Helvi Järvekülje hagi Anneli Hanseni vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks
Tsiviilasja hind
6048 krooni
Menetlusosalised ja nende esindajad
hageja: Helvi Järvekülg esindaja: riigi õigusabi korras advokaat Rein Napa (e-post [email protected]) kostja: Anneli Hansen nõustaja: Rainer Loo
Istungi toimumise aeg
25. august 2010
Protokollija
kohtuistungisekretär Evelin Laansalu
RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata Helvi Järvekülje hagi Anneli Hanseni vastu XXX Tartus asuva eluruumi üürilepingu 09.11.2009 ülesütlemisavalduse tühisuse tunnustamiseks. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
2.Jätta kõik menetluskulud Helvi Järvekülje kanda. Menetlusosaline võib nõuda Tartu Maakohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates lahendi jõustumisest. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.
3.Määrata advokaat Rein Napa tasu suuruseks tsiviilasjas nr 2-09-68965 Helvi Järveküljele riigi õigusabi osutamise eest 2400.- krooni (kaks tuhat nelisada krooni) riigi arvel.
4.Helvi Järveküljel hüvitada riigile riigi õigusabi tasust 1920.- krooni igakuiste 384.- krooni suuruste maksetena viie kuu jooksul alates käesoleva otsuse jõustumisest. Hüvitis kanda hiljemalt iga kuu viimaseks päevaks Rahandusministeeriumi kontole nr 10220034800017 (AS SEB Pank), nr 221023778606 (AS Swedbank) või nr 333416110002 (Danske Bank AS Eesti Filiaal), viitenumber 2800049874. Selgitusse märkida kohtuasja number ning isiku nimi, kelle eest raha tasuti. Kui Helvi Järvekülg ei täida kohustust lahendis märgitud tähtpäevaks, võib lahendi saata täitmisele.
Edasikaebamise kord ja tähtaeg
5.Otsuse peale võib esitada Tartu Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Selgitus menetlusabi taotlejale
6.Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. Kohtuotsuse kättetoimetamine
7.Toimetada otsus kätte menetlusosalistele, p-i 4 osas Kohtute Raamatupidamiskeskusele ja advokaat Rein Napale tasu väljamaksmise korraldamiseks Eesti Advokatuurile.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.16.12.2009 hagiavalduse kohaselt on kostja XXX Tartus asuva eluruumi omanik ning hageja on tähtajalise üürilepingu alusel eluruumi üürnik. 17.11.2009 esitati hagejale jurist Maarit Arro poolt allkirjastatud üürilepingu ülesütlemisavalduse. Ülesütlemine esitati kostja volituse alusel, kuid volitust avaldusele ei lisatud. Seega ei ole ülesütlemine toimunud üürileandja ega ka volitatud esindaja poolt. Eluruumi omanik on hagejale kinnitanud, et ei aja hagejat eluruumist välja. Ülesütlemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja palus tunnistada 09.11.2009 XXX üürilepingu ülesütlemise õigustühiseks kui mittekehtivalt ülesöeldu ning lugeda nimetatud ülesütlemise vastuolus olevaks hea usu põhimõttega (tlk 3-5). 26.02.2010 hagiavalduse kohaselt kasutab hageja eluruumi Tartu linnaga 09.12.1982 sõlmitud tähtajatu üürilepingu alusel. Eluruum tagastati omandireformi käigus Helgi Hansenile Tartu Linnavalitsuse 20.02.1996 korraldusega ning anti üle 11.03.1996 aktiga. 15.09.2006 võõrandas Helgi Hansen eluruumi Anneli Hansenile. Üürilepingu ülesütlemine ei vasta VÕS § 325 lg 1-4 nõuetele ning on vastavalt VÕS § 325 lg-le 5 tühine. Ülesütlemisavalduse allkirjastas jurist Maarit Arro, kes ei ole vaidlusaluse eluruumi üürileandja. Avaldusele ei olnud lisatud ka volitust, mis tõendaks tema õigust esindada üürileandjat. Hageja palub tunnustada eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduse, mille hageja sai 17.11.2009, tühisust (tlk 24-25).
2.Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Pooltevaheline üürileping muutus 10.03.2009 tähtajatuks ning kostjal oli õigus üürileping VÕS § 311 lg 1 alusel üles öelda. Üürilepingu korralise ülesütlemise kõik formaalsed ja materiaalsed eeldused on täidetud, ülesütlemine on seaduslik ning üürileping lõppenud. Ülesütlemisavalduses on märgitud, et kostja esindaja tegutseb volituse alusel. Maarit Arro tegutses kostja 06.11.2009 volikirja alusel (tlk 29-33).
3.Kohtuistungil teatas hageja esindaja, et ei vaidlusta seda, et Maarit Arrol oli volitus. Ülesütlemisavalduse juures volikirja koopiat aga ei olnud ning seega on ülesütlemine tühine VÕS § 325 lg-te 1-4 nõuete täitmata jätmise tõttu. Hageja esindaja kinnitas, et hageja ei tugine sellele, et ülesütlemine on hea usu põhimõttega vastuolus. Hageja palus lubada endal korteris edasi elada. Kostja hageja nõuet ei tunnista, ülesütlemisavaldus vastab seaduse nõuetele (tlk 54-55). 2/4
KOHTU SEISUKOHT
4.Kinnistusraamatu väljavõttega on tõendatud, et kostjale kuulub XXX Tartus asuv korteriomand (tlk 35). Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et hageja kasutab kostjale kuuluvat eluruumi üürilepingu alusel. Kohus nõustub kostjaga, et pooltevaheline üürileping oli muutunud Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 121 lg 1, 3, 11, elamuseaduse (ES) § 32 lg 2 ja 4 ning võlaõigusseaduse (VÕS) § 310 alusel tähtajatuks.
5.Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et 17.11.2009 sai hageja kätte 09.11.2009 koostatud üürilepingu ülesütlemisavalduse (tlk 3, 8-9, 32, 40). Hageja leiab, et üürilepingu ülesütlemine on VÕS § 325 lg 5 alusel tühine, sest täidetud ei olnud VÕS § 325 lg 1-4 nõuded – ülesütlemisavaldusele ei olnud lisatud kostja esindaja volikirja (tlk 54-55). Kostja leiab, et ülesütlemine on seaduslik ning üürileping lõppenud (tlk 33, 55).
6.VÕS § 325 lg 5 sätestab, et VÕS § 325 lg-tes 1-4 sätestatud nõuetele mittevastav ülesütlemine on tühine.
6.1.VÕS § 325 lg 1 kohaselt võivad üürileandja ja üürnik elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 79 näeb ette, et kui seaduses on sätestatud tehingu kirjalikku taasesitamist võimaldav vorm, peab tehing olema tehtud püsivat kirjalikku taasesitamist võimaldaval viisil ja sisaldama tehingu teinud isikute nimesid, kuid ei pea olema omakäeliselt allkirjastatud. 09.11.2009 kuupäeva ja Maarit Arro allkirja kandev ülesütlemisavaldus kinnitab, et ülesütlemine on tehtud püsivat kirjalikku taasesitamist võimaldaval viisil. Avalduses on märgitud, et see esitatakse Annika Hanseni volituse alusel ning Annika Hansen ütleb üles üürilepingu, mille alusel Helvi Järvekülg kasutab XXX Tartus asuvat eluruumi. Seega sisaldub avalduses tehingu teinud isiku nimi. Kuna avaldus ei pea olema allkirjastatud, ei oma tähtsust asjaolud, kas kostja oli Maarit Arrole andnud kirjaliku volituse ning kas volikiri oli avaldusele lisatud või mitte. Kostja kinnitab, et Maarit Arrol oli tema volitus avalduse esitamiseks ja kohtule on esitatud ka vastav volikiri (tlk 36, 54). Seega puudub hagejal käesoleval juhul igasugune alus viidata sellele, et üürilepingu ülesütlemine ei toimunud kostja ega tema volitatud esindaja poolt.
6.2.VÕS § 325 lg 2 kohaselt peavad üürileandja ülesütlemisavalduses sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus; 4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Ülesütlemisavalduses on märgitud kõik VÕS § 325 lg-s 2 nimetatud andmed – üüritud asi (kostjale kuuluv XXX Tartus asuv eluruum), lepingu lõppemise päev (10.02.2010), ülesütlemise alus (korraline ülesütlemine VÕS § 311 alusel) ning ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg (õigus esitada kohtule taotlus kohtule 30 päeva jooksul alates avalduse saamisest vastavalt VÕS §-le 326). Kuna poolte vahel oli tähtajatu üürileping, oli kostjal õigus see VÕS § 311 alusel korraliselt üles öelda.
6.3.Hageja viited VÕS § 324 lg-tele 3 ja 4 on asjakohatud, sest nimetatud sätted puudutavad üürniku poolt lepingu ülesütlemist. Käesoleval juhul ütles üürilepingu üles üürileandja.
7.Eeltoodut arvestades on kohus seisukohal, et kostjapoolne ülesütlemine vastas VÕS §-s 325 sätestatud nõuetele ega ole tühine. Seetõttu tuleb hagi jätta rahuldamata. 3/4
Menetluskulud
8.TsMS § 162 lg-test 1-3 ja § 173 lg-test 1, 4 lähtudes ning hagi rahuldamata jätmist arvestades tuleb kõik menetluskulud jätta hageja kanda.
9.05.02.2010 määrusega andis kohus hagejale riigi õigusabi kohustusega hüvitada osamaksetena osaliselt riigi õigusabi tasu ja kulud. Kohus määras, et hageja hüvitamiskohustus tuleb määrata kindlaks pärast õigusteenuse osutamise lõpetamist (tlk 20-21).
9.1.Riigi õigusabi seaduse (RÕS) § 23 lg 1 kohaselt määrab kohtumenetluse käigus riigi õigusabi andmisel asja menetlev kohus riigi õigusabi tasu ja riigi õigusabi kulud kindlaks asjas tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetavas määruses või jätab need kindlaksmääramiseks tsiviilkohtumenetluse seadustikus ettenähtud menetluskulude kindlaksmääramise korda järgides. Advokaat Rein Napa on esitanud kohtule taotluse määrata oma tasuks 10 pooltunni ulatuses riigi õigusabi osutamise eest kokku 2400 krooni (5 pooltundi hinnaga 150 krooni, 5 pooltundi hinnaga 250 krooni, käibemaks 400 krooni). Hageja on kinnitanud, et nõustub advokaadi ajakuluga ja peab seda põhjendatuks (tlk 53). RÕS § 22 lg-test 6, 7, Eesti Advokatuuri juhatuse 15.12.2009 otsusega kinnitatud tasude ja kulude korra (redaktsioon kuni 30.06.2010) p-idest 42–44 ning tasuda ja kulude korra (redaktsioon alates 01.07.2010) p-idest 37–39 lähtudes leiab kohus, et taotlus tuleb rahuldada. Toimiku materjalid kinnitavad, et advokaadi ajakulu kokku 10 pooltundi on põhjendatud. Rein Napa tasuks Helvi Järvekülje esindamise eest tuleb määrata 2400 krooni (5 pooltundi * 150 krooni + 5 pooltundi * 250 krooni + käibemaks 20%) riigi arvel.
9.2.RÕS § 25 lg 1 näeb ette, et pärast isikule õigusteenuse osutamise lõpetamist määrab kohus RÕS §-s 23 ettenähtud korda järgides kindlaks riigi õigusabi saaja kohustuse hüvitada riigile täielikult või osaliselt advokaadile määratud tasu ja kulud kuni nende põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Riigilõivust vabastamise taotluse kohaselt on hageja pensionär ning tema sissetulekuks on pension 4375 krooni kuus. Hagejal puudub igasugune vara, tal ei ole ka pangakontot. Hageja vältimatud püsikulutused kuus on järgmised: eluase 1000 krooni, toit 2500 krooni, tervishoid 500 krooni, meelelahutus, saun, kirjandus 300 krooni. Ülalpeetavaid hagejal ei ole (tlk 6-7). Tsiviilasjas nr 2-09-63330 riigi õigusabi taotlusele lisatud majandusliku seisundi teatises märkis hageja, et tal on pangakonto AS-is Swedbank, kus on ca 2000 krooni. Hageja vältimatud püsikulutused kuus on järgmised: eluase 3000 krooni, toit 1000 krooni, tervishoid 300 krooni. Hageja on esitanud kohtule oma kulutuste suuruse kohta erinevaid andmeid. Kostja kirjaliku vastuse kohaselt on hageja maksnud üüri vaid 504 krooni kuus ning on seejuures keeldunud muude kulutuste katmisest (tlk 33). Seega ei saa hageja kulutused olla nii suured nagu ta väidab. Arvestades eeltoodut, RÕS §-i 16 ning advokaadi tasu suurust, leiab kohus, et hagejal tuleb riigi õigusabi tasust ja kulust hüvitada 80% igakuiste võrdse suurusega maksetena viie kuu jooksul alates menetlust lõpetava lahendi jõustumisest. Seega tuleb Helvi Järveküljel hüvitada riigile riigi õigusabi tasust 1920.- krooni (80% 2400 kroonist) igakuiste 384 krooni suuruste maksetena viie kuu jooksul alates käesoleva otsuse jõustumisest. Maksed tuleb teha hiljemalt iga kuu viimaseks päevaks.
Kohtunik 4/4
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.