Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse. Apellatsioonkaebus tuleb esitada Tallinna ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse ringkonnakohtule asukohaga mnt 7 Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

Harju maakohtu menetluses on EPF OÜ hagi AS C vastu lepingu ülesütlemise tuvastamiseks ning võlgnevuse, viiviste leppetrahvi ja kahjuhüvitise väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmiti kostja ja Lao Investeeringud OÜ vahel 23.09.2007 äripinna üürileping, mille alusel andis Lao Investeeringud OÜ kostja kasutusse s 5 asuvas hoones paiknevad äriruumid. Seoses nimetatud kinnistu mõttelise osa omandamisele läks 10.12.2007 leping üle hagejale. Lepingu kohaselt oli lepingu tähtajaks 10 aastat, kuid 12.12.2008 esitas kostja avalduse lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alates 30.12.2008, põhjendades ülesütlemist sellega, et üüritud pinnal tegutseva kaupluse käive on vähenenud ning kauplus teenib kahjumit, mistõttu ei ole tema jaoks mõistlik lepingut jätkata. Lepingu p 18.3 kohaselt ei ole lepingu pooltel õigust lepingut korraliselt üles öelda ning kui üürnikul kaob vajadus ruumide kasutamiseks, on tal õigus otsida ruumidele endaga samaväärne üürnik, kes sõlmiks üürileandjaga lepinguga samaväärsete või paremate tingimustega üürilepingu. Hageja hinnangul ei olnud kostjal lepingust ega seadusest tulenevat alust lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks, mistõttu esitas hageja kostja ülesütlemiseavaldusele vastuväite, selgitades, et kuna kostjal puudus alus lepingu ülesütlemiseks, kehtib leping edasi ja kostja kohustub lepingujärgseid kohustusi edasi täitma, vastasel juhul vastutab kostja hagejale tekitatud kahju eest. Kostja olukorra leevendamiseks pakkus hageja üürihinna ajutist vähendamist ja muid kompromissi võimalusi. Kompromissile pooled ei jõudnud ning kostja lahkus üüritud ruumidest 30.12.2008. Alates 01.01.2009 esitatud arveid üüri ja kommunaalteenuste eest kostja tasunud ei ole. 14.04.2009 esitas hageja kostjale nõude üüri ja kommunaalteenuste eest tasumata jätmisest tekkinud võlgnevuse ja leppetrahvi tasumiseks, pankrotihoiatuse ning ühtlasi teate lepingu ülesütlemise kohta. Ülesütlemisavaldusele esitatud vastuses oli kostja endiselt seisukohal, et tal oli majanduslike raskuste näol olemas mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks, mistõttu lõppes lepingu kehtivus 30.12.2008 ning hagejal ei ole võimalik lepingut üles öelda kostja võlgnevuse tõttu. Hageja kostja seisukohtadega ei nõustu. Kostja poolt esitatud lepingu ülesütlemisavaldusel puudus õiguslik alus, mistõttu oli ülesütlemine tühine ja leping ei lõppenud ning asjaolu, et kostja kolis üüritud ruumidest 30.12.2008 välja, ei vabasta teda üüri ja kommunaalteenuste eest tasumise kohustusest. Eeltoodust tulenevalt palub hageja kohtul tuvastada AS C poolse üürilepingu ülesütlemise tühistus ning välja mõista kostjalt üüri- ja kommunaalkulude võlgnevus summas 443 592.95 krooni, viivis üüri ja kommunaalkulude võlgnevuselt kuni hagi esitamise hetkeni summas 44 369.92 krooni ja edasi kuni nõude täitmise hetkeni 0,1% võlgnetavalt summalt päevas. Lisaks palub hageja kostjalt välja mõista vastavalt üürilepingu p-le 18.6 leppetrahv summas 278 347.20 krooni ning kostja poolse lepingu rikkumise tõttu hagejale hagi esitamise hetkeks tekkinud varalise kahju (saamata jäänud tulu näol) hüvitis summas 216 327 krooni ja viivis kahjuhüvitiselt kuni hagi esitamise hetkeni summas 754 krooni ja edasi kuni nõude täitmise hetkeni 0,026% võlgnetavalt summalt päevas. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Hageja peab ka vajalikuks märkida, et isegi juhul, kui kohus leiab, et kostja poolt 12.12.2008 tehtud lepingu ülesütlemise avaldusega lõppes lepingu kehtivus 30.12.2008, oleks hagejal endiselt õigus nõuda kõigi eelnevalt nimetatud summade hüvitamist, kuna kostja poolt lepingu ülesütlemise põhjuseks olnud äritegevuse langenud käive ja kahjum olid temast endast tulenevad asjaolud ja

sellisel juhul on kostjal tulenevalt Riigikohtu lahendist 3-2-1-2-06 kahju hüvitamise kohustus hageja ees. Sellisel juhul tuleb perioodi 01.01.2009 – 14.04.2009 eest saamata jäänud üüritulu ja kommunaalkulud kostjalt välja mõista mitte kohustuse täitmise sätete alusel, vaid kahjuhüvitisena.

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja oma vastuses kohtule hagi ei tunnistanud ning palus see jätta rahuldamata. Kostja tugines üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel VÕS § 313 lg-le 1. Üürilepingu erakorralist ülesütlemist põhjendas kostja raske majandusliku olukorraga, kus üürilepingu esemel tegutsev kostja kauplus oli oluliselt muutunud majandusliku situatsiooni tõttu hakanud igakuiselt keskmiselt 85 000 kroonist kahju tootma, millest tulenevalt oli kostja jaoks üürilepingu edasine jätkamine võimatuks muutunud. Üürilepingu jätkamine oleks toonud kaasa olukorra, kus kostja oleks muutunud püsivalt maksujõuetuks ning sellega oleks kostja teadlikult tekitanud olukorras, kus ta oleks jätkanud üürilepingu eseme kasutamist suutmata selle eest maksta. Seega oleks kostja üürilepingu jätkamisel käitunud tahtlikult ja teadlikult pahauskselt, mis on TsÜS § 138 lg 1 järgi keelatud. Kuivõrd kostja nägi, et ei suuda üürilepingut enam täita, siis ta heas usus lõpetaski selle varem ära, et oleks võimalik hagejale saamata jääva üüri näol kahju tekitamist vältida ning hagejale tekiks võimalus leida uus maksujõuline üürnik. Kostja võtab õigeks hageja poolt märgitu, et kostja majandustegevuses on toimunud kiire ja ulatuslik langus, mis eeldatavasti jätkub. Sellest tulenevalt oli hageja enne kostja poolt üürilepingu lõpetamist ja on praegu samuti ise teadlik, et üürilepingu lõpetamise tingis muutunud majanduslik olukord. Seega on kostjale hageja käitumine arusaamatu, kuivõrd hageja kostja üürilepingu lõpetamist ei tunnista, samas kui ta teab, et kostjal üürilepingu edasiseks täitmiseks vahendid puudusid. Põhjendamatu on hageja väide, et üürilepingu p 18.3 keelas kostjal üürilepingu ülesütlemise, kuivõrd kõnealune punkt räägib korralisest, mitte erakorralisest ülesütlemisest. VÕS § 313 alusel üürniku poolt üürilepingu lõpetamist ei välista ka üürilepingu p 18.4, mis näeb ette alused, millal on üürnikul õigus üürilepingu alusel lõpetada, piiramata üürnikul seadusest tulenevatel alustel üürilepingu lõpetamist (seda asjaolu kinnitab ka üürilepingu p 18.6 sõnastus, mille kohaselt on üürnikul õigus üürileping lõpetada lisaks punktis 18.4 ettenähtud alustele ka muudel alustel). Eeltoodust tulenevalt oli kostja poolt üürilepingu lõpetamine VÕS § 313 lg 1 alusel õiguspärane ja seega kehtiv, millest tulenevalt on kõik hageja nõuded, mis tuginevad alates 01.01.2009 maksmata üürile ja kommunaalteenustele ning väidetavale tekitatud kahjule, automaatselt põhjendamatud. Samuti on ainetu hageja poolt üürilepingu väidetav ülesütlemine 14.04.2009, kuivõrd selleks ajaks oli üürileping juba ära lõppenud. Kostja leiab ka, et kui ka eeldada, et kostja poolt üürilepingu lõpetamine oli tühine, on hageja nõue üüri ja kommunaalteenuste maksmata jätmise osas ikkagi alusetu. Üüri ja kommunaalteenuste eest tasumine toimub üürilepingu p 5.5 ja 6.6 kohaselt hageja esitatud arvete alusel, kuid pärast 01.01.2009 ei ole hageja kostjale arveid esitanud (samuti ei ole neid hagiavalduse lisaks, nagu hageja on märkinud). Lisaks kohustus kostja vastavalt üürilepingu p-le 6.2 maksma kommunaalteenuste eest vastavalt tegelikule tarbimisele, kuid nagu ka hageja ise on õigeks võtnud, kostja enam alates 30.12.2008 üüripinda ei kasutanud, mistõttu ei saanud ei saanud kostja reaalselt ka kommunaalteenuseid tarbida. Samuti on alusetud hageja nõuded leppetrahvi ja kahju hüvitamise osas. Riigikohus on oma lahendis 3-2-1-66-05 seisukohal, et leppetrahvi sisuks on tekitatud kahju hüvitamine, millest tulenevalt on leppetrahv ise kahjuhüvitiseks. Käesoleval juhul nõuab aga hageja samaaegselt leppetrahvi ja kahjuhüvitist ehk kaks korda sama asja. Üürilepingu p 18.6 ütleb selgelt ka ise, et kõnealune leppetrahv on üürileandjale kahju katmiseks, mis tal tekivad seoses üüripinna samadel tingimustel uuesti väljaüürimise aja ja raha kuludest. Arvestades, et hageja kahju hüvitamise nõue põhineb saamata jäänud üüril ja kommunaalmaksetel, on üürilepingu p 18.6 kohaselt leppetrahviga see nõue juba kaetud. Kuivõrd kohtu poolt samaaegselt hageja leppetrahvi ja kahju hüvitamise nõude rahuldamisel tekiks olukord, kus hageja saaks kostjalt ühe ja sama asja eest kahekordse hüvitise, siis palub kostja jätta kohtul kahju hüvitamise nõue rahuldamata. Kostja on ka seisukohal, et kostjalt 278 347.20 kroonise leppetrahvi nõudmisel kuritarvitab hageja ilmselgelt oma õigusi. Hageja on teadlik kostja raskest majanduslikust seisundist, leppetrahvi nõude rahuldamine võib aga tekitada olukorra, kus kostja muutub püsivalt maksejõuetuks ja peab oma tegevuse üldse lõpetama. Vaatamata sellele nõuab hageja leppetrahvi täismääras tasumist, millest tulenevalt on hageja leppetrahvi nõue vastuolus TsÜS § 138 lg 1 sätestatud hea usu põhimõttega ja tuleb jätta

rahuldamata. Juhul kui kohus siiski peab võimalikuks hageja leppetrahvi nõude rahuldamist, palub kostja seda vähendada kuni 1 kuu üürisummani ehk 92 782.40 kroonini. Kostja pärast üürilepingu lõpetamist enam üüripinda ei kasutanud ega ekspluateerinud, millest tulenevalt tekkis hagejal kokkuhoid, mis VÕS § 127 lg 5 kohaselt hüvitamisele ei kuulu, samuti oli hagejal võimalik üüripind koheselt mõnele maksuvõimelisele isikule üürile anda, kasvõi väiksema üüriga. Kuivõrd hageja seda teinud ei ole, siis on ta saamata jäänud üüritulu tekkimises ise süüdi ning selles osas kostja ei vastuta. Kuivõrd hagejal kostja vastu üüri ja kommunaalteenuste osas nõuded puuduvad, on alusetu ka hageja viivisenõue. Alusetu on samuti väide, et isegi juhul kui üürileping lõppes kostja poolt VÕS § 313 alusel ülesütlemisel, on hagejal ikkagi õigus nõuda kõigi hagis toodud summade hüvitamist. Kui üürileping lõppes 30.12.2008, siis ei olnud hagejal enam õiguslikku alust kostjalt üüri ega muid tasusid nõuda. Hageja on tõlgendanud ka valesti Riigikohtu lahendit nr 3-2-1-2-06, kuivõrd Riigikohus on 3-2-1-37-09 täpsustanud, et oma lahendis 3-2-1-2-06 avaldatud seisukoht käsitleb kahju hüvitamise kohustuse tekkimise võimalust olukorras, kus ülesütlemise aluseks oleva asjaolu on põhjustanud ülesütleja ja lepingu ülesütlemine on kehtiva. Arvestades asjaolu, et Eestis tekkinud majanduskriisi kostja ei põhjustanud, siis on tema poolt üürilepingu lõpetamise kehtivuse korral tema vastutus VÕS § 313 lg 1 tulenevalt välistatud. Eeltoodust tulenevalt palub kostja jätta hagi täies ulatuses rahuldamata.

MENETLUSE KÄIK

26.11.2009 esitas hageja kohtule vastuse kostja seisukohtadele ja haginõude suurendamise avalduse. Hageja kostja vastuväidetega ei nõustu. Kuivõrd kostja poolt tehtud üürilepingu ülesütlemisavaldus oli tühine, siis kehtis üürileping edasi kuni hageja poolt ülesütlemiseni. Kostjal puudusid alused üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS § 313 alusel. Nimetatud alusel võib teoreetiliselt üürilepingu ülesütlemise õigus tekkida üksnes juhul, kui tekivad mingid asjaolud, mida ülesütlemist sooviv lepingupool ette ei näinud ja ette näha ei saanud, antud juhul on aga kostja ettevõtte majandustulemuste halvenemine tavapärane kostja äririsk, millega tuleb äritegevuses arvestada. Vastuvõetamatu on olukord, kus kostjal on võimalik vabaneda oma lepingulistest kohustustest seetõttu, et tema majandustulemused on oodatust halvemad ning lepingu jätkamine ei ole enam talle majanduslikult otstarbekas. Sellega kahjustatakse lepingu teise poole õiguspärast ootust üürilepingu täitmise suhtes ning jäetaks hageja kanda üürilepingu ülesütlemisest hagejale tekkiv kahju. Kuivõrd üürileping kehtis peale kostja poolset ülesütlemist edasi kuni hageja poolse ülesütlemiseni, on hagejal õigus nõuda üürilepingust tulenevate üüri ja kommunaalkulude tasumist vahepealse aja eest summas 443 592.95 krooni. Erinevalt kostja poolt väidetust on hageja esitanud kostjale arved 01.01.2009 – 14.04.2009 üüri ja kommunaalkulude eest ning tasunud arvetelt ka käibemaksu. Kuna arved on kostjale õigeaegselt esitatud, on hagejal ka õigus nõuda arvete tasumata jätmise tõttu viivist. Hageja ütles 14.04.2009 üürilepingu üles üürniku poolse üürilepingu rikkumise tõttu. Hageja ei ole käesoleva ajani leidnud üürilepingu objektiks olnud äriruumidele uut üürnikku leidnud, mistõttu on hagejale tekkinud kahju saamata jäänud tulu näol ning hageja on pidanud kandma üüripinnaga seotud kulutusi. Nimetatud kahju kuulub kostja poolt hüvitamisele. Hageja on nõus kahju hüvitisest maha arvestama leppetrahvi summas 278 347.20 krooni, kuid kostja on kohustatud hagejale hüvitama kahju ka leppetrahvi summat ületavas osas. Kostja poolt esitatud taotlus leppetrahvi alandamiseks ei ole põhjendatud, kuna hageja on kostja tegevuse tõttu kandnud ulatuslikku kahju, mis ületab leppetrahvi summat. Alusetu ja tõendamata on kostja väide nagu oleks hagejal tekkinud kokkuhoid seetõttu, et kostja üüritud ruume enam ei kasutanud ning see kokkuhoid ei kuulu VÕS § 127 lg 5 kohaselt hüvitamisele,. Vastupidi, hagejal on seetõttu tekkinud üksnes lisakulutused, kuna hageja on kandnud kõik ruumidega seotud üürilepingus fikseeritud üldteenuste kulud ning tal on jäänud saamata tulu üüri mittelaekumise tõttu. Ühtlasi on hageja kandnud kulusid, otsides ruumidele uusi üürnikke. Kuna hagejal ei ole õnnestunud leida kostja kasutuses olnud äriruumidele uusi üürnikke, on hageja kahju saamata jäänud tulu ja kantud kommunaalkulude tõttu järjest kasvanud, mistõttu suurendab hageja kahju hüvitamise nõuet. Hageja palub kostjalt 26.11.2009 seisuga välja mõista üüri ja kommunaalkulude võlgnevus ajavahemiku 01.01.2009 – 14.04.2009 eest summas 443 592.95 krooni, hüvitis kuni 25.11.2009 hagejale tekkinud kahju eest summas 516 237.90 krooni, kõrvalkuludena üüri ja kommunaalkulude võlgnevuselt kuni 25.11.2009 kogunenud viivis summas 121 077.72 krooni ning edasi kuni nõude täitmiseni 0,1% võlgnetavalt

summalt päevas, leppetrahv summas 278 347,20 krooni ja viivis kahjuhüvitiselt kuni 25.11.2009 summas 12 786.87 krooni ning edasi kuni nõude täitmiseni 0,026% võlgnetavalt summalt päevas. Kui kohus siiski otsustab, et kostja poolt üürilepingu ülesütlemine oli kehtiv ja üürileping lõppes 30.12.208, nõuab hageja üürilepingu täitmise ja kahju hüvitamise asemel üksnes kahju hüvitamist ajavahemikus 01.01.2009 – 25.11.2009 saamata jäänud üüritulu ja kantud kommunaalkulude tõttu tekkinud kahju eest summas 1 238 178.05 krooni. 26.04.2010 esitas kostja kohtule vastuse hageja seisukohtadele, märkides, et hageja ei olnud enne 26.11.2009 seisukoha esitamist kostjale üüri ja kommunaalteenuste arveid perioodi 01.01.2009 – 14.04.2009 kohta esitanud, lisaks jääb kostjale arusaamatuks, miks on hageja kohtule esitatud arvetel nõudnud kostjalt 2009 aastal paigutatud välireklaami paigutamise eest tasu, kui kostja ei ole selle paigutamist soovinud ning oli selleks ajaks juba üüritud ruumidest lahkunud. Hageja on nõudnud ka viivist kahjuhüvitiselt, mis on põhjendamatu, kuna kahju hüvitamise nõue ja viivis on eraldi õiguskaitse vahenditeks. Seadus võimaldab kasutada mitut õiguskaitsevahendit paralleelselt vaid põhikohustuse suhtes. 03.05.2010 toimunud kohtuistungil jäi hageja oma varem toodud seisukohtade juurde. Majandusseisu halvenemine on risk, mida peab kandma kostja ja arvestama sellega juba lepingu sõlmimisel. Kostja jäi oma vastuväidete juurde. Äririski ei olnud antud juhul võimalik ette näha ja VÕS § 313 lg 1 alusel oli mõjuv põhjus.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus, kuulanud kohtuistungil ära hageja ja kostja seisukohad, leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele osaliselt. Hageja on esitanud kostja vastu üüri tasumise ja kahju hüvitamise nõude vastavalt lepingus kokkulepitule. Asja lahendamiseks on vaja välja selgitada, kas poolte vahel sõlmitud üürileping on lõppenud ning millal ja kelle algatusel leping lõppes. Üürilepingu lõpetamine ülesütlemisega on sätestatud VÕS § 314-319 ning VÕS § 313 lg 1 sätestab täiendava ülesütlemise aluse. Pooled on lepingu ülesütlemise õiguse sätestanud lepingu p 18. Kohus leiab, et lepingu p 18.4, millega sätestatakse üürniku õigus leping üle s öelda, ega ka mujal lepingus ei ole pooled välistanud ega piiranud erakorralise ülesütlemise aluseid selliselt, et lisaks lepingus äratoodud ülesütlemisalustele oleks välistatud seaduses ettenähtud muude aluste kasutamine. Kostja on oma vastuväites leidnud, et ütles lepingu erakorraliselt üle. Erakorralise ülesütlemise kehtivuse hindamiseks peab ülesütlemine vastama VÕS § 325 lg 2 p 1-3 sätestatud vorminõuetele ning peab esinema mõni lepingus kokkulepitud alus ülesütlemiseks või mõni VÕS § 314 -319 sätestatud alus või oli üürnikul võimalik rakendada VÕS § 313 lg 1 ette nähtud ülesütlemise võimalust. VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda mõjuval põhjusel, kusjuures põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt poolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Mõjuval põhjusel üürilepingu lõpetamisel peab olema tagatud üürilepingute õiglase lõpetamise võimaluse ja kohus peab kaaluma, kas saab eeldada, et ülesütlemist sooviv pool lepingu täitmist ei jätka. Kohus leiab, et eraõiguslikku juriidilist isikut ei saa sundida olema majanduslikult kahjulikes õiguslike suhetes. Äriühingu eesmärk on teenida kasumit ning kõik tema tehingud peavad seda eesmärki täitma. Mõjuva põhjuse olemasolu tõendamine on kostja, kui sellisele ülesütlemise alusele tugineva poole kohustus. Kostja esitas hagejale 12.12.2008 avalduse üürilepingu ülesütlemiseks. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja on avalduse kätte saanud. Seega on tahteavaldus hagejani jõudnud. Avalduse tekstist on aru saada üüritud ese, märgitud on lepingu lõppemise päev ning

ülesütlemise alusena on välja toodud nii õiguslik alus kui ka asjaoludena üürniku raske majanduslik olukord. Üürilepingu ülesütlemise avalduses endas ei pea olema põhjalikult selgitatud ja tõendatud ülesütlemise aluse olemasolu vaid see tuleb üksnes ära märkida. Samas on avalduse tekstist näha, et kostja on avaldusele esitanud lisadena ka majanduslikku olukorda ilmestavad tõendid. Kohus leiab, et majanduslik mittetasuvus on piisava täpsusega näidatud ülesütlemise alus. Pooled ei ole lepingus kokku leppinud, et üürnik saab lepingu üles öelda majanduslikust kitsikuse tõttu, samuti ei ole sellist ülesütlemise alust sätestatud VÕS § 314-319, seega tuleb järeldada, et ülesütlemise alusena on tuginetud VÕS § 313 lg 1, nagu kostja avalduses ka märkinud on. Ülesütlemise avaldusele sätestatud vorminõudeid on kostja järginud, kuid ülesütlemise kehtivuseks peab lisaks ülesütlemise aluse äranäitamisele tõendama ka selle tegelikku olemasolu. Kohtule esitatud kostja kasumiaruandest nähtub, et kostja kauplus töötas kahjumiga. Kostja kahjum oli 2008 a eest 1 113 213 krooni. Kohus leiab, et kostja väited ülesütlemise aluse olemasolu kohta on tõendatud, järelikult on järgitud nii ülesütlemise avalduse sisu kui ka vorminõudeid ja kostja ülesütlemise avaldus on kehtiv. Kohus asub seisukohale, et poolte vahel sõlmitud üürileping lõppes 31.12.2008 ja seetõttu ei saanud hageja 14.04.2009 lepingut enam erakorraliselt üles öelda. Hageja on nõudnud kostjalt ka erakorralise ülesütlemise eest leppetrahvi. Hageja heidab kostjale lepingu rikkumisena ette üüri ja kõrvalkulude tasumata jätmist perioodi 01.01.2009-14.04.2009 eest. Kohus leiab, et hageja ei saa kostjalt nõuda leppetrahvi, sest kostja ei ole lepingut rikkunud ega üüri tasumata jätnud, sest üürileping oli lõppenud. Kostja ei saanud lõppenud lepingut rikkuda. Leppetrahvi nõue tuleb jätta rahuldamata. Hageja ei saa nõuda üüri ja kõrvalkulude tasumist, kui leping on lõppenud, samuti ei saa hageja nõuda viivist üüri ja kõrvalkulude eest, sest kohustust ei ole tekkinud ning viivist kui kõrvalnõuet saab nõuda üksnes põhikohustuse olemasolul. Kohus peab vajalikuks märkida, et hageja on kõrvalkuludena nõudnud ka näiteks reklaamimaksu tasumist, kuigi üürnik andis üüritud asja 31.12.2008 hagejale üle ja kauplus enam ei tegutsenud. Reklaami paigaldamine ja selle eest tasu nõudmine pärast seda, kui hageja teadis, et üürnik on üüripinnalt lahkunud, ei ole hea usu põhimõttega kooskõlas. Üürilepingu ülesütlemisel VÕS § 313 lg 1 alusel lepingu poolest endast tuleneval mõjuval põhjusel, tuleks üldjuhul tasuda teisele lepingupoolele mõistlik hüvitis, mille suhtes on pooled ka lepingu p 18.6 kokku leppinud. Lepingut tuleb kahju hüvitise suuruse piiramise osas tõlgendada vastavalt VÕS § 29 lg 4 sätetele. Lisaks tuleb arvestada, et tegemist on hageja poolt kehtestatud tüüptingimustega, mis on saanud lepingu osaks. Kohus asub seisukohale, et pooled on üürilepingus piiranud lepingu ülesütlemisest tuleneva kahjuhüvitise suurust. Lepingu p 21.3 sätestab, et lepingupoolel on õigus nõuda leppetrahvi suurust ületavat kahju, kui lepingu ei ole kokku lepitud teisiti. Kohus asub seisukohale, et käesoleval juhul on pooled just teisiti kokku leppinud. Hageja interpretatsiooni järgi saaks hageja nõuda kahju hüvitisena kogu lepingu esialgse kehtivuse aja so 10 aasta jooksul kostjalt saamata jäänud tuluna üüri ja kõrvalkulude suuruse hüvitise maksmist. Selline lepingu tõlgendus ei ole kooskõlas hea usu põhimõttega. Pooled on lepingus kahju hüvitise suurust piiranud, seetõttu ei analüüsi kohus menetlusökonoomis põhimõttest tulenevalt seda, kas hageja nõue lepingu p 18.6 sätestatud summat ületavas osas on põhjendatud. Hageja on hagi esitamise seisuga näidanud kahju suuruseks 216 327 krooni ja suurendanud oma nõuet 26.11.2009. Kostjalt tuleb välja mõista kahju 278 347,20 krooni. Hageja on kohustuse täitmisega viitamisel õigustatud VÕS § 101 lg 1 p 1 ja § 113 lg 1 järgi viivist. Hageja on kahju hüvitise viivise arvestuse alguseks määranud hagiavalduses 15.04.2009. Kostjalt tuleb kahju hüvitiselt summas 216 327 krooni välja mõista kuni hagi esitamiseni 4.06.2009 so sissenõutavaks muutunud viivis 754,40 krooni. Alates 5.06.2009 kuni 26.11.2009

viivis 0,25 % 216 327 krooni suuruselt põhinõudelt päevas summas 9409,92 krooni (216 327*0,025*174päeva) ja alates 27.11.2009 kuni kohtuotsuse tegemiseni 278 347,20 suuruselt põhinõudelt päevas summas 12 454,82 krooni (278 347,20*0,025*179 päeva). Kostjalt tuleb TsMS § 367 alusel välja mõista viivis 278 347,20 krooni suuruselt põhinõudelt VÕS § 113 lg 1 ja § 94 lg 1 sätestatud suuruses alates kohtuotsuse tegemisele järgnevast päevast kuni kohustuse täitmiseni, kuid mitte rohkem kui põhinõue, sest põhinõuet ületava viivise maksmine on heausu põhimõtte vastane. Menetluskulud tuleb TsMS § 163 lg 1 ja § 173 lg 1 alusel jätta hagi proportsionaalselt rahuldatud osaga kostja kanda. Muus osas jätta menetluskulud poolte kanda. Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.