26. aprill 2010, kell 15.00 Tallinn, Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasja number Tsiviilasi
2-08-55137 HG hagi NK ja OÜ-u UI vastu müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Asja läbivaatamine
780 000 krooni Hageja HG(isikukood XXX, elukoht XXX) Kostja I NK(isikukood XXX, elukoht XXX), lepinguline esindaja Karol K (Proctor Õigusbüroo OÜ ) Kostja II OÜ UI(registrikood XXX, XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Eerik E (Advokaadibüroo E & Partnerid ) Poolte nõusolekul kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
Jätta HGhagi NKja OÜ-u UIvastu müügilepingu ja asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks rahuldamata. Menetluskulude jaotus Välja mõista HG menetluskulud 100% ulatuses NK ja OÜ-u UI kasuks. Hüvitatava summa kindlakstegemiseks tuleb esitada avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses. Menetlusabi taotluse esitamine ei pikenda eelmärgitud menetlustoimingute tegemiseks ettenähtud tähtaegu. Asjaolud
17.04.2006 otsusega rahuldas Tallinna Ringkonnakohus haldusasjas nr 3-4-110 JM, AM’i, TA’i, OM, AR’i ja hageja 29.05.2003 kaebused Tallinnas, XXX asuva elamu omandiõiguse AS-ile S üleandmisega tekitatud kahju hüvitamise nõudes, mõistes Rahandusministeeriumilt kaebajate kasuks välja kahjuhüvitised (tl 7-11).
2-08-55137
2.21.09.2006 sõlmisid kostja II OÜ U Ija hageja broneerimislepingu, mille kohaselt kostja avaldas soovi soodustingimustel omandada korteriomand XXX, Tallinn ja broneeris korteri kaheks kuuks (tl 105-108).
3.28.09.2006 sõlmisid hageja ja kostja II OÜ UInotariaalse korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu, mille kohaselt kostja II müüb hagejale korteriomandi XXX, Tallinn hinnaga 780 000 krooni ning, millise asjaõiguslepingu omandi üleandmiseks sõlmivad pooled hiljemalt 21.11.2006 (tl 109-115).
4.06.12.2006 sõlmisid hageja ja kostja II OÜ UI avalduse kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja andmiseks ning asjaõiguslepingu sõlmimiseks hiljemalt 22.12.2006 (tl 44-47).
5.22.12.2006 koostas kostja II OÜ UI notariaalse taganemisavalduse, mille kohaselt kostja II taganes 28.09.2006 hageja ja kostja II vahel sõlmitud notariaalsest korteriomandi võlaõigusliku müügilepingust (tl 120-123).
6.18.01.2007 sõlmisid kostjad ja Nordea Bank Finland Pc korteriomandi müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingud, mille kohaselt kostja II OÜ UI müüs kostjale I N K ’le korteriomandi asukohaga XXX, Tallinn hinnaga 780 000 krooni (tl 12-21). Hageja nõue ja põhjendused
7.Hageja palub tuvastada OÜ UI ja NK vahel 18.01.2007 sõlmitud korteriomandi müügilepingu tühisus, tuvastada asjaõiguslepingu tühisus, mille alusel kanti NK Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna kinnistusjaoskonna korteriomandi kinnistusregistri registriosa nr XXX teise jakku omanikuna. Hageja tugineb oma nõudes TsÜS § 86.
8.Hageja selgitab, et Tallinna Ringkonnakohus oma kohtuotsuses loeb tõendatuks, et kõigil kaebuse esitajatel eksisteeris üürisuhe elamu omandi AS-ile S üleandmise ajal, vaatamata kirjalike üürilepingute puudumisele ja XXX elamu omandi üleandmisega AS-ile S rikuti kaebuse esitajate EES § 5 lg 1 p-st 1 tulenevat eesõigust nende üüritavate korterite erastamisele ja elamu omandiõiguse üleandmine AS-ile S oli õigusvastane. Seega ei vaja enam tõendamist asjaolud, et hagejal on Tallinna Kalinini rajooni TSM TK 17.02.1989 korralduse nr 17-13/35 alusel alates XXX elamu ekspluatatsiooni võtmisest jaanuaris 1993 üürisuhe, XXX elamu üleandmine AS-ile S oli õigusvastane ja üürnikel, sh hagejal, oli EES § 5 lg 1 p-st 1 tulenev eesõigus nende üüritavate korterite ostmisele.
9.Kuigi kaebused esitati Tallinna Halduskohtule 29.05.2003, siis Harju Maakohtu kinnistusosakonna Tallinna jaoskonna korteriomandi kinnistusregistri nr XXXkorteri nr 44 väljavõttest nähtub, et 20.02.2004 on kinnistamisavalduse alusel omanikuna sisse kantud 21.06.2004 AS Hansa Liising Eesti, 20.10.2004 kinnistamisavalduse alusel on 29.10.2004 omanikuna sisse kantud OÜ SM, 01.02.2006 asjaõiguslepingu alusel on 21.02.2006 omanikuna sisse kantud kostja II OÜ UI ning 18.01.2007 asjaõiguslepingu alusel on 05.02.2007 omanikuna sisse kantud kostja I NK(tl 22-25). Seega on pärast üürnike kaebuste esitamist halduskohtusse, s.o. üüritavate korterite erastamise eesõiguse üle ja elamu võõrandamise õigusvastasuse üle toimunud kohtuvaidluse ajal, hageja üüritav korteriomand nr 44 võõrandatud uutele omanikele, kes on omandand hageja korteri kohtuvaidluse ajal, milles tehtud otsusega tuvastati elamu võõrandamise õigusvastasus ja kaebuse esitajate erastamise eesõiguse rikkumine. Seega ei ole tegemist heausksete omanikega. Kostjad sõlmisid korteriomandi müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingud 18.01.2007, pärast seda, kui Tallinna Ringkonnakohus 17.04.2006 otsusega oli kindlaks teinud hageja õiguse hageja üüritava korteri nr 44 ostmise eesõigusele ja XXX elamu AS-ile S müügi õigusvastasuse. Hageja leiab, et kostja I olles sama elamu korteriomanik ja KÜ juhatuse liige, pidi olema teadlik üürnike algatatud kohtuvaidlusest ning selle raames tehtud kohtuotsustest. Hageja on seisukohal, et kostja I, olles KÜ juhatuse esimees, kasutas pahatahtlikult ära oma positsiooni ning kostja I valduses olevat teavet ostuvõimaluse kohta, ostis kostja I hageja üüritava ostueesõigusega korteri endale. Seda kinnitavad, ka 18.01.2007 sõlmitud leping, millepunktis 2.1.3. avaldab müüja, et lepingu ese I on
2-08-55137 hageja valduses ja kasutuses.. Lepingu punktis 2.1.4. avaldab müüja, et sõlmis 28.09.2006 hagejaga kui ostjaga notariaalselt toestatud lepingu eseme I võlaõigusliku müügilepingu, mille suhtes on müüja kasutanud müügilepingust tulenevat taganemisõigust. Eksitav on kinnituse teine lause, mille kohaselt müüja poolt eelnimetatud müügilepingust taganemine on jõustunud ning hageja ei ole müüja poolt müügilepingu ühepoolselt lõpetamist vaidlustanud. TsÜS § 146 lg 1 järgi on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Seega on hagejal õigus müüja taganemisavaldust vaidlustada vähemalt kuni 28.09.2009. Ei ostja ega müüja ei saa enne nõude aegumist olla kindel, et hageja müügilepingust taganemist ei vaidlusta. Lepingu punktis 2.2.4. avaldab ostja N K , et on teadlik lepingu punktis 2.1.3, nimetatud asjaoludest, sh kohtuvaidlusest hagejaga ning asjaolust, et müüja ei anna ostjale mitte mingisuguseid kinnitusi ega tagatisi lepingu eseme vabastamise osas või kohtuvaidluse võitmise osas.
10.Kostja I N K , KÜ endise esimehena, oli teadlik ka sellest, et hageja on puudega isik ja hageja ainsaks sissetulekuks on invaliidsuspension. Hageja leiab, et puudega isiku sellisel moel ärakasutamine, s.o. hageja seaduslikus omandis oleva korteri omandamine kohtuvaidluste ajal, enne võimalikke soodsaid kohtulahendeid, ei vasta headele kommetele. Hageja märgib ka, et kostja I NKtegutseb kutsetegevuses psühholoogina, sh Punases Ristis ja Kriisiabi keskuses, seega on puudega isiku ärakasutamine ka vastuolus psühholoogi kutse-eetikaga.
11.Vaatamata Tallinna Ringkonnakohtu 17.04.2006 jõustunud kohtuotsusele, kohtumenetluses olevale tsiviilasjale nr 2/227-4944/04 ja hageja õigusele vaidlustada hageja ja kostja II OÜ UI vahel sõlmitud korteriomandi müügilepingust taganemise avaldus, sõlmisid kostjad hageja üüritava korteriomandi müügilepingu. Lisaks märgib hageja, et OÜ UI juhatuse liige on advokaat Eerik E , kes on XXX elamuga seotud kohtuvaidluses varem esindanud AS-i Hansa Liising. Seega iseenda juhitavale äriühingule kohtuvaidluse ajal vaidlusaluse korteriomandi omandamine, mille erastamise eesõigus on üürnikul, on vastuolus advokaadi kutse-eetikaga.
12.Eeltoodud asjaolusid kogumis arvestades leiab hageja, et on ilmne, et kostja NK ei ole hageja seaduslikus valduses oleva korteriomandi heauskne omanik. Korteriomandi müügileping ja selle alusel sõlmitud asjaõigusleping ei ole kooskõlas heade kommetega.
13.Tulenevalt kostja I NK vastusest märgib hageja, et ei nõustu väitega, et lepingut saab vaidlustada ainult lepingu pool. Tehingu tühisuse tuvastamist saab nõuda lisaks tehingu poolele isik, kellel on selle vastu õiguslik huvi. Kostja kui eluruumi erastamise õigusest ilmajäänud üürnik on vaieldamatult isik, kellel on õiguslik huvi tema seaduslikus kasutuses oleva eluruumiga toimunud tehingute tühisuse tuvastamiseks. Hageja ei ole tuginenud lepingu tühisuse tuvastamise nõudes lepingu rikkumistele, mittetäitmisele, mittekohasele täitmisele ega lepingu seadusevastasusele, vaid vastuolule heade kommetega. Hageja nõustub, et kohtul puudub alus hinnata kostjate vahelise lepingu seaduslikkust hageja hagi põhjal.
14.Hageja ei ole väitnud, et hagejal on jätkuvat kehtiv eluruumi erastamiseks korteri ostmise eesõigus. Erastamise eesõigus tuleneb üürniku suhetest riigiga. Hageja rõhutab, et kostja I tõlgendab Tallinna Ringkonnakohtu 17.04.2006 otsuse jõustumise tagajärgi ühekülgselt. Hagejale riigi poolt kahju hüvitamise eelduseks oli XXX elamu AS-ile S üleandmise ja sellega hageja üüritava korteri erastamisõigusest ilmajäämise seadusvastasuse tuvastamine. On ilmne, et kui põhimõttelise kohtuvaidluse ajal elamu seadusevastase üleandmise üle AS-ile S hageja seaduslikus kasutuses oleva korter müüakse edasi, ei ole ostjad heausksed, sest nad pidid teadma, et kohtuvaidlus võib laheneda kaebajate kasuks. TsÜS § 138 lg 1 kohaselt tuleb õiguste teostamisel toimida heas usus; sama paragrahvi lg 2 täpsustab, et õiguste teostamine ei ole lubatud selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Kohtuvaidluse ajal korteri edasi müümise ilmne eesmärk oli hagejale kahju tekitamine selliselt, et ta ei saaks üüritavat korterit osta isegi väljamõistetava hüvitise eest. Kahju täieliku hüvitamise põhimõttest ning Tallinna Ringkonnakohtu 17.04.2006 otsuse põhjendustest tuleneb, et hüvitis arvestati hageja kasutuses oleva korteri hariliku keskmise väärtuse (turuhinna) alusel, s.t. hageja oleks saanud välja mõistetud hüvitise eest osta turuhinnaga sama üüritava korteri, mille erastamise õigusest ta seadusevastaselt ilma jäi. Seega ei ole
2-08-55137 hea usu põhimõttega ja kahju täieliku hüvitamise põhimõttega kooskõlas kostja väide, et Tallinna Ringkonnakohtu 17.04.2006 otsuse alusel kahju hüvitamisega lõppes hageja ostueesõigus. Sellist järeldust ei tulene ei kohtuotsusest ega seadusest.
15.Kostja I NK väide, et ta ei olnud nimetatud haldusasjas menetlusosaline või muul viisil asjast puudutatud isik, on õiguslikus mõttes õige, kuid olemuslikult vastuolus heade kommetega. See, et KÜ juhatus ei olnud kaasatud menetlusse menetlusosalisena, ei oma siinkohal tähtsust. KÜ juhatuse liige peab tegutsema korteriühistu huvides, mitte kasutama oma positsiooniga saadud siseinfot isiklikes huvides. Hageja rõhutab, et hageja üüritav korter ei olnud avalikus müügis, samuti sõlmiti müügileping kostjate vahel vahetult pärast hagejale taganemisavalduse saatmist, mistõttu on ilmne, et NKostis hageja üüritava korteri üksnes siseinfole tuginedes, kasutades lisaks ebaausalt ära hageja kogenematust, rasket olukorda ja tervislikku seisundit.
16.Hageja märgib, et antud asjas ei ole vaidluse esemeks hageja ja kostja II OÜ UI vahel sõlmitud lepingut, seega viited neile on asjakohatud ja asjasse puutumatud.
17.Tulenevalt kostja II vastusest märgib hageja, et kostja II on ekslikul seisukohal, et Tallinna Ringkonnakohtu 17.04.2006 otsuse alusel hageja kasuks riigilt kahjuhüvitise valjamõistmine välistab hageja üüritava korteri ostmise turuhinnaga. Hageja märgib, et hagejal oli eelisõigus kostja I ees vaidlusalust korterit osta riigil väljamõistetud kahjuhüvitise eest, mida teised üürnikud ka tegid.
18.Hagejale jääb arusaamatuks, kust sai kostja I NK teavet hageja üüritud korteri ostmiseks, kuna üheski avalikus allikas sellekohast müügiteavet ei olnud. Samuti oli 21.09.2006 broneerimislepingu punktis 8 kokku lepitud konfidentsiaalsuse nõue, mis keelas lepingu alusel saadud informatsiooni avaldamise kolmandatele isikutele (sh ajakirjandusele). Pooled kohustusid mitte kasutama teiselt poolelt broneerimislepingu alusel saadud informatsiooni pahauskselt enda huvides. Seega kostja II kohustav konfidentsiaalse teabe avaldamiskeelu rikkumine ja avaldamisele mittekuuluva teabe alusel kiire müügilepingu sõlmimine kinnitab veel kord kostjate pahausksust ja kostja I ja II vahel sõlmitud müügilepingu vastuolu heade kommetega. Samuti leiab hageja, et on tähelepanuväärne, et broneerimisleping N K ’ga sõlmiti juba 21.09.2006, s.o. enne 22.12.2006 tõestatud taganemisavalduse koostamist, s.t. enne, kui hageja oli taganemisavalduse kätte saanud, seega hagejaga sõlmitud müügilepingu kehtivuse ajal.
19.Kostja II on ekslikul arvamusel, et kuna hageja on saanud riigilt kahjuhüvitise, ei ole tal õigust vaidlustada tema üüritava korteriga tehtud tehinguid. Hageja rõhutab, et tegemist on erinevate õigussuhetega erinevate kostjate vastu. Riigilt kahjuhüvitise väljamõistmine hageja kasuks ei piira ega välista hageja õigust pöörduda oma rikutud õiguste kaitseks kohtusse teistel alustel ja teiste kostjate vastu. Hageja märgib ka, et hageja on kostjatevahelise müügilepingu esemeks oleva korteri üürnik, kes jäi ilma nii korteri erastamisõigusest kui ka ostuõigusest turuhinnaga.
20.Hageja leiab, et kostja II on tõlgendanud hageja viidatud Riigikohtu 30.01.2006 otsust kohtuasjas nr 3-2-1-158-05 kitsendavalt. Riigikohus on selgitanud, et heade kommete vastane võib olla ka tehing, mille üks pool on sõlminud oma positsiooni ebaausalt ära kasutades. Samuti on Riigikohus korduvalt rõhutanud, et tehingu heade kommete vastasuse hindamisel tuleb hinnata kõiki asjaolusid kogumis. Riigikohus ei ole järeldanud, et lepingu heade kommetega vastuolus olevaks tunnistamiseks peab ilmtingimata üks lepingu pool käituma heade kommete vastaselt teise lepingupoole suhtes. Vastupidi, Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et tehingud võib olla heade kommetega vastuolus erinevatel põhjustel mida ühiskonnas valitsevate arusaamade järgi võib pidada ebamoraalseteks ja taunitavateks. Kostja I NK vastuväited.
21.Kostja ei tunnista hagi ja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
22.Kostja leiab, et hageja ei saa lepingut vaidlustada, kuna ei ole lepingu pool. Seega on hageja vastaspoolele kahju tekitamise eesmärgil teadlikult esitanud põhjendamata hagi, et põhjustada
2-08-55137 vastaspoolele alusetute nõuetega tarbetut kohtuskäimist ja ebavajalike kohtukulude tekkimist. Hageja teadis või pidi teadma, et hageja esitatud hagi rahuldamine ei ole võimalik, kuna hageja poolt lepingu vaidlustamine ei saa olla edukas, kuna hageja on pahatahtlikult vaidlustanud lepingut, mille pooleks hageja ise ei ole, kusjuures lepingu poolte enda vahel puudub vaidlus lepingu kehtivuse üle. Antud lepinguga ei looda hageja õigusi ega kohustus, järelikult leping, mille pooleks hageja ei ole, ei muuda, algata ega lõpeta hageja õigusi ega kohustusi. Omandi üleandmine on seaduslik toiming ning selle aluseks olnud tehing on samuti õiguspärane. Kostjal II oli õigus korterit kui omandit kasutada. Seega hagejat mittepuudutavad võimalikud lepingu rikkumised, mittetäitmised, mittekohased täitmised ei too kaasa tehingu tühisust ja ei muuda tehingut iseenesest ega automaatselt ebaseaduslikuks või vastuolus olevaks heade kommetega. Kohtul puudub alus hinnata kostjate vahelise tehingu seaduslikkust hageja hagi põhjal, millised seisukohad tulenevad ka Riigikohtu 03.05.2000 otsusest asjas 3-2-1-58-00.
23.Kostja ei nõustu hageja väidetega nagu oleks hagejal tulenevalt EES §-st 5 lg 1 p 1 ja Tallinna Ringkonnakohtu 17.04.2006 kohtuotsusest haldusasjas 3-04-110 jätkuvalt kehtiv eluruumi erastamiseks korteri ostmise eesõigus. Hageja väited, et hagejal oli üürisuhe ja elamu üleandmine AS-ile S oli õigusvastane ja hagejal oli EES alusel ostueesõigus korterile ning korteri omandajad ei ole ilmselt heausksed, on asjasse puutumatud ja tuleb jätta tähelepanuta. Kostjate vaheline tehing ei saa muutuda heade kommetega vastuolus olevaks hageja viidatud asjaolude tõttu. Kostjale jääb arusaamatuks hageja seisukoht, et korteriomandi müügileping oli sõlmitud eelkõige Tallinna Ringkonnakohtu 17.04.2006 otsuse jõustumisest tulenevate tagajärgede vältimiseks ja teiste korteriomandiga seotud kohtuvaidluste võimalike senisele omanikule ebasoodsate tagajärgede ennetamiseks. Kohtuotsuse kohaselt hageja kaebus Rahandusministeeriumi vastu rahuldati osaliselt. Kohtuotsusega mõisteti Rahandusministeeriumilt välja kahjuhüvitis hagejale summas 327 185 krooni taotletud kahju hüvitamise summast 340 000 krooni. Kahju oli tekkinud elamu, mille erastamisele oli hagejal koos teiste kaebajatega eesõigus, eraõiguslikule isikule AS-ile S üleandmisega ja sellega kaebajatelt erastamisõiguse äravõtmisega. Hageja ei saa enam korterit erastada, kuna hagejale tekitatud kahju hüvitati, seega kaotas hageja erastamise õiguse ja õiguse nõuda erastamist. Samuti lõppes hageja ostueesõigus. Kostja on seisukohal, et täitmise nõuet ei saa maksma panna kõrvuti mittetäitmise tõttu tekitatud kahju hüvitamise nõudega. Kostja märgib ka, et kostjad ega NK õiguseelnejad ei olnud nimetatud haldusasjas menetlusosalised või muul viisil asjast puudutatud isik.
24.Hageja ei ole tõendanud, et korteriga tehinguid teinud isikud ei ole ilmselt heausksed omanikud. Ainuüksi asjaolu, et korter omandati vaidluste ajal, ei anna alust väita, et isikud ei olnud heausksed omanikud. Hageja vastupidised väited, nagu see oleks ilmne ja seega eeldatav, on meelevaldsed ja paljasõnalised ega tulene seadusest.
25.Kostja leiab. et võimalik ostueesõiguse omamine ei anna iseenesest ja automaatselt alust tehingu vaidlustamiseks. Hageja ei ole kasutanud oma väidetavat ostueesõigust.
26.Kostja peab vajalikuks märkida, et hageja viitas hagiavalduses vaidlusaluse lepingu punktile, mille kohaselt kostja II ja hageja vahel oli sõlmitud korteriomandi võlaõiguslik müügileping, mille suhtes on kostja II kasutanud taganemisõigust, seega on hageja on läinud kostjaga II tehingusse, seejärel veel avaldades, et kavatsetakse vaidlustada kostja II taganemine tehingust ja nõuda kostjalt II kohustuste täitmist, milledega hageja on omaks võtnud asjaolu, et ta tunnustab kostja II omandiõigust, kasutus- ja valitsemisõigust korteri üle. Samas väidab hageja, et juba kostja II ei ole omandanud korterit heas usus ning, et kõik tehingud korteriga on vastuolus heade kommetega ja tühised, välistades mistahes muud isikute õigused korterile peale erastamise ostmise eesõiguse. Vaidlusaluses 18.01.2007 lepingus on kostja II kinnitanud, et taganemine on jõustunud ja hageja ei ole kostja II ühepoolset lõpetamist vaidlustanud ehk notar on seaduse kohaselt neid asjaolusid sisuliselt kontrollinud. Hageja tuginemine seejuures TsÜS § 146 lg 1 on asjatundmatud ja kohatud. Samuti ei ole hageja taganemisenõuet vaidlustanud. Hageja viitamine vaidlustamise võimalusele ei ole veel vaidlustamine. Omandi üleandmise nõude tagamiseks oleks olnud võimalik kanda hageja kasuks eelmärge kinnistusraamatusse, kuid seda tehtud ei ole. Seejuures leiab kostja, et isegi juhul
2-08-55137 kui oleks omandi üleandmise tagamiseks seatud eelmärge, ei oleks see absoluutne keeld korteriomandi võõrandamiseks kolmandale isikule näiteks täitemenetluses enampakkumise korras või kinkelepinguga või pärimise teel või muu õigusjärglusega. Sel juhul on seadus ette näinud õiguse esitada müüja vastu tekitatud kahju huvitamise nõue kuna müüja ei täida lepingut ja müüjalt ei ole võimalik lepingu täitmist nõuda. Seaduse mõte ja eesmark ei ole korteriomandeid koormavate või võõrandavate või muude konkureerivate tehingute tühisus.
27.Asjaolu, et hageja on puudega isik, kelle sissetulekuks on invaliidsus pension, ei saa olla aluseks hagi rahuldamiseks. Samuti märgib kostja, et heade kommetega ei saa olla vastuolus see, et kostja on tegutsenud KÜ esimehena või tegutseb psühholoogina, kuna nimetatud isikutele ei ole seatud piiranguid korteriomandi omandamisele. Kostja II OÜ U Ivastuväited
28.Kostja ei tunnista hagi ja palub jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
29.Kostja on seisukohal, et kostjate vahel sõlmitud XXX, Tallinn korteriomandi müügileping ja asjaõigusleping ei ole vastuolus seadusega ega heade kommetega. Hagiavalduses esitatud asjaolud ei oma õiguslikku tähendust, mistõttu puudub alus käesoleva tsiviilasja menetlemiseks. Kostja hinnangul puudub hagejal õigus vaidlustada kolmandate isikute vahel sõlmitud tehingut.
30.Kostja märgib, et Tallinna Ringkonnakohtu jõustunud kohtuotsusega haldusasjas nr 3-04-110 asus kohus seisukohale, mille kohaselt XXX elamu omandi üleandmisega AS-ile S rikuti kaebuse esitajate eluruumide erastamise seaduse § 5 lg 1 p 1 tulenevat eesõigust nende korterite erastamisele. Tallinna Ringkonnakohus 17. aprillil 2006 otsusega mõistis hageja kasuks välja kahjuhüvitise summas 327 185 krooni. Tallinna Ringkonnakohtu otsusest nähtub tõepoolest, et hagejal oli nimetatud korteri suhtes tol hetkel erastamise õigus, mille rikkumisest tekitatud kahju mõisteti välja riigilt. Seega on kohus hagejale hüvitanud korteriomandi väärtuse. Kahju hüvitamisel võeti aluseks asjaolu, et hageja on pöördumatult kaotanud eluruumi erastamise õiguse. Sellest tulenevalt ei saa hageja enam esitada kolmandate isikute vastu hagiavaldusi põhjendusega, et hageja peaks olema eluruumi erastamise õigustatud subjektiks. Kuivõrd eelpool nimetatud Tallinna Ringkonnakohtu otsus on jõustunud ja seda otsust ei ole kõrgema astme kohtu poolt muudetud, siis on alust eeldada, et hageja õiguste kaitse antud asjas on toimunud seaduslikult. Hagejal puuduvad käesoleval hetkel igasugused õigused XXX, Tallinn asuva korteriomandi erastamise suhtes, mistõttu hagiavalduses erastamise õigusele või nn ostmise eesõigusele viitamine ei ole asjakohane. Seega ei saa kostjate vaheline tehing hageja õigus rikkuda mingil viisil. Järelikult saaks vaidlusalune tehing rikkuda hageja õigusi üksnes juhul, kui hageja oleks nimetatud eluruumi õigustatud subjekt. Samas oli hageja poolt halduskohtule esitatud halduskaebuse aluseks asjaolu, et eluruumi erastamise õigusest ilmajäämisega on hagejale tekitatud kahju. Nimetatud kahju on aga hagejale hüvitatud. Hagejal ei ole võimalik samaaegselt nõuda eluruumi erastamisõigusest ilmajäämisega seotud kahjude huvitamist ning vaidlustada eluruumiga seoses kolmandate isikute poolt sõlmitud tehinguid. Nimetatud õiguskaitsevahendite üheaegne kohaldamine on antud olukorras välistatud. Seega puudub eelpool toodud hagiavalduse asjaoludel ning esitatud nõuetel igasugune õiguslik alus. Hageja hagiavaldus on põhjendamatu ja väär, kuna vaidlustatud tehingu tühisuse tunnustamine ei mõjuta hageja tsiviilõigusi ja tsiviilkohustusi.
31.Kostja märgib, et 18.01.2007 sõlmiti ühelt poolt OÜ UI kui müüja ning teiselt poolt NK kui ostja ning kolmandalt poolt Nordea Bank Finland Plc kui panga vahel korteriomandi müügileping, hüpoteegi seadmise leping ning asjaõiguslepingud, mille käigus OÜ U Ivõõrandas XXX, Tallinn asuva korteriomandi N K ’le. Hageja ei ole vaidlusaluse 18.01.2007 sõlmitud müügilepingu ja asjaõiguslepingu pooleks. Samuti ei ilmne hagiavaldusest, kuidas nimetatud vaidlustatud tehing rikub hageja subjektiivseid õigusi ja vabadusi ning mida hageja omandab haginõude rahuldamise korral. Kuivõrd hageja ei ole hagiavalduses täpsustanud, milliseid asjakohaseid õigusi hageja antud asjaga seoses omandab ja millistest kohustustest vabaneb kolmandate isikute vahel tehtud tehingu tühiseks tunnistamise korral, siis puudub seaduslik alus hagiavalduses toodud nõuete rahuldamiseks. Kostja soovib viidata Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 03.05.2000 kohtuotsusele kohtuasjas nr 3-2-1-58-00.
2-08-55137
32.Kostjale jääb arusaamatuks hageja, mille kohaselt NK kasutas korteriühistu esimehena väidetavalt ebaausalt ära oma positsiooni ning tema valduses olevat teavet nimetatud korteriomandi ostuvõimaluse kohta. Kostja märgib, et hagejale anti eelnevalt võimalus omandada XXX, Tallinn korteriomand, milleks sõlmiti 28.09.2006 kostja ja hageja vahel korteriomandi võlaõiguslik müügileping, mille objektiks oli XXX Tallinn asuv korteriomand. Võlaõigusliku müügilepingu punktis 5.1 leppisid pooled kokku, et asjaõigusleping korteriomandi üleandmiseks sõlmitakse hiljemalt 21.11.2006. Kuivõrd nimetatud kuupäevaks polnud hageja üles näidanud initsiatiivi ning tahet sõlmida asjaõigusleping, siis koostati ja tõestati 06.12.2006 Tallinna notar Ragne T poolt täiendav notariaalne avaldus kohustuste täitmiseks täiendava tähtaja andmiseks ning asjaõiguslepingu sõlmimiseks. Arvestades asjaoluga, et hageja ei näidanud üles endapoolset tahet sõlmida asjaõiguslepingut täiendava tähtaja jooksul, siis koostati ja toestati 22.12.2006 Tallinna notar Ragne T ’i asendaja Kersti P poolt taganemisavaldus, millega kostja OÜ UI taganes 28.09.2006 sõlmitud korteriomandi võlaõiguslikust müügilepingust. Kuna hageja ei täitnud võlaõiguslikust müügilepingust tulenevat kohustust ja seda ka täiendava tähtaja jooksul, siis oli kostjal alust eeldada, et hagejal puudub igasugune huvi antud korteriomandi vastu. Seetõttu sõlmiti 18.01.2007 kostjate vahel korteriomandi müügileping, mille käigus OÜ UI võõrandas XXX, Tallinn asuva korteriomandi N K ’le. Seega nähtub, et müügilepingu sõlmimine uue ostjaga ei ole mitte kuidagi seotud kostja I positsiooniga korterühistus või sealt saadava väidetava teabega ega kostja II seadusliku esindaja advokaadi elukutsega, vaid puhtalt asjaoluga, et OÜ UI oli sunnitud lepingust taganema. Müügilepingu sõlmimine uue ostjaga ei toimunud koheselt, vaid ligemale kuu aega hiljem pärast taganemisavalduse esitamist ning neli kuud hiljem, kui alustati müügiprotsessi hagejaga.
33.Hageja viidatud Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 30.01.2006 kohtuotsusest kohtuasjas nr 3-2-1-158-06 järeldub tegelikult, et hagejal puudub võimalus tehingu vaidlustamiseks. Riigikohus on leidnud, et „heade kommete vastane on üldjuhul tehing, mille sisu on suunatud üldiselt hukkamõistetud tegevusele või mis piirab suurel määral teist lepingupartnerit tema isiklikus või majanduslikus vabaduses, samuti tehing, mille üks pool on sõlminud oma positsiooni ebaausalt ära kasutades“. Seega nähtub Riigikohtu tsiviilkolleegiumi kohtulahendi juhenditest selgelt, et lepingu heade kommetega vastuolus olevaks tunnistamiseks peab üks lepingupool käituma heade kommete vastaselt teise lepingupoole suhtes. Kaesolevaga on lepingu poolteks kostja I ja kostja II, kelle vahel puudub vastavasisuline vaidlus.
34.Kostjale jääb arusaamatuks hageja arvamuses esitatud väide, mille kohaselt on kostja kinnitatud, et broneerimisleping N K ’ga sõlmiti juba 21.09.2006. Antud hageja väide ei vasta tegelikkusele ja on ilmselgelt eksitav. Kostja märgib, et 17.02.2009 vastuses on kostja viidanud kostja ning hageja vahelisele 21.09.2006 XXX, Tallinn korteriomandi broneerimislepingule. Kostja rõhutab, et müügileping N K ’ga sõlmiti alles 18.01.2007 ning enne seda ei olnud kostjate vahel sõlmitud broneerimislepingut korteriomandi suhtes. Kostja ei nõustu ka hageja väitega, mille kohaselt on kostja rikkunud 21.0.2006 sõlmitud broneerimislepinguga sätestatud konfidentsiaalsusnõuet ja avaldamiskeeldu. Tegemist on oletusliku ja paljasõnalise väitega, mis ei ole millegagi tõendatud. Kohtu põhjendused
35.Kohus lahendab antud asja tulenevalt TsMS § 403 poolte nõusolekul kirjalikus menetluses.
36.Kohus, tutvunud kohtule esitatud kirjalike materjalidega ning hinnanud tõendeid kogumis, leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata alljärgnevatel põhjendustel.
37.Vastavalt TsMS § 230 lg-le 1 kumbki pool peab tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud.
2-08-55137
38.17.04.2006 otsusega rahuldas Tallinna Ringkonnakohus haldusasjas nr 3-4-110 JM, AM’i, TA’i, OM, AR’i ja hageja 29.05.2003 kaebused Tallinnas, XXX asuva elamu omandiõiguse AS-ile S üleandmisega tekitatud kahju hüvitamise nõudes, mõistes Rahandusministeeriumilt kaebajate kasuks välja kahjuhüvitised (tl 7-11). Kohus otsuses leidis, et XXXelamu omandi üleandmisega AS-ile S rikuti kaebuse esitajate eluruumide erastamise seaduse § 5 lg 1 p 1 tulenevat eesõigust nende korterite erastamisele. Rikkumise ja kaebuse esitajatele tekitatud eluruumide erastamise õigusest ilmajäämises väljenduva kahju vahel oli põhjuslik seos. Sellest tulenevalt rahuldas hageja kaebuse osaliselt ning mõistis hageja kasuks riigilt välja kahjuhüvitise summas 327 185 krooni, mis vastas kohtu poolt tellitud ekspertiisis märgitud erastamishinnale. Tallinna Ringkonnakohtu otsusest nähtub, et hagejal oli vaidlusaluse korteri suhtes tol hetkel erastamise õigus. Seega on kohus hageja kasuks välja mõistnud hüvitise korteri erastamise väärtuses. Kohus nõustub kostjate seisukohaga, et kahju hüvitamisel võeti aluseks asjaolu, et hageja on pöördumatult kaotanud eluruumi erastamise õiguse korterile Tallinnas, XXX. Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et riik on hüvitanud hagejale kahju eluruumi erastamisõiguse kaotamise eest.
39.Kostja II on korteri Tallinnas, XXX kolmandaks omanikuks vastavalt kinnistusraamatu andmetele (tl 22-25). Enne kinnistusraamatusse kande tegemist oli elamu omandiõigus AS-il S . Seega kostja II ei ole omandanud vaidlusalust vara AS-ilt S , kellele vara anti üle eluruumide erastamise seaduse sätteid rikkudes. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et vaidlusaluse vara kinnistusraamatus märgitud esimese omaniku omandiõiguse saamise tehing, teise omaniku omandiõiguse saamise tehing ja kolmanda (kostja II) omaniku omandiõiguse saamise tehing oleks tühistatud või tühiseks tunnistatud. Samuti ei ole esitatud tõendeid, et eeltoodud tehingute osas oleks kohtuvaidlused pooleli. Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et kostja II vaidlusaluse vara omandamine on seadusjõus. Tuginedes eeltoodule asub kohus seisukohale, et kostja II omandas korteriomandi heauskselt tuginedes kinnistusraamatu kannetele, ja eeldades kinnistusraamatu kannete õigsuses. Hageja arusaam, et kuna kostjale II olid teada vaidlus halduskohtus, siis ei saa heauskset omandamist olla, ei ole õige, kuna kinnistusraamatus tehtud kannete aluseks olevaid tehinguid ei olnud vaidlustatud ja ei ole vaidlustatud käesoleva ajani.
40.Tsiviilseadustiku üldosa seadus (edaspidi TsÜS) § 86 lg 1 kohaselt heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing on tühine. TsÜS § 86 lg 2 järgi tehing on heade kommetega vastuolus muu hulgas, kui pool teab või peab teadma tehingu tegemise ajal, et teine pool teeb tehingu tulenevalt oma erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muust sellisest asjaolust. Pärast Tallinna Ringkonnakohtu 17.04.2006 kohtuotsust 21.09.2006 sõlmisid kostja II OÜ UIja hageja broneerimislepingu, mille kohaselt kostja avaldas soovi soodustingimustel omandada korteriomand XXX, Tallinn ja broneeris korteri kaheks kuuks (tl 105-108). 28.09.2006 sõlmisid hageja ja kostja II OÜ UInotariaalse korteriomandi võlaõigusliku müügilepingu, mille kohaselt kostja II müüb hagejale korteriomandi XXX, Tallinn hinnaga 780 000 krooni ning, millise asjaõiguslepingu omandi üleandmiseks sõlmivad pooled hiljemalt 21.11.2006 (tl 109-115). 06.12.2006 sõlmisid hageja ja kostja II OÜ UIavalduse kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja andmiseks ning asjaõiguslepingu sõlmimiseks hiljemalt 22.12.2006 (tl 44-47). 22.12.2006 koostas kostja II OÜ UInotariaalse taganemisavalduse, mille kohaselt kostja II taganes 28.09.2006 hageja ja kostja II vahel sõlmitud notariaalsest korteriomandi võlaõigusliku müügilepingust põhjusel, et hageja ei tasunud kokkulepitud ajaks notari deposiitarvele müügihinna 702 000 krooni (tl 120-123). Hageja taganemisenõuet ei ole vaidlustanud. Hageja viitamine vaidlustamise võimalusele ei ole veel vaidlustamine. Kuna hageja ei tasunud müügihinda, mis on asjaõigusliku lepingu sõlmimise eelduseks on, siis hageja minetas eesõiguse osta kostjalt II vaidlusalust korterit. Oleks hageja tasunud kokkulepitud hinna oleks hageja vaidlusaluse korteri omanikuks saanud. 18.01.2007 sõlmisid kostjad ja Nordea Bank Finland Pc korteriomandi müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingud, mille kohaselt kostja II OÜ UImüüs kostjale I N K ’le korteriomandi asukohaga XXX, Tallinn hinnaga 780 000 krooni (tl 12-21). Seega eeltoodud leping sõlmiti kolmveerand aastat pärast Tallinna Ringkonnakohtu otsuse tegemist, millega mõisteti hageja
2-08-55137 kasuks riigilt välja kahjuhüvitis ja ligi kuu hiljem kui hagejale oli antud võimalus tasuda müügihind notari deposiitarvele. Tehingu sõlmimise ajal puudus kinnistusraamatus igasugune eelmärge hageja kasuks. Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et hageja ei ole tõendanud, et 18.01.2007 kostjate ja Nordea Bank Finland Pc korteriomandi müügilepingu, hüpoteegi seadmise lepingu ja asjaõiguslepingud oleks heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing. Hageja esile toodu, et kostja I oli Kalamaja 16 korteriühistu juhatuse liige ja esimees, psühholoog ja hageja naaber ei tee eelmärgitud tehingu heade kommetega vastuoluks olevaks. Eelnimetatud ühiskondlikud seisundid ei keela tehingu tegemist. Kohus leiab, et kostjate vaheline tehing ei saanud riivata ega ära kasutada hageja kogenematust, rasket olukorda ja tervislikku seisundit, kuna hageja ei olnud tehingu pooleks. Kohus leiab, et kuna hageja on ebaseadusliku erastamisega seoses saanud kahjuhüvitise, siis ei saa hageja enam esitada kolmandate isikute vastu hagiavaldusi põhjendusega, et hageja peaks olema eluruumi erastamise õigustatud subjektiks. Hageja on õiguste kaitseks saanud seaduslikult hüvitise. Hagejal puuduvad käesoleval hetkel igasugused õigused XXX, Tallinn asuva korteriomandi erastamise suhtes, mistõttu hagiavalduses erastamise õigusele või nn ostmise eesõigusele viitamine ei ole asjakohane. Kohus soovib rõhutada, et hagejale anti võimalus teostada ostu eesõigust, mida ta ei kasutanud. Seega ei saa kostjate vaheline tehing hageja õigus rikkuda, sest hageja ei ole vaidlustatud tehingu pool, siis ei tekita, muuda ega lõpeta see tehing tema tsiviilõigusi ja -kohustusi. Seega ei riku vaidlustatud tehing hageja õigusi ning seetõttu ei kuulu hagi rahuldamisele. Menetluskulud Kooskõlas TsMS §-ga 162 lg 1,2,3 jätab kohus kostjate menetluskulud hageja kanda täies ulatuses. Juhindudes TsMS §-st 174 on õigus esitada hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Maire Lukk Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.