Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Asjaolud Klavdiya Verbitskaya esitas 22.02.2006 Harju Maakohtule hagi Galina Lillmanni, Maksim Lillmanni, Boris Lillmanni ning Zinaida Kolosova vastu eluruumist väljatõstmiseks, üüri ja kõrvalkulude väljamõistmiseks ning kahju hüvitamiseks. Hageja palus kostjatelt välja mõista üüri ajavahemiku 01.01.2003-03.10.2005 eest, s.o kuni üürilepingu lõppemiseni erakorralise ülesütlemise tõttu. Perioodi eest 04.10.2005 kuni 31.12.2007 palus hageja kostjatelt välja mõista VÕS §-s 335 märgitud hüvituse, mis on võrdne üüriga samasuguses asukohas oleva samasuguse korteri eest. Nõude kogusummaks on 269 817,99 krooni, mis moodustub üürist ja hüvitusest XXXXXXX XX-XX korteri kasutamise eest ajavahemikus 01.01.2003-31.12.2007 ning hüvitusest kostjate poolt tarbitud kõrvalkulude eest. Hageja omandas Galina Lillmannile kuulunud XXXXXXX XX-XX eluruumi 25.09.2000 toimunud enampakkumisel. Hageja tuli kostjate soovidele vastu ja andis kostjatele ajutise võimaluse jätkata korteri kasutamist uue eluruumi otsimise ajal. Eluruum oli hagi esitamise seisuga kostjate valduses ja kasutuses. Hageja ja kostjate vahel on olemas üürisuhe eluruumi kasutamiseks ning kostjatel kui üürnikel lasub kohustus tasuda eluruumi kasutamise eest üüri ja kõrvalkulusid (kommunaalkulusid). Kostjad ei ole tasunud üüri ega kandnud nimetatud eluruumi kasutamisega seotud kõrvalkulusid. Kostjad kasutavad eluruumi suulise üürilepingu alusel. Hageja ja kostjate vahel ei ole kokkulepet üüri suuruse osas. Vastavalt VÕS § 301 lg-le 2 on hageja eluruumi eest igakuiselt tasumisele kuuluva üüri suuruse kindlaks määramisel lähtunud samas paikkonnas, sarnastes hoonetes paiknevate sama suurusega keskmises seisukorras olevate eluruumide üürihinnast. Hageja hinnangul on XXXXXXX XX-XX eluruumiga võrreldes samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumide kasutamise eest makstav tavaline ja mõistliku suurusega üür 3000 krooni kuus. Vastavalt VÕS § 292 lg-le 1 peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud). Tulenevalt VÕS § 292 lg-st 1 on kõrvalkuludeks eelkõige tasu vee ja kanalisatsiooni eest, tasu kütte eest, tasu prügiveo eest jms. KÜ XXXXXXX XX esitab hagejale igakuiselt arveid eluruumiga seonduvate kõrvalkulude eest, mis hageja on edastanud kostjatele. Kostjad ei ole edastatud arvete eest tasunud. 17.06.2005 saatis hageja kostjatele kirja, milles palus kostjatel tasuda eluruumi kasutamise eest 2005 veebruarist kuni maini üüri kokku 12 000 krooni ja nimetatud eluruumi kasutamisega seotud kommunaalkulud 6400,72 krooni hiljemalt 15.07.2005. Kostjad ei võtnud 17.06.2005 saadetud kirja vastu ja see tagastati hagejale hoiutähtaja möödumise tõttu. Samuti ei ole kostjad kuni käesoleva ajani maksnud üüri ja kõrvalkulusid. 22.08.2005 2(11)

saatis hageja kostjatele kirja, milles palus kostjatel tasuda eluruumi kasutamise eest 2005 veebruarist kuni augustini üüri kokku 21 000 krooni ja eluruumi kasutamisega seotud kommunaalkulud 8517,64 krooni hiljemalt 15.09.2005. Kostjad ei võtnud 22.08.2005 saadetud kirja vastu ja see tagastati hagejale hoiutähtaja möödumise tõttu. Samuti ei ole kostjad tasunud üüri ega kõrvalkulusid. 20.09.2005 seisuga oli kostjate üüri- ja kõrvalkulude võlgnevus suurem kui kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri ja kõrvalkulude summa. Hageja saatis 20.09.2005 kostjatele üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, millega ütles kostjatega XXXXXXX XXXX asuva eluruumi suhtes sõlmitud üürilepingu erakorraliselt üles vastavalt VÕS § 316 lgle 1. Ülesütlemisavaldusest tulenevalt lõppes eluruumi üürileping 03.10.2005. Kostjatele saadetud üürilepingu ülesütlemisavalduses palus hageja viia XXXXXXX XX-XX asuvast eluruumist minema kõik kostja ja tema pereliikmete valduses olevad asjad ja anda eluruumi otsene valdus hagejale üle hiljemalt 03.10.2005. Kostjad ei ole eluruumi vabastanud ega selle otsest valdust hagejale üle andnud. Üürilepingu lõppemise tõttu puudub kostjatel õiguslik alus XXXXXXX XX-XX asuva eluruumi kasutamiseks. Seega valdavad kostjad alates 04.10.2005 õigusliku aluseta hagejale kuuluvat eluruumi. Lepingu lõpetamise seisuga 03.10.2005 oli üürivõla suurus 180 000 krooni (3000 krooni x 60 kuud). KÜ XXXXXXX XX esitab hagejale igakuiselt arveid XXXXXXX XX-XX eluruumiga seonduvate kõrvalkulude eest, mis hageja on edastanud kostjatele. Vastuses üürilepingu erakorralise ülesütlemise nõudele on kostja tunnistanud oma kohustust tasuda üüri ja kõrvalkulusid, kuid väidab, et pole saanud hagejalt makseteatisi ja muid hageja poolt saadetud teateid, kuna postkastid on lõhutud ja postisaadetised kadunud. Asjaolu, et üürnik ei ole üüriarveid kätte saanud, ei vabasta teda kohustuse täitmisest. Vastavalt VÕS § 6 lg-le peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt. Hea usu põhimõttest tulenevalt peaks üürnik, kes pole pikema aja jooksul saanud kätte üüriarveid, ise tundma huvi temal lasuvate kohustuste täitmise vastu. Kostjad on pahatahtlikult kõrvale hoidnud oma kohustuste täitmisest. XXXXXXX XX-XX eluruumi haldus- ja kommunaalkulude võlgnevus Haabersti LOV-le kuni korteriühistu moodustamiseni 01.10.2001 oli 12 605,95 krooni. Vastavalt KÜ XXXXXXX XX teatele 10.12.2005 on hageja tasunud eluruumi kommunaalkulude eest alates 01.10.2001 kokku 65 212,04 krooni. Kostjad on hagejale kuuluva eluruumi vabastamise ja selle otsese valduse üleandmisega viivituses alates 04.10.2005. Ajavahemiku 01.01.2003-30.10.2005 eest palus hageja kostjatelt välja mõista üürina ning VÕS §-s 335 nimetatud hüvitusena (ajavahemiku 04.10.2005-30.10.2005 eest) 102 000 krooni. Nimetatud rahasumma saamiseks on hageja korrutanud rahasumma 3000 krooni, mis on hageja arvates mõistlik üüri suurus kalendrikuus ajavahemikus 01.01.2003-30.10.2005, 34 kalendrikuuga. Ajavahemiku 01.11.2005-31.12.2006, s.o kokku 14 kalendrikuud, palub hageja kostjatelt välja mõista VÕS §-s 335 nimetatud hüvitusena 70 000 krooni. Nimetatud rahasumma saamiseks on hageja korrutanud 5000 krooni, mis on hageja arvates mõistlik üüri suurus XXXXXXX XX-XX asuva eluruumiga samaväärse korteri eest kalendrikuus, 14 kalendrikuuga. Ajavahemiku 01.01.2007-31.12.2007, s.o kokku 12 kalendrikuud, palub hageja kostjatelt välja mõista VÕS §-s 335 nimetatud hüvitusena 72 000 krooni. Nimetatud rahasumma saamiseks on hageja korrutanud 6000 krooni, mis on hageja arvates mõistlik üüri suurus XXXXXXX XX-XX asuva eluruumiga samaväärse korteri eest kalendrikuus, 12 kalendrikuuga. 3(11)

Kostjad hagi ei tunnistanud. Galina Lillmann leidis, et eluruumi üürilepingu ülesütlemine on käesoleval juhul vastuolus hea usu põhimõttega. Alates hetkest, kui hageja omandas enampakkumisel XXXXXXX XX-XX eluruumi, algasid poolte vahel läbirääkimised korteri väljaostmiseks Galina Lillmanni poolt. Hageja on olnud kogu aeg seisukohal, et kostja võiks korteri uuesti omandada, kuid hageja ei ole suutnud eluruumiks oleva korteri ühest hinda määratleda. Galina Lillmann on tasunud kõik arved alates 25.09.2000, mis on talle hageja poolt esitatud: 2000 kokku 13 576,95 krooni, 2001 kokku 11 752,80 krooni, 2006 kokku 9402,72 krooni ning 2007 kokku 2718,10 krooni. Alates 16.07.2001 kuni 2006 märtsini ei ole hageja edastanud ühtegi dokumenti, mille alusel oleks kostja saanud makseid tasuda. Lisaks on Galina Lilmann kogu aeg soovinud, et temaga sõlmitaks kirjalik leping. Ta ei ole kordagi keeldunud kokku leppimast, kuid isikud, kes on pidanud läbirääkimisi hageja nimel, on keeldunud esitamast enda volitusi tõendavat dokumenti ja arveldusarve numbrit. Nii ei saanud Galina Lillmann allkirjastada ka 07.07.2005 esitatud üürilepingut (kirjaliku lepingu projekti). Vaatamata kostja soovile sõlmida kirjalik leping ei ole hageja seda teinud. Seetõttu on põhjendamatu nõuda üüri selle aja eest, kui hageja on pahatahtlikult keeldunud kokku leppimast. Maksim Lillmann toetas Galina Lillmanni seisukohti. Täiendavalt märkis Maksim Lillmann, et tema ei saa üüri, kõrvalkulude ja kahju hüvitamise nõudes kohaseks kostjaks olla. Ajal, mil hageja sai vaidlusaluse eluruumi omanikuks ning poolte vahel tekkis üürisuhe oli Maksim Lillmann alaealine ning kasutas selle eluruumi üürniku Galina Lillmanni perekonnaliikmena. Nimetatud staatuses on Maksim Lillmann ka käesoleval ajal. Ka kirjadest, mida hageja saatis üürnikule, s.h ka üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldus, nähtub, et kõik need on adresseeritud Galina Lillmannile, kes on üürilepingu pooleks ning keda hageja selleks pidas. Seega puudub hagejal õiguslik alus nõuda Maksim Lillmannilt üüri, kõrvalkulude võlga tasumist ja kahju hüvitamist, kuna nimetatud kulusid peab maksma üürnik, kes on kohustatud selleks üürilepingu alusel. Samuti üürinõue 3000 krooni kuus ei ole põhjendatud. Hageja poolt tõendina esitatud ekspertarvamus on umbmäärane ega arvesta vaidlusaluse eluruumi eripärasusi. Hagejal puudub õiguslik alus kõrvalkulude nõudmiseks, kuna Galina Lillmanni ja hageja vahel puudus kokkulepe kõrvalkulude tasumiseks. Lisaks ei ole hageja tõendanud kõrvalkulude kandmist, mis välistab kulude tasumise nõudmise kostjatelt. Boris Lillmann nõustus Galina Lillmanni ja Maksim Lillmanni seisukohtadega. Lisaks leidis, et üüri ja kõrvalkulude tasumise kohustus lasub üksnes üürnikul. Käesoleval juhul nõuab hageja aga üüri ja kõrvalkulude väljamõistmist neljalt isikult solidaarselt. VÕS § 65 lg 2 kohaselt tekib solidaarkohustus, kui mitu isikut peavad täitma sama sisuga kohustuse, mille täitmist võib võlausaldaja nõuda vaid ühe korra, samuti muul seaduses sätestatud juhul või tehingu alusel. Hageja pole näidanud, millisel alusel tal on nõudeõigus iga konkreetse kostja vastu. Hageja on käitunud vastuolus hea usu põhimõttega, kuna hageja ja kostjate vahel on korduvalt kokku lepitud korteri müümises kostjale, kuid alati kui jõutakse lepingu sõlmimiseni, tõstab hageja müügihinda, mistõttu jääb tehing jälle pooleli. Hageja tegevus on olnud kogu aeg suunatud sellele, et kallutada üürnikku eluruumi omandama maksimaalse hinnaga, arvestamata reaalset turusituatsiooni ja asjaolu, et üürnik on teinud korteris oma kuludega remonti. Ka on üürilepingu ülesütlemine üürileandja poolt VÕS § 327 lg-st 2 lähtudes vastuolus hea usu põhimõttega, kuna üürileandja ütles üürilepingu üles enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud kohtumenetluse lõppemist, kus otsus tehti üürileandja kahjuks (kolmeaastane tähtaeg lõppenuks 28.02.2008). Samuti on 4(11)

põhjendamatu nõuda avajavahemiku 01.11.2005-31.12.2007 eest üüri 5000 ja 6000 krooni kuus, kui hageja poolt Galina Lillmannile allkirjastamiseks esitatud üürilepingus (lepinguprojektis) oli üüri summaks märgitud 4300 krooni kuus, mis sisaldab ka kõrvalkulusid. Zinaida Kolosova kinnitas, et ei ole kunagi aadressil XXXXXXX XX-XX Tallinnas alaliselt elanud. Sellel aadressil elab tema tütar Galina LIllmann oma perega ning tal ei ole võimalik eluruumis ruumi puuduse tõttu elada. Kuivõrd tema elukoht hävis põlengus, puudub tal alates 1998 alaline elukoht. Zinaida Kolosova on viibinud eluruumis oma tütrel ainult lühikeste perioodide kaupa külas. Kohustus üüri ja kõrvalkulusid tasuda on üksnes üürnikul. Oma külastuste käigus ei ole Zinaida Kolosova hagejale mistahes kahju tekitanud. Hageja nõuab üüri ja kõrvalkulude väljamõistmist neljalt isikult, samas ei ole ta näidanud, millisel alusel on tal nõudeõigus iga kostja vastu (VÕS § 65 lg 2). Zinaida Kolosova ei ole kunagi hagejaga üürisuhtes olnud ega teda isegi näinud või temaga rääkinud. Seega puudub igasugune õiguslik alus temalt üüri tasumist nõuda. Maakohtu otsus Harju Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja kohustas kostjaid vabastama Tallinnas aadressil XXXXXXX XX-XX asuva eluruumi valdus, andes selle hageja valdusesse. Eluruumi valduse mittevabastamise korral tõsta kostjad nimetatud eluruumist välja. Kohus mõistis Galina Lillmannilt Klavdiya Verbitskaya kasuks välja XXXXXXX XX-XX eluruumiga samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi üüri perioodil 01.01.2003-31.12.2007 kokku 244 000 krooni ning ajavahemiku eest alates 01.01.2003 kuni üürilepingu ülesütlemiseni 21.10.2005 kõrvalkulud 8517,63 krooni. Pooltel on õiguslik vaidlus küsimuses, kas kostjatel on alus XXXXXXX XX-XX eluruumi valdamiseks ja kasutamiseks või on nad kohustatud eluruumi valduse hagejale tagastama. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas hageja ja Galina Lillmanni vahel on üürisuhe ja milline on üüri suurus, s.h on vaidluse all ka see, kas kõrvalkulud kuuluvad üüri koosseisu. Lisaks on Zinaida Kolosova vaidlustanud hageja väite, et ta elab alaliselt XXXXXXX XXXX eluruumis. Kehtiv õigus ei näe üürilepingu osas iseenesest ette kohustuslikku vormi. VÕS § 274 üksnes sätestab, et kui eluruumi üürilepingut tähtajaga üle ühe aasta ei ole sõlmitud kirjalikus vormis, loetakse leping sõlmituks tähtajatult, kuid sellist lepingut ei või üles öelda selliselt, et leping lõpeks varem kui ühe aasta möödumisel eluruumi üürnikule üleandmisest. Enne 01.07.2002 kehtinud ES § 31 lg 1 kohaselt pidi (eluruumi) üürileping olema sõlmitud kirjalikus vormis. Samas ei olnud nimetatud vorminõude eesmärgiks tuua vormi järgimata jätmise korral tingimata kaasa vastava tehingu tühisus. Tallinna Ringkonnakohtu 28.01.2005 otsuses kohtuasjas 2-2/77/05 on kohus muu hulgas tuvastanud vaidlusaluse eluruumi osas faktilise üürisuhte olemasolu ning kostjate kohustuse tasuda üüri ja kanda kommunaalkulusid. Osundatud kohtuasjas olid poolteks Klavdiya Verbitskaya ning Galina Lillmann ja Maksim Lillmann. Otsuses kohtu poolt tuvastatud asjaoludel ei ole kehtiva menetlusseadustiku sätete (TsMS § 457 lg 1) valguses iseenesest eelotsustuslikku mõju, kuid otsus on vaadeldav ühe dokumentaalse tõendina (TsMS § 272 lg 2). Arvestades eeltoodut eksisteeris hageja ja Galina Lillmanni vahel suulises vormis sõlmitud üürileping (üürisuhe). Juhul kui asuda seisukohale, et hageja ja Galina Lillmanni vahel üürileping (üürisuhe) puudus, jääb arusaamatuks, millisel õiguslikul alusel kostjad hagejale kuuluvat eluruumi jätkuvalt valdavad ja kasutavad. 5(11)

Lähtudes Tallinna Ringkonnakohtu 28.01.2005 otsuses märgitust, võib hageja ja Galina Lillmanni vahelise üürilepingu alguseks lugeda 25.09.2000 (s.t XXXXXXX XX-XX asuva korteri müümise hetke enampakkumisel). Kuivõrd üürilepingu näol on tegemist kestvuslepinguga ning vaidlusalused asjaolud ja toimingud on tekkinud ning tehtud pärast 01.07.2002, kuuluvad asja lahendamisel kohaldamisele VÕS sätted. Vastavalt VÕS § 195 lg-le 1 ütleb lepingupool lepingu üles ülesütlemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Asja materjalidest nähtuvalt on Galina Lillmann saanud ülesütlemise avalduse kätte 21.10.2005 ja ta ei ole kohtumenetluses avalduse kättesaamist vaidlustanud. Seega on vormikohane avaldus üürilepingu ülesütlemiseks hageja poolt tehtud. Vaidluse all on üksnes küsimus, kas esinesid materiaalsed eeldused üürilepingu ülesütlemiseks. Eeldades, et kostjad kasutavad XXXXXXX XX-XX asuvat eluruumi suulise üürilepingu alusel, lasub kostjalt VÕS § 271 lg 1 kohaselt kohustus tasuda asja kasutamise eest üürileandjale üüri. Üürilepingu poolte vahel ei ole aga käesoleval juhul kokkulepet XXXXXXX XX-XX asuva eluruumi kasutamise eest tasutava üüri suuruse osas. Väär on Galina Lillmanni seisukoht, et kokkuleppe puudumisel üüri suuruse kohta ei pea üürnik üüri üldse maksma. Vastasel juhul ei oleks tegu üürisuhtega, vaid tõenäoliselt asja tasuta kasutamise lepinguga, mille lõpetamise (ülesütlemise) võimalused oleksid hageja jaoks märkimisväärselt kergemad võrreldes üürilepinguga. Hageja on põhjendatult tuginenud VÕS § 27 lg-le 2, millest tuleneb, et kui lepingupooled ei ole kokku leppinud nende õiguste ja kohustuste määramiseks olulises tingimuses, kohaldatakse tingimust, mis on mõistlik asjaoludest, lepingupoolte tahtest, lepingu olemusest ja eesmärgist ning hea usu põhimõttest lähtudes. Üüri suuruse määratlemisel tuleb VÕS § 301 lg 2 põhjal võtta aluseks samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavaline üür. Hageja on lugenud XXXXXXX XX-XX asuva eluruumiga samasuguse asukoha ja seisundiga eluruumi tavaliseks üüriks 3000 krooni kuus, mis on hageja esitatud eriteadmistega isiku arvamusega ka piisavalt tõendatud. Hageja nimetatud üürimäära võib eluruumi suurust ning asukohta arvestades pidada mõistlikuks ja põhjendatuks. Kostjad ei ole küll nõustunud hageja väidetega eluruumi tavalise üüri suuruse kohta, kuid ei ole oma vastuväidete kinnituseks ühtegi tõendit esitanud. Sarnaselt üüri (üürimäära) suurusega puuduvad hageja ja Galina Lillmanni vahel ka kirjalikult vormistatud kokkulepped üüri maksmise ajavahemike kohta. Kuna vaidlusalune üürisuhe tekkis eeldatavalt 25.09.2000, tuleb suulise üürilepingu tingimuste sisustamisel lähtuda muu hulgas ka ES § 372 lg-s 1 sätestatust. Pooltel puudub sisuliselt vaidlus selles, et kostjad ei ole hagejale arvates üürisuhte tekkimisest üüri tasunud. Seega on Galina Lillmann olnud viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri maksmisega, samuti ületab võlgnetava üüri summa kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa. Järelikult esinesid hagejal üürileandjana alused üürilepingu lõpetamiseks nii VÕS § 316 lg 1 esimeses kui ka teises punktis nimetatud alustel. Samuti oli hagejal ülesütlemisavalduse tegemise hetkeks tekkinud õigus üürilepingu lõpetamiseks VÕS § 316 lg 1 p 3 alusel, kuna Galina Lillmanni poolt tasumata kõrvalkulude summa ületas kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Eelnenu põhjal on hageja üürilepingu kehitavalt üles öelnud. VÕS § 313 lg 3 kohaselt ei pea üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest reeglina teisele poolele ette teatama. Seega lõppes vaidlusalune üürileping (üürisuhe) 21.10.2005, s.o päeval kui Galina Lillmann sai kätte üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse.

6(11)

Arvestades eelpool tuvastatut, on Galina Lillmann üürilepingust tulenevat üüri maksmise kohustust rikkunud tahtlikult või vähemalt raske hooletuse tõttu. Samuti on Galina Lillmann asja materjalidest nähtuvalt näidanud üles soovimatust hagejale üüri tasuda ning ka vastuses üürilepingu ülesütlemisavaldusele on teatanud, et ei kavatse (hageja poolt ühepoolselt kehtestatud) üüri tasuda. Ka asjas menetluse käigus on Galina Lillmann olnud jätkuvalt seisukohal, et ta ei pea ilma poolte vastavasisulise kokkuleppeta üüri (ka tavapärases suuruses) hagejale tasuma. Seetõttu oli hagejal mõistlik põhjus eeldada, et Galina Lillmann ei täida ka edaspidi üürilepingust tulenevat üüri maksmise kohustust. 17.06.2005 ja 22.08.2005 meeldetuletusi üürivõla ja kõrvalkulude tasumise kohta ei ole kostjatele reaalselt kätte toimetatud ning vastavad tähitud kirjana saadetud avaldused on hagejale hoiutähtaja möödumise tõttu tagastatud. Samas tuleb meeldetuletused lugeda kättetoimetatuks vastavalt TsÜS § 69 lg-le 3. Üürivõla ja kõrvalkulude tasumise kohustuse meeldetuletuste saatmine tähitult üürilepingu esemeks oleva eluruumi aadressil peaks mõistlikult tagama üürnikule võimaluse üürileandja poolt edastatud dokumentidega tutvuda. Igal juhul ei peaks tahtavalduse tegija kandma sellisel juhul tahteavalduse saajani jõudmise riisikot. Liiatigi on kostjate poolt menetluses esitatud väited posti kättesaamise takistuste kohta (postkasti võtme puudumine ja postkastide lõhkumine) paljasõnalised. Samuti peaks heauskselt käituv üürnik üüriteadete ja kõrvalkulusid tõendavate arvete mittesaamisel (eriti pikema aja vältel) nende esitamata jätmise põhjuste vastu ise huvi tundma. VÕS § 327 lg 3 p 3 järgi ei saa lugeda ülesütlemist VÕS § 327 lg 2 tähenduses hea usu põhimõttega vastuolus olevaks muu hulgas juhul, kui üürnikul on maksevõlgnevus. Samuti peab üürnik eluruumi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks selle vastuolu tõttu hea usu põhimõttega või üles öeldud tähtajatu eluruumi üürilepingu pikendamiseks üürikomisjoni või kohtu poole pöörduma 30 päeva jooksul ülesütlemisavalduse või -teate saamisest (VÕS § 329 lg 1 ja lg 2). Tuvastatud ei ole, et kostjad oleks osundatud tähtaja jooksul või ka hiljem ülesütlemisavalduse vaidlustamiseks või üürilepingu pikendamiseks kohtu või üürivaidluskomisjoni poole pöördunud. Arvestades eeltoodut, puudub alus rahuldada ka Galina Lillmanni taotlust menetluse lõpetamiseks. Kuivõrd eluruumi üürileping on 21.10.2005 erakorralise ülesütlemise tõttu lõppenud, on Galina Lillmann kohustatud eluruumi vastavalt VÕS § 334 lg 1 esimeses lauses sätestatule koos päraldistega tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Ülejäänud kostjad on kohustatud üürilepingu objektiks oleva korteri (eluruumi) hagejale tagastama AÕS § 80 lg 2 alusel, kuna kostjad valdavad hagejale kuuluvat asja õigusliku aluseta. Zinaida Kolosova on küll menetluses väitnud, et ei ela alaliselt XXXXXXX XXXX eluruumis ning on seal üksnes ajutiselt (külas) viibinud. Asja materjalide põhjal ei saa pidada nimetatud väidete veenvaks. Nii nähtub Tallinna Ringkonnakohtu 28.01.2005 otsusest, et vaidlusaluses korteris elab ka Galina Lillmanni abikaasa Boriss Lillmann ning Tallinna linna vastusest nähtuvalt ka Galina Lillmanni ema Zinaida Kolosova. Zinaida Kolosova ei ole vastupidist tõendanud. Zinaida Kolosova enda kinnituste kohaselt tal alaline elukoht puudub. Ebaõige on lugeda kostjaid solidaarvõlgnikeks VÕS § 65 lg 1 tähenduses. Asja materjalidest nähtuvalt on hageja pidanud üürilepingu teiseks pooleks (üürnikuks) üksnes Galina Lillmanni. Lähtudes VÕS § 271 lg-st 1 lasub üüri maksmise kohustus (ja ka teised üürilepingust tulenevad võimalikud kohustused) üürnikul, käesoleval juhul seega Galina Lillmannil. Vastavalt VÕS § 289 on üürnikul vastupidiste kokkulepete puudumisel õigus üürileandja nõusolekuta majutada üüritud eluruumi oma abikaasat, alaealisi lapsi ja 7(11)

töövõimetuid vanemaid. Sarnase õiguse andis üürnikule ka enne 01.07.2002 kehtinud ES § 35 lg 2. Asja materjalidest nähtuvalt on teised kostjad käesoleval juhul vaadeldavad Galina Lillmanni perekonnaliikmetena. Kehtiv õigus ei võimalda teha järeldust, et üürniku perekonnaliikmed oleksid vastutavad üürniku üürilepingust tulenevate kohustuste täitmise eest (solidaarselt üürnikuga või muul viisil). Samadel põhjustel saab hageja ka VÕS §-st 335 tulenevaid nõudeid esitada üksnes Galina Lillmanni vastu. VÕS §-s 335 nimetatud üürileandja õigused tulenevad lepingulisest võlasuhtest ning see säte välistab kohtu hinnangul hageja võimalikust lepinguvälisest võlasuhtest tulenevad õigused üürniku perekonnaliikmete vastu. Hageja nõutud üüri suurus on piisavalt põhistatud ning olemasolevate tõendite põhjal ei ole alust hageja väidetes kahelda. Sama kehtib ka hageja poolt VÕS § 335 alusel nõutava hüvitise osas. Vaidlusaluse eluruumi kasutamise eest perioodil 01.01.2003-30.10.2005 kuulub Galina Lillmannilt hageja kasuks väljamõistmisele 34 kalendrikuu üür (määraga 3000 kr/kuus) kokku 102 000 krooni, sealhulgas üürina ajavahemiku 01.01.200321.10.2005 eest ning VÕS § 335 nimetatud hüvitisena ajavahemiku 22.10.200530.10.2005 eest. Ajavahemikul 01.11.2005-31.12.2006 (s.o kokku 14 kalendrikuud) on hageja põhjendatult lugenud samasuguses asukohas oleva samasuguse eluruumi puhul tavaliseks üüriks VÕS § 335 tähenduses 5000 krooni kuus. Hageja seisukohta toetavad väljaande "Tallinna ja Harjumaa kinnisvaraturu trendid. Talv/kevad 2006" lehekülgede 1 ja 12 väljatrükid ja Kinnisvaragrupp Uus Maa 2006 II poolaasta turuaruande väljavõte. Kostjad on küll vaidlustanud hageja poolt mainitud tavapärase üüri suuruse, kuid ei ole enda väidete kinnituseks kohtule ühtegi tõendit esitanud. Hageja nimetatud üürisumma on mõistlik ja põhjendatud ning Galina Lillmannilt tuleb hageja kasuks välja mõista VÕS § 335 hüvitisena perioodi 01.11.2005-31.12.2005 eest 70 000 krooni. Perioodil 01.01.2007-31.12.2007 (s.o kokku 12 kalendrikuud) on hageja hinnangul samasuguses asukohas oleva samasuguse eluruumi puhul tavalise üüri suurus VÕS § 335 tähenduses olnud 6000 krooni kuus. Hageja on oma väidete kinnituseks esitanud Kinnisvaragrupp Uus Maa 2007 II ja III kvartali turuaruande väljavõtted. Kostjad ei ole hageja nimetatud väiteid kahtluse alla seadvaid tõendeid esitanud ning ei ole põhjust kahelda, et sarnases asukohas oleva sarnase eluruumi tavalise üüri suurus oleks olnud väiksem kui 6000 krooni kuus. Seega tuleb Galina Lillmannilt hageja kasuks välja mõista VÕS § 335 hüvitisena ajavahemiku 01.01.2007-31.12.2007 eest 72 000 krooni. Pooltel on erimeelsus küsimuses, kas Galina Lillmann oli lisaks üüri maksmisele kohustatud kandma ka muid üüritud asjaga seotud kulusuid (kõrvalkulud). Käsitletava küsimuse puhul tuleb arvestada VÕSRS § 12 lg-ga 2, mille järgi ei välista ega piira VÕS sätete kohaldamine kestvuslepingutele lepingupoolte õigusi ja kohustusi, mis on tekkinud enne 01.07.2002. Tallinna Ringkonnakohtu 28.01.2005 otsusega on tuvastatud, et Galina Lillmannil lasub kohustus tasuda üüri ja kanda kommunaalkulusid. Kõrvalkulude (KÜ XXXXXXX XX esitatavate arvete) tasumise kohustust on möönnud ka Galina Lillmann oma 21.11.2005 vastuses üürilepingu erakorralise ülesütlemise avaldusele. Seetõttu on kõrvalkulude kandmise osas tuvastatav üürisuhte poolte ühine tegelik tahe (VÕS § 29 lg 1). Eeltoodut arvestades oli Galina Lillmannil kohustus kanda kõrvalkulusid. Hageja seisukohalt tõendavad kõrvalkulude suurust 25 817,99 krooni ulatuses eeskätt KÜ XXXXXXX XX teade 10.12.2005 XXXXXXX XX-XX üürilaekumiste kohta ning 8(11)

koopiad XXXXXXX XX-XX eluruumi eest hagejale väljastatud arvetest. Arvestades kostjate vastuväiteid, saab lugeda hageja nõuet kõrvalkulude osas tõendatuks ulatuses, mis on kinnitust leidnud korteriühistu poolt hagejale väljastatud arvetega 2005 jaanuari, veebruari, märtsi, aprilli, mai- ja juunikuu kulude kohta. Nimetatud tõenditest nähtuvad XXXXXXX XX-XX eluruumiga seotud kulud kogusummas 8517,63 krooni, mille tasumise kohustus on hagejal tekkinud. See summa kuulub Galina Lillmannilt hageja kasuks kõrvalkuluna väljamõistmisele. Ülalmainitud KÜ XXXXXXX XX teade XXXXXXX XX-XX üürilaekumiste kohta tõendab iseenesest küll hageja poolt korteriühistule korteriomandiga seotud kõrvalkulude kandmist teates märgitud ulatuses. Samas ei nähtu teatest kõrvalkulude koosseis ega ka see, kas ja millise ajavahemiku eest oli hagejal kohustus need kulud tasuda. Seetõttu puudub alus kõnesoleva nõude osas hagi rahuldamiseks hageja poolt soovitud ulatuses. Galina Lillmann on väitnud, et on tasunud kõik arved alates 25.09.2000, mis on talle hageja poolt esitatud, ning et alates 16.07.2001 kuni 2006 märtsini ei ole hageja edastanud ühtegi dokumenti, mille alusel oleks kostja saanud makseid tasuda. Kostja on eelnimetatud väidete kinnitamiseks esitanud kohtule ka koopiad tasutud arvetest ja vastavatest maksekorraldustest. Esitatud tõenditest nähtub aga, et tasumised on toimunud kolmandatele isikutele, s.h KÜ-le XXXXXXX XX. Asja materjalidest ei nähtu, et üürileandja ja üürniku vahel oleks eksisteerinud kokkulepe kõrvalkulude tasumise kohta üürniku poolt kolmandale isikule. VÕS § 292 lg 1 mõttest tulenevalt tuleks üürnikul asja kasutamisega seotud kulude (kõrvalkulude) eest tasuda üürileandjale. VÕS § 292 lg 2 annab üürnikule üksnes õiguse soovi korral tutvuda kõrvalkulusid tõendavate dokumentidega. Seega ei ole kõrvalkulude tasumine Galina Lillmanni poolt kolmandale isikule vabastanud teda kõrvalkulude tasumise kohustustest üürileandja ees. Küll võib kostjal olla tekkinud alusetu rikastumise nõue mainitud kolmandate isikute vastu. Hageja käitumise pahausksus ei ole asja materjalide põhjal millegagi tõendatud. Üürileandja seadusest tulenevate õiguste realiseerimine ning nende kaitseks kohtusse pöördumine ei ole iseenesest kindlasti vaadeldav pahauskse käitumisena. Teiseks, kui lepingueelseid läbirääkimisi pidanud isikud ei saavuta kokkulepet, siis läbirääkimistest ei tulene neile vastavalt VÕS § 14 lg-le 3 õiguslikke tagajärgi. Isik ei või sama sätte kohaselt küll pahauskselt, eelkõige lepingu sõlmimise tahteta läbirääkimisi pidada, samuti neid pahauskselt katkestada. Samas ei nähtu asja materjalidest, et hageja oleks pidanud kostjatega eluruumi (korteri) müümise osas läbirääkimisi pahauskselt, eelkõige lepingu sõlmimise tahteta. Eeldatavalt ei saavutanud pooled kokkulepet müügihinnas. Kostjate seisuoht, et hageja poolt korteri eest nõutud hind oli ebamõistlikult kõrge põhineb kostjate subjektiivsel arusaamal. Liiatigi on hageja eluruumi omanikuna vaba otsustama selle võõrandamise tingimuste üle (AÕS § 68 lg 1). Samuti ei vabastanud müügilepingu osas läbirääkimiste pidamine Galina Lillmanni üürilepingust tulenevate kohustuste täitmisest hageja ees. Asja lahendamise seisukohast ei oma tähtsust Galina Lillmanni esitatud üürilepingu projekt ning Boris Lillmanni esitatud hageja kiri (ettepanek) korteri müügi kohta. Apellatsioonkaebus Galina Lillmann palub tühistada maakohtu otsuse ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata. Vastavalt VÕS § 327 lg-le 2 on eluruumi üürilepingu ülesütlemine vastuolus hea usu põhimõttega, kui üürileandja ütles lepingu üles enne kolme aasta möödumist selle üürilepinguga seotud kohtumenetluse lõppemist, kui otsus tehti üürileandja kahjuks. 9(11)

Kuivõrd viimane lahend poolte vahel jõustus 28.02.2005 (Tallinna Ringkonnakohtu otsus 28.01.2005), siis lõppes 3 aastane tähtaeg 28.02.2008. Maakohus ei ole põhjendanud, miks ta arvestas hageja esitatud tõenditega, kuid jättis tähelepanuta kostja esitatud tõendid. Kohus pole arvestanud kostja väitega, et hetkel kui hageja omandas XXXXXXX XX-XX asuva eluruumi, siis oli poolte vahel suuline kokkulepe, et nii kaua kui pooled peavad läbirääkimisi nimetatud korteri tagasiostmise üle, ei maksa kostja hagejale üüri, kuid tasub talle esitatud arvete alusel kommunaalteenuste eest teenuse osutajale. Kostja on tasunud kõik arved alates 25.09.2000, mis hageja talle on esitanud. Kostja on tõendanud suulise kokkuleppe olemasolu üüri maksmise kohustuse puudumise kohta. Kuivõrd puudus kohustus üüri maksta, siis ei saa lugeda põhjendatuks ka hageja ülesütlemisavaldust üüri mittemaksmise tõttu. Kõrvalkulude eest sai kostja tasuda ainult siis, kui talle vastavad arved esitati. Seega, jättes teatud perioodil kostjale arved esitamata, käitus hageja pahatahtlikult ning rikkus suulist kokkulepet. Kostja on juhtinud korduvalt tähelepanu asjaolule, et postkast maja trepikojas on olnud alatasa lõhutud ning peale parandamist talle võtit ühistu poolt ei antud. Seega puudus kostjal ülevaade talle saabuva posti kohta ning tal polnud võimalik kätte saada 17.06.2005 ja 22.08.2005 edastatud meeldetuletusi. Kostja esitatud üürilepingu nö projektivariandist nähtub, et hageja poolt soovitud üür oleks olnud tunduvalt väiksem ning see oleks sisaldanud ka tasu kõrvalkulude eest. Seega juhul, kui kohus leidis, et kostjal oli kohustus tasuda üüri, siis oleks pidanud arvestus sisaldama kõrvalkulusid, kuid praegusel juhul on kohus välja mõistnud lisaks veel ka kõrvalkulud, mis on põhjendamatu. Kohus on jätnud arvestamata ka, et kõrvalkulude eest tasumine pidi toimuma teenuse osutajale, s.o korteriühistule. Seda kostja on ka teinud. Samuti on kostja tasunud kõik elektriarved otse AS-le Eesti Energia. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leidis, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata, kuid maakohtu otsuse põhjendust tuleb nn. kõrvalkulude osas muuta. Maakohus tuvastas, et Galina Lillmannil oli kohustus lisaks üürile tasuda ka kõrvalkulud. Samas on maakohus ekslikult leidnud, et kui kostja oleks või on need kulud kandnud, tasudes korteriühistu arved, siis on hagejal õigus neid kulutusi kostjalt välja mõista, kostjal on aga õigus neid korteriühistult tagasi nõuda alusetu rikastumise sätete alusel. Üürisuhtes on tavapärane, et kommunaalkulud tasutakse mitte üürnikule, vaid teenuste osutajale või vahendajale (antud juhul korteriühistule). Igal juhul oleks üürileandja nõue kõrvalkulutuste väljamõistmiseks üürnikult, kes on need tema eest tasunud teenuste vahendajale isegi ilma sellekohast kokkuleppeta, alusetu, kuna kujutaks endast alusetu rikastumisele suunatud nõuet. Antud juhul mõistis maakohus kostjalt välja hageja kantud kõrvalkulud perioodi eest 2005.a. jaanuarist juunikuuni, ning kostja õigeksvõtust (I kd., lk. 103 jj.) nähtuvalt ei tasunud Galina Lillmann selle aja eest ühistu arveid. Seega ei anna apellatsioonkaebuse 10(11)

viide Galina Lillmanni poolt ühistu arvete tasumise kohta alust kohtuotsust kõrvalkulude väljamõistmise osas tühistada. Ülejäänud osas nõustub kolleegium maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg. 6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega jätab kolleegium hageja poolt apellatsioonimenetluse kantud menetluskulud Galina Lillmanni kanda ja kostjate menetluskulud nende endi kanda. Riigi õigusabi tasu suuruseks määrata apellatsioonimenetluses advokaat Kadi Mägile 3780 kr. Galina Lillmanni ja Zinaida Kolosova esindamise eest, advokaat Veljo Viilolile 5220 kr. Boriss Lillmanni esindamise eest ja advokaat Kristina Suvalovale 360 kr. Maksim Lillmanni esindamise eest.

Margo Klaar

Tiit Kollom

Mare Merimaa

11(11)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.