FIE Kadri Niinsalu hagi AS Esmar vastu valduse rikkumise kõrvaldamiseks ja edasise rikkumise ärahoidmiseks ning kahju hüvitamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 26. veebruari 2010 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AS Esmar apellatsioonkaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus Hageja FIE Kadri Niinsalu (elukoht XXXXXXX XXX XX-XX XXXXXXX), esindaja advokaat Helina Luksepp Kostja AS Esmar (registrikood 10029370, asukoht Tulika 15/17, Tallinn), esindaja advokaat Tiia Nurm
Menetlusosalised ja nende esindajad
Tsiviilasja hind 85 025 krooni apellatsioonimenetluses
RESOLUTSIOON
1.Tühistada Harju Maakohtu 26.veebruari 2010 otsus täielikult osas, millega kohus kohustas AS Esmar kõrvaldama FIE Kadri Niinsalu valduse rikkumise ja hoiduma edasisest rikkumisest ning osaliselt kahju hüvitamise nõude rahuldamise osas, samuti menetluskulude jaotuse osas. Teha tühistatud osas uus otsus.
2.2.Välja mõista AS-lt Esmar kahju hüvitamiseks 2970 (kaks tuhat üheksasada seitsekümmend) krooni 80 senti FIE Kadri Niinsalu kasuks.
3.Välja mõista FIE Kadri Niinsalult riigilõiv 9000 (üheksa tuhat) krooni riigituludesse.
MENETLUSKULUDE JAOTUS
Jätta esimese astme kohtus ja apellatsioonimenetluses kantud kuludest 98% hageja, FIE Kadri Niinsalu kanda ja 2% kostja, AS Esmar kanda.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Selgitus riigilõivu tasumise kohta Kohtuotsuse resolutsiooni p-s 3 märgitud riigilõivu tasumisega viivitamise korral tuleb tasuda lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses (TsMS § 179 lg 9). Asjaolud, hageja nõue ja selle põhjendused
1.FIE Kadri Niinsalu esitas 26.06.2009 Harju Maakohtule hagi BREM Kinnisvarabüroo OÜ vastu kostja õigusvastase tegevuse (valduse rikkumise) kõrvaldamiseks ja edasise rikkumise ärahoidmiseks ning palus kostjalt hageja kasuks välja mõista kahju hüvitamiseks saamata jäänud tulu alates 16.06.2009 kuni kostja omavoli lõpetamiseni arvestusega 23 066 krooni kuus.
2.12.11.2009 määrusega asendas kohus kostja BREM Kinnisvarabüroo OÜ kostjaga AS Esmar ja luges FIE Kadri Niinsalu hagi BREM Kinnisvarabüroo OÜ vastu hageja poolt tagasivõetuks.
3.04.12.2009 esitatud hagiavalduses palus hageja kohustada AS Esmar kõrvaldama hageja valduse rikkumine (s.o eemaldada AS-le Esmar kuuluv kiosk hageja seaduslikus kasutuses olevalt maa-alalt Tallinnas, Endla tn 56 juures) ja hoiduma edasisest rikkumisest. Samuti palus hageja mõista AS-lt Esmar hageja kasuks kahju hüvitamiseks välja saamata jäänud tulu igas kuus alates 16.06.2009 kuni kostja poolt omavoli (valduse rikkumise) lõpetamiseni arvestusega, et hageja saamata jäänud tulu on 23 066 krooni kuus.
4.Hagi põhjenduste kohaselt sõlmisid AS Esmar ja OÜ Cameo 30.10.1996 rendilepingu nr 96 selle kohta, et AS Esmar annab OÜ Cameo valdusesse ja kasutusse AS-le Esmar kuuluva hoone Tallinnas Endla ja Kibuvitsa tänavate ristmikul, üldpinnaga 26,1m2 ja hooldada sellega piirneva maa-ala. 30.11.2001 sõlmisid OÜ BREM Hooldus (kes nimetas end kokkuleppes rendileandjaks), OÜ Cameo (rentnik) ja FIE Kadri Niinsalu kolmepoolse kokkuleppe, millega 30.10.1996 sõlmitud rendilepingus nr 96 sätestatud rentniku õigused ja kohustused anti üle hagejale. Kristiine Linnaosa vanema 28.05.2008 korraldusega nr 209 anti hageja kasutuses olnud kioski alune maa hageja kasutusse kaubandustegevuseks. 30.05.2008 sõlmiti Tallinna linna ja hageja vahel ka vastav leping - Tallinna linnale kuuluva rajatise või selle osa kaubandustegevuseks kasutusse andmise leping. Leping sõlmiti tähtajaga kuni 31.05.2013. Hageja esitas 03.03.2009 BREM Kinnisvarabüroo OÜ-le kui rendileandja esindajale avalduse
rendilepingu ülesütlemise kohta alates 05.06.2009 ja palus kioski eemaldada hiljemalt 15.06.2009, kuna hagejal on kavas samale asukohale paigaldada uus kiosk. 07.04.2009 esitas hageja samasisulise korduva avalduse. Rendileping, mis oli sõlmitud hagejaga 30.11.2001, lõppes 05.06.2009 ning vara tagastamine OÜ-le BREM Kinnisvarabüroo toimus 12.06.2009 sellekohase akti alusel. Kioski ehk rendilepingu objekti omanikuks on AS Esmar, vaatamata sellele, et tema eest on hagejaga lepinguid sõlminud ja toiminguid teinud nii OÜ BREM Hooldus kui ka OÜ BREM Kinnisvarabüroo. AS Esmar kui kioski omanik on olnud teadlik ja heaks kiitnud kõik OÜ BREM Kinnisvarabüroo ja OÜ BREM Hooldus toimingud seoses rendilepingu täitmise ja lõpetamisega.
5.07.09.2009 esitas AS Esmar vaide Kristiine Linnaosa Valitsusele hageja ja Tallinna linna vahel sõlmitud linnarajatise kaubandustegevuseks kasutamise lepingu aluseks oleva linnaosa vanema korralduse tühistamiseks, kinnitades, et tema on kioski omanik. Kristiine Linnaosa Valitsuse 14.09.2009 kirjaga on AS Esmar vaie tagastatud ja jäetud rahuldamata. Põhjus on selles, et kiosk on vallasasi ja kioski omanikul puudub lepinguline suhe linnaga, s.o puudub maa või kioski kasutamist õigustav kokkulepe. Maa ja kioski kasutaja on olnud hageja.
6.Alates rendilepingu lõppemise järgsest kioski tagastamisest 12.06.2009 OÜ-le BREM Kinnisvarabüroo on kioski asumine hageja kasutuses oleval maa-alal ebaseaduslik ja hageja tahte vastane. Arvestades, et hageja on Tallinna linnaga 30.05.2008 sõlmitud lepingu alusel kioski aluse maa seaduslik valdaja ja kasutaja, on hagejal asjaõigusseaduse (AÕS) § 44 alusel nõudeõigus igaühe vastu, kes seadusevastaselt tema valdust takistab. Kioski omanik on teadlik sellest, et tal puudub kioski aluse maa kasutamise õigus ning seega pidi ta olema teadlik sellest, et ta rikub kas maa omaniku või maad kasutama õigustatud isiku valdamis- ja kasutusõigust hetkest, kui maa kasutaja lõpetab kioski kasutamise lepingu. Hiljemalt 03.03.2009, mil hageja esitas nõude kioski eemaldamiseks, oli kioski omanikule teada, et tema poolt kioski hoidmine senises asukohas alates 05.06.2009 on ebaseaduslik. Alates 12.06.2009, mil hageja kioski OÜ-le BREM Kinnisvarabüroo tagastas, on AS Esmar takistanud hageja valdust Endla tn 56 juures asuvale maa-alale.
7.Hageja on esitanud ebaseadusliku valduse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise nõude lähtudes sellest, et tema äritegevus on katkenud ja tal on jäänud tulu saamata. Saamata jäänud tulu on arvestuslik suurus, mille arvestamise aluseks on hageja võtnud eelmisel aastal samas asukohas ettevõtlusest saadud tulu. Kostja vastuväited
8.Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Vastuväidete kohaselt ei ole hageja tasunud hagi esitamisel piisavalt riigilõivu. Kristiine Linnaosa vanema 28.05.2008 korraldusega nr 209 otsustati anda Tallinna linna omandis olev 19 m2 suurune linnarajatis Endla 56 juures kaubandustegevuseks hageja kasutusse. Korralduse p 4.1. kohaselt oli hagejal õigus paigaldada linnarajatisele vaid selline inventar, mis on sobilik antud kohta ja kooskõlastatud linnaosavalitsusega. Vastav leping linnarajatise kasutusse andmiseks on sõlmitud 30.05.2008. Vaidlus puudub selles, et 30.05.2008, s.o. lepingu sõlmimise ajal, kasutas hageja kostjale kuuluvat kioskit. Nagu ilmneb hageja poolt esitatud Kristiine Linnaosa Valitsuse 14.09.2009 vastusest nr. 2-4/613, avaldas hageja konkursil osaledes soovi kasutada juba olemasolevat kioskit ning on esitanud Kristiine Linnaosa Valitsusele nimetatud kioski osas 31.11.2001 sõlmitud rendilepingu. Seega on hageja ise oma tegevusega väljendanud soovi kasutada juba olemasolevat kioskit ning ta ei ole konkursil osaledes märkinud, et kavatseb paigaldada maatükile uue kioski juba olemasoleva asemele. Olemasoleva kioski
kasutamiseks sõlmitud lepingu kehtivus oli hageja ja kohaliku omavalitsuse vahel sõlmitud lepingu oluliseks tingimuseks. Hageja õigus kasutada linnarajatist ei kesta kauem kui kehtis kioski kasutamiseks sõlmitud leping. Nimetatud asjaolust tulenevalt on hageja õigus linnarajatist kasutada lõppenud tema enda tegevusest tulenevalt alates kioski kasutamiseks sõlmitud rendilepingu lõppemisest ning kostja ei ole hagejale kahju tekitanud. Rendileping kostjaga lõppes hageja algatusel ja sellel ei ole seost kostja tegevusega. Asjaolu, et linnarajatise hageja kasutusse andmise tingimuseks oli sellel paikneva kioski kasutamine, kinnitab ka Tallinna Linnavaraameti 26.08.2009 e-kiri OÜ-le BREM Kinnisvarabüroo, milles selgitatakse, et hageja kasutusse on antud maatükk koos sellel paikneva kioskiga.
9.Hageja ei saa esitada oma nõudeid kioski omaniku vastu, kuivõrd kioski omanik ei saa rikkuda hageja õigusi. Hageja ja Tallinna linna vahel on lepinguline suhe, millest tulenevalt on Tallinna linn kohustatud andma hageja kasutusse linnarajatise suurusega 19 m2 ning hageja kohustus maksma asja kasutamise eest tasu. Juhul, kui Tallinna linn on rikkunud hagejaga sõlmitud lepingust tulenevaid kohustusi ja andnud hagejale üle asja, mille kasutamine on takistatud või ei ole hagejale asja üle andnud, siis on Tallinna linn rikkunud hagejaga 30.05.2008 sõlmitud lepingut ning hageja on õigustatud esitama oma nõuded Tallinna linna kui lepingupoole vastu. Samuti saab ainult Tallinna linn olla vastutav hagejale tekkinud võimaliku kahju eest, kuivõrd kahju tekkimine on seotud Tallinna linna lepingust tulenevate kohustuste rikkumise, mitte aga kolmandate isikute tegevusega. Samuti saab ainult Tallinna linn esitada kostjale nõude kostjale kuuluva kioski kõrvaldamiseks. Seda ei ole Tallinna linn teinud.
10.Hageja ei ole tõendanud, et kioski paigutamine linnarajatisele on takistatud ja hagejale on tekitatud kahju. Ei ole võimalik tuvastada, et olemasolev kiosk takistab hagejal tema õiguste teostamist. Hageja nõue on tõendamata. Hageja ei ole tõendanud, kas ning kuhu ta soovib uue kioski paigutada ja et tal on üleüldse kavatsus seda teha. Hageja on oma nõude alusena märkinud küll VÕS § 1045 lg 1 p-d 5 ja 6 ning § 1055 lg 1, kuid ei ole tõendanud seda, et tal oli kavatsus linnarajatist kasutada ning et esitatud asjaoludel oleks kavatsuse realiseerimisel hageja teeninud kuus tulu 23 066 krooni. Hageja nõue on ka sisuliselt tõendamata ning tuleb jätta rahuldamata.
11.14.01.2010 täiendas kostja enda vastuväiteid. Kristiine Linnaosa Valitsuse 08.01.2010 kirjas nr 2-6/11 teatatakse, et hagejaga 30.05.2008 sõlmitud leping on alates 01.09.2009 lõppenud ja Kristiine Linnaosa vanema 28.05.2008 korraldus nr 209 on tunnistatud 26.10.2009 korraldusega nr 295 kehtetuks. Leping hagejaga lõpetati tagasiulatuva tähtajaga alates 01.09.2009. Seega puudub hagejal alates 01.09.2009 puutumus varasemalt tema kasutusse antud linnarajatisega ja tal puudub õigus linnarajatist vallata. Seetõttu ei ole võimalik rahuldada hageja nõuet kohustada kostjat kõrvaldama hageja valduse rikkumine ja ära hoida edasist rikkumist. Kostja ei saa rikkuda hageja valdust, kuivõrd hagejal puudub alus vallata nimetatud linnarajatist. Esitades kohtule 04.12.2009 valduse rikkumisest tuleneva nõude kostja vastu olukorras, kus hagejal puudus linnarajatise valdamiseks õiguslik alus, näitab hageja pahatahtlust ja soovi kohut eksitada. Hageja on pahatahtlikult varjanud kohtu ja kostja eest faktilist asjaolu, et tal puudub alus linnarajatist vallata. Kristiine Linnaosa Valitsus ei ole hagejaga sõlmitud lepingu lõppemise järgselt nõudnud kostjalt kioski kõrvaldamist, mis kinnitab ühtlasi seda, et kohalik omavalitsus pidas ja peab jätkuvalt võimalikuks linnarajatise kasutusse andmist ainult koos olemasoleva kioskiga. Kohalik omavalitsus on aktsepteerinud kioski paiknemist linnarajatisel ja ei ole nõudnud selle eemaldamist. Hagejal oli õigus kasutada linnarajatist ainult koos sellel paikneva kioskiga ning kostja ei ole kioski eemaldamisest keeldumisega tekitanud
hagejale mitte mingit kahju. Kuivõrd alates 01.09.2009 puudus hagejal linnarajatise kasutamiseks õiguslik alus, siis ei saanud hageja alates nimetatud kuupäevast ka hüpoteetiliselt teenida linnarajatise kasutamise läbi tulu. Seega ei saanud kostja alates 01.09.2009 tekitada hagejale ka teoreetiliselt mitte mingit kahju, kuna hagejal puudus õigus linnarajatist vallata. Maakohtu otsus
12.Maakohus rahuldas hagi osaliselt, kohustades kostjat kõrvaldama hageja valduse rikkumise (s.o AS-le Esmar kuuluva kioski eemaldamine FIE Kadri Niinsalu kasutuses olnud maa-alalt Tallinnas, Endla 56 juures) ja hoiduma edasisest rikkumisest. Samuti mõistis kohus kostjalt hageja kasuks välja 23 066 kuus alates 16.06.2009 kuni 01.09.2009.
13.Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et 30.10.1996 sõlmisid AS Esmar ja OÜ Cameo rendilepingu nr 96 selle kohta, et AS Esmar annab ja OÜ Cameo võtab rendile AS-le Esmar kuuluva hoone Tallinnas Endla ja Kibuvitsa tänavate ristmikul (Endla 54) üldpinnaga 26,1 m2 ja hooldab sellega piirnevat maa-ala ning et 08.10.1997 kokkuleppega muudeti rendilepingu tingimusi. Rendiobjekti üleandmise-vastuvõtmise aktiga on rendiobjekt rentnikule üle antud ja rentniku poolt vastu võetud. Samuti ei ole vaidlust selles, et 30.11.2001 sõlmisid OÜ BREM Hooldus (rendileandja), OÜ Cameo (rentnik) ja FIE Kadri Niinsalu kolmepoolse kokkuleppe, millega 30.10.1996 sõlmitud rendilepingus nr 96 sätestatud rentniku õigused ja kohustused anti üle hagejale. Lisaks ei vaidle pooled selle üle, et 03.03.2009 teatas hageja rendilepingu lõpetamisest ja tegi ettepaneku kõrvaldada rendiobjekt (kiosk) nimetatud asukohast hiljemalt 15.06.2009, kuna rentnik soovis kooskõlas Kristiine Linnaosa Valitsusega samasse kohta paigaldada teise kioski. 07.04.2009 on hageja teatanud teistkordselt, et ei tagane rendilepingu ülesütlemisest alates 05.06.2009. Üüriobjekti tagastamine OÜ-le BREM Kinnisvarabüroo toimus 12.06.2009 sellekohase akti alusel.
14.Poolte vahel on vaidlus selle üle, kas hageja saab oma nõudeid esitada kioski omaniku vastu, kes vastutab hagejale tekitatud kahju eest ja kas rendiobjekti edaspidiseks hoidmiseks hageja poolt renditaval maa-alal on seaduslik alus või mitte. Kohus ei nõustunud kostja väitega, et kioski omanik ei saa rikkuda hageja õigusi ja hagejale tekitatud kahju eest vastutab Tallinna linn. Kohtule esitatud Kristiine Linnaosa vanema 28.05.2008 korraldusega nr 209 on leidnud tõendamist, et Tallinna linna omandis olev 19m2 suurune linnarajatis anti hageja kasutusse kaubandustegevuseks. Lepingu funktsiooniks oli püsiva müügikoha (kioski) paigaldamine ja leping sõlmiti tähtajaga kuni 31.05.2013. Kristiine Linnaosa Valitsuse 01.10.2009 kirjaga on teatatud, et hageja kasutusse anti kioski alune maa. Kioski omanikuks on aga AS Esmar, kes on hagejaga sõlminud rendilepingu kioski rentimiseks. Kohtule esitatud Kristiine Linnaosa Valitsuse seisukohast nähtub, et Tallinna Linnavalitsuse 07.06.2006 määruse lisa 2 p 9.2.7 kohaselt lasub üürilepingu lõppedes linnarajatise vabastamise kohustus üürnikul ehk hagejal. Sellest tulenevalt saab Kristiine Linnaosa Valitsus nõuda vaidlusaluse kioski teisaldamist vaid hagejalt, mitte kostjalt. Seega on väär kostja väide, et ainult Tallinna linn saab esitada kostja vastu nõude kostjale kuuluva kioski kõrvaldamiseks. Kuivõrd objekt, mille kõrvaldamist hageja palub, kuulub kostjale, siis on hageja õigustatud kostjalt nõudma valduse rikkumise kõrvaldamist. Seega on väär kostja väide, et hageja peaks oma nõude suunama Tallinna linna vastu. Kostja väide, et hageja ei ole tõendanud, et tal oleks kavatsus paigaldada uus kiosk, on ümber lükatud hageja poolt esitatud tõenditega, millest nähtub, et hageja on kooskõlastanud samale asukohale paigaldatava uue kioski väliskuju linnaosavalitsusega. Kostja viited Kristiine Linnaosa Valitsuse 08.01.2010
kirjale, milles teatatakse, et hagejaga sõlmitud leping on alates 01.09.2009 lõppenud ja korraldus nr 209 on tunnistatud kehtetuks, ei oma kostjaga puutumust. Iseenesest on õige kostja väide, et hagejal puudub alates 01.09.2009 õigus linnarajatist vallata ja kasutada, kuid nimetatu ei ole aluseks kostjal omapoolsete kohustuste täitmata jätmiseks ja kiosk tuleb kostja poolt praegusest asukohast kõrvaldada. Võttes arvesse asjaolu, et hageja on Tallinna linnaga 30.05.2008 sõlmitud lepingu alusel kioskialuse maa seaduslik valdaja ja kasutaja, on hagejal asjaõigusseaduse (AÕS) § 44 alusel nõudeõigus igaühe vastu, kes seadusevastaselt tema valdust takistab. Hageja nõue kostja vastu kohustamaks teda kõrvaldama valduse rikkumine ja kostjalt edasisest rikkumisest hoidumist on seetõttu põhjendatud ja kuulub rahuldamisele.
15.Hageja on esitanud ebaseadusliku valduse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise nõude lähtudes sellest, et tema äritegevus on katkenud ja tal on jäänud tulu saamata. Hageja on tõendanud tulu saamise tõenäosust kohtule esitatud tõenditega, millest nähtub, et hagejal oli kavatsus ettevõtlust jätkata ja paigaldada tema poolt kasutatavale maale uus kiosk. Kostja ei ole näidanud, mis põhjustel ei oleks hageja tulu saanud. Kostja väide, et maksuameti tõendist ei nähtu, millise ettevõttega seoses on hagejal tulud tekkinud, on paljasõnaline ja kostja poolt ei ole kohtule esitatud tõendeid selle kohta, et hagejal oleks peale lillekioski pidamise muid ettevõtlustulusid. Kuivõrd Maksu- ja Tolliameti tõendist nähtub, et hageja on 2008.a deklareerinud ettevõtlustulu 243 686 krooni, sh maksustatavat ettevõtlustulu 14 260 krooni, on kohtu hinnangul põhjendatud lähtuda antud summast ja mõista kostjalt hageja kasuks välja alates 16.06.2009 23 066 krooni kuus. Kohus leidis, et nimetatud summa tuleb välja mõista kuni lepingu lõpetamiseni 01.09.2009, kuivõrd peale lepingu lõppemist ei olnud hagejal võimalik vaidlusaluses kohas kioski pidada ja sellest tulu saada. Kohus jättis menetluskulud kostja kanda, võttes arvesse hagi rahuldamise ulatust. Apellatsioonkaebus
16.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada otsuse osas, millega kohus hagi rahuldas ja teha uus otsus, millega jätta hagi täies ulatuses rahuldamata.
17.Maakohus on otsuse tegemisel ületanud hagi piire ja rahuldanud hageja nõude osas, millelt oli tasumata riigilõiv ja suurendamata hagihind. 14.11.2009 kohtule esitatud menetlusdokumendis määratles hageja hagihinnaks 73 492 krooni, millest kahju hüvitamise nõue on 46 132 krooni ja valduse vabastamise nõue 27 360 krooni. Arvestades, et hageja arvestuse kohaselt oli tema kahju ühes kuus 23 066 krooni, siis tasus ta ka riigilõivu lähtuvalt kahju hüvitisest summas 46 132 krooni, s.o kahe kuu hüvitise ulatuses. Hagihinda hageja menetluse käigus ei suurendanud ja täiendavat riigilõivu kahju hüvitamise nõudelt ei tasunud. Seega oli kohus otsuse tegemisel seotud hagihinnaga määratud nõude piiridega ning otsuse tegemine nõude osas ulatuses, milles hageja poolt oli hagihind suurendamata ja täiendav riigilõiv tasumata, on käsitletav hagi lahendamise piiride ületamisena TsMS § 439 tähenduses.
18.Kohus rahuldas hageja nõude valduse vabastamiseks olukorras, kus hageja õigus asja vallata oli lõppenud. AÕS § 32 kohaselt on valdus tegelik võim asja üle ja § 40 lg 3 sätestab, et valduse rikkumine on valdaja takistamine asja üle tegeliku võimu teostamisel, samuti asja äravõtmise katse või ähvardus, kui on alust karta selle täideviimist. AÕS § 44 lg 1 järgi on valduse rikkumisel valdajal õigus nõuda rikkumise kõrvaldamist ja edasiste rikkumiste ärahoidmist. AÕS § 44 lg 1 kohaselt on asja valdajal õigus esitada enda valduse kaitseks nõudeid otse rikkujale või kohtusse. See tähendab seda, et isikul, kes ei ole valdaja, vastavate nõuete esitamise õigus puudub. Kostja esitas 14.01.2010 tsiviilasja materjali juurde Kristiine Linnaosa
Valitsuse 08.01.2010 kirja nr 2-6/11, mille kohaselt lõppes hagejaga linnarajatise kasutamiseks sõlmitud leping alates 01.09.2009. Kristiine Linnaosa vanema 28.05.2008 korraldus nr 209 tunnistati 26.10.2009 korraldusega nr 295 kehtetuks. Leping hagejaga lõpetati tagasiulatuvalt tähtajaga alates 01.09.2009. Seega puudus hagejal alates 01.09.2009 igasugune puutumus varasemalt tema valdusesse antud linnarajatisega ja tal puudus õigus asja vallata ja kasutada. Seda ei ole hageja ka teinud. Kohus rikkus kohtumenetluse norme (TsMS § 442 lg 8), jättes eelviidatud tõendid tähelepanuta ja neile otsuses hinnangu andmata. Asjas esitatud olulistele tõenditele hinnangu andmata jätmine on toonud endaga kaasa ebaõige tuvastuse, mille kohaselt on hageja õigustatud nõudma kostjalt valduse rikkumise kõrvaldamist. Kohtuotsusest ei nähtu, millisel õiguslikul alusel on hagejal õigus nõuda valduse rikkumise kõrvaldamist olukorras, kus asi ei ole enam hageja valduses. Kuivõrd asi ei olnud otsuse tegemise hetkel enam hageja valduses, siis puudus kohtul alus rahuldada hageja nõuet kohustada kostjat kõrvaldama hageja valduse rikkumine ja ära hoida edasist rikkumist. Kostja ei saanud alates 01.09.2009 rikkuda hageja õigust asja vallata. Kohus kohaldas AÕS § 44 lg-t 1 ebaõigesti.
19.Kohus on TsMS § 442 lg-s 8 sätestatud normi rikkudes jätnud hinnangu andmata ka kostja väitele, mille kohaselt on hageja käitunud pahatahtlikult, esitades kohtule 04.12.2009 valduse rikkumisest tuleneva nõude olukorras, kus tal puudus linnarajatise valdamiseks alus.
20.Kohus jättis otsuse tegemisel arvestamata ja hinnangu andmata kostja väitele, mille kohaselt hageja õigus linnarajatist kasutada lõppes alates kioski kasutamiseks sõlmitud kasutuslepingu lõppemisest. Viidatud rikkumise tõttu on kohus jätnud otsuse tegemisel käsitlemata kostja väited, mille kohaselt ei ole kostja tegevuse tõttu hagejale kahju tekkinud. Hageja on oma tegevusega väljendanud soovi kasutada linnarajatist koos juba olemasoleva kioskiga ning ta ei märkinud konkursil, et kavatseb paigaldada maatükile uue kioski ja nõuab linnalt olemasoleva kioski kõrvaldamist. Juhul, kui hageja soov oleks olnud linnarajatise kasutamine ilma olemasoleva kioskita, siis oleks ta seda väljendanud. Seega oli olemasoleva kioski kasutamiseks sõlmitud lepingu kehtivus hageja ja kohaliku omavalitsuse vahel sõlmitud linnarajatise kasutamise lepingu oluliseks tingimuseks. Vastupidisel juhul oleks kohalik omavalitsus pöördunud enne hagejaga lepingu sõlmimist kostja poole kioski kõrvaldamise nõudega. Seda aga ei tehtud. Seega kehtis hageja õigus linnarajatist kasutada vaid seni, kuni kehtis tema õigus kasutada linnarajatisele püstitatud ja maapinnaga püsivalt ühendatud kioskit. Hageja õigus linnarajatist kasutada on lõppenud tema enda tegevusest tulenevalt ja alates kioski kasutamiseks sõlmitud rendilepingu lõppemisest. Kostja ei ole hagejale kioski eemaldamata jätmisega kahju tekitanud. Kohus ei ole otsuses andnud hinnangut kostja eelpool esiletoodud väidetele, mis on toonud kaasa ebaõige tuvastuse kahju hüvitamise kohustuse olemasolu osas.
21.Kohus on jätnud hinnangu andmata ka Tallinna Linnavaraameti 26.08.2006 e-kirjale, milles selgitatakse OÜ-le BREM Kinnisvarabüroo, et hageja kasutusse on antud maatükk koos sellel paikneva kioskiga. Kohus jättis tähelepanuta ja hinnangu andmata kostja väitele, mille kohaselt puudus hagejal nõudeõigus kioski omaniku vastu, kuivõrd kioski omanik ei saa rikkuda hageja õigusi. Ehkki hagejaga sõlmitud lepingu tingimuseks oli olemasoleva kioski kasutamiseks sõlmitud lepingu kehtivus, siis juhul, kui hageja leidis, et Tallinna linn on rikkunud temaga sõlmitud lepingust tulenevaid kohustusi ja andnud talle üle asja, mille kasutamine on takistatud või ei ole asja üle andnud, siis on Tallinna linn rikkunud hagejaga 30.05.2008 sõlmitud lepingut ning hageja on õigustatud esitama oma nõuded Tallinna linna kui lepingupoole vastu. Kohus ei ole otsuses analüüsinud poolte vahel eksisteerivaid õigussuhteid. Samuti
saab ainult Tallinna linn olla vastutav hagejale tekkinud võimaliku kahju eest, kuivõrd kahju tekkimine on seotud Tallinna linna lepingust tulenevate kohustuste rikkumise, mitte aga kolmandate isikute tegevusega. Kioski omaniku tegevuse ja hageja võimaliku kahju vahel puudub põhjuslik seos.
22.Kohus on jätnud hinnangu andmata kostja väitele, mille kohaselt ei ole hageja tõendanud, et kioski paigutamine linnarajatisele on takistatud ja hagejale on kahju tekitatud. Kristiine Linnaosa vanema 28.05.2008 korralduses nr 209 ei ole viidatud asjaolule, mida täpsemalt peetakse silmas hageja kasutusse antud linnarajatise all ja kus täpsemalt linnarajatis paikneb. Plaani puudumise ja korralduse puudulikkuse tõttu ei ole hetkel võimalik tuvastada, et olemasolev kiosk oma paiknemisest tulenevalt üleüldse takistas hagejal tema õiguste teostamist ja hageja nõue on tõendamata. Hageja ei ole tõendanud, kas ning kuhu ta soovib kioski paigutada ja et tal oli üldse kavatsus seda teha.
23.Kohtu seisukoht, nagu oleks hageja tõendanud kahju suuruse ja tulu saamise tõenäolisuse, on väär. Hageja pidi tõendamiskoormise jaotusest tulenevalt esmalt tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu teenida. Alles pärast seda oli kostjal võimalik esitada vastuväiteid, mille kohaselt ei oleks hageja tõenäoliselt tulu saanud. Hageja on oma nõude alusena märkinud küll VÕS § 1045 lg 1 p-d 5 ja 6 ning § 1055 lg 1, kuid ei ole tõendanud seda, et tal oli kavatsus linnarajatist kasutada ning et esitatud asjaoludel oleks kavatsuse realiseerimisel teeninud hageja kuus tulu 23 066 krooni. Asjaolu, et hageja lõpetas kostjaga sõlmitud lepingu kioski kasutamiseks tõendab seda, et hagejal puudus tegelikkuses mistahes kavatsus linnarajatise kasutamise läbi tulu teenida. Kuivõrd hageja vastavaid tõendeid ei esitanud, siis ei ole kohtu järeldus, mille kohaselt on hageja tõendanud, et tal oli kavatsus ja võimalus linnarajatist kasutada ja seeläbi tulu teenida, kooskõlas asjas esitatud tõenditega. Otsusest ei nähtu, milliste tõendite alusel kohus vastavale järeldusele jõudis. Kohus on pooltevahelise tõendamiskoormise jaotamisel rikkunud TsMS § 230 lg-t 1. Kostja leiab, et lepingu sõlmimine linnarajatise kasutamiseks ja uue kioski väliskuju kooskõlastamine ei tõenda veel hageja kavatsust ja võimalust tulu teenida.
24.Kohus jättis tähelepanuta ka kostja väite, mille kohaselt ei tõenda Maksu- ja Tolliameti tõend ettevõtlustulu kohta hageja võimalust teenida ettevõtlustulu 23 066 krooni kuus. Viidatud tõendi põhjal ei ole võimalik teha järeldust, et tõendil märgitud tulu on samas asukohas ettevõtlusest teenitud tulu. Samuti ei tõenda see, et hageja oleks samas mahus tulu teeninud ka 2009.a.
25.Kohus rikkus menetluskulude jaotamisel TsMS § 163 lg 1. Viidatud säte ei võimalda jätta hagi osalisel rahuldamisel menetluskulusid kogu ulatuses ühe poole kanda. Vastus apellatsioonkaebusele
26.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused
27.Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, millega kohus jättis osaliselt rahuldamata hageja nõude kahju hüvitamiseks. Kohtuotsus on vaidlustatud osas, millega kohus hagi rahuldas, samuti menetluskulude jaotuse osas. Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes vaidlustatud osas.
28.Ringkonnakohus, tutvunud asja materjaliga, leiab, et apellatsioonkaebus on põhjendatud ja maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tühistada osas, millega kohus kohustas AS Esmar kõrvaldama FIE Kadri Niinsalu valduse rikkumise ja hoiduma edasisest rikkumisest ning osaliselt kahju hüvitamise nõude rahuldamise
osas, samuti menetluskulude jaotuse osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse ja jaotab teisiti menetluskulud.
29.Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuse väitega, et maakohus ületas hagi piire TsMS § 439 tähenduses. Hageja on kogu asja menetluse kestel nõudnud kahju hüvitamiseks saamata jäänud tulu alates 16.06.2009 kuni kostja omavoli lõpetamiseni arvestusega 23 066 krooni kuus. Kohus ei ületanud otsust tehes selle nõude piire. Asjaolu, et kohus ei nõudnud hagejalt kahju hüvitamise nõudelt vajalikus ulatuses riigilõivu tasumist, ei tähenda, et kohus oleks pidanud jätma osa nõudest läbi vaatamata. TsMS § 179 lg 1 võimaldab asja lahendaval kohtul tasumata või vähem tasutud riigilõivu kohustatud isikult välja mõista. Seda võib teha ka kõrgema astme kohus.
30.Vaidlust ei ole järgmiste asjaolude üle: • AS Esmar ja OÜ Cameo sõlmisid 30.10.1996 rendilepingu nr 96 selle kohta, et AS Esmar annab OÜ Cameo valdusesse ja kasutusse AS-le Esmar kuuluva hoone (kioski) Tallinnas Endla ja Kibuvitsa tänavate ristmikul, üldpinnaga 26,1m2 ja hooldada sellega piirneva maa-ala; • 30.11.2001 sõlmisid OÜ BREM Hooldus (kes nimetas end kokkuleppes rendileandjaks), OÜ Cameo (rentnik) ja FIE Kadri Niinsalu kolmepoolse kokkuleppe, millega 30.10.1996 sõlmitud rendilepingus nr 96 sätestatud rentniku õigused ja kohustused anti üle hagejale; • Rendilepingu eseme ehk kioski omanikuks on kostja; • Kristiine Linnaosa vanema 28.05.2008 korraldusega nr 209 anti hageja kasutuses olnud kioski alune maa hageja kasutusse kaubandustegevuseks ning 30.05.2008 sõlmiti Tallinna linna ja hageja vahel ka vastav leping - Tallinna linnale kuuluva rajatise või selle osa kaubandustegevuseks kasutusse andmise leping tähtajaga kuni 31.05.2013; • Hageja esitas 03.03.2009 BREM Kinnisvarabüroo OÜ-le kui rendileandja esindajale avalduse rendilepingu ülesütlemise kohta alates 05.06.2009 ja palus kioski eemaldada hiljemalt 15.06.2009 ning 07.04.2009 esitas hageja samasisulise korduva avalduse; • Rendileping nr 96 lõppes 05.06.2009 ja hageja andis 12.06.2009 vara OÜ-le BREM Kinnisvarabüroo aktiga üle; • Kristiine Linnaosa vanema 28.05.2008 korraldus nr 209 tunnistati 26.10.2009 korraldusega nr 295 kehtetuks ja hageja ja Tallinna linna vahel 30.05.2008 linnarajatise kasutamiseks sõlmitud leping lõpetati tagasiulatuvalt alates 01.09.2009.
31.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, nagu ei omaks asjaolu, et hageja ei ole alates 01.09.2009 vaidlusaluse rajatise valdaja, kostjaga puutumust ega anna alust valduse kaitse hagi rahuldamata jätmiseks. AÕS § 32 kohaselt on valdus tegelik võim asja üle ja § 40 lg 3 sätestab, et valduse rikkumine on muu hulgas valdaja takistamine asja üle tegeliku võimu teostamisel. AÕS § 44 lg 1 järgi on valduse rikkumisel valdajal õigus nõuda rikkumise kõrvaldamist ja edasiste rikkumiste ärahoidmist. Kohus rahuldas hageja nõude valduse rikkumise kõrvaldamiseks (kioski eemaldamiseks) ja kohustas kostjat hoiduma edasisest valduse rikkumisest olukorras, kus hageja õigus asja vallata oli lõppenud 01.09.2009 ning hageja ei ole maakohtus tõendanud ega isegi väitnud, et pärast nimetatud kuupäeva oleks vaidlusalune rajatis olnud edasi tema valduses. Seega alates 01.09.2009 ei riku kostja hageja valdust ning ei ole ka rikkumise kordumise ohtu. Kuna hageja ei ole rajatise valdaja, ei ole tal õigust nõuda VÕS § 44 lg 1 alusel valduse rikkumise kõrvaldamist ja edasise rikkumise ärahoidmist, mistõttu jätab ringkonnakohus hagi selles osas rahuldamata.
32.Ringkonnakohtu hinnangul ei ole asja materjaliga kooskõlas kostja väide, nagu oleks olemasoleva kioski kasutamiseks sõlmitud lepingu kehtivus hageja ja Tallinna linna vahel 30.05.2008 sõlmitud linnarajatise kasutamise lepingu oluliseks tingimuseks. Viidatud lepingust ja selle sõlmimise aluseks olnud Kristiine linnaosa vanema 28.05.2008 korraldusest nr 209 sellise tingimuse olemasolu ei nähtu (t lk 29-31) ning selle olemasolu ei saa tuletada ka hageja tegevusest, nagu kostja leiab. Seetõttu ei ole õige kostja seisukoht, nagu oleks hageja õigus linnarajatist kasutada kehtinud vaid seni, kuni kehtis tema õigus kasutada linnarajatisele püstitatud ja maapinnaga püsivalt ühendatud kostjale kuuluvat kioskit. Kostja tõlgendab Tallinna Linnavaraameti 26.08.2006 kirja selles osas ebaõigesti. Nii nimetatud kirjast (t lk 160) kui ka 30.05.2008 lepingust järeldub, et rajatis anti hageja kasutusse püsiva müügikoha (kioski) paigaldamiseks, mitte olemasoleva, kostjale kuuluva kioski kasutamiseks. See, kas Tallinna linn rikkus hagejaga sõlmitud lepingut ja tekitas sellega kahju, ei ole käesoleva vaidluse esemeks.
33.Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et kostja rikkus hageja valdust ajavahemikul 16.06.2009-01.09.2009 sellega, et takistas hagejal rajatise üle tegeliku võimu teostamist. Hageja ja Tallinna linna vahel 30.05.2008 sõlmitud lepingu kohaselt anti rajatis hageja kasutusse püsiva müügikoha (kioski) paigaldamiseks. Sama järeldub Tallinna Linnavaraameti 26.08.2006 kirjast. Hageja teatas kostjale soovist paigaldada rajatisele uus kiosk 03.03.2009 avalduses, viidates ka vastavale kooskõlastusele Kristiine Linnaosa Valitsusega (t lk 12). Kavatsust paigaldada nimelt vaidlusalusele rajatisele Endla 56 juures uus kiosk tõendab ka Kristiine Linnaosa Valitsuse 01.10.2009 kiri ning sellele lisatud plaan ja kooskõlastus uue kioski paigaldamiseks (t lk 89-92). Ebaõige ja enda teistele väidetele vasturääkiv on kostja seisukoht, nagu ei oleks võimalik tuvastada, kus vaidlusalune linnarajatis paikneb ning et kostja kiosk üldse takistas hagejal oma õiguste teostamist. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et kostja tegevuse tõttu, kes keeldus hageja valduses olevalt rajatiselt oma kioski ära viimast, ei olnud hagejal võimalik uut kioski paigaldada ja tema äritegevus katkes. Kostja ei ole esile toonud asjaolusid, mis võimaldaks teha vastupidist järeldust.
34.Valdus on deliktiõiguslikult kaitstud õigushüve VÕS § 1045 lg 1 p 5 järgi. Deliktiõiguse alusel hüvitatakse tulenevalt valduse rikkumist keelava sätte kaitseeesmärgist (VÕS § 127 lg 2) eelkõige kaotatud kasutuseelised TsÜS § 62 lg 1 tähenduses. Kaotatud kasutuseelise arvestamisel võib lähtekohaks olla kasu, mida isik võinuks saada, arvestades ka kulutusi, mida ta kasu saamiseks pidi tegema. VÕS § 128 lg 4 kohaselt on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu eest hüvitise saamiseks peab hageja tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada. Hageja on seda antud juhul ka tõendanud (vt käesoleva otsuse p 33). Kostja poolt hageja valduse rikkumine põhjustas hagejal tulu ärajäämise, s.t hagejal jäi kaubandustegevusest saamata tulu, mida ta oleks saanud perioodil, mil tema kauplemine oli seiskunud kostja tegevuse tõttu. Saamata jäänud tulu suuruse kindlakstegemiseks tuleb hageja võimalikust sissetulekust maha arvata vajalikud kulutused sellise sissetuleku saamiseks. Eeltoodust tulenevalt leiab ringkonnakohus, et hageja saamata jäänud tulu arvestamisel ei saa aluseks võtta Maksu- ja Tolliameti tõendis (t lk 34) märgitud deklareeritud ettevõtlustulu 2008.a summas 243 686 krooni, mille võttis kahju suuruse kindlakstegemisel aluseks maakohus, vaid aluseks tuleb võtta maksustatav ettevõtlustulu 14 260 krooni, s.o tulu, mis ettevõtja sai pärast ettevõtlusega seotud kulude mahaarvamist tulumaksuseaduse § 32 lg 1 järgi. Seega jäi hagejal tõenäoliselt saamata tulu ühes kuus 1188,30 krooni (14 260 krooni:12). Hageja valduse rikkumise
ajal kostja poolt, s.o 16.06.2009-01.09.2009 ehk 2,5 kuu jooksul jäi hagejal saamata tulu kokku 2970,80 krooni (1188,30x2,5), mis tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista.
35.Hageja hindas valduse rikkumise kõrvaldamise nõuet 27 360 kroonile. Kahju hüvitamiseks palus hageja kostjalt välja mõista saamata jäänud tulu arvestusega 23 066 krooni kuus alates 16.06.2009 kuni kostja poolt valduse rikkumise lõpetamiseni. AS Esmar vastu esitatud hagiavalduse esitamise ajal 04.12.2009 nõudis hageja kahju hüvitamiseks seega tema arvates sissenõutavaks muutunud kahjuhüvitist 5,5 kuu eest 23 066 krooni, mis on kokku 126 863 krooni. Seega oli hagihind maakohtus viimase hagiavalduse esitamise ajal 27 360 krooni+126 863 krooni = 154 223 krooni, millelt hageja oleks pidanud tasuma riigilõivuseaduse lisa 1 järgi riigilõivu kokku 17 500 krooni. Hageja tasus hagi esitamisel 28.06.2009 riigilõivu 7500 krooni ja täiendavalt 04.11.2009 1000 krooni, seega kokku 8500 krooni. TsMS § 179 lg 1 alusel tuleb hagejalt välja mõista hagiavalduse esitamisel vähem tasutud riigilõiv 9000 krooni.
36.Maakohus kohaldas menetluskulude jaotamisel TsMS § 163 lg-t 1 ebaõigesti. Nimetatud sätte kohaselt kannavad hagi osalise rahuldamise korral pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Seega ei saa kohus nimetatud sätte alusel jätta menetluskulusid täielikult ühe poole kanda. Kuna ringkonnakohus tühistab osaliselt maakohtu otsuse, muudab ta TsMS § 173 lg 3 alusel maakohtus kantud menetluskulude jaotust ja jaotab TsMS § 163 lg 1 alusel nii esimese astme kohtus kui ka apellatsioonimenetluses kantud menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega selliselt, et 98% menetluskuludest kannab hageja ja 2% kostja.
G. Kivinurm
K.Paal
A.Tänav
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.