Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht Tsiviilasi
07.mai 2010 Kentmanni kohtumaja kantselei kaudu
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Hagi läbi vaadatud kohtuistungil Kohtuistungil osalesid
AS-i MIhagi I Ž vastu võlgnevuse ja kahjuhüvitise koos viivistega väljamõistmiseks 15 684,05 krooni Hageja: AS MI(registrikood XXX asukoht XXX), seaduslik esindaja juhatuse liige M V Hageja lepinguline esindaja advokaat Raivo Salumäe
(XXX)
Kostja: I Ž (isikukood XXX; elukoht XXX) 30.03.2010 Hageja esindajad M. V ja R. Salumäe, kostja I. Ž ja kostja nõustaja N. Levtšenko
RESOLUTSIOON
1.Rahuldada AS-i MI hagi I Ž vastu võlgnevuse väljamõistmiseks osaliselt.
2.Mõista I Ž ’ilt (XXX) AS MI(XXX) kasuks välja 1242,70 krooni (üks tuhat kakssada nelikümmend kaks krooni ja 70 senti).
3.Jätta rahuldamata AS-i MI hagi I Ž vastu kahjuhüvitise koos viivistega väljamõistmiseks.
4.AS MI kanda menetluskulud 92 % (üheksakümne kahe protsendi) ulatuses.
I Ž kanda jäävad menetluskulud 8 % (kaheksa protsendi) ulatuses. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul arvates otsuse apellatsioonkaebuse esitajale kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel kohtuotsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus esitatakse Tallinna Ringkonnakohtule. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist kohtuistungil. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja
pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
27.03.2009 AS MI esitas Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse I Ž ilt 32 916,24 krooni väljamõistmiseks. Kohus tegi 02.04.209 võlgnikule makseettepaneku. I Ž vastuväite tõttu Pärnu Maakohus 09.09.2009 lõpetas maksekäsu kiirmenetluse ja avaldus anti üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses. 29.09.2009 hageja esitas Harju Maakohtule oma nõude hagiavalduse vormis. Hagiavalduse kohaselt hageja sõlmis 10.01.2008 kostjaga äriruumide üürilepingu ja andis üürile XXXhoone II korrusel asuvad ruumid. Lepinguga kohustus üürnik tasuma igakuist üüri 150 krooni/m2 ja lisaks kommunaalkulude jm kõrvalkulude eest lepingus märgitud tähtaegadel. Tasumisega viivitamisel kohustus üürnik tasuma viivist 0,5 % tasumata summast iga viivitatud päeva eest. Leping oli sõlmitud tähtajalisena kuni 31.01.2009. 17.11.2008 teatas kostja soovist leping lõpetada. 12.12.2008 kirjas keeldus kostja tasumast 02.12.2008 arvet nr 281630 a nõudis ettemaksuga ümberarvestust. Hageja sellega ei nõustunud ja esitas üüriarveid kuni üürilepingu lõppemise tähtajani. 02.02.2009 üüripinna ülevõtmisel ilmnes ruumi põranda ja seinte rikutus. 09.02.2009 esitas hageja kostjale kirjaga nr 09/49 kahjustuse kõrvaldamise kulude arve koos kliendi väljavõttega, andes tähtaja võlgnevuse tasumiseks. Kostja nõuet ei tasunud. Hagi esitamise seisuga olid kostjal tasumata järgmised arved: N 281630 summas 4771,55 krooni Nr 290026 summas 4827,92 krooni, Nr 290181 summas 12 878,05 krooni. Üürilepingu alusel kostja tasus tagatisraha summas 10 248,30 krooni, mida vastavalt VÕS § 308 lg-le 3 sai üürnik nõuda tagasi alles siis, kui pärast üürilepingu lõppemist üürileandja ei ole kahe kuu jooksul teatanud oma nõudest üürniku vastu. Hageja on haginõudes tagatisraha tasaarvestanud (käibemaksuta 8695 krooni) üüriarvete viivisega ja jäägi üüriarvete põhivõlaga. Viivist on vastavalt arvestatu üürinõude tasumata jäägilt ja remondikulutuste hüvitisnõudelt. Eeltoodu alusel hageja taotleb kostjalt välja mõista VÕS § 292 alusel üürilepinguga määratud suuruses üüri ja kõrvalkulude hüvitamist (pärast tasaarvestust tagatisraha jäägiga) summas 2 806 krooni (arved nr 281630 ja 290026); VÕS § 334 lg 2 alusel üüritud ruumi kahjustuste kõrvaldamise kulude hüvitamist summas 12 878 krooni (arve nr 290181), VÕS § 113 alusel viivist hagetavate nõuete tasumisega viivitamise eest 0,5 % summast iga viivitatud päeva eest kuni nõude täitmiseni, sh ka viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud. Samuti hageja taotleb menetluskulude jätmist kostja kanda.
KOSTJA VASTUS
13.11.2009 kirjalikus vastuses hagile kostja hagi ei tunnista. Kostja leiab, et hageja ei ole tõendanud üüri ja viiviste nõudeid ega toonud viiviste arvestust. Kostja arvates hagejal ei ole alust nõuda 03.02.1009 arve nr 290181 ja sellest arvestatud viiviste tasumist, kuna hageja ei ole osutanud kostjale arvel loetletud remondi teenuseid. Kostja ei ole hagejale tekitanud kahjustusi ning hagejal ei ole alust nõuda kostjalt üüritud ruumi kahjustuste kõrvaldamise kulusid.
KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED
1.Kohus, kuulanud ära menetlusosalised, tunnistajad ning uurinud igakülgselt ja objektiivselt asjas esitatud kirjalikke tõendeid, leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.
2.Asjas ei ole vaidlust, et poolte vahel sõlmiti 10.01.2008 äriruumide üürileping XXXII korrusel asuvate ruumide üldpinnaga 19,3 m2 üürimiseks tähtajaga 01.02.2008 - 31.01.2009. Leping lõppes tähtaja möödumisel. Kostja tagastas hagejale ruumid 02.02.2009 üleandmisevastuvõtmise aktiga. Samuti ei ole vaidlust selle üle, et kostjal on hageja ees üürilepingust tulenev võlgnevus. Pooled vaidlevad võlgnevuse suuruse üle ning selle üle, kas kostja tagastatud ruumide seisukord vastas asja harilikule kulumisele või olid ruumid kahjustatud. Hageja on üürilepingu sõlmimisel kostja poolt tasutud 3 kuu üüri ettemaksu arvelt kustutanud üürivõlgnevust ja viiviseid ning taotleb kostjalt välja mõista üürivõlgnevuse ulatuses, milles ettemaks võlgnevust ei katnud. Samuti taotleb hageja kostjalt kahju hüvitisena välja mõista ruumide remondi eest tasutud 12 878,05 krooni.
3.Võlaõigusseaduse (VÕS) 292 lg 1 kohaselt on üürnik kohustatud tasuma lisaks üürile asjaga seotud kulud (kõrvalkulud), kui selles on kokku lepitud. Pooled on 10.01.2008 üürilepingu punktis 3.3 kokku leppinud, et kostja maksab üüri 150 kr/m2, so 2895 krooni kuus, millele lisandub käibemaks 18 %. Lepingu punkti 3.4. kohaselt üüritasule lisanduvad kommunaalkulud (signalisatsioon, üldelekter, ventilatsioon, valve, küte, üldvesi, -koristus, -remont, prügivedu, halduskulud, hoolduskuud) 45,20 kr/m2 kuus, millele lisandub käibemaks 18 %, ning eraldi maksab üürnik vee ja elektri eest vastavalt arvesti näitudele. Tulenevalt lepingu punktist 3.5. tuli üür algava kuu eest ja kommunaalkulude eest tasuda kuu 5. kuupäevaks üürileandja esitatud arve alusel. Lepingu punkti 3.1. alusel kostja tasus hagejale ettemaksuna 3 kuu üüri 10 248,30 krooni (so 8685 krooni + käibemaks 18 %). Lepingu järgi oli üüri ettemaksu näol tegemist lepingu kehtivuse ajaks üürileandja kätte hoiule jääva garantiiga, mis pidi tagastatama üürnikule lepingu lõpetamisel. Lepingu kohaselt ei andnud garantiisumma tasumine üürnikule õigust viivitada kokkulepitud maksete tasumisega või muul moel rikkuda üürilepingut. Lepingu punktis 3.2. nähti ette üürileandja õigus rahuldada lepingu rikkumise korral oma rahalisi nõudeid garantiisumma arvel ning üürnikul oli kohustus taastada garantii mahus, mis taastamise hetkel on võrdne nelja kuu üürimakse suurusega.
4.Hagiavalduse kohaselt on kostja jätnud tasumata üüri- ja kommunaalteenuste eest 02.12.2008 esitatud arve nr 281630 summas 4771,55 krooni (koos käibemaksuga) ja 02.01.2009 arve nr 290026 summas 4827,92 krooni (koos käibemaksuga), kokku üürivõlgnevus oli seega 9599,47 krooni (koos käibemaksuga). Lisaks on nende arvete tasumisega viivitamise eest hageja arvestanud kostjale viivist kokkulepitud määraga 0,5 % viivitatud summalt päevas iga viivitatud päeva eest. Viivise suurus lepingu 31.01.2009 lõpetamise seisuga on kokku 1891,53 krooni (sh 02.12.2008 arve nr 281630 tasumisega viivitatud 55 päeva eest 1312,18 krooni ja 02.01.2009 arve nr 290026 tasumisega viivitatud 24 päeva eest 579,35 krooni. Üürivõlgnevuse ja viivised hageja tasaarvestas kostja poolt tasutud üüriettemaksuga 31.01.2009 summas 8685 krooni (ilma käibemaksuta). Alates 01.02.2009 on hageja arvestanud kostjale viiviseid arve nr 290026 jäägilt 2806 krooni, hagi esitamise seisuga moodustasid viivised 3381,23 krooni. Hageja palub kostjalt välja mõista üürivõla 2806 krooni ja viivised kuni nõude tasumiseni.
5.Kostja 30.03.2010 kohtuistungil ei nõustunud, et hagejal oli õigus ettemaksusummaga tasaarvestada esimeses järjekorras viivised, sest kostja oli taotlenud, et ettemaksu arvelt kustutataks üürisummat. Kostja on nõus tasuma üürivõla jäägilt tasumisele kuuluvad viivised, kuid ei nõustu tasaarvestuse tagajärjel tasuda jäänud üürivõlgnevuse jäägiga, millelt viiviseid tuleks arvestada, samuti ei ole nõus tasuma kahjuhüvitist ega sellelt arvestatud viiviseid. Kostja on nõus tasuma 1232,23 krooni, mida ettemaks kostja arvestuste kohaselt ei katnud. Kostja kohtuistungil protokollitud arvestuste järgi oli viivisesummaks 1462,48 krooni, võlg koos
viivistega 11 480,53 krooni ja kostja tasaarvestas selle summa ettemaksu summaga 10 248,30 krooni.
6.Kohus leiab, et üürivõlgnevuse ja viivise nõude osas on hageja nõue põhjendatud osaliselt. Hageja ei ole põhjendanud, miks on tasaarvestamisel ettemaksu summa arvesse võetud ilma käibemaksuta, kui kõikidel muudel juhtudel on summad arvestatud koos käibemaksuga (sh üürivõlg on koos käibemaksuga ning ka ettemaksu on kostja tasunud koos käibemaksuga). Seepärast kohus leiab, et hageja tasaarvestus ei ole summaliselt õige. Üürivõla ja viiviste summa 11 491 krooni tuleb tasaarvestada ettemaksusummaga 10 248,30 krooni, seega tasaarvestusega katmata jääb võlgnevusest 1242,70 krooni. Hageja viivisearvestus tasumata arvete osas 31.01.2009 seisuga vastab esitatud arvete summale, tasumisega viivitamise ajale ning pooltevahelisele lepingule, kostja nimetatud viivisesumma kujunemine ei ole jälgitav, mistõttu kohus seda arvesse ei võta.
7.Kohus leiab, et tulenevalt pooltevahelise lepingu punktist 3.2 kostjal ei olnud õigust taotleda tasumisele kuuluva üüri tasaarvestamist ettemaksuga (ja üüriarvete väljastamata jätmist) enne lepingu 31.01.2009 lõppemist. Lepingu järgi ei andnud ettemaksu tasumine üürnikule õigust keelduda tasumisele kuuluvate maksete tähtaegsest tasumisest. Tulenevalt VÕS § 197 lg-s 1 sätestatust peavad tasaarvestatavad nõuded olema samaliigilised ja sissenõutavad. Ettemaksu tasaarvestamise õigus tekkis alles 31.01.2009, kui vastavalt lepingule kostjal tekkis õigus nõuda ettemaksu tagastamist. Eelnev ei välista aga, et hageja enne tasaarvestuse õiguse tekkimist määras, millise kohustuse täitmiseks tasaarvestust tehakse. Eeltoodu alusel tuleb hageja 12.12.2008 avaldus lugeda VÕS § 88 lg 1 kohaseks makse sihtotstarbe määramiseks. Seega lõppesid 31.01.2009 tasaarvestuse tulemusel täies ulatuses üürivõla tasumise kohustus summas 9599,47 krooni ja sissenõutavaks muutnud viivisenõue osaliselt. Järelikult tasaarvestusega katmata osa 1242,70 krooni on seisuga 31.01.2009 sissenõutavaks muutunud viivisevõlg. Eelnevast tulenevalt ei ole kostjal hageja ees tasumata üürivõlgnevust alates 31.01.2009 ning hagejal ei ole õigust nõuda kostjalt pärast seda tähtpäeva üürivõlalt arvestatud viiviseid. Kohus rahuldab selles osas hagi osaliselt ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja viivised 1242,70 krooni.
8.Hageja taotleb kostjalt välja mõista üüritud ruumide kahjustamise eest ka kahjuhüvitise 12 878,05 krooni koos lisanduvate viivistega. Hageja leiab, et kostja valduses oleku ajal kahjustusid ruumi põrand ning seinad ulatuses, mida ei saa pidada tavapäraseks kulumiseks: seintes olid augud ja põrandakate oli laiguline. Hageja oli sunnitud ruumides tegema remondi, et oleks võimalik ruume järgmisele üürnikule edasi üürida. Kahjuhüvitise suuruseks on remondi maksumus. Kostja vaidles nõudele vastu, väites, et tegemist on tavapärase kasutamise käigus tekkinud normaalse kulumisega: tooliseljatoe hõõrumisest tekkisid kriimustused seintel ning põrandakattematerjal käidavates kohtades kulus.
9.VÕS § 334 lg 1 kohaselt üürnik peab üüritud asja koos päraldistega pärast lepingu lõppemist tagastama seisundis, mis vastab asja lepingujärgsele kasutamisele. Kui üüritud asja üürnikule üleandmisel koostati asja üleandmisakt, eeldatakse, et asi anti üle üleandmisaktis toodud seisundis. Üürnik vastutab üüritud asja hävimise, kaotsimineku ja kahjustumise eest, mis toimub ajal, kui asi oli üürniku valduses, kui ta ei tõenda, et hävimine, kaotsiminek või kahjustumine toimus asjaoludel, mis ei tulenenud temast või isikust, kellel ta asja kasutamise lepinguga kooskõlas üle andis. Üürnik ei vastuta asja hariliku kulumise, halvenemise ja muutuste eest, mis kaasnevad asja lepingujärgse kasutamisega (VÕS § 334 lg 2). Kohus leiab, et hageja ei ole tõendanud üürniku poolt asja kahjustamist üle hariliku kulumise määra ning sellega hagejale kahju tekkimist. Hagi tõendamiseks esitatud fotod hageja väiteid ei tõenda. Fotodelt on näha, et seintel on kriimustused ning põrandakattematerjal on kahes kohas tumenenud. Hageja nimetatud augud seintes on fotolt (tl 78) järelduvalt mingi eseme seinale kinnitamisest jäänud jäljed
(tüübliaugud). Ruumide kostja poolt kahjustamist ei tõenda ka ruumide üleandmise-vastuvõtmise akt (tl 34), millele on märkustena kantud üksnes „põrand määrdunud, seinad defektidega, lamp ei põle“.
10.Tunnistajana üle kuulatud RRon BHOÜ juhatuse liige ning koostas 02.02.2009 hinnapakkumise XXXruumi kahjustuste likvideerimiseks. Tunnistaja kinnitusel teeb BHOÜ M V koostööd ning on M. V kinnisvaraobjektidel haldusfirma. Tunnistaja mäletamist mööda oli seintel kriimustusi, põrandal täkkeid ja kohati oli põrand laiguline. Samas tunnistaja seletas, et nendes ruumides on värvitud kipsplaatidega seinad, kuhu kriimustused on kerged tekkima. Samuti on ruumides olnud PVC kate tunnistaja sõnul halb põrandakattematerjal, sest lapiga pesemisel võib jääda laiguliseks, selliseks võib põrand muutuda ka sagedasest käimisest. Tunnistaja kinnitas samuti, et ruume remonditakse alati pärast üürniku lahkumist: värvitakse üle kõik seinad, sest kriimustusi ei ole võimalik värvi pleekimise tõttu paikselt kõrvaldada, vajadusel vahetatakse põrandakatet. Tunnistaja sõnul on põrandakatte vahetamine erandlik, kahjustuste korral tuleb kate vahetada kogu põranda ulatuses, lapiti parandada ei ole võimalik.
11.Vaidlust ei ole, et kostja kasutas ruume sihipäraselt. Üürilepingus on sätestatud, et kostjal on õigus kasutada ruume äriruumide otstarbel. Hagejale oli teada, et kostja pakub ruumis maniküüriteenust ning seal käivad kliendid. Tunnistaja R seletusest järelduvalt ei sõltunud remondi tegemine mitte kahjustuste olemasolust, vaid üürniku vahetumisel on hageja juures ruumide remontimine reegliks.
12.Tunnistaja R ütlustest järeldub samuti, et üüritud ruumides kasutatud põrandakate ilmselt ei olnud sobiv pidevalt kliente teenindavas äriruumis kasutamiseks. Paljasõnaline ja tõendamata on hageja seisukoht, et põrandasse oli mustus sisse hõõrdunud ning seda oleks saanud vältida korralikuma pesemisega. On selge, et äriruumis käivad kliendid välisjalanõudega. Fotodelt on näha, et põrandakate on tumenenud kohati. On mõistlik eeldada, et lohaka pesemise tagajärjel oleks põrand laiguti tumenenud kogu põranda ulatuses. Samuti oleks ebapiisava hoolduse tagajärjed kohtu hinnangul kõrvaldatavad põrandakatte süvapuhastusega, mida tunnistaja R sõnul samuti prooviti. Asjas puudub info, millal vaidlusalune põrandakattematerjal paigaldati ning kui pika aja jooksul enne kostjaga üürilepingu sõlmimist oli põrandakatet varem kasutatud. Kostja tegi ruumide üleandmisaktile märkuse, et põrand oli samasuguses seisus ka üürile andmisel. Kostja sellist väidet ei lükka ümber 01.02.2008 üleandmise- vastuvõtu aktile (tl 66) kantud märkus, et ruumid on äsja remonditud ja vastab standardile RYL 2000 I klass. Tunnistaja R seletusest võib järeldada, et enne kostja kasutusse andmist põrandakatet ei vahetatud. Seega põranda osas äsjase remondi (ja seega ka vastavus RYL 2000 I klassile) märkus ei kehtinud. Kostja selgitas, et tumenenud on kohad töölaua all (kus istus klient) ja puhkenurga istumiskoha ees. Nendes kohtades kasutatakse põrandat ruumi teiste osadega võrreldes intensiivsemalt ja sagedamini. Tunnistajatena üle kuulatud kostja kliendid OAja A U ning kostja küünemaalingute õpilane A Ž kinnitasid, et põrandakate oli istumiskohtade ees kulunud. Tunnistaja Ž , kes oli nii ruumide kostja poolt vastuvõtmise kui üleandmise juures, seletas samuti, et ruumide hagejale tagastamisel oli vastuvõtmisega võrreldes ainus erinevus kriimud seintel ning tunnistaja mingite probleemide tekkimist ei eeldanud. Tunnistajad A ja U seletasid, et külastasid klientidena neid ruume aasta jooksul 4-5 korral, ruumid olid korralikud ja puhtad, midagi häirivat silma ei hakanud. Kohtul ei ole alust kahelda ühegi tunnistaja ütluste usaldusväärsuses.
13.Kõike eeltoodut arvesse võttes kohus asub seisukohale, et tõendamist ei ole leidnud kostjale üüritud ruumide kulumine harilikust kulumisest suuremal määral ning hagejal puudub kostja vastu kahjustuste hüvitamise nõue. Kahjustuste hüvitise koos lisanduvate viivistega väljamõistmise nõudes jätab kohus hagi rahuldamata.
14.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS)§ 173 lg 1 kohaselt määrab kohus kohtuotsuses kindlaks menetluskulude jaotuse poolte vahel. TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Hageja esitas kohtule põhinõude 15 684,05 krooni. Kohus rahuldas hagi summas 1242,70 krooni, so vähem kui 8 % ulatuses. Eeltoodut arvesse võttes kohus jätab hageja kanda menetluskuludest 92 % . Kostja kanda jäävad menetluskulud 8 % ulatuses. Menetlusosalisel on õigus esitada kohtule menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramise avaldus 30 päeva jooksul alates menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendi jõustumisest.
Heli Käpp Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.