Kohtulahend

kasutusvalduse

kande

kustutamise

avalduse

tegemise kohustuse tuvastamiseks rahuldamata.

ja

kinnistusraamatu

kande

muutmiseks

rahuldamata.

Menetluskulude jaotus

Jätta Kristiina Laursoni poolt kantud menetluskulud tema enda kanda. Jätta eelnevas menetluses Kari Juhani Mäkineni poolt kantud menetluskulud 80 % ulatuses Kristiina Laursoni kanda. Jätta eelnevas menetluses Juhani Mäkineni poolt kantud kulud

%

ulatuses

ja

käesolevas

apellatsioonimenetluses täies ulatuses tema enda kanda. Edasikaebamise kord

Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.

POOLTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 02.07.1999 kasutusvalduse seadmise lepingu. Lepingu alusel on kinnistusraamatu registriosa nr XXX kolmandasse jakku kantud kostja kasuks kasutusvaldus tähtajaga 99 aastat. Kinnistu kostja valdusesse andmise ajal vajas kinnistu oluliseks osaks olev hoone remonti. Kasutusvalduse tasuks leppisid pooled kokku 70 000 krooni. Kasutusvalduse seadmise lepingu p 5.2.1 kohaselt oli kostja kohustatud tasuma kõik kinnisasjal lasuvad maksud ja koormatised, samuti muud kulud. Lepingu p 5.2.2 järgi kohustus kostja hoidma kasutusvalduses olevat asja oma kulul korras ja tegema asja korrashoiuks vajalikke parendusi ja uuendusi. Kostja ei ole kasutusvalduse eset kasutanud ega täitnud endale lepingu p-des 5.2.1 ja 5.2.2 võetud kohustusi. Kinnistu on võssa kasvanud, kinnistul asuval elamul puuduvad uksed ja aknad, elamus ööbivad kodutud. 23.08.2004 sai hageja Tartu Linnavalitsuselt teatise, milles kohustati omanikku krunti niitma ja korrastama. Tartu Linnavalitsuse 19.01.2006 ettekirjutusega nr 8 kohustati hagejat sulgema kinnistul asuva elamu uksed ja aknad kõrvaliste isikute elamusse pääsemise vältimiseks. Hageja oli ise sunnitud ettekirjutused täitma. 04.04.2006 tegi hageja kostjale notariaalselt tõestatud avalduse kasutusvalduse lepingu ülesütlemise kohta. Avalduses tugines hageja sellele, et kostja ei ole kinnistut ja selle oluliseks osaks olevat elamut vastavalt lepingule kasutanud, tasunud makse ega kulusid ega tundnud huvi kinnistu korrashoiu vastu. Sellise tegevusega on kostja tekitanud hagejale kahju ja rikkunud oluliselt kasutusvalduse seadmise lepingut. Kostja ei ole teinud kasutusvalduse lepingu punktide 5.1.2, 5.2.1 ja 5.2.2 kohaselt parendusi. Kostja tegevusetuse tulemusena on kinnistul asuv elamu muutunud elamiskõlbmatuks ja varisemisohtlikuks. Kinnistu on võssa kasvanud, elamul ei ole aknaid ega uksi ees ja elamus elavad aeg-ajalt kodutud. Avaldaja on olnud sunnitud tasuma ise kinnistuga seotud makseid ja täitma ettekirjutuse nõuded. 21.12.2007 sai hageja Tartu Linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakonnalt järjekordse ettekirjutuse, milles kohustati hagejat sulgema elamul kõik avatud sissepääsud ja lõhutud aknad. Enne kinnistu kostja kasutusvaldusesse andmist olid majas elanud üürnikud, maja oli elamiskõlbulik, olemas olid uksed, aknad, põrandad ja küttesüsteem. Kostja on teinud hoones lammutustöid, mille tagajärjel on ekspert Heiki Pardi hinnangul toimunud oluline lagede vajumine, mis on tekitanud olukorra, kus pinge alla on tõmmatud nii kandvad välispikiseinad kui ka mittekandev tellistest tulemüür. Lammutustööd on tehtud ilma renoveerimisprojektita. Tartu linna maaregistri 27.02.1998 väljavõttest nähtub, et linn käsitles XXX maja elamuna. 20.04.2007 väljavõte Tartu linna geoarhiivist näitab, et linn käsitleb maja varena. Hageja oli seisukohal, et tal oli VÕS § 116 lg 1 alusel õigus lepingust taganeda, kuna teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu. Kostja on maja niivõrd oluliselt kahjustanud, et kostja kasutusvalduse jätkumine viib maja täieliku hävimiseni. Alates 2003. aastast on kostja jätnud kasutusvalduse eseme hooletusse ning ei ole astunud ühtegi sammu väidetava renoveerimiskava elluviimisel. Kostja vastuhagile vaidles hageja vastu. Hagejal ei olnud aega ja rahalisi vahendeid, et kinnistuga tegeleda, kuid ta ei soovinud kinnistut müüa, vaid jätta see perekonnale, nagu on olnud aastaid enne teda. 1999. a ei olnud ajalehtedes sellekohast rubriiki, mistõttu kuulutus avaldati müügikuulutuste all. Maavanema loa puudumine on tõendamata. Lepingu tõestanud notar on kontrollinud, et pooltel oli tahe sõlmida kasutusvalduse leping. Kuni 01.07.2002 kehtinud TsÜS § 70 lg 1 kohaselt on teeseldud tehing, mille pooled on teinud teise tehingu varjamiseks, mida tegelikult teha taheti. See eeldab mõlema poole otsest tahtlust teha teine tehing. Kostja arusaamise kohaselt tähendas kasutusvaldus omandiga võrdväärset seisundit. Seega võib olla tegemist kostja eksimusega. Möödunud 10 aasta jooksul ei ole kostja vaidlustanud lepingu kehtivust. Kostja on omaks võtnud, et sõlmiti just kasutusvalduse leping.

MAAKOHTU LAHEND

ei ole tõendanud, et ta on kostjale enne lepingu ülesütlemise avalduse tegemist edastanud hageja nimele saadetud maksuteatise ning nõudnud kostjalt maksu tasumist. Kasutusvalduse lepingu p 5.2.2 kohaselt kohustus kostja hoidma kasutusvalduses oleva asja omal kulul korras ja tegema asja korrashoiuks vajalikke parendusi ning uuendusi. Selle kohustuse rikkumist on hageja tõendanud Tartu Linnavalitsuse 19.01.2006 ettekirjutusega ja 23.08.2004 teatisega. Kohus oli seisukohal, et 99 aastaks sõlmitud kasutusvalduse lepingu ülesütlemisel ühe ettekirjutuse alusel 2006. aastast oleks hageja pidanud andma kostjale VÕS § 196 lg 2 alusel tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Kohus ei nõustunud hagejaga, et kostja poolt oli tegemist olulise lepingurikkumisega VÕS § 116 lg 2 p-des 2-4 sätestatu tähenduses. Kasutusvalduse lepingus on kasutusvaldaja kohustused liiga üldsõnalised, et nende täpse järgimise nõude rikkumist saaks käsitleda lepingu teise poole huvi püsimise eeldusena lepingu täitmise vastu. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oli aprillis 2006 lepingu p-e 5.2.1 ja 5.2.2 rikkunud tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Lepingu ülesütlemise aluseks oli linnavalitsuse ettekirjutus, milles kinnistu omanikku kohustati sulgema hoone avad ning lammutama varisemisohtlik kõrvalhoone. Sellise ettekirjutuse täitmiseks oleks hageja pidanud andma kostjale tähtaja. Hoone avade sulgemata ja varisemisohtliku kõrvalhoone lammutamata jätmine ei andnud hagejale mõistlikku põhjust ja alust 04.04.2006 arvata VÕS § 116 lg 2 p-s 4 sätestatud asjaolu, et teine lepingupool ei täida oma kohustusi ka edaspidi. Muid asjaolusid, mis on hageja poolt kohtumenetluses esile toodud, ei saa arvesse võtta. Ülesütlemisavaldusele lisatud kahte 2004. a pärinevat dokumenti ei ole võimalik ülesütlemise alusena arvesse võtta ka seetõttu, et VÕS § 196 lg 3 kohaselt võib ülesütlemiseks õigustatud isik lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai. Kaks aastat ei ole mõistlik aeg ülesütlemisavalduse tegemiseks, arvates ajast, mil hageja sai teada ülesülemise aluseks olevast võimalikust asjaolust. Eeltoodust tulenevalt on hageja 04.04.2006 koostatud ülesütlemisavaldus esitatud teisele lepingupoolele enne kohustuste rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist, on seega tühine ning ei too kaasa õiguslikke tagajärgi (TsÜS § 87; § 84 lg 1). Seega peaks poolte vahel kehtima kasutusvalduse leping. TsMS § 231 lg 3 kohaselt omaksvõtu võib tagasi võtta üksnes teise poole nõusolekul või kui tagasivõttev pool tõendab, et väide asjaolu olemasolu või puudumise kohta, mis omaks võeti, ei vasta tõele ja omaksvõtt oli tingitud ebaõigest ettekujutusest asjaolust. Kostja on enne vastuhagi esitamist kohtumenetluse kestel väitnud, et ei soovi esitada nõuet teeseldud tehingu tuvastamiseks ja müügitehingu täitmiseks. Samas on kõik kostja esile toodud asjaolud seoses kasutusvalduse lepingu sõlmimisega püsivad ja veenvad, et kohus saaks tuvastada poolte tahte sõlmida 02.07.1999 kasutusvalduse lepingu asemel kinnisasja võõrandamise leping. Hageja soovis müüa temale kuuluvat kinnisasja, mis nähtub ajalehes Postimees avaldatud kuulutustest. Kui hageja väide, et ta sooviski kinnistu osas sõlmida kasutusvalduse lepingut, vastaks tõele, siis oli kuulutus eksitav. Hageja väide, et ajalehes muid kuulutuserubriike ei olnud, ei ole asjakohane. Ka müügikuulutuste rubriiki oleks saanud panna teate kinnistule kasutusvalduse seadmise soovist. Kohus oli seisukohal, et hageja avaldas müügikuulutuse rubriigis ilma täiendavate selgitusteta kuulutuse avaldamisega oma tahet. Kasutusvalduse lepingu p 6.1 kohaselt kohustus kasutusvaldaja maksma omanikule kasutusvalduse seadmise eest ühekordset tasu 70 000 krooni. Hageja ei ole ümber lükanud kostja väidet, et tegemist oli kinnisasja turuväärtusega sel ajal. Samas lepiti p-s 5.2.2 kokku, et kasutusvaldaja hoiab asja omal kulul korras ja teeb selleks vajalikke parandusi ja uuendusi. Hageja ei ole esitanud ühtegi veenvat põhjendust, miks pidi kostja lepingu sõlmimisel tasuma hagejale kinnistu turuväärtuse ning lisaks tegema asja korrashoiuks vajalikke parandusi ja uuendusi omal kulul veel 99 aasta jooksul, kui tegemist oli asja kasutusse andmisega.

Kasutusvalduse seadmise lepingus puuduvad parenduste ja uuenduste tegemise tähtajad, maht jms, mis võimaldaks teha järelduse, et hageja on kasutusvalduse lepingu sõlmimisel andnud kasutusvaldajale täpsed juhised 99 aasta kestel kasutusvaldaja kohustuste täitmiseks. Kohustused on üldsõnalised, jättes kohustuste konkreetse sisu täielikult määratlemata. Kasutusvalduse tähtaeg on erakordselt pikk. Notar Aune Harujõe ütluste kohaselt ei olnud varem ega ole ka praegu sellise sisuga kasutusvalduse lepingute sõlmimine füüsiliste isikute vahel tavapärane. Samas on notar kinnitanud, et pooled avaldasid temale tahet sõlmida kinnistu kasutusvalduse leping. Kohus oli seisukohal, et kasutusvalduse seadmine 99 aastaks ja kasutusvalduse üleminek pärimise teel annavad koos eelpool toodud asjaoludega kogumis aluse tuvastada, et pooled sõlmisid vaikimisi kinnistu võõrandamise lepingu, millist tahet kumbki pool lepingu sõlmimise ajal notarile ei avaldanud. Kuni 01.07.2002 kehtinud TsÜS § 70 kohaselt teeseldud on tehing, mille pooled on teinud teise tehingu varjamiseks, mida tegelikult teha taheti. Tehing, mida tegelikult teha taheti, on varjatud tehing. Teeseldud tehing on tühine, mistõttu kohaldamisele kuuluvad varjatud tehingut, s.o müügilepingut reguleerivad sätted TsÜS § 70 lg 3 alusel. VÕS § 208 lg 1 kohaselt asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Kinnistu müügilepingu alusel võlaõiguslik müügihinna tasumise kohustus on täidetud, omandi üleandmist ei ole hageja võimaldanud.

ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED

õiguse (saada kinnistu omanikuks) teostamiseks. Vastustaja tuli alles kolm aastat pärast apellandi poolt hagi esitamist üllatuslikult välja vastuhagiga, mille esitamisest ta on juba loobunud. Seega on kohus vääralt tuvastanud, et vastustaja on apellandile esitanud nõude kinnistu omandi ülekandmiseks ning nagu vastustaja ei oleks eelneva kohtumenetluse käigus omaks võtnud kasutusvalduse lepingu sõlmimist poolte poolt. Samuti on kohus vääralt tuvastanud, et vastustaja on tasunud apellandile kinnistu müügihinna ning apellandil on täitmata kohustus kinnistu üleandmise osas. Täitmata on oluline lepingu sõlmimise tingimus – poolte tahteavaldused müügilepingu sõlmimiseks. Kohus on alusetult lähtunud eeldusest, et kasutusvalduse seadmise leping oli mõlema poole poolt teadlikult sõlmitud teeseldud tehinguna. Selline eeldus ei rajane ühelgi tõendil ning kohtul on jäänud motiveerimata, kuidas sai võimalikus väidetav vaikimisi teeseldud tehingu sõlmimine poolte poolt. TsÜS § 68 lg 4 kohaselt vaikimist või tegevusetust loetakse tahteavalduseks, kui vaikimise või tegevusetuse lugemine tahteavalduseks tuleneb seadusest, isikute kokkuleppest või nendevahelisest praktikast. Pooled on sõlminud ainult ühe lepingu, samuti ei ole kohus tuvastanud, nagu oleks pooled varasemalt kokku leppinud, et sõlmivad vaikimisi müügilepingu notari juures. Kohus, lugedes väidetava müügilepingu sõlmituks vaikimisi, on väljunud vastuhagi piiridest. TsMS § 436 lg 4 kohaselt otsust tehes ei või kohus tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Kuna vastustaja ei ole välja toonud, millisel viisil sõlmiti müügileping, siis ei ole kohtul õigust hakata ise oletama, kuidas väidetav müügileping sõlmiti. Kuna vastustaja vastuhagis toob välja, et ta sai aru, et ta sai kasutusvalduse lepinguga müügilepinguga sarnased õigused, siis võis vastustaja olla eksimuses kasutusvalduse lepinguga saadud õiguste osas. Kui üks tehingu pooltest on eksimuses omandatud õiguste osas ning aastate jooksul ei ole nõudnud omandi üleandmist, siis ei saa see olla aluseks lugeda kasutusvalduse leping teeseldud tehinguks, mille varjus pooled väidetavalt soovisid vaikimisi tahteavaldustega sõlmida müügilepingu. 2) Kohus jättis alusetult rahuldamata K. Laursoni hagi. Kohus on valikuliselt hinnanud tõendeid ja esitatud asjaolusid. Tartu Linnavalitsuse arhitektuuri ja ehituse osakonna 19.01.2006 ettekirjutuse nr 8 on kohus mõistliku tähtaja hindamisel jätnud tähelepanuta. Kui apellant sai linnavalitsuselt alles 2006 jaanuari lõpus järjekordse kirjaliku nõude kinnistu korrastamiseks, siis on apellant järginud mõistlikku tähtaega kasutusvalduse lepingu ülesütlemisel. Kohtu seisukoht, et lepingu ülesütlemise avaldusega seotud vaidluse esemeks saavad olla ainult need asjaolud, mis olid apellandile teada ja/või tõendatud lepingu ülesütlemise avalduse tegemise ajal, on väär, kuna apellant ei pea enne lepingu lõpetamise avaldust koguma tõendeid võimaliku kohtumenetluse jaoks. Ülesütlemise avalduse esitamisel võib teine pool tunnistada oma rikkumisi ning nõustuda ülesütlemisega. Sellest tulenevalt on kohus jätnud alusetult hindamata ekspert H. Pardi 15.05.2007 ekspertiisi maja seisukorra kohta. Ekspert H. Pardi ekspertiisiaktist nähtuvalt on vastustaja poolt omaks võetud tegevus, mille käigus ta soovis teha eluruume suuremaks, toonud kaasa pöördumatud suured kahjustused tervele majale. Vastustaja oskamatu lammutamise tulemusena on laed allakukkumise äärel ning maja kandekonstruktsioone on tugevalt kahjustatud. Samuti rõhutas ekspert, et vastustaja teostas lammutustöid ilma renoveerimisprojektita, rikkudes ehitusseaduse § 22 lg 1 p 3 ja 4. Vastustaja on kinnitanud, et tema on majast lõhkunud ahjud, vaheseinad, põrandad jne. Ka nähtuvalt R. Rosenthali väljatõstmise aktist pidi maja olema enne kasutusvaldusesse andmist elamiskõlblik. Samuti kinnistas tunnistaja A.T. , et 1999. a olid majas ahjud, uksed, põrandad ja trepid olemas ning korras. Seega on vastustaja pöördumatult kahjustanud apellant omandit. Vastustaja on väitnud, et tal on jätkuvalt huvi teostada kasutusvaldust ning esitanud kohtule

ka R.K. uue 31.05.2007 XXX renoveerimise kava. Samas ei kinnita vastustaja soovi kasutusvaldust teostada ükski tõend. R.K. 31.05.2007 renoveerimise kava kohaselt tuleks maja korrastamiseks teha oluliselt suuremas ulatuses töid ja kanda kulutusi, kui 21.06.2003 kava ette nägi. Sarnaselt 21.06.2003 renoveerimise kavaga ei nähta 31.05.2007 kavas ette projektide koostamist ja ehitusloa taotlemist. VÕS § 116 lg 2 p 3 kohaselt olulise lepingurikkumisega on eelkõige tegemist, kui kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Vastustaja on jätnud oma kohustused täitmata vähemalt raskest hooletusest tulenevalt, kuna Tartus elavad vastustaja lapsed, kes oleks saanud tagada kinnistu korrashoiu. Asjaolu, et vastustaja oli 2004. a mõne kuu haige, ei vabanda haigusele eelneval ja järgneval ajal oma kohustuste täitmata jätmist. Apellant on suuliselt nõudnud vastustajalt kohustuste täitmist. Vastustaja ei ole pärast 2003. a lammutustööde teostamist teostanud kasutusvalduse sisuks olevaid õigusi ja kohustusi. Vastustaja poolt maja hooletusse jätmine, kui majas elavad kodutud ning seda on üritatud maha põletada, ei ole vabandatav. Selline pidev hoolimatu käitumine maja ja kinnistu suhtes on tõendatud tunnistaja A. T ütlustega, ekspert H. Pardi ekspertiisiga, Tartu Linnavalitsuse ettekirjutustega ja 23.08.2004 teatisega. VÕS § 116 lg 2 p 2 kohaselt olulise lepingurikkumisega on eelkõige tegemist, kui rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu. Vastustaja andis kinnistu kasutusvaldusesse eesmärgiga lubada vastustajal kinnisasja vallata ja kasutada, samas pidi vastustaja tagama kinnisasja ja maja korrashoiu ning säilimise. Kui vastustaja on juba esimese 10 aastaga jätnud kinnistu hooletusse ja põhjustanud maja varisemisohtlikuks muutumise, siis tema kasutusvaldajaks jäämisel on oodata peatset maja kokku kukkumist või mahapõletamist. Vastustaja poolne lepingu rikkumine kasutusvalduse mitteteostamisel ja maja hävitamisel on olnud niivõrd tõsine, mille puhul ei saa apellant jätkata vastustajaga lepingulises suhtes olemist. VÕS § 116 lg 2 p 4 kohaselt olulise lepingurikkumisega on eelkõige tegemist, kui kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi. Kasutusvalduse lepingus ei ole kokku lepitud parenduste ja uuenduste aega ega mahtu, kuid siinjuures on oluline, et samal ajal maja ei kahjustataks ega jäetaks hooletusse ning kolmandate isikute meelevalda. Kui maja oli 1999. a remonti vajavas seisukorras ning tänasel päeval on maja kokku kukkumise äärel ja ekspert H. Part peab mõistlikumaks maja lammutada kui hakata seda renoveerima ning Tartu linn käsitleb maja nüüd varena, siis ei ole enam tegemist õiguste rikkumise ohuga, vaid olulise õiguste rikkumisega. Kasutusvalduse leping on kestvusleping, mis tähendab, et kasutusvalduse eseme säilitamine, korrashoid, kasutamine ja valdamine peab toimuma pidevalt. Vastustaja senisest käitumisest ei saa mõistlikult eeldada, et vastustaja asub oma kohustusi täitma tulevikus. Seda näitab ka vastustaja esitatud 31.05.2007 renoveerimise kava, kus tööde teostamise ajaks on märgitud kuni 2015. a, millist kava ei ole vastustaja asunud veel ellu viima. Kui omaniku vara hävineb, on selge, et kasutusvaldaja ei tegutsenud mõistlikult ja heas usus.

müügikuulutustes oma tahet müüa kinnistu ja kasutusvalduse eest maksti ühekordset tasu, mis vastas kinnistu turuväärtusele. Kohus on õigustatult viidanud, et apellant ei ole esitanud ühtegi veenvat põhjendust, miks pidi vastustaja lepingu sõlmimisel tasuma apellandile kinnistu turuväärtuse ning lisaks tegema asja korrashoiuks vajalikke parendusi ja uuendusi omal kulul veel 99 aasta jooksul, kui tegemist oli asja kasutusse andmisega. Tunnistaja notar A. Harujõe ütluste pinnalt on kohus põhjendatult viidanud, et sellise sisuga kasutusvalduse seadmise leping ei olnud varem ega ole ka praegu füüsiliste isikute puhul tavapärane. Kohus on järeldanud, et kasutusvalduse seadmine 99 aastaks ja kasutusvalduse üleminek pärimise teel annavad koos muude otsuses esile toodud asjaoludega kogumis aluse tuvastada, et pooled sõlmisid vaikimisi kinnistu võõrandamise lepingu. Apellatsioon ei sisalda selliseid etteheiteid, mis annaks aluse maakohtu poolt tõenditele antud hinnangute ümbervaatamiseks. Ehkki Riigikohtu 10.06.2008 lahendis (p 13) on jäetud välja Tartu Ringkonnakohtu 11.02.2008 otsuse põhjendused (p 7) kasutusvalduse lõpetamise nõude pahausksuse kohta (seda puhtõiguslikel põhjustel – kasutusvalduse lõpetamise nõue ei saa olla vastuolus hea usu põhimõttega põhjusel, et tegelikult soovisid pooled kinnistut müüa), siis ei ole Riigikohus väitnud, et ringkonnakohus oleks ebaõigesti tuvastanud asjaolusid (p-s 7), mis andis maakohtule aluse lugeda kasutusvalduse leping tühiseks (teeseldud tehinguks). Ringkonnakohus on tegelikult juba korra tuvastanud, et pooltel oli kasutusvalduse lepingu sõlmimisel ka ühine tahe ja kokkulepe kinnistu vastustajale võõrandamiseks ning siinjuures hindas ringkonnakohus samu tõendeid ja asjaolusid, mis maakohus vaidlustatud lahendis. Vastustaja on kogu menetluse kestel olnud seisukohal, et kasutusvalduse lepingu sõlmimisel soovisid pooled tegelikult kinnistu müüki. Vastustaja on igakordselt rõhutanud, et pooled pidi lisaks 1999. a kasutusvalduse seadmise lepingu allkirjastamisele sõlmima veel täiendava kokkuleppe, mille alusel pidi vastustaja saama omandi kinnistule (st legaliseerima varjatud tehingu). See aga tähendabki sisuliselt seda, et algse kasutusvalduse seadmisega varjati müügikokkulepet. Tulenevalt Riigikohtu viidetest, et antud asjaolude järgi võib kasutusvalduse seadmise lepingu näol olla tegemist teeseldud tehinguga, esitaski vastustaja asja uuel läbivaatamisel maakohtus vastavasisulise vastuhagi ja loobus tuginemast hea usu põhimõtte rikkumisele. Siinjuures jäid samaks asjaolud, millega sisustati hea usu põhimõtte rikkumist ja tehingu teeseldust, muutnud on vaid asjaoludele antud kvalifikatsioon. Täiesti arusaamatuks jääb apellandi väide nagu oleks vastustaja loobunud vastuhagi esitamisest, vastustaja ei ole sellist avaldust teinud ja ilmselt ei saakski siduvalt loobuda oma menetluslikust õigusest vastuhagi esitada. 2) Vastuhagi rahuldamine ja kasutusvalduse lepingu tühisuse tuvastamine tähendab seda, et kohtul ei ole võimalust rahuldada põhihagi, kuid kohus on õigesti hinnanud tõendeid ka põhihagi rahuldamata jätmise osas. Kohus on põhjendatult leidnud, et 04.04.2006 koostatud ülesütlemisavaldus on tühine ega too kaasa õiguslikke tagajärgi. Võlaõigusseadus seab lepingu ülesütlemisele mitmed piirangud, mh saab lepingu reeglina üles öelda alles pärast kohustatud isikule tähtaja andmist puuduste kõrvaldamiseks (VÕS § 196 lg 2) ning samuti võib õigustatud isik lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai (VÕS § 196 lg 3). Apellant eiras mõlemat eeltoodud kriteeriumi. Apellant ütles lepingu üles pärast mõistliku tähtaja möödumist. Ülesütlemise alusena on viidatud Tartu Linnavalitsuse linnapuhastusteenistuse 23.08.2004 teatisele krundi niitmiseks ja korrastamiseks ning 14.07.2004 maksuteatisele 439 krooni tasumiseks, samas on ülesütlemisavaldus esitatud 04.04.2006, s.o ca kaks aastat pärast seda, kui apellant sai teada asjaoludest, mida ta peab rikkumisteks. Samuti oleks apellant pidanud andma tähtaja puuduste kõrvaldamiseks. Väide suuliselt puuduste kõrvaldamise nõudest on ebaõige ja tõendamata. Kohus on analüüsinud VÕS § 116 lg 2 p-des 2-4 sätestatud aluste

esinemist, mis annaksid võimaluse leping üles öelda ilma täiendava tähtaja andmiseta, ja leidnud, et apellant ei ole tõendanud selliste aluste olemasolu. Nii on kohus järeldanud, et kasutusvalduse lepingus on kasutusvaldaja kohustused liiga üldsõnalised, et nende täpse järgimise nõude rikkumist saaks käsitleda lepingu teise poole huvi püsimise eeldusena lepingu täitmise vastu (VÕS § 116 lg 2 p 2). Samuti on kohus tuvastanud, et apellant ei ole tõendanud, et vastustaja oli aprillis 2006 lepingut rikkunud tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 116 lg 2 p 3). Apellant tugineb asjatundja H. Pardi arvamusele maja seisukorrast, kuigi nimetatud arvamust ei olnud olemas lepingu ülesütlemise hetkel, mistõttu ei saanud sellega ülesütlemisavalduse koostamise ajal arvestada. Asjas kehtib varasem Tartu Ringkonnakohtu järeldus, mille kohaselt ei olnud vastustajal alates 2003. a (Riigikohus: perioodil 2003 kuni 2006) võimalik kasutusvaldust igapäevaselt teostada halvenenud tervisliku olukorra tõttu. Kohus on järeldanud, et linnavalitsuse 2006. a ettekirjutus hoone avade sulgemiseks ja kõrvalhoone lammutamiseks ei saanud anda apellandile mõistlikku põhjust eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi (VÕS § 116 lg 2 p 4). Kohus on täiendavalt põhjendanud, et 99 aastaks sõlmitud kasutusvalduse lepingu lõpetamine ühe ettekirjutuse alusel 2006. aastast ei ole mõeldav ilma täiendavat tähtaega andmata. Apellandi järeldused asjatundja H. Pardi arvamusest, tunnistajate A.T. e ja R.K. ütlustest ning renoveerimiskavadest, et vastustaja tegevus on pannud aluse maja lagunemisele ja selle olukorra halvenemisele võrreldes 1999. aastaga, ei ole õiged. Tartu Ringkonnakohtu 11.02.2008 otsuse kehtivate järelduste kohaselt (p 4), mida Riigikohus ei muutnud, on tuvastatud, et vastustaja tegevuse tulemusel on peatatud maja vajumine ja seeläbi takistatud maja hävimine. Apellant soovib selliste kohtulikult tuvastatud asjaolude ümbervaatamist, mis ei ole põhjendatud ega võimalik, kuna uusi asjaolusid ei ole ilmnenud.

RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

Ringkonnakohus lähtub notari poolt tõestatud lepingust ning sellest, et notar selgitas lepingosalistele lepingu sisu ja mõlemad pooled nõustusid lepingut sellise sisuga ja tingimustel sõlmima. Ringkonnakohtu arvates ei ole tegemist tehingu tegemise ajal kehtinud TsÜS § 70 sätestatud teeseldud tehinguga. TsÜS 70 lg 1 kohaselt teeseldud on tehing, mille pooled on teinud teise tehingu varjamiseks, mida tegelikult teha taheti. Tehing, mida tegelikult teha taheti, on varjatud tehing. Olukorras kus üks pool väidab, et soovis sõlmida kasutusvalduse lepingut ja teine pool kinnitab, et oli teadlik, et müügilepingu sõlmimise ei ole võimalik, ei ole alust tuvastada, et pooled sõlmisid kasutusvalduse lepingu müügilepingu varjamiseks.

Käesolevas asjas oli poolte vahel sõlmitud leping 99 aastaks. Ringkonnakohus leiab, et sellist lepingut saab üles öelda teise poole kohustuste olulise rikkumise tõttu või muul mõjuval põhjusel. VÕS § 196 lg 1 kohaselt kestvuslepingu võib kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Ringkonnakohus leiab, et maakohus tuvastas õigesti, et hageja poolt tehtud ülesütlemise avaldus ei ole kehtiv, kuna täitmata on ülesütlemise materiaalsed eeldused. Lepingu olulise rikkumisega on tegemist siis, kui lepingu pool kaotab lepingu vastu huvi põhjusel, et teine pool on jätnud oma kohustused täitmata või muul põhjusel. Käesolevas asjas on kostja kokkulepitud kasutusvalduse tasu täies ulatuses hagejale ette tasunud. Sellises olukorras ei saa asjaolu tõttu, et kasutusvaldaja ei täida kinnistuga seotud kohustusi, sh heakorra hoidmise kohustust, asuda seisukohale, et omaniku huvi kasutusvalduse vastu on lepingu rikkumise tõttu lõppenud. Maakohus on õigesti märkinud, et asjas tuvastatud faktiliste asjaolude alusel pidi hageja andma enne lepingu ülesütlemist VÕS § 196 lg 2 esimese lause kohaselt kostjale tähtaja kohustuste rikkumise lõpetamiseks. Hageja võis lepingu üles öelda tähtaega määramata VÕS § 116 lg 2 p-des 2 – 4 toodud alustel. VÕS § 116 lg 2 kohaselt on olulise lepingurikkumisega eelkõige tegemist, kui: 2) rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu; 3) kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu; 4) kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi. Ringkonnakohus nõustub hagejaga, et kostjal on lepingust tulenev kohustus kasutusvaldusse antud kinnisasja korras hoida ning kinnistul asuva hoone säilimise eest hoolt kanda, kuid nimetatud kohustuse rikkumine 99-aastaks sõlmitud kasutusvalduse lepingu esimestel aastatel ei saa olla asjaoluks, mille tõttu hageja kaotab lepingu täitmise vastu huvi. Asjas ei ole esitatud tõendeid, mis annaksid aluse tuvastada, et kostja rikkus lepingut tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Ringkonnakohus nendib, et kinnisasja korrashoiu kohustust pidanuks kostja täitma sõltumata hagejale saadetud ettekirjutustest, kuid kulutuste ja koormatiste kandmine eeldanuks, et hageja edastab kostjale vajalikud andmed, mis oleksid kostjal võimaldanud vajalikke makse j.m kohustusi täita. Arvestades, et hageja ütles lepingu üles ca 7 aastat pärast lepingu, mis oli poolte kokkuleppe kohaselt sõlmitud 99-aastaks, sõlmimist, ei saa ka eeldada, et kostja ei täida lepingut ka edaspidi. Ringkonnakohtu istungil kinnitas kostja, et käesoleval ajal on kinnistu olukord samasugune, kui eelneva kohtuvaidluse ajal. Ringkonnakohus märgib, et esitatud asjaolude alusel on hagejal õigus ühepoolselt leping üles öelda, kuid eelnevalt tuleb anda kostjale mõistlik tähtaeg, et ta saaks oma senise tegemata jätmise heastada, st rikkumised kõrvaldada. Hageja tegi ringkonnakohtus ettepaneku kompromissi sõlmimiseks, pooled võivad kompromissi sõlmimist kaaluda ka pärast käesolevas asjas lahendi tegemist.

Käesolevas apellatsioonimenetluses kantud kulud jätab ringkonnakohus poolte enda kanda TsMS § 163 lg 1 alusel.

Üllar Roostoja

Viivi Tomson

Andra Pärsimägi

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.