Võlaõigus › Võõrandamislepingud

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hagejate nõue ja põhjendused Jxxx Kxxxxxxxxja ExxxMxx Sxxxxxesitasid 02.05.2008. a kohtule hagiavalduse Exxx Sxxxxxx vastu kinnisasja müügilepingule mittevastavusest tingitud asja parandamise kulude hüvitamise nõudes. Hagiavalduse kohaselt tõestas Tartu notar Axxxxx Rxxx 08.01.2008. a kinnistu müügilepingu, ühishüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingud. Kinnistu müügilepingus oli müüjaks kostja ja ostjateks hagejad. Müügilepingu esemeks oli kinnistu, registriosa numbriga xxxxxx, asukohaga xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx. Kostja müüs hagejatele nimetatud lepingueseme müügihinnaga kokku 750 000 krooni. Ostuhinna tasusid hagejad kostjale täielikult vastavalt lepingule 3 päeva jooksul. Kostja kinnitas ostumüügilepingu sõlmimisel muuhulgas seda, et lepingu esemel ei ole mingeid temale teadaolevaid varjatud puudusi, millest ta ei ole kostjat teavitanud või mida ostjad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu eseme koosseisu kuuluvad hooned vajavad remonti (p 1.15.6). Hagejad kinnitasid ostu-müügilepingu sõlmimisel muuhulgas seda, et lepingu eseme on nad üle vaadanud (p 1.16.1), on ilma eriteadmisi omava isiku abi kasutamata üle vaadanud lepingu eseme juurde kuuluvad ehitised (p 1.16.2) ning oli nõus sõlmima lepingu eeldusel, et kõik tuvastatud asjaolud ja müüja kinnitused on õiged (p 1.16.3). Samuti kinnitasid hagejad, et nad on teadlikud asjaolust, et lepingu ese I vajab remonti, selle suhtes kehtivad teeseadusest ja elektriohutusseadusest tulenevad kitsendused ning nad ei pea neid lepingu eseme I puudusteks. Notari poolt selgitati pooltele muuhulgas seda, et VÕS § 218 kohaselt vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem (p.7.8). 10-11 jaanuaril 2008. a, s.o peale müügilepingut maja teistkordsel ülevaatusel avastasid hagejad, et maja välisseina palgid ja põranda talad on suures ulatuses ära mädanenud. Lisaks selgus, et küttekolle ja korstnatruup olid täiesti kasutuskõlbmatud. Koheselt võtsid hagejad ühendust kostjat tehingus esindanud isiku Axxx Sxxxxxxxx ning teatati talle maja puudustest, millest ostu-müügitehingu ajal ja enne seda ostjad midagi ei teadnud. Kostja esindaja teatas, et ta ei ole nõus midagi omal kulul parandama ega midagi kompenseerima. Ka ei nõustunud kostja esindaja isegi kohale tulema, et oma silmaga varjatud puudustes veenduda. Enne ostu-müügilepingu sõlmimist tellis hageja Exx-Mxx Sxxxx Markee Kinnisvaralt eksperthinnangu nr 2732-12-07, kus polnud midagi märgitud majal avastatud puudustest. Ekspertiisiaktis leiti olevat kinnistu keskmiseks turuhinnaks 790 000 krooni, seda eeldusel, et kõik maaklerile teadaolevad andmed on õiged. Hagejate tellimusena 14.04.2008. a Pest-Chemical OÜ mükoloog Anna Baklani poolt teostatud putukkahjustuse ekspertiisi ja laboratoorse analüüsi nr 08.035 tulemustes leiti, et kostja poolt hagejatele müüdud elumaja puitkonstruktsioonides on putukkahjustus tugevalt levinud mitte ainult maja ümberringi alumistes palkides, vaid ka kõrgemale, kohati on kahjustatud ka puitkonstruktsioonid, mis asuvad pööningu kõrgusel. Laboratoorse analüüsi tulemusel selgus, et kostja poolt müüdud maja puitosades oli tugevalt levinud puitu kahjustav putukas nimetusega suur-toonesepp (Hadrobregmus pertinax). Putukkahjustuse vanuseks määras ekspert 4 aastat. Eksperdi poolt võetud proovid näitasid, et majas leidub nii vana, kui ka värsket putukkahjustust ning viimane on aktiivne, st putukas jätkab puitkonstruktsioonide kahjustamist (närimist), mille tõttu puitkonstruktsioonid kaotavad oma tugevuse ja enam ei ole kandevõimelised. Ekspert soovitas töödelda kahjustatud puitosa puidukaitsevahendiga ning ehitusväärtuse kaotanud, pudevad puitkonstruktsioonid eemaldada, panna kilekotti ja

hävitada (põletada). Hagejad on käinud tehingut tõestanud notari vastuvõtul, kes kinnitas, et ta on nõus vajadusel tulema kohtusse tunnistajana andma ütlusi selle kohta, et kostja on kinnistut müües kinnitanud, et elumaja on elamiskõlbulik ning selle palgid ei ole mädanenud. Hagejad esitasid kostjale 18.03.2008. a väljastusteatega (tl11) avalduse (tl.9-10), milles teavitati kostjat majal esinevatest puudustest ning hagejad teatasid ostuhinna vähendamisest 350 000 krooni võrra ning palusid selle tasuda hiljemalt 02.04.2008. a. Kostja nimetatud avaldusele ei ole reageerinud. Kuivõrd kostja omal kulul ei soostunud puuduseid kõrvaldama, sõlmisid hagejad töövõtulepingu osavaima hinnapakkumise esitanud firmaga BGM Project OÜ. Varjatud puuduste likvideerimise hinnaks kujunes hinnapakkumise järgi 199 438 krooni. Lisaks sõlmisid hagejad lepingu putukkahjustuse avastanud firmaga Pest-Chemical OÜ puidukaitsevahendi Boracol 20-2Bd ostmiseks. Saadud hinnapakkumise kohaselt läheb vajalik kogus putukamürki hagejatele maksma 20 300 krooni. Hagejad leiavad, et kostja kinnistut koos elamuga müües varjas teadlikult hagejate eest puitkonstruktsioonides levinud suur- toonesepp nimetusega putuka kahjustust ja seda, et elamus olev küttekolle oli – vastupidiselt väidetule- tegelikult täiesti kasutuskõlbmatu. Hagejad on seisukohal, et kostja esindaja ei nõustunud maja välisvoodrilaudade eemaldamisega enne tehingu sõlmimist just seetõttu, et varjata putukakahjustuse esinemist ja sel eesmärgil on ka elamu väljastpoolt hiljuti üle värvitud. Ostu-müügi lepingus märgitud vajaliku remondi all mõistsid hagejad vajadust teha siseviimistlustöid, vahetada majas välja tapeet ja aknad ja teha muud vajalikku. Kuivõrd kostjat teavitati mõistliku aja jooksul müüdud asjal avastatud varjatud puudustest ning kostja keeldus nende parandamisest, siis on kostja hagejatega sõlmitud müügilepingut oluliselt rikkunud. Et kostja keeldus varjatud puuduste kõrvaldamise kohustuse täitmisest, millega hagejad teda väljastusteatega edastatud avalduses teavitasid, siis lasub kostjal paranduste ehk ümberehituse kulude tasumise kohustus. Hagejad nõuavad, et kostja hüvitaks neile ostu-müügilepingu rikkumise tõttu xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx asuva elamu ümberehitamisega seotud kulud summas 200 000 krooni vastavalt BGM Project OÜ remondikalkulatsioonile. Hagejad paluvad kohtul kostjalt nende kasuks välja mõista 200 000 krooni ja jätta kõik kohtukulud kostja kanda. Hagejad pakkusid kompromissina välja, et kui kostja nõutud summa kohtumenetluse ajal hagejatele ära tasub, ei esita hagejad kostja vastu täiendavalt nõuet muude asja lepingutingimustele mittevastavusest põhjustatud kahju kohta (esmased õigusabikulud, putukamürk, ekspertiisitasu jne). Kompromissi puhul soovivad hagejad, et kostja võtaks enda kanda poole hagi esitamisel tasutud riigilõivust, mida kompromissikokkuleppe sõlmimise korral hagejatele ei tagastata. Kompromissi sõlmimise korral jäävad poolte õigusabikulud nende endi kanda. Kostja vastus Kostja Exxx Sxxxxx vaidles 28.07.2008.a. kohtule esitatud kirjalikus vastuses hagile vastu (tl.65-68). Kostja väitel ei olnud lepinguesemel mingeid temale teadaolevaid varjatud puudusi, millest ta ei ole ostjaid teavitanud või mida ostjad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Ostjad olid teadlikud, et nii müügiobjekt kui ka selle koosseisu kuuluvad ehitised vajavad remonti. Hagejad on kinnitanud oma allkirjaga kinnistu ülevaatuse aktis, mis on koostatud 08.01.2008.a., et on tutvunud kinnistuga põhjalikult ja ei esita hiljem pretensioone kinnistu seisundi kohta. Kostja arvates on vale hagejate väide, et kostja varjas teadlikult hagejate eest puitkonstruktsioonides levinud putukkahjustust ning ka seda, et elamus olev küttekolle oli kasutuskõlbmatu. Kostja omandas vaidluse all oleva kinnistu 09.augustil 1960, aastal.1985. a. tegi kostja elamus sanitaarremondi – vahetas tapeedi, värvis põrandad ja lae. Kostja oli teadlik juba maja ostmisel, et tegemist on palkmajaga, millisel on väljaspool välisvooder ning sees krohv. Kostja ei ole kordagi vahetanud välisvoodrit vaid värvis selle viimati 2002. aastal. Kui maja palgid olid osaliselt kahjustatud, siis võis see olla juba kostja poolt maja soetamisel. Kuni augustini 2007.a. elas kostja nimetatud majas ja kasutas küttekoldeid majas kütmiseks. Küttekolded olid siis ja ka maja müügi hetkel täielikult kasutuskõlblikud ja töökorras – enne maja müüki vaatas küttekolded üle ja puhastas korstnapühkija, kelle kinnituse kohaselt olid need korras. Aastal 1996 on teostatud hoonete

inventariseerimine, koostatud ruumide eksplikatsioon. Hagejad kinnitavad, et elamu tegelikku seisukorda ei kajasta ka Markee Kinnisvara eksperthinnang, kus pole midagi märgitud majal avastatud puudustest. Eksperthinnang on koostatud hageja tellimisel 27.12.2007.a. enne ostumüügilepingu sõlmimist. Kostja arvates tekitab kahtlust hagejate käitumine – kui hagejate arvates oli alust arvata, et tegemist on kostjapoolse teadliku puuduste varjamisega, siis miks alustasid hagejad usinasti maja remonti, vahetades nn kahjustatud palgid, lisaks see, et remondi tegijaks on valitud firma, mille juhatuse liikmeks on hageja J.Kxxxxxxxxx vend. Kostja arvates viitavad hagejad erinevatele kahjustustele- algul majavamm, seejärel putukakahjustus- lootes igati leida võimaluse raha saada. Kostja ei nõustu ka hageja tellimusel tehtud laboratoorse analüüsiga. Kostja arvates on see fabritseeritud ning kostja nõuab uue analüüsi tegemist. Kostja leiab, et asja ei ole võimalik lahendada hageja poolt pakutud kompromissiga. Kostja lisas akti kinnistu ülevaatuse kohta (tl.69), mis on koostatud 08.01.2008, kui kinnistu ülevaatuse teostasid ostja Jxxx Kxxxxxxx, müüja volitatud esindaja Axxx Sxxxxx ja maakler Exxx Lxxx. Selles aktis kinnitab ostja, et on kinnistuga tutvunud põhjalikult ilma eriteadmisi omava isikuta ja ei esita hiljem pretensioone kinnistu (s.h. hoonete) seisundi suhtes. Ostjale on üle antud võtmed, ja dokumendid. Kostja on lisanud ostu-müügi lepingu (tl.70), millega on kostja abikaasa hoone omandanud 9.augustil 1960.a.; ruumide eksplikatsioonid kuupäevaga 25.04.1996 (tl.72-73-74), hindamisakti (tl.75).

Hagejate arvamus kostja vastuse kohta Hagejad teatasid 05.08.2008. a vastuses (tl.90-93), et nemad kostja vastuväidetega ei nõustu. Kostja ei ole millegagi tõendanud väidet, nagu oleks hagejad olnud ostu momendil teadlikud maja konstruktsioonides pesitsevatest parasiitputukatest, millega seoses vajas maja põhjalikku remonti. Hagejad ei ole esitanud nõuet selle remondi eest, mille tegemist ta enne tehingut ette nägi ja lepingus kinnitas (tapeedi vahetus, värvimine jms pisiremont). Seega on hagis esitatud nõue põhjendatud ning kostjal ei ole vähimatki alust tugineda VÕS § 218 lg 4 sättele, mille kohaselt müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavusest teadis või pidi teadma. Lepinguobjekti ülevaatuse akt ei välista hagejate õigust esitada pretensioone ja nõudeid hiljem elamul esinenud puuduste kohta. Aktis on kirjeldatud üksnes elamu üldseisukorraga tutvumist ning aktist ka ei nähtu, milles seisnes selle seisukorraga tutvumise põhjalikkus. Pigem tõendab akt, et maja ülevaatus ei olnud sedavõrd põhjalik ning selle käigus ei avatud maja konstruktsioone ega tutvutud elamu konstruktsioonide ja palkide ning ka küttekollete seisukorraga ning mis kõige olulisem – sellisel vaatlusel ei avastatud hagis märgitud puuduseid. Hagejate väitel saab eeldada, et kostja oli teadlik maja puudustest, sest notar kinnitas ta kõigi kuuldes, et maja on tugev ja selle palgid on tipp-topp korras. Kostja oleks võinud sama hästi öelda, et ta ei tea maja seisukorrast midagi. Seega on hagejatel alust väita, et kostja kiitis oma pehkinud maja üles ja tal õnnestus oskuslikult heausksetele hagejatele maja maha müüa, mis ei olnud tegelikult väärt 750 000 krooni. Põhjendamatu on kostja väide, et laboratoorse analüüsi akt on fabritseeritud. Analüüsi akt on täiesti ehtne ning antud valdkonda süvitsi tundvate spetsialistide poolt tehtud. Ei ole arusaadav, mida kostja soovib väita sellega, et hagejad on kahjustusi kõrvaldama asunud ja seda teeb firma, kus hageja vend on juhatuse liikmeks. Remonttööde maksumust ei ole kostja samas vaidlustanud. Kuivõrd kostja keeldus kahjude likvideerimisest ega tulnud isegi kohale kahjustusi vaatama, siis oli hagejatel õigus remont omal äranägemisel korraldada. Kostja poolt ei ole mõistlik ette heita seda, et hagejad ei jäänud käed rüpes ootama kohtuotsust, vaid nad asusid kohe aktiivselt maja närinud putukaid tõrjuma ja hoidsid sellega ära kahju suurenemise. Hagejad selgitavad, et BMG Projekt OÜ tegi remondiks kõige parema hinnapakkumise. Hagejate arvates ei oma kohtuasjas mingit tähtsust asjaolu, kas üldse ja millal kostja majas viimati remonti tegi. Fakt on see, et elamust ei jäänud peale tehingut alustatud remondi käigus peale kahjustatud palkosa eemaldamist enam suurt midagi järele ning odavam oleks ehk olnud

kogu maja lammutada ja uuesti ehitada. Kahjustused avastasid hagejad siis, kui nad hakkasid tapeeti vahetama ning seinakatte eemaldamisel tulid nähtavale pehkinud palgid. Ekspertiisi määramine 10.02.2009.a. esitasid hagejad kohtule taotluse ekspertiisi teostamiseks (tl.117-118). Hagejad avaldasid, et arvestades kostja väiteid ja kostja poolt tõstatatud kahtluste hajutamiseks peavad nemad vajalikuks ehitusekspertiisi teostamist, mille käigus selgitataks välja ostetud elamul kahjustuste olemasolu, ulatus ning selle parandamise mõistlik maksumus. Hageja esitas eksperdile küsimused. Kohus rahuldas hagejate taotluse ja määras 19.05.2009. a määrusega ekspertiisi ostumüügilepingu alusel kostja poolt hagejatele müüdud kinnistul (asukohaga xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx, registriosa nr xxxxxx) asuva elamu ostu-müügilepingu tingimustele vastavuse kindlakstegemiseks ja elamu lepingutingimustele mittevastavuse tõttu tekkinud kahju kindlakstegemiseks (tl.125-129). Kohus määras ekspertiisi teostajaks riiklikult tunnustatud ekspert Axx Lxxxx. Kostja eksperdile küsimusi esitada ei soovinud. Kohtuistung Kohus pidas asja arutamiseks kohtuistungid 21.09.2009. a ja 10.12.2009. a. Kohus kuulas istungil ära ekspert Axx Lxxxx ja tunnistajana putukkahjustuse laboratoorse analüüsi teinud Axxx Bxxxxxx ning Tartu notar Axxxxx Rxxxx. 10.12.2009. a vähendasid hagejad oma esialgset nõuet. Hagejate esindaja teatas, et esialgne nõue 200 000 krooni esitati tuginedes remondi kalkulatsioonile 199 438 krooni. Hagejad võtavad nõudest maha Boracoli maksumuse 8600 krooni, kuna selle maksumuse kohta puudub hagejatel tõend. Hagejad võtavad maha veel ka põrandate lammutamise ja asendamise maksumuse 18 600 krooni, kuna seda tööd ei tehtud, betoonpõrandad pandi. Hagejad võtavad maha ka 18 500 krooni küttekollete lammutamise ja ehitamise eest, kuna ekspert ütles, et see polnud vajalik. Hagejate nõudeks jääb 162 338 krooni. Hagejad soovivad nimetatud nõudele lisada ekspertiisiaktis märgitud laudise remont, lammutamine ekspertiisiaktis märgitud summas ja lisaks eksperdi poolt tuvastatud antiseptilise pritsiga tehtavate tööde maksumus 3350 krooni. Lisandub ka ahjude, kaminate keskmine remondihind 2615,10 krooni. Lõppnõue on hagejatel 168 308,10 krooni. Hageja esindaja avaldas, et nõue on VÕS § 225 alusel remondikulude hüvitamise nõue.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

Vaidlustamata asjaoludena on kindlaks tehtud järgmine: 1)et Tartu notar Axxxxx Rxxxxxpoolt on tõestatud 08. jaanuaril 2008. a kinnistu müügileping, ühishüpoteegi seadmise leping ja asjaõigusleping, millega kostja Exxx Sxxxxx müüs hagejatele Jxxx Kxxxxxxxxxx ja Exx-Mxx Sxxxxxx kinnistu, asukohaga xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx. See on tõendatud lepinguga tl.39-52, poolte väidetuga ja tunnistaja Rxxxx ütlustega. 2)et hagejad ostsid kinnistu ja seal asuva elamu koos kõrvalhoonetega eluruumiks (kasutamiseks elukohana). Ostu-müügilepingu punktis 1.15.6. on sätestatud, et lepingu eseme koosseisu kuuluvad ehitised vajavad remonti. Lepingu punktis 1.16.4. on ostja (hagejad) kinnitanud, et on teadlikud asjaolust, et lepingu ese vajab remonti, selle suhtes kehtivad teeseadusest ja elektriohutusseadusest tulenevad kitsendused ja ta ei pea neid lepingu eseme puudusteks. Lepingu punktis 1.16.2 on hagejad kinnitanud, et nad on ilma eriteadmisi omava isiku abi kasutamata üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluvad ehitised ning neile müüja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud asja seisukorrast. Ka need asjaolud on tõendatud lepinguga, poolte väidetega, aga ka aktiga kinnistu ülevaatuse kohta (tl.69), Markee Kinnisvara eksperthinnangus (tl.12-19, fotodel tl.20-22) sisalduvaga. Muu hulgas on Markee Kinnisvara eksperthinnangus

fikseeritud, et elamu ehitusaasta on 1954, elamus on ahiküte, vesi kaevust õuel, kanalisatsioon-kuivkäimla all kogumiskast. Hoonete seisukord on rahuldavas korras ja elamu siseviimistlus vajab uuendamist. Ostetud objekti valdus anti hagejatele üle 08.jaanuaril. 3)10.-12.jaanuaril, s.o. pärast ostu-müügi lepingu sõlmimist ja ostuhinna tasumist asusid hagejad avama elamu kaetud konstruktsioone ja avastasid elamu välisseina palkide kahjustatuse ja elamu põrandatalade kahjustatuse. See on tõendatud hagiavalduses kirjapanduga, aga ka hageja J.Kxxxxxxxxx seletusega kohtuistungil. Kostja ei ole hageja sellekohaseid väiteid vaidlustanud ega ümber lükanud, mistõttu kohus loeb need asjaolud kostja poolt omaksvõetuks (TsMS § 231 lg.2). Putukakahjustuse olemasolu elamu puittarindeis on kinnitanud ka mükoloog Axxx Bxxxxx (kirjaliku tõendina laboratoorne analüüs tl. 26-27) ja ütlused kohtuistungil, aga ka riiklikult tunnustatud ekspert ehitustehniliste ekspertiiside alal ekspertiisiaktis ja ütlustes kohtuistungil. 4)selle järel hagejad teatasid kostjale, et elamul on kahjustused (majavamm), küttekolle ja korstnatruup on kasutuskõlbmatud. Hagejad soovisid maja tagasi anda, osturaha tagasi või siis puuduste kõrvaldamist kostja poolt. See on tõendatud hageja väidetega hagiavalduses ja kohtuistungil. Kostja ei ole neid hageja väiteid vaidlustanud, mistõttu kohus loeb need asjaolud tõendatuks (TsMS § 231 lg.2) ja sellega loeb kohus ostja teatamiskohustuse täidetuks (TsMS § 220 lg.1: ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama). 5)kirjaga 18.märtsist 2008 (tl.11, 9-10) teatasid hagejad kostja esindajale, et majas on majavamm: „maja välispalkseinad olid kahjustatud majavammist... ka põrandad (põranda kandvad talad) on majavammist kahjustatud. Ahju ja pliidi kütmisel selgus, et nii ahi kui ka pliit ei anna sooja, sest küttekolded olid läbi põlenud. Küttekollete põhja olid kivid kukkunud seestpoolt küttekoldeid ning seetõttu ei saanudki küttekolded enam sooja anda... Tänaseks on majavammist kahjustatud palgid vahetatud ning on alustatud küttekollete ehitamisega“. 6)elamu puittarindid on kahjustatud putuka suur- toonesepp (Hadrobregmus pertinax) poolt. Selle tegi kindlaks mükoloog A.Bxxxxx 14.aprillil 2008 läbi viidud maja ülevaatuse käigus, väljendas laboratoorses analüüsis (tl.26-27) ja kohtuistungil antud ütlustes. Kohus käsitleb Axxx Bxxxxxx poolt koostatud laboratoorset analüüsi eriteadmistega isiku arvamusena. Kohus tegi kindlaks, et Axxx Bxxxxx on täitnud Tartu Ülikoolis bioloogiageograafiateaduskonna bioloogia bakalaureuseõppekava (tl.176) ja töötanud Pest-Chemical OÜ-s bioloogina mükoloogia erialal alates 04.07.2005. a. (tl.174). Arvestades tema haridust ja töökogemust on kohtu hinnangul Axxx Bxxxxxxx vajalikud teadmised andmaks hinnangut putukkahjustuste kohta. Kohus kuulas Axxx Bxxxxxx tunnistajana ära kohtuistungil ja pooltel oli võimalik temale esitada küsimusi. Kohus leiab, et Axxx Bxxxxxx poolt läbi viidud laboratoorse analüüsi tulemused on usaldusväärsed ja see tõendab, et maja palkides esines puitu kahjustava putuka suur-toonesepa kahjustusi ja lisaks vana seenkahjustust. 7)et 14.aprilliks 2008 olid elamu puitkonstruktsioonid vahetatud fibo-plokkide vastu, küttekolded ümber ehitatud. See on tõendatud hageja kirjaga kostjale 18.märtsist (tl.9-10), fotodega maja kandvate detailide vahetusest (tl.32-33), mükoloog A.Bxxxxxx poolt 14.04.2008 tehtud fotodelt nähtuvaga (tl.28-29) ja A.Bxxxxxx ütlustega kohtuistungil selle kohta, et kui tema käis elamut üle vaatamas, siis sarnanes elamu kõige enam sellele, mis on näha ehituseksperdi poolt tehtud fotodel. Hagejate väitel on kostja täitnud müügilepingut mittekohaselt, kuna müüdud kinnistul asuv elamu ei vasta lepingutingimustele ja sellel esinesid varjatud puudused. Hagejad taotlevad kostjalt puuduste kõrvaldamiseks tehtud remondikulude hüvitamist. VÕS § 100 sätestab: kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Müügilepingu korral peab VÕS § 217 lg 1 järgi ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele, eelkõige koguse, kvaliteedi, liigi, kirjelduse ja pakendi osas. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi asi ei vasta muu hulgas

lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele lisaks ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. VÕS § 218 lg 1 alusel vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 218 lg 4 sätestab, et müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Kohustuse mittekohase täitmise korral on VÕS § 101 lg 1 p 3 järgi üheks õiguskaitsevahendiks kahju hüvitamise nõue. VÕS § 115 lg 1 kohaselt võib võlausaldaja võlgnikupoolse kohustuse rikkumise korral koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. VÕS § 225 kohaselt võib ostja võib nõuda müüjalt ka sellise kahju hüvitamist, mis tekkis asja selle otstarbele mittevastava kasutamise tõttu, kui see tulenes ostja ebapiisavast teavitamisest müüja poolt, samuti kahju hüvitamist, mis tekkis asjale selle lepingutingimustele mittevastavuse tõttu. Selleks, et teha kindlaks, kas hagejatel on õigus kasutada kostja vastu lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes seaduses ettenähtud õiguskaitsevahendit, tuleb seega vastata kahele küsimusele: esiteks - kas müüdud asi vastab lepingutingimustele ja teiseks kas müüja vastutab müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuse eest. VÕS § 77 lg 1 kohaselt peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Müüdud elamu lepingutingimustele vastavuse hindamisel tuleb arvestada asjaolu, et tegemist on kasutatud asjaga. Kasutatud asja tavalist kvaliteeti ja selle poolt pakutavaid kasutusvõimalusi ning omadusi ei saa samastada sarnase uue asja omadega. Seetõttu on pooled ostu-müügi lepingut sõlmides ka kokku leppinud, et elamu vajab remonti ja asja tavapärasest kulumisest tingitud puudused ei kujuta endast 1954.a. ehitatud elamu müügi puhul lepingutingimustele mittevastavust. Otsides vastust küsimusele: kas hagejatele müüdud elamu vastas poolte vahel 08.01.2008 sõlmitud lepingu tingimustele, on kohus seisukohal, et elamu oli seisukorras, mis on tavapärane 1954.a. (s.o. 54 aastat tagasi) ehitatud puitelamule aastal 2008. Nii nähtub kinnisvara eksperthinnangust (tl.12-19), et elamu on rahuldavas korras, selles puudub vesi ja kanalisatsioon ja siseviimistlus vajab uuendamist. Sama nähtub fotodelt (tl.20-22): elamu välis- ja sisevaated kujutavad aastakümnetetagust ehitustraditsiooni, nähtavaid vajumisi konstruktsioonides ei ole, elamu uksed-aknad, põrandad näivad olevat pigem heas seisukorras. Kohus leiab, et hageja ütlused ja tegelik käitumine tõendavad, et hageja ostis elamu kavatsusega teha selles remonti, s.h. teha lisaks siseviimistluse uuendamisele (tapeetide vahetus, värvimine) töid, millega muuta elamu kaasaegsemaks: vahetada aknad, viia sisse vesi, paigaldada kanalisatsioon. Selle kohta andis hageja ütlusi kohtuistungil, kanalisatsiooni paigaldamise soovist on hageja rääkinud kostjale enne ostu-müügi lepingu sõlmimist (tl.67). Ehitusekspert on ekspertiisi käigus teinud kindlaks, et tegelikkuses on muudetud ümberehituse käigus elamu avatäidete (aknad, uksed) arvu ja mõõtmeid, veranda seinad on kinni müüritud fiboplokk müüritisega, muudetud seni verandana kasutatud ruumi kasutusotstarvet (pesemisruumid kanalisatsiooniga), rajatud uue konstruktsiooniga soojustatud põrandad. See on tõendatud ehitusekspertiisi aktis tl.19-20 kirjapanduga, aga ka ekspert A.Lxxxx vastustega küsimustele kohtuistungil. Sellisest käitumisest järeldab kohus, et ei ole õige hageja väide, et ta kavandas teha majas remondi – vahetada tapeedid ja värvidaumbes 20000 krooni eest ja et ootamatult suure remondivajaduse tõttu ei saa ta nüüd kasutada elamut elamiseks.

Tunnistaja Axxxxx Rxxx, kes on ostu-müügi lepingu tõestanud notar, andis kohtuistungil ütlusi, et kui lepingusse märgitakse, et „vajab remonti“, siis tema peab silmas sanitaarremondi, asja värskendava remondi vajadust. Remont, millega saab hakkama ilma ehitusspetsialisti abita. Tunnistaja selgitab, et lepingusse tuli teha remondivajaduse kohta parandus: tuli võtta sisse kinnitus, et ostja teab, et ese vajab remonti. Tunnistaja annab ütlusi, et selle lepingu puhul oli ostjatele suhteliselt selge, üle keskmise selge ostetava elamu seisukord. Kohtu küsimusele: „mida ostja soovis osta“ vastas tunnistaja: ostja soovis osta remontivajavat elamut. Nende tõenditega loeb kohus tõendatuks, et hageja soovis osta elamut, milles ta hakkab remonti tegema, s.h. elamut kaasajastama. Hagejad (ostjad), kellele oli selge ostetava remontivajava elamu seisukord, ei saanud eeldada elamu ülevaatuse järgselt tulenevalt elamu konstruktsioonilistest iseärasustest ja üle antud dokumentides sisalduvast, et elamu tarindid ei vaja korrastamist. Nad pidid teadma elamu tarindite korrastamise vajadusest (ehitusekspertiisiaktis tl.26 eksperdi vastus esimesele küsimusele), mis tulenes elamu kasutuseast. Samas elamu tarindite kandeomaduste kaotust, mis tuleneb putukkahjustustest elamu piirdetarindeis, ei ole võimalik lugeda tavapäraseks kulumiseks (ekspertiisiakti lk.26, vastused mõlemale küsimusele). Sellise hinnangu annab ehitusekspert, kelle hinnangul hoonete tööiga on 50 aastat, s.h. ehitise kande- ja kande-piirdetarinditel on tööiga võrdne ehitise elueaga (tööeaga). Ehitise remont (varem kasutatud mõistet kapitaalremont) tähendab ehitustööd iganenud või lagunenud ehitustarindite taastamiseks või uuendamiseks. Eksperdi hinnangul ei ole selle elamu palktarindid konstruktiivselt ekspluatatsiooniks kõlbmatud, sest sellisel juhul oleks olnud probleeme elamu püsivusega ja oleksid tekkinud vajumised nii horisontaal- kui ka vertikaalsihis, mida pole täheldatud, kuid ekspert peab põhjendatuks palktarindi uuendamist ja palktarindi uuendamisega vahetult seotud, tehnoloogiliselt palktarindi vahetamiseks vajalike tööde teostamist kalkulatsioonis toodud mahus, eeldusel, et palktarindid olid putukkahjustusega kahjustatud ulatuses, mis oleks välistanud nende edasise kasutamise elamu kandekonstruktsiooni osana. Seetõttu peab ekspert vajalikuks mitte tavapärasest kulumisest, vaid putukkahjustusest tingitud kahjustuste kõrvaldamist palktarindite väljavahetamise teel ja sellega seotud tehnoloogiliselt vajalike tööde teostamist: elamu kogu alumise palgirea vahetamine ja aknaaluste palkide osaline vahetamine, alumise palgirea vahetamise vajadusest võib tuleneda kogu voodrilaua lammutamise ja uue paigaldamise vajadus, laudvoodri ülevärvimine, sellele lisandub kasutatava puidukaitsevahendi Boracol 20-2Bd maksumus ja antiseptimiseks tehtavad kulutused tööjõule. Kokku nende tööde maksumus 64 206.90 krooni, s.o. 8,55% kinnistu ostu-müügi hinnast. Teisisõnu: elamu ostu-müügi lepingus elamu seisukorra kohta kajastatu ei hõlmanud putukkahjustuse olemasolu, mida ostja oleks pidanud eeldama või mille olemasolus pooled oleksid – seda eraldi ära märkimata- olnud kokku leppinud. Suur- tooneseppa kahjustus on varjatud puudus, mille olemasolu ei saanud hageja elamu ülevaatuse käigus avastada ega pidanud ka eeldama. See tähendab, et ostjale üle antud asi ei vastanud lepingutingimustele ostetava asja kvaliteedi osas (sel olid putukkahjustused) ja müüja ei ole täitnud oma kohustust (müüdud asja lepingutingimustele vastavuse osas) vähemalt keskmise kvaliteediga. Asjatundja A.Bxxxxx hinnangul on suur –toonesepp puitu kahjustav putukas, kes tavaliselt esineb majakooriku poolt juba mädandatud puidus. Asjatundja A.Bxxxxx laboratoorsete analüüside tulemusena seenestruktuure ei tuvastanud, oli olemas vana seenkahjustus ja nii vana kui ka värske putukkahjustus. A.Bxxxxx leidis putukkahjustust nii maja seest- kui ka väljastpoolt. Asjatundja hinnangul on putukkahjustus levinud ka kõrgemale maja alumistest palkidest, kohati kahjustatud puitkonstruktsioonid, mis asuvad pööningu kõrgusel ( analüüs tl.27). Kui A.Bxxxxx kohal käis, oli vähemalt ühes toas põrand üles võetud, tl.32-33 fotodelt

nähtub, et põrand on üles võetud (põrand puudub) mitmes ruumis. A.Bxxxxx kohtuistungil osutab ehituseksperdi poolt tehtud fotode 1,2 järgi, millistest kohtadest ta võttis proovid: fotol 2 kahe akna vahel olev palk on välja lõikamata, ehkki A.Bxxxxxx tehtud fotol nr 1 (tl.28) oli siin kahjustus. A.Bxxxxxx sõnul on fotol nr .1 (tl.28) liivateraliseks muutunud puiduosa, mille ta soovitas välja lõigata. Vana putukakahjustusega puitosi soovitas immutada, vana kahjustus ei ole enam konstruktsioonidele kahjulik. A.Bxxxxxx sõnul arvestas ta Boracoli koguse arvestamisel sellega, et piisab ka uute konstruktsioonide pintseldamiseks, ainult puitu tuleb pintseldada. A.xxxxxx mäletab, et ta võttis ühe akna alt kindlasti proovi ja seal ei olnud palk fiboploki vastu vahetatud- muidu ei oleks saanud proovi võtta. Asjatundja ei mäleta, kas ta soovitas kõigi akende all palgid välja vahetada, aga akende all on väga tihti kahjustusi. Akende all ei ole ta kahjustusi näinud ja ei oska seetõttu öelda, kas seal oli põhjendatud palkide vahetamine. A.Bxxxxxx seletuse järgi soovitas ta seina alumised palgid ära vahetada, kuna seal on kahjustus alati kõige suurem. A.Bxxxxxx hinnangul siis kui tema 14.aprillil kohal käis, sarnanes kohapeal nähtud olukord kõige enam sellele, mis on näha ehituseksperdi fotodelt. A.Bxxxxx on andnud soovitusi puitkonstruktsioonide kaitseks: ehitusväärtuse kaotanud, pudevad puitkonstruktsioonid eemaldada ja hävitada; konstruktsioonid, mis on kahjustatud, kuid mida ei saa asendada või ei ole kaotanud tugevust, tuleb töödelda puidukaitsevahendiga (tl.27). Ehitusekspert peab puidukaitsevahendi Boracol 20-2Bd kasutamist putukkahjustuse tõrjeks selles elamus põhjendatuks (ekspertiisiakt lk.23-24). Neil asjaoludel leiab kohus, et kahjustus elamu kandekonstruktsioonides, mis ei ole tingitud elamu kasutuseast, ja mis vajab tõrjeks erivahendeid, on varjatud puudus, mida ei ole võimalik lugeda tavapäraseks kulumiseks ja mis ei sisaldu poolte vahel kokku lepitud lepingutingimustes, s.t. putuka suur-toonesepp kahjustuse kõrvaldamiseks vajalik remont ei ole hõlmatud lepingu p.1.15.6. märgituga „ Lepingu eseme I koosseisu kuuluvad ehitised vajavad remonti“. VÕS § 77 lg 1 kohaselt peab võlgnik kohustuse täitma lepingule või seadusele vastava kvaliteediga ning kui lepingulise kohustuse täitmise kvaliteet ei tulene lepingust või seadusest, peab lepingupool kohustuse täitma asjaolusid arvestades vähemalt keskmise kvaliteediga. Hinnates ostu-müügi lepingus müüja kohustuse täitmise kvaliteeti, tuleb vastata küsimusele: kas ostjal tuli eeldada, et müüdaval asjal (elamul) on erilised iseärasused- lisaks tavapärasele kulumisele- , mis alandavad ostetu kvaliteeti? Kohus leiab, et sellele küsimusele vastamiseks tuleb pöörduda Võlaõigusseaduse nende sätete poole, mis reguleerivad lepingu sõlmimist ja lepingueelseid läbirääkimisi. VÕS § 14 sätestab Lg.1: lepingueelseid läbirääkimise pidavad või lepingu sõlmimist muul viisil ette valmistavad isikud peavad mõistlikult arvestama üksteise huvide ja õigustega. Kui isikud esitavad üksteisele lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus andmeid, peavad need olema tõesed. Lg2: lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ette valmistav isik peab teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Neist asjaoludest, mille teatamist teine pool ei saa mõistlikult oodata, ei pea teatama. Uuritud tõendid tõendavad, et ostetud elamul oli varjatud puudus: seda kahjustas puitu kahjustav putukas suur-toonesepp. Kõigist olemasolevatest tõenditest (kinnisvaraekspertide hindamisakt tl.12-16, fotod selle juurde tl.20-22, mükoloogi laboratoorne analüüs, asjatundja A.Bxxxxxx ütlused kohtuistungil, hageja ütlused ja kostja esindaja väited) nähtub, et suur tooneseppa kahjustus ei olnud elamu välisel vaatlusel nähtav ja see tuli nähtavale alles puitkonstruktsioonide avamisel. Asjatundja A.Bxxxxx on aktis (tl.26) ja kohtuistungil selgitanud, et soojadel ja tuuleta päevadel või õhtuti võib kuulda selle putuka poolt tehtavat heli, kusagil võib olla nähtav puidupuru. Majas elades ei pruugi selle kahjuri olemasolust aru

saada. Asjatundja sõnul on suur-tooneseppa näol puitmajades. Terve Eestimaa on neid täis.

tegemist tavalise kahjustusega

Eesti

Neist tõenditest tuleneb, et tegemist on kahjustusega, mida ostja ei saanud märgata elamu ülevaatuse teostamisel. Kostja esindaja müüjana on lepingut sõlmides kinnitanud, et elamul ei ole temale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud (lepingu p.1.15.6). Sama kinnitab kostja esindaja kohtuistungil- et kostjale teadaolevalt ei olnud mingeid puudusi ja seetõttu ei saanud ta ka notarile teisiti vastata- ta lihtsalt ei teadnud. Sama kinnitab kostja kirjalikus vastuses (tl.68): kostja esindaja ei ole ühtegi palki näinud. Kohus on seisukohal, et kostja, asudes müüjana pidama lepingueelseid läbirääkimisi elamut osta sooviva hagejaga, ei arvestanud mõistlikult vastaspoole huvidega: ta ei viinud ennast kurssi müüdava asja omadustega ega teatanud teisele poolele asjaoludest, mille vastu on teisel poolel (ostjal) lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Kostja esindaja on kinnitanud, et kostja (müüja) elas elamus kuni augustini 2007, pärast seda kuni tehingu tegemiseni elamus keegi ei elanud, kostja esindaja ei ole ühtegi elamu palki näinud. Kostja esindaja on arvamusel, et keegi teine ei tea müüdud maja olukorda esindajast paremini. See tähendab, et ammendav teave müüdava objekti kohta sai olla ainult kostjal ja kostja, asudes pidama lepingueelseid läbirääkimisi ostjaga, pidi vajaduse korral koguma täiendavat informatsiooni müügiobjekti kohta, et seda ostjale avaldada. On tõendamist leidnud, et informatsiooni varjatud puuduste kohta ei saanud olla ostjal (hagejal). Kostja on kinnitanud, et ta ei ole midagi teinud selleks, et koguda teavet müüdava objekti kohta, v.a. korstnapühkija kutsumine, kes puhastas korstnad, vaatas üle küttekolded ja kinnitas, et need on korras (tl.66). Kostja esindaja on kohtuistungil kinnitanud, et keegi ei saanud elamu seisukorra kohta paremini teada kui tema või kostja ise. Kostja, jättes ennast kurssi viimata müüdava elamu seisukorraga, kuid kinnitades ostjale, et temale teadaolevalt ei ole elamul varjatud puudusi, jättis ostjale mulje müüdava asja (elamu) seisukorraga kursis olevast müüjast. Ostjal oli seejuures õigus eeldada, et müüja käitub lepingueelseid läbirääkimisi pidades ja lepingut sõlmides hea usu põhimõtte kohaselt (VÕS § 6: võlausaldaja ja võlgnik peavad teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt): sealhulgas, et müüja omab piisavalt teavet müügiobjekti kohta ja kõigi selliste asjaolude kohta, mille vastu võiks ostjal olla äratuntav oluline huvi. Hageja on hagiavalduses osutanud asjaolule, millest nähtub, et hageja väljendas selget huvi elamu palkide seisukorra vastu enne lepingu sõlmimist: enne ostu-müügitehingut elamu ülevaatamise ajal soovis hageja avada elumaja välisvooderdust, et veenduda palkide korrasolekus; kostja keeldus elamu välisvoodri avamiseks luba andmast (tl.3 hagiavalduses). Kostja kirjalikus vastuses (tl.67) eitab sellise soovi esitamist hageja poolt, märkides, et kostja ei kohtunud kordagi enne maja müüki hagejatega. Juhuslikul kohtumisel hageja selle kohta küsimusi ei esitanud. Kohus leiab, et käesoleva menetluse käigus ei pea hageja tõendama oma lepingueelset märkimisväärset huvi müüdava elamu palkide seisukorra vastu, kuna müüdud asja lepingutingimustele mittevastavusest tulenevat riski kannab VÕS § 218 lg.1 järgi müüja ehk kostja, kuid müüdava elamu põhikonstruktsioonide seisund on kohtu hinnangul asjaolu, mille vastu on ostjal- arvestades lepingu eesmärki kasutada elamut elamiseks- äratuntav oluline huvi. Selle olulise asjaolu kindlakstegemiseks esitas kostjale küsimuse ka notar lepingu sõlmimisel. Tunnistaja Axxxxx Rxxx, kes on tehingu tõestanud notar, andis ütlusi kohtuistungil 10.detsembril: avaldati, et on puitelamu, küsisin, kas ta on pehkinud või kas vammi sees ei ole. Müüja vastas, et kõik on enamvähem korras. Müüja, kes lepingueelsete läbirääkimiste käigus ja müügilepingu sõlmimisel ei arvestanud ostja huviga ja õigusega saada müüdava asja kohta olulist teavet, rikkus hea usu põhimõtet ja kohustust teatada teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu on teisel poolel äratuntav oluline huvi. Kas kostja kui müüja mitteteadmine varjatud puudustest saaks olla vabandatav?

Kostja kohtuistungil 10.detsembril viitas sellele, et ka müüja ei pidanud teadma seesmistest kahjutustest, ta on käitunud õiguskuulekalt ja tema mitteteatamine on vabandatav VÕS § 103 ja § 104 järgi, kuna puudus kostja süü. Ta müüs temale teadaolevatele nõuetele vastava elamu. Kostja viitab muu hulgas Riigikohtu lahendile 3-2-1-148-04. VÕS § 103 sätestab. Lg.1: võlgnik vastutab kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. Lg.2: kohustuse rikkumine on vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtuvalt ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise või lepinguvälise kohustuse tekkimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks. VÕS § 104 sätestab. Lg.1: seaduses või lepingu ettenähtud juhtudel vastutab isik oma kohustuse rikkumise eest üksnes süü olemasolu korral. VÕS § 218 lg 1 alusel vastutab müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui mittevastavus on olemas juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku ajal ostjale, isegi kui mittevastavus ilmneb hiljem. VÕS § 218 lg 4 sätestab, et müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Neist seadusesätetest tuleneb, et müüja vastutab ostu-müügi lepingus asja lepingutingimustele mittevastavuse eest süüst olenemata ja vabaneb vastutusest VÕS § 218 lg.4 asjaolude esinemisel. Antud juhul ei leidnud tõendamist, et hagejad oleksid teadnud elamul esinenud puudusest (putukakahjustus) lepingu sõlmimisel ja sellekohast väidet ei ole asjas üldse esitatud. Vastupidi: eespool on leidnud tõendamist, et ostjad ei saanud sellest puudusest teadlikud olla. Müüjast kostja, kes soovib vabaneda vastutusest asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, peab tõendama, et ta rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Kohus leiab, et asjas ei ole esitatud väiteid ega asjaolusid, mille põhjal võiks öelda, et kostja jättis ennast elamu seisukorra asjus kurssi viimata ja ostjale olulise teabe edastamata asjaoludel, mida võiks käsitada vääramatu jõuna. Kohus on seisukohal, et müüdava elamu seisukorraga kursisolekut tuli kostja kui müüja puhul mõistlikkuse põhimõttest lähtudes oodata; müüdava elamu seisukord oli kostja kontrollisfääris- ainult kostja ja tema esindaja teadsid maja seisukorra kohta kõige paremini, kostja oli majas pikka aega elanud. Seetõttu ei saa olla vabandatav kostja mitteteadmine müüdava elamu puudustest. Asjas ei ole tõendatud, et kostja teadlikult varjas elamu puitkonstruktsioonides levinud putuka suur- toonesepp kahjustust (väide hagiavalduses tl.3). Kostja varasem teadlikkus kahjustusest ja selle olemasolu varjamine omaks tähendust, kui müüja vastutus oleks süüline (VÕS § 104, süülist vastutust käsitleb ka kostja esindaja poolt viidatud Riigikohtu lahend)). Käsitletava lepingurikkumise puhul ei ole tegemist süülise vastutusega. Neil asjaoludel vastutab kostja käesolevas asjas VÕS § 218 lg.1 alusel asja lepingutingimustele mittevastavuse eest. Millises ulatuses kostja vastutab? VÕS § 115 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja koos kohustuse täitmisega või selle asemel nõuda võlgnikult kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, välja arvatud juhul, kui võlgnik kohustuse rikkumise eest ei vastuta või kui kahju ei kuulu seadusest tulenevalt muul põhjusel hüvitamisele. VÕS § 221 lg.1 sätestab: kui asi ei vasta lepingutingimustele, võib ostja nõuda müüjalt asja parandamist või asendamist, kui see on võimalik ja sellega ei põhjustata müüjale ebamõistlikke kulusid või põhjendamatuid ebamugavusi, arvestades muu hulgas asja väärtust,

lepingutingimustele mittevastavuse olulisust ning ostja võimalust saada lepingutingimustele vastav asi oluliste ebamugavusteta mujalt. § 221 lg.5 sätestab: kui ostja nõuab õigustatult asja parandamist ja müüja ei tee seda mõistliku aja jooksul, võib ostja asja ise parandada või lasta seda teha ning nõuda müüjalt selleks tehtud mõistlike kulutuste hüvitamist. VÕS § 225 näeb erinormina ette, et ostja võib nõuda müüjalt ka sellise kahju hüvitamist, mis tekkis asja selle otstarbele mittevastava kasutamise tõttu, kui see tulenes ostja ebapiisavast teavitamisest müüja poolt, samuti kahju hüvitamist, mis tekkis asjale selle lepingutingimustele mittevastavuse tõttu. VÕS § 127 lg 1 kohaselt on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. § 127 lg.2 sätestab: kahju ei kuulu hüvitamisele ulatuses, milles kahju ärahoidmine ei olnud selle kohustuse või sätte eesmärgiks, mille rikkumise tagajärjel kahju hüvitamise kohustus tekkis. § 127 lg.3 järgi lepingulist kohustust rikkunud lepingupool peab hüvitama üksnes kahju, mida ta nägi rikkumise võimaliku tagajärjena ette või pidi ette nägema lepingu sõlmimise ajal... Hageja peab enda kahjuks putukkahjustuse kõrvaldamisest tuleneva elamu ümberehitamisega seotud kulusid summas 200000 krooni vastavalt BGM Project OÜ remondikalkulatsioonile. Esmalt teatasid hagejad kostjale ostuhinna vähendamisest 350000 krooni võrra ja palusid selle tasuda hiljemalt 02.04.2008. Kuna kostja ei soostunud puudusi kõrvaldama, asusid hagejad seda ise tegema firma BGM Project pakkumise alusel. Kohtuistungil 10.12.2009 vähendasid hagejad kahjuhüvise nõuet 162 338 kroonile. Hageja kinnitusel ei kajasta hagi ühtki tööd, mis ei ole seotud varjatud puudustega, s.t. neid töid, mida hageja on teinud n.ö.oma mugavuseks. Kostjale on kahju hüvitamise kohustus tekkinud asjaolu tõttu, et tema poolt müüdud elamu ei vastanud lepingutingimustele, selle puittarindites esines putukakahjustus ja hagejal tuli teha täiendavaid kulutusi putukakahjustuste kõrvaldamiseks. Seetõttu, et asetada kahjustatud isikhageja- olukorda, mis oleks võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud, tuleb hagejale kompenseerida kulud, mis tal tuli teha putukakahjustuse kõrvaldamiseks vajalikuks remondiks. Kuna kostja vastutus tuleneb rikkumisest- et ta ei viinud ennast kurssi maja seisukorraga ega teavitanud hagejat putukakahjustusest- siis tulenevalt VÕS § 127 lg.2 ei saa kostjalt nõuda putukakahjustuse kõrvaldamiseks vajalikust suurema remondi kulude hüvitamist. Uuritud tõendid tõendavad, et elamus kindlaks tehtud kahjustused ei olnud põhjustatud majavammist (nagu hagejad algul väitsid). Kahjustuste tegelikku iseloomu ja põhjusi hakkasid hagejad tegema kindlaks pärast ulatuslikke lammutus- ja ümberehitustöid, kutsudes mükoloogi 14.aprilliks 2008. Seetõttu on alusetud hagejate väited, et majavammist põhjustatud mädanikud tõid kaasa vajaduse teha ulatuslikud lammutus- ja ümberehitustööd: hagejad tegid lammutus- ja ümberehitustöid ilma asjatundjaid kaasamata ja kahjustuse tegelikust ulatusest vältimatult tulenevate ehitustööde tegelikku vajadust eelnevalt kindlaks tegemata. Hagejad sõlmisid teenuse osutamise lepingu firmaga BGM Project OÜ (tl.34-37), kes tegi hinnapakkumise puuduste kõrvaldamiseks vajalike tööde tegemiseks summas 199 438 krooni (tl.38). Hagejate väitel oli see odavaim hinnapakkumine. Hinnapakkumises (tl.38) on BGM Project OÜ välja toonud alljärgnevad vajalikud ehitustööd: 1) akende ja mäda palgi eemaldus; 2) põrandatala ja laudise paigaldus; 3) voodrilaudade paigaldus;

4) küttekollete väljalõhkumine; 5) uue küttekolde ehitus; 6) ehitustööd koos materjalidega. Hageja väitel olid hinnapakkumises toodud tööd elamu lepingutingimustele mittevastavusest tingitud tööd ja hinnapakkumine ei sisaldanud pisiremonditöid, mille vajalikkuses ostumüügilepingus kokku lepiti. Selline hageja väide on vastuolus hageja J.Kxxxxxxxx seletusega kohtuistungil selle kohta, et tema pidas lepingus märgitud remondi all silmas tapeedi vahetust, värvimist, aga ka akende vahetust. Samas sisaldab BGM Project OÜ hinnapakkumine ka neid remonditöid, mis olid hagejal kavandatud juba enne elamu ostmist: nt akende eemaldus. Uuritud tõendid tõendavad, et hageja poolt ette võetud remondi- ja ümberehitustööd, mis ei seondu varjatud puudustega (näiteks kavandatud vee- ja kanalisatsioonitööd), on oma olemuselt sellised, mis tingivad täiendavad lammutus- ja ümberehitustöid ja kujutavad oma olemusel renoveerimist. Ekspert on ekspertiisi käigus ehitise üle vaadanud 27.07.2009. a ja fikseerinud hagejate poolt tehtud ehitustööd ja ehitise seisukorra. Eksperdi arvates (Ekspertiisiakt, tl.19) on hageja ehitustegevuse käigus kõrvaldanud hagiavalduses sisalduvaid väiteid kinnitavad ehitise osad: vahetanud hoone väidetavalt kahjustatud konstruktsiooniosi ulatuses, mis ei ole vajalik hoone edasisel ekspluatatsioonikõlblikkuse tagamisel, hävitanud väidetavalt kahjustatud puitkonstruktsiooni osad, ehitanud uue olemas olnust erineva põrandakonstruktsiooni, ehitanud uued küttekolded, uuendanud seinakonstruktsioonide sisepindasid ulatuses, mis ei ole kooskõlas olemas olnud konstruktsioonidega, uuendanud ja on uuendamisel lagede katted, elektriinstallatsioon, vesivarustus/kanalisatsioon. Ekspert on teinud kindlaks, et vundamendilt alates loetuna teine palgirida palkseinas oli kahjustusteta, v.a. akende alused seinakonstruktsiooni osad, kus kuni akende paiknemise kõrguseni oli välisseinast palkkonstruktsioonid eemaldatud. Ekspert peab ebatõenäoliseks, et asendatud aknaalused palkkonstruktsioonid oleksid olnud kahjustatud ulatuses, mis nõudnuks nende täielikku väljavahetamist, kuna säilinud piirnevad palkkonstruktsioonid ei viita sellistele konstruktiivsetele kahjustustele, mis oleksid aluseks vajadusele palkkonstruktsioonide asendamiseks (ekspertiisiakt lk.18). Selle kohta on eksperdi fotod 1,2,3, 17, 19,23. Elamu veranda välissein on täielikult asendatud fiboplokkidest müüritisega, kuid säilinud ülemised palgid elamu nurgakonstruktsioonides on terved ja kahjustuste jälgedeta. Säilinud hooneosad ei viita eksperdi arvates 1954. aastal ehitatud elamu halvale üldisele seisundile, katusealused konstruktsioonid II korrusel ei viita katuse läbijooksudele, on kahjustuse jälgedeta. Elamu I korruse säilinud palkkonstruktsioonid ei viita suurematele kahjustustele. Säilinud palkkonstruktsioonist on kahjustusega hoone otsaviilu alune palk ning põkkliide samas asuva avatäitega, mis oleks otstarbekas plommida. Elamu põrandakonstruktsioonide seisundit ei ole ekspertiisi käigus võimalik analüüsida, kuid tuulutusavade olemasolu, vundamendikonstruktsioonid asendatud mittetuulutatava betoonpõrandaga ning tuulutusavad suletud montaaživahuga lubab eeldada, et kogu elamu põrandakonstruktsioonid ei saanud ostu-müügitehingu ajal olla kogu ulatuses kahjustatud ning kandeomadused kaotanud, vaid üsnagi heas seisundis. Ekspert on kahtluse alla seadnud hagejate poolt teostatud ehitustööde vajalikkuse. Eksperdile on selgusetu (tl.20), miks eemaldati kogu esimese korruse seinakonstruktsioonidelt väline laudvooder ning miks seda ei säilitatud, sest tuginedes hagejatega koos läbi viidud elamu müügieelsele ülevaatusele ei täheldatud välisvoodri kahjustusi. Kuna puidust tuulutatav põrand on asendatud mittetuulutatava betoonpõrandaga, küttekolle ja soojamüürid on ehitatud uued, erinevast materjalist ja erinevate mõõtmetega võrreldes olemas olnutega, siseruumide laekonstruktsioonid on kaetud või teostatud ettevalmistused olemasolev laudise katmisele plaatmaterjaliga, siis viitab see kõik omanike soovile kaasajastada ruumide sisepinnad ja mitte kasutada olemas olnud konstruktsioonide sisepindade katteid. Ekspert on seisukohal, et fiboplokkidest seinte ehitamine on põhjendatav kaheselt: a) vajadus asendada amortiseerunud alumine palk elamu konstruktsioonis, kuid samas on see ka kaheldav, sest amortiseerunud palkkonstruktsioonis asendatakse palk tavapäraselt palgiga, b)

tingituna põrandakonstruktsiooni muutmisest on otstarbekam ja ka väiksema töömahukusega ning väiksemat ehituskogemust nõudev asendamine kivikonstruktsiooniga. Avatäidete aluste seinaosade täielik asendamine viitab eksperdi arvates küll kahjustuste esinemise võimalusele, kuid nimetatud seinaosad ei saanud olla kaotanud oma konstruktiivseid omadusi, sest vastasel korral oleks elamu juba varasemal ajal kaotanud püsivuse ja laiali vajunud. Elamu seinakonstruktsioonidel puuduvad väljavajumise tunnused, mis viitaksid nn alumise palgirea ja avade aluste konstruktsioonide konstruktiivsete omaduste kaotusele. Eksperdi arvates oleks piisanud ilmselt konkreetse palgi plommimisest. Silmas pidades hagejate taotlust võtta ostetud hoone kasutusele peale hooldusremonti elamuna ei saa pidada avatäidete eemaldamist põhjendatuks. Eksperdi poolt vaadeldud esikus (ruumide eksplikatsioonil ruum nr.1) nähtavatel seinapindadel niiskuskahjustused ja putukkahjustused puuduvad, olgugi et esikus kui sagedaste temperatuurimuutustega ruumis võiks kahjustuste olemasolu eeldada. Lähtudes tuulutusavade olemasolust vundamendikonstruktsioonis sobivas kõrgusmärgis järelda ehitusekspert, et kogu elamu põrandakonstruktsioonid ei saanud ostumüügitehingu ajal olla kogu ulatuses kahjustatud ning kandeomadused kaotanud, vaid üsnagi heas seisundis. Kohtu hinnangul fakt, et elamu II korruse kõrgusel on laudis eemaldamata, puitkonstruktsioonid asendamata ja katusekorruse katusealustel pindadel töid teostatud ei ole, et ehitusekspert leidis katusekorrusel sarikates mõned vanade putukakahjustuste jäljed, viitab, et tegelikult remontivajavat putukakahjustust katusekorrusel ei esinenud. Ekspert esitab kalkulatsiooni kulutustest, mis oleks vajalik selleks, et korrastada elamu selle rajamise aegsetele ehituspõhimõtetele vastavalt (lk. 21,22 ekspertiisiaktis). Kohus leiab, et hageja poolt esitatud teenuse osutamise lepingu juurde kuuluv hinnakalkulatsioon (tl.38) ei saa olla aluseks kostjalt kahjuhüvise nõudmisel, kuna see ei sisalda tõeseid või mõistlikult vajalikke kulukirjeid, tööde mahtusid ega arvestusmetoodikat ei tööjõukulu, maksude ega materjali osas. Kohus leiab, et tuginedes ehituseksperdi arvamusele, tuleb lugeda olemas olnud ja mitte tavapärasest kulumisest tingitud kahjustuste (s.t. putukakahjustuste) kõrvaldamise vajalikuks maksumuseks eksperdi poolt koostatud kalkulatsioonis (ekspertiisiakti lk.21-22) loetletud kulutustest palktarindi osade vahetamise ja palktarindi osade vahetamisega seotud tehnoloogiliselt vajalike tööde teostamist, mille mõistlik maksumus on 64206.90 krooni. Kohus määras ekspertiisi, s.o. küsis eriteadmistega isiku arvamust eesmärgil selgitada välja varjatud puuduste olemasolu ja nende suurus võrreldes müügilepingus näidatud elamu seisukorraga ja määrata kindlaks nende kahjustuste parandamise mõistlik maksumus (tl.125126). Riiklikult tunnustatud ehitusekspert on viinud läbi uurimuse, kirjeldanud objekti olukorda ja hinnanud kahjustuste kõrvaldamiseks vajalike tööde mahu ja maksumuse. Seejuures on ekspert võtnud arvesse, millised tööd on olnud eeldatavalt vajalikud teha just putukkahjustuse kõrvaldamise eesmärgil ja millised elamu kaasajastamiseks tehtud töödena, s.h. näiteks ehitusspetsiifilistest vajadustest tingituna (näiteks seetõttu, et müüritise tegemine palkkonstruktsioonile on võimatu, on asendatud kogu elamu ruumi nr. 4 välispiire müüritisega – lk.20 ekspertiisiaktis). Ehitusekspert on võtnud seejuures arvesse mükoloog A.Bxxxxxx ettepanekuid putukakahjustuse tõrjeks vahendi Boracol 20-2Bd abil. Seetõttu leiab kohus, et ehituseksperdi arvamus ja hinnang elamu varjatud puuduste kõrvaldamiseks vajalike tööde mahu ja mõistliku maksumuse kohta on asjas aluseks võtmiseks sobiv ja põhjendatud. Kohus ei nõustu hageja esindaja väidetega selle kohta, et ehitusekspert on väljunud oma valdkonna raamest ja asunud ümber lükkama mükoloogi poolt kindlaks tehtut. Asjatundja A.Bxxxxx kinnitas kohtuistungil, et võetud proovidega tegi ta kindlaks kahjustuse liigi, kuid kahjustuse ulatus määratakse kindlaks visuaalse vaatlusega. A.Bxxxxx ei ole kusagil määratlenud putukakahjustuse ulatust, ei ole seda kirjeldanud ei sõnades ega skemaatiliselt, kuid selgitas, et selleks ajaks kui tema objektil käis, oli elamu umbes samas seisus nagu nähtub ehituseksperdi tehtud fotodelt. S.t. et selleks ajaks oli valdav osa lammutus- ja ümberehitustöödest juba tehtud. Ehitusekspert selgitas kohtuistungil, et tema eriteadmiste hulka kuuluvad teadmised ehitusmaterjalikeemiast, materjalitehnoloogiast, s.h. teadmised

sellest, millist toimet avaldavad kahjurid konstruktsioonidele ja kuidas muuta ehituskeskkond selliseks, et konstruktsioonid ei kahjustuks kahjurite mõjul. Seetõttu leiab kohus, et ehituseksperdi arvamus mõistlike kulutuste suuruse kohta on usaldusväärne ja põhjendatud. Hagejad lugesid üheks elamu lepingutingimustele mittevastavuseks selle küttekollete puudused. Hagejate väitel olid küttekolded kasutuskõlbmatud. Vaidlustamata asjaoluna tegi kohus kindlaks, et hagejad lasid pärast ostu-müügilepingu sõlmimist elamu küttekolded (ahju ja soemüüri) lammutada. Kohtus ei leidnud aga kinnitust küttekollete puudused, mis tinginuks nende mahalõhkumise ja uute ehitamise vajaduse. Kostja juba esimeses vastuses hagile märkis, et küttekolded olid maja müügi hetkel täielikult kasutuskõlblikud ja töökorras- üle vaadatud korstnapühkija poolt, kes kinnitas, et küttekolded olid korras (tl.66). Ekspert Axx Lxxxx on küttekollete remondivajaduse ja nende lõhkumise vajaduse seadunud ekspertiisiaktis (ekspertiisiakti lk. 20) kahtluse alla. Eksperdi arvates on kaheldav küttekollete kasutuskõlbmatuks muutumine nn mitte kütteperioodil, mil koldeid ei köeta. On ebatõenäoline, et kasutuskõlbmatuks muutusid korraga soemüürid ja kolded. Ekspert leidis, et hagejate poolt väidetud koldekaarte purunemine ei ole piisav põhjus küttekehade lammutamiseks ja uute küttekollete ehitamiseks, uuendada tuleb sarnasel juhul koldekaar ja nn ahju pea lahtivõtmise teel lõõriosad. Sellest võib järeldada, et küttekolletel olnud võimaliku puuduse oleks saanud kõrvaldada väiksemata remonttöödega ning puudusi tuleb käsitleda asja tavapärasest kulumisest tingitud puudusena. Elamu vanust arvestades pidid ostjad eeldama, et seal olevad küttekolded vajavad mõningat hooldust. Seetõttu leiab kohus, et ei ole tõendatud, et elamus olnud küttekolded olid ostu-müügilepingu sõlmimise ajal kasutuskõlbmatud ja et küttekollete paremasse seisukorda viimise tööd ja selleks vajalikud kulutused ei kuulu kahju hulka, mille eest kostjal tuleb vastutada. Ekspert on ekspertiisiaktis asunud seisukohale, et varjatud iseloomuga kahjustusteks, mille võimalikku olemasolu kinnistu ostjad ei saanud eeldada, on putukkahjustusest tingitud tarindiosade ja tarindiosade vahetamise vajadusest tingitud katete korrastamise ja putukate tõrjeks vajalike kulutuste suuruseks on hinnanguliselt 64 206,90 krooni ehk 64 206,90/750 000x100=8,55% kinnistu müügihinnast. Hagejate nõue kuulub rahuldamisele VÕS § 222 lg.1, lg.5 alusel, kuna kostja keeldumise tõttu on ostja asja ise parandanud (parandada lasknud) ja üüjal tuleb hüvitada asja parandamiseks tehtud mõistlikud kulud. Kohus leiab, et nimetatud ulatuses (summas 64 206,90 krooni) tuleb kostjalt hagejate kasuks kahjuhüvitis välja mõista. Ülejäänud osas (hagejate lõplik hüvitise nõue oli 168 308,10 krooni), s.o 104 101,20 krooni osas tuleb jätta hagi rahuldamata. Menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 163 lg.1 sätestab: hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Võttes arvesse hagi rahuldamise ulatust, peab kohus põhjendatuks jaotada menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Kuna hagi rahuldatakse lõplikku nõuet- 162 338 krooni- silmas pidades 38 % ulatuses, jäävad menetluskulud selles ulatuses kostja kanda ja 62 ulatuses hagejate kanda. Hagejad tasusid riigilõivu hagihinnalt 200 000 krooni aastal 2008 10 250 krooni. Kohtuistungil vähendati nõuet 162 338 kroonile, millelt riigilõiv olnuks 8750 krooni. Osas, milles hageja vähendas oma nõuet (loobus hagist), jääb tasutud riigilõiv hagejate kanda.

TsMS § 174 lg 1 järgi võib menetlusosaline nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest. Selleks tuleb esitada kohtule hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus, millele lisatakse menetluskulude nimekiri, milles on detailselt näidatud kulude koosseis. Avalduses tuleb kinnitada, et kõik kulud on kantud seoses kohtumenetlusega.

Ülle Raag Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.