23. aprill 2010 kell 16.00, Tallinn, Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasja number
2-08-85919 AS-i S hagi SHEAS-i vastu lepingu muutmiseks
Tsiviilasi Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Kohtustungi toimumise aeg Kohtuistungil osalenud isikud
375 327 krooni Hageja AS S (registrikood xxx asukoht xxx), lepingulised esindajad vandeadvokaat Asko Pohla ja vandeadvokaat Martin Männik (Advokaadibüroo Pohla & Hallmägi, Jakobsoni 14, 10128 Tallinn) Kostja SHEAS (registrikood xxx asukoht xxx), esindaja vandeadvokaat Toomas Vaher ja advokaat Anne Haller (Raidla Lejins & Norcus, asukoht Roosikrantsi 2, 10119 Tallinn) 02.03.2010 Hageja lepingulised esindajad vandeadvokaat Asko Pohla ja vandeadvokaat Martin Männik Kostja lepinguline esindaja advokaat Anne Haller
RESOLUTSIOON
Jätta AS-i S hagi SHEAS-i vastu lepingu muutmiseks rahuldamata. Menetluskulude jaotus Välja mõista AS-lt S menetluskulud 100% ulatuses SHEAS-i kasuks. Hüvitatava summa kindlakstegemiseks tuleb esitada avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses. Menetlusabi taotluse esitamine ei pikenda eelmärgitud menetlustoimingute tegemiseks ettenähtud tähtaegu. Asjaolud ja menetluse käik
1.23.12.1991 sõlmisid koondis „EK“ ja AS FP rendilepingu Pärnu linnas, XXX sanatooriumi E I korpuse hoone üldpinnaga 4252 m2 koos hoone juurde kuuluva maa-alaga rendileandmiseks AS-ile FP.
2.18.08.1993 muutsid Pärnu Linnavarade Amet ja AS F Prendilepingu tingimusi seoses vara omaniku ja rendileandja vahetumisega ja sõlmisid rendilepingu uues redaktsioonis tähtajaga 25 aastaks ning leppisid kokku hoone maksumuses 14 150 000 krooni (tl 8-14).
3.01.07.1994 sõlmisid Pärnu Linnavarade Amet ja AS FP lepingu lisa 2, millega leppisid kokku, et 01.07.1994 seisuga on lepingu objekti väärtuseks 35 632 000 krooni (tl 15).
4.21.12.2000 sõlmitud lepingu lisa 3 kohaselt lepiti kokku, et lepingu poolteks loetakse Pärnu linn ja kostja ja muutsid rendisuurust ja selle muutmist 2001 (tl 16).
5.29.03.2001 sõlmitud lisaga 4 ja 27.04.2001 sõlmitud lisada 5 muutsid pooled objekti eest tasumisele kuuluvat renti (tl 17-18).
6.31.05.2001 sõlmitud lisaga 6 täiendasid pooled lepingu punkti 6.3 ning lisasid uue lause: „Käesolev leping ei lõpe lepingu objektiks oleva Pärnus XXX asuva hoone muutmisel kinnisasja või hoonestusõiguse oluliseks osaks. Hoonestusõiguse seadmisel kinnisasjale, mille oluliseks osaks on eelnimetatud hoone, lähevad käesolevast lepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused muutmatul kujul üle hoonestusõigusejärgsele hoonestajale.“ Pooled leppisid kokku järgnevate aastarendi arvestamises metoodikas: 5% võrra suurem eelmise aasta rendist (tl 19-20).
7.03.03.2006 kande alusel kinnistusraamatusse sai lepingu objekti üürileandjaks hageja, kelle kasuks koormati kinnisasi, millel asub lepingu objekt, hoonestusõigusega (tl 21).
8.2006 koostas AS YIT lepingu objekti tehnilise seisukorra hinnangu, milles juhiti tähelepanu sellele, et lepingu objekt on oluliste puudustega ning tehti ettepanekud lepingu objekti remontimiseks (tl 22-29).
9.12.04.2007 kirjaga teavitas hageja kostjat, et soovib lepingu objektil teostada ulatuslikke remonttöid, peale mida tõuseb üür lepingu objekti eest summani 1 494 000 krooni iga kolme kuu eest (tl 30). Hageja nõue ja põhjendused
10.Hageja palub pärast hagi täpsustamist esimese alternatiivina tuvastada, et 18.08.1993 Pärnu Linnavarade Ameti ja AS FP vahel sõlmitud rendilepingu punkti 4.7 on muudetud selliselt, et kostja kohustub tasuma hagejale üüri summas 1 494 000 krooni iga kolme kuu eest alates 01.01.2009 ning lugeda tuvastatud kostja tahteavaldus asendatuks kohtuotsusega või teise alternatiivina tuvastada, et 18.08.1993 Pärnu Linnavarade Ameti ja AS FP vahel sõlmitud lepingu punkti 4.7 on muudetud selliselt, et kostja kohustub tasuma hagejale üüri kohtu poolt määratud kohases ja mõistlikus määras iga kolme kuu eest alates 01.01.2009 ning lugeda tuvastatud kostja tahteavaldus asendatuks kohtuotsusega. Menetluskulud jätta kostja kanda. Hageja tugineb oma nõudes VÕS §-d 97 lg 1 ja 2, 301 lg 3.
11.Kostja 26.04.2007 kirjaga teatas, et hagejal puudub õiguslik alus remonditööde teostamiseks ning üüri tõstmiseks (tl 33-34). Hageja põhistas 25.05.2007 kirjas remonditööde teostamise ja üüri tõstmise vajalikust lisades AS R ekspertarvamuse Pärnu R olukorra ja vajalike renoveerimistööde kohta, Pärnu R remondi muinsuskaitse eritingimused ja Kinnisvaraekspert Tallinn OÜ 2007 kevade kinnisvaraturu ülevaate, mille kohaselt oli 2007 kevadel Pärnus kaubanduspindade üür vahemikus 190-360 krooni ruutmeetri kohta (tl 35-74). Hageja ettepanek nägi ette üüri tõstmist 150 kroonini ruutmeetri kohta. 06.06.2007 palus kostja täiendavat tähtaega hageja kirjale vastamiseks, millise hageja rahuldas, kuid 14.06.2007 kostja kirjale ei vastanud, vaid avaldas valmisolekut läbirääkimisteks (tl 75-78). Pooled pidasid läbirääkimisi, kuid kompromissile ei jõutud. Kostja keeldus hagejal lubamast teostada Pärnu R
2-08-85919 renoveerimistöid ning keeldus sõlmimast kokkuleppeid, millega poolte lepingust tulenevate õiguste ja kohustuste vahekord oleks viidud vastavusse muutunud turutingimustega. Kostja nõustus üüri tõstmisega üksnes 5% võrra aastas nagu lepiti kokku 31.05.2001 lisa 6 punktis 1. 22.10.2008 pöördus hageja uukostja poole ettepanekuga tõsta üüri alates 01.01.2009 (tl 79-83), kuid kostja keeldus ning asus seisukohale, et hagejal puudub nõudeõigus (tl 84-85).
12.Hageja leiab, et hagejal on õigus nõuda lepingu muutmist poolte kohutuste esialgse vahekorra taastamiseks. Lepingu punkt 3.2 sätestab, et rendileandjal on õigus nõuda rendi suuruse muutmist riiklikult reguleeritavate hindade, tariifide, maksete või amortisatsiooninormide muutmise korral, samuti muudel EVabariigi seadustes ettenähtud juhtudel. Hageja on seisukohal, et käesolevaks ajaks on oluliselt muutunud 1993 lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ning sellega on kaasnenud lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine VÕS § 97 lg 1 mõttes. Käesoleval ajal on hageja poolt saadav üür lepingu objekti eest sedavõrd ebapiisav, et ei kata ära isegi hageja poolt tehtud kulutusi lepingu objektile, millised on olnud: 1) hoonestusõiguse omandamine 2005 hinnaga 25 miljonit krooni, millele lisandus notaritasu ja riigilõiv 193 176,35 krooni. 2) lepingu objekti renoveerimistööd 2006 summas 1 890 915,57 krooni seoses „presidendi sviidi“ renoveerimisega ja maali ostmisega, geoloogilised uurimistööd summas 65 500 krooni, maamaks summas 45 774 krooni ja muud objekti haldamisega seonduvad kulud summas 281 286,31 krooni, kokku 2 283 475,88 krooni. 2006 sai hageja kostjalt üüritulu 280 948,48 krooni. 3) 2007 lepingu objekti projekteerimis- ja muud teenused summas 224 000 krooni, maamaks summas 91 548 krooni, muud haldamisega seotud kulud summas 106 886,84 krooni, kokku 422 434,84 krooni. 2007 sai hageja kostjalt üüritulu 357 454,32 krooni. 4) 2008 lepingu objekti projekteerimis- ja muud teenused summas 199 667,67 krooni, maamaks summas 91 548 krooni, muud haldamisega seotud kulud summas 20 953 krooni, kokku 312 168,67 krooni. 2008 sai hageja kostjalt üüritulu 375 327 krooni. Kui arvestada lisaks asjaoluga, et hageja on kandnud alates 2005 seoses lepingu objektiga finantskulusid kokku summas 2 920 002 krooni, siis järeldub, et hageja poolt kostjale käesoleval ajal igaaastaselt saadav üür katab vähem kui 20% hageja poolt igaaastaselt kantavatest kuludest.
13.Hageja leiab, et lepingu muutmiseks esinevad kõik VÕS § 97 nimetatud eeldused: 1) rendileandja ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad oluliselt muuta. Leping sõlmiti 1993, seega 15 aastat tagasi ning lepingu sõlmimisel ei saanud rendileandja näha ette, milliseks oleksid üüride turuhinnad muutunud käesolevaks ajaks ning millised oleksid lepingu objekti puudused käesoleval ajal. Rendileandja ei võinud heas usus ja mõistlikult tegutsedes ette näha hoonestusõiguse seadmist ning VÕS jõustumist. 2) rendileandja ei saanud mõjutada asjaolude muutumist. Rendileandjast ei sõltunud lepingu objekti tehnilise seisukorra järsk halvenemine seoses korduvate üleujutustega, turutingimuste olulist muutumist, VÕSi jõustumist ja hoonestusõiguse seadmist. Hageja ei saanud mõjutada lepingust tulenevaid õigusi ja kohustusi, kuna VÕS § 291 lg 1 kohaselt läksid lepingust tulenevad üürileandja õigused üle hagejale kujul, milles need varem olid kokku lepitud. 3) rendileandja ei kandnud asjaolude muutumise riisikot, kuna rendileandja ei saanud näha 1993 ette sündmusi aastani 2008. Samuti ei kandnud rendileandja riisikot seoses seadusandluse muutumisega. 4) rendileandja ei oleks asjaolude muutumist ette teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel.
14.Tulenevalt kostja vastusest märgib hageja, et ei vaidle vastu, et AS FP, mitte kostja, on teinud kinnistu suhtes investeeringuid ning, et enne kui hageja sai vaidlusaluse kinnistu omanikuks, oli kinnistusraamatusse kantud kostja kasuks märge. Hageja nõustub ka, et hoonestusõiguse seadmise ajal oli hageja kostja üks aktsionäridest. Hageja ei nõustu, et hoonestusõigusega kaasnes kindel arusaam, et kostjaga sõlmitud rendileping kehtib muutmata kujul kuni rendilepingus sätestatud tähtaja lõpuni. 31.05.2001 kokkulepe sätestab, et rentnik ja rendileandja lepivad hiljemalt 2006 kokku uue renditasu suuruse alates 01.01.2007 ning, kui pooled ei saavuta kokkulepet jätkub rendi arvestus eelmistel aastatel kehtinud põhimõtete järgi, so rendi suurenemine 5% võrra aastas. Seega puudus kindel arusaam, et leping kehtib muutmatuna kuni 2018 ning hageja teadis ja sai hoonestusõiguse omandamisel arvestada, et pooled muudavad 2006 lepingus üürihinna turutingimustele vastavaks. Hageja ei eita, et pooled on pidanud läbirääkimisi R parendamiseks
2-08-85919 vajalike täiendavate investeeringute tegemiseks, mida hageja on ka korduvalt teinud ja väljendanud valmisolekut teha ka hiljem, kuid kostja on keeldunud parenduste tegemiseks nõusoleku andmisest, mis tekitab hagejale kahju ja objekti edasisel amortiseerumisel tuleks hagejal teha veelgi suuremaid investeeringuid.
15.Hageja leiab, et kuigi pooled nägid ette, et juhul kui pooled ei saavuta kokkulepet uue rendi suuruse osas, jätkub rendi arvestus eelmistel aastatel kehtinud põhimõtete järgi, s.o rendi suurenemine 5% võrra aastas, siis see kokkulepe ei välista VÕS § 97 kohaldamist, kuna kokkulepitud regulatsioon ei näinud tegelikult ette lepinguliste kohustuste vahekorra säilitamist ega arvestanud lepingu objekti amortiseerumisega. Hageja on seisukohal, et poolte lepinguliste kohustuste vahekord on võrreldes 2001 aastaga muutunud sedavõrd, et see õigustab lepingu muutmist ja üüri tõstmist.
16.Hageja jääb seiskohal, et VÕS § 97 eeldused on täidetud. Lepingu sõlmimise ajana tuleb vaadelda 1993 aastat ning rendileandjale ei saanud olla 1993 ettenähtavad muudatused turutingimustes ja hoone seisundis, samuti muudatused õiguslikus regulatsioonis kuni 2009. Asjaolude muutumisega ei arvestatud lepingu sõlmimisel, sest pooled pidasid vajalikuks muuta rendihinda 2001, kuid seda samuti üksnes kuni 01.01.2007, et taaskord muuta rendihinda lähtuvalt muutunud asjaoludest. Kuna hageja ei olnud tol ajal lepingu pool ei sõltunud lepingu tingimused ja kokkulepped hagejast. Õige on väide, et pooled lähtusid rendis kokku leppides vajadusest hüvitada AS-ile FP tema poolt rendilepingu esemesse tehtud investeeringud, kuid pooled ei näinud ette, et investeeringud amortiseeruvad enne lepingu tähtaega ning VÕS kohaselt peab üürileandja tegema täiendavaid kulutusi lepingu objekti parendamiseks, mitte üürnik. Kostja ei ole tõendanud, et üürihinnad on vähenenud, samas rõhutab hageja, et hageja ei nõua kostjalt turuhinna tasumist, vaid üksnes hinna tasumist, mis on ligikaudu poole võrra väiksem tegelikust turuhinnast.
17.Kostja seisukoht, et hageja kulutused on vähenenud, on väär. Asjaolu, et hageja poolt faktiliselt tehtud kulutused on kostja vastuseisu tõttu leppida kokku üüri suurendamises mõneti vähenenud, ei tähenda seda, et hageja kohustused kulutuste tegemiseks üürileandjana on oluliselt suurenenud. Hagejal tuleb teostada objekti säilitamiseks vajalikke renoveerimistöid mahus ca 50 miljonit krooni, milleks hagejal on vaja võtta pangast laenu ning käesoleval ajal on pankade poolt pakutav minimaalne laenuintress 8% aastas. Arvestusega, et kostja tasub hagejale üüri summas 375 323,00 krooni aastas, moodustaks kostja poolt tasutav üür laenu korral 7 aastaks laenumaksetest vaid 4,01% ning laenu korral 30 aastaks laenumaksetest vaid 8,1 %. Üüri suurendamine aastas 5 976 000,00 kroonini võimaldaks hagejal parimal juhul taotleda renoveerimistööde tegemiseks laenu võtmist 15 aastaks. Hageja osundab, et hageja poolt teostatud tööde tulemusena 2008 osutus kostja poolt võimalikuks välisterrassi kasutamine, mis võimaldas kostjal suurendada tulubaasi, mis kasvatas kostja käivet ca 1 000 000,00 krooni võrra ning suurendas kostja kasumit ca 400 000,00 krooni võrra, samas ei saanud hageja teostatud tööde tulemusena mistahes lisatulu ning kostja ei nõustunud üüri suurendamisega.
18.Kostja on ebaõigel seisukohal, et asjaolude muutumine ei ole vähendanud kostja kohustusi. Hageja poolt nõutav üürimäär on ligikaudu poole võrra väiksem turuhinnast. Samas puudub kostjal lepingu kohaselt mistahes kohustus lepingu objekti parendamiseks ning mistahes muude suuremahuliste kulutuste kandmiseks lepingu objektile.
19.Hageja ei kanna asjaolude muutumise riisikot, kuna hageja ei olnud lepingu pool 1993 ega ka 2001.
20.Kostja väited selle kohta, et hotell teenib 7 kuud aastas kahjumit ning 5 kuud aastas kasumit on paljasõnaline. Isegi kui see väide oleks tõene, siis ei mõjuta kostja majandustegevuse efektiivsus mistahes määral hageja kohustusi lepingu objekti parendamiseks ja hageja kohustusi lepingu objekti suhtes, samuti kostja kohustust tasuda hagejale üüri, mis oleks vähemalt ligilähedanegi turutingimustele ja võimaldaks hagejal täita enda kohustusi lepingu objekti suhtes.
2-08-85919
21.Hageja märgib, et olukorras, kus kostja ei nõustunud lepingu muutmisega VÕS § 97 lg 1 alusel, võib hageja nõuda kohtu poolt lepingu muutmist täiendavalt ka VÕS § 26 lg 9 p 1 ja § 26 lg 11 alusel. Kostja leiab ebaõigesti, et käesoleval juhul ei ole VÕS § 26 lg 9 kohaldatav, kuna pooled nägid ette, kuidas sisustada lahtine tingimus. Pooled on küll leppinud lepingu lisas 6 kokku, kuidas toimub rendi tasumine läbirääkimiste ajal, kui läbirääkimised venivad ning pooled ei ole saavutanud kokkulepet uue rendisumma kohta alates 01.01.2007, kuid mitte seda, kuidas toimub rendi tasumine, kui läbirääkimised nurjuvad. Hageja märgib, et ka kostja poolt viidatud tabelis ei ole rendisumma kajastatud kuni lepingu lõppemiseni - seega ei olnud ega saanud pooled ka teoreetiliselt leppida kokku, kuidas toimub rendi tasumine läbirääkimiste nurjumise korral kuni lepingu lõppemiseni. Järelikult ei olnud selles küsimuses kokku lepitud ning hageja võib nõuda kohtult lahtise tingimuse määramist VÕS § 26 lg 9 alusel. Kostja vastuväited
22.Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda.
23.Kostja selgitab, et enne rendilepingu sõlmimist 18.08.1993 oli Pärnu rannas asuv Rannahotell muutunud sisuliselt kasutuskõlbmatuks ning R tollasel omanikul Pärnu linnal ei olnud piisavalt vahendeid hotelli korda tegemiseks, mistõttu oli Pärnu linn rendilepingut sõlmides eelkõige huvitatud, et Rannahotell muudetakse kasutuskõlblikuks ning, et seda hakataks hotellina intensiivselt kasutama. Seega leppisid kostja ja Pärnu linn 1993 rendilepingu uut redaktsiooni sõlmides kokku, et R päästmiseks vajalikud investeeringud teeb rentnikuna kostja. Kostja oli juba enne rendilepingu uue redaktsiooni sõlmimist R investeerinud 6,1 miljonit krooni, mis oli fikseeritud rendilepingu punktis 2.2 ning rendilepingu lisas 1. Lisaks nõustus kostja 1993 sõlmitud rendilepinguga teostama R s kapitaaltöid tasemel, mis võimaldab taotleda ümberehitatud hoonele EVabariigis kehtiva hotelli klassifikatsiooni alusel vähemalt kolme tärni, kusjuures hoone pidi olema ümberehitatud hiljemalt 01.05.1995, mistõttu investeeris kostja veel hotelli 17 miljonit krooni. 1995 ehitas kostja välja ka R neljanda korruse, kulutades selleks pea 3 miljonit krooni (tl 102). Seega teostas kostja 1993 sõlmitud rendilepingu sätestatud kohustuse täitmiseks R s kokku rohkem kui 26 miljoni krooni eest ümber töid, mis said aluseks sellele, et R sai üldse hotellina edasi kasutada.
24.Selleks, et kostja poolt R tehtud ulatuslikud investeeringud oleksid piisavalt kaitstud leppisid Pärnu linn ja kostja 1993 rendilepingu uut redaktsiooni sõlmides kokku kahes asjas: esiteks, et kostjal on õigus rendilepingus sätestatud tingimustel kasutada r 25 aastat ning lepingu ennetähtaegsel lõpetamisel kohustus Pärnu linn kostja poolt tehtud kulud hüvitama. Teiseks arvestati kostja poolt R tehtud investeeringutega rendilepingu punktis 4.7 sätestatud rendisummas kokku leppides – kostja poolt tasutava rendi suurus fikseeriti kuni aastani 2000 kohustusega see aastal 2001 kostja poolt tehtud investeeringuid arvestades uukokku leppida. Kooskõlas sellega sõlmisid Pärnu linn ja kostja 2000 lõpul ja 2001 esimeses pooles uues rendis kokkuleppele jõudmiseks neli rendilepingu muudatust, millega tõsteti kostja poolt 2001. maist kuni sama aasta detsembrini igakuiselt tasumisele kuuluvat renti võrreldes 2000 ning 2001 esimesel kolmel kuul kehtinud rendiga 24% ning alates 2001 on kostja poolt makstav rent vastavalt samale kokkuleppele tõusnud igal aastal 5%. Rendi tõstmine suuremas määras ei olnud võimalik, kuna see ei oleks kostjale taganud kostja poolt kuni 1995 rendilepingu objekti tehtud investeeringuid.
25.Samal ajal rendilepingu muudatuste sõlmimisega korraldas Pärnu linn R alusele maale seatava hoonestusõiguse seadmist ja/või kinnistu müüki ning, et kostja rendilepinguga seotud huvid ei saaks kahjustada, nõudis kostja oma huvide nähtavaks tegemiseks Pärnu linnalt rendilepingu kohta kinnistusraamatusse märke tegemist, mille kohta esitas Pärnu linn vajaliku kandeavalduse 2002 lõpus ja 2003 veebruaris kanti märge kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatusse kantud märge sisaldas viidet nii rendilepingule kui ka kõigile selle muudatustele, sh 31.05.2001 allkirjastatud muudatusele alates 2001 maist kehtiva rendi suuruse kohta.
26.2005 müüdi hoonestusõigus ostuõiguse korras hagejale, kes oli sel ajal kostja aktsionär, lisaks kattusid sel ajal osaliselt hageja ja kostja juhatuse liikmed. Hoonestusõiguse seadmisega kaasnes kindel arusaam, et kostjaga sõlmitud rendileping kehtib muutmata kujul kuni rendilepingus
2-08-85919 sätestatud tähtaja lõpuni ehk kuni aastani 2018, millise tingimuse tagamiseks kanti koos hoonestusõiguse kinnistamisega hoonestusõiguse kohta avatud kinnistusregistriossa ka veel täiendav märge kostjaga sõlmitud rendilepingu kohta. Märge pidi tagama, et uus rendileandja ei hakka kostjaga sõlmitud rendilepingut muutma ega lõpetama. Seega oli hageja, otsustades 2005 hoonestusõiguse 25 miljoni krooni eest omandada, teadlik nii hoonestusõigust koormavast rendilepingust kui ka selle tingimustest, sh tähtajas ja rendi suurusest ning rendilepingu ajaloost. Hageja võttis hoonestusõiguse omandamisega riski, et rendilepingust saadav tulu ei kata ega hakkagi katma hageja poolt hoonestusõiguse omandamisele ja rendilepingus sätestatud rendileandja kohustuste täitmisele tehtavaid kulutusi.
27.Peale hoonestusõiguse omandamist hageja poolt on pooled pidanud läbirääkimisi R parendamiseks vajalike täiendavate investeeringute tegemiseks, mis on praeguseks katkenud, kuna hageja ei leidnud omapoolsete investeeringute tegemiseks vahendeid. Pooled on arutanud ka rendilepingus kokku lepitud rendi tõstmist, kuid selle eeltingimuseks on olnud, et hageja teeb R praeguse seisukorra tunduvaks parandamiseks omapoolseid investeeringuid. Viimane kohtumine toimus 2008. septembri lõpus, kus kokkulepitu kohaselt pidi hageja esitama kostjale omapoolsed ettepanekud investeeringutega edasiminemiseks, kuid ettepanekute asemel sai kostja hagejalt 22.10.2008 kirja, milles hageja nõudis VÕS § 97 tuginedes rendi suurendamist 498 000 kroonini kuus ehk 1 494 000 kroonini kvartalis ehk suurendamist enam kui 15-kordseks, millega kosja ei nõustunud, kuid soovis jätkata läbirääkimisi, kuid sai selle asemel hagiavalduse.
28.Kostja leiab, et VÕS § 97 ei kuulu vaidlusaluse rendilepingu puhul kohaldamisele. Pooled on rendilepingus ette näinud renditasu suurendamise mehhanismi. 31.05.2001 kokkulepe näeb ette rendi iga-aastase suurenemise otsesõnu, mille kohaselt suurendatakse eelmise kalendriaasta renti igal järgmisel aastal 5% võrra. Lisaks sisaldab rendilepingu nimetatud muudatus eraldi kokkulepet alates 2007 kehtiva rendi osas, seega pidasid pooled 31.05.2001 kokkulepet sõlmides silmas nii lühikest kui ka pikka perspektiivi ja leppisid selgesõnaliselt kokku, millistes piirides on võimalik renti suurendada. Risk, et lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude muutumine toob endaga kaasa poolte lepinguliste kohustuste tasakaalu paigastnihkumise, on seega pooltevahelise kokkuleppega reguleeritud ning VÕS § 97 ei kuulu kohaldamisele.
29.Täidetud ei ole VÕS § 97 kohaldamise eeldused. Hageja ei ole välja toonud ühtegi lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolu, mis võrreldes 2005 aastaga hageja kahjuks oluliselt on muutunud ja mille muutumist hageja lepingut sõlmides ette ei võinud näha. Inflatsiooni suurenemine, rendilepingu eseme amortiseerumine ning üleujutuste võimalus Pärnu rannaäärsel alal ja nende võimalik mõju rendilepingu esemele on asjaolud, millega iga mõistlik kinnisvaraturul tegutsev ettevõtte arvestab. Ka VÕSi jõustumine ja hoonestusõiguse seadmine rendilepingu eseme alusele maale olid teada ja seega mõistlikult ettenähtavad juba 2001, rääkimata 2005. Ka rendi turuhinna tõus on asjaoluks, millega kinnisvaraturul tegutsev ettevõtja pikaajalist rendilepingut sõlmides arvestab ning see ei saa olla rendilepingu muutmist õigustavaks asjaoluks. Samuti märgib kostja, et hageja tuginemine 2007 kinnisvaraturu ülevaatele on ebaadekvaatne, kuna sel ajal oli kinnisvarabuumi kõrghetk. Hageja ei ole välja toonud ühtegi rendilepingu sõlmimise aluseks olnud ja võrreldes lepingu sõlmimise ajaga oluliselt muutunud asjaolu, mistõttu on põhieeldus täitmata.
30.Oluliselt muutunud ei ole ka lepingupoolte kohustuste vahekord. Hageja ei ole esitanud tõendeid, et hageja on teinud kulutusi ning mille katteks need on tehtud. Samas hageja poolt välja toodud muudatused ei ole toimunud hageja kahjuks, vaid on aasta-aastalt hoopis vähenenud. Rendi tõstmise nõue rahuldamise eelduseks on, et rendilepingu objektile tehtavad kulutused oleksid suurenenud. Vahekorra olulisel muutumisel tuleb arvestada ka seda, milline on hagi aluseks olevate väidetavalt muutunud asjaolude mõju kostja kohustustele. Kostja on seisukohal, et isegi kui sellised asjaolud eksisteerivad, siis on need hageja kohustustest enam mõjutanud negatiivselt kostja kohustusi. Kehtiva rendilepingu punkti 4.7 kohaselt on kostja igal aastal, sõltumata turuolukorrast, kohustatud tasuma eelmisest aastast 5% võrra suuremat renti. Samas on rendi turuhind aastal 2008 võrreldes 2007 aastaga pigem langenud ning langeb 2009 veelgi. Samuti mõjutab majanduslangus märkimisväärselt kostja poolt rendilepingu eseme kasutamisest ehk majutusteenuse osutamisest
2-08-85919 saadavat tulu. Seega ka juhul, kui lepingu sõlmimise aluseks olnud ja väidetavalt muutunud asjaoludel oleks hageja rendilepingujärgsetele kohustustele negatiivne mõju, ei saa see mõju olla suurem, kui pärast lepingu sõlmimist muutunud asjaolude negatiivne mõju kostja kohustustele. Olukorras, kus muutunud asjaolud mõjutavad negatiivselt mõlemat lepingupoolt, ei ole lepingu ühe poole kasuks muutmine VÕS § 97 alusel põhjendatud.
31.Kostja on seisukohal, et hageja kannab asjaolude muutumise riisikot. See, kas lepingus kokkulepitud hind või lepingu täitmise tingimused osutuvad lepingu hilisema täitmise käigus poolele kasulikuks või kahjulikuks on üldjuhul vastava poole enda riisiko ega ole ülekantav teisele poolele. Asjaolude muutumise riisikot, mis võib muuta lepingu täitmise rendileandjale kahjulikuks, kannab sellest tulenevalt rendileandja. Seega kuna hagi aluseks olevate asjaolude muutumise riisikot kannab hageja, ei saa hageja VÕS § 97 lg 2 p 3 kohaselt rendilepingu muutmist nõuda.
32.Isegi, kui VÕS § 97 kohaldamise eeldused oleks täidetud, ei ole põhjendatud rendi suurendamine hageja nõutud mahus. Hageja ei ole põhjendanud, miks tuleks renti tõsta just 498 000 kroonini kuus. Hageja tuginemine 2007 kinnisvaraturu ülevaatele on ebaadekvaatne ning samuti on hageja poolt tehtud väidetavad kulud 2007 ja 2008 jooksul väiksemad, kui rent, mida hageja nõuab, mis kinnitavad, et hageja poolt taotletav rent on ebamõistlikult kõrge. Rendi märkimisväärse suurendamise korral muutuks hotelli pidamine kostja poolt võimatuks, kuna hotell teenib 7 kuud aastas kahjumit ja 5 kuud kasumit ning seni on tulud ületanud kulusid napilt. Isegi praeguse rendimäära juures ning arvestades majanduskriisi tõttu vähenenud külastajate arvu, on kostjal raske hotelli kasumlikult pidada ning ei ole selge, kas 2009 hotelli tulud ületavad kulusid.
33.Kostja on seisukohal, et kuna alates 2007 on kehtivas rendis selgesõnaliselt kokku lepitud, puudub alus ja vajadus VÕS §-s 26 sisalduvat lahtiste tingimuste määramise regulatsiooni kohaldamiseks. Poolte vahel on olemas selgesõnaline ja üheselt mõistetav kokkulepe alates 2007 kehtiva rendi suuruse kohta. Kokkuleppest nähtuvalt on pooled selgelt arvestanud võimalusega, et nad ei saavuta alates 2007 kehtiva üüri osas uut kokkulepet ning on selleks puhuks leppinud vastavas rendi suuruses igaks juhuks juba ette kokku. Hageja tõlgendus, mille kohaselt lepiti rendi tõstmises 5% võrra kokku vaid juhuks, „kui läbirääkimised venivad ning kokkulepe saavutatakse alles 2007 kevadel“, on ebaõige ning poolte 31.05.2001 kokkuleppega otseses vastuolus.
34.Hageja väide, mille kohaselt ei näinud pooled rendi suuruses kokku leppides ette kostja poolt R tehtud investeeringute amortiseerumist enne rendilepingu tähtaja lõppu, on asjakohatu. Rendilepingus sätestatud iga-aastane 5% suurune rendi tõus ei olnudki mõeldud R tehtud investeeringute katmiseks, mida ei olekski saanud sõlmida, kuna hageja ei ole R investeeringuid teinud. R on sisuliselt varemetest üles ehitanud ja sellesse investeerinud kostja. Seega puudub igasugune põhjus, miks peaks R tehtud investeeringud kompenseeritama hagejale. Rendilepingus kokku lepitud iga-aastane 5% suurune rendi tõus pidi hagejale osaliselt kompenseerima hindade tõusust tulenevat raha väärtuse langust ja seda eesmärki täidab iga-aastane 5% suurune rendi tõus siiani. Nii näiteks jäi hindade muutumist peegelduv tarbijahinnaindeks pärast rendilepingu punkti 4.7 muutmise kokkuleppe sõlmimist 2001 ja enne 2007, mil rendi hind pidi uuüle vaadatama, enamasti 5% piiridesse, olles sellest kohati isegi tunduvalt allpool. Kostja märgib ka, et hageja väited R tehtud investeeringute amortiseerumisest ei vasta tõele. Vastavalt rendilepingu punktile 4.1 pidid kostja poolt tehtavad investeeringud tagama R kasutatavuse kolme tärni hotellina ning sellele tingimusele vastavad kostja tehtud investeeringud ka käesoleval ajal. Kostja poolt hotelli sisseseadesse tehtud investeeringud võivad praeguseks küll olla moraalselt vananenud, ent Rannahotell on jätkuvalt kolme tärni hotellina kasutatav ja kasutusel.
35.Kostja märgib, et tõendamata on R parendamiseks väidetavalt vajalike kulutuste suurus. Tõendamata on ka hageja väited tööde teostamisega väidetavalt kaasnevate finantskulude kohta. Tõendamata on hageja väide hageja poolt R terrassi tehtud parenduste mõjust kostja majandustegevusele. Kostja restoranist saadav kasum on 2009 küll tõusnud, ent see tuleneb üksnes sellest, et 2008 sügisel viis kostja R s läbi ulatusliku struktuuri muutuse: hotelli direktor koondati ning moodustati juhtimiskluster Palace ja Rannahotell. Lisaks optimeeriti aastaringsete töötajate
2-08-85919 arvu - koondati kokku 20 töötajat. Põhilepinguga jäi tööle 16 töötajat ning kõrghooajal lisandusid nendele lepingulised töötajad. Kulude optimeerimine koos palgakulude vähendamisega on andnud käibe languse juures kasumi kasvu.
36.Kostja ei nõustu, et keeldus andmast luba parendustööde läbiviimiseks. Hageja esitas kostjale R parendustööde teostamiseks ultimatiivses toonis nõude nõustuda hageja poolt soovitud parendustöödega, kusjuures nõutud viisil tööde teostamine oleks tähendanud, et Rannahotell oleks vähemalt osaliselt pidanud sulgetama ka kõrghooajal. See oleks seadnud tõsisse ohtu kostja võimaluse R opereerimisega jätkata, kuna hotell on sõltumata selle kasutamisest kõrghooajal kasumis vaid 4-5 kuud aastas. Samas ähvardas hageja oma kirjas kostjat parendustöödega mittenõustumise korral rendilepingu lõpetamisega. On igati mõistetav, et sellisel viisil parendustööde teostamiseks kostja nõusolekut ei andnud. Samuti juhib kostja tähelepanu asjaolule, et selliseid väiteid esitades on hageja jätnud täitähelepanuta kostja 30.10.2008 kirja, kus on kajastatud poolte eelkokkulepped R parendustööde teostamise osas. Lõplikule kokkuleppele ei jõutud ja see jäi realiseerimata üksnes hagejast tingitud asjaoludel, hagejal ei õnnestunud leida parendustööde finantseerijat.
37.Vale ja pahatahtlik on hageja väide, nagu oleks 31.05.2001 sõlmitud kokkuleppe lisaks oleva tabeli näol tegemist hoopis poolte poolt allkirjastatud töödokumendiga. Nimetaud tabel on poolte vahel 31.05.2001 sõlmitud kokkuleppe osa, pooled ei ole selle üle kunagi vaielnud ja selles ka ei saa olla mingit mõistlikku vaidlust. Lisaks on hageja selline väide otseses vastuolus hageja ainsa juhatuse liikme Toomas Sildmäe poolt varasemalt allkirjastatud dokumentidega. Nimelt on Toomas Sildmäe kostja juhatuse liikmena allkirjastanud mitmeid dokumente, milles ta on viidanud ja mille lisana ta on esitanud 31.05.2001 kokkuleppe vaidlusaluse rendilepingu koosseisus.
38.Õige ei ole hageja väide, nagu puuduks kostjal õigus tugineda AS-i FP poolt R tehtud investeeringutele. AS FP on kostja õiguseellane – SHEAS-i endine ärinimi on AS FHG, mis ühendas endaga 1999 AS-i FPja AS-i FTH, milline asjaolu on hagejale kui kostja endisele aktsionärile, teada. Seega on hageja väide, nagu poleks kostjal õigust AS-i FP tehtud investeeringutele tugineda. Lisaks märgib kostja, et kostja on R investeerinud ka oma praeguse ärinime all. Kohtuotsuse põhjendus
39.Kohus, kuulanud ära poolte esindajad, tutvunud kohtule esitatud kirjalike materjalidega ning hinnanud tõendeid kogumis, leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata alljärgnevatel põhjendustel.
40.TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud.
41.Võlaõigusseadus (edaspidi VÕS) § 339 kohaselt rendilepinguga kohustub üks isik (rendileandja) andma teisele isikule (rentnik) kasutamiseks rendilepingu eseme ning võimaldama talle rendilepingu esemest korrapärase majandamise reeglite järgi saadava vilja. Rentnik on kohustatud maksma selle eest tasu (renti). Vaidlust ei ole, et 23.12.1991 sõlmisid koondis „EK“ ja AS FPrendilepingu Pärnu linnas, XXX sanatooriumi E I korpuse hoone üldpinnaga 4252 m2 rendileandmiseks AS-ile FP. 18.08.1993 sõlmisid Pärnu Linnavarade Amet ja AS FP uues redaktsioonis rendilepingu tähtajaga 25 aastat, mille kohaselt Pärnu Linnavarade Amet andis AS-ile FP üürile Pärnu linnas, XXX sanatooriumi „E “ I korpuse hoone üldpinnaga 4252 m2 koos hoone juurde kuuluva maa-alaga rendi arvestusega 1994 aastal 7 000 DEMi, 1995 aastal 14 000 DEMi ja 1996 aastal 21 000 DEMi vastava summa üleandmisega E kroonides ja 1997 aastast suureneb tasumisele kuuluv rent iga aastal 7% eelneva aasta rendisummast kuni aastani 2000 ning 2001 lepitakse renditasu muutus uukokku (tl 813).
2-08-85919
42.Lisas nr 1, mis on allkirjastatud 18.08.1993, lepiti kokku objekti maksumuses summas 14 150 000 krooni (tl 14) ja 01.07.1994 rendilepingu lisaga 2 määrati objekti maksumuseks peale investeeringute tegemist 35 632 000 krooni (tl 15). Eeltoodu põhjal saab järeldada, et rendiobjekti maksumus vähem kui aastaga tõusis üle 21 miljoni krooni. Kohus on seda meelt, et eeltoodu maksumuse suurenemine sai võimalikuks seose investeeringute tegemisega objektile, mitte kinnisvara hinna tõusuga 11 kuu jooksul. Kohtule esitatud registri väljavõttest nähtub, et kostja on AS FP õigusjärglane (tl 108-110). Kohus on seisukohal, et õigusjärglasele laienevad kõik õigused ja kohustused, mis tulenevad sõlmitud rendilepingust ja selle lisadest sh kohustused investeerimisele ja õigused tehtud investeeringutele, seega ka AS FP poolt tehtud investeeringud rendiobjektile. Samuti on kostja 2001 teinud parendusi ligi 3 miljoni ulatuses (tl 102). Kohus nõustub kostja väitega, et R tehtud ulatuslike investeeringute kaitseks ongi lepingus kokku lepitud, et kostjal on õigus rendilepingus sätestatud tingimustel kasutada r 25 aastat võttes arvesse tehtud investeeringut rendisuuruse määramisel. Seega on kostja õiguslik ootus rendiobjekti kasutada 25 aastat kokkulepitud tingimustel.
43.21.12.2000 rendilepingu lisaga 3 loeti lepingu poolteks Pärnu linn ja AS SHE ning lepiti kokku muudatused renditasus (tl 16). 29.03.2001 rendilepingu lisaga nr 4 määrati renditasuks 2001 aprillist 18 351,14 krooni + käibemaks ja määrati, et renditasu alates 01.05.2001 lepitakse kokku aprillis 2001 (tl 17). 27.04.2001 rendilepingu lisaga nr 5 määrati renditasuks 2001 maikuus 24 166,67 krooni + käibemaks ja et renditasu alates 01.06.2001 lepitakse kokku mais 2001 (tl 18). 31.05.2001 rendilepingu lisa nr 6 kohaselt muudeti 18.03.1993 rendilepingu punkti 4.7 ja kehtestati, et „Rentnik ja rendileandja lepivad hiljemalt 2006 jooksul kokku uue renditasu suuruse alates 01.01.2007. Juhul kui pooled ei saavuta kokkulepet uue rendi suuruse osas, jätkub rendi arvestus eelmistel aastatel kehtinud põhimõtete järgi, s.o rendi suurenemine 5% võrra aastas.“ (tl 19-20). Eeltoodu põhjal asub kohus seisukohale, et juhul kui pooled ei saavuta kokkulepet jätkub rendi tasumine arvestusega, et eelmise aasta rendile lisandub 5% ja sellisel viisil jätkuvalt tulevikus kuni kokkuleppe saavutamiseni. Seega pooled on kokku leppinud igaaastase rendi järjepideva tõusu ka juhuks kui muid kokkuleppeid ei saavutata. Eeltoodu nähtub esitatud rendi maksete aruandest perioodil 2001-2010, tasutud arvetest ja saldoaruannetest (tl 105, II kd lk 8-17). Kohus on seisukohal, et kuna alates 2007 on kehtivas rendis selgesõnaliselt kokku lepitud, puudub alus ja vajadus VÕS §-s 26 sisalduvat lahtiste tingimuste määramise regulatsiooni kohaldamiseks.
44.31.05.2001 sõlmitud lisaga 6 täiendasid lepingu pooled punkti 6.3 ning lisasid uue lause: „Käesolev leping ei lõpe lepingu objektiks oleva Pärnus XXX asuva hoone muutmisel kinnisasja või hoonestusõiguse oluliseks osaks. Hoonestusõiguse seadmisel kinnisasjale, mille oluliseks osaks on eelnimetatud hoone, lähevad käesolevast lepingust tulenevad rendileandja õigused ja kohustused muutmatul kujul üle hoonestusõigusejärgsele hoonestajale.“ Kohus leiab, et eeltoodu muudatus lepingus andis kostjale garantii juhuks kui rendileandja isik peaks vahetuma.
45.10.10.2005 asjaõiguslepingu alusel kanti 03.03.2006 kinnistusraamatusse hoonestusõiguse omanikuna sisse hageja. 10.10.2005 kanti kinnistusraamatusse märkus, et hoonestusõiguse osaks oleva ehitise kohta on 18.08.1993 sõlmitud üürileping (muudetud 21.12.2000, 29.03.2001, 27.04.2001 ja 31.05.2001) (tl 21). Kohtule esitatud tõenditest nähtub, et hoonestusõiguse omandamise tehingu ajal oli hageja kostja aktsionär, lisaks kattusid sel ajal osaliselt hageja ja kostja juhatuse liikmed (tl 108-112). Seega oli hageja, otsustades 2005 hoonestusõiguse 25 miljoni krooni eest omandada, teadlik nii hoonestusõigust koormavast rendilepingust kui ka selle tingimustest, sh tähtajas ja rendi suurusest ning rendilepingu ajaloost. Seega oli hagejale teada ka 31.05.2001 sõlmitud lepingu lisas 6 täiendus lepingu punkti 6.3 osas. Eeltoodule tuginedes leiab kohus, et hoonestusõiguse seadmisega kaasnes tingimus, et kostjaga sõlmitud rendileping kehtib muutmata kujul kuni rendilepingus sätestatud tähtaja lõpuni ehk kuni aastani 2018, millise tingimuse tagamiseks kanti koos hoonestusõiguse kinnistamisega hoonestusõiguse kohta avatud kinnistusregistriossa ka veel täiendav märge kostjaga sõlmitud
2-08-85919 rendilepingu kohta. Märge pidi tagama, et uus rendileandja ei hakka kostjaga sõlmitud rendilepingut muutma ega lõpetama. Eeltoodule tuginedes asub kohus seisukohale, et hageja ei ole õigustatud nõudma lepingu muutmist. Asjaolu, et hageja ei olnud lepingu sõlmimisel rendileandjaks ei oma tähtsust. Hagejal ei olnud kohustust omandada hoonestusõigust.
46.VÕS § 97 lg 1 järgi kui pärast lepingu sõlmimist muutuvad lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ja sellega kaasneb lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe lepingupoole kohustuste täitmise kulud suurenevad oluliselt või teiselt lepingupoolelt lepinguga saadava väärtus väheneb oluliselt, võib kahjustatud lepingupool nõuda teiselt lepingupoolelt lepingu muutmist poolte kohustuste esialgse vahekorra taastamiseks. VÕS § 97 lg 2 alusel lepingu muutmist võib käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud asjaoludel nõuda, kui: 1) kahjustatud lepingupool ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda ja 2) kahjustatud lepingupool ei saanud asjaolude muutumist mõjutada ja 3) asjaolude muutumise riisikot ei kanna seadusest või lepingust tulenevalt kahjustatud lepingupool ja 4) kahjustatud lepingupool ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et hageja ei ole välja toonud ühtegi lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolu, mis võrreldes 2005 aastaga hageja kahjuks oluliselt on muutunud ja mille muutumist hageja lepingut sõlmides ette ei võinud näha. Inflatsiooni suurenemine, rendilepingu eseme amortiseerumine ning üleujutuste võimalus Pärnu rannaäärsel alal ja nende võimalik mõju rendilepingu esemele on asjaolud, millega iga mõistlik kinnisvaraturul tegutsev ettevõtte arvestab. Kohus soovib rõhutada, et hageja omandas hoonestusõiguse oktoobris 2005 ja samal aastal jaanuaris oli Pärnus suured uputused, mille käigus said mere läheduses olevad hooned veekahjustusi. Ka rendi turuhinna tõus on asjaoluks, millega kinnisvaraturul tegutsev ettevõtja pikaajalist rendilepingut sõlmides arvestab ning see ei saa olla rendilepingu muutmist õigustavaks asjaoluks. Hageja ei ole välja toonud ühtegi rendilepingu sõlmimise aluseks olnud ja võrreldes lepingu sõlmimise ajaga oluliselt muutunud asjaolu, mistõttu on põhieeldus täitmata. Oluliselt ei ole muutunud ka lepingupoolte kohustuste vahekord. Hageja ei ole esitanud tõendeid, et hageja on teinud kulutusi rendiobjektile ning mille katteks need on tehtud. Tõendamata on R parendamiseks väidetavalt vajalike kulutuste suurus. Tõendamata on hageja väide hageja poolt R terrassi tehtud parenduste mõjust kostja majandustegevusele. Kohus leiab, et kulutused hoonestusõiguse omandamiseks, ekspertiisideks, konsultandile, maamõõtmiseks, maali ostmiseks ei ole kulutused, mille peaks kostja renditasu suurendamise kaudu korvama (tl 126-130). Kostjal kui rentnikul ei oma tähtsust rendileandja tehingud sh võetavad laenukohustused (tl 139). Rendi tõstmise nõue rahuldamise eelduseks on, et rendilepingu objektile tehtavad kulutused oleksid suurenenud. Hageja esitatud õiend kohtuistungi eel selle kohta, et ta on teinud 2005.aastast kuni 01.12.2008 finantskulusid 2 920002 krooni ulatuses ei ole sisustatud, mistõttu jääb selgusetuks millest kulud koosnevad, seega puudub võimalus kulude analüüsimiseks ja hindamiseks. Vahekorra olulisel muutumisel tuleb arvestada ka seda, milline on hagi aluseks olevate väidetavalt muutunud asjaolude mõju kostja kohustustele. Kehtiva rendilepingu punkti 4.7 kohaselt on kostja igal aastal, sõltumata turuolukorrast, kohustatud tasuma eelmisest aastast 5% võrra suuremat renti. Kohus nõustub kostja seisukohaga, et rendi turuhind on aastal 2008 võrreldes 2007 aastaga pigem langenud ning langes 2009 veelgi (tl 173-186). Samuti mõjutab majanduslangus märkimisväärselt kostja poolt rendilepingu eseme kasutamisest ehk majutusteenuse osutamisest saadavat tulu. Seega ka juhul, kui lepingu sõlmimise aluseks olnud ja väidetavalt muutunud asjaoludel oleks hageja rendilepingujärgsetele kohustustele negatiivne mõju, ei saa see mõju olla suurem, kui pärast lepingu sõlmimist muutunud asjaolude negatiivne mõju kostja kohustustele (tl 187). Olukorras, kus muutunud asjaolud mõjutavad negatiivselt mõlemat lepingupoolt, ei ole lepingu ühe poole kasuks muutmine VÕS § 97 alusel põhjendatud. Kohus leiab, et hageja võttis hoonestusõiguse omandamisega teadlikult riski, et rendilepingust saadav tulu ei kata ega hakkagi katma hageja poolt hoonestusõiguse omandamisele ja rendilepingus sätestatud rendileandja kohustuste täitmisele tehtavaid kulutusi. Tähelepanuta ei saa jätta asjaolu, et renditasu suuruses on arvestatud kostja ja ta
2-08-85919 õiguseellase poolt tehtud investeeringuid 26 miljoni ulatuses. Investeeringute tegemise olid pooled kokkuleppinud lepingus ja selle lisades. Samas kohus nõustub, et rendiobjekt renoveerimisest on möödunud üle kümne aasta, mistõttu objekt vajab uuendamist, mille kinnituseks on hageja esitanud ekspertarvamuse ja poolte poolt allkirjastatud aruande. Kohus nõustub, et remont on kulukas (tl 131-138) ja eeldab rahaliste vahendite olemasolu. Kohus leiab, et vajalike tööde teostamiseks ei saa hageja enne kulutuste tegemist nõuda kostjalt suurema rendi tasumist parenduste eest mida ta kavatseb tulevikus teha. Hageja ei ole tõendanud, et kostja keeldub läbirääkimisi pidamast ja eitanud vajaliku remondi tegemisest. Tuginedes eeltoodud põhjendustele leiab kohus, et hagi ei ole põhjendatud ja ei kuulu rahuldamisele. Menetluskulud
47.Kooskõlas TsMS §-ga 162 lg 1,2,3 ja § 165 jätab kohus menetluskulud täies ulatuses hageja kanda. Juhindudes TsMS §-st 174 on hagejal õigus esitada hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
Maire Lukk Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.