Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

elamu välisseinte soojustamise ning esitama kõik koosolekute ja revisjonikomisjoni protokollid.

Hagejale kuulub korter Harjumaal Tabasalu vallas Xxxxxxxxx Xxxxxxxx xxx xxx-xx. Korteriühistu on korraldanud halvasti katuse remondi. 2007.a soojustatid maja seinad ja katus, kuid see on tehtud halvasti. Ventilatsioonikorstnate juurest pääseb vesi katusekonstruktsioonidesse (katuse tõrvamist ei viidud lõpuni). Maja otsaseinas on soojustuses 60 cm laiune ja 5 m pikkune vahe. Otsaseina alumine äär ja küljeseinad on soojustamata. Samuti on kostja keeldunud hagejale väljastamast juhatuse koosolekute protokolle ja üldkoosolekute protokolle. Korteriühistu üldkoosolekul 2006 võeti vastu otsus renoveerida ja soojustada maja fassaad. Seega tuli soojustada fassaad ka hageja korteri välisseintel. Üldkoosolek ei ole kunagi kinnitanud remondiprojekti. AS Kommunaalprojekt on asunud seisukohale, et otstarbekas on soojustada kõik välisseinad, sama arvamus tõendab, et korteri välissein on soojustamata 58% osas. Kostja vastus Kostja hagi ei tunnistanud. Korteriühistu 23.05.2006 üldkoosolekul otsustati ühehäälselt võtta elamu renoveerimiseks laenu 3 000 000 krooni ja teostada elamus katuse renoveerimine ja soojustamine, fassaadi soojustamine ja renoveerimine, elektrisüsteemi renoveerimine, kanalisatsiooni renoveerimine, küttesüsteemi renoveerimine ning uue katla ostmine ja paigaldamine, uue veevarustuse liini paigaldamine, õue haljastamine, koridori ja esimese korruse fuajee siseremont, fonolukusüsteemi paigaldamine, elamu projekti ja passi tellimine. Hagejal ostis korteriomandi selliselt, et välisfassaad selles elamu osas oli juba valmis ning korteriühistu ei näinud vajadust korraliku fassaadikatte mahavõtmiseks ning uue paigaldamiseks. Korteriühistu liikmed kinnitasid elamu renoveerimise projekti. Kui renoveerimisplaan vastu võeti ja projekt kinnitati, siis hageja vastuväiteid ei esitanud. Kostjale jääb arusaamatuks, millised vead peaks kostja ära parandama elamu soojustamise osas. Korterelamu katuse soojustamise tööd on lõpetatud. Ventilatsioonikorstna ehitas hageja omavoliliselt katusele ning tehtud on ventilatsioonikorstna demontaaž. Nimetatud tööde tegemiseks pidi korteriühistu tellima teenuse A&O Service OÜ-st. Hageja on korteriühistu poole pöördunud juhatuse ja üldkoosoleku protokollide saamiseks ning kunagi ei ole keelatud hagejal nendega tutvuda. Maakohtu otsuse põhjendused Maakohus rahuldas hagi osaliselt hagi õigeksvõtuga hageja nõude osas korteriühistu 21.06.2006 kuni 22.06.2009 juhatuse otsustega ja üldkoosoleku protokollidega tutvumiseks. Kohus jättis rahuldamata hageja nõude viia lõpuni hageja korteri välisseinte soojustamine. Menetluskulud jättis kohus hageja kanda. Kohtuistungil loobus hageja nõudest parandada ära või kompenseerida soojustuse paigaldamisel tehtud vead ja kohus lõpetas selle nõude osas menetluse. Vaidlust ei ole selles, et üldkoosoleku otsus fassaadi soojustamiseks on vastu võetud pädevuse piires. Vastavalt KÜS § 13 lg 3 korteriühistu liikmel on õigus korteriühistu üldkoosoleku ebaseadusliku otsuse tühistamiseks pöörduda kohtu poole kolme kuu jooksul otsuse teadasaamise päevast arvates. KÜS § 13 lg 3 alusel on ühistu liikmel õigus vaidlustada ka juhatuse otsust. Kuivõrd juhatus võib korteriühistu liikme õigusi rikkuda lisaks otsustele ka tegevusetusega, on KÜS § 13 lg 3 mõttest tulenevalt oluline, et liikmel oleks õiguskaitsevahend juhatuse tegevusetuse vastu. Sellist õiguskaitsevahendit ei ole põhjendatud piirata üksnes kahju hüvitamise nõudele, vaid kui juhatuse tegevuskohustus on piisavalt selge, peab ühistu liige saama nõuda kohtu kaudu juhatuse kohustuste täitmist. Juhatuse kohustuste täitmist võib ühistu liige nõuda ka siis, kui juhatuse tegevuskohustus tuleneb üldkoosoleku otsusest.

Tuginedes eeltoodule tekkis korteriühistu liikmetel pärast 23.05.2006 üldkoosoleku otsuse vastuvõtmist subjektiivne õigus nõuda juhatuselt nimetatud otsuse elluviimist mõistlikul viisil ja mõistliku tähtaja jooksul. Seega tuleb esmalt hinnata, kas kostja juhatus on süüliselt rikkunud üldkoosoleku 23.05.2006 otsusest tulenevat käsundit korraldada fassaadi renoveerimine. Üldkoosoleku otsus ei kehtestanud fassaadi soojustamise osas selle ellu rakendamise tähtaega ega viisi. Seega võis juhatus ise valida, mis aja jooksul ja mis viisil fassaad soojustada. Civil Engineering Company OÜ 2006 fassaadi rekonstrueerimise ja soojustamise eelprojektist nähtub, et soojustust kavandati üksnes hoone 4-korruselisele osale, mitte aga 2-korruselisele osale, kus asub hageja korter. Ehitusekspertiisibüroo OÜ ekspertiis ei käsitle ehitise seinte soojustamist. Kostja väitel oli 23.05.2006 seisuga hoone 2-korruselise osa välisseinad (v.a otsasein) juba renoveeritud ja kaetud uue plekk-kattega. Hageja ei ole seda eitanud. Kostja väitel ei pidanud juhatus seetõttu, et hoone 2-korruselise osa välisseinad (v.a otsasein) olid värskelt renoveeritud, vajalikuks seinu uuesti renoveerida ega soojustada. Sellist kaalutlust tuleb pidada lubatavaks toimimisviisiks ja see ei tähenda, et juhatus oleks jätnud üldkoosoleku otsuse täitmata. Üldkoosoleku otsusest ei tulenenud nõuet, et fassaad tuleb soojustada kõikidest kohtadest ühesuguse meetodiga. AS Kommunaalprojekt õiend ei tõenda seda, et korteriühistu juhatus oleks otsuse vastuvõtmisel käitunud ilmselt ebaotstarbekalt ja sellega süüliselt jätnud täitmata üldkoosoleku otsuse. Nimetatud õiendist nähtub AS Kommunaalprojekt seisukoht, et otstarbekas on soojustada kõik välisseinad ja et korteri välissein on soojustamata 58% osas. Nimetatud õiendist ei nähtu, miks ei arvestanud AS Kommunaalprojekt enne 23.05.2006 toimunud välisseinte renoveerimist ja miks asus seisukohale, et need seinad on soojustamata, kuigi hageja väitel olid need enne 23.05.2006 juba renoveeritud. Õiendist ei nähtu, et koostaja oleks mõõtnud või arvutanud olemasolevate seinte soojapidavus näitajaid ja neid normidega võrrelnud või neist arvamuse andmisel lähtunud. Sisuliselt sisaldab õiend üksnes tõdemust, et soojustus vähendab korteri soojakulu, kuid nimetatud füüsikaline seos on niigi ilmne ega vaja tõendamist. Tõendamata on hageja väited, et otsaseinas on soojustuses pragu. Tõendamata on ka väited, et otsaseina alumine äär on teostatud ebakvaliteetselt. Kostja väitel soovitas sellist lahendust ühistule ehitusettevõte. Hageja ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et valitud lahendus kujutab endast ehitus- või projekteerimisviga. Tuginedes eeltoodule on ühistu juhatuse otsus mitte renoveerida hoone 2-korruselise osa välisseinu (v.a otsasein) langetatud juhatuse diskretsiooni piires nõutava hoolsusega ning juhatus ei ole sellega rikkunud oma kohustust täita üldkoosoleku otsust. Kuna kostja juhatus ei ole oma kohustusi talle antud käsundi täitmisel rikkunud, on hageja nõue põhjendamatu. Hageja palus võimaldada tutvuda kõikide kostja juhatuse otsuste ja üldkoosolekute protokollidega 2006.a suvest kuni käesoleva ajani. Kostja on hageja nõuet algusest peale tunnistanud ja avaldanud, et on nõus võimaldama hagejal kõikide dokumentidega tutvuda. Kohtuistungil leppisid pooled kokku konkreetse aja. Hageja täiendavast seisukohast nähtub, et ta kasutas võimalust ja tutvus dokumentidega. Kuivõrd kostja on dokumentide esitamise nõudes hagi õigeks võtnud, siis rahuldas kohus hagi selle nõude osas. Kuna kohus jättis soojustamiseks kohustamise nõude rahuldamata, jäid selle nõude lahendamisega seotud kohtukulud hageja kanda. Dokumentide esitamise nõude lahendamisega seotud kohtukulud jättis kohus vastavalt TsMS § 168 lg-le 6 hageja kanda. Hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks varem keeldunud seda nõuet täitmast. Kohtuistungil loobus hageja nõudest parandada ära või kompenseerida soojustuse paigaldamisel tehtud vead. Vastavalt TsMS § 168 lg-le 4 jäid selle nõude lahendamisega seotud kohtukulud hageja kanda.

Apellatsioonkaebus Hageja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse osaliselt tühistada ja uue otsusega rahuldada hageja nõue kohustada KÜ Tutermaa Päike korraldama Niina Härsingu korterile vastava elamuosa esi- ja tagafassaadi ning katuse renoveerimine ja soojustamine ning lõpetada või parandada renoveerimistööd ja soojustus elamuosa otsaseinas. Menetluskulud jätta kostja kanda. Maakohtu otsus põhineb nii õigusnormi rikkumisel kui ka sellel, et apellatsioonimenetluses arvestamisele kuuluvate asjaolude ja tõendite kohaselt tuleks apellatsioonimenetluses teha esimese astme kohtu otsusest erinev otsus. Hageja ei ole loobunud nõudest parandada ära või kompenseerida soojustuse paigaldamisel tehtud vead, mida tõendab kohtuistungi protokoll. Hageja loobus oma nõudest katusel asuva tuulutuskorstna ümbruse viimistlemiseks ja soojustamiseks, kuivõrd kostja on korstna eemaldanud ja katnud selle kattega, mistõttu hageja vastav nõue on muutunud sisutuks. Hageja huviks renoveerimise kõrval oli just ennekõike tema korterile vastava elamuosa välisseinte ja katuse soojustamine (soojustamine ja renoveerimine on erinevad toimingud) nii nagu oli seda tehtud elamu teiste korterite puhul, et kindlustada ka tema korteri osas soojustamine ja soojakulu vähenemine. Kohus on jätnud selle tähelepanuta ja tegelikult pole renoveerimise ja soojustamise mõistete vahel vahet teinud. Hageja on korteriühistu liikmena osalenud ka ise laenu võtmisel, et sarnaselt teiste korteritega soojustataks ja tehtaks soojapidavaks ka tema korter. 23.05.2006 korteriühistu üldkoosoleku otsusest tulenes, et nii elamu katuse kui ka fassaadi osas viiakse läbi nii renoveerimine kui ka soojustamine. Seega pidanuks renoveerimise ja soojustamise tööd läbi viidama kogu elamu osas. Nimetatud otsusest ei nähtu, et soojustamist ei viida läbi hageja korterit puudutavas majaosas. Kostja ei ole esitanud ka üldkoosoleku otsust selle kohta, et soojustamine ja renoveerimine viiakse läbi kogu elamu osas, välja arvatud hageja korterile vastavas elamuosas. Vastupidiselt ja veelgi enam veendumust selles, et elamu soojustamine kogu ulatuses oli üldkoosoleku otsuse mõte, sisu ja korteriühistu juhatuse jaoks käsund, märgib ka asjaolu, et hageja korterile vastava elamuosa otsasein siiski soojustati, kuid see jäeti mingil põhjusel lõpetamata. Teistpidi oleks ka ebaloogiline olukorras, kus soojustamise ja renoveerimise jaoks võtavad kõik ühistu liikmed laenu, teostavad kõik laenu tagasimakseid, kuid mõned korterid jäävad soojustamise ja renoveerimise plaanist välja. Asja materjalide juures puudub ka kostja mistahes otsus, kus oleks öeldud, et hageja korterit ei soojustata ega renoveerita ja mis tehakse hageja poolt võetud laenu ja selle tagasimaksetega. Kohus on need asjaolud jätnud tähelepanuta ja andnud neile ebaõige hinnangu. Civil Engineering Company OÜ 2006 fassaadi ja soojustamise projekti sisust tuleneb, et projekt on eelprojekt ning projekti, mis korteriühistu üldkoosolek kinnitas ning mille alusel ehitustegevus ka toimus, kohtule esitatud ei ole. Lisaks pole viidatud projektis sõnagi sellest, et soojustatakse elamu 4-korruseline osa ja 2-korruseline osa jäätakse soojustamata. Kostja oma vastuses hagiavaldusele märkis, et ühistu liikmed kinnitasid otsusega elamu renoveerimise projekti, kuid kohtumenetluse jooksul seda otsust kohtule ei esitanud, rääkimata vastavast üldkoosoleku või juhatuse otsusest ehitusprojekti kinnitamise kohta. Ehitusekspertiisibüroo OÜ ekspertiisis on kirjas, et see on tellitud ühistu juhatuse poolt ehituslike puuduste väljaselgitamiseks, kuid selles ei ole kirjas, milliseid kostja hallatava elamuosasid tuleks ja oleks otstarbekas renoveerida ja soojustada ning milliseid mitte. Kohus on hinnanud ebaõigesti AS Kommunaalprojekti arvamust, mis on antud konkreetselt hageja korteri kohta. Nimetatud arvamus on esitatud kohtule ühe tõendina korteri välisseinte soojustamise

kohta, mida kohtul oleks tulnud arvestada ja mitte ise asuma eriteadmistega isiku arvamust ümber lükkama. Arvamuses on märgitud, et arvamuse andmise ajal on hageja korteri välisseintest soojustatud otsasein osaliselt, soojustamata on esi- ja tagafassaad ning toodud välja protsendid, mis osas on seinad soojustamata. Seega on eriteadmistega isik andnud arvamuse, et hageja korterile vastava elamuosa otsasein on soojustatud osaliselt ja üldse soojustamata selle elamuosas esi- ja tagafassaad. Puudub alus kahelda eriteadmistega isiku poolt antud arvamuse tõepärasuses. Maakohtus esitas hageja hulgaliselt kirju, mis ta on ühistu juhatusele saatnud nõuetega tutvuda üldkoosolekute protokollide ja juhatuste otsustega, mis on jäänud vastuseta. Seetõttu ei saa asuda seisukohale, et kostja on tunnustanud algusest peale hageja nõuet ja võimaldanud tal tutvuda ühistu üldkoosoleku protokollide ja juhatuste otsustega ja et hageja pole vastupidist tõendanud. Kohus keeldus protokollis nende kirjade või nõuete asja materjalide juurde võtmisest põhjusel, et need ei ole asjakohased. Samas on kohus märkinud, et hageja pole tõendanud, et kostja juhatus ei võimaldanud tal dokumentidega tutvuda, mistõttu ei olnud selle kohta piisavalt tõendeid ja eelnimetatud asjaolu oli tarvis hagejal tõendada. Menetluskulude jätmine hageja kanda on ebaõiglane ja õigusvastane. Kuna kohus keeldus tõendite vastuvõtmisest, mis oleks kinnitanud asjaolu, et kostja juhatus ei võimaldanud tal dokumentidega tutvuda, ei saanud kohus asuda seisukohale, et hageja pole tõendanud, et kostja oleks varem keeldunud juhatuse ja üldkoosoleku dokumentidega tutvumise võimaldamisest hagejale. Samuti pole hageja loobunud oma nõudest parandada soojustuse paigaldamisel tehtud vead. Kuna kohus rahuldas hagi osaliselt, oleks tulnud menetluskulude jaotuses lähtuda TsMS § 163 lg-st 1. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja kohtuotsuse muutmata. Ringkonnakohtu otsus Tsiviilkolleegium, ära kuulanud asjast osavõtnud isikute seisukohad kohtuistungil ning tutvunud toimiku materjaliga, leidis, et Harju Maakohtu kaevatav otsus tuleb menetluskulude jaotuse osas tühistada. Kooskõlas TsMS § 657 lg 1 p-ga 2 tuleb selles osas teha uus otsus ning jätta poolte menetluskulud nende endi kanda. Ülejäänud osas nõustub kolleegium Harju Maakohtu otsuse põhjendustega, mistõttu TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt ta neid ei korda. Kolleegium ei nõustu apellatsioonkaebuse väitega, nagu ei oleks hageja loobunud nõudest parandada või kompenseerida maja soojustuse paigaldamisel tehtud vead, vaid loobus üksnes nõudest kõrvaldada tuulutuskorstna ümbruse viimistlemisel ja soojustamisel tehtud vead. Kohtule esitatud hagis taotles hageja lisaks korteriühistu koosolekute ja revisjonikomisjoni protokollide esitamise nõudele (hagiavalduses punkti 3 all) et kostja 1) parandaks ära või kompenseeriks maja soojustuse paigaldamisel tehtud vead: a) viiks lõpuni hageja korteri kivist ventilatsioonikorstna ääre tõrvamise ja b) parandaks või vahetaks välja plastist ventilatsioonikorstna; 2) viiks lõpuni korteri (välisseinte) soojustamise. Seega oli hageja esitanud hagis kolm nõuet, millest esimene oli suunatud katuse remonditööde puudustele (ventilatsioonikorstna piirkonnas). Ka hagiavalduse põhjendustes käsitles hageja punktis 1 vaid katusega seotud kahjustusi. Hagiavaldus ei sisalda esimese punkti all (soojustamisel tehtud vigade parandamine või kompenseerimine) muid nõudeid. Seetõttu ei ole asjakohane hageja väide, et tegelikult hõlmas viidatud nõue ka muid elamu puudulikust soojustamisest tulenevaid nõudeid. TsMS § 363 lg 1 p-st 1 tulenevalt on hagi esemeks hagiavalduses sisalduv hageja (selgelt väljendatud) nõue. 21.05.2009 istungil (protokoll tl 50-52) loobus hageja oma esimesest nõudest (kuna ventilatsioonikorsten on maha lõhutud ja auk kinni pandud) ning selgitas, et teise nõude -

viia lõpuni korteri soojustamine - puhul pidas ta silmas välisseina soojustamist. Kohus võttis loobumise esimese nõude (hagiavalduse punkti 1) osas vastu ja lõpetas selles nõudes TsMS § 429 lg 1 alusel menetluse. Hageja teise nõude – viia lõpuni korteri välisseinte soojustamine - osas tuvastas maakohus õigesti, et kostja juhatus ei ole rikkunud üldkoosoleku 23.05.2006 otsusest tulenevat käsundit fassaadi renoveerimiseks. 2006.a koostatud fassaadi rekonstrueerimise ja soojustamise eelprojektist nähtuvalt kavandati soojustust hoone 4-korruselisele osale. Hageja ei eitanud, et hoone 2korruseline osa oli selleks ajaks juba renoveeritud. Asjaolu, et hageja ei pidanud teostatud renoveerimist elamu soojustamiseks, ei võimaldanud hagi rahuldada. Apellandi sellekohane käsitlus ei ole õige. Kõnealusest üldkoosoleku otsusest ei tulene, et renoveeritakse ka see osa elamust, mis oli eelnevalt juba renoveeritud. Asjaolu, et otsuses ei räägitud eraldi hageja korterist ega otsustatud jätta hageja korteri välisseinad renoveerimata, ei viita sellele, et elamu 2-korruseline osa oleks tulnud uuesti renoveerida. Maakohus ei hinnanud tõendeid ebaõigesti ega jätnud asjas tähtsust omavaid asjaolusid tuvastamata. See, et AS-i Kommunaalprojekt õiendi kohaselt oleks otstarbekas soojustada kõik välisseinad, ei võimaldanud kohtul teha apellandi soovitud järeldust. Pealegi on laiaulatuslikud remonditööd väga kulukad ning seotud otseselt korteriühistu varaliste võimalustega (eeldades liikmetelt suurt rahalist panust), mistõttu täiendavate tööde teostamise nõude rahuldamine saab tugineda vaid üldkoosoleku otsusele. Hageja väiteid renoveerimiseks kulutatud vahendite ebaõiglase jaotamise kohta ühistu liikmete vahel ei ole võimalik käesolevas menetluses arvestada. Kuna esimese astme kohus rahuldas hagi osaliselt, siis ei pea kolleegium põhjendatuks jätta menetluskulusid tervikuna hageja kanda. Hagi oli esitatud kohtule 28.10.2008, hageja loobus hagis sisalduvast esimesest nõudest 21.05.2009 istungil, sest selleks ajaks olid katuseprobleemid lahenenud („Nüüd on... auk kinni pandud...“ - tl 51). Kostja ei vaielnud hageja väitele vastu. 05.03.2009 esitatud vastuses hagile on ka kostja väljendanud seisukohta, et katuse soojustamise tööd on käesolevaks ajaks lõpetatud, mis viitab sellele, et hagi esitamise ajal oli probleemid olemas. Hageja kolmanda nõude on kohus rahuldanud tuginedes kostja õigeksvõtule, kuigi on seejuures märkinud, et hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks keeldunud nõutavaid dokumente talle tutvumiseks andmast. Eeltoodule tuginedes leiab kolleegium, et antud juhul on õiglane jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 kohaselt tervikuna poolte endi kanda. Asja materjalist nähtuvalt on hageja oma esimesest nõudest loobunud seetõttu, et katuse soojustamisega seotud vead on pärast hagi esitamist kõrvaldatud. Hageja kolmanda nõude osas ei olnud kohtul alust teha järeldust, et kostja on hagi kohe õigeks võtnud. 05.03.2009 vastuses on kostja vaielnud hagile tervikuna vastu (pealegi ei tuleneks sellest võimalust jätta kostja menetluskulusid hageja kanda). TsMS § 168 lg 5 kohaselt kui hageja loobub hagist või võtab selle tagasi seetõttu, et kostja on pärast hagi esitamist tema nõude rahuldanud, kannab kostja hageja menetluskulud; lg 6 kohaselt kui kostja võtab hagi kohe õigeks, kannab hageja menetluskulud ise, kui kostja ei ole oma käitumisega andnud põhjust hagi esitamiseks. TsMS § 168 lg-st 6 ei tulene hagejale kohustust kanda kostja menetluskulusid, sest see säte reguleerib hageja menetluskulude kandmist (hageja kannab oma menetluskulud ise). Kuna ringkonnakohus rahuldab hageja apellatsioonkaebuse osaliselt ja muudab esimese astme kohtu otsust menetluskulude jaotamise osas, siis tulenevalt TsMS § 163 lg-st 1 jäävad ka apellatsioonimenetluse kulud poolte endi kanda.

Ü. Jänes

K. Paal

I. Sidok

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.