Tsiviilasja number
2-08-69405
Kohus
Tallinna Ringkonnakohus
Kohtukoosseis
Tiit Kollom (eesistuja), Reet Allikvere ja Mare Merimaa
Otsuse tegemise aeg ja koht
25.03.2010 Tallinnas
Tsiviilasi
Tiia Nurmoja hagi Helari Järve vastu 100 000 krooni saamiseks
Tsiviilasja hind
100 000 krooni
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 30.03.2009 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Helari Järve apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
02.03.2010, avalik kohtuistung Hageja Tiia Nurmoja (IK XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXX XXX X, XXXXXXXX, XXXXX XXXX XXXXXXXX), esindaja adv Kalev Bachmann Kostja Helari Järv (IK XXXXXXXXXXX, elukoht XXXXX XXX X, XXXXXXXXX, XXXXXXXX), esindaja adv Tambet Mullari
Menetlusosalised ja nende esindajad
Jätta Harju Maakohtu 30.03.2009 otsus tsiviilasjas nr. 2-08-69405 muutmata, arvestades ka ringkonnnakohtu otsuse põhjendusi, apellatsioonkaebus rahuldamata ja poolte apellatsiooniastme menetluskulud kostja kanda. Edasikaebamise kord Otsusele võivad menetlusosalised vandeadvokaadi vahendusel esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest arvates. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid.
Asjaolud
Tiia Nurmoja esitas 23.10.2008 maakohtule hagi Helari Järve vastu 100 000 krooni saamiseks. Pooled sõlmisid lihtkirjalikult lepingueelsete kavatsuste protokolli nr 061103-11026-111 kinnistu müügilepingu sõlmimiseks, millega fikseeriti XXXXX XXX X, XXXXXXXXXX, XXXXXX XXXXXX paarismaja osa notariaalse müügilepingu ning asjaõiguslepingu sõlmimiseks peetud läbirääkimiste tulemused 06.11.2006 seisuga. Lepinguga on pooled leppinud kokku objekti müügihinnas ja ettemaksu tasumises ning selles, et müügileping sõlmitakse hiljemalt 30.04.2007. Ettemaksu 100 000 krooni maksis hageja kostjale 17.11.2006 lepingu p 4.2 kohaselt. Lepingus märgitud kinnistut hageja ei omandanud. Leping on tühine AÕS § 33 lg 2, § 119 lg 1 ja TsÜS § 83 lg 1 tulenevalt. Tühised on seaduses sätestatud vormi järgimata jätmise tõttu ka leppetrahvi kokkulepped (lepingu p 4.5 ja 4.6). Kui samas lepingus on nii müügilepingu eellepingu kui ka broneerimislepingu elemente ja eelleping on tühine vorminõude rikkumise tõttu, ei saa eeldada, et broneerimisleping oleks tehtud ka ilma tühise eellepingu osata. VÕS § 1028 lg 1 alusel nõuab hageja kostjalt 100 000 krooni tagasi. Nimetatud leping on eelleping ja selles puudub broneerimisleping. Sellega on pooled võtnud kohustuse hiljemalt 30.04.2007 kinnistu vastavalt omandama või võõrandama. Samuti lepingus toodud tingimused kinnitavad selle vastavust eellepingule. Sellega on kokku lepitud müügihinnas (lepingu p 4.1) ning selle tasumise tingimustes, muuhulgas ettemaksu tasumises (lepingu p 4.2). Lepingu p 4.6 ei sisalda broneerimislepingut. Nimetatud lepingu punktiga ei ole kostjale pandud kohustust mitte võõrandada kinnistut teatud ajavahemiku jooksul kolmandatele isikutele ning hagejale ei ole pandud kohustust maksta selle eest kostjale broneerimistasu. Kogu leping on suunatud vaid hageja ja kostja vahel põhilepingu sõlmimisele. Lepingu p 4.6 on üksnes lepingueelsete kavatsuste protokollis toodud kohustuse rikkumise puhuks ettenähtud leppetrahv. See on ettenähtud ka müüja kohustuse rikkumise puhuks. Kostja vaidles hagile vastu. Vaidlusalune leping sisaldab pooltevahelist kokkulepet, mis vastab broneerimislepingu tunnustele. Broneerimislepingu kohaselt kohustus kostja lepingus kokkulepitud perioodil, s.o 17.11.2006-30.04.2007 (lepingu p 3.1) mitte võõrandama hageja kasuks broneeritud kinnisasja. Kinnisasja nimetatud perioodil müügis ei hoitud, s.t kostja täitis oma kohustuse. Broneeritud perioodil oli kinnisvaraturg üliaktiivne ja ostusurve suur, kuid broneerimisaja lõppemisel nõudlus oluliselt vähenes ning kostja võõrandas objekti alles kaks aastat hiljem ja 300 000 krooni odavama hinnaga. Broneerimislepingule ei ole ette nähtud vorminõudeid. Tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa tehingu teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. 17.11.2006 tehing oli leping, mille põhiesemeks oli siiski broneerimine, mitte müük, ja tehing on osadeks jagatav. Lepingu p 4.5 nimetatud summa oli broneerimis- ehk ootetasu; vastav järeldus tuleneb lepingu p 4.6 mõttest. Nimetatud summa oli mõistlikus suuruses, kuna eellepingute ettemaksud nimetatud perioodil olid 5%10% müügihindadest. Broneerimistasu ei olnud ette nähtud ostuhinna osaliseks tasumiseks lepingu p 4.6 tulenevalt. Maakohtu otsus Harju Maakohus rahuldas hagi ja mõistis välja kostjalt hageja kasuks 100 000 krooni ning jättis menetluskulud kostja kanda. 2(5)
Kohus leidis, et poolte vahel sõlmitud leping on tühine vorminõude järgimata jätmise tõttu. Poolte vahel sõlmitud lepingu näol oli tegemist kinnisasja võõrandamise eellepinguga, mis oleks pidanud olema notariaalselt tõestatud. Mõlemale poolele osutas maakleri teenuseid O. L.. Leping oli maakleri poolt koostatud ning selle eesmärk oli lepingu koostaja sõnul ostja ja müüja omavahel siduda. Maakleri eesmärk oli hiljem korraldada asjaõiguslepingu sõlmimine. Tunnistaja O. L.i ütluste kohaselt leppisid pooled selle lepinguga kokku ka asjaõiguslepingu sõlmimise tähtaja. Lepingus on märgitud poolte üksteisele antud kinnitused kinnistu omandiõigusliku kuuluvuse, hüpoteekide, koormatiste ja kitsenduste olemasolu või nende puudumise kohta ning kinnistu seisukorra ja muude müügilepingu sõlmimisel oluliste asjaolude kohta ning poolte õigus- ja teovõime kohta. Lepingu sisu kinnitab, et leping koostati seetõttu, et kostja saaks kinnistu hagejale võõrandada ja hageja saaks selle kostjalt omandada: lepingu p-is 1.1 leppisid pooled kokku lepingu objektis; lepingu p 3.1 leppisid pooled kokku müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimise tähtajas ning p 3.2 notaritasu ja riigilõivu tasumises; lepingu p.-is 4.1 on sätestatud kinnistu hind ja p 4.2 ja 4.2.1 hinna tasumine ning lepingu p 4.5 ja 4.6 müügilepingu sõlmimata jätmise sanktsioonid. Lepingus kinnisasja müügilepingu muudes olulistes tingimustes kokku leppimine tähendabki seda, et tegemist on kinnisasja võõrandamise eellepinguga, mis tulenevalt VÕS § 33 lg 1 ja AÕS § 119 lg 1 vajab notariaalset tõestamist. Tulenevalt lepingu p 4.6 on kostjal õigus müügi- ja asjaõiguslepingu sõlmimata jäämisel hagejast sõltuvatest asjaoludest, nõuda hagejalt ootetasu 100 000 krooni, mis tasaarvestatakse ettemaksuga. Lepingu enda sõnastusest tulenevalt oli 100 000 krooni ettemaks (mis oli ka osa müügihinnast) ning lepingu p 4.6 kohaselt oli kostjal õigus müügilepingu sõlmimata jäämisel sanktsioonina hagejalt nõuda nn. ootetasuna 100 000 krooni. Lepingus sätestatu ja tunnistaja O. L.i ütluste põhjal tasus hageja 100 000 krooni kinnisasja omandamise eellepingu alusel. Riigikohtu lahendi 3-2-1-70-07 kohaselt tuleb eeldada, et kinnisasja omandamisele suunatud kokkuleppe tühisus toob üldjuhul kaasa ka kõrvalkokkuleppe tühisuse. Sellest seisukohast järeldub, et kui samas lepingudokumendis on nii müügilepingu eellepingu kui ka broneerimislepingu elemente ja eelleping on tühine vorminõude rikkumise tõttu, ei saa eeldada, et broneerimisleping oleks tehtud ka ilma tühise eellepingu osata. Ennekõike näitavad lepingu p 4.5 ja 4.6 sätestatud sanktsioonid kinnistu võõrandamise ja ostmise kohustuse siduvust ja seega kokkulepet, mis on suunatud kokkuvõttes siiski kinnisasja omandamisele. Hageja makstav ettemaks 100 000 krooni (lepingu p-s 4.2 nimetatud ettemaksuna) on lepingu p 4.4 kohaselt osa müügihinnast. Nn broneerimislepinguga võetud kohustus lausus maakleril, samas oli maakleril tasu saamise õigus siis, kui müük on toimunud. Nähtuvalt tunnistaja O. L.i ütlustest sõltus broneerimistasu suurus objekti hinnast ning ennekõike ostja võimest seda summat tasuda. Eeltoodud asjaolusid arvesse võttes ei ole 100 000 krooni näol tegemist broneerimistasuga, vaid leppetrahviga. Ootetasu nõue ei ole eraldi kehtiva lepinguna käsitatav ning seega on tühine ka kõrvalkokkuleppena lepingu p 4.6 ja sellest tulenev kostja tasaarvestuse õigus. VÕS § 1028 lg 1 kohaselt kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Kuna poolte vahel kinnistu ostuks-müügiks sõlmitud eelleping on tühine, on hagejal õigus nõuda kostjalt lepingu alusel tasutud summa tagastamist VÕS § 1028 lg 1 alusel. Kuna tühine on 3(5)
ka lepingus märgitud kõrvalkokkulepped (lepingu p 4.6) ei ole kostjal õiguslikku alust 100 000 krooni endale jätmiseks. Apellatsioonkaebus Kostja palub tühistada maakohtu otsuse ja uue otsusega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud jätta hageja kanda. Kohus kohaldas valesti materiaalõiguse norme ja rikkus oluliselt protsessiõiguse norme. Hageja, kostja ja kinnisvarabüroo AS Pindi Kinnisvara vahel sõlmiti 17.11.2006 lepingueelsete kavatsuste protokoll nr. 061103-11026-111. Mainitud protokoll sisaldab pooltevahelist kokkulepet, mis vastab broneerimislepingu tunnustele. Broneerimislepingu kohaselt kohustus kostja protokollis kokkulepitud perioodil, s.o 17.11.2006-30.04.2007 mitte võõrandama hageja kasuks broneeritud kinnisasja. Kostjale kuuluvat kinnisasja eelnimetatud perioodil müügis ei hoitud, s.t et kostja täitis broneerimislepingut. Broneeritud perioodil oli kinnisavaraturg üliaktiivne ja ostusurve suur, broneeringu lõppemisel aga nõudlus oluliselt vähenenud ning kostjal õnnestus talle kuuluv kinnisasi kolmandatele isikutele pideva müügitöö tulemusena võõrandada alles 2008. a ja 300 000 krooni võrra odavamalt, kui ta oleks soovinud. Seega sai kostja kinnisasja müügist kahju saamata tulu näol 300 000 krooni. Maakohus ei ole hinnanud asjaolu, et hageja ei ole omandanud kostjale kuulunud kinnistut. Harju Maakohtu kinnistusosakonna registriosa XXXXXXX väljavõtte kohaselt on kostjale kuulunud kinnisasja osa omandanud L. K. ja R. U. ning vastav kanne on tehtud 12.06.2008. Eeltoodud põhjusel on ebaõige maakohtu seisukoht, et vaidlusalune protokoll oli eelleping ning et selles puudus broneerimisleping. Kehtiv õigus ei näe broneerimislepingule ette kohustuslikku vorminõuet. Isegi juhul, kui lähtuda eeldusest, et protokoll sisaldab kinnisasja müügilepingu eellepingut kui ka broneerimislepingut, siis võib TsÜS § 85 kohaselt väita, et tehingu ühe osa tühisus ei too kaasa tehingu teiste osade tühisust, kui tehing on osadeks jagatav ja võib eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühise osata. Maakohus ei ole hinnanud broneerimistasu suurust ega analüüsinud, kas tehing oleks tehtud ka tühise osata. Maakohus ei ole selgitanud, millest tulenevalt on ta asunud seisukohale, et nn broneerimislepinguga võetud kohustus lasus maakleril. Maakohus ei ole analüüsinud kostja väiteid, et 17.11.2006 tehingu näol oli tegemist lepinguga, mille üheks esemeks oli broneerimine, mitte müük, ja tehing oli osadeks jagatav. Nimetatut kinnitavad asjaolud, et: protokolli p 4.5 nimetatud summa oli broneerimis- ehk ootetasu; 100 000 krooni oli mõistlik suurus, kuna sel perioodil nn. müügi eellepingute ettemaksud olid 5-10% müügihindadest, s.o vähemalt 200 000-400 000 krooni; kostja hoidus talle kuuluva kinnisasja müügist lepingus toodud perioodil; kokkulepitud broneerimistasu ei olnud ette nähtud ostuhinna osaliseks tasumiseks (protokolli p 4.6). Vastus apellatsioonkaebusele Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht 4(5)
Ringkonnakohus leidis, et maakohtu otsuse põhjendusi tuleb osaliselt muuta, kuid otsus lõppjäreldustes tuleb jätta muutmata.. Kolleegium märgib, et seadus (VÕS) ei sätesta broneerimislepingu mõistet ja selle olulisi tunnuseid. Kolleegiumi hinnangul kujutab müügi puhul broneerimisleping endast kokkulepet, et perioodil kuni müügilepingu sõlmimise tähtpäevani kohustub müüja teatud tasu eest hoiduma müügiobjekti võõrandamisest kolmandatele isikutele. Selliselt sõnastatud kokkulepe on eraldi vaadeldav müügi eellepingust ja sellisel juhul võib eeldada, et tehing on osadeks jagatav. Poolte vahel sõlmitud leping ei sisalda müüja kohustust teatud perioodil hoiduda kokkulepitud müügiobjekti müümisest kolmandatele isikutele ja ostja kohustust tasuda müüjale selle eest ostuhinnast eraldi tasu. Poolte kokkulepe, mille kohaselt juhul, kui müügileping jääb sõlmimata kokkulepitud tähtajaks ostjast tulenevatel põhjustel, tasub ostja müüja poolt müügiobjekti müümisega oodatud aja eest müüjale ootetasuna 100 000 kr., on tagatiskokkulepe, s.o. kokkulepe sanktsioonis, mis järgneb lepingu rikkumisele. Selline kokkulepe ei ole eraldi müügi eellepingust vaadeldav, kuivõrd sellise tasu saamise õigus järgneb üksnes siis, kui ostja rikub eellepingut. Maakohus on seda kokkulepet õigesti hinnanud leppetrahvi kokkuleppena. Kuivõrd kohus tuvastas, et sõlmitud leping oli kinnisasja omandamisele suunatud eelleping ja vorminõuete täitmata jätmise tõttu tühine, siis on VÕS 11 lg.3 kohaselt tühine ka leppetrahvi kokkulepe, mistõttu kostjal puudub õigus tasaarvestada ettemaksu leppetrahviga. Maakohus on ettemaksu õigesti kostjalt välja mõistnud alusetu rikastumise sätete alusel. Ülaltoodut arvestades jätab kolleegium otsuse põhjendustest välja mitte päris selgelt sõnastatud maakohtu arutlused lepingus broneerimislepingu elementide olemasolust ja seisukoha, et broneerimislepinguga võetud kohustus lasus maakleril. Asjas ei olnud vaidlust selles, et notariaalset müügilepingut hageja ei sõlminud. Kostja ei ole nõudnud tasaarvestuse korras ega vastuhagina hageja poolt müügilepingu sõlmimata jätmisega tekitatud kahju hüvitamist, mistõttu on asjakohatu apellandi väide, et kohus ei hinnanud seda, et hageja ei ostnud kostjale kuulunud kinnistut. Seoses apellatsioonkaebuse menetluskulud kostja kanda.
Tiit Kollom
rahuldamata
jätmisega
Mare Merimaa
jäävad
apellatsioonimenetluse
Reet Allikvere
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.