31. märts 2010 kell 16.00, Tallinn, Kentmanni kohtumaja
Tsiviilasja number
2-08-23755 Swedbank Varakindlustus AS-i (endine ärinimi AS-i Hansa Varakindlustus) hagi Korteriühistu vastu 14 371 krooni saamiseks 14 371 krooni
Tsiviilasi
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Swedbank Varakindlustus AS (endine ärinimi AS Hansa Varakindlustus ), lepinguline esindaja Kadri E (xxx) Kostja Korteriühistu (registrikood xxx asukoht , xxx), seaduslik esindaja Jaanus V
Kohtustungi toimumise aeg
25.02.2010
Kohtuistungil osalenud isikud
Hageja volitatud esindaja Kadri Erm Kostja seaduslik esindaja Jaanus V
RESOLUTSIOON
Jätta rahuldamata Swedbank Varakindlustus AS-i (endine ärinimi AS-i Hansa Varakindlustus) hagi Korteriühistu vastu 14 371 krooni saamiseks. Menetluskulude jaotus Välja mõista Swedbank Varakindlustus AS-ilt menetluskulud 100% ulatuses Korteriühistu kasuks. Hüvitatava summa kindlakstegemiseks tuleb esitada avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses. Menetlusabi taotluse esitamine ei pikenda eelmärgitud menetlustoimingute tegemiseks ettenähtud tähtaegu. Asjaolud ja menetluse käik
1.22.10.2007 toimus aadressil xxx, Tallinn veekahju, mille põhjustas korteris 29 purunenud radiaator (tl 26-32).
2.Korter asukohaga xxx, Tallinn oli kindlustatud hageja juures, mille kohta on välja antud varakindlustus poliis nr XXX (tl 7).
3.Hageja avas veekahju kohta kahjutoimiku nr XXX, mille alusel maksti 14.11.2007 M J ’ile välja kindlustushüvitise summas 14 371 krooni (tl 38-39). Hageja nõue ja põhjendused
4.Hageja palub kostjalt välja mõista kahju 14 371 krooni ja menetluskulud. Hageja tugineb oma nõudes KÜS §-dele 2 lg 1, 15 lg 1 p 1, 151 lg 2, AÕS § 75, VÕS §-dele 492 lg 1, 1043 ja 1045 lg 1 p 5.
5.Hageja märgib, et radiaatori purunemise tõttu voolas vesi korterisse nr 12, misjärel sai korteris kahjustada lastetoa sein, lagi ja põrand ning elutoa põrand ja sein, samuti WC lagi ja vannitoa lagi ja sein.
6.Hoone haldamise ja majandamise ülesanne on kostjal, kellel lasus esmane kohustus hoolitseda radiaatori korrasoleku eest ja puduuste kõrvaldamine parandamise või uuendamise teel, mis oleks seisnenud ka hooldustööd teostava firma küttesüsteemiga seoses teostavate tööde kontrollis. Küttesüsteemi osade väljavahetamise otsustab korteriühistu üldkoosolek lähtudes regulaarse küttesüsteemi kontrolli käigus ilmnenud amortisatsiooni tasemest. Tegevuste edasiandmine ei vabasta korteriühistut vastutamast korteriühistu liikmete varale tekkinud kahju eest. Seega leiab hageja, et kostja ei täitnud seadusest tulenevat kohustust tagada kaasomandi eseme normaalne funktsioneerimine ning otstarbekohane kasutatavus. Hageja selgitab, et radiaatori roostetamine on pikk protsess, mis ei saa tekkida üleöö ning on ette nähtav.
7.30.01.2007 esitas hageja kostjale nõudekirja (tl 50-51), millele vastas 27.02.2008 kinnisvarahaldur KEKOÜ-st, kelle väidete kohaselt nii korteriühistu kui ka haldusfirma KEKOÜ järgisid hoone hooldamisel igakülgselt ja mõistliku hoolega neile seadusest ja lepingust tulenevat hoolsuskohustust (tl 53). 22.04.2008 edastas hageja kostjale vastuse, milles jäi oma seisukohtade juurde (tl 54-55). 30.04.2008 edastas kostja koos vastusega hagejale tööde vastuvõtu akti avariilise radiaatori vahetuse kohta, mis näitab, et radiaator vahetati välja pärast kahjujuhtumit (tl 56-57). Kuna hageja kostjaga kokkulepet ei saavutanud edastas hageja kostjale 30.04.2008 kohtuhoiatuse (tl 58-60). Kostja ei ole käesoleva ajani nõuet täitnud.
8.Tulenevalt kostja vastusest märgib hageja, et kostja poolt esitatud dokumentidel puuduvad kuupäevad, mis annab alust arvata, et dokumendid on koostatud hiljem järgi. Samas märgib hageja, et tehnilise ekspertiisiakti osas 2 lk 11 nomenklatuuri nr-s C7, on hinnatud radiaatorite seisukorda hindega 3. Ekspertiisiakti punkti 7 kohaselt tähendab see „remonti vajav, kuid sellel hetkel kestev ehitise osa“. Lisaks on antud ka soovitus „asendada vastavalt vajadusele“ hinnates kogu ekspertiisiaktis toodud hinnangut antud kinnisvaraobjektile, on peale keldri uste ja akende ja muude puidust osade, madalaima hindega hinnatud radiaatoreid. Ekspertiisiakti 3.osa, kus on koostatud eelarve, aga ei nähtu, et eelarvesse oleks planeeritud radiaatorite vahetamist, mis vastavalt ekspertiisiaktile vajavad vahetamist ja olenemata ka asjaolust, et ka ekspertiisiakti punktis 8 on sätestatud tööde prioriteetsuse tasemed, kus küttesüsteem on kõrgema prioriteetsustasemega kui aknad ja uksed. Seega oli kostja teadlik radiaatorite amortisatsioonist, kuid isegi siis ei võtnud kostja tarvitusele mingeid meetmeid võimalike kahjustuste ärahoidmiseks. Lisaks on radiaatori korrodeerumine ekspluatatsiooni käigus pikaajaline, tavapärane ning ette nähtav, millest tulenevalt oli kostjal piisavalt ajaressurssi rakendamaks meetmeid hoidmaks ära radiaatori kui küttesüsteemi olulise osa rikke ning varale kahju tekkimise.
9.Hageja märgib, et objekti ülevaatusgraafikutest ei nähtu, et oleks teostatud küttesüsteemi ülevaatust, kuigi graafikus objektide ülevaatuse kinnituseks on kirjutatud pelgalt „K“ ja mitte ühtegi
2-08-23755 märkust seisukorra kohta pole. Selline dokument on pelgalt formaalne ja anna selgust tegeliku olukorra kohta. Samuti märgib hageja, et võttis ühendust korteri nr 21 omanikuga, kelle väitel ei ole 2007 ega 2008 korteris nr 21 keegi radiaatorite seisukorda kontrollinud, kuigi majas on toimunud eelnevalt ülemistel korrustel mitmel korral veetorude purunemist (tl 112). Vastavait haldusteenuse edasiandmise lepingule (07/2005-H), kus tellijaks on kostja ja täitjaks KEKOÜ, on täitja kohustuseks hoone tehnosüsteemide plaaniliste hooldustööde teostamine, kus tehnosüsteemiks on hoone veevarustus-, kanalisatsiooni-, elektri-ja küttesüsteem. Selleks, et haldusfirma saaks nimetatud hooldustöid teostada peab tellija tagama juurdepääsu hoone termosõlmele ja veemõõdusõlmele ja sissepääsu teistesse vajalikesse ruumidesse, seda ka korteritesse radiaatorite kontrollimise eesmärgil. Sellise sissepääsu võimaldamine oli/on kostja ülesanne vastavalt lepingule. Kostja ei ole tõendanud, et kostja oleks taganud sellise sissepääsu.
10.Hageja selgitab, et korteriühistu ülesanne on koostada ja esitada korteriühistu liikmete üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu majandustegevuse aastakava, mis sisaldab korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid. lisaks sõlmib korteriühistu juhatus lepingud vajalikeks hooldustööde teostamiseks, samas jäädes kontrollima lepingute kaudu korrashoiu tegevuste käiku. Kostja vastuväited
11.Kostja hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
12.KÜS § 2 lg 1 sätestatud kohustuste täitmiseks on kostja sõlminud lepingu KEKOÜ-ga. Haldaja poolt on määratud hoonete igapäevast majandamist korraldama kinnisvarahaldur A. K, kes omab Eesti Kinnisvara Haldajate ja Hooldajate Liidu kinnisvarahalduri IV kategooria kutsekvalifikatsiooni tunnistust nr XXX, mis tõendab, et antud isikul on konkreetses valdkonnas tegutsemiseks igakülgsed teadmised ja oskused. Kostja tellimusel ja haldaja järelevalve all teostatakse hoonetes hooldustöid üks kord kuus, mis hõlmavad ka küttesüsteemi korrashoidu (tl 69-81).
13.Kostja ei nõustu, et KÜS § 2 lg 1 on piisavaks aluseks kahjunõude esitamiseks. Kostja süüliseks käitumiseks ei saa pidada kahju tekitamist radiaatori lekke tõttu. Kostja leiab, et seda tuleb käsitleda kahju tekkimise põhjusena, mida ei oleks saanud ka parima hoolsuskohustuse täitmisel ette näha. Leket ei ole võimalik visuaalsel vaatlusel tuvastada, antud radiaatori lekke tekitanud koht asus kütteradiaatori seinapoolsel pinnal, mis eeldaks hooldusülevaatuse käigus igakordselt küttekeha süsteemi eemaldamist, mis ei ole reaalsel teostatav. Kostja ei nõustu ka, et kostja ei täitnud kohustust tagada kaasomandi eseme normaalne funktsioneerimine ning otstarbekohane kasutatavus, mille kohta kostja tellis tehnilise ekspertiisi (tl 82-102).
14.Kostja leiab, et esitatud hagi on vastuolus heade tavade ja põhimõtetega, kuna tagasinõude esitamisega kostja vastu esitati tagasinõue teiste hulgas ka korteri XXX omaniku ja korteriühistu liikme M J ’i vastu.
15.Kostja on taganud kõikidesse vajalikesse ruumidesse ligipääsu teostamaks igakuist hooldusteenust. Vaatamata asjaolule, et korteriomanikud on asutanud korteriühistu, ei kandu sellega korteriühistule automaatselt üle korteriomaniku AÕS § 72 tulenevat riskivastust, millest tulenevalt korteriomaniku kohustus on teostada korteri reaalosal asuvate mõtteliste osade kontrolli ning puuduste ilmnemisel sellest koheselt teavitada korteriühistut.
16.Korteriühistu üldkoosolek on majandustegevuse aastakavad kinnitanud ega ole pidanud prioriteetseks kogu küttesüsteemi välja vahetamist. Küttekehade vahetamine toimub vastavalt vajadusele korteriomaniku/valdaja teate alusel.
Kohtuotsuse põhjendus
2-08-23755
17.Kohus, kuulanud ära poolte esindajad, tutvunud kohtule esitatud kirjalike materjalidega ning hinnanud tõendeid kogumis, leiab, et hagi ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata alljärgnevatel põhjendustel.
18.TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited; lg 2 kohaselt tõendeid esitavad menetlusosalised. TsMS § 5 lg 1 ja § 436 lg 2 kohaselt lahendab kohus tsiviilasja vaid nende asjaolude alusel, mida pooled on asjas esitanud.
19.Poolte vahel puudub vaidlus, et 22.10.2007 lõhkes korteris asukohaga -29, Tallinn radiaator, mille tulemusena sai veekahjustusi hageja juures kindlustatud korteriomand asukohaga -12, Tallinn (tl 7, 26-32). Puudub vaidlus, et hageja hüvitas kostjale 14.11.2007 hüvitisotsuse alusel 14 371 krooni (tl 38, 39).
20.Poolte vahel on vaidlus, kas kostja on kohustatud tekkinud kahju hagejale hüvitama. Võlaõigusseadus (edaspidi VÕS) § 127 lg 4 isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). VÕS § 1043 kohaselt teisele isikule (kannatanu) õigusvastaselt kahju tekitanud isik (kahju tekitaja) peab kahju hüvitama, kui ta on kahju tekitamises süüdi või vastutab kahju tekitamise eest vastavalt seadusele. Seega sätestab eelnimetatud paragrahv vastutuse õigusvastaselt ja süüliselt teise isiku kaitstud õigushüvedele tekitatud kahju eest, st tegemist on klassikalise deliktiõigusliku süülise vastutusega. Isik vastutab õigusvastaselt tekitatud kahju eest üksnes, siis kui ta tekitas kahju süüliselt, st tahtlikult või hooletuse tulemusena, kui seaduses ei sätesta teisiti. Hooletuseks loetakse siinjuures isiku käitumist, kes ei järgi temalt vastavalt asjaoludele ja tema isiklikele omadustele oodatavat hoolsust, mille määramisel arvestatakse kahju tekitanud isiku omadusi. Kahjude hüvitamise kohustus väljaspool lepingulisi suhteid tekib, siis kui rikutakse mingit üldist kehtivat hoolsusnormi. Tehakse midagi, mis ei ole lubatud või jäetakse tegemata midagi sellist, milleks ollakse kohustatud. Deliktivastutuse tekkimise ainsaks aluseks on kohustuslike õigusnormide rikkumine. Vastutuse tekkimise eelduseks on vajalik järgmise nelja elemendi samaaegne olemasolu: 1. seadusega kaitstud õigushüvede rikkumise tulemusena peab olema kannatanul tekkinud kahju; 2. kahju tekkimise põhjuseks peab olema kahjutekitaja käitumine ehk kahju tekkimine peab olema kausaalses seoses isiku õigusvastase teoga; 3. kahju peab olema tekitatud õigusvastaselt; 4. kahju peab olema tekitatud süüliselt, seega kas tahtlikult või hooletuse tõttu. Seadus seob vastutuse õigusvastaselt ja süüliselt tekitatud kahjuga. Samas aga kahju tekitamisest tulenev kohustus tekib ainult siis, kui kahju tekitanu õigusvastase ja süülise käitumise ja kannatanul saabunud varalise kahju vahel on põhjuslik seos. Põhimõte seisneb selles, et tegevus on kahju tekitamise seisukohalt siis kausaalne, kui selle tegevuse mittetoimumisel langeks ära negatiivne tagajärg (kahju). VÕS § 1045 lg 1 p 5 sätestab, et kahju tekitamine on õigusvastane eelkõige siis, kui see tekitati kannatanu omandi või sellega sarnase õiguse või valduse rikkumisega. Korteriühistuseadus (edaspidi KÜS) § 2 lg 1 kohaselt korteriühistu on korteriomandiseaduses sätestatud korteriomanike loodud mittetulundusühistu, mille eesmärgiks on korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. KÜS § 13 lg 1 järgi korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsus jõustub otsuse tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. KÜS § 15 lg 1 p 1 järgi korteriühistu juhatus koostab ja esitab igal aastal korteriühistu liikmete üldkoosolekule kinnitamiseks korteriühistu majandustegevuse aastakava, mis sisaldab korteriomandite eseme mõtteliste osade majandamise eeldatavaid tulusid ja kulusid. KÜS § 151 lg 1 ja 2 sätestavad, et majandamiskulud käesoleva seaduse tähenduses on korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise
2-08-23755 eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Eluruumi hoolduseks käesoleva seaduse tähenduses loetakse töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Eluruumi remondiks käesoleva seaduse tähenduses loetakse ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist. Remondi käigus võib tõsta elamu heakorrataset ning paigaldada täiendavaid seadmeid. Kohtule ei ole esitatud kostja üldkoosoleku otsust, kus oleks vastu võetud otsus vahetada välja hoone küttesüsteem, seega ei olnud kostja kohustatud küttesüsteemi välja vahetama. Kostja juhindub oma tegevuses põhikirjast ja korteriühistu üldkoosoleku otsustest. Korteriühistu ei saa teostada rahaliselt mahukaid töid ilma, et korteriomanikud ei maksaks selleks raha. Hageja väide, et kostja oleks pidanud regulaarselt korterites kontrollima küttesüsteemi olukorda ei ole kooskõlas KÜS § 2 lg 1 sätestatuga. Eelnimetatud otsus oleks tulnud korteriühistu liikmete üldkoosolekul otsusena vastu võtta, misjärel oleks saanud korteriühistu juhatus teostada regulaarset kontrolli korterites. Korterisisene süsteemide kontrolli kohustus lasub eelkõige korteriomanikul. Kostja esitatud AS KH poolt koostatud 15.02.2006 ehitise tehnilise ekspertiisi aktist nähtub, et vaidlusaluses majas on kostja poolt hooldatav küttesüsteem so soojussõlm, keldritorustik, isolatsioon, püstikud, sulgarmatuurid hinnatud 6 palli süsteemis 4-ga (tehniliselt korras, kuid moraalselt vananenud). Korterites asuvate radiaatorite olukord on hinnatud 3-ga ja märkega asendada vastavalt vajadusele. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, millest nähtuks, et korteri 29 omanik oleks pöördunud sooviga asendada radiaator ja kostja oleks keeldunud. Eeltoole tuginedes leiab kohus, et hageja ei ole tõendanud kostja poolset hoolsuskohustuse rikkumist. Samas soovib kohus rõhutada, et osad kahjud võivad tekkida varjatult st visuaalselt nähtavus minimaalne. Käesolevas vaidluses radiaator oli läbi roostetanud seinapoolsel pinnal, seega kohast, mis raskesti märgatav. Kohus leiab, et kindlustus ongi selliste juhtumite jaoks. Kindlustuse pakkuja pidi arvestama sellega, et vaidlusaluse maja radiaatoreid ei ole ammu vahetatud, mille kohta on hageja ise teinud majaelanike hulgas järelpärimisi, mis on kohtule ka esitatud (tl 112). Tuginedes eeltoodule asub kohus seisukohale, et on tõendamist leidnud, et hagejal on tekkinud kahju, kuid tõendamata on, et selle põhjustas kostja ja nimelt õigusvastase teoga. Seega vastutuse tekkimise eeldused on täitmata, mis välistab hagi rahuldamise. Menetluskulud
21.Kooskõlas TsMS §-ga 162 lg 1,2,3 ja § 165 jätab kohus kostja menetluskulud, sealhulgas riigilõivu, täies ulatuses hageja kanda. Juhindudes TsMS §-st 174 on hagejal õigus esitada hüvitatava summa kindlakstegemise avaldus koos nimekirja ja kulusid tõendavate dokumentidega kohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Maire Lukk Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.