2.Mõista kostjalt OSAÜHING S hageja LP kasuks välja 131 000 (ükssada kolmkümmend üks tuhat) krooni. Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud kostja OSAÜHING S kanda.
1(10)
2-08-70567 Edasikaebamise kord Käesoleva
kohtuotsuse
peale
on
õigus
esitada
apellatsioonkaebus
Tallinna
Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest 3. septembril 2010.a. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohtu selgitus menetlusabi taotlemise kohta Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUDED
1.27. oktoobril 2008.a Harju Maakohtule esitatud hagiavalduses palub LP kostjalt OSAÜHING S välja mõista 131 000 krooni lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamiseks.
2.Hagiavalduse kohaselt oli poolte vahel 3. septembril 2006.a notariaalselt tõestatud vormis sõlmitud kinnisasja müügileping (edaspidi nimetatud müügileping). Lepingu esemeks on Harjumaal XXXasuv kinnistu koos selle oluliste osadega ja päraldistega (edaspidi nimetatud ka kinnistu). Kostja müüjana müüs lepingu eseme hagejale (kui ostjale) hinnaga 885 000 krooni. Kostja ja hageja leppisid kokku, et ostuhind sisaldab teede, teede drenaaži, sadevete kanaliseerimise, vee-, kanalisatsiooni-, elektri (25 A)-, side- ja gaasitrasside ning välisvalgustuse maksumust (koos liitumistasudega) lepingu esemeks oleva kinnistu piirini, kogumaksumusega 225 000 krooni (koos käibemaksuga). Müügilepingu punktis 3.2 (hagiavalduses ekslikult märgitud punkt 4.2) kinnitas kostja, et gaasitrassiga liitumine on planeeritud gaasiettevõtja poolt hiljemalt 31. detsembriks 2007.a. Nimetatud gaasitrassiga liitumist ei ole aga käesoleva ajani toimunud. Hageja hinnangul on kostja eeltooduga oma võlasuhtest tulenevat kohustust rikkunud. Müüdud asi ei vasta lepingutingimustele võlaõigusseaduse (VÕS) § 217 lg 2 p 1 mõttes, kuna sellel ei ole kokkulepitud omadusi. Hageja arvates leppisid pooled lepingu punktis 3.2 kokku eelkõige selles, millist liiki kütteainet ostja saab kasutada kinnistule rajatava hoone kütmiseks. Nimetatud tingimus oli ka üks peamistest, miks hageja just antud kinnistu omandamise kasuks otsustas. Lepingule eelnevate läbirääkimiste käigus toonitas kostja korduvalt, et lepingu objekti (ja K elurajooni) hakatakse varustama just maagaasiga läbi tsentraaltorustiku. Kinnistu varustamine maagaasiga oli hagejale tähtis just nimetatud gaasiliigiga hoone kütmise maksumuse 2(10)
2-08-70567 tõttu ning alternatiivsete kütteainete kasutamine kujuneb suuresti kallimaks. Samuti oli hageja soetanud endale vajalikud seadmed kinnistule ehitatud hoone kütmiseks maagaasiga. Hageja on korduvalt pöördunud kostja poole suuliste ja kirjalike nõuetega täita kohustus vastavalt müügilepingule. 23. jaanuaril 2008.a toimunud kohtumisel lubas hageja küll lepinguga võetud kohustusi täita, kuid ei ole lubadusi käesoleva hetkeni täitnud. Hageja on saatnud 3. märtsil 2008.a kostjale ka teate, millises andis täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks, kuid ka nimetatud pretensioon on kostja poolt jäetud tähelepanuta. Kostja on korduvalt viidanud ka asjaolule, et tema ei ole kohustatud vaidlusalust kohustust täitma, vaid selleks on lepingu kohaselt kolmas isik. Hageja kostja taolise tõlgendusega ei nõustu. Tulenevalt võimatusest kasutada maagaasi hoone kütmiseks, soovib hageja kinnistul paikneva hoone küttesüsteemi ümber ehitada selliselt, et saaks kasutada nn maakütet maasoojuspumbaga. Nimetatud küttesüsteemi soovib ostja rajada seetõttu, et maasoojuspumbaga soojuse ammutamine on ainus kütmise viis, millise hind võiks olla enam vähem võrdne kostja poolt lepinguga lubatud maagaasi kasutamisega. Maasoojuspumba süsteemi ehitamisega seonduvalt peab hageja kandma kulutusi vähemalt summas 131 000 krooni, mida kinnitab hagile lisatud leping S OÜ-ga. Nimetatud summa peab kostja oma kohustuste rikkumise tõttu hagejale VÕS § 115 lgst 1 lähtudes hüvitama.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
3.Kostja hagi ei tunnista.
4.Poolte vahel sõlmitud müügilepingu punkti 3.2 kohaselt oli gaasitrassiga liitumine tõepoolest planeeritud gaasiettevõtja poolt hiljemalt 31. detsembril 2007.a. Samas leiab kostja, et gaasitrassiga liitumine ei olnud kostja lepinguline kohustus (mida viimane oleks saanud rikkuda). Kõnealune lepingupunkt sai lepingusse pandud hageja jaoks informatiivsena – müüja (kostja) teavitab ostjat (hagejat) sellest, et gaasitrassiga liitumine on planeeritud gaasiettevõtja (s.t kolmanda isiku) poolt hiljemalt 31. detsembril 2007.a. Sõna "planeerima" tähendab kavatsust, plaani liitumise toimumiseks. See ei ole konkreetselt ja lõplikult selge olukord. Samuti ei sisaldu lauses, et keegi millekski "kohustuks", mis kohustuse olemasolul oleks loogiline. Kostja märgib samuti, et gaasiettevõtja AS E (registrikood XXX, äriregistrist kustutatud 13. novembril 2008.a) tõepoolest planeeris liitumist hiljemalt 31. detsembriks 2007.a ja kostja teavitas sellest asjaolust lepingus hagejat. Kostja ei nõustu hageja väitega, et lepingueelsete läbirääkimiste käigus oli juttu ainult ühest kütteliigist – maagaasist. Kostja tutvustas hagejale arendatava ala detailplaneeringut (Adu I m/ü detailplaneering), mille seletuskirja 9. punkt "Küte" sätestab järgmist: "Planeeritavad hooned on ette nähtud varustada autonoomsete keskküttekateldega gaasi või vedelkütuse baasil. Küttesüsteemi kombineerimisel elektriküttega tuleb arvestada igale tarbijale projekteeritud võimsusvaruga.". Seega oli võimalus kasutada ka teisi kütteliike peale maagaasi. Loomulikult arvestas ja uskus ka kostja, et AS-i E poolt planeeritud üldgaasitoru rajamine arenduspiirkonda saab teoks, kuid võimalusi kasutada teisi kütteliike oli kogu aeg olemas.
3(10)
2-08-70567 Lisaks tuleb tähele panna, et kostja kohustused on müügilepingus eraldi loetletud punktis 3.1, mille kohaselt müüja ja ostja on leppinud kokku, et müüja kohustub omal kulul rajama või paigaldama alapunktides 3.1.1- 3.1.3 nimetatud teed, tehnovõrgud ja rajatised (sh gaasitrassi) ning välisvalgustuse. Juhul, kui lepingu punktis 3.2 sisalduv oleks mõeldud kostja kohustusena, sisalduks see punkti 3.1 alajaotises. Kostja märgib, et ta on oma eelnimetatud kohustused teede, tehnovõrkude ja -rajatiste (sh gaasitorustik) väljaehitamiseks ning välisvalgustuse paigaldamiseks ka kohaselt täitnud. Lepingu punkt 3.3 sätestab punktis 3.1 nimetatud kohustuste täitmisega viivitamisel sanktsiooni. Ka selles punktis ei sisaldu viidet punktile 3.2 kui kohustusele, mille rikkumisel oleks ette nähtud sanktsioon. Kuivõrd müügilepingu punktis 3.2 ei sisaldunud kostjale kohustus, puudub ka alus kohustuse väidetava rikkumise eest kostjalt kahju välja nõuda. Isegi kui tõlgendada lepingu punkti 3.2 kohustusena, siis oleks tegemist eelkõige kohustusega teha tulemuse saavutamiseks kõik mõistlikult võimalik (mitte kohustusega saavutada teatud tulemus). VÕS § 24 lg-st 2 tuleneb, et kui lepingupoolel on kohustus teha tulemuse saavutamiseks kõik mõistlikult võimalik, peab ta tegema niisuguseid pingutusi, nagu temaga samal tegevus- või kutsealal tegutsev mõistlik isik samadel asjaoludel teeks. Pärast AS-i E äritegevuse lõpetamist, mistõttu jäi rajamata üldgaasimagistraal, tegi kostja kõik mõistlikult võimaliku, et arendusala elanikel oleks võimalik gaasi saada, kuigi see oli gaasiettevõtja kohustus. Kostja pidas muu (ajutise) lahenduse leidmiseks läbirääkimisi FTAS-i (uus gaasiettevõtja AS E asemel) ja AS-iga RG(vedelgaasi müüja), teavitas olukorrast pidevalt elanikke, organiseeris ja pidas gaasivõrguga liitumise ja gaasi müügi teemal elanikele koosoleku 19. novembril 2007.a ning võimaldas paigaldada enda kinnistule AS RG ajutise vedelgaasi mahuti, millest gaasiga liituda, tasudes mahuti eest üüri. Kostja saavutas tulemuse, et elanikel oleks võimalus gaasiga liituda. Eeltoodu põhjal leiab kostja, et ta tegi kõik võimaliku, et arenduspiirkonna elanikud, sh hageja, saaksid gaasiga liituda, kuigi see oli gaasiettevõtja kohustus. Ülaltoodust järeldub, et kostja on oma võimalikku lepingulise kohustuse kohaselt täitnud ja ei ole hagejale kahju tekitanud. Kostja on lepingut kohaselt täitnud. Kostja lisab, et gaasitrassiga liitumise mittetoimumine ei ole temast sõltuv asjaolu. Gaasiettevõtja AS E garanteeris kostjale gaasitorustiku rajamise arenduspiirkonda. Selle ettevõtjaga, juhataja H.T isikus, peeti põhjalikke läbirääkimisi nii enne müügiprotsessi kui selle ajal. AS E pidi võtma enda peale maagaasi juurdetoomise kuni arenduspiirkonnani (s.t üldgaasimagistraali ehitamise). AS E tellis ka arendusala siseste gaasitorustike projekti, mille kohaselt kostja selle gaasitrassi välja ehitas. Teatud ajal hakkas aga AS E tegelema oma varade müügiga. Kostjale anti katteta lubadusi. Kostja ei saanud neid sündmusi mõjutada ega muuta. Samuti ei osanud kostja ette näha AS-i E tegevuse lõppemist. 2006.a detsembris omandas FTAS AS-i E maagaasi võrgud ja müügitegevuse. Alates 1. jaanuarist 2007. a on maagaasi müüja Viimsi vallas FTAS. AS E on äriregistrist kustutatud. Seega on FTAS isik, kes kohustub liitumise tegema ja vastutab (algselt AS E poolt) võetud kohustuse eest tagada hagejale gaasiga liitumine gaasiettevõtja omandis olevate torustike kaudu. Seejuures on vedelgaasiga liitumine olnud ajutise lahendusena võimalik, kuni luuakse maagaasi üldtrass ja saab sellega liituda. Hageja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et ta ise oleks astunud samme ja teinud vajalikke toiminguid, et gaasiga liituda. Hageja on omal valikul otsustanud küttesüsteemi ümber ehitada (kuigi liitumine oli võimalik), mistõttu ei ole õigustatud nende kulutuste kahjuna kostjalt väljamõistmine. Isegi kui
4(10)
2-08-70567 kostja oleks vaidlusalust lepingupunkti rikkunud, ei kuuluks kahju hüvitamise nõue rahuldamisele, kuna kostja ei ole esitanud usaldusväärseid tõendeid kahju suuruse kohta ega tõendanud väidetavate kulude tegelikku kandmist.
MENETLUSE KÄIK
5.31. mai 2010.a määrusega otsustas kohus lahendada asja poolte nõusolekul kirjalikus menetluses seda kohtuistungil arutamata vastavalt TsMS § 403 lg-le 1. Kohus kohustas menetlusosalisi esitama kõik asja lahendamise seisukohast tähtsust omavad dokumendid ja avaldused kohtule hiljemalt 13. augustil 2010.a. Samas määruses teatas kohus, et kohtuotsus tehakse avalikult teatavaks 3. septembril 2010.a. Kumbki pooltest ei ole eelnimetatud tähtaja jooksul dokumente ega avaldusi kohtule esitanud.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
6.Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele.
7.Hagi on esitatud ja võiks kuuluda rahuldamisele VÕS § 101 lg 1 p 3 ning § 115 lg 1 alusel, millest tulenevalt võib võlausaldaja kohustuse rikkumise korral nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. Seega saab kahju kuuluda hüvitamisele juhul, kui hageja ja kostja vahel oli võlasuhe, millest tulenes kostja kohustus hageja suhtes, mida kostja on rikkunud. Hagejale peab olema tekkinud kahju. Kahju kuulub hüvitamisele üksnes juhul, kui kohustuse rikkumise ja kahju tekkimise vahel on põhjuslik seos VÕS § 127 lg 4 tähenduses. Nõude rahuldamine sõltub sellest, kas esineb kostja vastutus VÕS § 103 mõttes.
8.Pooltel puudub vaidlus selles, et nende vahel on 3. septembril 2006.a sõlmitud hagis nimetatud müügileping, millega kostja kohustus võõrandama hagejale Harjumaal XXXasuva kinnistu koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Kostja ja hageja leppisid kokku, et ostuhind (885 000 krooni) sisaldab endas teede, teede drenaaži, sadevete kanaliseerimise, vee-, kanalisatsiooni-, elektri (25 A)-, side- ja gaasitrasside ning välisvalgustuse maksumust (koos liitumistasudega) lepingu esemeks oleva kinnistu piirini, kogumaksumusega 225 000 krooni (koos käibemaksuga). Müügilepingu punktis 3.2 kinnitas kostja, et gaasitrassiga (üldmagistraaliga) liitumine on planeeritud gaasiettevõtja poolt hiljemalt 31. detsembriks 2007.a. Samuti puudub vaidlus selles, et arenduspiirkonna sisesed gaasitorustikud ehitas kostja välja vastavalt müügilepingus kokkulepitule, need torustikud omandas AS E ning 20. detsembril 2006.a FTAS, kuid müügilepingu punktis 3.2 nimetatud gaasitrassiga liitumist ei ole käesoleva ajani toimunud ning üldmagistraal on välja ehitamata.
9.Pooled vaidlevad eeskätt selle üle, milleks müügilepingu punkt 3.2 kostjat kohustas ning kas kosja on lepingut selles osas rikkunud. Samuti on kostja oma vastuväidetes eitanud vastutust võimaliku lepingurikkumise eest ning seadnud kahtluse alla tekkinud kahju tõendatuse.
10.Kohus käsitleb esmalt vaidlusküsimust müügilepingu punkti 3.2 rikkumisest. Vaidlusaluse lepingupunkti sõnastus on järgmine: "Müüja kinnitab, et gaasitrassiga liitumine on planeeritud gaasiettevõtja poolt hiljemalt kahe tuhande seitsmenda aasta kolmekümne esimeseks detsembriks (31.12.2007.a.)." VÕS § 29 lg 1 järgi tuleb lepingu tõlgendamisel lähtuda lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Juhul kui ei ole
5(10)
2-08-70567 võimalik kindlaks teha poolte ühist tahet, tuleb lähtuda VÕS § 29 lg-st 3, millest tuleneb, et kui üks lepingupool mõistis lepingutingimust teatud tähenduses ja kui teine lepingupool lepingu sõlmimise ajal seda tähendust teadis või pidi teadma, siis tõlgendatakse lepingutingimust selliselt, nagu esimene pool seda mõistis. Juhul kui lepingut ei saa tõlgendada VÕS § 29 lg 1 ega lg 3 järgi, tuleb lepingut VÕS § 29 lg 4 kohaselt tõlgendada nii, nagu lepingupooltega sarnane isik seda samadel asjaoludel pidi mõistma (vt nt: Riigikohtu 11. mai 2009.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-44-09, p 11). Kohus leiab, et praegusel juhul ei ole võimalik vaidlusaluse lepingupunkti tõlgendamine VÕS § 29 lg 1 ega lg 3 järgi, mistõttu tuleb lähtuda VÕS § 29 lg-s 4 sätestatust. Lepingu VÕS § 29 lg 4 kohane tõlgendamine tähendab lepingu objektiivset tõlgendamist mõistliku isiku positsioonilt, kes lähtub mõlema lepingupoole arusaamadest. Objektiivsel tõlgendamisel tuleb arvestada VÕS § 29 lg 5 p-des 4-6 märgitud asjaoludega (vt nt: Riigikohtu 18. juuni 2008.a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-4508, p 12).
11.Asja materjalide põhjal tuleb müügilepingu punkti 3.2 sisustada kohtu hinnangul selliselt, et müüja on lubanud, et müüdava kinnistu liitumine maagaasi üldmagistraaliga saab kostja poolt rajatud gaasitorusiku kaudu võimalikuks hiljemalt
31.detsembril 2007.a. Taolist järeldust toetab eeskätt lepingu enda sisu – tingimus paikneb lepingupunktis (3. punkt), mis sisaldab müüja ja ostja täiendavaid kokkuleppeid (sh kokkuleppeid müüdava kinnistu omaduste kohta). Tuleb nõustuda hagejaga seisukohaga, et kui käsitletav tingimus omaks ainult informatiivset tähendust (nagu väidab kostja), peaks see eeldatavalt paiknema lepingupunktis 1.4 (mis sisaldab müüja poolt lepingu sõlmimisel esitatud kinnitusi). Kostja poolt nimetatud asjaolu, et punktiga 3.2 seonduvalt ei ole müügilepingus ette nähtud leppetrahvi nõudmise võimalust, ei oma kohtu hinnangul siinkohal määravat tähtsust. Lisaks nähtub müügilepingu punktist 2.1, et kinnistu ostuhind sisaldab endas ka gaasitrasside väljaehitamise maksumust kinnistu piirini (koos liitumistasudega). Selles võib järeldada, et hagejal oli soov omandada kinnistu, millel on võimalik kasutada tsentraalsest võrgust tarnitavat maagaasi. Maagasi üldmagistraaliga liitumise võimalus oli seega hageja jaoks müügilepingu oluline tingimus. Mõisliku isiku positsioonilt lähtuvalt pidi kostja hageja taolisest eesmärgist aru saama. Ülatoodut käsitlust toetab ka müügilepingu ettevalmistamiseks sõlmitud broneerimislepingu punkt 2.4, mis sisaldub samuti tingimust, et gaasiga liitumine on gaasiettevõtja poolt planeeritud hiljemalt 31. detsembril 2007.a (vt toimik, lk 152). Lisaks võib kostja käitumisest enne ja pärast lepingu sõlmimist järeldada tema usku gaasitrassiga liitumise võimalusse kui kindlalt saabuvasse tulevikusündmusesse ning lepingupunktis sisalduv sõna "kavandatav" käib pigem eeldatava aja kohta, mitte liitumise võimalikkuse kohta üldisemalt. Müügilepingu ettevalmistamise käiku kajastab eeskätt broneerimisleping, mille punkti 2.4 on kohus ülalpool juba refereerinud. Pärast lepingu sõlmimist on kostja korraldanud 19. novembril 2007.a K elamurajoonis kinnistuid omandanud isikutele (kelle hulka kuulub ka hageja) koosoleku, kus kostja esindajad on selgitanud kinnistute gaasiga varustamise ajutisi võimalusi olukorras, kus oli selgunud gaasiettevõtja poolt kavandatud liitumise ärajäämine (vt toimik, lk 17-19). Koosolekul avaldatust nähtuvalt oli AS E garanteerinud kostjale maagaasi juurdetoomise arenduspiirkonnani, kuid jätnud oma lubadused hiljem täitmata. Sama järeldub ka kostja 10. märtsi 2008.a vastuskirjast hagejale (vt toimik, lk 42).
12.Eeltoodust lähtudes asub kohus seisukohale, et müügilepingu punktist 3.2 tulenevalt lasus kostjal kohustus anda hagejale üle kinnisasi, millega on võimalik liituda
6(10)
2-08-70567 maagaasi üldmagistraaliga hiljemalt 31. detsembril 2007.a ning vastavale omadustele mittevastava kinnisasja üleandmine kujutab endast kohustuse rikkumist VÕS § 100 ja § 115 lg 1 tähenduses. VÕS § 217 lg-st 1 tulenevalt peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. VÕS § 217 lg 2 p-st 1 lähtuvalt ei vasta asi muu hulgas lepingutingimustele, kui asjal ei ole kokkulepitud omadusi. Kostjale üle antud asi ei vasta müügilepingu tingimustele VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses, sest hageja (ostja) ja kostja (müüja) leppisid kokku, et kinnisasjal peab olema teatud omadus (liitumise võimalus maagaasi üldmagistraaliga), mida ei olnud. Siinkohal ei oma tähtsust asjaolu, et kohustuse pidi täitma kostjast sõltumatu kolmas isik. Vastavalt VÕS § 8 lg-s 2 sätestatule on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik, mistõttu on kostja lubadused müüdud asja omaduste kohta talle siduvad.
13.Kostja on oma vastuväidetes leidnud, et ta ei vastuta võimaliku kohustuse rikkumise eest (mis VÕS § 115 lg-st 1 lähtuvalt välistaks kahju hüvitamise nõude). Nimelt väidab kostja, et ta ei saanud omalt poolt gaasitrassi rajamisega seonduvaid sündmusi vahetult mõjutada ning need sündmused ei olnud talle ka ettenähtavad. Kohtu hinnangul kostja vastutusest vabastamise alused käesoleval juhul puuduvad. VÕS § 103 lg 1 kohaselt vastutab võlgnik kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Seejuures eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. Vastavalt paragrahvi teisele lõikele on kohustuse rikkumine vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise või lepinguvälise kohustuse tekkimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks. Kohtu hinnangul ei ole kostja vastuväidetes kirjeldatud asjaolud käsitletavad vääramatu jõuna VÕS § 103 lg 2 mõttes. Kostja väidab, et AS E (ning tema eriõigusjärglane FTAS) ei ole täitnud endale võetud kohustusi maagaasi juurdetoomiseks kuni arenduspiirkonnani (s.t üldgaasimagistraali ehitamiseks). Nimetatud asjaolud tõepoolest kostjast otseselt sõltu ning vastavaid asjaolusid kostja ilmselt mõjutada ei saa. Samas oli kostjale teada, et üldmagistraali (millega liitumist kavandati) ei olnud müügilepingu sõlmimise hetkeks veel rajatud. Müügilepingu sõlmimisel tegutses kostja asja materjalidest järelduvalt enda majandustegevuse raames. Seetõttu tuleb asuda seisukohale, et kostja pidi müügilepingu sõlmimisel kõnealuste asjaoludega mõistlikult arvestama (s.o neid ette nägema).
14.Kostja väidete kohaselt on ta pidanud FTAS-i ja AS-iga RG(vedelgaasi müüja) läbirääkimisi muu (ajutise) lahenduse leidmiseks, teavitades olukorrast pidevalt elanikke (sh hagejat), organiseerinud gaasivõrguga liitumise ja gaasi müügi teemal elanikele koosoleku 19. novembril 2007.a ning võimaldanud paigaldada enda kinnistule AS RG ajutise vedelgaasi mahuti, millest gaasiga liituda, tasudes mahuti eest üüri (vt toimik, lk 17-19, lk 38-41 ja lk 46-47). Kostja taoline tegevus võiks olla vaadeldav rikkumise heastamisena (VÕS § 107), kui kostja oleks ise kandnud heastamisega seonduvad kulud. Puudub vaidlus selles, et kostja poolt pakutud alternatiiv vedelgaasiga kütmiseks oleks vähemalt 2008.a kujunenud ligikaudu kaks korda kallimaks maagaasiga kütmisest. Küttehindade erinevus nähtub ka ülalmärgitud
19.novembri 2007.a koosoleku protokollist (vt toimik, lk 17-19). Asja materjalide põhjal ei ole kostja pakkunud hagejale mainitud küttehindade vahe hüvitamist. Eeltoodut arvestades ei saa kostja tegevusele ajutiste lahenduste otsimisel asjas õiguslikku tähtsust omistada.
7(10)
2-08-70567
15.Edasiselt analüüsib kohus hagetava kahjunõude põhjendatust ja tõendatust. Hageja väidete kohaselt seisneb tema kahju kulutustes, mida ta peab tegema kinnistul paikneva hoone küttesüsteemi ümberehitamiseks selliselt, et saaks kasutada nn maakütet maasoojuspumbaga. Kõnealuste kulutuste suuruseks on hageja väidete kohaselt vähemalt 131 000 krooni, mida hageja tõendab eeskätt 28. mail 2008.a S OÜ-ga (registrikood XXX) sõlmitud lepinguga (vt toimik, lk 5-7). Vastavalt VÕS § 127 lg-le 1 on kahju hüvitamise eesmärgiks asetada kahju kannatanud isik olukorda, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kohustuse rikkumine seisnes selles, et kostja andis hagejale üle kinnisasja, mida ei olnud võimalik liita maagaasi üldmagistraaliga hiljemalt 31. detsembril 2007.a. Kostja poolt hagejale müüdud kinnisasja näol oli tegemist elamukrundiga, mille eeldatav otstarbekohane kasutus kujutab endast kinnisasja elamuga hoonestamist ning hoonestatud kinnisasja elamise eesmärkidel kasutamist. Tegemist oli tänapäevases uusarenduspiirkonnas paikneva kinnisasjaga. Elamumaa aastaringne eesmärgipärane kasutamine ei ole ilma sellele rajatava hoone kütmise võimaluseta Eesti klimaatilistes tingimustes mõistlikult võimalik. Seega olid hageja kulutused alternatiivse küttesüsteemi rajamiseks vajalikud ja põhjendatud ning kulutusi tuleb lugeda hageja kahjuks. Kostja vastuväited, et maasoojuspumba süsteemi rajamine ei ole odavaim alternatiiv, on kohtu hinnangul paljasõnalised. Maasoojuspumba süsteemi rajamise maksumust on hageja ülalmainitud 28. mai 2008.a lepinguga tõendanud. TsMS § 230 lg 1 esimese lause kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited.
16.Järgnevalt hindab kohus põhjusliku seose olemasolu. Vastavalt VÕS § 127 lg-le 4 kuulub kahju hüvitamisele üksnes juhul, kui kahju tekkimine oli kohustuse rikkumisega põhjuslikus seoses. Kohustuseks, mida käesoleval juhul on rikutud, oli ilma liitumise võimaluseta kinnisasja üleandmine. Kui kostja oleks täitnud kohaselt oma kohustust ja oleks andnud hagejale üle kinnisasja, mille liitumine maagaasi üldmagistraaliga saanuks võimalikuks hiljemalt 31. detsembril 2007.a, ei oleks hageja pidanud ülalnimetatud täiendavaid kulusid kandma. Seetõttu asub kohus seisukohale, et kostja lepingurikkumine on kahju tekkimise tagajärg VÕS § 127 lg 4 tähenduses. Kohtu hinnangul ei esine käesoleval juhul ka asjaolusid, mis annaksid aluse kahjuhüvitise vähendamiseks VÕS § 127 lg-te 2 või 3 alusel.
17.Kohus lisab, et hageja nõude rahuldamata jätmiseks ei annaks alust ka kostja vastuväide, mille kohaselt pole tõendatud vaidlusaluste kulude tegelik kandmine. Vastavalt VÕS § 128 lg-le 3 on võlausaldaja otseseks kahjuks ka tulevikus kantavad mõistlikud kulud. Seega ei pea kulud olema kahjunõude rahuldamise eeldusena tingimata võlausaldaja poolt kantud, piisab tulevikus tekkivate kulude kandmise vajaduse tõendamisest. Lisaks on hageja 27. jaanuaril 2010.a ja 23. aprillil 2010.a kohtule esitatud dokumentidega (vt toimik, lk 122-126 ja lk 150-151) kulude tegelikku kandmist tõendanud. See annaks põhimõtteliselt aluse rahuldada kujunenud olukorras hageja nõue ka VÕS § 222 lg 5 alusel. Viimatinimetatud normi rakendamise eelduseks on, et esineb asja müügilepingu tingimustele mittevastavus VÕS § 217 lg 2 tähenduses, et ostja nõuab müüjalt asja parandamist, s.o lepingutingimustele vastavasse seisundisse viimist, et kostja ei tee seda mõistliku aja jooksul ja et ostja viib müügilepingu esemeks oleva asja ise lepingutingimustega vastavusse ning kannab sellega seoses kulutusi, mida tuleb lugeda mõistlikeks.
8(10)
2-08-70567
18.Ülaltoodud kaalutlustest lähtudes rahuldab kohus käesoleva otsusega hageja nõude täies ulatuses.
19.Vastuseks poolte väidetele märgib kohus veel järgmist. Kostja poolt esitatud alternatiivse vastuväite kohaselt ei olnud müügilepingu punktis 3.2 sisalduva kohustuse näol tegemist kohustusega saavutada teatud tulemus, vaid kohustusega teha tulemuse saavutamiseks kõik mõistlikult võimalik (VÕS § 24 lg 1). Kohtu hinnangul oli tegemist poolte kokkuleppega ja kostja lubadusega müüdud eseme teatud omaduste kohta. Kostja ei ole suutnud kokkulepet täita ning on andud üle lepingutingimustele mittevastava asja (vt ka otsuse p-d 10-12). Puudub vajadus kaaluda, kas kostja on teinud selliseid pingutusi, nagu temaga samal tegevus- või kutsealal tegutsev mõistlik isik samadel asjaoludel teeks. Kostja viited arendusala detailplaneeringu sisu kohta ei oma vaidluse lahendamisel õiguslikku tähtsust. Asjas omavad esmast tähtsust poolte vahel sõlmitud müügilepingust tulenevad kohused ja nende täitmine. Lähtudes planeerimisseaduse § 9 lg-s 1 sisalduvast määratlusest, on detailplaneering maakasutuse ja lähiaastate ehitustegevuse aluseks planeeringuga hõlmatud valla või linna territooriumi osal. Detailplaneeringutes nähaksegi sageli ette mitmeid erinevaid (alternatiivseid) lahendusi. Praegusel juhul on muude tõendite põhjal selge, et kostja oli valinud detailplaneeringus määratletud küttelahendustest just maagaasi ning arendusala siseselt maagaasi üldmagistraaliga liitumiseks vajalikud gaasitrassid välja ehitanud. 27. jaanuaril 2010.a on hageja esitanud tõendeid selle kohta, et 2006.a detsembris alustas ta kostjalt ostetud kinnistule eramu ehitamist teadmises, et hiljemalt
31.detsembril 2007.a on tal võimalus liituda gaasivõrguga, ostis ning lasi paigaldada gaasikatla (vt toimik, lk 98-118). Kohtu hinnangul ei oma need tõendid VÕS § 29 lg 4 kohase lepingu tõlgendamise seisukohast täiendavat tõenduslikku kaalu. Küll võivad need dokumendid täiendavalt kinnitada põhjuslikku seost kostja lepingurikkumise ja hagejal tekkinud kahju vahel. Hageja hilisemad kulud seoses maasoojuspumba süsteemi ehitamisega on kõnealuste tõendite valguses ilmselgelt lisakulud.
20.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lg-s 4 sätestatule näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse. Vajaduse korral määrab kohus kindlaks menetluskulude proportsionaalse jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd kohus otsusega hagi rahuldab, jäävad menetluskulud käesoleval juhul kostja kanda. Menetlusosaline võib nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest (TsMS § 174 lg 1). Hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus esitatakse asja menetlenud esimese astme kohtule. Avaldusele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega (TsMS § 174 lg 3).
Indrek Parrest /allkiri/
9(10)
2-08-70567 kohtunik
ÄRAKIRI ÕIGE
KOHTUNIK
10(10)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.