Võlaõigus › Võõrandamislepingud

õigusvastaselt tekitanud hagejale kahju. Poolte vahel kehtiva lepingulise võlasuhte puudumisel tulevad kahju hüvitamise nõude alusena kõne alla lepinguvälise kahju hüvitamise (kahju õigusvastasest tekitamisest tulenevaid) nõudeid reguleerivad õigusnormid (VÕS § 1043 jj). Vastavate nõuete aegumistähtajaks sätestab TsÜS § 150 lg 1 kolm aastat ajast, mil õigustatud isik kahjust ja kahju hüvitama kohustatud isikust teada sai või pidi teada saama. Tulenevalt TsÜS § 150 lg-st 1 on aegumistähtaja algus seotud kahjust ja kahju hüvitama kohustatud isikust teadasaamisega. Hageja väidetel sai ta talle tekitatud kahjust teada alles 2009 veebruaris, kui võttis tunnistaja U. võtmed ja käis vaidlusaluses ehitises koos ehituseksperdiga. Puudub mõistlik seletus, miks hageja pidanuks minema kohale koos ehituseksperdiga, kui ta ei oleks olnud lammutustöödest varem teadlik. Hageja kohtu küsimusele vastates seletas, et talle soovitati lasta kahjustused hinnata eksperdil, seega oli hageja juba enne 2009 veebruari endale teadvustanud, et ehitises teostatud töödega võib olla talle kahju tekkinud. Seega väide, et hageja sai kahjust teada alles 2009 veebruaris, ei ole tõene. Tunnistaja U. ütlustega on tõendamist leidnud, et hageja pidi kahjust ja seda põhjustanud isikust teada saama ning tegelikult ka sai teada hiljemalt 2005 maikuus. Pooled seletasid kohtuistungil, et ehitise valduse andis hageja kostja abikaasale võtmete üleandmise teel üle juba enne lihtkirjaliku ostu-müügilepingu sõlmimist. Samuti hageja ise kinnitas, et kostjal ja tema abikaasal oli võtmete saamisega kiire, sest nad soovisid hakata vaidlusaluse ehitise juures ehitustöid tegema. Seega juba enne lihtkirjaliku lepingu vormistamist valduse üleandmise ajal oli hageja teadlik, et kostja hakkab ehitises tegema ehitustöid. Tunnistaja U. ütlustega on tõendatud, et 2005 kevadel viibis hageja vaidlusaluses ehitises ning ta sai küttekolde lammutustöödest sellel ajal teada. Tunnistaja U. ütlused on selles osas kooskõlas hageja enda selgitustega. Nii seletas hageja istungitel, et kõik vaidlusalused tööd teostas kostja (või tema abikaasa) palgatud ehitusmees ning et pärast ehitusmehe lahkumist mingeid töid ehitises enam ei ole tehtud. Tunnistaja U. seletas, et ehitusmees oli hageja ja tunnistaja külastuse ajal 2005 kevadel juba haige ning suri ca kuu aega hiljem haiglas. Hageja ei vaidlustanud tunnistaja väidet, et ehitusmees suri 2005 maikuus. Eelnevast tuleneb, et kõik hagejale väidetavat kahju põhjustanud tööd olid tehtud hiljemalt 2005 aprilli lõpuks – mai alguseks, mil hageja koos tunnistajaga käis ehitises. Kuna vahetult pärast 2005 aprilli lõpus- mai alguses toimunud hageja ja tunnistaja visiiti viidi haige töömees haiglasse, kus ta suri, ning hageja kinnitusel pärast töömehe lahkumist mingeid töid ei tehtud, kuid küttekolle on välja lõhutud, tuleb järeldada, et küttekolle oli välja lõhutud juba hageja külastuse ajaks 2005 kevadel. Sellest tulenevalt on ainetu hageja väide, et tunnistaja U. ütlused ei tõenda küttekolde lammutamise aega, sest tunnistaja õue laotud kivide järgi üksnes oletab, et küttekolle oli 2005 kevadise külastuse ajaks välja lõhutud. Tunnistaja kinnitusel hageja käis selle külastuse ajal ka ehitise teisel korrusel, kus vaidlusalused lammutustööd teostati. Sõltumata sellest, kas hageja ka tegelikult teisel korrusel käis ja lammutustööde tagajärge nägi, algas lammutustöödest põhjustatud väidetava kahju hüvitamise nõude aegumise tähtaeg kulgema just sellest külastusest, sest hagejal oli sellel ajal reaalne võimalus teostatud töödest teada saada. Hageja väited, et tal ei olnud enne 2009 veebruarikuud võimalik kahjust teada saada, sest tal endal ei olnud võimalik hoonesse siseneda, kuna võtmed ja ehitise valdus olid kostja abikaasale üle antud, on vastuolus hagiavalduse väitega, et kostja oli pahauskne valdaja ja tegi lammutus- ja ehitustöid omavoliliselt. Samuti ei ole hageja väited hoonesse pääsemise võimatusest eluliselt veenvad. Hageja istungitel antud selgituste kohaselt käis ta pärast enda võtmete kostja abikaasale andmist mitmel korral koos tunnistaja U. vaidlusalusest ehitisest tunnistaja asju ära toomas, tunnistajal olid võtmed. Ei ole usutav, et hageja, olles juba enne lepingu sõlmimist teadlik, et kostjal ja tema abikaasal on plaan teostada ehitustöid, ning olles

3(6)

ise jätkuvalt omanik, ei kasuta võimalust olukorraga ja teostatud töödega tutvuda, kui tal tunnistaja abil tekkis võimalus pääseda ehitisse sisse. Kuna hageja väidetel on talle kahju tekitatud just lammutustöödega, mitte ehitise ostmata jätmisega, ei oma aegumise alguse määramisel tähtsust, millal hageja sai teada, et kostja on ehitise osa ostmise soovist loobunud. Asjaolu, et hagejal väidetavalt puudus huvi, mis töid ja millises mahus on tehtud ning et hagejat huvitas üksnes ehitise müük, ei muuda hagi aegumise tähtaja algust. Ehitustööde tegemisest teadasaamisest alates oli hagejal võimalik hinnata kõiki riske, sh kahju tekkimist. Kohus otsuses eespool tuvastas, et töödest sai hageja teadlikuks hiljemalt 2005 maikuus. Nõude aegumise algusaja kindlakstegemisel ei saa üldjuhul olla määravaks see, kas isik võtab vaevaks toimuvat analüüsida ja võimalikke tagajärgi endale teadvustada. See, et hageja väidetavalt lootis ostu-müügitehingu toimumist ning enne kostja lõplikku keeldumist endale tekitatud kahju ei teadvustanud, ei muuda lammutustöödega tekitatud kahju hüvitamise nõude aegumistähtaja kulgema hakkamist. Hageja ei ole esile toonud, et kostja mingite lubaduste tõttu oleks aegumine mingiks ajaperioodiks peatunud. Vastupidi – hageja 26.02.2010 istungil kinnitas, et tal oli raskusi kostjaga ühenduse saamisega. Võttes arvesse, et lepingus (mis vorminõuete rikkumise tõttu on tühine) oli ostuhinna tasumise ja asjaõiguslepingu sõlmimise tähtajaks 31.03.2006, kostja tasus kokkulepitud hinnast (382 000 krooni) kõigest 10 000 krooni, ehitisealune maatükk kinnistati 2007, kuid sellele vaatamata kostja ostumüügilepingut täitma ei asunud (hageja väidetel olevat pooled leppinud suuliselt kokku, et ostuhinna tasumise tähtaega pikendatakse kuni ehitise kinnistusraamatusse kandmiseni), ei kõla usutavalt hageja väide, et kuni 2009 veebruarini ta oli kindel, et kostja täidab lihtkirjalikult vormistatud lepingut ja ostab vaidlusaluse ehitise osa. Eeltoodu alusel hakkas TsÜS § 150 lg-s 1 sätestatud nõude aegumise kolmeaastane tähtaeg kulgema hiljemalt 31.05.2005 (so hiljemalt selle kuu lõppemisest, mil töid teostanud töömees suri) ning lõppes 31.05.2008. Hagi on esitatud pärast aegumistähtaja lõppemist 30.04.2009 ja hageja nõue on seega aegunud. Apellatsioonkaebuse nõue ja põhjendus Urmas Dudler palub tühistada maakohtu otsuse täies ulatuses ja mõista kostjalt hageja kasuks välja hagejale kuuluva korteri taastusväärus kogusummas 75 236,80 krooni. Õige on see, et poolte vahel sõlmitud ostu-müügi leping ei too endaga kaasa omandiõiguse üleminekut, kuna on vorminõuetele mittevastav. Lepingu eesmärk oli mitte omandiõiguse üleminek lepingu sõlmimisel, vaid vormikohase ja kehtiva ostu-müügilepingu sõlmimine tulevikus. Isegi kui poolte vahel sõlmitud leping on tühine, ega too endaga kaasa tagajärgi ei saa jätta tähelepanuta asjaolu, et valduse üleandmisega – vastuvõtmisega on poolte vahel õigussuhe, mis seisneb kostja poolt hagejale kuuluva vara kasutamises kokkuleppe kohaselt. On ilmne, et pooled teadsid lihtkirjaliku ostu-müügi tehingu sõlmimisel, selle alusel omandiõiguse ülemineku võimatuses, kuna ka lepingus oli viide sellele, et omandiõigus läheb üle notariaalse lepingu sõlmimisega. Seega tuleb poolte vahel eksisteerinud õigussuhet vaadelda kui korteri kasutamise ja selle omandiõiguse tulevikus ülemineku teostamisele suunatud kokkulepet. Tulenevalt sellest, et kostja kasutas hagejale kuuluvat korterit poolte kokkuleppe alusel ehk õiguslikul alusel, on põhjendatud, et hageja talus kostjapoolset ehitustegevust, kuna poolte ühine tahe oli tulevikus korteri omandiõiguse üleminek kostjale ja kostja tegevust, ehitusega ruumide kohandamist oma vajadustele, omandiõiguse tulevast üleminekut arvestades, oli igati põhjendatud. Samas on igati mõistlik eeldada, et alustatud ehitustegevus viiakse lõpuni. Hageja ja kostja vahelisest õigussuhte tegelikust eesmärgist, poolte tegevusest ja faktilisest õigussuhte kulgemisest tulenevalt, on põhjendatud ja õige lugeda nõude aegumise

4(6)

kulgemise alguseks mitte varem kui hagejale kuuluva korteri kinnistamise aega ehk 28.03.2007. Alles peale korteri kinnistamist selgus, et kostja on taganenud soovist korter omandada ja notariaalne leping sõlmida. Samal ajal omandab kostja tegevus tähenduse, hagejale kuuluvas korteris teostatud ehitustööde lõpetamata jätmise ja algse olukorra taastamisest keeldumise, hagejale kahju tekitamisena. Tulenevalt eeltoodust ja asjaolust, et kostja tegevus muutub hageja jaoks kahju tekitamiseks alles peale seda, kui on selgunud kostja taganemine sõlmitud kokkuleppest ja soovimatus korteri valduse lõpetamisel taastada endine olukord, on kostja tegevus hinnatav õigusvastase kahju tekitamisena hagejale. Samuti on TsÜS § 150 lg 1 alusel põhjendatud lugeda aegumistähtaja alguseks 28.03.2007. Tulenevalt eeltoodust ei ole hageja nõue kostaja suhtes hagiavalduse esitamise hetkeks maakohtule aegunud. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et Harju Maakohtu 27.04.2010 otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud põhjendustel. Kuna kolleegium nõustub täielikult maakohtu põhjendustega, siis ei pea vajalikuks neid tulenevalt TsMS §-st 654 lg 6 korrata. Maakohus ei ole otsuse tegemisel rikkunud menetlusõiguse norme ega kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust nagu väidetakse kaebuses. Maakohus on asjas esitatud tõendeid kogumis hinnates õigesti tuvastanud, et vaidlusalused remonttööd teostati hagejale kuuluvas korteriomandis 2005 aasta kevadel ja et samast ajast oli sellest teadlik ka hageja. Apellatsioonkaebuse kohaselt leiab hageja, et kuigi ta teadis, et remonttöid tehti tema korteris, ei pidanud ta seda kahju tekitamiseks, kuna kostja lubas lihtkirjaliku lepinguga korteri temalt osta. Hageja arvates tekitas kostja talle kahju siis, kui selgus, et kostja ei soovi korterit ära osta, s.o. 28.03.2007. Kolleegium leiab, et selline hageja seisukoht ei ole kooskõlas seadusega. Hageja on ise kinnitanud, et ta oli teadlik remontöödest ja tal ei olnud midagi selle vastu, et kostja 2005. aasta kevadel tema korteris remonttöid tegi. Selleks andis ta oma seletuse kohaselt juba enne nn lihtkirjaliku lepingu sõlmimist kostja elukaaslasele korteri võtmed, kuna viimane tahtis seal midagi ehitama hakata (t.l.42). Tunnistaja L. U. on samuti oma ütlustega kinnitanud, et käis vaidlusaluses korteris koos hagejaga 2005 kevadel, kui kõik lammutustööd olid korteris juba tehtud (t.l.49). Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, mille kohaselt asjaolu, et hagejal väidetavalt puudus huvi, mis töid ja millises mahus on tema korteris tehtud ning et hagejat huvitas üksnes ehitise müük, ei muuda hagi aegumise tähtaja algust ega peata selle kulgu. Ehitustööde tegemisest teada saades oli hagejal võimalik hinnata kõiki riske, sh kahju tekkimise võimalust. Maakohus tuvastas, et töödest sai hageja teadlikuks hiljemalt 2005 maikuus. TsÜS § 150 lg 1 kohaselt on kahju õigusvastasest tekitamisest tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat ajast, mil õigustatud isik kahjust ja kahju hüvitama kohustatud isikust teada sai või pidi teada saama. Maakohus leidis õigesti, et aegumise kolmeaastane tähtaeg hakkas kulgema 31.05.2005 ning lõppes 31.05.2008. Hagi esitati 30.04.2009. Seega on hagi aegunud. Apellatsioonkaebuses kordab hageja maakohtus esitatud väiteid ja nendele kõigile on maakohus hinnangu andnud. Ülaltoodu alusel ei anna ükski apellatsioonkaebuses toodud väide alust kaevatava otsuse tühistamiseks. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Menetluskulud Menetluskulud tuleb jätta TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda.

5(6)

TsMS 174 lg 1 kohaselt võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.

Reet Allikvere

Ülle Jänes

Iko Nõmm

6(6)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.