Võlaõigus › Võõrandamislepingud

kaks tuhat nelisada kakskümmend kaheksa) krooni Ralph Bennetti kasuks.

vastavalt ehitusloa saanud ehitusprojektile ning tagama lepingu eseme valmimise hiljemalt 1.09.2007. Pooled leppisid samas punktis kokku, et kostjal I on õigus ühepoolselt pikendada tähtaega kuue kuu võrra, teatades nimetatud õiguse kasutamisest hagejale kirjalikult ette hiljemalt 1.07.2007. Kostja I pikendas nõuetekohaselt lepingu tähtaega kuus kuud, seega uueks eseme valmimise tähtajaks sai hiljemalt 1.03.2008. Hageja tasus lepingu p 4.4 alusel kostjale I ostuhinnast 20% summas 14 840 GBP (fikseeritud kursi järgi 333 900 krooni), hoiustades selle notarikontole. Lisaks tasus hageja kostja II väljastatud teate alusel teise osa (10% vastavalt lepingu p-le 4.5) ostuhinnast summas 7420 GBP, mille kostja II hageja nõudmisel aga hiljem tagastas, kuna teise sissemakse tasumise tingimus - hoonele ehitusloa väljastamine - ei olnud kostja I poolt täidetud. 21.03.2007 edastas kostja II hagejale kirjaliku teate, et kinnistu juriidiline omanik on vahetunud, milleks on nüüd kostja II ja et kõik lepingust tulenevad kohustused ja nõuded on üle antud kostjale

eseme hind Suurbritannia naelsterlingites (GBP). Müügihinna kokkulepet GBP-des kinnitab ka hagis viidatud lepingu p 4.4. Seega oli kokkulepe, mille kohaselt loeti ettemaksuna tasutuks just 14 840 GBP. Lepingu hinna seotust GBP kursiga tõendab ka hagi lisaks 5 olev 11.09.2008 hageja koostatud notariaalne müügilepingust taganemise avaldus, milles hageja ise on kõik summad (nii hind kui leppetrahv) väljendanud samuti GBP-s. Seega näitavad tõendid, et nii hind kui ka leppetrahvid on seotud GBP-ga, mitte Eesti krooniga. Kui müügilepingu sõlmimisel oli GBP kurss 22,5 krooni, siis hagi esitamisel oli vastav kurss 16,78 krooni. Seega, kui hageja soovib ettemaksu 14 840 GBP tagastamist Eesti kroonides, on ettemaksu summa 249 015 krooni 20 senti, mitte 333 900 krooni nagu väidetakse hagis. Juurdemakse tasuti naelades ja tagastati samuti naelades. Makse toimumise ajavahemik oli 21.03.2007-27.03.2009. Lepingu p 4.2 oli notari tasu arvestamise aluseks. Kuna raha oli notari deposiidis, siis deposiiti maksmise ajal võis olla kurss teine. Hageja on Ühendkuningriikide kodanik ja naelades arvestamine on pigem tema huvides. Kontakti loomine ja esialgsed läbirääkimised toimusid Ühendkuningriikides ja lõpuks lepingu allakirjutamine Eestis. Kostjad on jätkuvalt nõus tagastama hagejale ettemaksu 14 840 GBP. Summa tagastamise küsimuse lahendamisel tuleb arvestada ka põhjendamatu hagi esitamisega ja hagi tagamisega kaasnevat kulu. Kostjad on hagejale ettemaksu tagastamist pakkunud, kuid hageja ei ole seda aktsepteerinud. Kostja II andis hagejale 21.03.2007 kirjalikult teada, et on saanud kinnistu omanikuks ja on võtnud üle lepingust tulenevad õigused ja kohustused kostjalt I. Kostjad soovisid kostja I kohustust üle anda kostjale II, kuid see vajab hageja nõusolekut. Lepingu ese ei ole halvenenud ja kinnistu omanik oli jätkuvalt valmis seda hagejale üle andma. Lisaks välistab lepingu p 8.2.2 alusel lepingust taganemise õiguspärasuse hageja enda tegevus. Hagis esitatud fakt, et hageja tasus pärast kinnistu võõrandamist teadasaamist kinnistu uuele omanikule kostjale II 7420 GBP, näitab seda, et hageja nõustus lepinguliste suhete üleminekuga kinnistu uuele omanikule. Hageja esitas lepingust taganemise teate 1.08.2008, s.o ca 16 kuud pärast omanikuvahetusest teada saamist. Lepingust taganemine, tuginedes faktile, mis on hagejale teada juba 16 kuud, on vastuolus hea usu põhimõttega ja keelatud. Kui võõrandamise fakt kujutaks endast lepingurikkumist, ei olnud hageja jaoks tegemist olulise lepingurikkumisega VÕS § 116 lg 1 mõttes. Hageja on leppetrahvi nõude minetanud VÕS § 159 lg 2 kohaselt. Riigikohus on 20.03.2008 lahendis nr 3-2-1-15-08 märkinud, et mõistlikku tähtaega leppetrahvi nõudest teatamiseks tuleb hakata lugema päevast, mil kahjustatud pool avastas kohustuse rikkumise. Arvestades seda, et hageja soovib rikkumisele tuginedes lepingust taganeda, on õige arvestada mõistlikku aega rikkumisest teadasaamisest, s.t alates 21.03.2007. Kostjate hinnangul oleks sellistel asjaoludel mõistlik esitada leppetrahvi nõue paari nädala jooksul rikkumisest teadasaamisest. Igal juhul oli mõistlik aeg möödas hetkeks, mil hageja tasus ostuhinna järgmise osa juba kinnistu uuele omanikule. Kui hagejal oleks leppetrahvi nõudeõigus tekkinud, oleks hageja selle tulenevalt VÕS § 159 lg 2 ja TsÜS § 138 minetanud. Leppetrahvi nõuet ei anna hagejale ka ehitise valmimise viibimine. Hageja tugineb p-le 8.2.4, mis annab ostjale õiguse lepingust taganeda, kui lepingu ese ei ole müüja tegevuse või tegevusetuse tõttu valmis ehitatud hiljemalt kaheksa kuu jooksul arvates lepingu p-s 3.2 sätestatud tähtaja möödumisest. Lepingu p 8.2.4 peab silmas pikendatud tähtaega. Tähtaja pikendamine lepingu p 3.2 alusel toob kaasa p 8.2.4 tähtaja pikenemise. Asja valmimise viivitus ei olnud tingitud müüja tegevusest või tegevusetusest. Kostjad möönavad, et hagejal on lepingust taganemise õigus, kuid mitte lepingu p 8.2.4 alusel, vaid lepingu p 8.2.5 alusel. Vastavalt lepingu p-le 8.2.5 võib ostja lepingust taganeda, kui müügilepingu ese ei ole müüjast olenematutel põhjustel valmis hiljemalt kaheksa kuu jooksul, arvates lepingu p-s 3.2 sätestatud tähtaja möödumisest. Kostjad on hagejat 27.06.2008 kirjaga teavitanud parkimiskorra muutmisest ja sellest tulenevast detailplaneeringu kehtestamise viibimisest. Viivituse projektis põhjustas muudatus parkimisega seotud õiguses, mis on nüüdseks lahendatud. Alguses oli linna poolt kehtestatud nõue 0,8 parkimiskoha jaoks. See tulenes linna üldaktist, millel põhinesid detailplaneering ja ehitusluba. Uute nõudmiste järgi oli

nõutav 1,1 parkimiskohta, mis nõudis arhitektilt kogu ehitusplaani muutmist. Lepingus ei kasutatud mitte vääramatu jõu klauslit, vaid eraldi sätteid, millega jaotati avaliku võimu tegevusest sõltuvad lepingulised riskid teisiti riskidest, mis sõltusid müüja tegevusest. Müüja ei olnud valmis võtma enda kanda planeerimise ja ehituslubadega kaasnevaid riske. Sellega seoses leppisid pooled lepingus kokku, et olukorras, kus müügilepingu eseme valmimine viibib põhjustel, mis ei olene müüjast, lepingu p 8.3 leppetrahvi säte ei kohaldu. Lepingu p-s 8.3 puudub viide p-le 8.2.5. Seega ei ole põhjendatud ega tõendatud hageja leppetrahvi nõue. Vastavalt lepingule saabus asja valmimise tähtaeg 1.03.2008. Juhul, kui see viivitus oli hagejale vastuvõetamatu, oleks hageja pidanud lepingust taganema ning esitama leppetrahvi nõude juba siis. Seega on hageja VÕS § 159 lg 2 alusel minetanud ka selle nõude. Lisaks on leppetrahvi nõude esitamisel samuti eksitud, kuivõrd ka leppetrahve tuleb arvestada GBP põhiselt. Kostjad taotlevad leppetrahvi vähendamist VÕS § 162 lg 1 alusel. Kohus võib leppetrahvi vähendada, kui õiglus seda ilmselgelt nõuab. On üldteada asjaolu, et lepingu sõlmimisest 2006.a augustis kuni lepingust taganemiseni 2008.a augustis toimus kinnisvarahindades oluline langus. Juhul, kui kostjad oleksid lepingu täitnud, oleks hageja olnud rahaliselt halvemas olukorras kui nüüd, kus hageja lepingust taganes. Kuivõrd hageja on lepingust taganemisega rahaliselt pigem võitnud kui kaotanud, puudub mõistlik alus täiendavalt leppetrahvi kohaldamiseks, kuivõrd hageja ei ole kahju kandnud. Maakohtu otsus ja selle põhjendused

riskid on elamuarenduses tavapärased ning nendega arvestamist võib lepingupooltelt mõistlikkuse põhimõttest lähtudes oodata. Seega tuleb asuda seisukohale, et lepingus ei ole välistatud müüja vastutus kohustuse täitmisega hilinemise eest, kui see tuleneb ehitusloa väljastamise viibimisest või detailplaneeringu kehtestamise viibimisest. Kostjad on hagejat 27.06.2008 kirjaga teavitanud parkimiskorra muutmisest ja sellest tulenevast detailplaneeringu kehtestamise viibimisest. Nimetatud kirjast nähtub, et viivituse projektis põhjustas muudatus parkimisega seotud õiguses, mis on nüüdseks lahendatud. Teistele põhjustele kostja kohustuse rikkumise vabandatavuse väites tuginenud ei ole. Kohus leidis, et tulenevalt eespool esitatud lepingu tõlgendusest ei kujuta kostja poolt tuginetud asjaolud endast vääramatut jõudu ning lepingu alusel kannab selliste asjaolude esinemise riski kostja. Riigikohus on otsuse 3-2-1-31-08 p-s 14 selgitanud, et õige on väide, et VÕS § 114 on dispositiivne säte, millest pooled võivad kokkuleppega kõrvale kalduda. Pooled võivad kokku leppida, et lepingust on õigus taganeda ka mitteolulise rikkumise puhul ilma täiendavat tähtaega andmata. Samuti võivad pooled kokku leppida, et oluliseks rikkumiseks on ka muu rikkumine, mis ei ole sätestatud VÕS § 116 lg 2 p-des 1-4. Kohus leidis, et lepingu p 8.2 sõnastus annab aluse järeldada, et pooled leppisid kokku, et p-des 8.2.1 j.j sätestatud juhtumid on oluliseks lepingurikkumiseks ning neist mõne esinemise korral on ostjal õigus lepingust taganeda ilma täiendavat tähtaega andmata. Seda järeldust kinnitab lisaks üheselt mõistetavale sõnastusele asjaolu, et lepingu p 8.1 näeb müüja taganemisõiguse korral ette täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks, mistõttu võib arvata, et kui pooled oleksid soovinud samalaadset regulatsiooni p-s 8.2, oleksid nad seda sõnaselgelt sätestanud analoogiliselt p-ga 8.1. Samuti kinnitab järeldust asjaolu, et lepingupunkti kohaselt ei teki taganemisõigus mitte ehitise püstitamise tähtajast, vaid 8 kuud pärast seda, st pooled on sisuliselt reguleerinud, millist tähtaja ületamist käsitletakse olulise rikkumisena. Seega tuleb asuda seisukohale, et pooltevaheline leping sätestab, et ehitise püstitamise kohustusega hilinemine pärast lepingu p-s 8.2.4 sätestatud tähtaega kujutab endast olulist lepingurikkumist sõltumata hilinemise ulatusest. Pooled vaidlevad küsimuses, kas pooltevaheline leping sätestab, et kui müüja ühepoolselt pikendab ehitise püstitamise tähtaega 6 kuu võrra, siis kas sel juhul loetakse 6 kuu võrra pikenenuks ka lepingu p-s 8.2.4 sätestatud taganemisõiguse tekkimist puudutav tähtaeg. Kohus leidis, et loogiline on tõlgendus, mille kohaselt sõltub taganemisõigust reguleeriv tähtaeg ehitise püstitamise tähtajast ning ehitise püstitamise tähtaja pikendamisel pikeneb vastavalt ka taganemisõigust reguleeriv tähtaeg. Selline tõlgendus tugineb esmajoones lepingu p 8.2.4 sõnastusele. Samuti kinnitab seda asjaolu, et ehitise püstitamise tähtaja pikendamine on p 3.2 kohaselt müüja diskretsioon ning sellega ei kaasne müüjale mingisuguseid negatiivseid tagajärgi. Seega on lepingu kooskõlalise tõlgendamise huvides tõlgendada ka p 8.2.4 viisil, mille kohaselt tähtaja pikendamisel ei kaasne müüjale mingisuguseid negatiivseid tagajärgi, st tähtaja pikendamisel ei lüheneks p-s 8.2.4 sätestatud 8kuuline tähtaeg. Kohtu arvates ei ole lepingu tõlgendamisel antud küsimuses kohane tugineda hageja käitumisele pärast lepingu sõlmimist (taganemisavalduse tegemise aeg), kuivõrd hageja huvides oli taganemisõiguse kasutamine võimalikult vara (kuna taganemisega muutus sissenõutavaks leppetrahvi nõue) ning seetõttu ei pruukinud ta oma tegevuses lähtuda lepingupoolte tegelikust tahtest. Tulenevalt eeltoodust leidis kohus, et pooltevaheline leping sätestab, et kui müüja ühepoolselt pikendab ehitise püstitamise tähtaega 6 kuu võrra, siis sel juhul loetakse 6 kuu võrra pikenenuks ka lepingu p-st 8.2.4 sätestatud taganemisõiguse tekkimist puudutav tähtaeg. Vastavalt lepingu p-le 3.2 pidi müüja püstitama ehitise hiljemalt 1.09.2007. Vaidlust ei ole selles, et kostja I teatas kirjalikult tähtaja pikendamisest 6 kuu võrra ning sellega pikenes tähtaeg kuni 1.03.2008. Tulenevalt lepingu p-s 8.2.4 tekkis hagejal taganemisõigus seega 1.11.2008. Kuigi hageja taganemisõigus ehitise püstitamata jätmise korral tekkis 1.11.2008, on hageja teinud taganemisavalduse juba 16.09.2008. Antud juhul muutus kohustus sissenõutavaks juba 1.03.2008, kuid vastavalt pooltevahelisele lepingule tekkis taganemisõigus alles 1.11.2008. Kohus peab aga

võimalikuks VÕS § 117 lg 1 analoogia korras kohaldada ka taganemisõiguse kasutamisele. Seetõttu asus kohus seisukohale, et nimetatud sättest tuleneb, et kui enne taganemisõiguse tekkimist on ilmne, et üks lepingupool paneb toime olulise lepingurikkumise, võib teine lepingupool lepingust taganeda juba enne taganemisõiguse tähtpäeva saabumist. Vaidlust ei ole selles, et kostja II edastas 27.06.2008 hagejale kirjaliku teate, et objekt ei pruugi valmida kokkulepitud tähtajaks (s.o 1.03.2008) ning eeldatavaks uueks tähtajaks on 31.07.2009. Samuti ei ole vaidlust selles, et kostja 1 ja kostja 2 äriühingu osanik või osalust omava äriühingu osanik ja juhatuse ainus liige on kattuvad ning nende juriidiline asukoht on sama. Seega eeldas hageja teate saamisel õigustatult, et kostja I ei kavatse lepingut täita enne kui 31.07.2009 ehk märkimisväärselt hiljem, kui taganemisõiguse saabumise tähtpäev 1.11.2008. Hageja oli neil asjaoludel õigustatud lepingust taganema ka enne 1.11.2008 ning hageja taganemisavaldust tuleb lugeda kehtivaks. Sõltumata lepingu p 8.2.4 tõlgendustest lepingurikkumise olulisuse küsimuses, on kostja teatanud lepingu täitmise nii märkimisväärsest hilinemisest, et seda saaks vajadusel lugeda oluliseks lepingurikkumiseks ka täiendavat tähtaega määramata. Kuivõrd kohus on tuvastanud taganemise kehtivuse, ei oma asjas tähtsust, kas hageja on taganenud lepingust ka mõnel täiendaval alusel, sealhulgas seetõttu, et kostja I on võõrandanud lepingu eseme ning kohus jätab hindamata nimetatud küsimuses esitatud väited ja vastuväited. Kohus asus seisukohale, et kohustuse täitmise vääringuks lepingus tuleb pidada GBP-d. Vastavalt lepingu p-le 4.1 lepiti poolte vahel müügilepingu eseme hind Suurbritannia naelsterlingites. Müügihinna kokkulepet GBP-des kinnitab hagis viidatud lepingu p 4.4. Lepingus ei fikseerita ühtegi kohustust kroonides. Kuna lepingus puudub ka üldsäte lepinguliste kohustuste täitmise vääringu kohta, siis on mõistlik eeldada, et poolte tahteks oli laiendada vääringukokkulepet tervele lepingule. Toodud põhjustel asus kohus seisukohale, et lepingus on kohustuse täitmise vääringuks GBP. Pooled on vääringu kursi määramisel tuginenud lepingu p-le 4.1. Kohus leidis, et lepingu p 4.1 sõnastusest nähtub, et fikseeritud kurssi kasutatakse üksnes ostuhinna tasumisel ostja poolt müüjale. Kuna vastavalt lepingu p-le 4.2 oli lepingu sõlmimise päeval Eesti Panga päevakursiks 1 GBP = 23,1321 EEK, siis võib eeldada, et p 4.1 viidatud lause mõtteks oli soodustuse loomine ostjale ning sel juhul on mõistlik eeldada, et soodustus on ühekordne ning ei laiene lepingule tervikuna. Sellise mõtte kohaselt ei ole müüjal õigus tasuda summasid fikseeritud kursi alusel ning tasumisele kuuluvad summad tuleb arvestada ümber Eesti kroonidesse VÕS § 93 lg 4 alusel kohustuse sissenõutavaks muutumise aja seisuga. Nii alusetult tasutud ostuhind kui ka leppetrahv muutusid sissenõutavaks taganemisavalduses määratud ajal. Taganemisavalduse kohaselt on hageja palunud summad tasuda 15 päeva jooksul 11.09.2009 taganemisavalduse kättesaamisest. Seega oli tasumise tähtpäevaks 26.09.2008. Eesti Panga andmetel oli 26.09.2008 Suurbritannia naelsterlingi päevakurss 1 GBP = 19,7054 EEK. Kohus eeldas, et Eesti Panga päevakursi alusel oli võimalik viidatud kuupäeval GBP vääringut soetada. Ostuhinnana tuleb kostjal I seega hagejale tagastada 292 428,17 (14 840 GBP * 19,7054) krooni vastavalt VÕS § 189 lg-le 1. Kostja I ei mineta sellega õigust tasuda GBP-des ning Eesti kroonides tasumise korral säilib hagejal õigus nõuda soovi korral maksmise aja vääringust lähtumist VÕS § 93 alusel. Kohus ei nõustu kostjate vastuväitega, et hageja on minetanud leppetrahvi nõudeõiguse VÕS § 159 lg 2 alusel, ning on seisukohal, et mõistlik aeg leppetrahvi nõude esitamiseks hakkas käesoleval juhul kulgema alates lepingust taganemisest. Hageja on esitanud leppetrahvinõude taganemisavalduses, seega ei ole hageja minetanud õigust leppetrahvi nõudmiseks VÕS § 129 lg 2 alusel. Kohus leidis, et kinnisvarahindade oluline langus on hinnatav lepingulise riskina ega kujuta endast erakorralist asjaolu, mis võiks olla aluseks leppetrahvi vähendamisele. Muid aluseid leppetrahvi vähendamiseks kostja 1 esile toonud ei ole. Kohus mõistab kostjalt I välja leppetrahvi 292 428,17 (14 840 GBP * 19,7054) krooni. Kokku kuulub kostjalt I väljamõistmisele 584 856 krooni.

Apellatsioonkaebuse põhjendused

Lepingu p-s 4.2 toodud päevakursi 1 nael = 23,1321 krooni äranäitamine oli tingitud hageja arvates vaid sellest, et notar saaks arvestada välja lepingutasu kroonides tehingu tegemise päeva seisuga. Vastav kurss ei puudutanud pooltevaheliste lepinguliste kohustuste edasist täitmist. Lepingu p 4.1 sõnastus võib tekitada eksliku arusaamise, et kursi fikseerimine puudutab ainult ostuhinna tasumist ostja poolt. Taolisel kitsendaval kokkuleppel ei oleks loogilist põhjendust, eriti arvestades lepingu sõlmimisel esinenud taustaasjaolusid. Nii müüja-ettevõtte omanik kui ostja uskusid välismaalastena Suurbritannia naela tugevusse, tundsid naela väärtust ja suhet kinnisvarasse ning soovisid seetõttu jätta asja (lepingu eseme) hinna muutumatuks naela suhtes. See tähendab, et asja eest oleks tulnud lõpuks maksta igal juhul konstantne summa, kas 74 200 naela või 1 669 500 krooni. Kuna ostuhinnaga on kõige otsesemas seoses ka selle võimalik tagastamine või leppetrahvi arvutamine, siis on loogiline, et ka selles osas soovisid pooled jätta naela ja krooni kursi muutumatuks. Ainult nii oli võimalik pooltel saavutada naelakeskset lähenemist ja arvestust, mida nad soovisid. Kui ostuhind oleks fikseeritud kursiga, selle tagastamine või leppetrahv aga mitte, siis muutuks leping oma rahalise väärtuse mõttes pooltele keerukaks ja ettearvamatuks. Kursi muutumine tekitaks sel juhul ebaõigluse, kus üks pool peaks raha tagastamisel või leppetrahvi tasumisel maksma teisele poolele ostuhinnaga võrreldes ebaproportsionaalselt suure või väikese rahasumma. Kinnisvaratehingutes on taolise riski talumine tavapäratu ja puuduvad igasugused andmed, et pooled antud juhul siiski just niisugust kokkulepet soovisid. Seetõttu ongi õige lepingu p 4.1 sõnastuse tõlgendus, et lisaks ostuhinnale kuuluvad ka muud ostuhinnaga seotud rahalised kohustused täitmisele sellesama fikseeritud kursi (1 nael = 22,5 krooni) alusel. Vähemasti ei tule lepingust välja vastupidist. Kostja II menetluskulude jätmine hageja kanda on ebaõiglane. Kostjad ei suutnud või ei soovinud terve menetluse jooksul esimese astme kohtus selgitada, kumb neist on õige kostja. Hagejale ei olnud teada kostjatevahelise kokkuleppe sisu, millega lepingu ese läks kostjalt I üle kostjale II. Hageja hinnangul pidi eelkõige see kostja, kumb käesolevasse vaidlusesse ei puutunud, seda kohtus väitma ja tõendama. Vastupidi, kostjad esitasid vastuväiteid kaaskostjatena ja solidaarvõlgnikena ning tekitasid niiviisi mõttetuid lisakulusid menetluses. Selline käitumine ei ole kooskõlas menetlusökonoomia põhimõttega ega ka menetlusõiguse heauskse kasutamise kohustusega TsMS § 200 lg 1 järgi. Taolises olukorras oleks õiglane jätta menetluskulud selle kostja enda kanda, kes ei soovinud ega üritanudki enda vastu suunatud ebaõigest haginõudest õigeaegselt vabaneda. Kostja I ja kostja II õiguslik positsioon antud vaidluses oli sisuliselt identne. Mõlemal kostjal kattusid nii seaduslik kui lepinguline esindaja. Seega puudub vajadus kostjale II eraldi menetluskulude hüvitamiseks hageja poolt ning kostja II võimalikud kulud tuleb jätta tema enda kanda. TsMS § 162 lg 4 lubab kohtul jätta menetluskulud poole enda kanda, kui nende väljamõistmine teiselt poolelt oleks äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Antud juhul oleks maakohus viidatud sätte alusel pidanud jätma kostja II kulud tema enda kanda. Vastus apellatsioonkaebusele ja vastuapellatsioonkaebusele

vaatab ringkonnakohus otsuse läbi osas, milles maakohus hageja nõude Oxford Investments OÜ vastu osaliselt rahuldas. Ringkonnakohus, tutvunud asja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb osaliselt tühistada ja TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel teha tühistatud osas ringkonnakohtul uus otsus, millega tühistada Harju Maakohtu poolt kostja II kinnisajale (registriosa nr 159601) summas 667 800 seatud hüpoteek hagi tagamise abinõuna. Asjas on esitatud 3 apellatsioonkaebust ja kõigepealt vastab ringkonnakohus OPDF One OÜ apellatsioonkaebusele. Maakohus jättis hagi kostja II vastu rahuldamata ja seda osa kohtuotsusest ei ole hageja vaidlustanud. Kostja II vaidlustas kohtuotsuse osas, milles maakohus jättis tema suhtes tühistamata Harju Maakohtu 20.04.2009 määrusega seatud hagi tagamise abinõu. Hageja ei vaielnud kostja II apellatsioonkaebusele vastu ja ringkonnakohus rahuldab kostja II apellatsioonkaebuse. TsMS § 386 lg 4 kohaselt tühistab kohus hagi tagamise kohtuotsusega, kui hagi jääb rahuldamata. Ülejäänud osas tuleb kohtuotsus jätta muutmata, sest kostja I apellatsioonkaebuse ja hageja vastuapellatsioonkaebuse väited ei anna alust kohtuotsuse tühistamiseks. Ringkonnakohus, tutvunud asja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel tuleb jätta maakohtu otsus ülejäänud osas muutmata ja ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega täies ulatuses ega korda neid TsMS § 654 lg 6 alusel. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puudub kahtlus vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ning ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Hageja ja kostja I on oma kaebustes korranud maakohtu menetluses esitatud väiteid ja vastuväiteid ning nendele kõigile on kohtuotsuses piisava põhjalikkusega vastatud ning ringkonnakohtul ei ole midagi täiendavalt lisada. Edasi vastab ringkonnakohus kostja I apellatsioonkaebuse väidetele. Ringkonnakohus ei nõustu kostja I käsitlusega ja leiab, et ehitusloa väljastamise viibimisest ja detailplaneeringu kehtestamise viibimisest tulenevat riski kandis müüja, s.t kostja I. Maakohus leidis õigesti, et lepingu p 8.2 sõnastus annab aluse järelduseks, et pooled on kokku leppinud, et p-des 8.2.1 j.j sätestatud juhtumid on oluliseks lepingu rikkumiseks ja neist mõne esinemise korral on ostjal õigus lepingust taganeda ilma täiendavat tähtaega andmata. Põhjendatud on kohtu järeldus, et ehitise püstitamise kohustusega hilinemine pärast lepingu p-s 8.2.4 sätestatud tähtaega kujutab endast olulist lepingu rikkumist. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ka selles, et kuna pooltevaheline leping nägi ette ehitise püstitamise tähtaja pikenemise, pikenes selle võrra ka taganemisõiguse tekkimist puudutav tähtaeg. Seega tekkis hagejal taganemisõigus lepingu p-st 8.2.4 tulenevalt 1.11.2008. Kuigi pärast kostja I poolt lepingu tähtaja pikendamist pidi korteriomand valmima hiljemalt 1.03.2008 ja tulenevalt lepingu p-st 8.2.4 tekkis hagejal taganemisõigus 1.11.2008, on hageja 16.09.2008 tehtud taganemisavaldus kehtiv. Seda põhjusel, et kostja II edastas hagejale 27.06.2008 teate, et objekt ei pruugi valmida enne 31.07.2009, s.o peale taganemisõiguse saabumise tähtpäeva 1.11.2008. Hageja oli seetõttu õigustatud taganema lepingust varem ja taganemine on kehtiv. Eeltoodust tulenevalt on kohtuotsus seaduslik ja põhjendatud ka osas, milles kohus rahuldas hageja leppetrahvi nõude kostja I vastu. Lepingu p 8.3 kohaselt on lepingust taganemisel lepingu p-des 8.2.1-8.2.4 kostja I poolse lepingurikkumise tõttu kostja I kohustatud hagejale tagastama kõik

lepingu kohaselt hageja poolt kostjale I tasutud summad ning tasuma leppetrahvi 20% lepingu eseme ostuhinnast. Maakohus leidis õigesti, et hageja ei minetanud õigust nõuda leppetrahvi, kuna ta esitas nõude taganemisavalduses. Samuti nõustub ringkonnakohus maakohtu põhjendustega selles, et leppetrahvi vähendamiseks puudus alus. Kinnisvarahindade langus ei ole see erakorraline asjaolu, mis annaks aluse leppetrahvi vähendamiseks. Kuivõrd mõlemad pooled on apellatsioonkaebustes seadnud kahtluse alla rahalise kohustuse vääringu, vastab ringkonnakohus neile kaebuse väidetele koos. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on vaidlustatud osa seaduslik ja muutmisele ei kuulu. Vaidlust ei ole selles, et kostja on kogu menetluse kestel olnud nõus tagastama hagejale ettemaksu 14 840 GBP ja seda õigust tasuda GBPdes ei ole ta minetanud käesoleva ajani. Samas nõustub ringkonnakohus maakohtuga selles, et lepingu p 4.1 sõnastusest nähtub, et fikseeritud kurssi kasutatakse üksnes ostuhinna tasumisel ostja poolt müüjale. Kohustuse täitmise vääringuks lepingus tuleb pidada GBP-d. Ekslik on vastuapellatsioonkaebuse väide, mille kohaselt lepingu p-s 4.1 oli kokku lepitud fikseeritud vahetuskurss kõikide rahaliste kohustuste täitmise jaoks. Lepingus ei ole fikseeritud ühtegi kohustust kroonides ja pooled on lepingus kokku leppinud kohustuste täitmises välisvääringus. Ringkonnakohus nõustub maakohtu käsitlusega selles, et kostjal I (müüjal) ei ole õigust tasuda summasid fikseeritud kursi alusel ning tasumisele kuuluvad summad tuleb arvestada ümber Eesti kroonidesse VÕS § 93 lg 4 alusel kohustuse sissenõutavaks muutumise aja seisuga, milleks on 26.09.2008. Samas on kostjal I õigus tasuda kas GBP-des või Eesti kroonides. Tasumise korral säilib hagejal õigus nõuda soovi korral maksmise aja vääringust lähtumist VÕS § 93 alusel. Ebaõige on kostja I apellatsioonkaebuse väide, mille kohaselt ei olnud kohtul alust määrata GBP ja Eesti krooni vahetuskurssi 26.09.2008 kuupäevaga, kuna rahaline kohustus kuulub täitmisele kokkulepitud vääringus, milleks oli GBP. Hagejal oli õigus määrata, kas ta esitab nõude Eesti kroonides või välisvääringus ja hageja on haginõude esitanud Eesti kroonidesse ümber arvestatuna. Maakohus on otsuses selgitanud, et asjaolu, et kohtuotsuses võidakse nõue väljendada ümberarvestatuna Eesti kroonidesse, ei tähenda seda, et tasuda ei tuleks välisvaluutas, kui selline kohustus VÕS §-st 93 tuleneb. Hageja ja kostja I apellatsioonkaebused ei anna alust muuta kohtuotsust menetluskulude jaotuse osas. Kohus on õigesti kohaldanud TsMS § 163 lg 2 ja jätnud hageja menetluskulud kostja I kanda, kuivõrd hageja poolt tehtud kompromissettepanek 500 000 krooni oli lähedane kohtu poolt hagi osalise rahuldamisega summas 584 856 krooni ja maakohtu poolt 29.10.2009 istungil tehtud kompromissi ettepanekuga.

Ulvi Loonurm

Ele Liiv

Margo Klaar

Osaliselt tühistatud Riigikohtu 26 01 2011 otsusega nr 3-2-1-139-10

RESOLUTSIOON

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.