2-09-53131/7 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Tartu Maakohus Tartu kohtumaja - lahend.ee

7.Toimetada otsus kätte menetlusosalistele. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, peab ta seda apellatsioonkaebuses märkima. Vastasel juhul loetakse, et ta on nõus asja lahendamisega kirjalikus menetluses. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi kohtule esitatava kaebuse või taotluse koostamiseks peab menetlusabi taotleja tegema seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja põhjendused Hagi on esitatud 14. oktoobril 2009. a. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled 17. aprillil 2008.a rendilepingu, mille alusel andis hageja kostjale kasutada Tartus, XXX 30 asuvad ruumid ehitusmaterjali ladustamiseks tähtajaga 17. september 2008. a. Üüritasu suuruseks leppisid pooled kokku 2000 krooni kuus (lisandub käibemaks). Hageja väidab, et pärast lepingu tähtaja möödumist jätkas kostja lepingu eseme kasutamist ja VÕS § 310 alusel muutus leping tähtajatuks. 23. veebruaril 2009.a. esitas hageja kostjale lepingu ülesütlemisavalduse. Lepingu lõppemise tähtajaks oli 29. mai 2009. a. Seisuga 12. oktoober 2009.a on kostjal hagejale tasumata arveid kokku 19 629.54 krooni. Kostja vabastas üüritud ruumid ja hagejale kuuluva kinnistu alles 2009. a juuni lõpuks ja seetõttu on hageja esitanud vastavalt lepingu punktile 7.1.2 (tegelikult lepingu p 6.1.2) kostjale leppetrahvi arve 7080 krooni. Leppetrahvi nõue sisaldub hageja põhivõla nõudes. Lepingu p 6.1.1 kohaselt kohustus kostja tasuma maksetähtaja ületamisel viivist arvestusega 0, 5 % maksmata summalt päevas. Seisuga 12. oktoober 2009. a moodustab viivis kokku 16 318 krooni. Hageja palub kostjalt välja mõista põhivõlana 19 629.54 krooni, viivis 16 318 krooni seisuga 12. oktoober 2009. a ja alates 13. oktoobrist 2009. a viivis 0, 5 % põhivõlast päevas kuni põhinõude täitmiseni. Kostja seisukoht Kostja ei ole nõus hageja väitega, et leping muutus pärast tähtaja saabumist tähtajatuks VÕS § 310 lg 1 alusel. Pooled leppisid kokku suuliselt, et kostja asub ruume vabastama ning kuni ruumide vabastamiseni jätkab üüri tasumist. Kostja esindaja avaldas hagejale tähtaja saabumisel, et ei soovi samadel tingimustel lepingu jätkumist, kuid on nõus ruume edasi kasutama väiksema üüri eest. Hageja esindaja kostjale selget vastust ei andnud, mistõttu tasus kostja hagejale esitatud üüriarved 2000 krooni kuus kuni detsembri lõpuni, mil ruumid olid kostja asjadest vabastatud. Jaanuaris andis kostja esindaja hageja esindajale üle ruumide võtmed. Sellest tulenevalt järeldas kostja heas usus, et üürisuhe on täielikult lõppenud.

Rendilepingu p 1.1 kohaselt leppisid pooled kokku ruumide, mitte kinnistu rendile andmises. Alusetu on hageja väide, et kostja vabastas ruumid alles 2009. a juuni lõpuks. Kostja ladustas pärast ruumide vabastamist ehitusmaterjali poolte ühisesse hoovi, kuid see ei takistanud hagejal juurdepääsu üüritud ruumidesse ja kinnistule. Kostjale kuuluv XXX 28 ja hagejale kuuluv XXX 28 kinnistu asuvad ühises hoovis, kruntide piirid on looduses tähistamata ja hoovi kasutavad ühiselt kõikide kinnistute omanikud. Kostja ei tunnista ka hageja leppetrahvi ja viivise nõuet. Leppetrahvi nõue on ka ebamõistlikult suur ja ületavad oluliselt põhinõuet. Leppetrahvi nõue on arvatud põhinõude sisse ja ka hageja nõuab ka leppetrahvilt viivist. Hageja on lisanud leppetrahvile käibemaksu, mida ei saa käibemaksuseaduse kohaselt teha, kuna leppetrahvi näol ei ole tegemist käibega. Isegi nõude põhjendatuse korral ei ole viivise nõue esitatud mõistliku aja jooksul, hageja teatas sellest esmakordselt 6. aprilli 2009. a kirjaga. Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Kui kohus peaks asuma seisukohale, et viivise ja leppetrahvi nõuded on põhjendatud, taotleb kostja viivise ja leppetrahvi vähendamist mõistliku suuruseni. Kohtu seisukoht ja põhjendused Asjas puudub vaidlus, et poolte vahel on sõlmitud 17. aprillil ruumide asukohaga XXX 30, Tartus kasutamise leping tähtajaga 17. september 2008. a. ehitusmaterjalide ladustamiseks. Pooled nimetavad lepingut rendilepinguks. Tuginedes poolte seisukohtadele leiab kohus, et kohtule esitatud leping ei vasta VÕS § 339 sätestatud rendilepingu mõistele ja lepingut tuleb käsitleda ruumide üürilepinguna VÕS § 271 tähenduses. Lepingu sõlmimise eesmärgiks oli kostja jaoks ladustada kõrvalkinnistul paiknevas hoones (XXX 30) ehitusmaterjali, mida kostja vajas talle kuuluval naaberkinnistul asuva ehituse (XXX 28) remontimisel. Lepingu esemeks olid ruumid, mis asusid XXX 30 asuvas hoones. Poolte e-kirjaga antud kinnituste kohaselt lepingu p.-s 1 märgitud lepingu lisa (plaan) tegelikult ei koostatud (lk 49-50). Pooltel ei ole vaidlust, et lepingu tähtaja saabumisel 17. septembril 2008.a. ei olnud kostja üüritud ruume vabastanud ja soovis neid edasi kasutada. Kuigi kostja soovis üüri vähendada, ei jõudnud pooled selles osas siduvale kokkuleppele ja kostja möönab oma kohustust tasuda jätkuvalt ruumide eest üüri varem kokkulepitud määras kuni ruumide faktilise vabastamiseni. Kostja on avaldanud, et ta soovis ruume edasi kasutada „kuni üürileandja leiab uue üürniku“ (lk 25). VÕS § 310 lg 1 kohaselt kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Kohus leiab, et hageja on õigesti leidnud, et üürileping on muutunud pärast

30 omavad ühist hoovi ja looduses on kinnistute piirid märgistamata. Lepingu p 1.1 kohaselt on lepingu objektiks vaid XXX 30 asuvad ruumid, mitte aga kogu kinnistu. Seega piisab käesoleval juhul VÕS § 334 lg 1 tähenduses üüritud asja tagastamiseks tõepoolest XXX 30 ruumide valduse üleandmisest üürileandjale. Kui kostja paigutas üüritud ruumidest välja toodud ehitusmaterjali tõepoolest ka hagejale kuuluvale kinnistule, siis võib hagejal sellest tulenevalt olla nõudeid kostja vastu, kuid neid nõudeid ei saa hageja esitada käsitletava lepingu alusel. Kohus peab vajalikuks märkida, et VÕS § 336 lg 1 kohaselt üüritud asja tagastamisel peab üürileandja kontrollima asja seisundit ja viivitamata teatama üürnikule asja puudustest, mille eest üürnik vastutab. Kui üürileandja seda ei tee, kaotab ta õigused, mis kuuluvad talle asja puudusest tulenevalt, välja arvatud kui tegemist on puudustega, mida ei saa tavalise ülevaatusega avastada. Samas ei ole hageja ka tagastatud ruumide puudustele oma nõudes tuginenud ja ei ole neid nimetanud ka oma kirjas kostjale 23. veebruarist 2009 (lk 10), mistõttu ei pea kohus seda küsimust ka käsitlema. Eelnevast tulenevalt leiab kohus, et kostja vabastas XXX 30 ruumid hiljemalt 31. jaanuariks 2009.a. VÕS § 311 lg 1 kohaselt võivad lepingupooled tähtajatu üürilepingu VÕS §-s 312 sätestatud tähtaegadest kinni pidades üles öelda. Sama paragrahvi lõige kaks kohaselt kui lepingupool ei järgi ülesütlemisel ülesütlemiseks ettenähtud tähtaega, loetakse leping ülesöelduks ettenähtud tähtaja möödumisest. VÕS § 312 lg 1 kohaselt on üürilepingu korralise ülesütlemise tähtajaks vähemalt kolm kuud. Asja materjalide kohaselt kostja seaduses sätestatud ülesütlemise tähtaega ei järginud. Kuna kohus loeb ruumide vabastamise tähtajaks hiljemalt 31. jaanuar 2009, siis tuleb lugeda leping ülesöelduks nimetatud päevast kolme kuu möödumisest, st alates 1. maist 2009.a. Kuna üks lepingupool-kostja oli 23. veebruariks 2009.a lepingu juba üles öelnud ja VÕS § 312 lg 1 sätestatud ülesütlemistähtaeg oli hakanud juba kulgema, siis ei oma teise lepingupoole st hageja 23. veebruari 2009. a teatis lepingu lõpetamise kohta õiguslikku tähendust. Kuni lepingu ülesütlemise tähtaja saabumiseni tuleb kostjal tasuda üüri ka perioodi eest, mis osas kostja ei järginud tähtajatu üürilepingu ülesütlemise tähtaega- st kostjal tuleb üüri tasuda kuni 1. maini 2009.a. Vastavalt hageja arvestusele (lk 18) tuleb kostjal tasuda üüri kuni 1. jaanuarini 2009 749.54 krooni ja nelja kuu eest 2009 (2360 krooni kuus), st kokku 10189.54 krooni, mis on kostjal käesoleva ajani tasumata. Kostjalt tuleb põhivõlana välja mõista hageja kasuks 10189.54 krooni. Lepingu p 6.1.1 kohaselt on rendileandjal õigus rentnikult nõuda renditasu, kommunaalmaksete ja teiste arvete õigeaegse tasumata jätmise korral viivist o, 5 % võlguolevalt summalt iga viivitatud päeva eest. Nimetatu on rendileandja õigus, aga mitte kohustus. Nii on hageja rendileandjana esitanud arved nr 29012 (aprill 2009 eest, lk 14) ja nr 29005 (märts 2009 eest lk 15), mille õigeaegse tasumata jätmise eest nõuab hageja kostjalt viivist üksnes 0, 15 % päevas tasumata summalt. Kui hageja ise on arvega nõudnud kostjalt lepingus kokkulepitust väiksemat viivist, siis ei ole hagis jälle suurema viivisemäära kohaldamine arvel märgitud perioodi eest kooskõlas hea usu põhimõttega. Vastavalt hageja viivisnõude arvutusele (lk 18), millele ei ole kostja vastuväiteid esitanud on kostja viivises seisuga 12. oktoober 2009.a järgmiselt: saldo 01.01.2009 – 749.54 krooni- 283 päeva; arve jaanuar 2009 eest – 247 päeva: arve veebruar 2009 eest – 223 päeva; arve märts 2009 eest – 191 päeva; arve aprill 2009 eest – 163 päeva. Kohtuotsuse tegemise seisuga 8. aprill 2010 on kostja olnud viivituses täiendavalt 178 päeva. Seejuures tuleb viivise määraks märts ja aprill 2009 arvete tasumisega viivitamise eest kohaldada 0, 15 % päevas ja ülejäänud osas 0, 5 % päevas. Seega tuleks kostjal tasuda viivist tähtaegselt tasumata maksetelt järgmiselt: -