2-08-54746/23 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Tallinna Ringkonnakohus - lahend.ee

Asjaolud Hageja ja kostja sõlmisid 07.02.2008 lihtkirjaliku ettemaksu broneerimislepingu asja ostumüügilepingu sõlmimise ettevalmistamiseks. Lepingu kohaselt kohustus hageja ostma kostja omandis oleva korteriomandi XXXXXXXXX XX-XXX Tallinnas hinnaga 1 010 000 krooni ja hiljemalt 07.03.2008 sõlmima korteri ostuks notariaalse ostumüügilepingu. Sama lepingu p 3.2 kohaselt kohustus hageja kostjale tasuma broneerimistasu 30 000 krooni hiljemalt lepingu allkirjastamisele järgneva kolme tööpäeva jooksul, mis notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimisel loetakse ettemaksuks. Ettemaksu tasus kostjale hageja eest S. S.. Vaatamata lepingu pealkirjale, on leping oma olemuselt kinnisasja omandamisele suunatud võlaõiguslik kokkulepe ehk eelleping. Hageja ei saanud lepingus märgitud tähtajaks korterit osta, kuna tema korteri ostja loobus korteri ostmisest. Notariaalset müügilepingut poolte vahel ei ole sõlmitud. Kostja on korteriomandi võõrandanud 14.05.2008 A. M.. Hageja palus kostjalt välja mõista tühise tehingu tagajärjel kostjale tasutud ettemaks 30 000 krooni. Kostja hagi ei tunnistanud. Poolte vahel on sõlmitud kehtiv broneerimisleping. Pooled on lepingu p-s 1.6 rõhutanud, et broneerimisleping ei ole käsitletav eellepinguna. Juhul, kui kohus loeb poolte vahel sõlmitud lepingu eellepinguks ning tuvastab selle tühisuse, tuleb kohaldada TsÜS § 84 lg 2, mille kohaselt, kui tühine tehing vastab mõne teise tehingu tunnustele, mis ei ole tühine, kehtib viimane, kui võib eeldada, et pooled oleksid teinud sellise tehingu, kui nad oleksid teadnud algselt soovitud tehingu tühisusest. Kui kohus leiab, et poolte vahel sõlmitud leping on tühine, on kostja kohustamine broneerimistasu tagastamiseks vastuvõetamatu VÕS § 6 lg-s 2 sätestatud hea usu põhimõttest lähtuvalt. Hageja oleks pidanud teavitama kostjat kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on äratuntav huvi. Hageja oleks pidanud kostjat teavitama broneerimislepingu tühisusest. Kostja käitus hagejaga heas usus ning tuli hageja soovidele vastu, hoides korterit tema jaoks kinni ligi kaks kuud, kuigi lepingus oli kokkulepitud broneerimine üheks kuuks. Selle aja vältel, mil kostja hageja jaoks korterit kinni hoidis, kandis kostja mitmeid korteriga seotud kulusid ning oli sunnitud hiljem turulanguse tõttu korteri 70 000 krooni võrra odavamalt müüma. Maakohtu otsus Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. VÕS § 33 lg 1 kohaselt on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima lepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. 07.02.2008 sõlmitud lepingust nähtub, et lepingu eesmärgiks on pooltevaheliste suhete, õiguste ja kohustuste reguleerimine asja müügilepingu sõlmimisele eelneval ajal, ja asja müügilepingu sõlmimise ettevalmistamine läbirääkimiste käigus müügilepingu oluliste tingimuste ja muude sellega seonduvate asjaolude fikseerimisega, tagamaks lepingueelsete läbirääkimiste käigus poolte huvide ja õiguste igakülgne kaitstus. Vaatamata sellele, et lepingu p-s 1.6 on pooled avaldanud, et leping ei ole käsitletav eellepinguna (VÕS § 33 tähenduses) ega kinnisasja omandamise või/ja võõrandamise lepinguna (AÕS § 119 tähenduses), sisaldab leping kinnisasja omandamisele suunatud sätteid. Lepingus on kokku lepitud müügihind ja selle tasumise kord, notariaalse lepingu sõlmimise aeg, müügieseme seisukorra fikseerimine jm. Lepingu p 4 näeb ette 2(5)

sanktsioonid pooltele juhul kui nad keelduvad notariaalse ostu-müügilepingu sõlmimisest käesolevas lepingus toodud tingimustel ja kokkulepitud tähtajal. Sellise sanktsiooni ettenägemine kinnitab kohustuse siduvust ja kokkuleppe suunatust kinnisasja omandamisele. Broneerimislepinguks saaks lepingut pidada üksnes siis, kui see sisaldaks ainult tasu maksmist kinnisasja broneerimise eest, st et teatud ajavahemikul müüja ei müüks müügiobjekti kolmandatele isikutele. 07.02.2008 lepingus sisalduvad nii kinnisasja omandamise eellepingu kui ka broneerimislepingu elemendid. Hageja väite kohaselt ei oleks ta nõustunud mitte mingisugusel tingimusel maksma ainult kinnisasja broneerimise eest 30 000 krooni. Seda kinnitab ka lepingu p-s 3.2 märgitu, mille kohaselt asja broneerimistasu 30 000 krooni loetakse notariaalse müügilepingu sõlmimisel asja ettemaksuks ning tasaarvestatakse p-s 1.5 nimetatud müügihinnaga. Kuna lepingus sisalduvad nii eellepingu kui broneerimislepingu elemendid ja eelleping on vorminõude rikkumise tõttu tühine, ei saa eeldada, et broneerimisleping oleks tehtud ka ilma eellepingu osata. Kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkuleppe, s.o broneerimise tühisuse. Hinnates poolte käitumist lepingu sõlmimisel 07.02.2008, on tõendatud tunnistaja M. O. ütlusega, et hageja soovis kinnisasja asukohaga XXXXXXXXX XX-XXX Tallinnas osta ja kostja soovis nimetatud kinnisasja müüa. Kumbki pool ei avaldanud maaklerile survet broneerimislepingu sõlmimiseks. Lepiti kokku, et tehakse leping kiiresti ära, et oleks võimalik hiljem minna notari juurde. Lepingu sõlmimisel tegi hageja esindaja muudatusettepanekuid, kuid ei viidanud lepingu tühisusele. Hageja käitumine on olnud vastuoluline. Deivi Vaht, kes oli lepingu sõlmimise juures hageja esindajaks ja nõustajaks, pidi kinnisvarabüroo juristina ja samas ka kinnisvara vahendamisega aktiivselt tegelev isikuna olema teadlik kinnisvara broneerimisele ja eellepingutele esitatavatest vorminõuetest. Lepingu sõlmimisel tehingu tühisusele mitte osundamine ning hiljem müügitehingu tegemisest loobumisel raha tagasi nõudmine lepingu tühisusele tuginedes, tuleb lugeda hageja hea usu vastaseks käitumiseks. Kuigi 07.02.2008 sõlmitud leping on tühine, ei ole põhjendatud kostjalt välja mõista lepingu täitmiseks hageja poolt kostjale üle antud 30 000 krooni hageja hea usu põhimõtte vastastase käitumise tõttu. Apellatsioonkaebus Hageja palub maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada ning menetluskulud jätta kostja kanda. Kohus on asja arutamisel väljunud poolte esitatud väidete piiridest. Kostja ei ole hagi rahuldamata jätmise asjaoludena tuginenud väitele, et hageja või tema esindaja vastuoluline käitumine, mis seisnes broneerimislepingu võimalikule tühisusele viitamata jätmiseks, oleks aluseks VÕS § 6 lg 2 kohaldamiseks. Kostja on leidnud, et juhul kui kohus tuvastab lepingu tühisuse, on hageja kohustatud tasuma kostja poolt kantud kulutused VÕS 15 lg 1 alusel. Alles kohtuistungil esitatud kohtukõne teesides tugines kostja asjaolule, et peab hageja esindaja käitumist hea usu põhimõtte vastaseks, kuna viimane oleks pidanud teadma lepingu tühisusest ja see on aluseks VÕS § 6 lg 2 kohaldamisele. Hageja väidetavat 3(5)

lepingu tühisusest teadmist kui asjaolu ei ole kohus uurinud ja selle suhtes ei ole hageja saanud esitada vastuväiteid. Kohus on otsuses jõudnud vasturääkivate järeldusteni. Ühelt poolt leiab kohus, et hageja ja tema esindaja avaldasid initsiatiivi broneerimislepingu sõlmimiseks, teisalt jälle, et kumbki pool ei avaldanud maaklerile survet broneerimislepingu sõlmimiseks. Tunnistaja M. O. ütluste kohaselt broneerimislepingu sõlmimiseks kumbki pool ei käinud peale. Seega on kohus hageja esindajale ette heitnud käitumist, mis ei ole asjas tuvastatud. Kohus on tuvastanud asjaolusid, mida ei ole sisuliselt arutatud, kuid on põhjendanud hagi rahuldamata jätmist nende asjaoludega. Ei kohtumaterjalidest ega istungil ei ole tõusetunud ega uuritud asjaolu, et hageja lepinguline esindaja oleks kinnisvarabüroo jurist ja kinnisvaraga aktiivselt tegelev isik, millisele asjaolule on kohus otsust tehes viidanud. Samuti kohtumaterjalidest ega istungil ei ole selgunud asjaolu, et hageja esindaja kinnisvarabüroo juristina oleks kinnistanud broneerimislepingu õigsust. Seda tegi M. O.. Ka ei ole selgitatud, millised teadmised olid hageja esindajal lepingu sõlmimisel. Kohus on heitnud ette hageja esindaja pahatahtlikku käitumist lepingu sõlmimisel ja omistanud selle käitumise hagejale. Hageja kirjutas isiklikult lepingule alla, lepingut ei ole hageja asemel sõlminud hageja lepinguline esindaja ega ei ole esindaja mingil muul viisil lepingu sõlmimisega seotud. Seetõttu ei saa kohus ka hageja esindaja käitumist samastada hageja enda käitumisega lepingu sõlmimisel nii nagu seda saab teha tsiviilprotsessis. Hageja lepinguline esindaja ei olnud lepingu sõlmimisel volitatud lepinguliseks esindajaks. Kohus hindab poolte käitumist lepingu sõlmimisel, kuid tegelikkuses tuvastab hageja esindaja juriidilisi teadmisi. Asjas olevatest materjalidest ega tunnistaja ütlustest lähtuvalt ei ole kostja tõendanud, et hageja esindaja teadis või pidi teadma lepingu tühisusest lepingu sõlmimisel. Juriidiliste teadmistega isikule ei saa omistada piiratamatult kõikide õiguslike teadmiste olemasolu. Igasugune õiguslik kvalifikatsioon on põhimõtteliselt alati hinnangu ja mitte fakti küsimus, seega hageja lepingulise esindaja teadmisi ei saagi teada. Kostja seisukohta ei saa käsitleda mitte faktiväitena, vaid tegemist on kostja subjektiivse õigusetõlgendusega. Tuvastatud ei ole, et hageja esindaja oleks kinnisvarabüroo jurist või aktiivselt kinnisvara vahendamisega tegutsev isik, millisele asjaolule on kohus otsust tehes viidanud. Kohus on põhjendamatult jätnud tähelepanuta hageja väited, et eelkõige lepingu koostajalt eeldatakse, et koostatav leping vastab seaduses sätestatule. Kohus on põhjendamatult jätnud teavitamiskohutuse ainult hageja kanda, kuigi lepingu valmistas ette kostjale vahendusteenust osutav kinnisvara professionaal M. O. ja kohus on omistanud ainult hageja esindajale pahatahtliku käitumise. Arusaamatu on, millest kohus järeldas, et hagejal oli kohustus teavitada teist lepingupoolt võimalikust lepingu tühisusest, kui seda, kas leping on tühine ei teadnud hageja lepingu sõlmimisel isegi. Tuvastamist ei ole leidnud asjaolu ei tunnistaja ütlusega, kostja väidetega ega muu asjas sisalduva materjali põhjal, et hageja esindaja oleks kinnisvarabüroo juristina kinnitanud broneerimislepingu õigsust. Seega on kohus väljunud väidete piiridest. Hageja on viidanud asjaolule, et lepingu valmistas ette kostja korteri vahendamisega tegelev Agenda Kinnisvara, kes on vastutav lepingu puuduste eest. Kohus on jätnud selle hageja väite tähelepanuta. Kohus ei ole põhjendanud, miks oleks broneerimistasu tagastamine kostja suhtes ebaõiglane või kuidas saaksid kostja olulised huvid kahjustada. Kohus ei ole põhjendanud, miks ei kuulu alusetult saadud broneerimistasu tagastamisele ja 4(5)

millena siis käsitleda tagastamata jätmata broneerimistasu. Kohtuotsusest ei selgu, kas on tegemist kahjuhüvitisega või muul õiguslikul alusel tagastamata jätmisega. Hageja ei ole oma õigusi kuritarvitanud. Õiguse kuritarvitamine lähtub põhimõttest, mille kohaselt see, kes teostab oma õigust ei tohi sellega kahju teha teisele. Tavaliselt hõlmatakse õiguse kuritarvitamise instituudiga niisuguseid juhused nagu vastuoluline käitumine, erinevad halvas usus käitumise juhused, tuginemine õigustele, mis on omandatud ebalojaalselt, õiguste ebaaus teostamine, kohaldavate õiguskaitsevahendite ebaproportsionaalsus, millegi nõudmine, mis tuleb teisel õiguslikul alusel tagasi anda, ning juhused, kus halvas usus käitumise tõttu kaotatakse oma õigused. Nii hageja kui kostja soovisid lepingut sõlmida ja lepingu sõlmimisel ei viidanud keegi, et leping on tühine. Sõlmitud leping osutus tühiseks ja tühise lepingu alusel saadu tuleb tagastada tulenevalt alusetu rikastumise sätetele. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leidis, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada, maakohtu otsus tuleb tühistada ja asjas on võimalik teha uus otsus hagi rahuldamiseks. Maakohus on õigesti tuvastanud, et poolte vahel 07.02.2008 sõlmitud leping oli eelleping, mis oli suunatud kinnisasja omandamisele, ning seaduses sätestatud notariaalse vormi järgimata jätmise tõttu on see leping tervikuna tühine. Kuivõrd hageja oli lepingu ühe poolena tasunud kostjale lepingu täitmiseks 30 000 kr., milline pidi notariaalse lepingu sõlmimise järel arvestatama müügihinna katteks, siis tulenevalt lepingu tühisusest on tal õigus nõuda kostjalt TsÜS §-de 83 lg.1 ja 84 lg.1 ning VÕS 1028 lg.1 alusel tühise tehingu järgi saadu tagastamist. Selle õiguse maksmapanekuks hagi esitamist ei saa lugeda hea usu vastaseks käitumiseks. Kostja ei ole esitanud hagejale nõuet või tasaarvestuse avaldust kahju hüvitamiseks näiteks VÕS § 15 lg.1 või 115 lg.1 alusel, mistõttu ei oma õiguslikku tähendust asjaolu, kas hageja teadis lepingu notariaalse vormistamise nõudest või kas ta rikkus eellepingut müügilepingu notariaalse lepingu sõlmimisele ilmumata jätmisega (mittesõlmimisega). Seega kolleegium leiab, et maakohus on ebaõigesti jätnud hagi rahuldamata. Kolleegium tühistab maakohtu otsuse ja rahuldab oma otsusega hagi ning jätab poolte menetluskulud kostja kanda.