Mõista kostjalt OÜ E hageja Osaühing M KPkasuks välja põhinõudena 45 299 (nelikümmend viis tuhat kakssada üheksakümmend üheksa) krooni, s.h tasumata üür summas 36 873 krooni ning kõrvalkulud summas 8426 krooni.
3.Mõista kostjalt OÜ E hageja Osaühing M KPkasuks välja 29. aprilli 2009.a seisuga sissenõutavaks muutunud viivitusintress (viivis) põhinõude esemeks olevate kohustuste täitmisega viivitamise eest kogusummas 4360,64 krooni (neli tuhat kolmsada kuuskümmend krooni ja 64 senti) ning viivis kohtuotsuse resolutsiooni punktis 2 nimetatud põhinõude summalt (45 299 krooni) määras 0,1% võlgnetavast summast iga viivitatud päeva eest alates 30. aprillist 2009.a
1(11)
2-09-19952 kuni põhinõude täitmiseni.
4.Keelduda kostja poolt 1. septembril 2010.a kohtule korduvalt esitatud tõendite vastuvõtmisest ning tagastada need kostjale. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud kostja OÜ E kanda.
Edasikaebamise kord Käesoleva
kohtuotsuse
peale
on
õigus
esitada
apellatsioonkaebus
Tallinna
Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest 7. septembril 2010.a. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohtu selgitus menetlusabi taotlemise kohta Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED
1.4. mail 2009.a Harju Maakohtule esitatud hagiavalduses palub Osaühing M KP(hageja) kostjalt OÜ E välja mõista poolte vahel sõlmitud üürilepingu alusel tasumata üüri ja kõrvakulude võlgnevuse summas 45 299 krooni, sellelt arvestatud viivised summas 4 360,64 krooni ning TsMS § 367 alusel viivised, mis ei ole hagiavalduse esitamise seisuga veel sissenõutavaks muutunud. Juhul, kui kohus loeb kostja poolt tehtud ülesütlemisavaldusega järgituks üürilepingus sätestatud ülesütlemise etteteatamistähtaja, palub hageja mõista kostjalt välja üüri ja kommunaalkulude võlgnevuse summas 40 594 krooni, sellelt arvestatud viivised summas 4 032,46 krooni ning TsMS § 367 alusel viivised, mis ei ole hagiavalduse esitamise seisuga veel sissenõutavaks muutunud. Juhul kui kohus leiab, et kostjal oli mõjuv põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, palub hageja välja mõista üürilepingu erakorralise ülesütlemisega tekitatud kahju summas 40 594 krooni, sellelt arvestatud viivised summas 4 032,46 krooni ning viivised, mis ei ole hagiavalduse esitamise seisuga veel sissenõutavaks muutunud.
2(11)
2-09-19952
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja (üürileandjana) ja kostja (üürnikuna) 18. augustil 2008.a mitteeluruumide üürilepingu (edaspidi nimetatud ka üürileping), millega pooled leppisid kokku Tallinnas aadressil M 23 asuvate äriruumide, üldpinnaga 67,2 m2, üürimises üüritasuga 12 291 (koos käibemaksuga) krooni ühes kalendrikuus. Üürilepingu 2. punkti kohaselt sõlmiti leping tähtajaga kuni 1. september 2011.a. 19. novembril 2008.a esitas kostja hagejale üürilepingu ülesütlemise avalduse (edaspidi nimetatud ülesütlemisavaldus), milles teatas soovist lõpetada üürileping võlaõigusseaduse (VÕS) § 313 lg 1 alusel erakorraliselt alates 1. detsembrist 2008.a. Ülesütlemise põhjustena märkis üürnik soovitud välireklaami ja valgusreklaami M 23 asuva hoone fassaadile paigaldamise võimatust ning turul valitsevat olukorda ja finantskriisi süvenemist. Hageja leidis, et ülesütlemisavalduse esitamiseks puudusid õiguslikud alused, vaidles avaldusele vastu ning püüdis tekkinud erimeelsusi lahendada läbirääkimiste teel (sh tegi kostjale ettepaneku sõlmida üürilepingu lõpetamise kokkulepe kompromissitingimustel). Läbirääkimised ei ole tulemust andnud.
3.Hageja on jätkuvalt seisukohal, et kostja ülesütlemisavalduses puuduvad VÕS § 313 lg 1 tähenduses õiguslikud relevantsed alused lepingu ülesütlemiseks, mistõttu on ülesütlemisavaldus tühine. Esiteks ei saa valgusreklaami paigaldamiseks kohalikult omavalitsuselt kooskõlastuse mittesaamine olla mõjuvaks põhjuseks üürilepingu ülesütlemiseks. Kuigi kohalik omavalitsus (Tallinna linn) ei kooskõlastanud ühte konkreetset valgusreklaami projekti, ei saa sellest järeldada, et M 23 hoonele valgusreklaami paigaldamine ei ole põhimõtteliselt võimalik. Samuti ei ole hageja arvates veenev ega mõistlik kostja väide, nagu pidurdaks viidatud valgusreklaami puudumine M 23 hoone välisseinal kostja reisibüroo äritegevust. Valgusreklaami paigaldamisega seonduv ei saaks ka olla mõjuvaks põhjuseks üürilepingu lõpetamisel, kuna pooled on üürilepingu punktis 7.5 sätestanud üksnes üürniku õiguse paigaldada hoonele välireklaami, kooskõlastades selle eelnevalt kirjalikult üürileandjaga. Reklaami paigaldamise kohaliku omavalitsusega kooskõlastamise kohustus lasub aga üürilepingu kohaselt üürnikul. Asjaolu, et M 23 hoone on muinsuskaitse all ei ole kuidagi seotud üürilepingust tuleneva õigusega paigaldada nimetatud hoonele välireklaami. Ka muinsuskaitse all olevale hoonele on võimalik paigaldada välireklaami. Teiseks ei ole ainuüksi turul valitsev üldine olukord ja finantskriisi süvenemine mõjuv põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Kostja taolise väitega nõustumise korral võiks iga ettevõtja öelda mistahes kestvuslepingu üles üksnes subjektiivsetel põhjendustel, et turuolukord ja finantskriis ei võimalda enam lepingulisi kohustusi täita. Kuna tühisel ülesütlemisel ei ole õiguslikke tagajärgi, ei lõpetanud kostja tehtud ülesütlemisavaldus lepingulist suhet. Seega on üürileping jätkuvalt kehtiv. Kuna poolte vahel eksisteerib jätkuvalt üürisuhe, on hageja jätkanud kostjale üüri ja kommunaaltasude arvete esitamist. Alates kostja poolt ülesütlemisavalduse esitamisest kuni 13. märtsini 2009.a on hageja esitanud kostjale tasumiseks üüri ja kommunaalkulude arveid kogusummas 45 299 krooni. Vastavalt üürilepingu punktile 10 kohustub üürnik maksma üüri ja kommunaalmaksete tasumisega viivitamise eest viivist 0,1 % võlguolevast summast iga viivitatud päeva eest. Ülalmainitud kostjale esitatud arvete tasumisega viivitamise eest tekkinud viivisevõlg moodustab kokku 4360,64 krooni.
3(11)
2-09-19952
4.Hageja lisab, et vastavalt üürilepingu punktile 7.7 on üürnikul õigus öelda üürileping üles, teatades sellest üürileandjale vähemalt kolm kuud ette, kuid selle punkti alusel ei ole kostja vähemalt hagi esitamise hetkeks üürilepingut üles öelnud. Isegi kui kohus loeb ülesütlemisavalduse üürilepingu punkti 7.7 kohaseks ülesütlemiseks, oli kostja siiski kohustatud täitma üürilepingut kolme kuu jooksul pärast ülesütlemisavalduse esitamist, tasudes üüri ja kommunaalkulusid perioodi eest 19.11.2008-19.02.2009 kokku 40 594 krooni. Samuti kuuluksid sellisel juhul kostjalt väljamõistmisele nimetatud summalt arvestatud viivised (millest hagi esitamise hetkeks on sissenõutavaks muutunud 4 360,64 krooni).
5.Isegi kui üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks oli olemas mõjuv põhjus VÕS § 313 lg 1 tähenduses, oli see tingitud kostjast tulenevatest asjaoludest, mistõttu kostja rikkus üürilepingut ning on kohustatud hüvitama rikkumisega tekitatud kahju. VOS § 313 lg 1 kohaselt võib küll mõjuval põhjusel tähtajalise üürilepingu üles öelda, kuid kui vastav põhjus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest, on ülesütlemise näol tegemist lepingu rikkumisega, sellist järelust toetab ka kohtupraktika (vt nt: Riigikohtu 21. mai 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-04). Konkreetse valgusreklaami paigaldamise võimatus kui väidetav ettevõtlust takistav asjaolu ning sellest tulenev soov üürilepingust "vabaneda" tuleneb käesoleval juhul otseselt kostjast. Kostja soovitud suuremahulise valgusreklaami paigaldamise võimalus ei olnud üürilepingu sõlmimise eelduseks. Hageja loeb üürilepingu rikkumisega tekitatud kahjuks kolme kuu üüri ja kommunaalkulud, mida kostja oleks pidanud maksma, kui oleks üürilepingu üles öelnud kokkulepitud etteteatamistähtaega järgides. Kuivõrd kostja esitas hagejale ülesütlemisavalduse 19. novembril 2008.a, on hageja kahjuks üür ja kommunaalkulud terve detsembri, jaanuari ning veebruari 19 päeva eest.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
6.Kostja hagi ei tunnista.
7.Kostja üüris üürilepingu esemeks olevaid ruume M 23 hoones äripinnana. Ruumide kasutamise otstarbest oli enne üürilepingu sõlmimist teadlik ka hageja. Kostjale oli lähtuvalt üüritavate ruumide kasutamise sihtotstarbest oluline paigaldada hoonele või hoone vahetusse lähedusse suunavaid reklaame, mis võimaldavad olemasolevatel ja potentsiaalsetel klientidel tuvastada reisibüroo asukohta. Lepingu sõlmimisele eelnenud läbirääkimistel palus kostja hagejale saadetud e-kirjas teha üürilepingu teksti muudatus, mille kohaselt kostjal oleks õigus paigaldada hoonele välireklaami ning et reklaami paigaldamisega seotud kooskõlastused taotleb hageja. Hageja esindaja KPvastas reklaami paigalduse kooskõlastuste taotlemisele hageja poolt eitavalt. Kostja hinnangul hageja teadis, et kooskõlastusi väga tõenäoliselt ei saa, sest M 23 hoone on muinsuskaitse all ja sellele reklaami või suunaviitade paigaldamiseks kooskõlastuse saamine on raskendatud, kui mitte täiesti välistatud. Kohatu on hageja väide, et üürileandja ei pidanud ega saanudki teada, kuidas kohalik omavalitust kasutab oma direktsiooniõigust reklaami kooskõlastamisel. Hageja hoone omanikuna oli VÕS § 277 lg-st 1 ja ka hea usu põhimõttest tulenevalt kohustatud teavitama kostjat asjaolust, et hoone on muinsuskaitse all olev arhitektuurimälestis ja igasugusele reklaami paigaldusele on seatud piirangud. Nimetatud põhjusel ei nõustunud hageja reklaami paigaldusega seonduvaid kooskõlastusi taotlema, sest ta teadis, et neid ei saa. Selline piirangutest mitteteatamine on pahauskne. Kostja on 3. novembril 2008.a pöördunud kirjaga M 23 hoonele reklaami paigaldamise küsimuses MGOÜ reklaami- ja disainibüroosse, paludes spetsialistidelt abi reklaami paigutamiseks M 23 hoonele (mis
4(11)
2-09-19952 on arhitektuurimälestis). MGOÜ ei andnud oma vastuses kostjale erilist lootust reklaami paigaldamisele kooskõlastuse saamiseks. Kostja väidete kohaselt ei ole M 23 hoone fassaadile ka ühtegi reklaami paigaldatud ning tänavale ei ole jalakäijate liikumisega arvestades võimalik mingeid suunaviitasid paigaldada. Kuivõrd reklaami ja suunaviitade puudumisest tingituna oli üüripinna sihtotstarbeline kasutamine oluliselt takistatud ning kostja oli üüripinnaga seonduvalt juba teinud märkimisväärseid kulutusi, esitas kostja 19. novembril 2008.a hagejale üürilepingu ülesütlemiseavalduse, milles teatas soovist lõpetada üürileping VÕS § 313 lg 1 alusel erakorraliselt alates 1. detsembrist 2008.a. Seejuures palus kostja teha osalise tasaarvelduse üürilepingu sõlmimisel tasutud tagatisrahaga (summas 10 416 kr) ja ülejäänud tagatisraha tagastada. 28. novembril 2008.a saadetud vastuskirjas hageja ei nõustunud lõpetama üürilepingut erakorraliselt vastavalt VÕS § 313 lg-le 1. Samas aktsepteeris hageja sama kirjaga üürilepingu lõpetamist vastavalt selle punktile 7.7 (kolmekuulise etteteatamise tähtajaga). Kostja on seisukohal, et ülesütlemisavaldus oli õiguspärane ja üürileping lõppes 1. detsembril 2008.a. Seetõttu ei ole kostja kohustatud ka hagiavalduses nimetatud arveid tasuma. Üüritava pinna sihtotstarbeline kasutamine oli olulisel määral takistatud. Üürilepingu sõlmimisel lähtusid pooled sellest, et kostjal reisikorraldajana on üüripinna üürimise eesmärgiks ja sihtotstarbeks reiside müük klientidele ja klientide teenindamine üüritavates ruumides, mille eelduseks on viidad-reklaamid asukohale. Hageja M 23 hoone omanikuna teadis ja pidi teadma, et hoone on riikliku kaitse all olev arhitektuurimälestis ja sellele reklaamipaigalduse loa saamine on raskendatud või luba ei saa üldse. Hageja ei teatanud sellest olulisest piirangust kostjale. Juhul kui kostja oleks enne üürilepingu sõlmimist teadnud nimetatud piirangust, ei oleks ta hagejaga üürilepingut sõlminud, vaid oleks otsinud teise üüripinna. VÕS § 282 kohustab üürileandjat teatama üürnikule viivitamatult kõigist asjaga seotud puudustest. Vastavalt VÕS § 279 lg 1 võib üürnik lepingu etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, kui puudus või takistus välistab asja sihtotstarbelise kasutamise või piirab seda olulisel määral. VÕS § 281 kohaselt kokkulepe üürniku õiguste välistamise või piiramise kohta seoses üüritud asja lepingutingimustele mittevastavusega on tühine, kui üürileandja teadis või pidi teadma lepingu sõlmimisel, et asi ei vasta lepingutingimustele, ja ei teatanud sellest üürnikule. VÕS § 196 lg 1 kohaselt on õigus leping erakorraliselt üles öelda mõjuval põhjusel, mis objektiivselt ja pärast poolte huvide kaalumist näitab, et lepingut lõpetada soovivalt poolelt ei saa mõistlikult nõuda, et ta lepingut ettenähtud ajani või korralise ülesütlemiseni jätkaks. See ei eelda vastaspoole poolt lepingu rikkumist. Kostja näeb üürilepingu erakorralise ülesütlemise teise mõjuva põhjusena majanduskriisi süvenemist, mistõttu oli igasugune äritegevus turul olulisel määral pidurdunud. VÕS § 313 lg 1 järgi võib üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel olla mõjuvaks põhjuseks ka erakorraline, s.o poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine ühe või teise poole jaoks on muutunud võimatuks. Milleks teise põhjusena on kahtlemata majanduslanguse süvenemine.
8.Juhul kui kohus leiab, et kostja poolt nimetatud põhjused ei ole VÕS § 313 lg 1 alusel üürilepingu ennetähtaegseks lõpetamiseks mõjuvad, siis üürilepingu lõpetamise soov ja tahe olid 19. novembri 2008.a ülesütlemisavaldusega ikkagi väga selgelt väljendatud. Juhul, kui kohus loeb üürilepingu lõppenuks lepingu punkt 7.7 alusel ning
5(11)
2-09-19952 kostja oli kohustatud üürilepingut täitma kuni 19. veebruarini 2009.a, siis on õiguspärane teha tasaarvestus üürimaksete osas kostja poolt hagejale tasutud tagatisraha arvelt, mis on käesoleva hetkeni hageja poolt tagastamata. Samuti ei olnud poolte vahel üürilepinguga kokku lepitud gaasi eest tasumine. Hagis loetletud arvete alusel oleks aga kostja kohustatud tasuma gaasi eest kokku 4525,52 krooni.
MENETLUSE KÄIK
9.31. mai 2010.a määrusega otsustas kohus lahendada asja poolte nõusolekul kirjalikus menetluses seda kohtuistungil arutamata vastavalt TsMS § 403 lg-le 1. Kohus kohustas menetlusosalisi esitama kõik asja lahendamise seisukohast tähtsust omavad dokumendid ja avaldused kohtule hiljemalt 13. augustil 2010.a. Samas määruses teatas kohus, et kohtuotsus tehakse avalikult teatavaks 3. septembril 2010.a. Hageja on oma seiskohad koos täiendavate tõenditega kohtule esitanud 13. augustil 2010.a. Kostja on
1.septembril 2010.a esitanud vastuse hageja 13. augusti 2010.a seisukohtade ja tõendite osas ning lisanud vastusele samuti täiendavaid tõendeid.
10.2. septembri 2010.a määrusega on kohus kooskõlas TsMS § 452 lg-tega 4 ja 5 otsuse avaliku teatavakstegemise aega muutnud ning saatnud poolte esindajatele samal päeval e-posti teel sellekohase teate.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
11.Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele.
12.Vastavalt TsMS § 5 lg-s 1 sätestatule menetleb kohus hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. TsMS § 370 lg 2 kohaselt võib hagis esitada mitu alternatiivset nõuet, samuti mitu nõuet selliselt, et hageja palub rahuldada mõne nõude üksnes juhul, kui esimest nõuet ei rahuldata. TsMS § 442 lg 8 neljandast lausest tulenevalt ei pea kohus alternatiivse nõude rahuldamisel otsuses teise alternatiivse nõude rahuldamata jätmist põhjendama. Kohtule on kohustuslik hageja taotlus kontrollida ühte võimalikest nõuetest esimeses järjekorras. Käesolevas asjas on hageja esitanud kolm alternatiivset nõuet, seejuures põhinevad nõuded osaliselt erinevatel asjaoludel.
13.Eeltoodut arvestades peab kohus põhjendatuks käsitleda kõigepealt hageja (esmast) nõuet 45 299 krooni ja viivise väljamõistmiseks, mis lähtub poolte vahel sõlmitud üürilepingu kehtivusest. Vastavalt VÕS §-le 271 kohustub üks isik (üürileandja) üürilepinguga andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 292 lg 1 kohaselt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud), kui üürilepingu pooled on selles kokku leppinud. Kõrvalkuludeks on sama lõike kohaselt tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Hageja käsitluse kohaselt on 18. augustil 2008.a sõlmitud üürileping käesoleva ajani kehtiv ning kostja on rikkunud lepingu punktist 4.2 tulenevat üüri tasumise ja punktist 4.4 tulenevat kõrvalkulude (mida üürilepingus on nimetatud kommunaalmakseteks) tasumise kohustust. Vastavalt VÕS § 101 lg 1 p-dele 1 ja 6 võib võlausaldaja rahalise kohustuse rikkumise korral nõuda võlgnikult kohustuse täitmist ning rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral ka viivist. Kostja vastuväidete kohaselt on üürileping kostja poolt 19. novembril 2008.a tehtud ülesütlemisavalduse alusel 1. detsembrist 2009.a ennetähtaegselt lõppenud (vt toimik, lk 104), mistõttu puudub hagejal õigus selle täitmist nõuda. VÕS § 195 lg-st 2 tuleneb,
6(11)
2-09-19952 et kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingu üles öelda, vabastab ülesütlemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest.
14.Ülaltoodut arvestades on hageja nõuete rahuldamise üle otsustamisel keskse tähtsusega kostja ülesütlemisavalduse kehtivuse hindamine. Juhul kui ülesütlemisavaldus ei ole kehtiv ning üürileping 1. detsembrist 2008.a ei lõppenud, tuleb edasiselt hinnata kostja kõrvalkulude koosseisu puudutavaid vastuväiteid.
15.Lepingu lõpetamiseks ülesütlemisavaldusega peavad olema täidetud ülesütlemisavalduse sisulised ja formaalsed nõuded. Kohus leiab, et üürilepingu ülesütlemise formaalsed eeldused on kostja poolt täidetud. Vaidlustamata asjaolude kohaselt on hageja kostja ülesütlemisavalduse kätte saanud (VÕS § 195 lg 1). Asja materjalidest nähtuvalt on ülesütlemisavaldus tehtud VÕS § 325 lg 1 kohases kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis ning selles on märgitud VÕS § 325 lg 2 pdes 1-3 sätestatud andmed. Edasiselt analüüsib kohus küsimust, kas üürilepingu ülesütlemiseks esines õiguslik alus (s.t kas olid täidetud ülesütlemise sisulised eeldused). Ülesütlemisavalduses on kostja õigusliku alusena tuginenud VÕS § 313 lgle 1 (vt toimik, lk 104). VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Kohtu hinnangul ei anna kostja ülesütlemisavalduses esitatud asjaolud alust üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks vastavalt VÕS § 313 lg-le 1. Ülesütlemisavalduses toodud põhjenduste kohaselt ei teatanud hageja üürilepingu sõlmimisel üürnikule asjaolust, et M 23 hoone on muinsuskaitse all ning sellega seoses ei saanud üürnik välireklaami ja valgusreklaami paigaldamiseks hoone fassaadile Tallinna Linnavalitsuse luba. Nimetatud reklaami (mis otseselt viitaks reisibüroo olemasolule ja asukohale selles hoones) puudumine pidurdab oluliselt kostja ettevõtte äritegevust. Üürileandja hoone omanikuna pidi teadlik olema asjaolust, et linnavalitsus ei luba valgusreklaamide paigaldamist muinsuskaitse all olevale hoonele. Eeltoodule lisaks selgitab kostja oma ülesütlemisavalduses, et turul valitsev olukord ja finantskriisi süvenemine ei võimalda M tn 23 äriruumide edasist üürimist.
16.Kohus märgib esmalt, et ülesütlemisavalduses esitatud väited faktiliste asjaolude kohta on asja materjalide põhjal otsustades osaliselt ebaõiged. M 23 hoone on kultuurimälestisena küll muinsuskaitse all olev ehitis, kuid kohalik omavalitsus ei ole valgusreklaami paigaldamist hoonele täielikult keelanud. Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti Välireklaami ja kujunduslike projektide läbivaatamise komisjoni 23. oktoobri 2008.a protokolli kohaselt on komisjon otsustanud mitte kooskõlastada M 23 hoone fassaadiküljele kavandatud suuremõõtmelist valguskasti, kuna taoline lahendus ei arvesta piisavalt ajaloolise hoone arhitektuuri. E valgustähed võib sama komisjoni otsuse kohaselt paigaldada tingimusel, et nende paksus ei ületa 8 cm (vt toimik, lk 71). Välireklaami paigaldamise tingimusi M 23 hoonele on täiendavalt selgitatud ka Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti 29. septembri 2009.a kirjas (vt toimik, lk 72). Selle kohaselt võib hoone fassaadile paigaldatav reklaam olla valgustatud, kuid valgus ei tohi liikuda ega vilkuda. Samale hoonele on kirjas väidetu kohaselt Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti poolt kooskõlastatud mitmeid reklaame: valgustähed E, valgusreklaam kirjaga A , valgusreklaam kirjaga G S . Ka MGOÜ arvamusest (vt toimik, lk 54) järeldub, et valgusreklaamide paigaldamiseks ajaloolistele hoonetele kooskõlastuste saamine võib olla komplitseeritud, kuid mitte võimatu. Samuti nähtub
7(11)
2-09-19952 kostja poolt esitatud fotodelt (vt toimik, lk 59-61), et M 23 hoonele ja selle vahetusse lähedusse on reklaamiviitasid paigaldatud .
17.Lisaks on tuleneb üürilepingu punktist 7.5, et välireklaami paigaldamiseks vajalikud kooskõlastused kohalikult omavalitsuselt taotleb üürnik (s.t kostja). Seega pidi kostja lepingu kohaselt kandma ka kooskõlastuse mittesaamisega seonduvaid riske. Asjaolu, et kostja soovis üürilepingu ettevalmistamise käigus osundatud lepingupunkti muuta, kuid hageja keeldus sellest (vt toimik, lk 53), ei oma siinkohal tähtsust. VÕS §-de 8 ja 9 regulatsioonist lähtuvalt on lepingupooltele siduvad sõlmitud lepingus sisalduvad kokkulepped. Kostja avalduses sisalduvad üldsõnalised väited ebasoodsale turusituatsioonile ei saa eraldi võttes ega koos ülalkäsitletud asjaoludega olla aluseks üürilepingu ülesütlemisele vastavalt VÕS § 313 lg-le 1. Hageja on põhimõtteliselt õigesti märkinud, et võlaõigusseaduse regulatsioonist (VÕS § 108) lähtuvalt ei saa raha maksmise kohustus olla objektiivselt võimatu. Lisaks ei ole kohtu jaoks veenev kostja väide, et turusituatsioon turismi vallas oleks lepingu sõlmimisest kuni ülesütlemisavalduse tegemiseni möödunud kolme kuu jooksul sedavõrd oluliselt halvenenud, et see õigustaks lepingu ennetähtaegset ülesütlemist. Samuti tuleks lisaks kostja huvidele lepingu lõpetamiseks kaaluda sellisel juhul hageja huvisid lepingulise suhte jätkumise vastu.
18.Lähtudes ülaltoodust, puudusid kostjal õiguslikud alused üürilepingu ülesütlemiseks VÕS § 313 lg-s 1 sätestatud alusel. Poolte esitatu põhjal on üürileping jätkuvalt kehtiv.
19.Hagist nähtuvalt on üürileandja poolt esitatud üürilepingu punktide 3.6 ja 4.2 alusel kostjale 1. detsembril 2008.a, 15. jaanuaril 2009.a ja 2. veebruaril 2009.a tasumiseks üüriarved, kõik summas 12 291 krooni, sh käibemaks 18% (vt toimik, lk 16, 18 ja 20). Samuti on esitatud tasumiseks kõrvalkulude arved järgmisel: 19. jaanuaril 2009.a arve summas 3111 krooni, 12. veebruaril 2009.a arve summas 2968 krooni ja 13. märtsil 2009.a arve summas 2347 krooni (vt toimik, lk 17, 19 ja 21). Kostja poolt vaidlustamata asjaolude kohaselt on kõik loetletud arved tasumata. Arvestades ülaltoodut ning lähtudes VÕS § 101 lg 1 p-st 1 ja § 108 lg-st 2, on hagejal õigus nõuda arvete tasumist. Vastavalt käsitletud arvetele kuulub kostjalt välja mõistmisele tasumata üür kogusummas 36 873 krooni ning kõrvalkulud summas 8426 krooni (kokku 45 299 kr). Kostja vastuväidete kohaselt ei pidanud ta üürilepingust tulenevalt tasuma ruumide kütte (gaasi) eest ning vastavate kõrvalkulude nõudmine hageja poolt ei ole õiguspärane. Üürilepingu punktis 3.6 on üürniku poolt kantavad kõrvalkulud (kommunaalteenustena) määratletud järgmisel: elekter, vesi, kanalisatsioon, koristus ja prügi. Lepingutingimuse sisustamisel peab kohus vajalikuks siiski arvestada ka tõlgendust, mille lepingupooled on samale lepingutingimusele varem andnud, samuti lepingupoolte käitumist enne ja pärast lepingu sõlmimist (VÕS § 29 lg 5 p-d 2 ja 3). Hageja poolt esitatud tõenditest nähtuvalt sisaldasid lepingu sõlmimisest kuni ülesütlemisavalduse edastamiseni kostjale esitatud kõrvalkulude arved samuti tasu kütte (gaasi) eest (vt toimik, lk 73 ja 74). Kostja on need arved pretensioonideta tasunud (vt toimik, lk 75). Seega võib kohtu hinnangul eeldada, et tegelik kokkulepe kõrvalkulude kandmise osas sisaldas ka ruumide kütte eest tasumise kohustust.
20.Õiguslikult põhjendatud on ka hageja poolt esitatud viivisenõue. Hageja arvestuste kohaselt oli 29. aprilli 2009.a seisuga sissenõutavaks muutunud viivisenõude suuruseks 4 360,64 krooni (vt toimik, lk 22). Kostja ei ole viivisenõudele iseseisvaid vastuväiteid esitanud. VÕS § 101 lg 1 p 6 kohaselt on võlausaldajal õigus raha
8(11)
2-09-19952 maksmise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 113 lg 1 esimeses lauses sisalduva täpsustuse järgi võib viivist nõuda arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Lähtudes üürilepingu punktist 4.2 pidi kostja tasuma hagejale üüri 10 416 krooni kuus arvates vastava arve kättesaamisest, samuti pidi kostja punkti 4.4 alusel tasuma kõrvalkulude (kommunaalteenuste kasutamise) eest 10 päeva jooksul vastava arve kättesaamisest. Seejuures pidi hageja lepingu punkti 3.6 kohaselt esitama üürnikule igakuiselt hiljemalt 5. kuupäevaks arve jooksva kuu üüri ja eelmise kuu kommunaalteenuste eest tasumiseks. Kostja on jätnud tasumata ülalkäsitletud arved, mille tasumiseks ta oli üürilepingu järgi kohustatud. Üürilepingu punktis 10 on pooled üüri või kõrvalkulude eest tasumisega viivitamise puhuks kokku leppinud viivisemääras 0,1% võlgnetavast summast iga viivitatud päeva eest.
21.Hageja on taotlenud viivise väljamõistmist ka vastavalt TsMS §-le 367, mille kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Seega kuulub kostjalt välja mõistmisele ka viivis, mis ei olnud 29. aprilli 2009.a seisuga veel sissenõutavaks muutunud. Kohus mõistab välja viivise kuni põhinõude summalt (45 299 kr) kuni nõude rahuldamiseni.
22.Kostja vastuväidetest järelduvalt saaks üürilepingu lugeda tehtud ülesütlemisavalduse alusel üles öelduks ka üürilepingu punkti 7.7 alusel, kuna ülesütlemisavaldusest nähtub üürniku tahe üürilepingu ülesütlemiseks. Kohtu hinnangul ei saa taolise käsitlusega nõustuda. Üürilepingu punkt 7.7 annab iseenesest üürnikule võimaluse lepingu korraliseks ülesütlemiseks (ennetähtaegseks lõpetamiseks), teatades sellest üürileandjale vähemalt kolm kuud ette. Taoline kokkulepe tähtajalise üürilepingu ennetähtaegseks ülesütlemiseks on võlaõigusseaduse normide üldist dispositiivsust (VÕS § 5) arvestades iseenesest ka kehtiv. Samas ei nähtu vaidlusalusest 19. novembri 2008.a ülesütlemisavaldusest kostja tahet üürilepingut punkti 7.7 alusel üles öelda. Avalduses on selgesõnaliselt viidatud VÕS § 313 lg-le 1 ja märgitud lepingu lõpetamise kuupäevana 1. detsember 2008.a. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 75 lg 1 teisest lausest tuleneb, et kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Kohus leiab, et ülesütlemisavaldusest ei saa eeltoodu põhjal mõislikult võttes järeldada tahet üürilepingu ülesütlemiseks selle puntki 7.7 alusel. Lepingu lõpetamise tahte väljendamine konkreetsetele alustele viitamata ei ole lepingu kehtivaks ülesütlemiseks piisav. Vastupidine seisukoht oleks vastuolus VÕS § 325 lg 2 p-s 3 sätestatuga ning küsitav ka õigussuhete käibekindluse seisukohast. Hageja on oma 28. novembri 2008.a vastuskirjas kostja ülesütlemisavaldusele küll märkinud, et ta nõustuks lepingu ennetähtaegse lõpetamisega selles sätestatud tingimustel (vt toimik, lk 105). Sellest ettepanekust ei saa kohtu hinnangul järeldada, et hageja käsitles ülesütlemisavaldust üürilepingu punkti 7.7 kohase lepingu lõpetamise avaldusena.
23.Kohus märgib, et üürilepingu punktile 7.7 tuginev ülesütlemisavaldus võiks printsiibis sisalduda ka kostja poolt tsiviilasja menetluse käigus esitatud kirjalikus vastuses. Praegusel juhul taolist selgesõnalist tahteavaldust kostja vastusest siiski ei nähtu. Isegi kui taolist tahet saaks kostja vastusest järeldada, puuduks sellel tsiviilasja lahendamise seisukohast tähtsus. Kostja on vastuse kohtule esitanud 1. juulil 2009.a (hagejale saab
9(11)
2-09-19952 vastuse kättetoimetatuks lugeda 22. septembril 2009.a). Seega vaidlusalusel perioodil (mille eest hageja üüri ja kõrvalkulude tasumist nõuab) üürileping igal juhul kehtis ning hageja nõuded kuuluksid rahuldamisele.
24.Samuti on kostja oma kirjalikus vastuses osundanud VÕS § 279 lg-le 1. Ka sellest normist tuleneb üürilepingu ülesütlemise iseseisev alus, millele kostja ei ole 19. novembri 2008.a ülesütlemisavalduses tuginenud. Seetõttu ei ole kostja vastuses sisalduv käsitlus õiguslikult asjakohane. Liiatigi pidi välireklaami paigaldamiseks vajalikud kooskõlastused kohalikult omavalitsuselt taotlema üürilepingu punkti 7.5 kohaselt kostja. Niivõrd kui välireklaam jäi paigaldamata kohaliku omavalitsuse nõutavate kooskõlastuste puudumise tõttu, ei saaks kostja seetõttu tugineda kohustuste võimalikule rikkumisele hageja poolt, kuivõrd taolise rikkumise oleks sellisel juhul põhjustanud sündmus, mille toimumise riisikot kostja ise kandis (VÕS § 101 lg 3). Kohtu hinnangul ei ole hageja käitunud lepingulistes suhetes kostjaga hea usu põhimõtte vastaselt, samuti ei saa lugeda VÕS § 281 alusel tühisteks üürniku õigusi piiravaid lepingutingimusi. Tuvastatud asjaolude põhjal ei välista M 23 hoone suhtes kehtivad muinsuskaitsealased piirangud välireklaami ja valgusreklaami paigaldamist hoone fassaadile. Seetõttu ei oma tähtsust see, kas hageja oleks pidanud kostjat teavitama asjaolust, et hoone on muinsuskaitse all olev arhitektuurimälestis.
25.Seonduvalt hageja esimese alternatiivse nõude rahuldamisega ei pea kohus TsMS § 442 lg 8 neljandast lausest juhindudes vajalikuks käesolevas otsuses teiste alternatiivsete nõuete põhjendatust sisuliselt kontrollida.
26.Vastusena kostja vastuväidetele lisab kohus, et kuivõrd leping ei ole 19. novembri 2008.a ülesütlemisavalduse põhjal lõppenud, puudub kostjal alus nõuda üürilepingu punkti 5.1 alusel tasutud tagatisraha tagastamist. Üürilepingu punktist 5.6 tulenevalt peab üürileandja tagatisraha üürnikule tagastama ühe kuu möödumisel arvates lepingu lõppemise kuupäevast, kui üürileandja ei ole esitanud üürniku vastu lepingust tulenevat nõuet. Kuivõrd tagatisraha tagastamise nõue ei ole asjas tuvastatu põhjal hetkel sissenõutavaks muutnud, puudub kohtul õiguslik alus otsuses hageja nõuete (osaliseks) tasaarvestamiseks tagatisraha arvel. VÕS § 197 lg 1 kohaselt on tasaarvestuse üheks eelduseks see, et tasaarvestaval poolel on õigus teiselt poolelt tema kohustuse täitmist nõuda.
27.Kohtu hinnangul ei ole asjakohased kostja 1. juuli 2009.a vastusele lisatud dokumentaalsed tõendid, mis kinnitavad kostja poolt seonduvalt ruumide üürimisega tehtud kulutusi (vt toimik, lk 55-58). Need ei tõenda õigusvaidluse lahendamise seisukohast olulisi asjaolusid. Kohus jätab viidatud tõendid TsMS § 238 lg 5 esimeses lauses sätestatu põhjal asja lahendamisel arvestamata. Kohus jätab sama sätte alusel arvestamata ka hageja poolt 13. augusti 2010.a menetlusdokumendile lisatud täiendavad tõendid (vt toimik, lk 83-87). Need tõendid kinnitaksid kaudselt üürilepingu erakorralise ülesütlemisega tekitatud kahju suurust, kuid kahju hüvitamise nõude on hageja palunud kooskõlas TsMS § 370 lg-ga 2 rahuldada üksnes juhul, kui kohus lepingu täitmise nõuet ei rahulda. Kohus lisab, et kõnealused tõendid on hageja poolt esitatud ka hilinenult (TsMS § 331 lg 1). Kuigi kohus ei ole määranud tõendite esitamiseks menetluses tähtaega (TsMS § 329 lg 4), pidanuks menetlusosaline tõendite esitamisel lähtuma TsMS § 329 lg-s 1 sätestatust, mille kohaselt tuleb tõendid esitada nii varakult, kui menetluse seisund seda võimaldab ning see on asja kiireks ja õigeks
10(11)
2-09-19952 lahendamiseks vajalik. Samas on kohus hageja esitatud tõendid siiski vastu võtnud, kuna see ei tingi tõendite sisulist kaalu arvestades asja lahendamise viibimist.
28.TsMS § 442 lg 5 kohaselt lahendab kohus otsuse resolutsioonis veel lahendamata taotlused. Kostja on 1. septembril 2010.a esitatud avalduses palunud kohtul tõendina vastu võtta (ja neid asja lahendamisel arvestada) üürilepingu ettevalmistamise käiku kajastava e-kirjavahetuse ja 29. augustil 2008.a allkirjastatud ruumide üleandmisevastuvõtmise akti. Kohus keeldub nimetatud tõendite vastuvõtmisest, mistõttu kuuluvad need kostjale tagastamisele. Esitatud tõendite vastuvõtmisest tuleb keelduda esiteks seetõttu, et need on esitatud hilinenult (TsMS § 331 lg 1), kostja ei ole põhistanud tõendite hilisema esitamise mõjuvat põhjust ning tõendite vastuvõtmine võiks põhjustada asja lahendamise viibimist. Teiseks on samad tõendid kostja enda poolt juba varasemalt esitatud. Tõendid on lisatud kostja 1. juuli 2009.a kirjalikule vastusele (vt toimik, lk 50 ja 53) ning kohus on need ka vastu võtnud.
29.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lg-s 4 sätestatule näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus otsusega hagi rahuldab, jäävad menetluskulud käesoleval juhul kostja kanda. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest (TsMS § 174 lg 1). Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega (TsMS § 174 lg 3).
Indrek Parrest /allkiri/ kohtunik
ÄRAKIRI ÕIGE
KOHTUNIK
11(11)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.