Võlaõigus › Võõrandamislepingud

31.08.2005 ostis kostja Maardu linnas, XXXXXXXXXXX XXX XX asuva kinnistu ja püstitas sellele elamu. 25.01.2006 sõlmis kostja hagejaga müügilepingu ja hageja omandas kostjalt 1⁄2 mõttelist osa kinnistust 2 000 000 krooni eest. Kinnistul asus valmisehitatud elamu. 2006.a sügisel ilmnes ehitisel rida ehituslikke puudusi, mis müügilepingu sõlmimisel ja objektiga tutvumisel olid varjatud. Kuna kostja ei reageerinud hageja suulistele pretensioonidele, tellis hageja Nora Kasemaa Ekspertiisibüroost ehitus-tehnilise ekspertiisi, mis teostati 27.12.2006-16.02.2007. Vastavalt ekspertiisiaktis nr 1118 toodud kalkulatsioonile tuli teha puuduste kõrvaldamiseks järgmisi töid: 1) esimese korruse seintel olevate pragude ja mõrade täitmine ja viimistlus – orienteeruv maksumus 15 000 krooni; 2) katuse ja teise korruse vahelae remont – vana katusekatte ja vahelae demonteerimine, uue katuse ja vahelae välja ehitamine, katusel ventilatsioonitorude paigaldus, projektile vastavate tööde orienteeruv maksumus 172 300 krooni; 3) teise korruse seinte remontimine, pragude, mõrade täitmine, pahteldamine, värvimine; tööd teostatakse pärast katuse ja vahelae väljaehitamist – orienteeruv maksumus 35 000 krooni; 4) teise korruse põranda remont, laminaatparketi vahetus koos aluspõhja tasandamisega eluruumis teljes „1-2/“C-D“ 28,99 m2 suurusel alal ja osaline põrandate ja põrandaliistude remont tubades telgedes „1-2“/“A-B“ – orienteeruv maksumus 30 500 krooni; 5) majas ventilatsioonisüsteemi rajamine (kanalisatsiooni ja sauna jaoks) – orienteeruv maksumus 35 000 krooni; 6) esimese korruse aknalaua vahetamine uue vastu, kõikides aknapõskedes esinevate pragude täitmine ja viimistlemine (värvimine) – orienteeruv maksumus 5800 krooni. Ekspertiisiga on tuvastatud, et hagejale müüdud majaosa ei vastanud lepingutingimustele ja tegemist on müügilepingu mittekohase täitmisega müüja poolt. Lisaks ilmnesid 2007.a kevadel defektid elamu fassaadil. Vastavalt OÜ EKE NORA 29.08.2007 ekspertiisiaktile tuvastati majafassaadis pragunemisi ja fassaadi tööde (vana krohvi eemaldamine ja uuega asendamine) maksumuseks on 170 270 krooni. Hageja tegi õuekanalisatsiooni väljavahetamiseks järgnevad kulutused: töövõtulepingu alusel teostatud tööde maksumus 15 000 krooni; mahuti koos torudega 15 000 krooni; muud ehitusmaterjalid 1711 krooni 80 senti. Vastavalt ostu-müügilepingu p-le 4.1 kohustus müüja teostama elamu välisviimistlustööd (fassaadi värvimine) ja lepingu p 4.5 kohaselt tagama välisviimistlustöödele vähemalt kaheaastase ehitajapoolse garantii, arvates elamu otsese valduse üleandmisest ostjale. Garantii kehtivuse ajal ilmnenud puuduste kõrvaldamise kohustus jäi müüjale. Välisfassaadi pragunemised olid tingitud krohvialuse võrgu eemaldumisest majaseinast. Hageja on korduvalt teavitanud kostjat garantiiajal ilmnenud vigadest, samuti edastanud kostjale koopia ekspertiisiaktist. 11.04.2007 edastas hageja kostjale kirjaliku pretensiooni palvega parandada eespool loetletud defektid ühe kuu jooksul pretensiooni kättesaamisest ja hüvitama ekspertiisi teostamise kulu 10 000 krooni või hüvitama taastusremondi ja ekspertiisi kulud kokku 323 506 krooni. 25.04.2007 vastas kostja, et ta ei nõustu pretensiooniga, kuid võib parandada katuse. Kuna kostja ei nõustunud pretensiooniga, siis paigaldas hageja kanalisatsiooni oma kulul. Ekspertiisiaktist nr 1118 tuleneb, et õuekanalisatsiooni purunemine oli tingitud ebakvaliteetsest ehitustööst. Hageja leiab, et tegemist oli müügilepingu mittekohase täitmisega müüja poolt (VÕS § 217). Ekspertiisiga on tuvastatud, et müüdud asi ei vastanud lepingutingimustele ehitustehnoloogia rikkumiste ja ebakvaliteetselt teostatud ehitustööde tõttu ning ilmnesid varjatud ehitusdefektid. Hageja on teatanud kostjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ja kostjal puudub VÕS § 220 lg-st 3 tulenev vastutust välistav asjaolu. Seega vastutab müüja müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuse eest. Vastavalt ekspertiisiaktis toodud kalkulatsioonile on hagejale tekitatud kahju suuruseks ehk taastamisremondi kuludeks 293 600 krooni (kogumaksumus 323 506 krooni ja õuekanalisatsiooni vahetamine 29 906 krooni) ning täiendava 29.08.2007 eelarve kohaselt fassaadi taastusremondi kulud 170 270 krooni, millele lisandub käibemaks ehk kokku 200 918 krooni 60 senti. Seega VÕS § 225 alusel moodustab hageja kahju 463 870 krooni. Kokku moodustab põhinõue 495 581 krooni 80 senti (VÕS § 222 lg 5 alusel 31 711 krooni ja VÕS § 225

alusel 463 870 krooni). Hageja nõudeks koos ekspertiisitasu ja kohtueelse õigusabikuludega 11 590 krooni on 507 171 krooni 80 senti. Kostja vastuväited

kuidas pooled nimetasid hoonet, mille ehitusdefektide üle vaidlus käib. Pooled ei vaidle selle üle, et kinnistul asus elamu, kui hageja kinnistu mõttelise osa ostis. Kohus leidis ekslikult, et tegemata on ainult elamu välisviimistluse tööd (lepingu p 4.2) ja jättis teised lepingu punktid tähelepanuta. Kostja võttis hagi omaks 50 668 krooni ulatuses, kuid kohus leidis, et kahju suuruseks on 44 100 krooni, kuna Tenax Ehitus OÜ väidetavalt nõustus selle summa ulatuses fassaadi parandustöid tegema. Kohus ei hinnanud hageja vastuväiteid, et Tenax Ehitus OÜ poolt esitatud hinnapakkumises toodud ruutmeetrid ja tööde maht olid kajastatud tegelikust oluliselt väiksemana. Kohus ei võtnud arvesse OÜ Ehitusekspert poolt hagejale elamu ülevaatuse käigus esitatud arvet summas 3600 krooni. Ekspert L. S. käitumine andis alust kahelda tema erapooletuses, kuna ekspert esitas kohtule arve nr 71B summale 5000 krooni, millise summa olid pooled tasunud kohtu deposiiti ja samas esitas ta hagejale kohtuväliselt varasema kuupäevaga arve, s.t ekspert sai tasu nii kohtu kaudu kui ka kohtuväliselt. Ehitamisel esinenud puuduste kõrvaldamise kulud on eksperdi arvamuses eraldi liikide summana 140 430 krooni, kuid üldise summana 125 430 krooni. Kohus ei ole vastuolu kõrvaldanud. Ekspert leidis, et ehitusprojekt ei vasta elamule ja seda tuleb muuta. Seega peab kostja hüvitama projektdokumentatsiooni korrastamisega seotud kulud, sest ta pidi müüma hagejale seaduslikult püstitatud müügi eseme. Kohus ei võtnud arvesse ega analüüsinud Nora Kasemaa Ekspertiisibüroo OÜ poolt koostatud arvamust, kuigi tegemist oli dokumentaalse tõendiga. Hageja esitas kanalisatsiooni ümberehitamisega seotud kulude tõendamiseks dokumendid, kuid kohus neid otsuses ei maininud ega analüüsinud. Kohus ei võtnud arvesse, et kostja võttis omaks, et ta vastutas katuse ehitamise eest ja et katus on ehitatud puudustega, millised kostja nõustus kõrvaldama. Samuti ei arvestanud kohus, et kostja võttis omaks, et ta pidi teostama siseviimistlustööd. Kohus ei võtnud seisukohta tunnistajate ülekuulamise ja eksperdiarvamuse andnud ekspertide G. M. ja A. P. küsitlemise taotluste osas. Vastus apellatsioonkaebusele

ülekuulamise taotluse osas, s.t kohtuistungi protokoll ei kajasta taotluse rahuldamata jätmist ega rahuldamist. Maakohus on oluliselt rikkunud on TsMS § 442 lg-tes 7 ja 8 sätestatud otsuse kirjeldavale ja põhjendavale osale sätestatud nõuet, kuna kohus esitatud tõendeid ei märkinud ega võtnud nende osas seisukohta. Otsuse põhjendavas osas puuduvad kohtu tuvastatud asjaolud ja nendest tehtud järeldused. Maakohus on otsuse põhjendustes keskendunud seaduse teksti ümberkirjutamisele ja põhjendanud menetlusnormide olulist rikkumist menetlusökonoomiaga, mis ei ole õige ja on kaasa toonud ebaseadusliku lahendi. Tegemist on menetlusnormide olulise rikkumisega, millist rikkumist ei ole võimalik apellatsioonimenetluses kõrvaldada. Kuivõrd maakohus on olulises osas jätnud kohtuotsuse põhjendamata ja rikkunud sellega TsMS § 656 lg 1 p 5 nõuet, tuleb kohtuotsus tühistada ja asi saata uueks läbivaatamiseks maakohtule. Ringkonnakohus ei pea antud asjas võimalikuks kohtuotsuse tühistamisel uue otsuse tegemist, sest uute faktiliste asjaolude tuvastamise ja tõendite esmakordse hindamise korral peab olema pooltele tagatud põhiseaduse § 24 lg-s 5 sätestatud edasikaebeõigus kohtu poolt tuvastatud faktiliste asjaolude vaidlustamiseks tulenevalt TsMS § 688 lg-tes 3 ja 4 sätestatust. Kohtuotsuse tühistamisel menetlusnormide olulise rikkumise tõttu ei vasta ringkonnakohus asja sisu käsitlevatele kaebuse väidetele. Menetluskulud jaotab kohus asja sisulisel lahendamisel.

Ulvi Loonurm

Reet Allikvere

Ele Liiv

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.