Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Asjaolud Kristi Orumets esitas 27.11.2007 maakohtule hagi üürilepingu ülesütlemise vaidlustamiseks ja üürilepingu pikendamiseks kuni 31.05.2009. Hageja valdab 03.07.2006

munitsipaaleluruumi üürilepingu nr 2006/35 alusel ühetoalist korterit XXX XXXXXX, XXXX XXXXXXXX, XXXXXXX XX-X. Pärast üürilepingu tähtaja saabumist 01.06.2007 ei avaldanud pooled soovi lepingu lõpetamiseks ja üürileping muutus tähtajatuks. 05.10.2007 edastas kostja hagejale üürilepingu ülesütlemise teate, mille hageja sai kätte 25.10.2007. Hageja üürilepingu ülesütlemisega ei nõustu. Eluruum on vajalik hagejale endale ja tema lapsele. Hagejal ei ole praeguste sissetulekute juures võimalik üürida perekonna vajadustele vastavat eluruumi kolmandatelt isikutelt. Avaldaja sissetulekud on üldise elukalliduse kasvuga oluliselt langenud. Kostja ei ole hagejale eraldanud lasteaiakohta ning hageja on sunnitud viima last lasteaeda Tallinnas. Hageja töötab T. I. XXXXXXXXXXXX XXXXXXXXXXXX ametikohal ja muud sissetulekud tal puuduvad. Samaväärse eluruumi üürimisel kolmandalt isikult satuks ohtu hageja ja tema lapse igapäevane toimetulek ning halveneks oluliselt praegune elukvaliteet. Kostja ei ole üürilepingu lõpetamist ka põhjendanud. Kostjal puudub vajadus eluruumi vastu. Osadel korterijärjekorda kantud isikutel on endal kinnisvara olemas. Samuti on kostja asunud võõrandama korteriomandeid avalikul enampakkumisel. Kostja palus jätta hagi rahuldamata. Üürilepingu ülesütlemine on kehtiv. Ebaõige on hageja väide, et kostja pidanuks üürilepingu ülesütlemist põhjendama. Kostja ei välista, et elukorralduse muutuse tõttu võib hageja elukvaliteet mõnevõrra halveneda, kuid hageja elab juba 7 aastat subsideeritud eluruumis ning kostja on hagejat seega osaliselt ülal pidanud. Käesoleval hetkel on Rae vallas palju inimesi, kelle elukvaliteet on kehvem kui hagejal. Sotsiaaleluruumide arv on väga piiratud. Maakohtu otsus Harju Maakohus jättis hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Puudub vaidlus, et poolte vahel on sõlmitud tähtajatu üürileping XXX XXXXXX, XXXX XXXXXXXX XXXXXXX XX-X asuva eluruumi üürimiseks. 05.10.2007 teatest nr 167/2997 nähtub, et kostja on hagejaga sõlmitud üürilepingu üles öelnud alates 18.01.2008. Puudub vaidlus, et hageja sai selle teate kätte 25.10.2007. T. I. 28.11.2007 tõendist nr 1.614/72 ilmneb, et hageja töötasu on kokku 5091 krooni. Tähtajatu üürilepingu võib kumbki pool korraliselt üles öelda, teatades sellest ette vähemalt 3 kuud tuginedes VÕS § 311 ja 312. Seega ei näe seadusandja ette tähtajatu üürilepingu korralise ülesütlemise korral põhjendamise kohustust. Puudub vaidlus, et ülesütlemine on vormiliselt kehtiv ja vastab VÕS § 325 nõuetele, samuti selles, et üleütlemise vaidlustamine on nõuetekohane VÕS § 329 järgi. VÕS § 326 lg-s 2 sätestatud rasked asjaolud puuduvad. Hageja on töövõimeline isik ning töötab juristi kvalifikatsiooni nõudval ametikohal. Juristi kvalifikatsioon võimaldab leida tööd, mis annab majandusliku võimaluse üürida eluruum. Töövõimelise juristi puhul ei ole tegemist isikuga, kes peaks vajama sotsiaaleluruumi. Ka lapse kasvatamine ei muuda sellist isikut sotsiaalabi vajavaks. Seega sissetulekute aspektist puudub hagejal kohtu hinnangul alus nõuda üürilepingu pikendamist. Elukeskkonna muutus toob kahtlemata kaasa muutusi igapäevases elus. Samas ei saa neid muutusi pidada raskeks tagajärjeks VÕS § 326 lg 2 tähenduses. Isegi kui hageja ei saa üürida uut eluruumi samas vallas, ei too see talle kaasa raskeid tagajärgi, sest hageja käib ise tööl Tallinnas ning ka tema laps on Tallinnas lasteaias. Hageja ja tema lapse elurutiini juurde kuulub juba praegu vallapiire ületav tööle või lasteaeda sõitmine. 2(5)

Apellatsioonkaebus Hageja palub tühistada maakohtu otsuse ja uue otsusega hagi rahuldada ning menetluskulud jätta kostja kanda. Kohus on kohaldanud valesti materiaalõiguse norme ja rikkunud oluliselt protsessiõiguse norme ning on põhjendamatult jätnud hindamata asja käigus kogutud tõendid. Ainuüksi isiku haridustasemest ja kvalifikatsioonist ei ole võimalik teha automaatselt järeldust isiku majandusliku seisukorra kohta. Hageja ei ole süüdi selles, et Eesti Vabariik ei suuda piisavalt tasustada hageja kvalifikatsioonile ja isiksuseomadusele vastavat ametikohta. Analoogiliselt võttes võiks hagejale ette heita, et kuivõrd hageja on otsustanud lapsi saada, siis on ta ise oma ebapiisavas majandusliku olukorras süüdi ja seega puudub tal alus nõuda üürilepingu pikendamist. PS § 27 lg 1 kohaselt perekond rahva püsimise ja kasvamise ning ühiskonna alusena on riigi kaitse all. Seega hagejal on põhiseaduslik õigus luua pere sh saada lapsi. KoKS § 2 lg 1 kohaselt on kohalikul omavalitsusel mh kohustus seaduste alusel iseseisvalt korraldada ja juhtida kohalikku elu, lähtudes valla- või linnaelanike õigustatud vajadustest ja huvidest. Sama seaduse § 6 lg 1 kohaselt on omavalitsusüksuse ülesandeks mh korraldada antud vallas või linnas elamu- ja kommunaalmajandust. Hagejal on õigustatud vajadus eluruumi järele. Kostjal on kohaliku omavalitsusena kohustus elamu- ja kommunaalmajanduse korraldamiseks mh hageja huvidest lähtuvalt. Maakohus ei ole aru saanud VÕS § 326 lg 2 mõttest ja eesmärgist. Seadusandja on VÕS §-s 326 sisalduva normi kehtestamisel näinud ette, et juhul kui üürnik üürilepingu tähtaja saabumisel esitab üürilepingu pikendamise nõude, peab kohus kaaluma üürileandja ja üürniku vastavaid huve. Kohus peab üürnikule üürilepingu lõppemisega kaasnevaid tagajärgi võrdlema üürileandjale üürilepingu jätkamisega kaasnevate tagajärgedega. Juhul kui üürileandjal puudub reaalne huvi üürilepingu lõpetamiseks või selline huvi on tühine võrreldes üürileandjale üürilepingu lõpetamisega kaasnevate tagajärgedega, on põhjendatud üürilepingu pikendamine. VÕS § 328 lg 1 kohaselt ei rahuldata VÕS § 326 lg-s 2 nimetatud eluruumi üürniku taotlust üürilepingu pikendamiseks juhul, kui üürilepingu pikendamine oleks vastuolus üürileandja õigustatud huvidega. Eeltoodust tuleneb täiendavalt, et üürilepingu pikendamise nõude läbivaatamisel on kohus kohustatud kaaluma üürileandja õigustatud huve. Kui üürileandjal õigustatud huvi üürilepingu lõpetamiseks puudub, kuid üürnikul on õigustatud huvi üürilepingu jätkamiseks, on põhjendamatu üürilepingu pikendamisest keeldumine. Hageja on põhistanud, et kostjal puudub põhjendatud huvi hagejaga üürilepingu lõpetamiseks. Hageja on täitnud üürilepingust tulenevaid kohustusi korraliku hoolsusega. Rae vald on kehtestanud munitsipaaleluruumide piirmäärad, seega puudub tal võimalus küsida vaidlusaluse eluruumi kasutamise eest kolmandalt isikult kõrgemat üüri kui hagejalt ja puudub majanduslik huvi hagejaga üürilepingu lõpetamiseks. 07.04.2008 kohtuistungil põhistas hageja, et tema huvid XXXXXXX XX-X eluruumi kasutamiseks on vähemalt sama kaalukad kui on teistel Rae valla korterijärjekorda kantud isikutel. Lisaks esitas hageja tõendid selle kohta, et kostja on viimasel ajal võõrandanud munitsipaaleluruume, mis annab tunnistust sellest, et valla hinnangul on eluasemefond piisav valla elanike eluaseme põhjendatud vajaduste rahuldamiseks. Asjas ei ole vaidlust, et üürilepingu lõppemisel ning uue eluruumi üürimisel turuhinnaga kaasnevad hagejale majanduslikult 3(5)

rasked tagajärjed tema ja tema perekonna jaoks. Hageja omandis ei ole ühtegi eluruumi ega kinnisvara ning tal ei ole võimalik leida samasugustel tingimustel elamiseks muud eluruumi. Maakohus on otsuses välja toonud, et kuivõrd hagejal on juriidiline kõrgharidus, siis järelikult peab ta üürilepingu lõppemisel leidma endale piisava toimetuleku tagava töö. Seega üürilepingu lõppemisel satub ohtu hageja põhiseaduslik õigus vabalt valida töökohta, ta peab hakkama konkureerima tööjõuturul ning on sunnitud praeguse töökoha, mis vastab optimaalselt tema võimetele ja isiksuseomadustele, vahetama üksnes majanduslikest kaalutlusist lähtudes töökoha vastu, mis tema võimetele ja isiksuseomadustele sellisel määral ei pruugiks vastata. Töökoha vahetusega kaasnevad emotsionaalsed pinged ning loobumine praegusest töökollektiivist ja inimsuhetest ei kaalu üles töökoha vahetusest saadavat võimalikku materiaalset kasu. VÕS § 326 lg-s 2 sisalduv mõistet „raske tagajärg“ ei saa sisustada üksnes majandusliku mõistena, vaid tagajärjena tuleb mõista üürilepingu lõpetamisega üürnikule kaasnevaid tagajärgi kogumis. Maakohus ei saa isiku olukorra hindamisel lähtuda üksnes isiku haridustasemest ja isiksuseomadustest, vaid lähtuda tuleb isiku tegelikust majanduslikust olukorrast. Sisuliselt maakohus on leidnud, et hageja ei ole teinud kõike võimalikku uue eluaseme leidmiseks ja enda majandusliku olukorra parandamiseks. Siinkohal aga maakohus on jätnud tähelepanuta, et vastavalt VÕS § 328 lg-s 3 sätestatule saaks eeltoodud asjaolu olla üürilepingu pikendamisest keeldumise aluseks üksnes üürilepingu pikendamise korduval nõudmisel. Eelnevalt on üürilepingu pikendamine toimunud poolte kokkuleppel ning hageja on pöördunud enda õiguste kaitseks ja üürilepingu pikendamiseks kohtusse esmakordselt. Juhul kui kohus tuvastab, et üürilepingu lõpetamisega kaasneb hageja jaoks raske tagajärg (elukvaliteedi langus) ja kostjal puudub huvi üürilepingu lõpetamiseks või selline huvi võrreldes hageja elukvaliteedi langusega on tühine, ei saa jätta nõuet üürilepingu pikendamiseks rahuldamata üksnes põhjusel, et eelduslikult hageja vaimsed võimed võimaldaksid leida majanduslikult tasuvama töö. Hageja on praeguse elukorralduse korraldamisel lähtunud heauskselt Rae Vallavalitsuse ametnike poolt erinevatel aegadel antud kinnitustest, et juhul kui hageja täidab enda üürilepingust tulenevad kohustused korraliku hoolsusega, ei tee kostja takistusi hagejale XXXXXXX XX-X eluruumi kasutamiseks ega temaga sõlmitud üürilepingu pikendamiseks. Juhul kui kohus leiab, et kostja huvi hagejaga üürilepingu lõpetamiseks kaalub üles hageja põhiseadusliku õiguse piiramise töö- ja elukoha valikul, vajab hageja mõistlikult aega praeguse elukorralduse muutmiseks ja praegusega ligilähedaselt samaväärse töö- ja elukeskkonna leidmiseks. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus leidis, et apellatsioonkaebuse rahuldamiseks puudub alus. Kolleegium nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg.6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Üürilepingu pikendamise nõude õiguslik alus on antud VÕS §-is 326 lg.2, s.o. kui lepingu lõppemisega kaasneksid üürniku või tema perekonna jaoks rasked tagajärjed. Maakohus on 4(5)

argumenteeritult leidnud, et üürilepingu lõppemine ei too hagejale kaasa selliseid raskeid tagajärgi, mis annaks alust üürilepingu pikendamiseks. VÕS § 328 lg.1 ja 3 sätestab üürilepingu pikendamise piirangud, s.o. juhtumid, mil üürilepingu pikendamine oleks vastuolus üürileandja huvidega. Kuivõrd maakohus tuvastas, et üürilepingu lõppemine ei too hagejale kaasa raskeid tagajärgi, siis puudus kohtul vajadus ja õigus kaaluda lepingupoolte huve VÕS § 328 sätteid arvestades. Kolleegium märgib, et hageja taotletud lepingu pikendamise tähtaeg on juba möödunud, ehk ta on sellega saanud apellatsioonkaebuse taotletud mõistliku aja oma elu- ja/või töökorralduse muutmiseks. Viide kohaliku omavalitusüksuse kohustusele korraldada elamu- ja kommunaalmajandust omavalitsusüksuse territooriumil ei ole asjakohane.

Tiit Kollom

Reet Allikvere

Mare Merimaa

5(5)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.