. Seejuures ei oma tähtsust, milliseid kulutusi ja kui suures ulatuses on hageja kandnud. Oluline on hinnata, kui palju on teostatud kulutused suurendanud korteriomandi väärtust ning kas need kulutused on olnud kostjale kasulikud. Hageja ei esitanud maakohtus mitte ühtegi tõendit selle kohta, kui palju on korteriomandi väärtus tema poolt tehtud kulutuste tulemusena tõusnud. Samuti ei vaielnud hageja vastu kostja hinnangule, et hageja poolt teostatud kulutused on korteriomandi väärtust tõstnud 130 600 krooni võrra (kostja hinnangul on hageja poolt teostatud tööd ning korteris olevad esemed tõstnud korteri väärtust ca 2000 krooni ühe ruutmeetri kohta ehk siis 65,3 m2 x 2000 kr/m2 = 130 600). Seega oleks pidanud maakohus otsuse tegemisel lähtuma kostja poolt omaks võetud asjaolust, et kostja on hageja poolt teostatud kulutuste tulemusena rikastunud 130 600 krooni võrra, kuna vastupidiseid tõendeid ei ole hageja esitanud. Maakohus on asunud seisukohale, et kostjal puudus õigus nõuda kasutuseelise hüvitamist alates 13.10.2006, leides, et asjas ei ole tõendatud, et nimetatud ajal oli vaidlusalune korter kasutusvalmis. Maakohus on asunud seisukohale, et korteriomandi valdus anti 13.10.2006 hagejale üle viimistlustööde teostamiseks ning on alusetu tööde teostamise aja eest kasutuseelise nõue. Asjas esitatud tõendite põhjal oleks pidanud kohus tegema teistsuguse järelduse. Esiteks on hageja poolt maakohtule esitatud OÜ Ehituseksperdi fikseeringus ka ekspert märkinud, et perekond Rahuoja kasutab korterit alates oktoobrist 2006.a (eksperthinnangu lk 4 märkus 1). Samuti on hageja poolt maakohtule esitatud kviitungite loetelu, kus on näha, et kõik teostatud töödeks kasutatud materjalid on soetatud enne oktoobrit 2006.a. Seega oli ilmselgelt ka tööd teostatud enne seda. Seega oli vaidlusalune korter kasutuskõlblik alates oktoobrist 2006.a ning kostjal oli õigus nõuda

kasutuseelise hüvitamist hagejalt alates 13.10.2006. Ilmselgelt on põhjendamata Harju Maakohtu seisukoht, et kostjal on õigus nõuda kasutuseelise hüvitamist alles alates 23.05.2008. Vastus apellatsioonkaebusele

teinud asjas seadusliku ja põhjendatud lahendi. Kohtuotsus on seaduslik ka tasaarvestuse osas. Ekslik on apellandi väide, et tal on õigus nõuda kasutuseelise hüvitamist alates 13.10.2006. Esitatud tõenditest nähtuvalt ei olnud korter enne oktoobrit 2006 kasutuskõlblik. Asja materjalidega on kooskõlas kasutuseelise arvestamine alates 23.05.2008 kuni 18.09.2009, nagu seda tegi maakohus. Tasaarvestussumma 89 358 krooni arvutuskäiku ei ole pooled vaidlustanud. Tasaarvestuse tegemiseks ei ole vaja esitada vastuhagi ja kohus on õigesti arvestanud kostja 27.04.2009 vastuses hagile tehtud tasaarvestusega hagejale. Eeltoodust tulenevalt tuleb asuda seisukohale, et maakohus on teinud seadusliku otsuse ja apellatsioonkaebuses esitatud väited maakohtu otsuse muutmiseks alust ei anna. Maakohus ei ole tõendeid hinnates rikkunud materiaal- ja menetlusõiguse norme, maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. Kuivõrd maakohtu otsus jääb muutmata, ei ole alust muuta ka maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotust. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad ringkonnakohtus kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Kohus selgitab, et TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude proportsionaalse jaotuse alusel 30 päeva jooksul, alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. TsMS § 174 lg 2 kohaselt hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Ulvi Loonurm

Reet Allikvere

Ele Liiv

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.