2-08-16725/30 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

1.Joel Kivimurru ja Ebe-Mai Seppa esitasid hagi Elli Sakjase vastu kinnisasja müügilepingu mittevastavusest tingitud asja parandamise kulude väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 08.01.2008 müügilepingu, mille objektiks oli kinnistu, registriosa nr XXXX , asukohaga Jõgevamaal XXXX vallas XXXX hinnaga 750 000 krooni. 10-11.01.2008, s.o peale müügilepingu sõlmimist maja teistkordsel ülevaatusel, avastasid hagejad, et maja välisseina palgid ja põranda talad on suures ulatuses ära mädanenud. Lisaks selgus, et küttekolle ja korstnatruup olid kasutuskõlbmatud. Enne müügilepingu sõlmimist tellis E-M. Seppa Markee Kinnisvaralt eksperthinnangu nr 2732-12-07, kus ei olnud midagi märgitud majal avastatud puudustest. Hagejate 14.04.2008 tellitud Pest-Chemical OÜ mükoloog Anna Baklani poolt teostatud putukkahjustuse ekspertiisi ja laboratoorse analüüsi nr 08.035 tulemustes leiti, et kostja poolt hagejatele müüdud elumaja puitkonstruktsioonides on putukkahjustus tugevalt levinud mitte ainult maja ümberringi alumistes palkides, vaid ka kõrgemale, kohati on kahjustatud ka puitkonstruktsioonid, mis asuvad pööningu kõrgusel. Laboratoorse analüüsi tulemusel selgus, et kostja poolt müüdud maja puitosades oli tugevalt levinud puitu kahjustav putukas nimetusega suur-toonesepp (Hadrobregmus pertinax). Putukkahjustuse vanuseks määras ekspert 4 aastat. Eksperdi poolt võetud proovid näitasid, et majas leidub nii vana, kui ka värsket putukkahjustust, kes jätkab puitkonstruktsioonide kahjustamist (närimist), mille tõttu puitkonstruktsioonid kaotavad oma tugevuse ja ei ole enam kandevõimelised. Ekspert soovitas töödelda kahjustatud puitosa puidukaitsevahendiga ning ehitusväärtuse kaotanud, pudevad puitkonstruktsioonid eemaldada, panna kilekotti ja hävitada (põletada). Hagejad esitasid kostjale 18.03.2008 väljastusteatega avalduse, milles teavitati kostjat majal esinevatest puudustest ning hagejad teatasid ostuhinna vähendamisest 350 000 krooni võrra ning palusid selle tasuda hiljemalt 02.04.2008. Samuti teavitasid hagejad kostjat võimalusest kõrvaldada ise majal esinevad puudused. Kostja nimetatud avaldusele ei reageerinud. Kuivõrd kostja ei kõrvaldanud puuduseid omal kulul, sõlmisid hagejad töövõtulepingu odavama hinnapakkumise esitanud firmaga BGM Project OÜ. Varjatud puuduste likvideerimise hinnaks kujunes hinnapakkumise järgi 199 438 krooni. Lisaks sõlmisid hagejad lepingu putukkahjustuse

remonti. Lepingu punktis 1.16.2 on hagejad kinnitanud, et nad on ilma eriteadmisi omava isiku abi kasutamata üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluvad ehitised ning neile müüja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud asja seisukorrast. Muu hulgas on Markee Kinnisvara eksperthinnangus fikseeritud, et elamu ehitusaasta on 1954, elamus on ahiküte, vesi kaevust õuel, kanalisatsioon-kuivkäimla all kogumiskast. Hoonete seisukord on rahuldavas korras ja elamu siseviimistlus vajab uuendamist; 3) asusid hagejad 10.-12.01.2008, s.o pärast müügilepingu sõlmimist ja ostuhinna tasumist, avama elamu kaetud konstruktsioone ja avastasid elamu välisseina palkide kahjustatuse ja elamu põrandatalade kahjustatuse. Kostja ei ole hageja sellekohaseid väiteid vaidlustanud ega ümber lükanud, mistõttu kohus luges need asjaolud kostja poolt omaksvõetuks. Putukakahjustuse olemasolu elamu puittarindeis on kinnitanud ka mükoloog A. Baklan; 4) teatasid hagejad kostjale 18.03.2008 kirjaga, et elamul on kahjustused (majavamm), küttekolle ja korstnatruup on kasutuskõlbmatud. Hagejad soovisid maja tagasi anda, raha tagasi saada või puuduste kõrvaldamist kostja poolt. Kostja ei ole neid hageja väiteid vaidlustanud, mistõttu kohus luges need asjaolud tõendatuks ja sellega luges teatamiskohustuse täidetuks; 5) on elamu puittarindid kahjustatud putuka suur- toonesepp (Hadrobregmus pertinax) poolt. Selle tegi kindlaks mükoloog A.Baklan 14.04.2008 maja ülevaatuse käigus. Kohus käsitles A. Baklani poolt koostatud laboratoorset analüüsi eriteadmistega isiku arvamusena. Läbiviidud analüüs tõendas, et maja palkides esines puitu kahjustava putuka suur-toonesepa kahjustusi ja lisaks vana seenkahjustust; 6) olid 14.04.2008 elamu puitkonstruktsioonid vahetatud fibo-plokkide vastu, küttekolded ümber ehitatud. Kohus asus seisukohale, et elamu oli seisukorras, mis on tavapärane 1954 ehitatud puitelamule aastal 2008. Kohus leidis, et hagejate ütlused ja tegelik käitumine tõendavad, et hagejad ostsid elamu kavatsusega teha selles remonti, s.h teha lisaks siseviimistluse uuendamisele (tapeetide vahetus, värvimine) töid, millega muuta elamu kaasaegsemaks. Ehitusekspert on ekspertiisi käigus teinud kindlaks, et tegelikkuses oli muudetud ümberehituse käigus elamu avatäidete (aknad, uksed) arvu ja mõõtmeid, veranda seinad on kinni müüritud fibo-plokk müüritisega, muudetud seni verandana kasutatud ruumi kasutusotstarvet, rajatud uue konstruktsiooniga soojustatud põrandad. Sellisest käitumisest järeldas kohus, et ei ole õige hagejate väide, et nad kavandasid teha majas remondi – vahetada tapeedid ja värvida – umbes 20 000 krooni eest ja et ootamatult suure remondivajaduse tõttu ei saa nad nüüd kasutada elamut elamiseks. Elamu tarindite kandeomaduste kaotust, mis tuleneb putukkahjustustest elamu piirdetarindeis, ei ole võimalik lugeda tavapäraseks kulumiseks. Eksperdi hinnangul ei olnud selle elamu palktarindid konstruktiivselt ekspluatatsiooniks kõlbmatud. Ekspert pidas põhjendatuks palktarindi uuendamist ja palktarindi uuendamisega vahetult seotud vajalike tööde teostamist kalkulatsioonis toodud mahus, eeldusel, et palktarindid olid putukkahjustusega kahjustatud ulatuses, mis oleks välistanud nende edasise kasutamise elamu kandekonstruktsiooni osana. Seetõttu peab ekspert vajalikuks mitte tavapärasest kulumisest, vaid putukkahjustusest tingitud kahjustuste kõrvaldamist palktarindite väljavahetamise teel ja sellega seotud tehnoloogiliselt vajalike tööde teostamist. Kokku nende tööde maksumus on 64 206.90 krooni, s.o 8,55% kinnistu ostu-müügi hinnast. Tuginedes kogutud tõenditele leidis kohus, et kahjustus elamu kandekonstruktsioonides, mida põhjustas puitu kahjustav putukas suur-toonesepp, on varjatud puudus, mille olemasolu ei saanud

hageja elamu ülevaatuse käigus avastada ega pidanud ka eeldama. Kahjustust ei ole võimalik lugeda tavapäraseks kulumiseks ja see ei sisaldu poolte vahel kokku lepitud lepingutingimustes. Seega on tegemist kahjustusega, mida ostja ei saanud märgata elamu ülevaatuse teostamisel. Kostja, asudes müüjana pidama lepingueelseid läbirääkimisi elamut osta sooviva hagejatega, ei arvestanud mõistlikult vastaspoole huvidega. Kostja on kinnitanud, et ta ei ole midagi teinud selleks, et koguda teavet müüdava objekti kohta. Kostja, jättes ennast kurssi viimata müüdava elamu seisukorraga, kuid kinnitades ostjale, et temale teadaolevalt ei ole elamul varjatud puudusi, jättis ostjale mulje müüdava asja (elamu) seisukorraga kursis olevast müüjast. Kohus leidis, et hageja ei pea tõendama oma lepingueelset märkimisväärset huvi müüdava elamu palkide seisukorra vastu, kuna müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tulenevat riski kannab VÕS § 218 lg 1 järgi müüja ehk kostja. Müüdava elamu põhikonstruktsioonide seisund on kohtu hinnangul asjaolu, mille vastu on ostjal - arvestades lepingu eesmärki kasutada elamut elamiseks - äratuntav oluline huvi. Samuti leidis kohus, et kostja mitteteadmine müüdava elamu puudustest ei saa olla vabandatav ja kostja vastutab asja lepingutingimustele mittevastavuse eest VÕS § 218 lg 1 alusel. Hagejad taotlesid kahju summas 162 338 krooni väljamõistmist. Kuna kostja vastutus tuleneb rikkumisest - et ta ei viinud ennast kurssi maja seisukorraga ega teavitanud hagejat putukakahjustusest - siis tulenevalt VÕS § 127 lg 2 ei saa kostjalt nõuda putukakahjustuse kõrvaldamiseks vajalikust suurema remondi kulude hüvitamist. Kohus tegi kindlaks, et hagejad lasid pärast müügilepingu sõlmimist elamu küttekolded (ahju ja soemüüri) lammutada. Kohtus ei leidnud aga kinnitust küttekollete puudused, mis tinginuks nende mahalõhkumise ja uute ehitamise vajaduse. Seetõttu leidis kohus, et ei ole tõendatud, et elamus olnud küttekolded olid ostu-müügilepingu sõlmimise ajal kasutuskõlbmatud ja et küttekollete paremasse seisukorda viimise tööd ja selleks vajalikud kulutused ei kuulu kahju hulka, mille eest kostjal tuleb vastutada. Uuritud tõendid kinnitavad, et hageja poolt ette võetud remondi- ja ümberehitustööd, mis ei seondunud varjatud puudustega (näiteks kavandatud vee- ja kanalisatsioonitööd), on oma olemuselt sellised, mis tingivad täiendavad lammutus- ja ümberehitustöid ja kujutavad oma olemuselt renoveerimist ning selliste kulutuste eest ei pea kostja kandma vastutust. Kohus leidis, et tuginedes ehituseksperdi arvamusele, tuleb lugeda mitte tavapärasest kulumisest tingitud kahjustuste (s.t putukakahjustuste) kõrvaldamise vajalikuks maksumuseks eksperdi poolt koostatud kalkulatsioonis loetletud kulutustest palktarindi osade vahetamise ja palktarindi osade vahetamisega seotud tehnoloogiliselt vajalike tööde teostamist, mille mõistlik maksumus on 64 206.90 krooni. Kohtu arvates on ehituseksperdi arvamus mõistlike kulutuste suuruse kohta on usaldusväärne ja põhjendatud. Seetõttu mõistis kohus kostjalt hagejate kasuks välja kahjuhüvitise summas 64 206.90 krooni.

1) kinnitab kostja, et lepingu esemel ei olnud mingeid temale teadaolevaid varjatud puudusi, millest ta ei ole ostjaid teavitanud või mida ostjad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Ostjad olid teadlikud, et nii müügiobjekt kui ka selle koosseisu kuuluvad ehitised vajavad remonti. Kostja ei ole kordagi vahetanud maja välisvoodrit, vaid värvis selle viimati 2002 aastal. Kui maja palgid olid osaliselt kahjustatud, siis võis see olla juba kostja poolt maja soetamisel; 2) käis maakler E. Lind hagejatele näitamas kinnistut ja tutvustas neile kinnistu olukorda. Hagejad teadsid, et nad ostavad 1954 ehitatud rahuldavas korras oleva puitelamu ja mükoloog A. Baklan kinnitas, et peaaegu kõigis Eestis olevatel puitelamutel esineb seenkahjustusi. Kostjale teadaolevalt ei ole kinnisvara maakler E. Lind kunagi keeldunud hagejatel majaga tutvumast. Hageja väide, et kostja keeldus elamu välisvoodri avamisest enne ostu-müügilepingu sõlmimist on ebaõige, kuna kostja ei ole hagejaga enne maja müüki kohtunud; 3) ei ole kohus põhjendanud, mille alusel on ta asunud seisukohale, et vaidlustamata asjaoluna tuleb arvesse võtta ja usaldusväärseks lugeda mükoloog A. Baklani poolt läbi viidud laboratoorset analüüsi; 4) ei nõustu kostja kohtu seisukohaga, mille järgi ei ole võimalik lugeda elamu tarindite kandeomaduste kaotust, mis tuleneb putukkahjustustest elamu piirdetarindeis, tavapäraseks kulumiseks; 5) on ekspert A. Luhse esitanud arvamuse, et putukkahjustusest tingitud kahjustuste kõrvaldamine toimib kahjustatud palktarindite väljavahetamise teel. Vaidlusoleva objekti kahjustuste ilmsiks tulemisel oleks selliste tööde maksumuseks 64 209.90 krooni. Nimetatud arvamus ei ole aga leidnud kinnitust, sest nii mükoloog kui ka ekspert kinnitasid üheselt kohtuistungil, et ei ole näinud välja vahetatud palke (palktarandeid) ning seega ei oska nad kinnitada ega ka ümber lükata tegelikku palkide väljavahetamise vajadust. Palkide väljavahetamise vajadus on ainult ostjate poolne kinnitus; 6) ei ole kohus arvesse võtnud kostja heauskset käitumist nii müügilepingu sõlmimisel kui ka kohtumenetluses. Kohus ei saa teha otsust üksnes asjaolu põhjal, et müüja peab müügilepingu sõlmimisel teadma kõike müüdavast objektist, sealhulgas ka varjatud puudustest. Kohus ei ole hinnanud asjas olevaid tõendeid igakülgselt ja täielikult.

7.1.Apellatsioonkaebusest nähtuvalt on maakohus kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust ning seejuures on apellant viidanud VÕS § 218 lg-le 4. Asja lepingutingimustele mittevastavus on VÕS § 218 lg 1 järgi aluseks müüja vastutusele ning VÕS § 218 lg 4 järgi müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. VÕS § 77 lg 1 kohaselt peab võlgnik täitma kohustuse lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Müügilepingu korral peab VÕS § 217 lg 1 järgi ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muu hulgas kvaliteedi osas. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi lepingutingimustele muu hulgas siis, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. Tulenevalt VÕS § 217 lg 2 p-st 1 on olulisemaks aluseks asja lepingutingimustele vastavuse määramisel müügilepingu sisu. Samas tuleb arvestada, et kokkulepped asja nõutavate omaduste kohta võivad tuleneda ka lepingu sõlmimise asjaoludest, müüja poolt lepingu ettevalmistamise käigus ostjale esitatud müügiobjekti või selle omadusi kirjeldavast informatsioonist ning ka müüja ühepoolsetest avaldustest müüdud asja omaduste kohta. Hagejate väitel kinnitas kostja, et maja on tugev ja palgid korras. Tunnistaja A. Ruuli (müügilepingu tõestanud notar) ütluste kohaselt küsis ta müüjalt, kas elamu palgid on pehkinud ja kas vammi on palkides ning müüja kinnitas, et palgid on korras. Lepingu punktis 1.15.6 märgitud asjaolu, et elamu vajab remonti, tähendas seda, et elamul esineb värskendava remondi vajadus (nn sanitaarremont) ning et sellise remondiga saab hakkama ilma ehitusspetsialisti abita. Eelneva alusel on maakohus põhjendatult asunud seisukohale, et kuigi müügiobjektiks oli kasutatud elamu, ei olnud putukkahjustustest tingitud piirdetarindite kahjustuste näol tegemist tavapärast kulumisega ning sellise puuduse esinemist müüdavas asjas ei olnud pooled müügilepingu sõlmimisel kokku leppinud. Ekspert on kinnitanud, et tegemist on varjatud puudusega. Seetõttu on ekslik apellandi väide, et ostja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest lepingu sõlmimisel ning sellest tulenevalt ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest VÕS § 218 lg 4 alusel.

VÕS § 220 peamiseks eesmärgiks on tagada, et müüdud asja puuduste üle peetavad vaidlused lahendataks võimalikult kiirest pärast puuduste ilmnemist. VÕS §-s 220 sätestatu kujutab endast sisuliselt müüjapoolset vastuväidet ostja võimalikele lepingu mittekohasest täitmisest tulenevatele nõuetele. Vastavate eelduste täitmist peab seega tõendama müüja. Vastavalt TsMS § 230 lg-le 1 kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Hagejad on oma nõude tõendamiseks esitanud laboratoorse analüüsi nr 08.035 ning taotlenud ekspertiisi määramist ja tunnistajana notar A. Ruuli ülekuulamist. Kostja ei ole vastuväidete tõendamiseks omapoolseid tõendeid esitanud. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et laboratoorset analüüsi, millega tehti kindlaks vaidlusalusel elamu puitosal putukkahjustuse (suur-toonesepp) esinemine, selle ulatus ning soovitatavad tegevused, saab käsitleda eriteadmisi omava isiku arvamusena ning selle arvamuse tõepärasust ei ole alust kahtluse alla seada. Asjaolu, et elamus oli putukkahjustuse proovide võtmise ajal alustatud remonttöödega, ei tähenda seda, et A. Baklani esitatud arvamus ei oleks usaldusväärne. Seda, et putukkahjustus esines mitte ainult asendatud palkides, tõendavad lisaks A. Baklani arvamusele ka tema esitatud fotod ja ekspert A. Luhse arvamus. Seetõttu ei ole põhjendatud apellandi väide, et A. Baklani arvamus ei ole usaldusväärne, kuna on teostatud pärast remonttööde alustamist. Apellant on vaidlustanud ka ekspert A. Luhse arvamuse põhjusel, et see on teostatud pärast remonttööde alustamist. Samas on ka ekspert kohtuistungil kinnitanud, et kahjustusi oli ülevaatusel näha ja seda kinnitavad tema tehtud fotod. Vajalike kulutuste suuruse kindlakstegemisel lähtus ta varjatud iseloomuga kahjustustest (putukkahjustustest tingitud tarindiosade vahetamise vajadusest tingitud tööd). Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et eksperdi arvamuses esitatud kulutuste suurus 64 206.90 krooni on mõistlikud kulutused VÕS § 222 lg 5 tähenduses ning kuna kostja keeldus asja parandamast, siis on ta kohustatud selles ulatuses asja parandamiseks tehtud mõistlikud kulutused hagejatele hüvitama. Eksperthinnangu kirjeldavast osast nähtub, et ekspert on lähtunud eeldusest, et palktarindid olid kahjustatud ulatuses, mis oleks välistanud nende edasise kasutamise elamu kandekonstruktsiooni osana. Samas on ekspert arvamuse andmisel lähtunud ka laboratoorses analüüsis nr 08.035 märgitust, mille kohaselt putukkahjustus on tugevalt levinud eelkõige ümber elamu alumistes palkides, samuti elamu seespool ning et ehitusväärtuse kaotanud ja pudedad puitkonstruktsioonid tuleb eemaldada ja hävitada. Kuivõrd kostja on jätnud omapoolse tõendamiskoormise täitmata, siis on maakohus põhjendatult lähtunud eksperdi arvamuses esitatud asja parandamiseks tehtud kulutuste suurusest 64 206.90 krooni. Ringkonnakohus nõustub ka selles osas maakohtu seisukohaga. Lisaks märgib ringkonnakohus, et apellandi tuginemine VÕS § 218 lg-le 4 kinnitab, et asjal olid hagejate märgitud puudused (s.t asi ei vastanud lepingutingimustele) ning sellest tulenevalt on apellandi väited apellatsioonkaebuses vastuolulised.