Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Teeneks ei ole lepingu objekti Eesti Infotehnoloogia Sihtasutusele tagastanud ja teenib selle pealt tulu. (Pooled tõlgendavad nende vahel sõlmitud lepingut üürilepinguna, mille objektiks on mõtteline osa kinnistust pindalaga 225 m2). TÜ Teeneks väidab, et üürilepingu objektiks oleval mõttelisel osal kinnistust paiknev ehitis kuulub talle, Eesti Infotehnoloogia SA on seisukohal, et lepingu lõppedes oleks TÜ Teeneks pidanud ajutise ehitise kinnistult eemaldama. Et TÜ Teeneks seda teinud ei ole, siis järelikult kasutab ta lepingu objekti edasi ilma selleks lepingut omamata. Lähtuvalt eeltoodust ja tuginedes VÕS § 334 lg-le 1 ja VÕS §-le 335 esitas Eesti Infotehnoloogia Sihtasutus 13.01.2009 TÜ Teeneks vastu vastuhagi, milles palus välja mõista 42 194 krooni. VÕS § 335 kohaselt kui üürnik ei anna asja pärast lepingu lõppemist tagasi, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda kas üürilepingus kokkulepitud üüri või üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. Poolte vahelise üürilepingu järgi kohustus TÜ Teeneks tasuma Eesti Infotehnoloogia SA-le üüri 7000 krooni kuus, hiljem on seda muudetud ja kokku lepitud 5932 krooni kuus. Kuna alates märtsist 2008 puudus üürilepingu objektiks oleval maaüksusel vee- ja elektrivarustus, nõustus Eesti Infotehnoloogia SA üüri vähendamisega 50%, s.o 2966 kroonini kuus. Leping lõppes 28.12.2007. Eesti Infotehnoloogia Sihtasutus võõrandas Rävala pst 14 asuva kinnistu 19.12.2008 Eesti Vabariigile, riigivara valitsejaks on Kaitseministeerium (kanne kinnistusraamatusse tehti 07.01.2009). Seega on Eesti Infotehnoloogia Sihtasutus õigustatud nõudma lepingus kokkulepitud üüri 5932 krooni kuus ajavahemikus jaanuar-veebruar 2008 ja 2966 krooni kuus märtsist-detsembrini 2008 ja 01.01.-06.01.1009 670 krooni, seega kokku 42 194 krooni. 28.01.2009 esitatud vastuses vaidles TÜ Teeneks hagile vastu. Kostja on tasunud 2008.a kokkulepitud tasu 53 315, 84 krooni, s.h paiknemistasu 38 688 krooni. Hageja on märkinud ekslikult vee- ja elektrivarustuse katkestamise ajaks märtsi 2008, tegelikult katkestati varustamine 30.01.2008, mistõttu vähendati vastavalt poolte praktikale lepingujärgset makset sellest ajast poole võrra, s.o 2966 kroonini. Paiknemistasu vähendamisel lähtuti varasemast praktikast. 29.01.2009 määrusega eraldas Harju Maakohus Eesti Infotehnoloogia SA vastuhagi iseseisvasse menetlusse, sest leidis, et kahjuhüvitise nõude eraldamine võimaldab asja kiiremat läbivaatamist ning lihtsustab oluliselt menetlust. 30.09.2009 esitas hageja kohtule seisukoha kostja vastuse suhtes, mille selgitab, et kostja on tõepoolest teinud 2008.a hagejale ülekandeid, kuid hageja on need maksed tagastanud, kuna oli eelnevalt lepingu üles öelnud ega soovinud seetõttu saada lepingujärgset tasu. 12.10.2009 vastuses leiab kostja, et hageja, tagastades kostjalt saadud raha, on ise vabatahtlikult loobunud lepingu alusel saadud rahast. Teistkordselt sama raha nõudmine on põhjendamatu ja pahatahtlik. 20.10.2009 menetlusdokumendis selgitas hageja veelkord, et tagastas maksed põhjusel, et hageja viitas maksete selgitusena lepingule, mille hageja oli üles öelnud. Hageja oli sunnitud maksed tagastama, sest vastasel juhul oleks kostja väitnud, et makseid vastu võttes aktsepteerib hageja lepingu jätkumist. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus rahuldas hagi ja mõistis kostjalt välja hageja kasuks 42 194 krooni ning jättis menetluskulud kostja kanda. Vaidlustamata asjaolude kohaselt oli poolte vahel üürisuhe, mille alusel kostja üüris hagejalt maaalal asuvat ajutist ehitist pindalaga 225 m2. Kostja pidi tasuma hagejale üüri 7000 krooni kuus (koos

käibemaksuga), hiljem on kokku lepitud uus üür 5932 krooni kuus. Alates 2008.a puudus üürilepingu objektiks oleval maaüksusel vee- ja elektrivarustus ning kostja oli nõus alates 2008.a märtsist üürisumma vähendamisega 50%, s.o 2966 krooni kuus. Hageja on üürilepingu lõpetanud ning kostja ei ole objekti hagejale tagastanud. Tulenevalt VÕS §-st 335 on üürileandjal võimalus nõuda üürnikult kas kokkulepitud üüri või siis üüri, mis on samasuguses asukohas oleva samasuguse asja puhul tavaline. Nimetatud sätte eesmärk on lihtsustada kahjuhüvitamise nõude esitamist. Kostja pole tõendanud, et ta on täitnud VÕS § 334 lg 1 tuleneva asja tagastamise kohustuse hageja ees. Hageja nõuab kostjalt kahjuhüvitisena kokkulepitud üüri. Kostja ei ole vastu vaielnud nimetatud summadele. Kostja on nimetatud summad hagejale ka tasunud, kuid hageja on need summad kostjale tagastanud, kuna nimetatud maksed on tehtud üürilepingu alusel, kuigi üürileping oli üles öeldud. Asjaolu, et hageja on kostjale tagasi maksnud summad, mis kostja on hagejale maksnud üürilepingu alusel, ei võta hagejalt ära õigust nõuda kostjalt VÕS §-st 335 tulenevalt kahjuhüvitist. Hageja on selgitanud, et maksed tagastati kostjale seetõttu, et kostja makset tehes viitas kehtivale üürisuhtele. Apellatsioonkaebus Kostja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja menetluskulud jätta hageja kanda. Kaevatava kohtuotsusega on Eesti Infotehnoloogia SA hagi rahuldatud, kuid esmane vaidlus on senini kohtulahendita. Käesolevat hagi ei ole võimalik enne põhivaidluses samade poolte vahel jõustunud kohtulahendi olemasolu üldse menetleda. Maakohus on lähtunud eeldustest, millised tegelikkuses puuduvad, sest kostja ei üürinud hagejale kuuluvat ehitist. Ehitis kuulus kostjale. Maakohtu poolt kohtuotsuses sõnastatud nn vaidlustamata asjaolud on täielikult ekslikud ja ei ole arusaadav, millistest toimikus olevatest tõenditest maakohus sellise sõnastuse tuletas. Kostja eitab kategooriliselt, et sellises sõnastuses kohtu poolt esitatud formuleeringutena oleks tegemist vaidlustamata asjaoludega. Täielikult eksitav ja diametraalses vastuolus toimikus sisalduvate tõenditega on kohtu formuleering, mille kohaselt kostja üüris hagejalt maa-alal asuvat ajutist ehitist pindalaga 225 m2. Tõde on, et ehitis kuulus viimased 20 aastat kostjale ja seda tõsiasja ei ole hageja ka eitanud. Kohus on selle olulise faktilise asjaolu, milline kajastub nii pooltevahelises lepingus kui ka kinnistu notariaalses müügilepingus, jätnud tähelepanuta. Maakohus on esiletoodud asjaolusid hinnanud erinevalt mõlemast poolest. Samuti luges maakohus vaidlustamata asjaoluks selle, et alates 2008.a puudus üürilepingu objektiks oleval maaüksusel vee- ja elektrivarustus. See fakt on küll õige, kuid maakohus on sellist formuleeringut kohtuotsusesse lisades teadlikult eksinud. Tõde on, et samade poolte vahel Harju Maakohtu menetluses olevas tsiviilasjas 2-07-51855 tegi kohus kohtumääruse, millega kohustas Eesti Infotehnoloogia SA-t viivitamatult taastama ebaseaduslikult katkestatud vee-ja elektrivarustuse kostja ehitises. Maakohus luges vaidlustamata asjaoluks üürilepingu lõpetamise hageja poolt. Kuna tsiviilasjas 2-07-51855 ei ole veel jõustunud kohtuotsust, ei saa ka kohus käesolevas tsiviilasjas sellist järeldust teha. Asjakohased ei ole seetõttu kohtu viited VÕS § 334 lg-le 1 ja VÕS §-le 335. Kuna lepingu lõpetamise üle käib kohtus eraldi vaidlus, ei saa teises asjas tugineda sätetele, millised reguleerivad lõppenud lepingust tulenevat. Kostja on toiminud õigesti, jätkates lepingujärgsete maksete tasumist, sest vaidluses lepingu ülesütlemise kehtivuse üle ei ole jõutud jõustunud kohtuotsuseni. Hageja on ise vabatahtlikult loobunud talle lepingu järgi kostja poolt makstud tasust, seega ei ole põhjendatud hageja uus nõue

sama rahasumma saamiseks. Hea usu põhimõtetega vastuolus oleva käitumisega on hageja, esitades hagi kostja vastu, ise tekitanud kostjale kahju. Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ning palub jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Käeolevas tsiviilasjas ei ole pooled vaielnud selle üle, kellele kuulus ehitis Eesti Infotehnoloogia SA omandis oleval kinnistul. Tegemist on endise nn parteimaja (Sakala tänaval) ehitamise ajal sinna püstitatud soojakuga, mida seni teadmata asjaoludel ära ei lammutatud ja mida hakkas kasutama TÜ Teeneks. Hageja ei ole kunagi kinnitanud, et soojak kuulub kostjale, kuigi see ei ole vaidluse objektiks. Poolte vahel puudub vaidlus, et nende sõlmitud lepingu näol on tegemist üürilepinguga. Vaieldamatult on üürilepingu objektiks maatükk, millele soojak asub (võimalik, et üürilepingu objektiks oli ka soojak, kuid see ei oma tähtsust). Kostja on teises menetluses vaidlustanud üürilepingu ülesütlemise. Sisuliselt ei oma tähtsust see, kas üürileping kehtis või mitte. Hageja esitas oma nõude VÕS § 335 alusel, mille kohaselt võib üürileandja nõuda pärast lepingu lõppemist asja kasutamise eest tasu (kahjuhüvitist). Kui eeldada, et üürilepingu ülesütlemine oli tühine, peaks kostja tasuma sama summa üüri. Ringkonnakohtu otsus Tsiviilkolleegium, tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust Harju Maakohtu otsuse tühistamiseks. Kaevatav kohtuotsus on lõppjäreldustes õige ning kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 1 tuleb jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Kuigi kolleegium nõustub apellandiga, et kohtuotsuses on vaidlustamata asjaolude hulgas märgitud ka neid, milles ei ole pooled üksmeelel ja mille osas on teises tsiviilasjas kohtumenetlus pooleli, ei tingi see kaevatava kohtuotsuse tühistamist. Apellandi nimetatud asjaolud ei mõjutanud käesolevas asjas tehtud lahendi lõppjäreldust. Hageja rahaline nõue tugines eeldusel, et pooltevaheline üürileping on lõppenud, mistõttu on hagejal õigus saada kostjalt lepingu eseme kasutamisega seoses kahjuhüvitist (VÕS § 335). Nõude suuruse tuletas hageja pooltevahelistest üürikokkuleppest, millele vastavalt oli kostja hagejale eelnevalt ka tasunud (millise summa hageja kostjale tagastas). Kostja ei vaidlustanud sisuliselt hageja õigust saada kõnealuse perioodi eest üüri või üürile vastavat tasu, tema põhiliseks vastuväiteks oli asjaolu, et hagejal ei ole õigus nõuda teistkordselt sama raha, millest ta on vabatahtlikult loobunud, sest see oleks põhjendamatu ja pahatahtlik (12.10.2009 vastus - tl 53). Praegusel juhul ei ole maakohus tuvastanud teises tsiviilasjas vaidluse all oleva ülesütlemisavalduse kehtivust, vaid on lähtunud asjaolust, et ülesütlemise tühisust ei ole senini tuvastatud, mistõttu eelduslikult on üürileping lõppenud. Seetõttu rahuldas kohus hagi VÕS § 335 alusel. Asjaolu, et kohtuvaidlus lepingu ülesütlemise kehtivuse üle ei ole veel lõppenud, ei võimalda lõppjäreldustes õiget kohtuotsust tühistada. Kui hagejapoolne lepingu ülesütlemine oleks ka tühine (kui kohus kostja hagi tsiviilasjas nr 2-07-51855 rahuldaks), oleks hagejal õigus nõuda üüri tulenevalt VÕS § 76 lg-st 1. Seega on hagejal õigus saada kostjalt kokkulepitud üüri kas siis lepingu alusel või VÕS § 335 järgi. Kuna ringkonnakohus jätab kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata ja esimese astme kohtu otsuse muutmata, siis tulenevalt TsMS § 171 lg-st 1 jäävad ka apellatsioonimenetluse kulud kostja kanda.

Ü. Jänes

R. Allikvere

K. Paal

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.