2-08-86919/23 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Tartu Ringkonnakohus - lahend.ee

MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED OÜ Bonus Invest esitas 17.12.2008 Tartu Maakohtule hagi OÜ Kaur Trade vastu üüri ja kõrvalkulude väljamõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 28.04.2006 äriruumide asukohaga Sepa 19c Tartu üürilepingu tähtajaga 3 aastat. Kostja teatas 2007. a novembris hagejale, et plaanib ehitada endale ärihoone ning soovib seoses sellega olemasolevalt üüripinnalt ennetähtaegselt lahkuda. Hageja teatas, et nõustub üürilepingu ennetähtaegse lõpetamisega pärast seda, kui on leidnud uue üürniku. Kostja teatas 01.10.2008 e-kirjaga hagejale, et ta lahkus üüripinnalt alates 16.09.2008 ning ütleb nendevahelise üürilepingu üles alates 01.10.2008. Kostja põhjendas üürilepingu ülesütlemist äritegevuse ettenägematu arengu ning vajadusega uute ruumide ja paremate töötingimuste järele. Lisaks motiveeris üürilepingu ülesütlemist kostja soov oma küttekulusid optimeerida. Kuna ükski ülesütlemisavalduses toodud põhjustest ei andnud kostjale alust üürilepingu ülesütlemiseks, hindas hageja ülesütlemise tühiseks. Kostja äritegevuse laiendamise näol ei ole tegemist sedavõrd erilise põhjusega, mis õigustaks tähtajalise üürilepingu ülesütlemist, või põhjusega, mida ei olnud võimalik üürilepingu sõlmimisel ette näha. Teise lepingupoole ettevõtte kasvamine on normaalse majandustegevuse kulg ega ole üürileandja risk. Hageja saatis kostjale 05.12.2008 nõude üürilepingust tuleneva võlgnevuse tasumiseks, mille kostja jättis rahuldamata. Hageja palub kostjalt välja mõista 17.12.2008 sissenõutavaks muutunud üüri ning kõrvalkulud summas 36 244.74 krooni ja nimetatud summalt sissenõutavaks muutunud viivise summas 3577.90 krooni, alates 20.12.2008 kuni lepingu tähtaja saabumiseni 28.04.2009 sissenõutavaks muutunud üüri ning kõrvalkulud summas (27 240.30 +2564.14 + 27 240.30 + 2564.14 + 27 240.30 + 2564.14 + 27 240.30 + 2564.14 + 24 516.30 + 2564.14 + 2307.70) 148 605.90 krooni ning viivised nimetatud põhisummadelt alates 20.12.2008 0.15% päevas kuni põhikohustuste kohase täitmiseni kostja poolt. Kostja OÜ Kaur Trade vaidles hagile vastu. Vastuväidete kohaselt on üürileping lõppenud alates 01.10.2008 erakorralise ülesütlemisega kostja poolt. Seetõttu on hageja esitatud rahalised nõuded kostja vastu alusetud. Kostjal esinesid alused üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Üürilepingu sõlmimise ajaga võrreldes on oluliselt kasvanud kostja ruumivajadus. Ülesütlemisavalduse tegemise hetkeks oli

Tartu Maakohus rahuldas 1. juuni 2009 otsusega hagi ning mõistis OÜ-lt Kaur Trade välja OÜ Bonus Invest kasuks üüri ja kõrvalkulude võlgnevuse ning kuni 01.06.2009 sissenõutavaks muutunud viivise summas 220 745.69 krooni ning alates 02.06.2009 kuni põhikohustuse korralise täitmiseni viivise põhisummalt 184 850.64 krooni 0,15 % päevas. Otsuse põhjenduste kohaselt oli üürilepingu ülesütlemise põhjuseks kasvavast majandustegevusest tingitud ruumivajadus, mis muutis senistes ruumides tegevuse võimatuks. Muudele üürilepingu erakorralise ülesütlemise asjaoludele mille kostja alguses viitas, ta hiljem ei tuginenud, mistõttu kohus neid ei käsitle. Üürilepingu erakorralist ülesütlemist käsitleb VÕS § 313, mille lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 2 järgi erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige VÕS §-des 314-319 nimetatud asjaoludel. Antud juhul VÕS-is nimetatud asjaolusid lepingu erakorralise ülesütlemise alusena ei esinenud. Seega tuleb tuvastada, kas kostjal esines lepingu ülesütlemiseks õigusliku alusena muu mõjuv põhjus, milleks tuleb pidada asjaolusid, mida lepingu ülesütlemist sooviv lepingupool lepingu sõlmimisel ette ei näinud ja ette näha ei saanud, sest kui ülesütlemist sooviv lepingupool oleks vastavaid asjaolusid teadma pidanud, kuid sellest hoolimata vastava üürilepingu sõlmis, siis välistas ta sellega vastaval alusel üürilepingu ülesütlemise võimaluse. Riigikohus on 21.05.2004 lahendis nr 3-2-1-62-04 asunud seisukohale, et üürilepingu erakorralist ülesütlemist õigustab vaid poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine ühe või teise poole jaoks on muutunud võimatuks. 29.10.2004 lahendis nr 3-2-1-100-04 on Riigikohus lisaks leidnud, et VÕS § 313 lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral. Kostja poolt mõjuva põhjusena välja toodud majanduse elavnemise ja sellega seotud kostja äritegevuse laienemise ja ruumivajaduse suurenemise näol ei ole tegemist põhjustega, mida ei olnud võimalik üürilepingu sõlmimisel ette näha. Kostja ettevõtte kasvamine on normaalne majandustegevuse kulg ega ole hageja kui üürileandja risk. Kostja on põhjendanud, et tal ei olnud võimalik 2006. a üürilepingu sõlmimise ajal ette näha, et majanduskasv tuleb ettenägematult suur. Kohus leidis, et kostja seisukoht ei ole asjakohane, kuna põhineb eeldusel, et majanduse arengutempo on ajas muutumatu ning piiritletud. Kostja tavapärase ettevõtjana peaks olema teadlik majanduse võimalikest tõusudest ning langustest, ja sellega oma võimalikes prognoosides ka arvestama. Samuti langes kostja ülesütlemisavalduse esitamine kokku tema jaoks ehitatud ärihoone valmimisega 2008. a suvel, mis oli ilmselt ka üürilepingu ülesütlemise peamiseks põhjuseks. Hoone ehitamist oli kostja hagiavaldusest lähtuvalt planeerinud ette juba vähemalt 2007. a novembrist, mistõttu selle valmimist erakorraliseks asjaoluks pidada ei ole võimalik. Arvesse tuleb võtta ka hageja seadusega kaitstud huvi, mille kohaselt võib eeldada, et leping kehtib kuni korralise lõppemiseni. Hageja huvi üürilepingu jätkumiseks on põhjendatud asjaoluga, et kuna üürilepingu esemeks olev kinnisasi on soetatud panga finantseerimisel, siis on hagejal igakuised kohustused panga ees. Hageja kohustuste täitmine on tagatud üürilepingu

esemeks olevale kinnisasjale seatud hüpoteegiga. Peamise üürniku ning sellest tuleneva üüritulu kaotamine põhjustab hagejale raskusi oma kohustuste täitmisel panga ees. Kohustuste mittetäitmisel on võimalik üürilepingu eseme sundmüük ning hageja omandiõiguste kaotamine nimetatud kinnisasja suhtes. Seega oli hagejal kindel huvi pidada kostjat kui põhiüürnikku oma ruumides edasi kas lepingu tähtaja saabumiseni või uue üürilise leidmiseni, riskides vastasel juhul raskete majanduslike tagajärgedega, mida võib pidada kaalukaks huviks kostja majandustegevuse laiendamise huvi vastu. Hageja lubadust kostja ülesütlemisavaldusega nõustuda juhul, kui ta leiab vastavale pinnale uue üürniku, võis sealjuures pidada pigem vastutulekuks kostja suhtes. Kostja poolt välja toodud põhjust ei saa pidada piisavalt mõjuvaks ega erakordseks, et see oleks andnud aluse üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Majanduse hoogustumine ning langus on riskid, mille ettevõtja oma tegevuses võtab. Lisaks oli hagejal kostja üüripinnal edasi pidamiseks kaalukas majanduslik põhjus, mida võib pidada ka tema enamkaitstud huviks, et üürilepingut ennetähtaegselt üles ei öeldaks. Ülesütlemisega mittenõustuv lepingupool lähtub sellest, et leping on kehtiv ja võib nõuda lepingu täitmist. Juhul kui lepingu üles öelnud lepingupool teisele lepingupoolele lepingu täitmist ei võimalda – lepingulisi kohustusi ei täida, siis võib lepingu täitmist sooviv pool pöörduda kohtusse ja nõuda lepingu täitmist. VÕS § 292 lg 1 sätestab, et lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Vaidlust ei ole üüri ja kõrvalkulude suuruse üle. Samuti ei ole kostja vaidlustanud hageja arvestust. Kohus leidis, et hagi tuleb rahuldada ning mõista kostjalt hageja kasuks välja hagiavalduse hetkeks 17.12.2008 sissenõutavaks muutunud üür ning kõrvalkulud summas 36 244.74 krooni, nimetatud summalt sissenõutavaks muutunud viivis summas 3577.90 krooni, alates 20.12.2008 kuni lepingu tähtaja saabumiseni 28.04.2009 sissenõutavaks muutunud üür ning kõrvalkulud summas 148 605.90 krooni. Samuti tuleb kostjalt välja mõista sissenõutavaks muutunud viivised alates hagi esitamisele järgnevast kuupäevast 18.12.2009 kuni otsuse tegemise kuupäevani 01.06.2009 summas 32 317.158 krooni. Kokku tuleb kostjalt alates hageja kasuks seega välja mõista võlg ja viivis kuni 01.06.2009 summas 220 745.69 krooni ning alates 02.06.2009 viivis 0.15% põhisummalt (184 850.64 krooni) päevas kuni kohustuse kohase täitmiseni kohtu poolt. Kohus leidis, et hagi täieliku rahuldamise tõttu tuleb hageja menetluskulud jätta kostja kanda.

põhjendanud, millele tuginedes on kõiki apellandi poolt esitatud aspekte arvestades põhjendatud, mõistlik ja õiglane eeldada, et apellant oleks pidanud üürnikuna üürilepingu täitmist jätkama vaatamata sellele, et üürniku seisukohalt olnuks see ebamõistlikult koormav ja majandustegevust takistav. Kohus on huvide kaalumisel hinnatavate asjaolude ringi määratlenud äärmiselt kitsalt. Seega ei ole kohus VÕS § 313 lg 1 mitterakendamise põhjendamisel lähtunud selle sätte sisust ja mõttest ning kohtuotsus on vastuolus TsMS §-s 436 lg 1 sätestatud seaduslikkuse ja põhjendatuse nõudega. Apellant on ülesütlemise ainsa põhjendusena algusest peale esitanud majandustegevuse ootamatult kiirest kasvust tingitud ruumipuuduse, mis välistas edasise normaalse tegevuse üüritud pinnal. Muude asjaolude (mille all kohus peab eeldatavasti silmas viiteid küttesüsteemi puudumisele, asjaolule, et üüripind sellisel kujul ei ole uute potentsiaalsete üürnike jaoks atraktiivne ning vastustaja ei ole üüripinna parendamiseks teinud investeeringuid, et vabad üüripinnad oma konstruktsiooni tõttu apellandi ruumivajaduse lahendamiseks ei sobi) analüüsi on apellant esitanud oluliste asjaoludena selle aspekti hindamisel, kumma poole huvid on lepingu lõpetamisest rohkem kahjustatud. Just huvide kaalumise, mitte aga apellandi poolt üürilepingu lõpetamise põhjendamise aspektist oleks maakohus pidanud nimetatud asjaolusid otsuses hindama ning põhjendama, miks apellandi seisukohti ei arvestata. Vastustaja ei ole apellandi poolt esitatud aspekte üüripinna ja sellega piirnevate ruumide omaduste kohta faktiliste asjaoludena vaidlustanud. Seetõttu saab neid käsitleda mittevaieldavate faktiliste asjaoludena ja ringkonnakohtul on võimalik neid apellandi poolt taotletud aspektist ise hinnata. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et majanduse hoogustumine ja langus on riskid, mille ettevõtja oma tegevuses võtab ning mille tagajärjed seetõttu ei saa olla piisavalt erakordseks ega mõjuvaks põhjuseks VÕS § 313 lg 1 kohaldamiseks. Kohus on otsuses aktsepteerinud, et 2007. a kasvas apellandi ettevõtte käive hüppeliselt ja ei ole kummutanud apellandi seisukohta, et ruumipuudus, mis ettevõtte kasvuga kaasnes, mõjutas oluliselt apellandi tegevust ja põhjustas lahendamatuid raskusi, muutes muuhulgas võimatuks apellandi poolt oma kohustuste täitmise. Seega on kohus lugenud need asjaolud faktiliste asjaoludena tuvastatuks. Üldine hüppeline majanduskasv Eestis 2007. a, mis iseenesest on käsitletav üldtuntuna TsMS §-s § 231 lg 1 mõttes, oli enamusele majanduses osalevatele ettevõtjatele hoomatav siiski kättejõudmise ajahetkel ja tagantjärele, mitte tavalise ettevõtja poolt tavalistes tingimustes oluliselt varem prognoositav. Kuid majanduskasv ületas piiri, mida tavaline ettevõtja oli võimeline ette nägema ning seega väljusid ka selle tagajärjed ettevõtja tavalise majandustegevuse riski piiridest ja olukord oli käsitletav eriolukorrana. Apellandilt ei saanud mõistlikult võttes lepingu sõlmimise ajal eeldada sellise majanduskasvu ja selle temale avalduva toime ettenägemist. Mõistliku ettevõtja hoolsusega tegutsedes kasutas apellant majanduskasvu ära ka enda arendamiseks, kuid sellega seoses tekkisidki tal ka tema jaoks ootamatud tagajärjed, mis lõppkokkuvõttes viisid olukorrani, kus tegutsemine senisel üüripinnal tähtaja lõpuni oli võimatu. VÕS § 313 lg 1 on mõeldud lahendama ettenägematuid eriolukordi ega seosta lepingu ülesütlemise õiguse hindamist asjaoluga, kummale poolele kuulub tavapäraselt majandustegevuse risk või kumma poole mõjusfäärist pärineb ülesütlemist tingiv asjaolu. Eriolukorrast tingituna tuleb põhjuse mõjuvaks hindamisel ja huvide kaalumisel tavapärased kriteeriumid kõrvale jätta. Oluline on, kas kujunenud olukorras saab ülesütlevalt lepingupoolelt eeldada lepingu jätkamist ning kumma lepingupoole huvid neutraalsel kaalumisel peale jäävad. Mõjuvaks põhjuseks saavad olla asjaolud, mis on väljunud tavapärase riski piiridest, millega pooled peavad oskama oma tegevuse planeerimisel arvestada. Seetõttu ei saa VÕS § 313 lg 1 mõjupiirkonda kuulumise hindamisel olla aluseks see, kas asjaolu muutumine, mis ülesütlemise põhjustab, on tavapäraselt ülesütleva poole majandustegevuse riski hulka kuuluv. Oluline on hinnata, kas tavapärase riski piir on ületatud. Ka huvide kaalumise seisukohalt ei ole oluline, et tavapäraselt võib vastav asjaolu olla ülesütleva lepingupoole risk. Hinnata tuleb, kumb pool kujunenud eriolukorras lepingu lõpetamise tõttu tegelikult rohkem kahjustada saab.

Riigi tasemel loetakse majanduse erakorraline, st tavapärasest oluliselt erinev suur tõus või langus mõjuvaks põhjuseks muuta (riigieelarve) seadust, et hoida ära või minimeerida ootamatust muutusest tekkinud negatiivseid tagajärgi. Kui seda teeb riik, tuleb tal sellist käitumist aktsepteerida ka oma alamate suhtes. Kohus riigi esindajana peaks seega mõjuva põhjuse tõlgendamisel lähtuma riigi eeskujust ja samast põhimõttest. Kui me riigilt ei eelda võimet ja kohustust täpselt isegi ühe aasta lõikes ette näha majanduse keerdkäike, mis eelarvet ja tegevust oluliselt mõjutavad, miks peaks seda sisuliselt karistuse ähvardusel igal juhul suutma teha ettevõtja mitme aasta tegevust prognoosides? Seega ei ole põhjendatud maakohtu seisukoht, mille kohaselt apellant tavapärase ettevõtjana peaks igal ajahetkel olema teadlik majanduse igasugustest võimalikest tõusudest ja langustest ja oskama nendega oma prognoosides ka arvestada. 2007. aasta üldine majanduskasv ületas nii riigi kui tavalise ettevõtja jaoks prognoositava piiri ja majandustegevuse risk tavapärase riski piiri. Seetõttu on põhjendatud lugeda olukord majanduses erakorraliseks VÕS § 313 lg 1 mõttes ja hinnata selle tagajärjel tekkinud olukorda tavapärast majandustegevuse riski arvestamata, lähtudes üürilepingu ülesütlemise õiguspärasuse hindamisel asjaolust, kumma poole huvid neutraalsel, tavapärast riski mittearvestaval kaalumisel osutuvad rohkem kahjustatuks. Maakohus ei ole vaatamata apellandi seisukoha esitamisele pidanud vajalikuks huvide kaalumisel käsitleda ootamatult tekkinud ebasoodsat olukorda üüriturul kui üüriteenuste osutamisega tegeleva ettevõtja tavapärast riski, kuigi just sellest sõltus vastustaja poolt väidetult uue üürniku mitteleidmine ja sellest tulenev vastustaja keeldumine üürilepingu kokkuleppel lõpetamiseks, mis vältinuks ülesütlemise VÕS § 313 lg 1 alusel. Samas on kohus otsuse põhjendused üles ehitanud seisukohale, et ettevõtte kasv on igas olukorras apellandi kui ettevõtja risk. Seega ei ole kohus pooli ka riski kandmise hindamise seisukohalt kohelnud võrdselt. Majandustegevuse riski kõrval peab kohus huvide kaalumisel vastustaja huvide eelistamise põhjendusena oluliseks, et vastustajal oli enamkaitstud huvi kaaluka majandusliku põhjuse näol. Apellant leiab sellele vastupidiselt, et just VÕS § 313 lg 1 annab võimaluse teatud juhtudel tunnistada üürniku huvi üürileandja seadusega kaitstud huvist olulisemaks. Apellant on seisukohal, et enamkaitstud huvi põhimõte, sarnaselt ühe või teise poole riski arvestamisega, kehtib tavaolukorras. Kui on tuvastatud eriolukorra olemasolu, mis võib olla aluseks VÕS § 313 lg 1 kohaldamisele, ei ole huvide kaalumisel enam alust automaatselt lugeda ühe poole huve enamkaitstuks ja sel alusel tema huve eelistatuks, vaid lähtuda tuleb sättes loetletud kriteeriumidest. Seetõttu on kohtu tuginemine vastustaja huvide eelistamisel viimase kaalukale majanduslikule põhjusele kui enamkaitstud huvile alusetu ega ole kooskõlas VÕS § 313 lg 1 mõttega. Maakohus on teinud meelevaldseid oletuslikke järeldusi, mida on otsuses olulistena esitanud, seejuures põhjendamata, millistele asjaoludele või tõenditele need järeldused tuginevad. Apellant ei ole varjanud, et kavandas oma ärihoone ehitamist, kuid see ei olnud üürilepingu erakorralise ülesütlemise põhjuseks. Ka ei ole apellant käsitlenud maja valmimist erakorralise asjaoluna, millele ülesütlemisel tugineks, mistõttu kohtu vastav märkus on arusaamatu. Maja valmimine ei olnud lepingu erakorralise ülesütlemise iseseisev põhjus, vaid selle kavandatust varasem ehitamine oli ootamatult ruumipuuduse tõttu senisel pinnal jätkamise võimatuks muutumise tagajärg. Asjaolu, et erakorralise asjaolu ilmnemise all kannatav pool ei lõpeta lepingut vahetult pärast erakorralise asjaolu ilmnemist, ei mõjuta põhjuse erakorralisust ja mõjuvust ega võta temalt õigust lõpetada leping sel alusel ajahetkel, mil see on reaalselt võimalik. Antud juhul on lepingu ajaline nihe põhjuse ilmnemise ja lepingu tegeliku ülesütlemise vahel eelkõige üürileandja huvides ja apellant on heauskselt järginud põhimõtet kahjustada vastustaja huve võimalikult vähe. Kohtu seisukoht, et eelkirjeldatud ajaline nihe, st lepingu ülesütlemine sellest ette teatades, välistab põhjuse erakorralisuse ja mõjuvuse või annab õigustuse käsitleda tagajärge põhjusena, ei ole kooskõlas VÕS § 313 lg 1 mõttega. Kohus on sellise oletusliku tagajärje esitamisega rikkunud TsMS § 436 lg 2 sätestatud kohustust rajada otsus üksnes tõenditele.

Vastustaja väitel võis tal lepingu erakorralise ülesütlemise tulemusena tekkida raskusi pangalaenu tasumisega, mis võis viia sundmüügini. Eeltoodud, vastustaja poolt esitatud oletuslikult võimalikud tagajärjed on kohus esitanud ainsa põhjendusena sellele, et hageja huvid lepingu jätkamiseks kaaluvad üles kostja huvid lepingu lõpetamiseks. Kohtuistungi ajaks (19.05.2009) oleks üürileping ka korraliselt lõppenud ning üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise tegelikud tagajärjed olid selgunud. Vastustaja ei ole lepingu korralise lõppemise tähtaja möödumisel, sh kohtuistungil väitnud ega esitanud tõendeid, et tal ka reaalselt oleks lepingu lõpetamise tõttu raskused tekkinud, rääkimata sundmüügiolukorrast. Sellega on vastustaja ilmselgelt väljendanud, et lepingu lõpetamine ei põhjustanud tema majandustegevuses selliseid kahjulikke tagajärgi. Seega ei ole kohtu tuginemine oletuslikule tagajärjele olukorras, kus selgunud on reaalne tagajärg, põhjendatud. Apellant on samas tõendanud, et üüripinnale jäämise korral oleks tal juba 2008. a sügisel jäänud sõlmimata oluline leping, mille sõlmimine eeldas seadme töötavana demonstreerimist, mis aga üüripinnal oli välistatud, samuti oli võimalik korraldada kliendipäev. Kohus on nimetatud asjaolusid tõendatuna ilmselt aktsepteerinud, kuna ei ole väitnud vastupidist. Vastustaja ei ole menetluses neid asjaolusid vaidlustanud. Nimetatud leping on kohtule esitatud ühe näitena, loomulikult on seadmete demonstreerimise võimalus uuel pinnal aidanud oluliselt kaasa apellandi tegevusele. Samavõrd oluline on teritusüksuse laiendamine, mille jaoks olid seadmed küll soetatud, aga ruumi nende ülespanekuks ega ka seega võimalust tegevuse edasiarendamiseks polnud. Kolimine võimaldas selle tegevusvaldkonna laiendamise ja see on olnud apellandile oluliseks abiks konkurentsivõime ja töökohtade säilitamisel praeguse majanduslanguse ajal. Maakohus, tuginedes huvide kaalumisel vastustaja huve eelistades oletuslikule tagajärjele ja jättes apellandi huve hinnates arvestamata reaalsed tagajärjed, on kaldunud kõrvale VÕS § 313 lg 1 rakendamise aluspõhimõttest, et hinnata tuleb kõiki poolte huve mõjutavaid asjaolusid. Maakohtu otsus eelistada enamkaitstusele tuginedes vastustaja majanduslikku huvi, seejuures poolte huvide koosseisu, huvide erinevaid aspekte tegelikult välja toomata ja analüüsimata, ei ole kooskõlas VÕS § 313 lg 1 mõttega. Apellant on oma vastustes need aspektid esitanud. Kohus on nende analüüsimata jätmisega rikkunud TsMS § 442 lg 8 sätestatud kohustust kohtuotsuses põhjendada, miks ta ei nõustu apellandi poolt esitatud väidetega. Kui vaatamata tekkinud olukorrale ei ole üürnikul praktiliselt mingit õiguspärast võimalust lepingut erakorraliselt üles öelda, antakse selge signaal, et üürniku jaoks olulise tagajärje saavutamiseks on ainus võimalus asuda tegutsema pahauskselt – näiteks lepingu tahtliku rikkumisega (üüri tasumata jätmine pikema aja vältel) üritada viia üürileandja selleni, et ta lepingu ise üles ütleks. Eeldatavasti ei ole pahausksele käitumisele kihutamine seaduse mõte ja VÕS § 313 lg 1 on tõlgendatav siiski mõistlikkuse ja õigluse printsiipidest lähtuvalt. Seejuures saab arvestada VÕS § 23 lg 1 p 4, mille kohaselt võivad lepingupoolte kohustused lisaks lepingus kindlaksmääratutele või seaduses sätestatutele tuleneda ka hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest. Sellisele eeldusele tuginedes on apellant valinud heauskse käitumisvariandi, teavitades aegsasti lepingu lõpetamise vajadusest, lootes üürileandja (vastustaja) poolt olukorra mõistmist, heauskset reageeringut ja kompromissivalmidust. Kahjuks on vastustaja jäänud äärmiselt jäigale positsioonile, keeldudes lepingu lõpetamisest kokkuleppel ja ka apellandi poolt pakutud kompromissvariantidest. Nõusoleku andmine vastustaja poolt lepingu lõpetamiseks tingimusel, mis ei sõltu apellandist kui lõpetamist taotlevast lepingupoolest ja mis ei saabu, ei ole lahendus rääkimata vastutulelikkusest, mida kohus on vastustaja väidetele tuginedes esile toonud. Vaidluse lahendamisel VÕS § 313 lg 1 tekstist tulenev kohtu kohustus hinnata kõiki konkreetseid asjaolusid ja kaaluda poolte huve asjaolu selgitamisel, kas üürilepingu täitmist ülesütleva poole poolt saaks eeldada või mitte, tähendab eelkõige eelnimetatud üldpõhimõtetest lähtumist. Apellant on põhjendanud üürilepingu erakorralise lõpetamise vajadust. Vastustaja ei ole väitnud ega tõendanud, et tal on erakorralise lõpetamisega kaasnenud tagajärjed, mis kaaluksid üles apellandi huvi leping lõpetada või et ta oleks teinud üüripinnale apellandiga seotud spetsiifilisi kulutusi, mis tema huvi kaalukamaks muudaks. Eeldada kujunenud olukorras,

et apellant lepingu täitmist jätkab, on vastuolus mõistlikkuse põhimõtte VÕS § 7 sätestatud olemusega ega ole ka õiglane. Kohus ei ole põhjendanud, miks situatsioonis, kus apellandi tegevuse jätkamine üüripinnal pärsib mitmel moel oluliselt tema majandustegevust, samas vastustaja seisukohalt ei ole oluline, et üürnik oleks just apellant, tuleb eeldada, et apellant üürilepingut iga hinna eest sunnismaisena jätkaks. Apellant leiab, et kohus ei ole käesolevas asjas VÕS § 313 lg 1 tõlgendamisel järginud tsiviilõiguse üldpõhimõtetena kehtivaid mõistlikkuse ja õigluse põhimõtteid. Maakohtu seisukoht, et hagejal oli kindel huvi pidada kostjat kui põhiüürnikku oma ruumides edasi ning et hagejal oli kostja üüripinnal edasi pidamiseks kaalukas majanduslik põhjus, on lepingupoolt alandav ja Eesti Vabariigi õigussüsteemi diskrediteeriv. Kui juba kohus leiab, et on kohane rääkida üürniku kui looma pidamisest sunnismaisena puuris (üüripinnal) seni, kuni üürileandjal on selle vastu huvi, ei ole võimalik realiseerida võlaõigusseaduses kirjapandud sätteid lepingupoolte võrdsusest, heausksusest ja vastastikuste huvide arvestamisest lepingulistes suhetes. Maakohus rikkus menetlussätteid. TsMS § 342 lg 3 kohaselt küsitakse ja arvestatakse kohtuistungi aja määramisel võimaluse korral menetlusosaliste arvamust. Kohus on otsustanud kohtuistungi määramise 07.04.2009. Kohtukutsed, mis on saadetud poolte lepingulistele esindajatele, on esindajad kätte saanud alles 28.04.2009. Apellandilt kohtuistungi aja määramisel kohus arvamust ei küsinud. Apellandi seaduslikele esindajatele – juhatuse liikmetele – kohtuistungi aeg 19.05.2009 ei sobinud, kuna selleks ajaks oli juba varasemalt planeeritud osalemine messil Saksamaal. Kuna apellandi seaduslik esindaja soovis ise asja arutamisel osaleda, teatas apellandi lepinguline esindaja sellest viivitamatult kohtule, kuid kohtunik ei leidnud, et peaks istungi aja kooskõlastama poole seadusliku või lepingulise esindajaga ega näinud põhjust ja võimalust istungiaja muutmiseks. Apellandi seaduslik esindaja jäi ilma võimalusest kasutada TsMS § 217 lg 2 sätestatud õigust kostjana isiklikult asjast osa võtta. Maakohus jättis kohtuistungil rahuldamata apellandi taotluse poolte seaduslike esindajate vande all ärakuulamiseks põhjendusega, et tegemist on kirjalikust lepingust tuleneva vaidlusega ja poolte esindajate suuliselt ja vande all avaldatud seisukohad ei ole tõendiks. Maakohus jättis apellandi taotluse põhjendamatult rahuldamata. Apellandil ei olnud sellest tulenevalt võimalik täita TsMS § 230 lg 1 ja 2 sätestatud kohustust tõendada asjaolusid, millel tema väited põhinevad, kuna poolte omavahelise suhtlemise käigus ei ole kõigi asjaolude kohta produtseeritud kirjalikke dokumente, poole poolt suuliselt väidetu formuleerub aga tõendiks alles vande all räägituna. TsMS § 53 lg 2 kohaselt on menetlusosalisel õigus tutvuda protokolliga ja esitada taotlus protokolli parandamiseks kolme tööpäeva jooksul, alates protokolli allkirjastamisest. Kohus teavitab menetlusosalisi protokolli allkirjastamise ajast ja edastab protokolli neile elektrooniliselt viivitamata pärast allkirjastamist, kui menetlusosalised on kohtule teatavaks teinud oma elektronposti aadressi. Maakohus ei edastanud protokolli apellandile, kuigi apellandi esindaja e-posti aadress on kohtule teada. Protokollis on puudusi ja ebatäpsusi, millele apellant oleks ilmselt juhtinud tähelepanu, kui protokoll oleks talle seaduse nõudeid järgides edastatud. Näiteks on eksitavalt märgitud apellandi esindaja ütluseks „Hageja oleks pidanud leidma uue üürniku alates kostja ülesütlemisest“. Tegelikult rääkis apellandi esindaja vastustaja vajadusest leida uus üürnik lepingu tähtaja lõppemise järgselt. Kajastatud ei ole apellandi repliigis esitatud kommentaari, et hageja, vastupidiselt enda poolt väidetule, ei ole teinud mingeid täiendavaiad kompromissettepanekuid ega ettepanekuid läbirääkimisteks. Ka ei kajastu protokollis kohtu teade istungi lõpetamisel, et kohtuotsus ja protokoll saadetakse menetlusosaliste esindajatele elektronposti teel, mistõttu on kohtu vastavat teadet apellandil võimatu tõendada. Kuna maakohus on rikkunud protokolli

OÜ Bonus Invest vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Vastuväidete järgi on ebaõige apellandi seisukoht, justkui maakohus nõustus apellandi väidetega apellandi majandustegevuse kasvu hüppelisuse või ruumipuudusest tingitud majandustegevuse võimatuse kohta, või et eeltoodu näol oleks tegemist mittevaieldavate faktiliste asjaoludega. Tegemist on apellandi subjektiivse hinnanguga enda ruumivajadusele ja kohus ei ole sellise apellandi subjektiivse hinnanguga otsuses nõustunud. Maakohus leidis, et üürilepingu ülesütlemine ei saanud olla objektiivselt põhjustatud apellandi poolt esitatud asjaoludest, kuna üürilepingu ülesütlemine ei olnud seotud väidetava üüritingimuste võimatuks muutumisega vaid apellandi uue hoone valmimisega, mida apellant oli planeerinud juba alates 2007. a. Kuna apellandi esindaja tunnistas nii 19.05.2009 kohtuistungil kui ka apellatsioonkaebuses, et üürilepingu ülesütlemisel tugineb apellant mõjuva põhjusena üksnes ettevõtte arengust tingitud ruumivajaduse suurenemisele, on maakohus põhjendatult jätnud üürilepingu ülesütlemise aluse olemasolu hindamisel tähelepanuta apellandi poolt varasemalt menetluses esitatud väited üüripinna mittesobivuse kohta. Vastustajale jääb arusaamatuks, kuidas on apellandi etteheited üüripinnale, seotud kohtu poolt lepingupoolte huvide kaalumisega üürilepingu ülesütlemise õiguspärasuse hindamisel, kui apellant ei ole üürilepingu ülesütlemisel üüripinna mittevastavusele lepingutingimustele tuginenud. Apellant oli enne üürilepingu sõlmimist tegutsenud üüripinnal üle 7 aasta, mistõttu oli apellant üürilepingu sõlmimisel teadlik üüripinna küttevõimalustest, seisukorrast ja efektiivsusest. Seetõttu on apellandi väited, justkui oleks üüripind ootamatult temale mittesobivaks ning väidetav ruumipuudus töötamise talumatuks muutunud, paljasõnalised ning ebausutavad. Maakohus on õigesti leidnud, et apellandi äritegevuse arenemise näol ei ole tegemist mõjuva põhjusega VÕS § 313 lg 1 mõttes, mis õigustab tähtajalise üürilepingu ülesütlemist. Majandus muutub ajas pidevalt ja erineva kiirusega, kuid see ei muuda veel sõlmitud lepinguid kehtetuks ega anna lepingupooltele õiguse vabaneda oma kohustuste täitmisest. Apellandi võrdlev analüüs riigi poolt seaduste muutmise ja enda käitumise vahel üürilepingu ülesütlemisel, on asjakohatu. Alustades era ja avaliku õiguse kui erinevate õigusharude lahutamisest, ei ole riigi ja apellandi poolt esindatavad huvid samaväärsed ega omavahel võrreldavad. Kui riik tagab riigieelarveliste vahendite jagamisega avalike huvide realiseerimist, järgib apellant üürilepingu ülesütlemisega oma erahuvi kasu suurendamisele. Maakohus on põhjendatult hinnanud vastustaja seadusega kaitstud huvi tähtajalise üürilepingu kehtimajäämise osas kaalukamaks kui apellandi huvi oma majandustegevuse arendamiseks ja kasu suurendamiseks. Apellandi käsitlus vastustaja (kui üüriturul tegutseva üürileandja) tavapärastest riskidest seoses üürituru ebasoodsa olukorraga üüriturul, on väär. Tähtajalise üürilepingu sõlmimisega maandabki üürileandja võimalikke riske üürituru jahenemise vastu, kuivõrd seadusekohaselt kehtib tähtajaline üürileping kuni kokkulepitud tähtaja saabumiseni (VÕS § 309 lg 1). Seega on käesoleval juhul vastustaja huvi üürilepingu kehtimajäämise osas enam kaitstud, kuna ta võib seaduse kohaselt eeldada, et üürileping kehtib kuni tähtaja möödumiseni.

VÕS § 313 lg 1 järgi saab tähtajalise üürilepingu erakorraliselt üles öelda üksnes juhul, kui esinevad sellised erakordsed, ettenägematud ning lepingu ülesütlemist sooviva poole mõjualast väljapoole jäävad asjaolud, mis kaaluvad üles teise poole seadusega kaitstud huvi lepingu kehtimiseni kuni tähtaja saabumiseni. Apellant ei mõista, et tähtajalise üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel ei ole lepingupoolte huvid võrdsed, vaid seadusega on teise lepingupoole huvid enam kaitstud. Seetõttu peavad üürilepingu üles öelda sooviva poole (apellandi) põhjused olema sedavõrd kaalukad, et need kaaluvad üles teise lepingupoole (vastustaja) enamkaitstud huvi. Käesoleval juhul üürilepingu ülesütlemise õiguspärasuse tuvastamisel ei piisa sellest, et hinnata, kumma lepingupoole kahju (kas siis otsese kahju või saamata jäänud tulu näol) on rahaliselt suurem. Maakohus on leidnud õigesti, et apellandi soovi näol oma küttekulusid optimeerida ja tegevuse laiendamise tulemusena oma kasumit suurendada, selliste kaalukate põhjustega tegemist ei ole. Ebaõige on apellandi tõlgendus, justkui oleks maakohus esitanud vastustaja makseraskuste oletuslikud tagajärjed ainsa põhjendusena sellele, et vastustaja huvid kaaluvad üles apellandi huvi lepingu jätkamiseks. Maakohtu otsuses käsitletud risk vastustaja võimalike makseraskuste tekkimise ja sellega seoses võimaliku üüripinna omandiõigusega kaotamisega sundmüügi näol on toodud täiendava huvina lisaks vastustaja seadusega enamkaitstud huvile üürilepingu kehtimajäämise osas. Apellandi väited, et vastustaja ei ole esitanud tõendeid, et üürilepingu lõpetamine oleks vastustajale eelkäsitletud tagajärgi põhjustanud, on asjakohatud. Vastustaja on osundanud, et olulise üüritulu saamata jäämine on põhjustanud ja põhjustab vastustajale olulisi makseraskusi ja käibevahendite puudumist, mille tulemusena on võimalik panga finantseerimisel soetatud üüripinna sundmüük. TsMS § 217 lg 1 kohaselt saab menetlustoiminguid teha ka tsiviilkohtumenetlus-teovõimelise esindaja kaudu. Kuna maakohtus esindas apellanti lepinguline esindaja, kellele kohtu poolt esitatud kohtuistungi aeg sobis, ei olnud apellandi seaduslike esindajate isiklik osavõtt kohtuistungist kohustuslik ega polnud seetõttu ka põhjendatud kohtuistungi aja edasilükkamine mitmeks kuuks. Maakohus jättis põhjendatult apellandi esindaja taotluse apellandi seaduslike esindajate vande all ülekuulamiseks rahuldamata. Kuna maakohtu istungil esindas apellanti lepinguline esindaja, puudus vajadus täiendavalt apellandi seadusliku esindaja suuliseks ülekuulamiseks ning menetluse seetõttu mitmeks kuuks edasilükkamiseks. Kõik apellandi seisukohad olid esitatud apellandi kirjalikes seisukohtades ja lepingulise esindaja kaudu suuliselt kohtuistungil. Kui apellandi seaduslikud esindajad soovisid seisukohti isiklikult menetluses juurde lisada, siis oleksid nad võinud seda teha ka kirjalikult.

põhjendamisnõuetele ning tõendite hindamises TsMS § 232 lg-tes 1 ning 2 sätestatule. Apellandi väited ei anna alust tuvastada asjaolusid ja kohaldada materiaalõigust teisiti, kui seda maakohus on teinud. Ringkonnakohus märgib vaid lisaks, et maakohus on õigesti viidanud VÕS § 313 lg 1 kohaselt poolte huvide kaalumisel hageja kui teise lepingupoole enamkaitstud huvile eeldada lepingu kehtimist kuni selle korralise lõppemiseni (lepingutähtaja saabumiseni) ning et kostja ärihuvid oma majandustegevuse laiendamisel, mis oli tingitud 2007. a üldisest majanduskasvust ja millega on kaasnenud vajadus täiendavate ruumide kasutamise järele, kindlustamaks seadmete sihtotstabelist kasutamist ja uute müüdavate seadmete eksponeerimist kohapeal ning kasvanud töötajaskonnale normaalsete töötingimuste loomist, ei kaalu hageja enamkaitstud huvi üürilepingu jätkamiseks üles. Kõik kostja poolt viidatud asjaolud, milliseid ta on ka põhjalikult oma apellatsioonkaebuses kirjeldanud, pidid talle kui ettevõtjale olema ettenähtavad juba poolte vahel tähtajalise üürilepingu sõlmimisel ning seega on kostja ise välistanud lepingu selliselt sõlmides hilisemalt neil alustel lepingu ülesütlemise võimaluse. Kostja ei saa huvide kaalumisel toetuda ka üüritud ruumides statsionaarse kütte puudumisele ning sellest johtuvale vajadusele kütta üüritud ruume elektriküttekehadega, millega on kostja tegevuse laienedes (seadmete tihe paiknemine ruumides jmt) kasvanud tuleoht ning võimatus optimeerida soojakulusid, kuna kostja oli juba lepingu sõlmimisel statsionaarse kütte puudumisest ning sellega kaasnevast oma kütteseadmete kasutamise vajadusest teadlik ning seega nõustus ja arvestas ta lepingu sõlmides üüripinna sellise eripäraga. Kostjapoolset lepingu ülesütlemist ei õigusta ka need asjaolud, et hageja poolt pakutav üüripind ei ole atraktiivne ning et hageja ei suutnud leida 2008. a kostja asemele teist üürnikku ega pakkuda kostjale viimase ruumivajaduse kasvades kostjale sobivaid täiendavaid ruume. Tulenevalt pooltevahelisest üürisuhtest ei olnud hageja kohustatud otsima kostja asemele teist üürnikku ega kindlustama kostjat sobivate täiendavate ruumidega.