Võlaõigus › Laenu- ja krediidilepingud

Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima, vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Menetlusabi taotlemisel peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse (TsMS § 187 lg 6). Hageja nõue (tl 4-6) Hagiavalduse kohaselt pidasid hageja ja kostja 07.02.2008 lepingueelseid läbirääkimisi laenulepingu sõlmimiseks, 14.04.2008 tegi hageja rahaülekande kostjale summas 100 000 krooni selgitusega „vastavalt lepingule 07.02.2008“. Tegemist oli suulise lepingueelse läbirääkimiste kokkuleppega. Hageja sõlmis laenusuhte 14.04.2008 rahaülekande tegemisega. 08.10.2008 ütles hageja 14.04.2008 laenulepingu üles. Ülesütlemise sai kostja kätte 09.10.2008, seega alates 09.12.2008 tekkis kostjal kohustus tagastada laenulepingute alusel saadu. 23.10.2008 vastuses kostja eitab OÜ Mulgi Vara ja Erki Vääna vahel 14.04.2008 laenulepingu sõlmimist. 09.01.2009 esitas hageja kostjale pankrotihoiatuse. 02.02.2009 kirjas märkis kostja, et OÜ Mulgi Vara ja hageja vahel ei ole sõlmitud laenulepingut, vaid 07.02.2008 sõlmiti lepingueelsete läbirääkimiste kokkulepe, kokkuleppe ülesütlemisel ei tagastata tagatist ostjale. Hageja taotleb kostjalt võla 100 000 krooni ja viivise perioodi 10.12.2008-13.08.2009 6334 krooni ja lisanduva viivise väljamõistmist. Hageja esitas kohtule koopiad 14.04.2008 Hansapank/Swedbank maksekorraldusest nr 442 (tl 7), avaldusest 14.04.2008 laenulepingu ülesütlemiseks (tl 8), postisaadetise väljastusteatest (tl 9), OÜ Mulgi Vara 23.10.2008 kirjast (tl 10), 09.01.2009 pankrotihoiatusest OÜ-le Mulgi Vara (tl 11), OÜ Mulgi Vara 02.02.2009 kirjast (tl 12-16). Kostja vastus (tl 19-21) Kostja on seisukohal, et hageja väited 07.02.2008 laenulepingu sõlmimiseks lepingueelsete läbirääkimiste pidamise kohta ja et 07.02.2008 leping ei ole sõlmitud kirjalikult, on väärad. Kostja ja hageja tegid nii enne kui pärast 07.02.2008 koostööd Viljandis XXX nime kandvasse kinnisvaraarendusse investeerimisega. Hageja osales koostöös eeskätt seoses sellega, et kostja ja OÜ Saranomic (registrikood 10739812), mille ainuosanik ja juhatuse liige hageja on, sõlmisid 17.10.2007 finantseerimislepingu, mille alusel OÜ Saranomic paigutas viieks aastaks kostja ettevõttesse 5 000 000 krooni. Hageja osales OÜ Saranomic esindajana aktiivselt kinnisvaraarendusega seotud prognooside ja tegevuskavade koostamises, investeerimisobjekti väärtuse tõstmise kavandamises, ehituskoosolekutel jne. Nii algne äriplaan kui hiljem läbi räägitud käitumiskava nägid ette, et ühise investeerimisobjekti tarbeks AS-iga Swedbank sõlmitud laenulepingu kavakohasele täitmisele kaasaaitamiseks omandavad kõik investeeringuga seotud isikud valminud hoones korteri. Hageja lubas omandada kostja omandis olevale, Viljandis XXX (praegune aadress on XXX 5) asuvale kinnistule ehitatava hoone kolmandal korrusel eluruumi suurusega 40,1 m2. Läbirääkimiste käigus kokkulepitu fikseerimiseks ning läbirääkimiste pidajate kindlustunde suurendamiseks juhuks, kui üks pooltest läbirääkimised pahauskselt katkestab, sõlmisid hageja ja kostja 07.02.2008 kirjaliku lepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppe. Kokkuleppe p 9 kohaselt pidi hageja tasuma kokkuleppest tulenevate nõuete tagamiseks hiljemalt 09.04.2008 kostja arvelduskontole 100 000 krooni. Seega, hageja poolt kostjale tasutud 100 000 krooni ei ole mitte laen, vaid algselt finantseerimislepingust tuleneva koostöö raames läbiräägitust pahauskse taganemise ja muude läbirääkija kohustuste rikkumise puhuks kostjale antud tagatis. 2(10)

Hageja poolt antud lubadustest kinnipidamist eeldades arvestas kostja oma rahavoogude kavandamisel hageja poolt lubatud maksega. Lisaks sellele käitus kostja hagejaga kokkulepitud viisil (kokkuleppe p 4, 5, 6). Kostja tegi veel 2009 hagejale ja tema poolt juhitavale äriühingule ettepanekuid, kuidas viimased saaksid osaleda algselt kokkulepitud investeerimisplaani elluviimises. Hageja poolt oma lubaduste täitmata jätmine põhjustas kostjale kahju rohkem kui 100 000 krooni ulatuses. Kostja esitas kohtule koopia 07.02.2008 sõlmitud lepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppest (tl 2224), kostja ja OÜ Saranomic vahel 17.10.2007 sõlmitud finantseerimislepingust (tl 25-27). Hageja vastus kostja vastuväidetele (tl 33-37) Hageja ei ole investeerinud Viljandi XXX nime kandvasse kinnisvaraarendusse. Hageja näol on tegemist füüsilise isikuga, keda ei saa samastada juriidilise isikuga OÜ-ga Saranomic. Ka ei nõustu hageja kostja käsitlusega 17.10.2007 finantseerimislepingu järgi laenuks antud rahasumma 5 000 000 krooni lugemisega paigutuseks kostja ettevõttesse, tegemist oli laenulepinguga. Hageja eraisikuna ei ole pidanud mitte mingisuguseid läbirääkimisi tulenevalt viidatud finantseerimislepingust. Kostja viidatud 07.02.2008 lepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppes puudub viide 17.10.2008 finantseerimislepingule, tegemist on tüüpilise ostu-müügi eellepinguga, mis on vorminõuete rikkumise tõttu tühine. Pooled sõlmisid teadlikult tühise lepingu. Kokkuleppe p-s 5 märgitu kohaselt loeti ostja poolt enne müügilepingu sõlmimist tasutud rahasumma tasutuks osana objekti müügihinnast, mis tähendab, et nimetatud rahasumma näol ei saa tegemist olla ei tagatise ega ka broneerimistasuga. Kostja esindaja I.K. 07.04.2008 kirja manuses on 07.02.2008 kuupäevaga lepingueelsete läbirääkimiste kokkulepe, mida on nimetatud broneerimislepinguks. I.K. kirjast tuleneb, et kostja vajas raha ehitajale maksmiseks ning pangale mulje jätmiseks kinnisvara projekti jõudsast arendamisest ja müügi toimumisest. Hageja 14.04.2008 tehtud makse 100 000 krooni ei ole tehtud vastavalt 07.02.2008 lepingule, kuivõrd viidatud lepingu p 9 kohustas ostjat maksma 100 000 krooni kostjale hiljemalt 09.04.2008. Hageja on seisukohal, et kui kohus siiski leiab, et rahasumma maksmine kostjale on toimunud 07.02.2008 lepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppe alusel ja laenulepingu ülesütlemise alusel raha tagastamine VÕS § 398 lg 1 alusel ei ole põhjendatud ning hagi sellel alusel ei rahuldata, on hageja poolt põhjendatud alternatiivse nõude esitamine 100 000 krooni tagasinõudmiseks alusetu rikastumise sätete alusel. Hageja esitas kohtule koopia I.K. 07.04.2008 e-kirjast ja selle manuseks olevast lepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppest (tl 40-43). Kostja vastus hageja vastusele (tl 48-54) Kostja soovib tõendada, et 07.02.2008 lepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppena pealkirjastatud dokument oli lisaks kinnisvara omandamist puudutavale kokkuleppele samaaegselt ka hagejapoolne kinnitus investeerimisplaani kavakohasele realiseerumisele kaasaaitamise viisi ja rahalise ulatuse kohta ning kokkulepe kaasaaitamisest loobumise tagajärgede kohta. Sellise sisuga kokkuleppe suhtes ei näe seadus ette kohustuslikku vorminõuet. Kostja ja OÜ Saranomic vahel 17.10.2007 sõlmitud finantseerimisleping kajastab järgmisi käesolevas asjas tähtsust omavaid asjaolusid. 100 000 krooni kostjale maksmise ajal oli kostjal OÜ-ga Saranomic varaline suhe, mis seisneb selles, et OÜ Saranomic pidi finantseerima kostja ettevõtet 5 000 000 krooni ulatuses. Tegelikult tasus OÜ Saranomic kostjale 5 310 000 krooni. Kostja kohustus OÜ-lt Saranomic saadud raha investeerima Viljandis XXX ja Tallinna tn 6b hoonestusõiguse alusel arendatavasse kinnisvarasse 5 aasta pikkuseks investeerimisperioodiks. Laenulepinguna ei saa seda lepingut käsitada seetõttu, et finantseerimislepingu kohaselt on OÜ-l Saranomic õigus teatavale osale ettevõtte tegevuse tulemist. Seejuures on ette nähtud, et kui tulem on negatiivne, ei saa ka OÜ Saranomic tagasi kogu kostja ettevõttesse paigutatud raha. Sellised tingimused ei ole omased laenulepingule, vaid pigem investeerimislepingule. Tähtajatuna ei saa seda lepingut käsitada seetõttu, et esiteks on see lepingu lisa 3(10)

1 p 2 kohaselt sõlmitud 5 aasta pikkuseks investeerimisperioodiks ning teiseks on OÜ Saranomic ja AS-i Swedbank vahel 22.04.2008 sõlmitud lepinguga OÜ Saranomic allutanud kõik oma varalised nõuded kostja vastu AS-i Swedbank nõuetele kostja vastu, kohustudes mitte esitama kostja vastu mistahes varalisi nõudeid enne, kui kostja on täitnud kõik oma kohustused AS-i Swedbank ees, so 22.04.2013. Enne ja pärast viidatud lepingute sõlmimist ja nende alusel raha maksmist tegi kostja tihedat koostööd hageja kui OÜ Saranomic esindajaga. Et kostja ettevõttesse oli raha paigutanud OÜ Saranomic, ei pidanud hageja tegema avaldust, et tema täidab OÜ Saranomic osalusele vastava kokkulepitud kohustuse füüsilise isikuna. Pärast seda kui hageja oli siiski sellise avalduse teinud, on küllalt alust käsitada teda kostja ja OÜ Saranomic vahelise finantseerimislepingu alusel ja finantseerimislepingu eesmärgi saavutamiseks kostja ja kaasinvestorite ees kohustuse võtnud isikuna, kelle võetud kohustuse rikkumist saab käsitada finantseerimislepingust tuleneva kohustuse rikkumisena, mitte ostu-müügi eellepingust tuleneva kohustuse rikkumisena. Kostja möönab, et algsest kaasinvestorite vahelisest suulisest kokkuleppest osa vormistamine lihtkirjaliku kokkuleppena ei tekitanud õiguslikult siduvat kohustust kinnisasja omandamiseks. Küll saab sellist kokkulepet käsitada ühe tõendina 17.10.2007 finantseerimislepingust tuleneva koostöö raames läbi räägitu sisu kohta ning selle kohta, kui suur oli hageja poolt enesele võetud kohustuse suurus. Kui hageja ja kostja vaheline kokkulepe oleks pelgalt kinnisasja müügi eelleping, piirduks mõistliku ostja huvi üksnes huviga saada kokkulepitud tingimustel asja omanikuks ega hõlmaks tegutsemist selleks, et püüda kolmandat isikut (panka) veenda potentsiaalse müüja finantsvõimekuses, et viimane saaks pangast laenu. Ka OÜ Saranomic ja AS-i Swedbank vahel 22.04.2008 sõlmitud kokkulepe kinnitab, et 2008. aasta aprillis võis hageja olla huvitatud kostja investeeringu edenemisele kaasaaitamisest ning investeerimisobjekti lõpuni arendamiseks pangalt laenu saamisest. 2008 veebruaris, märtsis ja aprillis pidas kostja läbirääkimisi 12 500 000 krooni suuruse laenu saamiseks AS-ilt Swedbank ja 22.04.2008 selle laenu ka sai. Mõistagi teavitas kostja panka arenduse edenemist puudutavatest olulistest asjaoludest, sealhulgas investorite poolt antud lubadustest, samuti teavitas panga esitatud tingimustest investoreid. Et investeeringu kavakohaseks edenemiseks oli pangast laenu võtmine mõistlik ja vajalik, nõustusid kõik kostja ettevõttesse raha paigutanud isikud või viimaste käekäigust huvitatud füüsilised isikud võtma enesele kohustusi. 07.02.2008 lepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppena pealkirjastatud dokumendi koostamist lihtkirjalikuna seletab see, et see sõlmiti ajal, kui kostja, tema investorite ja panga vahel toimusid regulaarselt läbirääkimised investeeringu rahastamise üle, see sõlmiti pärast seda, kui hageja oli läbirääkimiste käigus kostjale avaldanud, et võtab endale investeeringuga seoses kohustusi füüsilise isikuna ja lepingu poolteks olid ühise majandusliku huviga isikud, mitte võõrad, kelle huvi piirdunuks ühe 40 m2 suuruse kinnisasja omandi üleandmisega. Eeltoodust lähtudes oli põhjust pidada kokkulepet nö “aumeeste kokkuleppeks”, mille kehtivuseks piisab tavaliselt suulisest vormist. Antud juhul anti sellele kirjalik vorm, ajendatuna soovist fikseerida seni läbiräägitut ning hoida panka kursis investorite vahel kokkulepituga. Kostja on seisukohal, et kokkulepe tehingu ärajäämise korral makstud summa kostjale jäämise kohta on kehtiv ning peaks vabastama selle summa ulatuses kahju tekkimise tõendamise kohustusest. Kahju tekkis vajadusest asendada hageja lubatud, kuid tasumata jäetud summa muust allikast saadava sama suure rahasummaga ning sellest, et hageja poolt oma kohustuse mittetäitmise tõttu olid AS-i Swedbank poolsed finantseerimistingimused ebasoodsamad kui need olnuks siis, kui hageja käitunuks lubatud viisil. Hageja pidi kostjale tasuma 1 002 500 krooni, kuid tasus üksnes 100 000 krooni. Seega hageja poolt kostja ees täitmata kohustuse rahaline suurus on 902 500 krooni. Hageja teadis kostja kohustusest tagastada AS-ile Swedbank kindlaksmääratud osa laenust hiljemalt 31.10.2008 ning sellest, et temaga kokkuleppe sõlmimise eesmärgiks oli tagada selle kohustuse täitmine. Kokkulepitud summa tasumata jätmise tõttu kostja poolt AS-ile Swedbank 902 500 krooni suuruselt summalt pärast 31.10.2009 tasutavat intressi saab käsitada kostja kahjuna, mis on põhjuslikus seoses hageja kohustuse rikkumisega. Kuna hageja teadis, et kokkuleppe eesmärgiks oli AS-iga Swedbank sõlmitud 4(10)

laenulepingust tuleneva kohustuse täitmine, siis oli hageja ja kostja vahelise kokkuleppe eesmärgiks hoida kostjal ära sellise kulu tekkimine. Kostja esitas kohtule väljatrüki OÜ Saranomic andmetest (tl 55-56), koopia 22.04.2008 OÜ Saranomic ja AS-i Swedbank vahel sõlmitud võlausaldajate vahelisest kokkuleppest (tl 57-59), 22.04.2008 kostja ja AS-i Swedbank vahel sõlmitud laenulepingust nr 08-056530-JI (tl 60-72) ja väljatrüki I.K. 30.05.2009 e-kirjast hagejale ja selle manuseks olnud tabelitest (tl 73-79). Hageja seisukoht kostja täiendava vastuse osas (tl 82-86) Hageja leiab, et kostja poolt 17.01.2007 tehingule osutamine on põhjendamatu ka juba seetõttu, et nimetatud leping on OÜ Saranomic poolt üles öeldud 08.10.2008 avaldusega. Kostja ei ole vaidlustanud lepingu ülesütlemise kehtivust ega tuvastanud lepingu kehtivust, mistõttu on tegemist kehtiva lepingu ülesütlemisega ja selle lepingu alusel kostjale makstud rahasummad kuuluvad tagastamisele. Hageja ei ole sõlminud ühtegi kinnistu müügitehingut, mistõttu on I.K. 30.05.2008 e-kiri tõendusliku tähenduseta antud asjas. Seoses AS-ga Swedbank 22.04.2008 sõlmitud lepinguga märgib hageja, et OÜ Saranomic esitas 08.10.2008 avalduse 22.04.2008 võlausaldajate vahelise kokkuleppe tühistamiseks, seega on tegemist käesolevaks ajaks kehtetu tehinguga. Nimetatud tehing ei puuduta hageja ja kostja vahelist õigusvaidlust käesolevas asjas. Hageja esitas kohtule koopia 08.10.2008 avaldusest 22.04.2008 võlausaldajate vahelise kokkuleppe tühistamiseks (tl 88-90) ja avaldusest 17.10.2007 ja 24.03.2008 laenulepingute ülesütlemiseks (tl 91). 09.02.2010 kohtuistung (tl 95-97) Hageja esindaja väitel on hageja teinud makse 07.02.2008 suulise kokkuleppe alusel ja selle järgi maksnud. Hageja tegi kokkuleppe seadusliku esindajaga, kus kostja esindaja palus raha laenuks ehituse finantseerimiseks. Hageja rääkis suuliselt laenulepingust R.O. , kes oli 07.02.2008 ja ilmselt on ka praegu OÜ Mulgi Vara seaduslik esindaja. Lepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppest ei pidanud ega ole sündinudki mingeid tagajärgi. Pooled on deklareerinud ise lepingus, et see ei kehti. Kostja esindaja väitel oli kostjal alust arvata, et makse oli tehtud olemasolevate kohustuste täitmiseks ja ei kuulu tagasinõudmisele. Lepingust endast on ka näha, et pooled teavad, et kinnisasja omandamise eelleping tuleb sõlmida notariaalselt. See ei pruugi olla leping, on pigem käsitletav tõendina, mida pooled mingil ajaperioodil on läbi rääkinud. 30.05.2008 meili lisas on viidatud missugused isikud veel on panuseid teinud. Õiguslikult siduvat kohustust korteri omandamiseks ei ole sõlmitud. Hageja esindajale teadaolevalt ei tehtud kellegagi notariaalset eelkokkulepet, toimus kas suuliselt või lihtkirjalikult. Kostja jääb väite juurde, et läbirääkimiste käigus on Erki Vään teinud avaldusi, millega on võtnud endale kohustusi investeerimisplaanile kaasaaitamiseks, selle lepingu realiseerimisele kaasaaitamiseks. 09.03.2010 kohtuistung (tl 101-108) Hageja Erki Vääna vande all antud seletuse kohaselt leppis ta veebruaris 2008 kokku OÜ Mulgi Vara juhatuse liikme R.O. , et annab neile täiendavalt eraisikuna laenu 100 000 krooni. Selle konkreetse kokkuleppe tegi ta füüsilise isikuna. Ülekande tegi ta aprillikuus ja kokkulepe oli, et kui pangast tuleb raha, saab laenu tagasi. Peamine põhjus oli selles, et ehitajale raha maksta ja kuna tundis R.O. isiklikult, ei fikseerinud ära, et selleks kuupäevaks peab see raha tagasi olema antud. Füüsilise isikuna otsustas hageja toetada või astuda protsessi, kuna OÜ Saramonic rahad said otsa. Mingeid läbirääkimisi lepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppe sõlmimises osas ega selles osas, et broneerivad konkreetse korteri, hagejal OÜ-ga Mulgi Vara ei käinud. Hageja oli kindel, et mingeid kohustusi sellest kokkuleppest talle ei teki. OÜ Mulgi Vara ei ole hagejalt selle lepingu alusel midagi kirjalikult ega suuliselt nõudnud. 14.04.2008 maksekorraldusele kirjutas hageja kuupäeva 07.02.2008 lähtudes pooltevahelisest kokkuleppest, kuupäeva ta täpselt ei mäletanud. Sellel kuupäeval ei olnud otsest seost 5(10)

07.04.2008 meiliga. Laenu andes ei lepitud kokku mingites kõrvaltingimustes, laen oli antud intressita ja tähtajatult. 08.10.2008 laenu ülesütlemise avaldus oli esimene kirjalik pöördumine laenu tagasisaamiseks, hageja püüdis augustis-septembris ka suuliselt laenu tagasi saada. 30.05.2008 e-kiri on saadetud OÜ Saranomic juhatuse liikmele ja jutt käib 310 000 kroonist. Raha oli antud Viljandi linnas ühe kinnistu juurde ostmiseks, mis asus ühe finantseerimisobjekti, ilmselt XXX , vastas. Hageja andis selle samuti suulise laenulepingu alusel. Hageja ei ole selleks kunagi soovi avaldanud, et omandada lepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppes märgitud eluruum. Ta oleks 100 000 krooni andnud OÜ-le Mulgi Vara ka ilma selle broneerimislepinguta. Suuline kokkulepe R.O. sõlmiti nelja silma all. Tunnistaja I.K. ütluste kohaselt oli XXX projekti vaja täiendavat raha, et olla võõrfinantseerimiskõlblik ja et osaleda läbirääkimistes. Eelkõige puudutas see kortereid, milles Swedbank nägi kõige suuremat riski ja tahtis selle osa peale saada panustamist. Lepiti kokku, et korteritega seotud risk jääb iga huvigrupi - OÜ Saranomic, IK Konsultatsioonide OÜ, R.O. - kanda. Lepiti kokku, et OÜ-ga Saranomic seotud isikud võtavad kahe korteri finantseerimisega seotud riskid enda kanda ja kahe korteriga seotud riskid võtavad enda kanda R.O. ja I.K. Nad said iga nädal kokku ehituskoosolekul, vähemalt tunnistaja ja Erki Vään olid alati kohal. Erki Vään panustas füüsilise isikuna 100 000 krooniga, R.O. panustas ka füüsilise isikuna ja tunnistaja panustas oma ettevõtte kaudu. Panustamise tingimused olid minimaalselt võrdelised, igaüks pidi panema 100 000 krooni sisse, siis see tähendas 4 x 100 000 krooni. Teine tingimus oli, et lahendavad finantseerimise tingimused ja riskid ära ja siis kas leiavad ostja või ostavad korteri ise ära. Lõpuks esines finantseerimises probleeme. Panustasid tunnistaja, Erki Vään ja R.O. . Neljandat summat ei tulnud OÜ-ga Saranomic seotud teistelt isikutelt. Oli kindlaks määratud, et kellel ei õnnestu maha müüa, tuleb korter endal omandada. Erki Väänaga lepiti kokku ka kirjalikult. Lepiti kokku ka R.O. ja I.K.. Nendega on lihtkirjalikud lepingud, ei ole notariaalsed, kuna korraldasid finantseerimist ja võlaõigusseadus ei näe ette finantseerimislepingutele notariaalselt tõestatud vormi. Pooled leppisid kokku, kuidas panustada ja liikuda edasi ostu-müügini. Notariaalse ostu-müügilepinguni jõuti I.K. ja R.O. . 100 000 krooni oli riskiraha, isik võttis riski enda peale. Kui nt Erki Vään ei saanud pangast raha, siis see pidi jääma tema enda riskiks. Kui algul rääkisid Erki Väänaga 3-toalisest korterist, mis oli ca 80 m2-ne, ja olid selles kokku leppinud, siis pärast muutsid selle 40 m2 peale, kuna Erki Vään ütles, et ei suuda nii suurt summat kokku saada ja nad tulid talle vastu. OÜ Saranomic ja sellega seotud isikud pidid finantseerima kahe korteri müüki. Teise kohta ei jõutud kirjaliku kokkuleppeni, paberi peal jõuti kokkuleppele 40 m2–se korteri osas ja teine jäi trahvi tasemele. Leppisid kokku, et juhul kui ostetakse korteriomand, see summa tasaarveldatakse, millega korter müüakse. 07.04.2008 meiliga tehti see muudatus, kus 80 m2-ne korter muudeti 40 m2-seks korteriks. Tunnistaja teab, et Erki Väänal oli selle 100 000 krooni saamisega õigeks päevaks raskusi ning tunnistaja oma ettevõtte kaudu laenas selle raha ja Erki Vään maksis ise selle raha tunnistajale tagasi. OÜ Mulgi Vara omanikud on IK Konsultatsioonide OÜ ja R.O. . Osad jagunevad 50% ja 50%. Lõplikuna ei ole Erki Vään seda 07.02.2008 lepingut täitnud, Erki Vään täitis lepingut 100 000 krooni osas. Kostja esindaja seletuse järgi on hageja ja kostja vahelisel suhtel iseseisva vaikiva seltsingu tunnuseid, kuid klassikaliseks vaikiva seltsingu lepinguks saab pidada kostja ja OÜ Saranomic vahelist õigussuhet. Kostja ja OÜ Saranomic leppisid kokku, et iga kostjaga finantseerimislepingu sõlminu organiseerib täiendava panuse tegemise. OÜ Saranomic selle organiseerimise kohustuse mingil määral täitiski, kuivõrd hageja andis tema asemel lubaduse teha panus. Kostja jaoks oli oluline sellise panuse tegemine, mitte see, kas panuse teeb finantseerija ise, temaga seotud füüsilised isikud või mistahes muu isik. OÜ Saranomic senisele osalusele vastava panuse lubas teha hageja isiklikult, seega lubaduse andmisega sidus hageja end kostjaga isiklikult. Sellist käitumist saab käsitada kohustuse ülevõtmisena (VÕS § 175 lg 1) või kohustusega ühinemisena (VÕS § 178 lg 1). Nii hageja kui kostja jaoks oli vahetuks eesmärgiks pangalt laenu saamine, kaudseks eesmärgiks oli XXX nime kandva kinnisvaraarenduse kavakohane valmimine ning veel kaugemaks eesmärgiks see, et nimetatud arenduse realiseerimisest saab teenida jaotatavat tulu. Sellisesse õigussuhtesse astumisel oli hagejal kohustus 6(10)

seltsingut kaitsta kahju tekkimise eest ja arvestada teiste seltsinglaste huvidega (VÕS § 580 lg 2) ning hageja rikkus mõlemat kohustust. Kostja keeldub hageja makstud summa tagastamisest tulenevalt 07.02.2008 lepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppena vormistatud dokumendi p-st 18. Alternatiivselt tugineb kostja sellele, et hagejal puudus algselt kostja ja OÜ Saranomic vahel sõlmitud finantseerimislepingu mõjuva põhjuseta ülesütlemiseks ja selle täitmiseks tehtud panuste tagasinõudmiseks. Hageja ülesütlemisavaldust saab käsitada ka 07.02.2008 lepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppena pealkirjastatud dokumendi p-s 6 nimetatud kohustuse rikkumisena ning tulenevalt lepingust on hagejal kohustus maksta kostjale leppetrahvi 50 000 krooni. Kostja palub hagejal nõude tuvastamisel tasaarvestada see kostja leppetrahvi või kahju hüvitamise nõudega. Leppetrahvi ja kahju tasaarvestamiseks ei ole kostja otseselt avaldust esitanud. Kohtu põhjendused ja menetluskulude jaotus

kui hageja väitel ta täpset kokkuleppe aega ei mäletanudki. Kohtu hinnangul ei kinnita asjaolu, et raha maksti alles 14.04.2008, so hiljem kui 07.02.2008 kokkuleppes märgitud aega 09.04.2008, raha maksmist laenulepingu alusel ega välista selle maksmist 07.02.2008 kirjaliku kokkuleppe alusel. Hilisema tasumise võimalikule põhjusele osutas tunnistaja I.K., kelle ütluste kohaselt oli hagejal 100 000 krooni saamisega õigeks päevaks raskusi, ta laenas selle raha tunnistaja ettevõtte kaudu ja maksis ise I.K. tagasi (tl 105). Sama käib ka hageja esitatud põhjenduse kohta, et tulenevalt I.K. 07.04.2008 e-kirjast oli raha vaja ehitajale maksmiseks. I.K. 30.05.2008 e-kirjale lisatud tabelite põhjal olidki XXX projekti investeeringu teinud isikute tasutud broneerimis- ja ettemaksud mõeldud korterite arenduskulude ja ehitustööde maksumuse katteks (tl 75-76), seega ei ole tegemist asjaoluga, mis annaks teavet pooltevahelise õigussuhte sisu kohta. Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et 100 000 krooni maksmine kostjale laenulepingu alusel ei ole tõendatud.

üksnes kohustusega tulevikus sõlmida korteriomandi ostu-müügileping või oli see ette nähtud mingite muude kohustuste (näiteks koostöökohustus), mille pooltele siduvaks muutumiseks ei ole nõutav notariaalselt tõestamine, täitmise tagamiseks. Kohus ei nõustu kostjaga selles, et 07.02.2008 leping on tühine üksnes korteriomandi omandamiseks lepingu sõlmimist ettenägevas osas ning et lepingust tuleneb hagejale veel mingeid kohustusi, mille tagamiseks oli kokku lepitud tagatise 100 000 krooni tasumine. Kohtu hinnangul on 07.02.2008 kokkulepe selle sõnastuse põhjal suunatud ainuüksi korteri omandamiseks ostu-müügi lepingu sõlmimisele, kuna lepingu p-i 10 kohaselt on tagatise 100 000 krooni tagastamine või väljaandmine seatud sõltuvusse kokkuleppe kehtivuse lõppemisest ning p-i 16 järgi lõpeb kokkuleppe kehtivus lepinguobjekti müügilepingu sõlmimisel. Kohtu seisukohta kinnitavad ka kostja enda seletused. Kostja on lugenud hageja 07.02.2008 kokkuleppest tulenevaks rikkumiseks müügilepingu sõlmimata jätmise, millest tulenevalt on hageja poolt kostja ees täitmata kohustuse rahaline suurus 902 500 krooni (1 002 500 – 100 000) (tl 20, 53; I.K. tunnistus tl 105). Seda, et 100 000 krooni maksmine oli seotud korteri omandamisega, mitte muude kohustuste täitmisega, kinnitab ka I.K. tunnistus selle kohta, et igaüks pidi panema sisse 100 000 krooni ning et vastutulekuna hagejale vahetasid nad algul kokkulepitud umbes 80 m2 suuruse korteri 40 m2 –se korteri vastu, kuna Erki Vään ütles, et ei suuda nii suurt summat kokku saada (tl 103104). I.K. 30.05.2008 e-kirjale lisatud korterite tagatisrahade ülevaate järgi arvestati Erki Vääna, M.J. ja I.K. poolt broneerimis- või ettemaksuna tasumisele kuuluvaks 100 000 krooni sõltumata korteri suurusest ja arvestuslikust müügihinnast (tl 76), seega toimus hagejale pakutud korteri vahetus põhjusel, et ta nägi probleeme korteri omandamise kohustuse täitmisel, so korteri ülejäänud müügihinna osa, mitte omapoolse panuse 100 000 krooni tasumises. Kostja osutas vajadusele pooltevahelise suhte kvalifitseerimisel hinnata hageja ja kostja varalisi suhteid avaramalt, hageja ja kostja varasema koostöö pinnalt. Kostja arvates on 07.02.2008 kokkuleppest tulenevad tagajärjed seostatavad OÜ Saranomic ja OÜ Mulgi Vara 17.10.2007 finantseerimislepingust tulenevate kohustustega. Kostja väitel tegi hageja kostjale avalduse, et tema täidab OÜ Saranomic osalusele vastava kokkulepitud kohustuse füüsilise isikuna, seega on alust käsitada teda kostja ja OÜ Saranomic vahelise finantseerimislepingu alusel ja finantseerimislepingu eesmärgi saavutamiseks kostja ja kaasinvestorite ees kohustuse võtnud isikuna, kelle võetud kohustuse rikkumist saab käsitada finantseerimislepingust tuleneva kohustuse rikkumisena mitte ostu-müügi eellepingust tuleneva kohustuse rikkumisena. 100 000 krooni maksmine on käsitatav juriidiliste isikute vahelisele lepingule kaasaaitamisele suunatud tegevusena (tl 50-51). Kostja leidis täiendavalt, et kuigi hageja ja kostja vahelisel suhtel on iseseisva vaikiva seltsingu tunnuseid, on OÜ Saranomic ja kostja vaheline õigussuhe klassikaliseks vaikiva seltsingu lepinguks. Kostja ja OÜ Saranomic ühise eesmärgi saavutamisele kaasaaitamiseks lepiti kokku, et iga kostjaga finantseerimislepingu sõlminu organiseerib täiendava panuse tegemise, OÜ Saranomic asemel andis hageja lubaduse teha panus. Hageja panuseks pidi olema investeerimisriski osaliselt enda kanda võtmine (tl 109-110). Hageja vaidles kostja sellistele väidetele vastu, kuna ta ei ole pidanud mitte mingisuguseid läbirääkimisi tulenevalt viidatud finantseerimislepingust ning ka 07.02.2008 kokkuleppes puudub viide 17.10.2007 finantseerimislepingule (tl 34, 84). Kohus on seisukohal, et OÜ Saranomic ja kostja vahel sõlmitud 17.10.2007 finantseerimislepingu ning hageja ja kostja vahel sõlmitud 07.02.2008 lepingueelsete läbirääkimiste kokkuleppe vahel puudub kostja kirjeldatud seos. VÕS § 611 kohaselt saab vaikiva seltsingu lepingust tulenevaid vaikiva seltsinglase õigusi ja kohustusi üle anda üksnes ettevõtja nõusolekul ning nõusoleku võib anda ette juba vaikiva seltsingu lepinguga. 17.10.2007 finantseerimislepingu kohaselt oli OÜ Saranomic kohustuseks (panuseks) kanda kostjale üle 5 000 000 krooni, mille kostja kohustus investeerima oma põhitegevusse. Andmata õiguslikku hinnangut OÜ Saranomic ja OÜ Mulgi Vara vahel sõlmitud 17.10.2007 finantseerimislepingule, siis isegi mööndes võimalust, et nimetatud lepingu näol on tegemist ühtlasi vaikiva seltsingu lepinguga, ei 9(10)

saa sellest hagejale tuleneda mingisuguseid kohustusi. Poolte selgituste põhjal oli vaikiva seltsinglase panusena kokkulepitud 5 000 000 krooni kostjale juba makstud, seega ei ole selle lepingu alusel jäänud üles kohustusi, mida OÜ Saranomic saaks hagejale üle anda. Kooskõlas VÕS § 610 lg 1 sätestatud vaikiva seltsingu lepingu mõistega ei ole vaikiv seltsinglane kohustatud kahjumi tõttu vähenenud panust suurendama ega tegema kokkulepituga võrreldes täiendavaid panuseid, seega ei tekkinud OÜ-l Saranomic finantseerimislepingu alusel (seda vaikiva seltsingu lepinguna käsitledes) täiendava panuse tegemise kohustust. Samuti ei ole kohtu arvates alust käsitleda hageja poolt 100 000 krooni maksmist panuse tegemisena hageja ja kostja vahel väidetavalt sõlmitud vaikiva seltsingu lepingu järgi või sellise lepingu tunnuseid omava lepingu alusel. VÕS § 610 kohaselt kohustub vaikiv seltsinglane tegema kokkulepitud panuse ettevõtte või selle osa majandamisse, lepingu teine pool aga kohustub maksma vaikiva seltsinglase panusele vastava osa ettevõtte kasumist. Antud juhul ei toimunud 100 000 krooni maksmine kostja ettevõttesse panustamisena, millelt oleks kostja kohustunud hagejale maksma kasumit. Kostja ja tunnistaja I.K. ütluste kohaselt oli tegemist korteri omandamiseks makstud sissemaksega (mis moodustas osa kinnisvara projekti rahastamiseks ettenähtud vahenditest), eesmärgiga edaspidi ülejäänud korterihinna tasumisel omandada konkreetne korter. Seega ei ole 100 000 krooni maksmine vaadeldav vaikiva seltsingu lepingu alusel tasutud panusena. Kohus märgib vastuseks kostja ülejäänud selgitustele hageja kohustuse võimaliku sisu osas, et 07.02.2008 kokkuleppes sätestatut ei saa piiramatult laiendada, hõlmates sellega kõikvõimalikke konkreetsest kokkuleppest mittetulenevaid kohustusi ja nähes nende mittetäitmise eest ette kokkuleppes ettenähtud sanktsioone. Esitatud tõenditest ei ilmne, et pooled oleksid selles osas teisiti kokku leppinud või sõlminud täiendavaid kokkuleppeid eelnimetatud lepingute omavaheliseks seostamiseks. Samuti ei ole põhjendatud 07.02.2008 kokkuleppe raames eristada ühelt poolt korteri ostu-müügilepingu sõlmimata jätmist ja teiselt poolt seeläbi kostja (ja kaasinvestorite) huvidega mittearvestamist, kuna üks toob vahetult kaasa teise ning antud juhul laienevad tehingu tühisusest tulenevad tagajärjed seega mõlemale kohustusele. Eeltoodust tulenevalt tuleb OÜ-lt Mulgi Vara Erki Vääna kasuks AÕS § 119 lg 1, TsÜS § 83 lg 1, § 84 lg 1, VÕS § 1027, § 1028 lg 1 alusel välja mõista 100 000 krooni.

Kohtunik

10(10)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.