Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Hagi aluseks olevad asjaolud ja hagi nõue. 15.detsembril 1998 sõlmitud ostu-müügilepinguga müüs Tallinna linn Tallinnas, Xxx asuvas elamus korteri nr 36 EKle. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise (ÕVVTK) Tallinna Linnakomisjoni 28.aprilli 1997 otsusega loeti xxx, endisel kinnistul asunud ehitised ja krunt omandireformi objektiks. Loeti tõendatuks, et vara kuulus õigusvastase võõrandamise ajal GF ning vara osas tunnistati õigustatud subjektiks J K. Tallinna Linnavalitsuse 03.oktoobri 1997 korraldusega otsustati tagastada J K Xxx asuvad elamud. 30.märtsi 1998 otsusega tühistas ÕVVTK Tallinna Linnakomisjon otsuse , 28.aprillist 1997 ja jättis J K avalduse Xxx elamute tagastamiseks rahuldamata, kuna ORAS § 7 lg 3 kohaselt lahendatakse Saksa riigiga sõlmitud lepingute alusel Eestist lahkunud isikute omandis olnud ja Eesti Vabariigis asunud õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise või kompenseerimise taotlused riikidevahelise kokkuleppega. Sellist kokkulepet aga sõlmitud ei ole. ÕVVTK Tallinna Linnakomisjoni 05.märtsi 2001 otsusega nr 12007 tühistati linnakomisjoni otsus ja otsus nr 9868, kuna ei ole tõendatud vara endise omaniku lahkumine Saksa riigiga sõlmitud lepingu alusel. Sama otsuse p 2 loeti tõendatuks, et õigusvastase võõrandamise ajal kuulus vara GF, kes vastab ORAS § 7 lg 1 p 1 toodud nõuetele. Õigustatud subjektiks tunnistati J K. J K taotlusel asuti ette valmistama vara reaalset tagastamist ning tehti ka vara säilivuse hindamiseks ekspertiis. 29.04.2002 teatas Tallinna Maa-amet, et XXX elanik PT on esitanud avalduse, milles palub subjektiotsus ringi vaadata, kuna endine omanik GF on Saksamaale lahkunute nimekirjas. Tallinna Maa-amet teatas 16.09.2003 vastusega J K , et vastavalt Riigikohtu Üldkogu 28.10.2002 otsusele 3-4-1-5-02 on ümberasunutele kuulunud vara tagastamine või kompenseerimine peatatud kuni seaduse muudatuse vastu võtmiseni. Riigikohtu Üldkogu 12.aprilli 2006 otsusega kohtuasjas 3-3-1-63-05 tunnistati ORAS § 7 lg 3 kui põhiseadusega vastuolus olev säte, alates 12.oktoobrist 2006 kehtetuks. Tallinna Linnavalitsusel on kohustus jätkata J K vara tagastamise menetlust, kuid vara üleandmise takistuseks on tagastamisele kuuluvates elamutes üürnikega sõlmitud korterite erastamislepingute alusel tehtud kanded Riiklikus Ehitusregistris. Kuivõrd vara tagastamise küsimus ei ole tänaseni lahendatud, on vaidlustatud ostu-müügileping tühine ning kehtetu algusest peale. Kuigi kostjal ei ole tekkinud omandit vaidlustatud ostumüügilepingu järgi, on vara tagastamise läbiviimisel takistuseks sellekohane kanne Riiklikus Ehitusregistris. Eeltoodust lähtudes ning juhindudes ORAS § 18 lg 1, eluruumide erastamise seaduse § 3 lg 5 p 4, TsÜS § 66 lg 2 ja 3 palub hageja tunnustada EK ja Tallinna linna vahel eluruumi asukohaga Xxx korter 36 osas 15.detsembril 1998 sõlmitud ostu-müügilepingu tühisust. Kostja EK vastuväited. Kostja ei võta hagi õigeks. ORAS § 2 lg 2 kohaselt ei tohi omandireformi käigus vara tagastamine või kompenseerimine endistele omanikele või nende õigusjärglastele kahjustada teiste isikute seadusega kaitstud huve ega tekitada uut ülekohut. Kostja asub seisukohale, et kõnesoleva korteri tagastamise küsimus oli lahendatud ÕVVTK Tallinna Linnakomisjoni 30.märtsi 1998 otsusega nr 5992 kui J K tagastamise ja kompenseerimise taotlus jäeti rahuldamata. 15.12.1998 ostu-müügilepingu sõlmimise ajal ei esinenud seadusega vastuolu. Kõnesoleva lepingu p 4 kohaselt müüja Põhja-Tallinna Valitsus tõendas, et lepinguobjekti suhtes ei ole esitatud taotlust vara tagastamise kohta.

Eluruumide erastamise seaduse § 13 lg 1 kohaselt tekkis omandiõigus erastatavale eluruumile, vastavalt AÕS §-le 92, so vallasomand tekkis vallasasja üleandmisega omandajale. Seega kostjaga ostu-müügilepingu sõlmimise ajal oli tehing õiguspärane. ORAS § 12 lg 3 p 3 kohaselt omandireformi objektiks olev õigusvastaselt võõrandatud vara ei kuulu tagastamisele, kui vara on füüsilise isiku heauskses omandis. Kostja Tallinna linna vastuväited. Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Vaidlusalune tehing sõlmiti kostjate vahel 15.detsembril 1998 ning tehingu sõlmimise ajaks oli Tallinna linnakomisjon teinud 30.märtsil 1998 otsuse nr 9868, millega oli tühistatud hageja suhtes tehtud varasem positiivne subjektiotsus ning jäeti vara tagastamise taotlus rahuldamata, kuna hageja kuulus ORAS § 7 lg-s 3 nimetatud isikute ringi. Seega oli vaidlustatud tehingu sõlmimise ajaks hageja kui õigustatud subjekti taotlus lahendatud ning ORAS § 18 lg-s 1 ja EES § 5 lg 5 p-s 4 sätestatud tingimus ostu-müügilepingu sõlmimiseks täidetud. Riigikohtu Üldkogu 12.aprilli 2006 otsusega 3-3-1-63-05 tunnistati küll ORAS § 7 lg 3 selle põhiseadusevastasuse tõttu küll alates 12.oktoobrist 2006 kehtetuks, kuid sellekohasel otsusel puudus tagasiulatuv jõud. Kohtu järeldused ja resolutsioon. Kohus, võtnud arvesse asjas esitatud dokumentaalsed tõendid, leiab, et hagi on põhjendatud ja kuulub rahuldamisele. Alates 19.06.1998 kehtiv ORAS § 18 lg 1 redaktsiooni kohaselt kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni (sealhulgas kohtueelse või kohtuliku vaidluse lõppemiseni) on riigi- ja kohaliku omavalitsuse asutustel ning teistel juriidilistel ja füüsilistel isikutel, kelle omandis või valduses vara on, keelatud vara võõrandada või asjaõigusega koormata, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. Seda keeldu rikkuvad tehingud on tühised. EES § 3 lg 5 p 4 kohaselt ei kuulu erastamisele õigusvastaselt võõrandatud eluruumid, mille tagastamiseks või kompenseerimiseks on esitatud avaldus ettenähtud korras, kuni tagastamise küsimuse lahendamiseni või õigustatud subjekti notariaalselt kinnitatud loobumiseni vara tagastamise nõudest. Kohus asub seisukohale, et hagi kuulub rahuldamisele. ÕVVTK Tallinna Linnakomisjoni otsusega 8814 28.04.1997 tunnistati Tallinnas, xxx, endisel kinnistul asunud ehitised ja krunt suurusega 2402 m2 omandireformi objektiks ning nimetatud vara suhtes omandireformi õigustatud subjektiks J K. Tallinna Linnavalitsuse korraldusega 03.10.1997 otsustati tagastada vaidlusalune vara J K . ÕVVTK Tallinna Linnakomisjoni otsusega nr 9868 30.03.1998 tühistati ÕVVTK Tallinna Linnakomisjoni otsus 28.04.1997 põhjusel, et ORAS § 7 lg 3 kohaselt lahendatakse Saksa riigiga sõlmitud lepingute alusel Eestist lahkunud isikute omandis olnud ja Eesti Vabariigis asunud õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise või kompenseerimise taotlused riikidevahelise kokkuleppega. Sellist kokkulepet sõlmitud ei ole. Kostjad viitavad asjaolule, et ÕVVTK Tallinna Linnakomisjoni otsusega nr 9868 30.03.1998 oli õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimus J K Tallinnas Xxx oleva elamu suhtes lahendatud. Kohus ei nõustu kostjate väitega. Nii sätestas ORAS § 7 lg 3 koostoimes sama seaduse § 18 lg 1 esimese lausega keelu ümberasunutele kuulunud vara tagastada ja kompenseerida kui ka võõrandada, sh erastada üürnikele. Sellisele seisukohale asus Riigikohus oma lahendis 3-3-2-1-07. Eelnevast saab järeldada,

et vaidlusaluse vara suhtes ei olnud tagastamise küsimus lõplikult otsustatud. Seda kinnitab ka omandireformi kohustatud subjekti edaspidine tegevus. ÕVVTK Tallinna Linnakomisjoni otsusega 05.03.2001 tühistati nii ÕVVTK Tallinna Linnakomisjoni otsus 28.04.1997 kui ka otsus 30.03.1998 ning loeti Tallinnas, Xxx ehitised ja maa omandireformi objektiks ja J K nimetatud vara suhtes omandireformi õigustatud subjektiks. 15.12.1998 ostu-müügi tehingu tegemise ajal kehtinud TsÜS § 66 lg 2 sätestas, et seadusega vastuolus olev tehing on tühine, välja arvatud, kui seadust ei ole oluliselt rikutud. ORAS § 18 lg 1 sätestab, et omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni on vara võõrandamine keelatud ning seda keeldu rikkuvad tehingud tühised. TsÜS § 66 lg 3 kohaselt on tühine tehing kehtetu algusest peale. Eeltoodu alusel on Tallinna linna ja EK vahel 15.12.1998 sõlmitud XXX asuva korteri nr 36 ostumüügileping tühine. Põhjendamata on kostja tuginemine heausksele omandamisele, sest eluruumide erastamise kohustatud subjekt Tallinna linn pidi olema teadlik võimalikust tehingu tühisusest. Tühisest tehingust aga EKl ei saanud omandit tekkida. Kostja viide ORAS § 2 lg 2, mille kohaselt omandireformi käigus vara tagastamine või kompenseerimine endistele omanikele või nende õigusjärglastele ei tohi kahjustada teiste isikute seadusega kaitstud huve ega tekitada uut ülekohut, ei ole antud vaidluses asjakohane. Nimetatud põhimõtet tuleb arvestada õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise või kompenseerimise küsimuste lahendamisel. TsMS § 165 lg 1 kohaselt, kui otsus on tehtud kaashagejate või –kostjate kahjuks, vastutavad kaashagejad või –kostjad menetluskulude eest võrdsetes osades, kui kohus ei määra teisiti. Kohus leiab, et mõistlik on menetluskulud jätta hagejate kanda solidaarselt. Koidula Laurisaar Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.