Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses (TsMS § 442 lg 6, § 633 lg 7).

HAGEJA NÕUE

02.07.1999. a sõlmisid hageja ja kostja kasutusvalduse seadmise lepingu. Lepingu alusel on kinnistusraamatu registriosa nr X kolmandasse jakku kantud kasutusvaldus, tähtajaga 99 aastat, K.M. kasuks. Kinnistu kostja valdusesse andmise ajal oli kinnistu oluliseks osaks olev hoone remonti vajavas seisukorras. Kasutusvalduse tasuks leppisid pooled kokku 70 000.krooni. Kasutusvalduse seadmise lepingu p 5.2.1. kohaselt oli kostja kohustatud tasuma kõik kinnisasjal lasuvad maksud ja koormatised, samuti muud kulud. Lepingu p 5.2.2. järgi kohustus kostja hoidma kasutusvalduses olevat asja oma kulul korras ja tegema asja korrashoiuks vajalikke parendusi ja uuendusi. Kostja ei ole kasutusvalduse eset kasutanud ega täitnud endale lepingu p 5.2.1. ja 5.2.2. võetud kohustusi. Hageja on tutvunud kasutusvalduse eseme seisukorraga. Kinnistu on võssa kasvanud, kinnistul asuval elamul puuduvad uksed ja aknad, elamus ööbivad kodutud. 23.08.2004. a sai hageja Tartu Linnavalitsuselt teatise, milles kohustati omanikku krunti niitma ja korrastama. Rahatrahvi hoiatusel täitis hageja teatise ettekirjutused. Tartu Linnavalitsuse 19.01.2006. a ettekirjutusega nr 8 kohustati hagejat sulgema kinnistul asuva elamu uksed ja aknad kõrvaliste isikute elamusse pääsemise vältimiseks. Hageja oli ise sunnitud ettekirjutuse täitma. 04.04.2006. a tegi hageja kostjale notariaalselt tõestatud avalduse kasutusvalduse lepingu ülesütlemise kohta. Avalduses tugines hageja sellele, et kostja ei ole kasutusvalduse esemeks olevat kinnistut vastavalt seadusele ja lepingu kasutanud. Tegevusetusega on kostja tekitanud hagejale kahju, mis on ilmselgelt suurem kostja kasutusvaldusest saadavast kasust. Hageja palus ühtlasi kostjalt, et viimane esitaks vormikohase avalduse kasutusvalduse kustutamiseks kinnistusraamatust. Kostja vastavat avaldust teinud ei ole. Hageja taotles kostja kohustuse, teha vormikohane avaldus kasutusvalduse kustutamiseks kinnistusraamatust, tuvastamist. Oma nõudes tugines hageja sellele, et kasutusvalduse kande aluseks olnud kasutusvalduse seadmise leping on kostja lepingust ja AÕS §-dest 219 lg 1 ja 223 lg 1 tulenevate kohustuste rikkumise tõttu, 04.04.2006. a avaldusega üles öeldud ja kasutusvaldus seega lõppenud. Seega koormab hagejale kuuluvat kinnistut lõppenud kasutusvaldus kostja kasuks. Vastavalt AÕS §le 66 lg 1, kui kanne on asjaõigus lõppemise tõttu kaotanud igasuguse õigusliku tähenduse, on koormatud kinnisasja omanikul õigus nõuda kande kustutamist. 28.03.2007. a esitas hageja täienduse hagiavaldusele, millega muutis haginõuet. Hageja taotleb Tartu Maakohtu kinnistusosakonna Tartu linna kinnistusjaoskonna registriosa nr X kolmandasse jakku K.M. i kasuks üheksakümne üheksaks aastaks kantud kasutusvalduse kustutamist. Hageja tugineb kasutusvalduse kustutamise nõudes AÕS §-le 212 lg 2 p 1 ja lg 2 p 2, mille järgi võib kinnisasja omanik nõuda kasutusvalduse lõpetamist, kui: kasutusvaldus on kaotanud kasutusvaldaja jaoks igasuguse tähtsuse või tema kahju on oluliselt suurem kasutusvaldaja kasust. Hagejale jääb arusaamatuks, milline on kasutusvaldusest saadav kostja kasu, arvestades, et ta ei ole kasutusvalduse eset kasutanud ning on jätnud kinnistul asuva elamu rüüstamise objektiks.

AÕS § 212 lg 2 p 2 sätestatud kasu ja kahju vahekorra hindamisel ei saa lähtuda üksnes hageja otsestest kulude kinnistu korrashoidmiseks kasutusvalduse perioodil. Arvesse tuleb võtta ka hageja otsene materiaalne kahju, mida kostja oma tegevusetusega hagejale on põhjustanud.

KOSTJA SEISUKOHT

Kostja tema vastu esitatud hagi ei tunnista. Tema väitel oli poolte tahe 02.07.1999. a kasutusvalduse seadmise lepingu sõlmimisel suunatud X , Tartus asuva kinnistu müügilepingu sõlmimisele. Kasutusvalduse seadmise tingis asjaolu, et 1999. aastal oli maatüki omandi üleandmine välismaalasele võimalik ainult maavanema loal. Hageja on esitanud kostjale kasutusvalduse ülesütlemise avalduse. Avalduses on hageja tuginenud poolte vahel sõlmitud kasutusvalduse seadmise lepingu p-de 5.1.1., 5.2.1. ja 5.2.2. rikkumisele. Lepingu p 5.1.1. sätestab hoopis kasutusvaldaja õigused ega sea kasutusvaldajale kohustusi. Lepingu p 5.2.1. kohaselt on kasutusvaldaja kohustatud tasuma kõik kinnisasjal lasuvad maksud ja kandma koormatised, majanduskulud ja muud kulud. Hageja väitel on ta olnud sunnitud ise kinnistuga seotud makseid tasuma. Hagiavaldusele on lisatud üksnes 14.07.2004. a maksuteade 439.- krooni maamaksu tasumiseks. Muid kuludokumente hagile lisatud ei ole. Kostjani ei ole mingeid maksuteateid jõudnud. Kostja on nõus hüvitama hagejale viimase poolt tehtud kulutused, kuid peab vajalikuks väljendada rahulolematust sellega, et hageja ei ole talle kuludokumente esitanud. Samas peab hageja kulusid aluseks kasutusvalduse seadmise lepingu ülesütlemiseks. Kostja on seisukohal, et 439.- krooni tasumata jätmine ei saa olla oluline lepingrikkumine ega alus lepingu ülesütlemiseks. Lepingu p 5.2.2. kohaselt on kasutusvaldajal kohustus hoida kasutusvalduses olev asi oma kulul korras ja teha asja korrashoiuks vajalikke parandusi ja uuendusi. Kostja on kasutanud kinnistut vastavalt lepingule, milles ei ole täpsemalt reguleeritud, milliseid töid peaks kostja asja korrashoiuks tegema. AÕS § 219 lg 1 mõtte kohaselt ei peagi kasutusvaldaja mingeid suuremaid remonditöid tegema, see on ikka omaniku kohustus. Kostja väitel ei esine AÕS §-s 212 lg 2 p 1 nimetatud alust kasutusvalduse lõpetamiseks. Kostjal on olnud ning on jätkuvalt huvi hagejale kuuluvat kinnistut koormava kasutusvalduse vastu. Kasutusvaldus ei ole kaotanud tema jaoks tähtsust. Kostja tervislik seisukord on objektiivselt takistanud kostjat igapäevaselt kasutusvalduse objektil viibimast. Hagiavaldusest ei nähtu, milline on olnud omaniku kahju suurus, mis annaks alust kasutusvalduse lõpetamiseks AÕS § 212 lg 2 p 2 järgi. Hageja ei ole pidanud vajalikuks kahju olemust täpsemalt käsitleda. Vastavalt AÕS §-le 219 lg 2 ei vastuta kasutusvaldaja asja muutumise ja väärtuse vähenemise eest, mis kaasneb kasutusvalduse korrapärase teostamisega. Hageja ei saa omistada kostjale enda kui ehitise omaniku kohustuste täitmatajätmist. Kostja on seisukohal, et hageja on ise oma tegevusetusega ja omaniku kohustuste mittetäitmisega pannud aluse kinnistul asuva ehitise lagunemisele ja loonud kuntslikult õigusliku aluse kasutusvalduse seadmise lepingu ülesütlemiseks. Tartus X kinnistu väärtus on kasutusvalduse lepingu sõlmimisest tõusnud ca 20 korda, mis eelduslikult hageja poolt kasutusvalduse lõpetamise ajendiks.

KOHTUISTUNG

Kohtuistungil jäi hageja oma nõude juurde.

Hageja palub tuvastada kostja kohustus teha notariaalselt tõestatud avaldus ja kustutada kasutusvalduse kanne kinnistusraamatust. Hagi õiguslikuks aluseks on asjaõigusseaduse § 212 lg 2 p 1 ja 2. Hageja ei toetu oma nõudes enam kasutusvalduse ülesütlemisele (tl 116). Hageja ei vaidle vastu, et kostja poolt on pärast kasutusvalduse seadmist remonttöid tehtud. Ta võtab omaks selle, et kostja poolt on tehtud peale kasutusvalduse seadmist järgmised tööd: seinapalkide vahetus maja tagumises küljes vasakul pool maja välisust 3 palgi ulatuses; I korruse ruumide lagede toestamine kõigis neljas endises eluruumis seoses vaheseinte lammutamisega; tänavapoolse vasaku nurga lubja-mördi vundamendile tsementvundamendi vöö valamine, samuti samas nurgas puitosa toestamine. Kasutusvaldaja oleks pidanud elamu katkised osad, näiteks lõhutud aknad, parandama. Samas on kostja teinud elamus lammutustöid, mis ongi põhjustanud varisemisohu majas. Hageja kahju moodustab maja olukorra halvenemine võrreldes sellega, kui oleks asutud tegema maja parendusi ja korrastusi. Kostja on teinud lammutustöid ja jätnud maja aastateks seisma. Lammutustööd on jäetud pooleli ja maja korrastamine on jäänud tegemata. Kostja poolt tehtud tööd on maja olukorda praeguseks halvendanud. Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja seletuse järgi oli tema eesmärk kinnistul asuv elamu korda teha oma sugulaste ja nende tuttavate jaoks väljaüürimiseks. Selles väljendubki kostja huvi kasutusvalduse vastu, see on suunatud võimalusele hakata tulevikus tulu teenima. Kostja hinnangul ei ole maja praegu rohkem varemetes, kui 1999. aastal. Maja saab veel renoveerida. Kasutusvalduse saamisel oli maja olukord oodatust halvem ja kulutused selle tõttu arvatust suuremad. Kostja ise oli sellel ajal veel tööl ja õlaoperatsioonijärgselt ei saanud ise töid teha. Kokku on ta kulutanud maja korrastamiseks ca 3 000.- eurot. Ühtegi ehitusluba lammutustöödeks taotletud ei ole. Kostja väitel on tal 11 traavelhobust, kelle võõrandamisest saadava raha arvel on võimalik elamu renoveerimist finantseerida. Iga hobune maksab 35 000.- eurot. Tunnistajad andsid ülekuulamisel järgmisi ütlusi: Tunnistaja A.T. ütluste kohaselt viibis ta juures, kui kohtutäitur Reet Rosenthal viis elamus X läbi väljatõstmist. See oli enne 2000. aastat. Sellel ajal oli majal aknad ees, välisuks oli olemas, maja välisvooder oli olemas, treppe sai kasutada, maja taga olid uksed ees, majas sees oli ahi. Tunnistaja kinnitab, et maja nägi väljatõstmise ajal välja sarnane nagu see on kujutatud hageja poolt esitatud, 1992. aastal tehtud fotol. Majas elektrit ei olnud. Tunnistaja U.O. ütluste järgi on ta käinud seal koristustöid tegemas ja muru trimmerdamas 2003. kuni 2006. aastal. Põhiliselt tegeles ta olmeprügi koristuse, abihoone lammutamise ja niitmisega. Seda palus teha hageja. Hoone olukord võrreldes 2003. aastaga on halvenenud. Otsasein-tulemüür on kokku kukkumas. Samuti on ta akendele laudu 3-4 korral ette löönud. Tunnistaja E.K. ütluste kohaselt on kostja tema naise vend. Tunnistaja väitel on ta ehitusala asjatundja. Ta on viibinud X kinnistul 3 korral. Esimesel korral 1999. aastal, siis vist 2002. aastal ja kolmas kord oli sellel aastal. Üldises joones on maja seisukord olnud sama, olulist muutust ei ole toimunud. Hoovis olev maja on lammutatud. Esimesel korral, kui ma maja juures käisin, tegin 2 pilti. Tunnistaja on andnud juhised tööde kohta, mida seal oleks tarvis teha - suuliselt ja 2001-2002 aastal kirjalikult. Kui ei oleks neid töid teostatud siis oleks tulemüür paindunud veel rohkem ja tõmmanud rohkem palgikonstruktsiooni viltu. Renoveerimishinnaks pakutud 110 000 EUR on tehtud Soome hindade põhjal. Soome ehitushinnad on kõrgemad praegu, kuid ilmselt hakkavad nad võrdsustuma. Ahjude lammutamist tunnistaja ei planeerinud kuna nad olid juba lammutatud. Korstnad on suhteliselt hästi säilinud. Vaheseinte kohta andis tunnistaja juhised, et neid ajutiselt toestatakse. Pärast vaheseinte toetamist olid nad nii halvas seisukorras kuna neid oli krohvitud

ja plaaditud ning nad olid seetõttu ära vajunud. Lammutati vaheseinad seetõttu, et alumised osad oli hästi mädad. Ahjud ja korsten olid toetatud maapinnale, vaheseinad olid toetav konstruktsioon. Ahjudel ise ei ole toetavad konstruktsioonid. 1999. aastal käis tunnistaja maja üksikasjalikult läbi ja tegi ettepaneku ehitustöödeks, arvutusi selleks ei teinud, hindas silma järgi. Tunnistaja arvates ei ole pärast 2002. aastat maja juures midagi tehtud. Tunnistaja S.S. ütluste järgi oli ta Oa tänava maja juures tööl umbes kolm päeva 1999. aastal. Maja mõlemad korrused olid paksult rämpsu täis. Seal oli kaltse, paberit, vana raadiotehnikat, kilekottides midagi. Majas elasid kodutud. Väljast poolt polnud maja olukord väga hull, kuid ilma remondita poleks ilmselt läbi saanud. Seest ei saanud otsustada enne rämpsu koristamist. Ilmselt olid põrandad mädad. 3 päeva koristas tunnistaja rämpsu. Rohkem pole ta kostjaga kohtunud.

KOHTU SEISUKOHT

eeldada kasutusvalduse tähtsuse kadumist kasutusvaldaja jaoks ja hageja peab sellekohaseid väiteid ise tõendama.

721 126.- EEK).

regulatsiooni. Kuna kasutusvaldaja kohustuseks on teha üksnes asja korrashoiuks vajalikke parendusi ja uuendusi, siis tuleb asja kapitaalremondi kulud kanda asja omanikul. Samale seisukohale on asunud kostja vastuses hagile (tl 64). Poolte vahel sõlmitud kasutusvalduse seadmise lepingust ei tulene, kes peaks korraldama X elamu renoveerimist. Kohus on seisukohal, et poolte praktikast saab järeldada, et hoone renoveerimise korraldamine jäi kostja kohustuseks. Kuna pooled ei ole sõlminud kokkulepet AÕS §-s 219 lg 1 sätestatud kohustuste jaotuse muutmiseks, siis ei vabastanud asjaolu, et hoone renoveerimist korraldas kostja, hagejat kohustusest kanda renoveerimise kulud.

paikvaatlusega (tl 111), H.P. arvamusega (tl 123). Kohus leiab, et kostja täieliku tegevusetusega kolme aasta jooksul olukorras, kus X elamus oli kostja poolt teostatud olulisi lammutustöid, tõendab, et kasutusvaldus on kaotanud kostja jaoks igasuguse tähenduse. Kostja olukorras mõistlik isik pidi kohtu arvates mõistma, et remonditööde katkestamine ja hoone järelevalveta jätmine võis põhjustada hoone seisukorra olulise halvenemise. Kostja on küll esitanud R.K. poolt koostatud hoone renoveerimise kava (tl 130-132) ja tõendi võla andmiseks (tl 133-134), kuid seda otsese vastusena kohtu sellekohasele ettepanekule (tl 117). Kohus leiab, et kostja tegevusetusele tuginedes on hagejal alus pidada kostjat täielikult huvi kaotanuks kasutusvalduse teostamise vastu.

Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.