Apellatsioonimenetluse kulud jäävad kummagi poole enda kanda.
4.Jätta rahuldamata AS SEB Liising taotlus täiendava tõendi – 29.10.2009 sõlmitud lepingu pealkirjaga eelmärgete kustutamise avaldused, eelmärke kinnistamise avaldus, kinnistu mõttelise osa müügileping, kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkulepe ning avaldus vastavasisulise märkuse kinnistamiseks, hüpoteegiga tagatud nõuete muutmise leping, hüpoteekide seadmise leping ja asjaõiguslepingud – vastuvõtmiseks.
1(12)
Tsiviilasi nr: 2-05-17771 Edasikaebamise kord ja selgitused Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Kersti Joost esitas 06.10.2005 hagi AS SEB Liising (endine ärinimi Ühisliisingu AS) ja OÜ REVALHAUS KINNISVARA vastu solidaarselt 342 000 krooni saamiseks. Kohtuistungil täpsustas hageja nõuet ja palus kostjatelt välja mõista solidaarselt kahju hüvitamiseks 194 700 krooni. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja (liisinguvõtja), AS SEB Liising (liisinguandja), OÜ REVALHAUS KINNISVARA, K. R. ja P. M. 30.07.2003 notariaalse kinnistu mõttelise osa liisingulepingu ja käenduslepingu ning kinnistamisavaldused. Lepingu esemeks oli 1⁄2 mõttelist osa XXXXXX vallas, XXXXXXXX külas, XXXXXXX XXX XX asuvast kinnistust. Lepingu eseme arendajaks ja ehitajaks oli OÜ REVALHAUS KINNISVARA. Nimetatud leping vastab oma sisult müügilepingu tunnustele, sest lepingu p-s 8.1 leppisid AS SEB Liising ja hageja kokku, et kui liisinguvõtja on täielikult tasunud nimetatud lepingus kokku lepitud tasu ning sellelt arvestatud intressi, on liisinguvõtjal õigus saada lepingueseme omanikuks ning nõuda lepingueseme omandi ülekandmist. Lepingujärgseks müüjaks tuleb lugeda AS SEB Liising. Lepingu p 4.8 kohaselt kohustus OÜ REVALHAUS KINNISVARA tagama lepingu esemele ehitajapoolse garantii vähemalt 2 aastaks alates liisinguvõtja poolt ehitustööde vastuvõtmisest ja ehitustööde vastuvõtmise akti allkirjastamisest. Garantii kehtivuse ajal ilmnenud puuduste kõrvaldamise kohustuse osas jääb OÜ REVALHAUS KINNISVARA vastutavaks liisinguvõtja ees. Lepingu p-st 4.13 tulenevalt ei välista ega piira nimetatud garantii liisinguvõtja õigust kasutada muid seadusest tulenevaid õiguskaitsevahendeid. Seega on lepingu kohaselt hagejal säilinud õigus esitada seadusest tulenevaid nõudeid nii OÜ REVALHAUS KINNISVARA kui ka AS SEB Liising vastu.
2.Lepingu esemel ilmnesid olulised puudused, mille kohta esitas hageja 29.10.2004 kostjatele pretensiooni nr 1/306 koos puuduste loeteluga ja taotles 30.07.2003 sõlmitud lepingu järgse müügihinna alandamist. Pretensiooni kohaselt puudus kinnistu oluliseks osaks oleval elamul täielikult torude soojustus, mistõttu külmusid 2003/2004.a talvel elamu sees asuvad veetorud kinni. Sanitaarruumide viimistlemisel pole kasutatud hüdroisolatsiooni, teise korruse akendele on paigaldamata kremoonid ja aknaplekid, mistõttu teise korruse akna vahelt immitseb vett ning seinal on veekahjustus. Samuti on põrandaliistud paigaldatud ebakvaliteetselt (viltu), tubade uksed ei seisa lahti/kinni, laes on praod, keraamiliste plaatide ühenduskohtades nurgas on vuugitäide mõranenud ning selle tõttu on võimalikud niiskuskahjustused ehitise teistele konstruktsioonidele, keraamilised plaadid on vannitoas paigaldatud ebakvaliteetselt jne. Hageja märkis, et nimetatud puuduste täielik kõrvaldamine läheb maksma vähemalt 300 000–400 000 krooni ja tegi ettepaneku puuduste olemasolu ja maksumuse tõendamiseks tellida erapooletu ekspertiis. Kostjad hageja pretensioonile ei reageerinud.
2(12)
Tsiviilasi nr: 2-05-17771
3.Hageja poolt tellitud OÜ ESTEN 28.01.2005 eksperthinnangust nr 2801-2/5 ilmneb üheselt, et vaidlusaluse hoone seinad ja laed ei ole soojustatud nüüdisaja nõuete kohaselt, mistõttu on sellest tekkinud üle kahe korra suuremad soojakaod välispiirete kaudu. Ekspert märkis, et antud juhul on seina siseseina viimistluse (kipsplaadi) alla jäänud paigaldamata aurutõke, samuti on olnud ebapiisav tuuletõkke tegemine. Korteri väliskonstruktsioonidesse lohakalt paigutatud kergvill on vajunud, tekitades seina ülaosas, nurkades ja laes külmasillad, mida praegu on väga tülikas täita, sest nimetatud konstruktsioonid tuleb lõhkuda. Samuti selgus ekspertiisi käigus, et hoone katusel oli ette nähtud katuseventilaator köögi ventileerimiseks, mis jäi ehitajal lõpuni välja ehitamata. Objektil ei ole pööratud tähelepanu ka normikohase heliisolatsiooni kindlustamisele. Lõpule viimata on korteri sundventilatsioonisüsteem. Korteri põrand on külm, kuna arvatavasti jäi aluspõrandale paigaldamata 100 mm paksune vahtpolüstüroolsoojustus. Praeguses olukorras on korteri ruumid liigniisked. Kokkuvõtvalt leidis ekspert, et kahju koos käibemaksuga on kokku 342 000 krooni. 20.04.2005 esitas hageja kostjatele korduva pretensiooni, tuues uuesti välja lepingu eseme puudused ning tegi kostjatele ettepaneku alandada lepingujärgset müügihinda vastavalt summas, mis eksperthinnangu kohaselt kulub müügiobjektil esinevate puuduste kõrvaldamiseks. 13.05.2005 vastas AS SEB Liising, et on valmis arutama tekkinud probleeme, kuid ei nõustunud hageja taotlusega kahjude hüvitamiseks müügiobjekti hinna alandamise näol. AS SEB Liising pakkus välja võimalike lahendustena lepingu ennetähtaegse lõpetamise või koostöös OÜ-ga REVALHAUS KINNISVARA selliste puuduste parandamise, mis selguvad ühise ülevaatuse tulemusena. Hagejat pakutud lahendusvariandid ei rahuldanud. Kostjatel on võimalus taotleda erapooletu kohtuliku ekspertiisi läbiviimist. Hageja leidis, et antud juhul ei vasta 30.07.2003 lepingu ese kehtestatud nõuetele, lepingutingimustele, kokkulepitud omadustele ega otstarbele, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Kostjad on kas tahtlikult või raske hooletuse tõttu rikkunud 30.07.2003 lepingust tulenevaid kohustusi. Kinnistul on ilmnenud rida olulisi puudusi, mis takistavad hagejal asja sihipärast kasutamist ning mille likvideerimine tekitab hagejale olulist kahju. Võlaõigusseadusest tuleneb, et juhul, kui müüja on oluliselt, kas tahtlikult või raske hooletuse tõttu rikkunud müügilepingut, siis on ostjal õigus nõuda asja parandamist või asendamist, lepingust taganeda, nõuda müügihinna alandamist, nõuda kahju hüvitamist jne. Hageja leidis, et loetletud puuduste osas on tegemist oluliste ehitustehniliste möödalaskmistega (näiteks soojustuse täielik puudumine), mille kõrvaldamine käesoleval ajal ei ole mõistlikult võimalik. Seetõttu soovis hageja kahju hüvitamist vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 101 lg 1 p-le 3. Kostjate vastuväited
4.Kostja AS SEB Liising hagi ei tunnistanud. Hageja lähtub põhjendamatult VÕS müügilepingu sätetest. Hageja ja AS SEB Liising vahel on sõlmitud liisinguleping, mida tõendavad lepingu sisu ja vorm ning lepingu p-s 11.1 toodud selgitused. Lepingu p-s 4 on fikseeritud kokkulepped hageja ja OÜ REVALHAUS KINNISVARA vahel. Need puudutavad lepingu eseme kvaliteedi tagamist, samuti puuduste kõrvaldamist. Hagejal ei ole alust pidada AS-i SEB Liising müüjaks VÕS 11. ptk tähenduses, kuna tegemist on finantseerimist pakkuva äriühinguga, millist teenust hagejale käesoleval juhul ka võimaldati. Hageja nõude suurus on ebaselge, hageja poolt asjas esitatud eksperthinnangusse tuleb suhtuda kriitiliselt. Käesoleval juhul ei ole hageja tõendanud, et kostjatele oleks antud täiendav mõistlik tähtaeg väidetavalt rikutud kohustuse täitmiseks (VÕS § 115 lg 2 ja § 114). Kuna hageja on hagiavalduses näidanud, milleks ta hagetavat rahasummat vajab, siis täiendava tähtaja määramine olnuks igati mõistlik
3(12)
Tsiviilasi nr: 2-05-17771 ning kooskõlas VÕS-s toodud põhimõtetega. Kuna hageja seda teinud ei ole, puudub tal alus nõuda kahju hüvitamist. Kostja esitas hagejale kaks alternatiivset ja igati mõistlikku ettepanekut, milliste kõrvaleheitmine hageja poolt ei olnud millegagi põhjendatud.
5.Kostja OÜ REVALHAUS KINNISVARA leidis, et hageja nõue on põhjendamatu. Lepingu p 4.14 kohaselt antakse muu hulgas vaidlused seoses ehitustööde teostamise kvaliteediga või hoone vastavusega lepingu sätetele lahendamiseks poolte poolt nimetatud sõltumatutele ekspertidele. AS ESTEN poolt 28.01.2005 teostatud eksperthinnangu tiitellehel on märgitud töö suulise tellimuse kuupäevaks 17.01.2005. Samas on töökirjelduses märgitud objekti ülevaatuse ajaks 09.12.2004 ehk enam kui kuu aega enne tellimuse esitamist. Arusaamatutel põhjustel keeldus hageja vastu võtmast talle tehtud ettepanekuid olukorra lahendamiseks ja on keskendunud oma rahalisele nõudele kostjate vastu. Kostjad reageerisid hageja 29.10.2004 pretensioonile. OÜ REVALHAUS KINNISVARA kohtus hageja esindajaga, leidmaks hagejale parimat lahendust ning lepiti kokku, et hageja esindaja võtab kostjatega täiendavalt ühendust, mida ta teinud ei ole. Kuna OÜ-l REVALHAUS KINNISVARA ega garantiitöid korraldava Q Vara OÜ esindajatel ei olnud võimalik objektiga tutvuda, pidasid nad omalt poolt vajalikuks tellida eksperthinnangu arvustuse. 19.10.2004 väljastas Q Vara OÜ Soosepa elamurajooni elanikele kirja, et korraldada avarii- ja garantiitööd elamutes, mille hulgas oli ka hagejale kuuluv korter. Tööde korraldajal õnnestus saada kontakti kõigi elanikega välja arvatud hageja, kes kirjale vastamise asemel pidas vajalikuks esitada rahalisele nõudele tuginev pretensioon. Esimese astme kohtu otsus
6.Maakohus rahuldas hagi AS SEB Liising vastu ja mõistis temalt hageja kasuks välja tekitatud kahju hüvitamiseks 194 700 krooni. Kohus jättis hagi OÜ Revalhaus Kinnisvara vastu rahuldamata.
7.Pooltel puudub vaidlus selles, et lepingu sõlmimise ajal 30.07.2003 kuulus lepingu ese liisinguandjale. Kostjate äriregistrikaartidelt (t.lk 39) nähtuvalt olid mõlemad spetsialiseerunud kinnisvaraga seotud tehingute tegemisele ning VÕS § 362 lg 3 järgi tekkis hagejal liisinguvõtjana uskumus liisinguandja professionaalsusesse eelkõige seetõttu, et liisinguandja on spetsialiseerunud kinnisvaraga seotud finantseerimistehingute, sh liisingulepingute sõlmimisele.
8.Seaduse mõtte kohaselt on liisingulepingu olemuslikuks tunnuseks liisinguandja kohustus omandada liisinguvõtja poolt soovitud liisinguese kolmandalt isikult. Sellise kohustuse puudumisel ei ole pooltevahelise suhte näol üldjuhul tegemist mitte liisingulepingu vaid muutüübilise lepingulise suhtega, eelkõige üüri- või rendilepinguga või järelmaksuga müügilepinguga. Riigikohtu tsiviilkolleegium on antud asjaoluga seoses rõhutanud seisukohta, et kahe isiku vahel sõlmitud ja asja omandamisele suunatud lepingud ei ole liisingulepingud VÕS § 361 tähenduses, kui lepinguese kuulub lepingu sõlmimise ajal juba lepingu eseme kasutusse andjale ning seda ei omandata esmajoones kasutussevõtja juhiste järgi müüjalt. Liisingulepingu spetsiifiliseks tunnuseks on ka liisingulepingu jaoks tüüpiline riskijaotus liisinguandja ja liisinguvõtja vahel, mis eristab liisingulepingut üüri- ja rendilepingust ning võõrandamislepingutest, eelkõige müügilepingust. Liisingulepingule tüüpilise riskijaotuse kohaselt kannab kõiki liisingulepingu objektiks oleva esemega seotud riske alates selle liisinguvõtjale üleandmisest liisinguvõtja. Liisinguvõtja kannab liisingueseme juhusliku hävimise või kahjustumise riisikot (VÕS § 364), samuti ei vastuta liisinguandja üldjuhul liisingueseme puuduste eest (VÕS § 362 lg 2) ning vastavaid riske kannab liisinguandja ja liisinguvõtja vahelises suhtes liisinguvõtja, kes
4(12)
Tsiviilasi nr: 2-05-17771 on kohustatud tagama liisingueseme korrashoiu ning sellel ilmnevate puuduste kõrvaldamise, muuhulgas vastavate liisinguandja ja liisinguvõtja vahelisest müügilepingust tulenevate nõuete esitamise kaudu müüja vastu (VÕS § 365).
9.Käesolevas vaidluses käsitletava õigussuhte puhul on kohtu arvates tegemist kapitalirendi tüüpi liisingulepinguga, sest lepingu sisust tuleneb liisingulepinguga silmaspeetav eesmärk - liisinguvõtja poolt liisingueseme omandamise finantseerimine liisinguandja poolt. Kasutusrendilepingu eesmärgiks on lihtsalt liisinguvõtjale liisingueseme kasutamise võimaldamine liisingulepingu kestel. Tsiviilõiguslikult on nii kapitali- kui kasutusrendi puhul tegemist krediidilepingutega, mis erinevad oluliselt tavapärastest üüri- ja renditüüpi kasutuslepingutest.
10.Kapitalirendi tüüpi liisingulepinguks nimetatakse väljakujunenud praktika kohaselt sellist liisingulepingut, mille puhul on pooled kokku leppinud, et liisinguperioodi lõppedes läheb liisingueseme omandiõigus üle liisinguvõtjale või tekib liisinguvõtja kohustus vara kokkulepitud jääkväärtuse tasumise eest omandada. Kapitalirendi tüüpi liisingulepingu eesmärgiks on selle sisu arvestades liisingulepingu objektiks oleva vara omandamise finantseerimine liisinguvõtja jaoks. Liisinguandja, kes liisingueseme liisinguvõtja jaoks omandab ja selle tema kasutusse annab, krediteerib liisinguvõtjat liisingueseme omandamiseks vajalike kulude ulatuses, nõudes nende hüvitamist mitte kohe, vaid osamaksetena liisinguperioodi jooksul. Seega on kapitalirendileping oma olemuselt ühtlasi krediidileping VÕS § 401 lg 2 tähenduses. Tasuna sellise krediidi eest maksab liisinguvõtja liisinguandjale intressi, mida reeglina arvestatakse nii tagasimaksmata liisingueseme omandamise kulude osalt kui tagasimaksmata krediidilt.
11.Liisingusuhtes osalejateks võib lisaks liisingulepingu pooltele pidada ka müüjat, kellelt liisinguandja omandab liisinguvõtja poolt soovitud liisingueseme. Liisinguandja ja liisingulepingu objektiks oleva kauba pakkuja ehk müüja vahelise suhte aluseks on müügileping, millega liisinguandja omandab liisinguvõtja poolt soovitava liisingueseme. Kuigi liisingueseme omandamiseks sõlmitav müügileping on juriidiliselt liisinguandja ja müüja vaheline leping, tekib nimetatud lepingu pinnalt seaduse alusel ka liisinguvõtja ja müüja vaheline suhe, sest VÕS § 365 kohaselt saab liisinguvõtja müüjapoolse müügilepingu rikkumise korral (eelkõige aga lepingutingimustele mittevastava liisingueseme üleandmise korral) esitada oma nimel müüja vastu müügilepingu rikkumisest tulenevaid nõudeid ja õiguskaitsevahendeid. Üldkokkuvõtvalt on liisinguleping eritüübiline leping, milles on ühendatud erinevat liiki lepingutele omased tunnused. Müügilepingu sätteid ei saa üldjuhtumil liisinguandja ja liisinguvõtja vahelisele suhtele täiendavalt kohaldada VÕS § 362 lg-st 3 tuleneva reegli tõttu. Juhul kui VÕS § 362 lg 3 p-des 1 ja 2 nimetatud eeldused on täidetud, saab liisingulepingule siiski täiendavalt kohaldada müügilepingust tulenevaid müüja vastutust lepingutingimustele mittevastava asja üleandmise eest reguleerivaid sätteid (kapitalirendi tüüpi liisingulepingu puhul).
12.Poolte vahel 30.07.2003 sõlmitud lepingu p 1.1 kohaselt kuulub liisinguandja AS SEB Liising omandisse XXXXXX vallas, XXXXXXXX külas, XXXXXXX XXX XX asuv kinnistu, mis on kantud kinnistusregistri registriossa nr 40543. Lepingu esemeks on lepingu p-s 1.1 nimetatud kinnisasjast 1⁄2 mõttelist osa koos sellele vastava osaga kinnistu olulistest osadest ja päraldistest. Lepingu p-s 2.2 liisinguandja ja OÜ REVALHAUS KINNISVARA esindajad kinnitavad, et lepingu ese on liisinguandja omandis ning see ei ole arestitud, selle suhtes ei ole vaidlusi, seda ei ole koormatud lepingus nimetamata kolmandate isikute õigustega, sealhulgas kinnistusraamatusse mittesissekandekohustuslike kolmandate isikute õigustega, nagu näiteks üüri-, rendivõi muud kasutuslepingud, peale liisinguandja ja OÜ REVALHAUS KINNISVARA
5(12)
Tsiviilasi nr: 2-05-17771 vahel 03.12.2002 sõlmitud liisingulepingu nr L02108033, mille kohaselt on lepingu ese OÜ REVALHAUS KINNISVARA otseses valduses ning mille liisinguandja ja OÜ REVALHAUS KINNISVARA lõpetavad lepingu eseme suhtes kokkuleppeliselt käesoleva lepingu allakirjutamisega. Lepingu p 2.2.3 kohaselt ei ole lepinguesemel mingeid liisinguandjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest liisinguandja ja OÜ REVALHAUS KINNISVARA ei ole liisinguvõtjale teatanud või mida liisinguvõtja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Hageja on lepingu p-s 2.4 kinnitanud, et ta on põhjalikult üle vaadanud nii lepingu eseme koosseisu kuuluva maaüksuse kui ka lepingu koosseisu kuuluva ehitise ning talle liisinguandja ja OÜ REVALHAUS KINNISVARA poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik lepingu eseme suurusest ja piiridest ning ehitise tehnilisest seisukorrast. Lepingu p-s 2.4.2 kinnitas liisinguvõtja, et ta on nimetatud ülevaatused teostanud ilma vastaval alal eriteadmisi omava isiku abi kasutamata ning on lepingu eseme valinud tuginedes isiklikult teostatud ülevaatusele ning liisinguandja ja OÜ REVALHAUS KINNISVARA poolt käesolevas lepingus esitatud andmetele.
13.Käsitletavas lepingus on eraldi sätestatud OÜ REVALHAUS KINNISVARA ja liisinguvõtja vahelised kokkulepped ning lepingu eseme valdus. Lepingu lisana on asjas esitatud vaegtööde nimekiri 30.07.2003 seisuga (t.lk 305), mille lõpetamise ja liisinguvõtjale üleandmise kohustuse on lepingu p 4.3 kohaselt enesele võtnud OÜ REVALHAUS KINNISVARA. Vaegtööde nimekirja on allkirjastanud kõik lepinguosalised, seega olid nende olemasolust teadlikud nii liisinguandja kui lepingu eseme omanik kui ka hageja liisinguvõtjana.
14.30.07.2003 lepingu p-st 2.2.1 nähtub veenvalt asjaolu, et kostjate vahel oli 03.12.2002 omakorda sõlmitud liisinguleping nr L02108033, mille kohaselt lepingu ese oli OÜ REVALHAUS KINNISVARA otseses valduses ning mille liisinguandja ja OÜ REVALHAUS KINNISVARA lõpetasid kokkuleppeliselt käesoleva lepingu allakirjutamisega. Antud lepingu sättest nähtuvalt puudub käesolevas õigussuhtes VÕS § 365 kohaselt vaidlusalusel lepingu esemel müüja, kelle vastu võiks hageja liisinguvõtjana esitada liisinguandja kui ostja nõude, mis tekib sellest, et müüja rikub liisinguandjaga sõlmitud liisingulepingut. Seega on liisinguandja pooltevahelisest lepingust nähtuvalt omandanud liisingulepingu esemeks oleva kinnisasja omakorda liisingulepingu alusel OÜ-lt REVALHAUS KINNISVARA, kelle otseses valduses lepingu ese enne selle liisinguandja poolt omandamist oli. Kõnealust liisingulepingut asjas kohtule esitada pole kostjad pidanud vajalikuks. Ülaltoodut aluseks võttes ei ole kohtu arvates üheselt mõistetav, millisel õiguslikul alusel ja millist puutumust 30.07.2003 sõlmitud lepingusse omab tehingusse kaasatud OÜ REVALHAUS KINNISVARA, sest AS SEB Liising on liisingulepingu kohaselt lepingueseme omanik ning asjas puuduvad tõendid selle kohta, et ta oleks omandanud OÜ-lt REVALHAUS KINNISVARA kui müüjalt vaidlusaluse kinnisasja. Registriosa väljavõtte kohaselt (t.lk 616) oli vaidlusalune kinnistu AS SEB Liising omandis alates 14.08.2002 ning hagejaga 30.07.2003 liisingulepingut sõlmides oli ta vaidlusaluse lepingu eseme suhtes nii finantseerijaks kui ka lepingu eseme müüjaks. Liisingulepingu sisust nähtub asjaolu, et kahe isiku sõlmitud ja asja omandamisele suunatud lepingud ei ole liisingulepingud VÕS § 361 mõttes, kui lepingu ese kuulub lepingu sõlmimise ajal juba eseme kasutusse andjale ning seda ei omandata esmajoones kasutusse võtja juhiste järgi selle eseme müüjalt. Seega on hageja kohtu arvates õigustatud liisingueseme lepingutingimustele mittevastavuse tõttu esitama oma kahju nõude liisinguandja vastu, kes on samaaegselt sama kinnisasja suhtes tekkinud õigussuhtes ka selle müüjaks, aluseks võttes VÕS § 362 lg 3 p-s 1 sätestatu.
6(12)
Tsiviilasi nr: 2-05-17771
15.Eeltoodut aluseks võttes ei ole OÜ REVALHAUS KINNISVARA käesolevas vaidluses kohane kostja. Kohtu arvates ei oma asjas õiguslikku tähendust asjaolu, et OÜ REVALHAUS KINNISVARA on 30.07.2003 liisingulepingu 4. osas sõlminud liisinguvõtjaga erinevad kokkulepped nii lepinguesemel esinevate vaegtööde lõpetamise kohta omal kulul, nende üleandmise kohta liisinguvõtjale vastava aktiga jms. Kohtu arvates ei ole välistatud OÜ REVALHAUS KINNISVARA vastutus hagejale tekkinud kahju eest AS SEB Liising ees kostjate vahel vastavate lepingute või muude kehtivate kokkulepete korral, kuid käesolevasse vaidlusesse antud asjaolud puutumust ei oma. Seonduvalt asjaoluga, et OÜ REVALHAUS KINNISVARA ei ole asjas kohane kostja, tuleb tema poolt asjas esitatud vastuväited tervikuna jätta tähelepanuta.
16.AS SEB Liising väitel ei võimaldanud hageja kostjatel lepinguesemel esinevaid puudusi heastada, s.o ei andnud täiendavat tähtaega kohustuse nõuetekohaseks täitmiseks. Tegelikkuses esitas hageja 29.10.2004 kostjatele pretensiooni nr 1/306 lepingu esemel olevate puuduste kohta ning selles olid mainitud puudused piisaval määral kirjeldatud. Kuivõrd kostjad ei reageerinud hageja pretensioonile mõistliku aja jooksul, tellis hageja OÜ-lt ESTEN eksperthinnangu vaidlusalusel kinnistul asuva elamu korteri nr X välispiirete soojustehnilise seisukorra kohta. 20.04.2005 esitas hageja korduva pretensiooni, millele lisas OÜ ESTEN eksperthinnangu. Hageja tõi uuesti välja lepingu esemel esinevad puudused ning tegi ettepaneku alandada liisingulepingust tulenevat müügihinda vastavalt summale, mis hageja poolt tellitud eksperthinnangu kohaselt kuluks müügiobjektil esinevate puuduste kõrvaldamiseks. Hageja selgitas kostjatele, et kui nad ei aktsepteeri hageja poolt tellitud ekspertiisi, on neil soovi korral võimalus taotleda erapooletu ekspertiisi (sh kohtuliku) läbiviimist selle kohta, kas üldse ja millised puudused lepingu esemel esinevad ning milline on nende puuduste kõrvaldamise maksumus. Eeltoodust nähtub veenvalt asjaolu, et hageja on asjas teinud kõik endast oleneva, et anda kostjatele võimalus hagejale tekkinud kahju heastamiseks, kuid kostjad ei ole avaldanud soovi seda võimalust kasutada ega hagejale lepingu eseme kasutamisel ilmnenud puuduste tõttu tekkinud õigusvastast olukorda kohtuväliselt lahendada.
17.Asjas on kohtu poolt määratud ehitustehnilise ekspertiisiga (eksperthinnangud 14.07.2006, 21.03.2007, 21.09.2007 ja 26.03.2009) tõendatud, et elamul esinevad olulised puudused, mille kõrvaldamiseks on hageja kandnud ja peab edaspidi kandma kulutusi. Kõigis märgitud eksperthinnangutes ja ka OÜ ESTEN 28.01.2005 poolt antud eksperthinnangus on asutud seisukohale, et elamul on olulisi puudusi soojustuse osas, mille kõrvaldamiseks tuleb hagejal kanda kulutusi. Ekspertarvamuse lisades on ära toodud ka tööde loetelu, milliste maht on märkimisväärselt suur. Eksperdi hinnangul on elamul esinevate puuduste ja vaegtööde kõrvaldamiseks põhjendatud kulutuste kogumaksumuseks 194 700 krooni. Eksperdi hinnangute põhjendatuses puudub kohtul alus kahelda.
18.VÕS § 217 lg 1 järgi peab ostjale üleantav asi vastama lepingutingimustele muuhulgas ka kvaliteedi osas. VÕS §-de 100, 101 ja 218 lg 1 järgi on just asja lepingutingimustele mittevastavus aluseks müüja võimalikule vastutusele. VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi ei vasta müüdud asi lepingutingimustele ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab ja milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Vaidlus puudub selles, et hageja soovis vaidlusalust elamut edaspidi omandada, et kasutada seda elamiseks. Elamut ostes tuleb pidada enesestmõistetavaks asjaolu, et elamu eluruumina peab olema soojapidav, arvestades klimaatilisi tingimusi Eestis. Soojapidavuse korral peaks eluruumides olema tagatud nendes elamiseks ka normaalne temperatuur. Hageja jaoks oligi olulisim puudus elamu puudulik soojustus.
7(12)
Tsiviilasi nr: 2-05-17771 Üldteadaolevalt on elamu soojapidavuses võimalik veenduda, kui selles elada talvekuudel, mil eluruume tuleb kütta. Seega ei saanud hageja elamu ülevaatuse käigus enne lepingu sõlmimist seda liiki puudust lepingu esemel kindlaks teha. AS SEB Liising vastuväited hagile tuleb jätta tähelepanuta kui paljasõnalised, sest ta ei ole tõendanud, et lepingu ese oli hagejale üle antud vastavuses müügilepingu tingimustega. Asjas on kohtu arvates veenvalt tõendatud, et lepinguesemel olid juba lepingu sõlmimise ajal puudused ning lepingu lisaks oli kõigi lepinguosaliste poolt, sh ka AS SEB Liising poolt allkirjastatud vaegtööde nimekiri (t.lk 305). AS SEB Liising vaidlusaluse lepingu eseme omanikuna ja ka müüjana pidi olema lepingu sõlmimise ajal hagejaga teadlik elamu tehnilisest seisundist. AS SEB Liising ei ole asjas kohtule esitanud tõendeid, mis võiksid seada kahtluse alla kohtu määramisel läbi viidud ehitustehnilise ekspertiisi tulemusel eksperdi poolt välja selgitatud asjaolusid ja tema antud hinnanguid. Apellatsioonkaebus
19.Maakohtu otsuse peale esitas apellatsioonkaebuse AS SEB Liising, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega rahuldati hagi AS SEB Liising vastu.
20.Kohus jättis kvalifitseerimata poolte vahelise õigussuhte. Poolte vahel sõlmitud leping omab mitme erineva lepingu tunnuseid. Tegemist liisingulepinguga, millel on ehituslepingu tunnuseid. Kuivõrd tegemist ei olnud valmis ehitisega, ei saa seda õigussuhet vaadelda lahus ehituslepingulistest suhetest. Käesolevas tsiviilasjas ei ole pooled ega ka kohus jõudnud järeldusele, et poolte vahel sõlmitud leping oleks olnud vastuolus seaduse või heade kommetega. Tulenevalt asjaolust, et kohus ei kvalifitseerinud pooltevahelist õigussuhet, tuvastas ta ebaõigesti lepingu olemuse ja sellest tulenevad õigused ja kohustused.
21.Maakohus tuvastas ebaõigesti, et AS SEB Liising ja hageja vahel sõlmiti 30.07.2003 müügileping. Kogu käesoleva menetluse kestel ei ole hageja vaidlustanud asjaolu, et tema eesmärk oli sõlmida kostjaga liisinguleping. Asjaolu, et tegemist on liisingulepinguga, kinnitavad lisaks lepingu sisule ja vormile ka lepingu tõestanud notari selgitused (lepingu punkt 11.1). Ka kohus jõudis järeldusele, et tegemist on liisingulepinguga, märkides otsuses, et tegemist on kapitalirendi tüüpi liisingulepinguga, sest lepingu sisust tuleneb liisingulepinguga silmas peetav eesmärk - liisinguvõtja poolt liisingueseme omandamise finantseerimine liisinguandja poolt. Juhul kui kohus ei nõustunud liisingulepingu õigusliku kvalifikatsiooniga, sai rääkida pooleli oleva ehitise müügilepingust. Vastavalt VÕS § 1 lg-le 2, kui leping vastab kahe või enama seaduses sätestatud lepinguliigi tunnustele, kohaldatakse nende lepinguliikide kohta seaduses sätestatut üheaegselt. Maakohus ei ole välja toonud, milliste sätete üheaegne kohaldamine ei olnud võimalik või millise lepingu sätte kohaldamine oli vastuolus selle eesmärgiga. Seega on käesoleval juhul ilmne, et poolte tahe oli sõlmida liisinguleping ja tahe viidi ellu liisingulepingu sõlmimisega. Kohus kohaldas valesti VÕS § 362 lg 3 p 1. Käesolevas tsiviilasjas ei ole liisinguandja valinud liisingueset. Samuti oli ostjal vaba voli valida liisinguandja või kasutada tehingu finantseerimiseks muid finantsinstrumente.
22.Kohus jättis tuvastamata, et AS-le SEB Liising ei olnud hageja poolt antud täiendavat tähtaega väidetavate puuduste kõrvaldamiseks, mistõttu puudus tal alus nõuda väidetavalt tekitatud kahju hüvitamist. VÕS § 115 lg 2 kohaselt võib kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist nõuda pärast VÕS § 114 sätestatud täiendava tähtaja möödumist. Kostja 13.05.2005 vastusest hageja pretensioonile nähtub, et kostja pakkus hagejale kaks lahendusvarianti tekkinud probleemi lahendamiseks, kuid hageja ei ole põhjendanud, miks talle need ettepanekud ei olnud vastuvõetavad. Kuna hageja
8(12)
Tsiviilasi nr: 2-05-17771 näitas ise hagiavalduses, milleks ta hagetavat summat vajab, siis järelikult oli väidetavate puuduste kõrvaldamine võimalik ja tähtaja määramine igati mõistlik ning kooskõlas VÕS-s toodud põhimõtetega. See näitab, et hageja ei ole huvitatud väidetavate puuduste kõrvaldamisest. Maakohus ei põhjendanud, miks ta ei nõustunud AS SEB Liising väitega, et hageja oma tegevusega ise välistas kahju hüvitamise nõude.
23.Kohus jättis tuvastamata, et vastavalt lepingule oli puuduste kõrvaldamine OÜ REVALHAUS KINNISVARA kohustus, mis tuleneb lepingu 4. osast. Seega oleks hageja saanud puuduste kõrvaldamist ja nende kõrvaldamata jätmisel kahjude hüvitamist nõuda ainult temalt.
24.Isegi kui AS SEB Liising ja hageja vahel oleks olnud sõlmitud müügileping, siis on hageja minetanud võimaluse tugineda ostetud asja mittevastavusele, kuna ta ei teavitanud kostjat asja mittevastavusest seaduses ettenähtud aja jooksul. Nagu nähtub hageja 29.10.2004 pretensioonist ja selle lisast 1, on hageja asunud kasutama liisingueset 2003.a augustis ning 2003.a/2004.a talveperioodil on ta tuvastanud liisinguesemel olevad puudused. Samuti on 14.07.2006 eksperthinnangus kirjas, et ruumide vähene soojapidavus selgus arvatavalt kütteperioodi kestel. Seega pidi hageja tema poolt ülesloetletud puudused avastama hiljemalt 2003.a/2004.a talveperioodil. Tulenevalt VÕS § 220 lg-st 1 oleks hageja pidanud teavitama asja lepingutingimustele mittevastavusest hiljemalt 2004.a kevadel. Pretensiooni esitamine üle poole aasta hiljem ei mahu määratluse - mõistlik aeg - alla. Tulenevalt VÕS § 220 lg-st 3 oli hageja kaotanud võimaluse tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele.
25.Kohus jättis analüüsimata kõik kostjate poolt esitatud tõendid ega põhjendanud nendega mittearvestamist. Samuti analüüsis kohus hageja poolt esitatud tõendeid valikuliselt. Kohus rikkus TsMS § 442 lg 8 nõudeid. Samuti rikkus kohus TsMS §-s 7 sätestatud poolte võrdsuse põhimõtet, kui võttis talt ära võimaluse tugineda menetluses esitatud OÜ REVALHAUS KINNISVARA väidetele. Vastus apellatsioonkaebusele
26.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
27.Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, millega kohus jättis rahuldamata hagi OÜ REVALHAUS KINNISVARA vastu. Selles osas on maakohtu otsus jõustunud. Kohtuotsus on vaidlustatud osas, millega kohus rahuldas hagi AS SEB Liising vastu. Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes vaidlustatud osas.
28.Ringkonnakohus, tutvunud asja materjaliga, leiab, et apellatsioonkaebus ei kuulu rahuldamisele, kuid TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel tuleb osaliselt muuta maakohtu otsuse põhjendusi, jättes otsuse resolutsiooni muutmata.
29.Apellatsioonimenetluses ei ole vaidluse all asjaolu, et vaidlusaluse kinnistu oluliseks osaks oleval elamul olid olulised puudused, mis takistavad asja sihipärast kasutamist ja nende kõrvaldamiseks kulub 194 700 krooni. Eeltoodu tegi maakohus kindlaks kohtu poolt määratud ehitustehnilise ekspertiisiga. Vaidlus on jätkuvalt selle üle, kas ja millisel õiguslikul alusel vastutab AS SEB Liising hageja ees lepingu rikkumisega kahju tekitamise eest.
9(12)
Tsiviilasi nr: 2-05-17771
30.Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuse väitega, et kohus jättis pooltevahelise õigussuhte kvalifitseerimata. Maakohus leidis, et tegemist on kapitalirendi tüüpi liisingulepinguga ning liisinguandja vastutab liisingueseme lepingutingimustele mittevastavuse eest VÕS § 362 lg 3 p 1 alusel. Samas ringkonnakohus sellise õigusliku hinnanguga ei nõustu.
31.Riigikohus on mitmetes lahendites (nr 3-2-1-21-06 p 18, nr 3-2-1-140-07 p 22) asunud seisukohale, et kahe isiku sõlmitud ja asja omandamisele suunatud lepingud ei ole liisingulepingud VÕS § 361 tähenduses, kui lepingu ese kuulub lepingu sõlmimise ajal juba eseme kasutusse andajale ning seda ei omandata esmajoones kasutusse võtja juhiste järgi müüjalt. Vaidlust ei ole asjaolu üle, et vaidlusalune kinnistu oli juba alates 14.08.2002 AS SEB Liising omanduses ja seega oli ta kinnistu omanik ka pooltevahelise lepingu sõlmimise ajal 30.07.2003. Seega ei kuulu käesoleva asja lahendamisel kohaldamisele liisingulepingu kohta kehtivad sätted lepingu eseme lepingutingimustele mittevastavuse tagajärgede osas.
32.30.07.2003 lepingu tõlgendamisel tuleb lähtuda poolte tegelikust tahtest, arvestades kõiki kohtule esitatud asjaolusid ning seda, kuidas lepingupooled ise sõlmitud lepingut mõistsid. Lepingu p-s 5.1 lepiti kokku, et AS SEB Liising annab kinnistu hageja kasutusse tähtajaga kuni 28.07.2018 krediidi brutosummaga 1 509 524,80 krooni. Lepingu p 5.2 järgi on krediidi netohind ehk rahasumma, mis kuuluks liisinguvõtja poolt liisinguandjale tasumisele lepingu eseme kohesel väljaostmisel 1 175 000 krooni ja see kuulub tasumisele igakuuliste maksetena (lepingu p 5.5). Lepingu p-s 8.1 lepiti kokku, et kui liisinguvõtja on täielikult tasunud lepingus kokku lepitud tasu ning sellelt arvestatud intressi, on liisinguvõtjal õigus saada lepingu eseme omanikuks ning nõuda lepingu eseme omandi ülekandmist. Liisinguvõtjal on lepingu p 8.3 järgi õigus omandada lepingu ese ka enne kokkulepitud makseperioodi lõppu, kui ta tasub liisingandjale ennetähtaegselt kogu lepingus kokku lepitud tasu. Seega kostja võttis lepinguga kohustuse anda kinnistu omand pärast selle eest tasumist üle hagejale. Ringkonnakohtu hinnangul järeldub eeltoodust, et 30.07.2003 leping on oma sisu järgi hinnatav vara omandamisele suunatud lepinguna, s.t lepingu eesmärgiks on asja müük VÕS § 208 lg 1 järgi. VÕS § 208 lg-s 1 sätestatud müügilepingu mõiste järgi kohustub müüja müügilepinguga andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Antud juhul on tegemist järelmaksuga müügi lepinguga ning sellisena on avaldatud lepingus ka lepingupoolte tahe. Tulenevalt lepingu p-st 5.1 on lisaks sellele tegemist ka tarbijakrediidilepinguga VÕS § 401 ja § 402 järgi.
33.Kuigi maakohus kvalifitseeris pooltevahelise lepingu ebaõigesti liisingulepinguna, kohaldas kohus sellele vaatamata õigesti müügilepingut ja selle rikkumisega tekkinud kahju hüvitamist reguleerivaid sätteid. Ringkonnakohus nõustub muus osas maakohtu otsuse põhjendustega ning tulenevalt TsMS § 654 lg-s 6 sätestatust neid ei korda.
34.Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuse väidetega, et hageja ei andnud kostjale tähtaega puuduste kõrvaldamiseks ning ei teavitanud kostjat õigeaegselt asja lepingutingimustele mittevastavusest, mistõttu hagejal puudub alus kahjunõude esitamiseks. Maakohus tuvastas õigesti, et hageja esitas kostjale kaks pretensiooni, neist esimese 29.10.2004 ja korduva 20.04.2005. Hageja kirjeldas neis lepingu eseme puudusi piisava põhjalikkusega. Kostja esimesele pretensioonile ei vastanud. Teisele
10(12)
Tsiviilasi nr: 2-05-17771 pretensioonile vastates pakkus kostja esimese võimalusena välja lepingu ennetähtaegse lõpetamise, mis hagejat ei rahuldanud, sest ta soovis kinnistut kasutada elamiseks. Teise võimalusena pakkus kostja üldsõnaliselt välja garantii alla kuuluvate puuduste kõrvaldamise koostöös OÜ-ga REAVALHAUS KINNISVARA, mis tegelike tegudeni ei jõudnud. Maakohus leidis õigesti, et hageja on asjas teinud kõik endast oleneva, et anda kostjale võimalus hagejale tekkinud kahju kohtuväliseks heastamiseks, kuid kostja ei ole seda võimalust kasutanud.
35.Iseenesest on õige, et kahju hüvitamist võib kohustuse täitmise asemel VÕS § 115 lg 2 esimese lause järgi nõuda pärast kohustuse täitmiseks antud täiendava tähtaja möödumist. Samas VÕS § 115 lg 3 kohaselt võib kahju hüvitamist kohustuse täitmise asemel nõuda siis, kui on ilmne, et täiendava tähtaja määramisel ei oleks tulemust, samuti VÕS § 116 lg 2 p-des 1-4 nimetatud olulise lepingurikkumise puhul või kui asjaolude kohaselt on kahju kohe hüvitamine muul põhjusel mõistlik. Arvestades kostja passiivsust probleemi lahendamisel, sealhulgas esimesele pretensioonile vastamata jätmist, ei pidanud hageja andma kostjale täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks, sest ilmselt ei oleks sellel olnud tulemust ja hagejal oli mõistlik põhjus eeldada, et kostja ei täida kohustust ka edaspidi (VÕS § 116 lg 2 p 4). Seega oli hagejal õigus nõuda AS-lt SEB Liising kui asja müüjalt müüdud asja puuduse kõrvaldamise kulude hüvitamist VÕS § 101 lg 1 p 3, § 103 ja § 115 alusel ka kahjuhüvitisena täitmise asemel. Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud hageja VÕS § 220 lg-t 1 ja ta teatas asja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul. Pretensiooni esitamine ca kuue kuu möödudes puuduste ilmnemisest on mõistlik aeg.
36.Ringkonnakohus ei nõustu ka apellatsioonkaebuse väitega, et hageja oleks pidanud nõudma puuduste kõrvaldamist OÜ-lt REVALHAUS KINNISVARA. Lepingu 4.osas märgitud hageja ja OÜ REVALHAUS KINNISVARA kokkulepped vaegtööde tegemiseks ja garantii andmise kohta ei tähenda, et hageja ei või kasutada seadusest tulenevaid õiguskaitsevahendeid müüja vastu. Selline järeldus tuleneb otseselt ka lepingu p-st 4.13.
37.TsMS § 631 lg 1 järgi võib apellatsioonkaebuses tugineda väitele, et apellatsioonimenetluses arvestamisele kuuluvate asjaolude ja tõendite kohaselt tuleks apellatsioonimenetluses teha esimese astme kohtu otsusest erinev otsus. Kostja ei ole apellatsioonkaebuses märkinud, milliseid kostjate poolt esitatud tõendid või väiteid maakohus ei hinnanud ning milliseid hageja esitatud tõendeid hindas kohus valikuliselt ja mis võis kostja arvates viia ebaõige järelduse tegemiseni. Seetõttu ei ole apellatsioonkaebuse põhjendatus eeltoodud osas ringkonnakohtu poolt kontrollitav.
38.Ringkonnakohus jätab TsMS § 652 lg 4 alusel rahuldamata kostja taotluse täiendava tõendi – 29.10.2009 sõlmitud lepingu pealkirjaga eelmärgete kustutamise avaldused, eelmärke kinnistamise avaldus, kinnistu mõttelise osa müügileping, kaasomandi valdamise ja kasutamise korra kokkulepe ning avaldus vastavasisulise märkuse kinnistamiseks, hüpoteegiga tagatud nõuete muutmise leping, hüpoteekide seadmise leping ja asjaõiguslepingud – vastuvõtmiseks. Hageja vaidles uue tõendi esitamisele vastu. Ringkonnakohus leiab, et tõend ei ole ilmselt vajalik asja õigemaks lahendamiseks, sest sellel ei ole hageja kahju hüvitamise nõude lahendamisel tõenduslikku väärtust.
11(12)
Tsiviilasi nr: 2-05-17771
39.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 kohaselt kohaldatakse enne käesoleva seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud (s.t enne 01.01.2006 kehtinud) tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Kuna apellatsioonkaebus jääb resolutsiooni osas rahuldamata ning ringkonnakohus muudab üksnes osaliselt maakohtu otsuse põhjendusi, jätab ringkonnakohus TsMS § 60 lg 1 alusel kostja AS SEB Liising menetluskulud tema enda kanda. Hageja ei esitanud ringkonnakohtule TsMS § 60 lg 3 kohast menetluskulude nimekirja ega kuludokumente. Seega jäävad menetluskulud kummagi poole enda kanda.
Ele Liiv
Kaupo Paal
Ande Tänav
12(12)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.