Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavaks tegemisest.

Menetluse käik 21.06.2010. esitas hageja Kulle Vali kostja Liina Pärn’a vastu vastu hagiavalduse Pärnu Maakohtu Haapsalu kohtumajale Kärdlas 23 900 krooni nõudes. 30.07.2010. saabus tsiviilasi menetlemiseks Pärnu Maakohtu Haapsalu kohtumajale. 11.08.2010. tegi Pärnu Maakohus kohtumääruse, millega võttis esitatud hagiavalduse menetlusse. 25.08.2010. esitas kostja kohtule kirjaliku vastuse. 06.09.2010. esitas hageja oma seisukohad kostja kirjalikule vastusele. 20.09.2010. esitas kostja täiendava vastuse kohtule 21.09.2010. vaatas kohus tsiviilasja läbi kohtuistungil Hageja nõue, selle aluseks olevad asjaolud, hageja seisukoht kohtus ning hageja poolt esitatud tõendid 21.06.2010. kohtule esitatud hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 22.07.2009.a kirjaliku üürilepingu. Üürilepingu kärgi pidi hageja andma kostja kasutusse alates 01. augustist 2009a. eluruumi, mis asub Kärdlas, Luite 7. Leping sõlmiti tähtajatult. Üür oli 3500 krooni kuus. Hageja tasus kostjale üüri ettemaksuna 37 000 krooni. 2009a. novembris teatas kostja hagejale, et ilmselt müüb ta kinnistu maha. Kostja soovis, et hageja vabastaks eluruumi 2010. aasta jaanuaris. Hageja soovis kostjalt tagasi saada üüri ettemaksu, sauna ehitamiseks kulunud materjalide maksumust, sauna ehitamise eest tööraha. Kostja ei nõustunud maksma sauna ehituse eest tööraha, kuna pooled ei olevat selles kokku leppinud. Hageja on seisukohal, et Võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 312 järgi tuleb tähtajatu üürilepingu ülesütlemisest ette teatada vähemalt 3 kuud. Kostja seda ei teinud. Pooltel oli kokkulepe, et kui üürileandja ei järgi üürilepingu ülesütlemise etteteatamise tähtaega, siis tuleb maksta üürnikule sularahas „saamata tuluna“ vähem etteteatatud päevade eest arvestatud rahasumma. Tegemist on leppetrahviga VÕs § 158 mõistes. VÕS § 325 järgi üürilepingu ülesütlemisavaldus tuleb esitada kirjalikus vormis, mis peab sisaldama vähemalt VÕS § 325 lg 2 nimetatud andmeid. Hageja ei ole kostjalt saanud üürilepingu ülesütlemisavaldust. Seetõttu nõuab hageja kostjalt leppetrahvina 10 500 krooni, mis on kolme kuu üüriraha. Kui hageja asus kostjale kuuluvasse elamusse elama, siis ta eeldas, et saab elamut kasutada pikema aja vältel. Hageja leppis kostjaga kokku, et ehitab sauna valmis ja saab seda kasutada. Kostja vara väärtus suurenes hageja poolt teostatud tööde arvelt. Hageja kulutas oma tööaega selleks, et sauna ehitada. Ehitusmaterjalide maksumus oli 8554 krooni ja tööraha suurus on 13 400 krooni. Hageja arvestab, et tunnitasu suuruseks on 50 krooni. Sauna ehituse osas on tegemist käsundiga, mida tõendab poolte vahel peetud kirjavahetus. VÕS ei sätesta käsunduslepingu kohustuslikku vormi. Seega võib käsund olla ka suuline. VÕS § 627 lg 2 järgi tuleb käsundi täitmise eest maksta mõistlik tasu. 13 400 krooni on mõistlik tasu. 21.septembril 2010. toimunud kohtuistungil jäi hageja esitatud hagiavalduse juurde osas, mis puudutas tasu nõuet summas 13 400 krooni. Lepptrahvi osas vähendas hageja oma nõuet ja palus kostjalt hageja kasuks välja mõista leppetrahv summas 5833 krooni /tl 101/.

Hageja esitas tõendina eluruumi üürilepingu /tl 5/, kirjavahetuse /tl 6-13/, OÜ Riburada hinnapakkumine nr 42 /tl 14-15/, tehtud tööde nimekirja /tl56/, Luite sauna ehitamiseks tehtud kulutused ja ostetud materjalid /tl 57/, arved ja kauba eest tasumist tõendavad dokumendid /tl 58-66/ Kostja vastuväited ja seisukohad kohtus Kostja esitatud hagi ei tunnista. Kostja saatis 24.11.2009.a hagejale üürilepingu ülesütlemisteate e-posti teel. Kostja tahe lõpetada üürileping tuleb välja poolte vahel peetud kirjavahetusest. Hageja sai aru, et kostja soovib üürilepingut üles öelda. Hageja oleks võinud eluruumis elada kuni 24.02.2010. Tegelikult andis hageja kostjale eluruumi üle 15.01.2010. Kostja on tasunud 40 päeva eest, mil hageja sai eluruumi vähem kasutada hagejale kompensatsiooniks 4667 krooni. Pooled ei olnud leppetrahvis kokku leppinud. VÕS § 287 järgi eluruumi üürimisel leppetrahvi nõuda ei saa. Hageja ja kostja vahel oli suuliselt sõlmitud kokkulepe sauna ehituseks, kui hageja seda ise ehitada soovib. Poolte vahel ei olnud kokkulepet töötasu osas. Mingit käsundit poolte vahel ei olnud. Hageja eeldas, et võib majas kaua elada ning seetõttu tegi hageja sauna korda selleks, et seda ise kasutada. Hageja tegi sauna eelkõige enda heaolu huvides. Kostja rõhutas korduvalt üürilepingu sõlmimisel, et maja on müügis. Kohtus jäi kostja esitatud seisukohade juurde ja palus jätta hagiavaldus rahuldamata. Kostja esitas tõendina kinnisvaraportaali väljavõtte /tl 28-29/, arved /tl 30-31/, konto väljavõte /tl 32-33/, arved /tl 40-44/.

Kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused, tõendid, millele on rajatud kohtu järeldused ja seadused, mida kohus kohaldas Esmalt käsitleb kohus hageja nõuet leppetrahviga seonduvalt summas 10 500 krooni (I.) ja seejärel tasu käsunduslepingu järgi summas 13 400 krooni (II.). I. Poolte vahel on 22.07.2009.a sõlmitud eluruumi üürileping (edaspidi Leping). Lepingu p 2.3. kohaselt on leping sõlmitud tähtajatult alates 01.09.2009a. Lepingu esemeks on Kärdlas Luite 7 asuv elamu ja kõrvalhoone. Lepingu p 5.4. järgi üürileandjal on õigus lõpetada Leping, teatades sellest üürnikule 2 kuud ette. VÕS § 312 lg 1 järgi kinnisasja, elu- või äriruumi, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul võib kumbki lepingupool tähtajatu üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kohaldamisele kulub VÕS § 312 lg 1, mille kohaselt võib tähtajatu üürilepingu puhul üles öelda, teatades sellest kolm kuud ette. Kohus nõustub pooltega, et kohaldamisele kuuluvad VÕS § 312 lg 1 sätted, sest VÕS § 275 kohaselt eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine.

Hageja on seisukohal, et kostja ei ole esitanud talle VÕS §-s 325 ettenähtud eluruumi üürilepingu ülesütlemisavaldust. Kostja on seisukohal, et elektronkiri, mille kostja saatis hagejale 24.11.2009a. on üürilepingu ülesütlemisavaldus /tl 9/, sest hageja sai sellest üheselt aru - kostja soovib Lepingut üles öelda. VÕS § 325 lg 1, 2 ja 5 sätestavad, et üürileandja ja üürnik võivad elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus; 4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Käesoleva paragrahvi lõigetes 1-4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine. Kohus leiab, et kostja poolt hagejale 24.11.2009.a saadetud elektronkiri ei vasta mitte ühelegi VÕS § 325 lg 2 sätestatud tingimusele. Elektronkirjas on kostja palunud teha hagejal oma arvutused ja kostjale öelda kuidas, millal ja kui suure summa peab kostja hagejale tagastama. Kiri ei sisalda üüritud asja, lepingu lõppemise päeva, ülesütlemise alust ega ülesütlemise vaidlustamise korda ja tähtaega. VÕS § 325 on imperatiivne seadusesäte, seega pooled ei saa ka eelnevalt kokku leppida, et lepingu ülesütlemine toimub seaduses sätestatust erinevalt. Eeltoodust tuleneb, et kostja väide selles, et hageja sai üheselt aru kostja soovist Leping üles öelda, ei ole asjasse puutuv. Kohus nõustub hagejaga, et kostja ei ole üürilepingut ülesöelnud seaduses sätestatud korras, mistõttu 24.11.2009a. kostja poolt saadetud ülesütlemine on tühine. Lepingu p 5.4. kohaselt üürileandjal on õigus lõpetada leping, teatades sellest üürnikule kaks kuud ette. Käesoleva punkti rikkumise korral kohustub üürileandja üürnikule tasuma sularahas saamata jäänud tulu kolme ööpäeva jooksul alates eramu vastuvõtmise tähtpäevast arvates. Saamata jäänud tulu arvutamise aluseks on Lepingus fikseeritud üür, mis on proportsionaalne üürniku poolt kahest kuust vähem eramus elatud päevade arvule. Poolte vahel ei ole vaidlust, et Lepingu p 5.4. kohaldamisel tuleb arvestada kahe kuu asemel kolme kuu pikkust tähtaega, tulenevalt VÕS § 312 lg 1. Kohus on juba eelnevalt tuvastanud, et kohaldamisele kuulub VÕS § 312 lg 1 sätestatud kolme kuuline etteütlemistähtaeg. Hageja leiab, et Lepingu p 5.4. on oma olemuselt VÕS §-s 158 sätestatud leppetrahv. Kostja on seisukohal, et VÕS § 287 sätetest tulenevalt ei saa leppetrahvi nõuda eluruumi üürimisel. Kostja leiab, et kui leppetrahvi kohaldada üürileandjale, siis rikutakse oluliselt lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste tasakaalu teise lepingupoole kahjuks. Kostja viitab seejuures VÕS § 42 lg 1. VÕS § 158 lg 1 ja 3 kohaselt leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Käesolevas jaos sätestatut kohaldatakse vastavalt juhtudel, kui lepingupooled on eelnevalt kokku leppinud hüvitatava kahju summas, mida peab maksma oma kohustust rikkunud lepingupool. VÕS § 158 lg 1 tuleneb, et leppetrahv peab olema lepingus kokku lepitud. Pooled ei ole lepingu p 5.4. märkinud, et tegemist on leppetrahviga. Lepingu p. 5.4. on pooled leppinud kokku saamata jäänud tulus. Seega tuleb kohtul tuvastada, kas poolte vahel lepingu p

Leppetrahvi eesmärgiks on VÕS § 158 lg 1 järgi kompenseerida kohustuse rikkumisega tekitatud kahju kokkulepitud suuruses. Seega saab lepptrahvi nõuda, kui selles on eelnevalt kokku lepitud. Pooled on Lepingu p 5.4. kohaselt kokku leppinud, et üürileandjal on õigus Leping lõpetada, teatades sellest üürnikule ette kolm kuud. Juhul kui üürileandja rikub etteteatamiskohustust, siis on ta kohustatud tasuma üürniku kasuks saamata jäänud tulu, mille arvutamise aluseks on Lepingus fikseeritud üür ning mis on proportsionaalne üürniku poolt kolmest kuust vähem eramus elatud päevade arvule. Eeltoodust tuleneb, et poolte vahel oli kokkulepe üürileandja poolt üürnikule kahju hüvitamiseks juhul, kui üürileandja teatab üürnikule lepingu lõpetamisest ette vähem kui kolm kuud. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et pooled olid Lepingu sõlmimisel kokku leppinud kahju suuruse, mille arvestamise aluseks oli Lepingus fikseeritud üür, millest tuli maha arvata üürniku poolt kolmest kuust vähem eramus elatud päevad. Seega on poolte vahel 22.07.2009a. sõlmitud lepingu p 5.4. näol tegemist leppetrahviga, sest täidetud on VÕS § 158 lg 1 sätestatud tingimused. Kohus leiab, et täidetud on ka leppetrahvi maksmise nõudeõiguse tekkimise eeldused. Poolte vahel oli kehiv võlasuhe ja kostja üürileandjana rikkus oma kohustust teatada lepingu lõpetamisest kolm kuud ette. Samuti on täidetud VÕS § 160, mille kohaselt kohustuse rikkumise vabandatavuse korral ei või leppetrahvi nõuda, kui lepinguga ei ole ette nähtud teisiti. Kostja poolt Lepingu p 5.4. sätestatud nõuete rikkumine on mittevabandatav. Kostja on tasunud hagejale 4667 krooni hüvitist 40 päeva eest, millal hageja ei saanud kasutada eluruumi. Kostja on arvestanud seejuures, et hageja oleks pidanud eluruumi vabastama 24.02.2010, tegelikult aga vabastas 15.01.2010. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et hageja vabastas eluruumi 15.01.2010, tulles vastu eelkõige kostja soovidele. Hageja vähendas kohtuistungil leppetrahvi nõuet 10 500 kroonilt 5833 kroonini. Kohus on tuvastanud, et kostja ei ole üürilepingut üles öelnud seaduses sätestatud korras, mistõttu 24.11.2009a. kostja poolt saadetud ülesütlemine on tühine. Seetõttu tuleb kostjal tasuda hagejale leppetrahv summas 10 500 krooni. Kuna kostja on tasunud hagejale 4667 krooni ja hageja on vähendanud oma nõuet nimetatud summa võrra, siis tuleb rahuldada hageja nõue kostja vastu summas 5833 krooni. II. Hageja on seisukohal, et poolte vahel oli sõlmitud suuline käsundusleping, mille alusel kostja on kohustatud maksma hagejale 13 400 krooni. Kostja väidetel oli neil hagejaga kokkulepe, et hageja võib oma soovi kohaselt vabatahtlikult sauna kasutuskõlblikuks ehitada. Mingit kokkulepet neil sauna ehituse tasu suhtes ei olnud. Hageja ei tegutsenud oma majandus- või kutsetegevuse raames. Hagejal tuli arvestada sellega, et maja oli müügis, seega ei saanud hageja loota, et ta võib majas pikka aega elada. VÕS § 619 järgi käsunduslepinguga kohustub üks isik (käsundisaaja) vastavalt lepingule osutama teisele isikule (käsundiandja) teenuseid (täitma käsundi), käsundiandja aga maksma talle selle eest tasu, kui selles on kokku lepitud. Käsundusleping on suunatud töö tegemisele kui protsessile, töövõtuleping aga töö tulemusele. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et hageja ehitas kostjale kuuluval kinnistul asuva sauna kasutuskõlblikuks. Poolte vahel ei olnud kokku lepitud, kuna peab saun valmis olema ja

milline valmis saun peab olema. Seega, ei ole poolte vahel sõlmitud töövõtulepingut, sest pooled ei olnud kokku leppinud töö tulemuses. Poolte seisukohadega on tõendatud, et hageja tegevus oli suunatud sauna ehitusele kui protsessile. VÕS ei sätesta käsunduslepingu vorminõuet. Kohus leiab, et poolte vahel oli sõlmitud suuline käsundusleping, sest pooled olid kokku leppinud sauna ehituses kui protsessis, mis oma olemuselt vastab VÕS § 619 sätestatud käsunduslepingu olemusele. Kostja, kellele kuulus kinnisasi oli nõus, et hageja sauna ehitab, seega pidi kostja aru saama, et sauna ehitatakse tema kinnistul ja suurendatakse temale kuuluva kinnistu väärtust hageja tööpanuse arvelt. Kostja on tasunud hagejale ehitusmaterjalide raha. Seega sai kostja aru, et saun ehitatakse eelkõige kinnistu omanikule ja hageja saab seda kasutada, kui saun on valmis. Kuna kostja on tasunud hagejale ehitusmaterjalide raha, siis pidi kostja mõistma, et ka hageja töö sauna ehitusel tuleb tasustada. Asjaolu, et pooled ei leppinud sauna ehituse alguses kokku tasu suurust, ei välista kostjalt tasu nõudmist. VÕS § 627 sätestab, et kui käsunduslepinguga ei ole tasus kokku lepitud, kuulub tasu maksmisele, kui käsundi täitmist võib mõistlikult eeldada üksnes tasu eest, eelkõige kui käsundisaaja täitis käsundi oma majandus- või kutsetegevuses. Kui tasu suurust ei ole kindlaks määratud, tuleb maksta vastavalt asjaoludele mõistlik tasu. Kohus nõustub kostjaga, et hageja ei ehitanud sauna oma majandus-või kutsetegevuse raames, kuid see ei välista tasu maksmist, sest mõistlik inimene eeldab, et sauna ehitustöid tehakse vaid tasu eest. Tegemist ei ole väikesemahulise tööga, mille tegemist võib eeldada tasuta. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kõik tööd, mis sisalduvad tehtud tööde nimekirjas /tl 56/, on hageja poolt tehtud /tl 101/. Nimekirja kohaselt on tehtud töid sauna eesruumis, vaheruumis, pumbaruumis, dušširuumis ja leiliruumis. Samuti ei ole poolte vahel vaidlust selles, et hagejal kulus tööde teostamiseks 268 tundi. Mõistlik inimene ei saa eeldada 268 tunni ulatuses tasuta tööde tegemist. Kostja on nõustunud, et 50 krooni tunnis tasu suurus, on mõistlik tasu /tl 101/. Hageja poolt on esitatud kohtule OÜ Riburada hinnapakkumine nr 42 /tl 14-15/, mille kohaselt OÜ Riburada on sauna ehitus ja viimistlustöid nõus teostama 57 420 krooni eest. Nimetatud tõend kinnitab, et tegemist on mahukate töödega, mille tegemist ei saa eeldada tasuta. Hageja nõuab kostjalt 13 400 krooni. Kohus leiab, et hageja nõue on mõistlik ja põhjendatud ning kostjal puudus vähimgi eeldus arvestada sellega, et hageja teeb sauna ehitustööd tasuta. Kostja väide selles, et hageja hakkas tasu nõudma alles siis, kui pidi välja kolima, ei ole samuti aluseks nõude rahuldamata jätmiseks. Tsiviilasja materjalidest nähtub, et poolte vahel olid usalduslikud suhted kuni selle ajani, millal kostja soovis hagejaga üürilepingut lõpetada. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et kostja käis sauna ehitust vaatamas ning telefoni teel oli hagejal ja kostjal olemas pidav kontakt seoses sauna ehitusega. Samuti käis sauna ehitust mitmel korral vaatamas kostja elukaaslane. Nimetatud asjaolud kinnitavad, et saun tehti eelkõige kostja soovide kohaselt. Poolte vahelistest suhetest tuleneb, et hagejal puudus vähimgi alus arvata, et talle ei hüvitata sauna ehitustööde maksumust. Eeltoodud põhjendustel rahuldab kohus hageja nõude kostja vastu käsundi täitmise eest summas 13 400 krooni.

Menetluskulud TsMS § 173 lg 1,2 ja 4 kohaselt asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, muu hulgas määruses, millega hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus lahendatakse või hagi või hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus jäetakse menetlusse võtmata või läbi vaatamata või asja menetlus lõpetatakse. Asja järgmisena menetleva kohtu lahendis esitatakse kogu seni kantud menetlus-kulude jaotus. Vajaduse korral tuleb märkida ära menetluskulude kandmise erisused kohtuastmete kaupa, samuti kohtueelses menetluses. Menetluskulude jaotus tuleb kohtulahendis märkida ka siis, kui menetlusosalised seda ei taotle. Menetluskulude jaotuses näeb kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. Kui menetluskulud jäävad ühiselt mitme menetlusosalise, esmajoones kaashageja või -kostja kanda, tuleb lahendis märkida, kas nad vastutavad osa- või solidaarvõlgnikena. Hageja esitas kohtule nõude mõista kostjalt välja 23 900 krooni. Menetluse käigus vähendas hageja oma nõuet 19 233 kroonini, mille kohus ka rahuldab. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kuna kohus rahuldab esialgselt esitatud hagist ca 80 %, siis tuleb vastavalt TsMS § 163 lg 1 jätta hageja kanda 20 % menetluskuludest ja kostja kanda 80% menetluskuludest. TsMS § 174 lg 1 järgi menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Kohus märgib seda menetluskulude jaotust ettenägevas kohtulahendis. Vastavalt TsMS §-le 138 lg 1 ja 2 on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Kohtukulud on riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud. Kohtuvälised kulud on sätestatud TsMS § 144. Ruth Sild /allkirjastatud digitaalselt/

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.