Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Kostja vastuväited Kostjad hagi ei tunnistanud ning on seisukohal, et ükski hagis toodud väide ei ole 14.03.2007 sõlmitud müügilepingu tingimuseks ega aluseks, mis oleks oluliselt muutunud ja mis annaks aluse lepingust taganemiseks VÕS § 97 mõttes. VÕS § 97 kohaldamise eelduseks on asjaolude oluline muutumine. Hageja ei ole lepingust taganemisel käitunud tsiviilõiguses kehtiva hea usu kohaselt. Kostjad rõhutavad, et mitte igasugune majanduslik raskus või koormus ei ole piisav, et esitada lepingu muutmise või lõpetamise nõuet. Hageja puhul on tegemist majandus- ja kutsetegevuses regulaarselt ja järjepidevalt kinnisvaratehinguid tegeva isikuga, kellelt võib ja tuleb oodata lepingu sõlmimise asjaolude ja turusituatsiooni tundmist, mistõttu oleks hageja pidanud kinnisvara hindade langust ette nägema. Trasside olemasolu on kirjas p-des 1.2.3.1 kuni 1.2.3.3 ja nimetatud asjaolu ei ole määravaks kinnistu ostuhinna kujunemise puhul. See ei ole kordagi olnud läbirääkimiste objektiks ega ka lepingu tingimuseks. Lepingu p-s 1.5.2 leppisid pooled kokku, et ostja on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ning talle müüja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitise seisukorrast. Kostjad on seisukohal, et ehitusõiguse maht ei ole müügilepingu sõlmimise tingimus, milles oleks läbi räägitud ja kokku lepitud. Kostjad leiavad, et hageja väide laenu saamise kohta ei ole asjakohane ega usaldusväärne. Ostuhinna tasumine ei ole seatud sõltuvusse pangalaenust ja hageja on oma väidetes laenu mittesaamise osas jäänud paljasõnaliseks. Hageja majanduslik olukord ei võimalda pidada usaldusväärseks väidet, et ükski Eesti või välismaine krediidiasutus mistahes tingimustel hagejale krediiti ei võimalda. Isegi kui hageja väide osutuks tõeseks, ei olnud see lepingu sõlmimise aluseks ega eelduseks ega ka pooltevaheliseks kokkuleppeks. Lisaks sellele, et puuduvad alused lepingust taganemiseks, märgivad kostjad, et pooled on müügilepingu p-s 4.5 kokku leppinud, et lepingust taganemisel tagastatavalt rahasummalt intresse ei maksta. Eelöeldu ei tähenda loomulikult, et kostjate arvates tuleks tagastada lepingu alusel makstud summad. Maakohtu otsuse põhjendused Kohus jättis hagi rahuldamata ning tühistas hagi tagamise abinõu kohaldamise. Otsuse kohaselt lepingu muutmist võib nõuda või lepingust taganeda ainult eeldusel, et oluliselt on muutunud lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ning täidetud on kõik VÕS 97 lg 2 sätestatud nõuded, so kahjustatud lepingupool ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda, kahjustatud lepingupool ei saanud asjaolude muutumist mõjutada, asjaolude muutumise riisikot ei kanna seadusest või lepingust tulenevalt kahjustatud lepingupool, kahjustatud lepingupool ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. Oma Varahalduse AS esitas kostjatele 04.06.2008 avalduse 14.03.2007 sõlmitud võlaõiguslikust müügilepingust taganemiseks kuna müügilepingus kokkulepitud müügihind on kinnistu tegelikust turuhinnast oluliselt kõrgem, ehitusõiguse tingimuste ja mahu oluline muutumine peale lepingu sõlmimist ning müügihinna tasumisel ei olnud võimalik kasutada kommertspankade abi.

Lepingupoolte kohustuste vahekorra olulise muutumise tõendamiseks on hageja esitanud kohtule ERI Kinnisvara OÜ spetsialisti arvamuse (eksperthinnang). ERI Kinnisvara OÜ on hinnanud 28.05.2008 XXXXXXX kinnistu, asukohaga XXXXXX küla, Rae vald, Harjumaa, turuväärtuseks 30 870 000 krooni. Poolte vahel 14.03.2007 lepingus leppisid pooled kokku kinnistu hinnaks 85 750 000 krooni. Seadus ei täpsusta, mida lugeda lepinguliste kohustuste vahekorra oluliseks muutumiseks. Eesti õiguskirjanduses on tuginetud Saksa kohtupraktikale, millest saaks järeldada, et lepingulise vahekorra olulised muudatused peaksid olema toimunud vähemalt 50% ulatuses. Kostjate poolt esitatud kinnisvarapakkumiste teatistest nähtub, et samas paikkonnas asuvate kinnistute hinnad 2008. sügisel olid 1 800 kuni 2 568 krooni/m2. Vaidlusaluse kinnistu müügihinnaks oli 2 500 krooni/m2. ERI Kinnisvara OÜ eksperthinnangu järgi kujunes kinnistu hinnaks 900 krooni/m2. Kostjad vaidlustasid ERI Kinnisvara OÜ eksperthinnangus esitatud XXXXXXX kinnistu väärtuse, eksperthinnangus toodud vasturääkivuse tõttu. Kohus nõustus kostjate vastuväitega, et eksperthinnangus on vasturääkivusi ning viidatud asjaoludele, mida ei saa pidada usaldusväärseteks, sest need on kostja poolt esitatud teiste tõenditega ümber lükatud. Eksperthinnangus on turuväärtust vähendavaks teguriks märgitud kommunikatsioonide puudumine. Väite kommunikatsioonide puudumisest on kostjad ümber lükanud dokumentaalsete tõenditega:16.11.2005 sõlmitud leping Elion Ettevõtted AS-iga, 07.07.2006 sõlmitud leping OÜ-ga Water Ser Ehitusjuhtimine veevarustuse, torustiku ja kanalisatsioonitorustiku kasutamiseks, 26.02.2004 sõlmitud leping Eesti Energia AS-iga ning 1Partner Kinnisvara arvamusega. 28.05.2008 eksperthinnangus ei ole arvestatud kinnistu väärtuse hindamisel elamu ja kõrvalhoonete osa. 10.11.2008 ERI Kinnisvara OÜ poolt antud arvamusele ei saanud hageja tugineda 04.06.2008 müügilepingust taganemisel ning seda ei saa kohus arvestada lepingust taganemise tinginud asjaolude hindamisel. Hageja väite kohaselt leppisid pooled kokku müügihinnas lähtuvalt sel hetkel kehtinud turusituatsioonist. ERI Kinnisvara OÜ eksperthinnangus on ekspert märkinud, et alates 2007.a. kevadest on sarnastel maaüksustel arvestatud hinnalangust 30%, kuid samas on hinnatud kinnistu väärtuseks 30 870 000 krooni, mis on 60% madalam müügilepingus kokkulepitud hinnast. Seega on ka kinnistu väärtuse ja hinnalanguse ulatuse määramisel vastuolu. Kostja poolt esitatud kinnisvaraportaali hinnapakkumistest 2008. aasta lõpust ilmneb, et 2008. kevadeks olid kinnisvara hinnad langenud umbes 30%, mida aga ei saa pidada selliseks lepingulise vahekorra muutumiseks, et see oleks andnud aluse leping lõpetada VÕS § 97 sätete alusel. Hageja viitab asjaolule, et lepingu sõlmimisel ning müügihinna määratlemisel pidasid pooled silmas, et hagejale tagatakse detailplaneeringu alusel oluliselt suurem ehitusõiguse protsent võrreldes tegelikkusega. Kokkulepitud ehitusõiguse mahtu oleks kohaliku omavalitsuse seisukohtadest lähtuvalt võimalik kasutada vaid pooles ulatuses. Kohus nõustus kostjate vastuväitega, et ehitusõiguse mahuga seonduvaid tingimusi leping ei sisalda. Ka ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et ehitusõiguse mahuga seonduv oli lepingueelsete läbirääkimiste teemaks.

Kohus ei pidanud põhjendatuks pankade keeldumist müügitehingu finantseerimiseks. Võlaõiguslik müügileping näeb ette küll võimaluse krediidi arvel tasumise, kuid see ei ole seatud sõltuvusse ega mõjuta lepingu sõlmimist. Tehingu finantseerimise võimalused ja allikad on ostja enda otsene äririsk. Samas ei tõenda 07.01.2009 AS UniCredit Bank poolt hagejale saadetud vastus kinnisvaraprojektide ajutisest mittefinantseerimisest seda asjaolu, et nimetatud krediidiasutus või teised krediidiasutused oleksid keeldunud hagejale laenu andmisest 2008. aasta mais-juunis vaidlusaluse kinnistu ostuks. Kinnistusraamatu kannetest nähtub, et 2008-2009. aastal on mitmele hagejale kuuluvale kinnisasjale seatud hüpoteek erinevate krediidiasutuste kasuks, sh ka AS UniCredit Bank kasuks 15,6 miljoni krooni suuruses summas. Kohus asus seisukohale, et pärast lepingu sõlmimist 14.03.2007 ei ole lepingupoolte kohustuste vahekord nii oluliselt muutunud, et hagejal oleks tekkinud alus lepingust taganemiseks tuginedes VÕS § 97 lg-tele 1 ja 5. Kuna lepingust taganemisel peavad olema täidetud nii VÕS § 97 lg 1 kui ka lg 2 eeldused ja kohus jätab hagi rahuldamata põhjusel, et täitmata on VÕS § 97 lg 1 eeldused, siis ei pea kohus vajalikuks käsitleda täiendavalt kõiki lg 2 sätestatud eelduste täitmist või mittetäitmist ja piirdus ainult lg 2 p 1 eelduse põhistusega. Kohtu arvates ei ole veenev hageja väide, et võlaõigusliku lepingu sõlmimise ajal märtsis 2007 ei olnud tal võimalik ette näha, et kinnisvarahinnad võiksid langeda sedavõrd olulisel määral nagu see tegelikkuses toimunud on. Hageja majandus- ja kutsetegevus on seotud kinnisvara arendamisega ning kinnisvara turg ja sellega seonduvad hinna tõusud ja langused peaksid talle olema teada ning ka etteaimatavad. 2002. oktoobris on Oma Varahalduse AS-i juhatuse liige Jüri Vips ajalehes „Äripäev“ hoiatanud kinnisvarakrahhi eest. Seega on Oma Varahalduse AS-i taganemine lepingust põhjendamatu ning rakendamisele ei kuulu ka VÕS § 189 sätted, tehingu järgi saadu tagastamise ja intressi maksmise nõue. TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Apellatsioonkaebus Hageja palub tühistada maakohtu otsuse täies ulatuses ning uue otsusega hagi rahuldada ja määrata kindlaks menetluskulude jaotus. Hageja leiab, et otsuse tegemisel ja hagi rahuldamata jätmisel on maakohus oluliselt rikkunud menetlusõiguse norme ning kohaldanud vääralt materiaalõigust, mis on toonud kaasa ebaõige kohtulahendi. Kohus on ebaõigesti tõlgendanud ja kohaldanud VÕS § 97 lg-t 1 ja 2, andes nendele sätetele meelevaldse ja üldiselt tunnustatud põhimõtteid eirava sisu. Kohtu järeldused on nii faktiliselt kui õiguslikult motiveerimata. Kohus ei ole järginud TsMS § 436 lg 1, § 438 lg 1 ega ka § 232 lg 1 nõudeid. Kohus on täielikult ja meelevaldselt eiranud hageja poolt menetluse käigus esitatud seisukohti ja tõendeid ning üksikuid fakte kontekstiväliselt analüüsides ebaõigetele järeldustele jõudnud. Hageja vastuväidete kohaselt kohtuotsusest ei selgu, kui suurt hinnalangust peab kohus VÕS § 97 kohaldamise eelduseks (miks on kohus asunud seisukohale, et hinnalangus 50% on piisav tuginemaks VÕS §-le 97, kuid hinnalangus 30% ulatuses mitte). Kohus ei ole otsuses motiveerinud, miks ta on asunud seisukohale, et vaidlusalusel juhul ei ole kinnistu hind

langenud 65% nagu seda on tõendanud hageja (otsuse p 12). Kohus ei ole VÕS § 97 lg-t 1 tõlgendades ka sisuliselt selgitanud, kui suur hinnalangus on piisavaks eelduseks VÕS § 97 lg 1 kohaldamiseks. Kohus on asunud väärale seisukohale, et ERI Kinnisvara OÜ ekspertarvamuses on vasturääkivusi (kommunikatsioonide puudumise küsimus, hoonete väärtuse arvestamise küsimus, kinnistu hinnalanguse ulatus jms) (otsuse p 14, 15); Kinnistu hinnalanguse tuvastamisel on kohus vääralt tuginenud üldisele kinnisvara hinnalangusele, mitte konkreetse kinnistu hinna langemisega seotud küsimusele (kohus oleks pidanud lähtuma konkreetse kinnistu hinna langusest ja sellega seotud asjaoludest, mitte üldistest asjaoludest) (otsuse p 16); Kohus on asunud ebaõigesti seisukohale, et ehitusõiguse maht ei olnud pooltevahelise kokkuleppe esemeks (otsuse p 17); Kohus on asunud väärale seisukohale, et kinnistu müügitehingu finantseerimise võimatus (krediidiasutustelt laenu saamise võimatus) ei saa mõjutada lepingu sõlmimise asjaolusid (otsuse p 18); Kohus on ebaõigesti leidnud, et ei esine „nii olulist” lepingupoolte kohustuste vahekorra muutumist, et see oleks andnud hagejale aluse lepingust taganemiseks, tuginedes VÕS § 97 lgtele 1 ja 5 (otsuse p 19); Ebaõige on kohtu seisukoht, et võlaõigusliku lepingu sõlmimisel märtsis 2007 oli hagejal võimalik ette näha, et kinnisvara hinnad võiksid langeda sedavõrd olulisel määral nagu see tegelikkuses on toimunud (otsuse p 20). Hageja on seisukohal, et hagi nõuete lahendamiseks on vaja kohtul esmalt tuvastada VÕS § 97 lg-te 1 ja 2 sisu ja kohaldamine antud faktilises olukorras. Lepinguliste kohustuste vahekorra muutumisega VÕS § 97 mõttes on tegemist siis, kui lepingu sõlmimise järgselt on poolte kohustuste vahekord oluliselt muutunud, muu hulgas ka juhul, kui ühe lepingupoole kohustuste täitmine on muutunud hagejale oluliselt raskemaks või kulukamaks. Käesoleval juhul on XXXXXXX kinnistu omandamine muutunud oluliselt kulukamaks võrreldes olukorraga, mida pooled lepingu sõlmimisel silmas pidasid ja ette nägid ning said üldse ette näha. Vaidlusalusel juhul on lepingu sõlmimise aluseks olevad ning pooltele teada ja ettenähtavad asjaolud olulisel määral muutunud ning see õigustab VÕS § 97 kohaldamist käesoleval juhul. Hageja tugines lepingust taganemisel asjaolule, et pooltevahelises võlaõiguslikus lepingus kokku lepitud kinnistu müügihind on lepingu järgselt osutunud kinnistu tegelikust turuhinnast oluliselt kõrgemaks. Pooltevahelises lepingus lepiti kokku kinnistu müügihinnas 87,75 miljonit krooni. Lepingust taganemise ajaks oli kinnistu tegelikuks hinnaks ainult 30,87 miljonit krooni (tuvastatud ERI Kinnisvara OÜ poolt koostatud eksperthinnanguga) ning 2008. aasta novembri seisuga hinnati kinnistu väärtuseks vaid 15,65 miljonit krooni (tuvastatud Eri Põhja-Eesti Kinnisvara OÜ eksperthinnanguga). Seega on kinnistu väärtus taganemisavalduse esitamise ajaks võrreldes poolte vahel kokkulepituga langenud 2,5 korda ehk 65% ja novembriks 2008 5,5 korda ehk 82%.

Eeltoodu alusel on hageja poolt esitatud tõendite alusel üheselt selge, et vaidlusaluse kinnistu hind oli kinnistu võlaõigusliku lepingu taganemisavalduse esitamise ajaks langenud vähemalt 65%. Sellist ulatuslikku hinnamuutust tuleb igal juhul pidada oluliseks asjaoluks, mis võimaldab poolel lepingust VÕS § 97 mõttes taganeda. Kohus on otsuse tegemisel tõendeid pealiskaudselt ja valikuliselt hinnates jätnud olulised asjaolud õigesti tuvastamata, leides paljasõnaliselt, et vaidlusaluse kinnistu hind ei ole langenud üle 50%, mistõttu ei ole hagejal võimalik lepingust taganeda. Kohtu järeldused on ekslikud ega tugine asjas kogutud tõenditel. VÕS § 97 lg 1 kohaldamisel tuleb läheneda igale juhtumile individuaalselt ja arvestada iga üksikjuhtumiga seotud asjaolusid – sättes on jäetud kohtule diskretsiooniõigus, otsustamaks kas igal konkreetsel juhul on lepingupoolte õiguste ja kohustuste vahekord sedavõrd oluliselt muutunud, et see õigustaks lepingust taganemist. Kohus ei saa lähtuda ainult üldiselt kindlaksmääratud hinnalanguse määrast ja selle alusel lahendada sisulist vaidlust kõiki teisi asjaolusid eirates. Ei saa aktsepteerida kohtu seisukohta, et ainult sellises määras hinnamuutuse juhul oleks lepingust taganemine õigustatud. Vastasel korral oleks seadusandja nimetanud seaduses konkreetse õiguste ja kohustuste vahekorra muutumise proportsiooni ja välistanud teiste asjaolude hindamise vajaduse ning otstarbekuse. VÕS-is sellist põhimõtet sätestatud ei ole, mistõttu peab kohus asjaolusid igakülgselt hinnates otsustama VÕS § 97 lg-te 1 ja 5 kohaldamise igal konkreetsel juhul eraldi tulenevalt asjaolude kogumist. Vaidlusalune otsus aga nendele tunnustele ei vasta. Hageja arvates on kohus asunud vääralt seisukohale Eri Kinnisvara OÜ ekspertarvamuses esinevate väidetavate vasturääkivuste osas (kommunikatsioonide puudumise küsimus, kinnistul hoonete asumise küsimus, kinnistu hinnalanguse ulatus jms). Kohus on otsuses käsitlenud vääralt trasside olemasolu või puudumisega seotud küsimusi. Hageja on ERI Kinnisvara OÜ poolt koostatud eksperthinnanguga ning ERI Põhja-Eesti Kinnisvara OÜ eksperthinnanguga tõendanud, et kinnistul puuduvad trassid (mõlemas hinnangus on sellekohane märge). Ainuüksi asjaolu, et on sõlmitud lepingud isiklike kasutusõiguste kinnistusraamatusse kandmiseks, ei tähenda, et vastavad trassid kinnistul ka reaalselt olemas oleksid. Trasside osas kantakse isiklikud kasutusõigused ja servituudid kinnistusaamatusse etteulatuvalt, juhuks, kui nende hilisem rajamine kinnistule peaks reaalselt vajalikuks osutuma. Tegemist on üldteada asjaoluga, mida kohus pole arvestanud. Kostjad on kohtumenetluses tunnistanud, et nad on olnud kursis hageja eesmärkidega kinnistu soetamisel (s.o. kinnistute väiksemateks kruntideks jagamine ja kinnisvaraarendus). Juhul kui kinnistut läbiksid teatud trassid, tuleks hagejal need kinnisvaraarenduse eesmärkide teostamiseks ümber muuta, selleks eraldi detailplaneering tellida ning lisakulutusi kanda. Tootmiskompleksi rajamisel ei oleks võimalik kasutada trasse lahenduses, mis on ette nähtud elumajale (hageja on eelneva kohtumenetluse käigus selgelt viidanud, et kostjate poolt suuliselt väljendatud asjaolu, et kostjate elumaja on väidetavalt varustatud elektriga, ei tähenda seda, et sama elektrivõimsusega oleks võimalik varustada tervet tootmiskompleksi). Seega ei saaks ka trasside olemasolu korral seda asjaolu käsitleda mitte kinnistu turuväärtust tõstva asjaoluna vaid vastupidi: kinnistu hinnale lisanduvad lisakulutused trasside muutmiseks, detailplaneeringu tellimiseks, ümberehitamiseks jne. Kui kinnistut läbiks ka reaalselt mõni trass, ei tähendaks see, et kommunikatsioonid ja nendega liitumise võimalused oleksid reaalselt olemas. Trassi kasutamine eeldab kokkulepet trassi omanikuga (liitumislepingu sõlmimist), mis on kulukas ning seotud tihti mitmete lisatingimustega. Hagejal ei ole sisuliselt võimalik tõendada negatiivse asjaolu esinemist

(käesoleval juhul on hageja tõendanud trasside puudumist ERI Kinnisvara OÜ arvamuse ja ERI Põhja-Eesti Kinnisvara OÜ arvamusega). Kostjad ei ole esitanud kohtule ühtki tõendit selle osas, et trassid reaalselt olemas oleksid (liitumislepingud, eksperdi arvamused, tunnistaja ütlused vms). Hageja on trasside puudumisega seonduvat pikemalt selgitanud 21.10.2008 menetlusdokumendi p-s 1.1.3. ning 10.01.2009 menetlusdokumendi p-s 2.4., millega palub viiteliselt arvestada. Hageja ei nõustu, et trasside ja liitumislepingute olemasolu oleks võinud mõjutada arvamustes esitatud hinda niivõrd ulatuslikult, et tuginemine VÕS §-le 97 oleks ainuüksi seetõttu välistatud. Kohus on vastavad asjaolud oma otsuses aga täielikult tähelepanuta jätnud. Hageja on seisukohal, et kinnistul asuvate hoonete maksumuse arvestamata jätmine kinnistu hinna kujundamisel oli põhjendatud. Kohtu seisukoht on vastuolus ERI Kinnisvara OÜ arvamuse osas märgituga, milles ERI Kinnisvara OÜ selgitab, et maaüksusel paikneb elamu kõrvalhoonetega, mis kuuluvad lammutamisele. Kuna olemasolevad hooned kinnistu hindamisel väärtust ei oma, siis ei ole hooneid täpsemalt kirjeldatud. Kohtu järeldused hoonete olemasolust kui kinnistu hinda oluliselt mõjutavast tegurist on eeltoodu alusel täiesti ebaõiged. Asjaolu, et kinnistul asuvatel hoonetel puudub iseseisev väärtus ja need kuuluvad lammutamisele, kinnitavad ka kostjate poolt esitatud tõendid. Kostjate poolt 20.01.2009 kohtule esitatud menetlusdokumendi lisaks 5 olevast 1Parner Kinnisvara arvamusest nähtub, et 1Partner Kinnisvara hinnangul piiraks elamu käesolev asukoht kindlasti vaadet tulevasele hoonestusele ja oleks perspektiivis otstarbekam elamu lammutada. Seega nähtub ka kostjate poolt esitatud tõenditest, et kinnistu olemasolevat hoonestust ei ole kinnistu hinna kindlaksmääramisel võimalik arvesse võtta. Hageja on seisukohal, et kinnistu hinnalanguse tuvastamisel on kohus vääralt tuginenud üldisele hinnalangusele, mitte aga konkreetse kinnistu hinna langemisele. Hageja on seisukohal, et konkreetse kinnistu hinna langus ei pruugi olla võrreldav või esineda samas korrelatsioonis teiste kinnistute hindade langusega. Arusaamatu on kohtu väide, et kuna üldine hinnalangus on olnud 30%, siis ei saa konkreetse kinnistu hind olla langenud 60%. Otsusest ei nähtu, millistel tõenditel kohtu sellekohased väited tuginevad (kohus on jätnud täielikult motiveerimata, miks ei saa 30%-list hinnalangust vaidlusalusel juhul käsitleda olulisena VÕS § 97 mõttes). Kohtuotsus on oma järeldustes kontrollimatu ega tugine tõenditele või kohtu poolt antud tõendite sisulisele analüüsile. Iga kinnistu on individuaalne ja eraldiseisvana hinnatav, selle hinna kujundavad konkreetselt selle kinnistu omadused. Kinnisasja individuaalse hindamise vajadust on rõhutatud ka kostjate poolt 20.01.2009 kohtule esitatud menetlusdokumendi lisaks 5 olevas 1Partner Kinnisvara arvamuses: „Oleme arvamusel, et kindlasti muudab hinda üldine olukord kinnisvaraturul, kuid hinnamuutuse protsent on seotud ka sellega, milleks edaspidiselt konkreetset kinnistut soovitakse kasutada /.../” Otsuse p-s 16 on sedastatud: „Kui kõrvutada eksperthinnangule kostja poolt esitatud kinnisvaraportaali hinnapakkumised 2008 lõpust, siis tuleb nõustuda eksperdi selle osa arvamusega, et 2008 kevadeks olid kinnisvara hinnad langenud umbes 30%, mida aga ei saa

pidada selliseks lepingulise vahekorra muutumiseks, et see oleks andnud aluse leping lõpetada VÕS § 97 sätete alusel.” Kohus on rajanud enda seisukohad VÕS § 97 lg-te 1 ja 5 kohaldamise osas sellele, et kinnistute hinnad olid müügilepingu sõlmimise ja taganemisavalduse tegemise vahelisel ajal langenud umbes 30%. Kohus kaugeneb sellega konkreetsest asjast. Teatavasti tehakse juba pikemat aega kinnisvara tehinguid majanduslanguse perioodil oluliselt odavamalt võrreldes kinnisvaraportaalides avaldatud hindadega. Kohus on selle üldtunnustatud põhimõtte vastu eksinud. Otsustamaks VÕS § 97 kohaldamise konkreetse tehingu osas, peab kohus tuvastama pooltevahelisest lepingust tulenevate kohustuste muutumise vahekorra. See eeldab asjas esitatud tõendite alusel konkreetse kinnistu hinnalanguse väljaselgitamist ja tuvastamist. Vaidlust pole üldteada asjaolus, et kinnisvara hinnad on märkimisväärselt ja kiiresti langenud. Küsimus on selle languse ulatuses iga konkreetse kinnisasja suhtes. Kohus on otsuse p-s 13 õigesti tuvastanud, et pooltevahelises lepingus lepiti kokku hinnas 2 500 krooni/m2, kuid taganemise ajaks oli see langenud 900 krooni/m2 (tuvastatud Eri Kinnisvara 28.05.2008 ekspertarvamusega). Seega on kohus sisuliselt tuvastatuks lugenud konkreetse vaidlusaluse kinnisasja osas toimunud hinnalanguse, kuid teinud sellest ebaõigeid ja vastuolulisi järeldusi. Kohus on ekslikult asunud seisukohale, et vaidlusaluse XXXXXXX kinnistu väärtus lepingu sõlmimise ja taganemise vahelisel perioodil langes vaid 30%. Kuidas erinevad hinnad 2 500 krooni/m2 ja 900 krooni/m2 teineteisest vaid 30% jääb arusaamatuks ja kohtu poolt põhjendamatuks. Tegemist on 2,77 kordse hinnaerinevusega. Kohtuotsus on selles osas kontrollimatu ja sisaldab põhimõttelisi vasturääkivusi oma järeldustes. Otsusest ei selgu, miks ei pea kohus 30%-list hinnalangust (mille ta justkui on tuvastanud) VÕS 97 kohaldamiseks piisavaks. Ilmselgelt oleks ka 30%-line kinnistu hinnalangus (hageja on küll jätkuvalt seisukohal, et on tõendatud kinnistu hinna 65%-line ning hilisem 82%-line langus) olnud sedavõrd märkimisväärne ja oluline, et õigustatud oleks VÕS § 97 alusel lepingust taganemine. Kohus ei ole selgitanud, millistel motiividel ja asjaoludel ta teistsugusele arvamusele on asunud. Hageja on esitanud kohtule tõendid selle kohta, et pooltevahelises lepingus lepiti kokku kinnistu müügihinnas 87,75 miljonit krooni (selle asjaolu üle pooltel vaidlus puudub). Hageja on tõendanud, et lepingust taganemise ajaks oli kinnistu tegelikuks hinnaks ainult 30,87 miljonit krooni (tuvastatud ERI Kinnisvara OÜ poolt koostatud eksperthinnanguga) ning novembri 2008 seisuga oli kinnistu väärtuseks vaid 15,6 miljonit krooni (tuvastatud Eri PõhjaEesti Kinnisvara OÜ eksperthinnanguga). Kohus ei ole nendele tõenditele sisulist hinnangut andnud, märkides vaid ERI Kinnisvara OÜ esimese arvamuse osas, et see on vastuoluline, lähtudes aga otsuse tegemisel tegelikult samast arvamusest (jättes seejuures arvestamata XXXXXXX kinnistu tegeliku hinna ning juhindunud kinnistute hindade üldisest langusest). Kohus on tõendite käsitlemisel ebajärjepidev ja valikuline ning vastuoluline. Hageja on seisukohal, et kohus on ülalmärgituga rikkunud TsMS § 232 lg-st 1 tulenevat kohustust hinnata seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt.

Kohus on asunud vääralt seisukohale, et ehitusõiguse maht ei olnud pooltevahelise kokkuleppe esemeks. Kohus ei ole selgitanud, millest tulenevalt on ta seisukohal, et kinnistu võlaõigusliku lepingu sõlmimisel ning müügilepingu hinna määratlemisel ei leppinud pooled kokku ehitusõiguse mahus. Hageja eesmärk ja tahe on juba lepingu sõlmimisele eelnenud läbirääkimistest alates selles osas võimalikult selgepiirilisele arusaamisele jõuda. Sellest sõltub otseselt ka tehingu väärtus. Lepingu sõlmimisel pidasid pooled silmas, et hagejale tagatakse detailplaneeringu alusel kinnistul oluliselt suurem ehitusõiguse protsent kui see tegelikkuses võimalikuks osutus. Taganemisavalduse esitamise ajaks oli selgunud, et ehitusõigus hõlmab kinnistust üksnes 40%, mis on vähemalt poole võrra väiksem ehitusõiguse mahust, mida hagejale kinnistu võlaõiguslikku müügilepingut sõlmides lubati ja millest ta oma tahteavalduses lähtus. Hageja leiab, et kui ehitusõiguse maht ei nähtunud poolte vahel sõlmitud notariaalsest kinnistu müügilepingust, pidi kostjatele olema arusaadav hageja kui kinnisvaraarendus-ettevõtte eesmärk kinnistu soetamisel (hageja kui kinnisvaraarendaja seisundit on müüja antud vaidluses igakülgselt pidanud vajalikuks rõhutada). See seisnes kinnistu väiksemateks kruntideks jagamises. Kostjatele oli hageja eesmärk (kinnistute väiksemateks kruntideks jagamine ja kinnisvaraarendus) kahtlemata ettenähtav ja arusaadav (esitades 1 Partner Kinnisvara Tallinn OÜ poolt 10.-12.12.2008 koostatud hinnangu Rae vallas XXXXXX külas asuva XXXXXXX kinnistu müügilepingus sisalduva maksumuse osas, on kostjad tunnistanud, et nad on olnud kursis hageja eesmärkidega kinnistu soetamisel: kinnistute väiksemateks kruntideks jagamine ja kinnisvaraarendus). Hageja lootis, et kinnistu ehitusõiguse maht on suurem, kui 40%, mida Rae vald on oma 12.10.2007 kirjas ette näinud. XXXXXXX kinnistu on suures osas maatulundusmaa. Rae valla varasema praktika kohaselt on maatulundusmaa sihtotstarbe muutmine elamumaaks olnud võrdlemisi lihtne ja soositud lahendus. Hageja eeldas, et ka temale tagatakse teiste arendajatega võrdsed võimalused ning tal ei olnud mõistlikku põhjust eeldada, et kinnistule seatakse ehitusõiguse teostamise osas sedavõrd olulised piirangud. Kohus on teinud ebaõige järelduse, et ehitusõiguse maht pole olnud pooltevahelise kokkuleppe eelduseks. Sellisel juhul tekib küsimus, miks hageja sellise kinnisasja üldse sellise hinnaga ostis kui ehitusõigus ei omanud mingisugust tähtsust. Ehitusõigus oli müügitehingus oluline hinnakujunduse komponent. Kohus on asunud väärale seisukohale, et kinnistu müügitehingu finantseerimise võimatus (krediidiasutustelt laenu saamise võimatus) ei saa mõjutada lepingu sõlmimise asjaolusid. Sellise järeldusega eirab kohus üldteadaolevaid asjaolusid ettevõtete majandustegevuse, eriti kinnisvaratehingute kavandamisel ja finantseerimisel. Suuremaid tehinguid ei tehta omavahendite arvel, vaid valdavalt krediite kasutades. Hageja lähtus tehingu sõlmimisel kinnisvaraturul toimivatest üldisest põhimõttest, et kinnisasja soetamisel on võimalik kasutada krediidiasutustelt saadavat täiendavat finantseeringut. Lepingust taganemise ajaks oli ilmnenud, et krediidiasutused on kinnisvaraturule laenude andmist oluliselt piiranud ning keelduvad väljastamast hagejale kinnistu ostuks vajalikku laenu ostu finantseerimiseks.

Hageja ei nõustu kohtu seisukohaga, et tehingu finantseerimisallikate leidmine on hageja äririsk, mis ei seondu lepinguliste kohustuste vahekorraga. Ostja jaoks on lepinguliste kohustuste vahekord oluliselt muutunud, sest ta peab tehingu tegema endale palju ebasoodsamates tingimustes. Viimane asjaolu väljendub eelkõige selles, et ostja (hageja) peab arvestama täiendavate finantseerimisallikate leidmisega, mis eeldab oluliselt suuremat omavahendite paigutamist tehingusse. Neid asjaolusid eelnevalt (lepingut sõlmides) teades poleks ostja sellist tehingut kindlasti sõlminud. Kujunenud olukord tekitab hagejal vajaduse teha täiendavaid kulutusi laenude saamisele ja finantseerimisallikate leidmisele. See on ilmselgelt seotud hageja poolsete lepinguliste kohustuste, nende mahu ja lepinguliste kohustuste vahekorra muutumisega. Ühtlasi on laenu saamine muutunud tänases turusituatsioonis hageja jaoks objektiivselt võimatuks. Eeltoodu alusel on ilmne, et kinnistu võlaõiguslikus müügilepingus fikseeritud hinda (87,75 miljonit krooni) ei oleks hageja suutnud tasuda vaid omavahendite arvel ja ta arvestas märkimisväärse finantseerimisallikana ka pangalaenuga. Hagejal ei olnud kinnistu müügilepingu sõlmimisel võimalik ette näha olukorda, kus kommertspankade poolt krediidi andmise üldised põhimõtted ja tingimused sedavõrd muutuvad. Lepingu sõlmimise järgselt kujunenud laenupiirangute osas on hageja esitanud kohtule ka tõendid. Seda tõendab ERI Kinnisvara OÜ 28.05.2008 arvamus, mille lk 6 peatükis „Ärimaad ja tootmismaad” 2. lõigus on viidatud pankade konservatiivsemale laenupoliitikale. Samuti on hageja esitanud kohtule AS UniCredit Bank Eesti filiaal 07.01.2009 vastuse hageja laenutaotlusele, milles selgitatakse, et AS UniCredit Bank Eesti filiaal ei finantseeri ajutiselt kinnisvaraprojekte. AS UniCredit Bank Eesti filiaali vastus seda, et isegi hagejale eelnevalt laenu andnud krediidiasutus keeldub tema projekte finantseerimast. Kui juba hageja lepingupartnerist krediidiasutus keeldub kohustusi kohaselt täitnud partnerile laenu väljastamast, on ilmne, et teised krediidiasutused keelduvad sellest kahtlemata veelgi suurema tõenäosusega. Uute hüpoteekide seadmine kinnistutele ei tähenda täiendavate laenude väljastamist. On üldteada asjaolu, et pangad ei väljasta laenu kinnistu soetamiseks hinnaga 85,75 miljoni krooni olukorras, kus kinnistu reaalne turuväärtus oli algselt langenud tegelikult 30,8 miljoni kroonini ja seejärel 15,65 miljoni kroonini. Tavapäraselt antakse krediiti 60-70% ulatuses kinnisasja väärtusest. Kohus peaks käesoleva asja lahendamisel lähtuma konkreetse kinnistu ja selle finantseerimisega seonduvatest küsimustest, mitte keskenduma käesolevat vaidlust mittepuudutavatele, üldistele asjaoludele. Kuna pangad on muutunud majandusliku olustiku tõttu keeldunud väljastamast hagejale krediiti XXXXXXX kinnistu ostu finantseerimiseks, on kinnistu omandamine hageja jaoks objektiivselt võimatu. Kohus on vääralt leidnud, et ei esine „nii olulist” lepingupoolte kohustuste vahekorra muutumist, et see oleks andnud hagejale alusel lepingust taganemiseks, tuginedes VÕS § 97 lgtele 1 ja 5. Kohus küll möönab, et lepinguliste kohustuste vahekord on muutunud (kohtu arvates 30% ulatuses), kuid samas leiab, et see ei ole toimunud sellises ulatuses, et õigustada lepingust taganemist.

Kohtu järeldused tuginevad ebaõigetel eeldustel ja seetõttu on kohus jõudnud lõppastmes ka vääradele järeldustele. Ühelt poolt on kohus oma otsuse p-s 12 viidanud Saksa kohtpraktikale, kus on õigustatud lepinguliste kohustuste vahekorra muutumise alusel lepingust taganemist vähemalt 50%-lise hinnalanguse korral. Samas ei ole kohus oma otsuses kinnitanud, et ka Eesti kohtupraktikas peaks VÕS § 97 lg-te 1 ja 5 kohaldamiseks olema õigustatud vaid ja ainult 50%-line või suurem hinnalangus. Otsusest ei selgu, milline oleks hinnalanguse ulatus, mis VÕS § 97 kohaldamist õigustaks. Kohus on asunud vääralt ja asjas esitatud tõenditega vastuolus olevale seisukohale, et XXXXXXX kinnistu hind on langenud 30% võrra. Oma arvamuses on kohus tuginenud ERI Põhja-Eesti Kinnisvara OÜ arvamuses märgitud kinnisvara hindade üldisele langusele, eirates samas arvamuses konkreetselt XXXXXXX kinnistu väärtuse osas sedastatut. Pooltel ei ole vaidlust, et nendevahelises lepingus lepiti kokku kinnistu müügihinnas 87,75 miljonit krooni. Lepingust taganemise ajaks oli kinnistu tegelikuks hinnaks ainult 30,87 miljonit krooni ehk vaid 35% algsest hinnast ning novembri 2008 seisuga hinnati kinnistu väärtuseks vaid 15,65 miljonit krooni ehk 18% algsest kinnistu hinnast. Seega oli kinnistu väärtus taganemisavalduse esitamise ajaks võrreldes poolte vahel kokkulepituga langenud 2,5 korda ehk 65% ja novembriks 2008 5,5 korda ehk 82%. Isegi kui kohus oleks leidnud, et taganemist õigustab vaid 50%-line või suurem hinnalangus, oleks ta pidanud hagi rahuldama, sest käesoleval juhul on hinnalangus olnud märkimisväärselt suurem kui 50%. Ühtlasi osutus ka kinnistu ehitusõigus väiksemaks kui hageja seda lepingut sõlmides eeldas. Samuti on praeguses majandussituatsioonis muutunud võimatuks ostu finantseerimine pangalaenuga, rediidiasutused ei väljasta ajutiselt laene kinnisvaraprojektide finantseerimiseks. Seega esineb VÕS § 97 kohaldamiseks kolm väga kaalukat asjaolu – kinnisvara hinnalangus enam kui 50% ulatuses, krediidiasutuste poolt majandussurutise tingimustes kinnisvaraprojektide finantseerimisest keeldumine ning ehitusõiguse algselt eeldatust oluliselt väiksem maht. Kohus ei ole viimatinimetatud asjaolusid poolte kohustuste vahekorra muutumisel arvesse võtnud (otsuse p-d 17, 18), kuigi oleks pidanud seda tegema asjaolusid igakülgselt hinnates. Kohus leiab, et nimetatud kolm kaalukat asjaolu annavad müüjale jätkuvalt õiguse saada kinnistu eest endiselt sama summa, milles müügilepingus esialgselt ja hoopis teistsugustes tingimustes kokku lepiti. Kohus jätab tähelepanuta ka selle, et tarbijahinna indeks on langenud ja raha ostujõud on Konjunktuuriinstituudi ja Statistikaameti hinnangul suurenenud. Väär on kohtu arvamus, mille kohaselt võlaõigusliku lepingu sõlmimisel märtsis 2007 oli hagejal võimalik ette näha kinnisvara hindade sedavõrd olulist langust ja majandussituatsiooni muutust. Kohus eirab üldteada asjaolusid. Hagejale jääb arusaamatuks, millele tuginedes leiab kohus, et hageja oleks saanud kinnisvara hindade järsku langust 2007. aastal lepingut sõlmides ette näha. Kuidas kohus tagantjärgi saab järeldada, et hageja oleks pidanud seda erinevalt mõistma ja tunnetama. Ajalehes öeldu näol oli tegemist J.Vipsi isikliku spekulatiivse hinnanguga, mitte faktiväidetel tugineva eksperdi arvamusega, mis tugineks majandusanalüüsil. Samuti tõusid kinnisvarahinnad tegelikult veel

väga kiiresti ajavahemikus 2004- 2007 (esimene poolaasta) ilma suuremate langusteta. Kohus on toetunud oma ekslikus järelduses mittekohasele tõendile. Kinnisvarahindade järsk langus ja ülemaailmne majanduskriis (eriti veel käesolevaks ajaks ilmnenud mahus) on asjaolud, mida ei osanud ette näha ka Eesti parimad majandusanalüütikud. On üldteada asjaolu, et äärmiselt ulatuslik ja drastiline kinnisvarahindade langus ning sügav majanduskriis leidsid aset ootamatult ning on tekitanud riigile olulise eelarvepuudujäägi ning krediidiasutustele suures mahus kriitilise perspektiiviga laene. On üldteada asjaolu, et kinnisasjade hinnad on sedavõrd järsult langenud, et kinnistute tänased reaalsed turuväärtused katavad ainult murdosa pankade poolt kinnistutele nii-öelda „teatud varuga” seatud hüpoteekide mahust ja kinnisasju müükase oluliselt odavamalt kui on neile seatud hüpoteekide maksumused. Kirjeldatud kriisi tekkimist ja selle ulatuslikku ülemaailmset mõju kajastavad erinevad meediaväljaanded, arvukad kinnisvaraturu analüüsid, majandus- ja rahanduspoliitilised prognoosid jms, millele hageja on viidanud 02.03.2009 menetlusdokumendi p-s 2.1. ja millega palub Tallinna Ringkonnakohtul viiteliselt arvestada. Esimese astme kohus on need tõendid ilma põhjendamata alusetult tähelepanuta jätnud. Üldteada asjaolud kinnitavad, et hageja on lepingust taganenud ülemaailmse finants- ja majanduskriisi tingimustes, mille kulgu ja käiku ei osanud ega oska ka täna professionaalsed analüütikud ette prognoosida. Seda enam ei saa hagejalt eeldada vastavate asjaolude ettenägemisvõimet. Olenemata asjaolust, et hageja peab kohtu viidatud väiteid põhjendamatuteks, on oluline märkida, et kui hageja oleks sellist majanduskriisi ja XXXXXXX kinnistu väärtuse langust ette näinud, ei oleks ta kinnistut poolte vahel kokkulepitud hinnaga mingil juhul ostnud. See ei oleks mõistlikule isikule vastav käitumine. Hageja on varasemalt korduvalt märkinud, et käesoleval ajal oleks tal võimalik sama summa eest osta mitu samaväärset kinnistut. Majanduskriisi ja vaidlusaluse kinnistu hinna languse ettenägemisel oleks hageja oodanud turu languseni ning asunud kinnistuid ostma just langusperioodil. Kohus on vastavad olulised asjaolud põhjendamatult arvestamata jätnud. Hageja on seisukohal, et esinevad kõik VÕS § 97 kohaldamise eeldused ja hagi kuulub rahuldamisele. VÕS § 97 lg-s 1 on sätestatud, et kui pärast lepingu sõlmimist muutuvad lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ja sellega kaasneb lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe lepingupoole kohustuste täitmise kulud suurenevad oluliselt või teiselt lepingupoolelt lepinguga saadava väärtus väheneb oluliselt, võib kahjustatud lepingupool nõuda teiselt lepingupoolelt lepingu muutmist poolte kohustuste esialgse vahekorra taastamiseks. Käesoleval juhul on VÕS § 97 lg-s 1 sätestatud eeldused täidetud, kuna peale XXXXXXX kinnistu võlaõigusliku lepingu sõlmimist on kinnistu hind langenud taganemise ajaks 65%-ni ja selle järgselt 82%-ni. Kinnistu ehitusõigus on osutunud hageja poolt väidetust oluliselt väiksemaks ning puuduvad tehingu finantseerimisvõimalused panglaenu näol. Sellega seonduvalt on VÕS § 97 lg 1 mõttes hageja kohustuste täitmise kulud oluliselt suurenenud ja kostjatelt lepinguga saadava väärtus oluliselt vähenenud. Lepingust taganemise alused (eeldused) on täidetud ja tõendamist leidnud.

Vaidlusalusel juhul on täidetud kõik VÕS § 97 lg-s 2 sätestatud eeldused lepingust taganemiseks. Hageja ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad nii oluliselt ja kiiresti muutuda (kinnistute hinnad langevad niivõrd drastiliselt, kinnistu ehitusõiguse maht osutub lubatust oluliselt väiksemaks ja finantseerimisallikate saamine krediidiasutustelt muutub sisuliselt võimatuks). Samas on ilmne, et kahjustatud lepingupool ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. Kostjad nõuavad hagejalt 85 750 000 krooni tasumist kinnistu eest, mille tegelik turuväärtus on 15 650 000 krooni. Kostjad ei ole kinnistu turuväärtuse langusele sisuliselt vastu vaielnud või seda kummutanud. Eelnimetatu kinnitab üheselt, et lepingupoolte kohustuste tasakaal on võrreldes lepingu sõlmimise ajaga olulisel määral muutunud. Seega esinevad ka VÕS § 97 lg-s 2 sätestatud eeldused lepingust taganemiseks. VÕS § 97 lg-s 5 on sätestatud, et kui on olemas alused lepingu muutmiseks, kuid asjaolude kohaselt ei ole lepingu muutmine VÕS § 97 lg 1 kohaselt võimalik või ei oleks see teise lepingupoole suhtes mõistlik, võib kohustuste vahekorra muutumisega kahjustatud lepingupool lepingust taganeda. Lepingust taganemisel tegi hageja kostjatele ettepaneku lepingutingimuste muutmiseks. Hageja märkis, et vaatamata avalduses välja toodud asjaoludele oli ostjal huvi mõlemaid pooli rahuldava kokkuleppe sõlmimisele. Hageja esitas kostjatele ka pakkumise kinnistu soetamiseks reaalse turuväärtusega, mis oli taganemise ajal 30,8 miljonit krooni. Kostjad keeldusid nimetatud pakkumisest ja lepingu muutmisest. Kuna kostjad keeldusid lepingu muutmisest, osutus lepingu muutmine VÕS § 97 lg 5 mõttes võimatuks ning hageja oli sunnitud lepingust taganema. Hageja on seisukohal, et tal on õigus nõuda vastustajatele tasutud raha tagastamist ning intresside ja viiviste tasumist. Hageja leiab, et kuna vaidlusalusel juhul esinevad alused lepingust taganemiseks VÕS § 97 alusel, kohustuvad kostjad tasuma hagejale ka intressi raha kasutamise eest ning viivitusintressi hageja poolt tasutud summade tagastamisega viivitamise eest. Kuivõrd hageja on esitanud põhjalikud viivise ja intressiarvestused oma 02.03.2009 menetlusdokumendis, ei pea hageja vajalikuks vastavaid asjaolusid korrata ja kinnitab, et jääb ka apellatsioonkaebuse esitamisel vastavate viivise ja intressiarvestuste juurde (millele lisanduvad kohtumenetluse ajal jätkuvalt suurenevad kõrvalnõuded kuni summade nõuetekohase tasumiseni kostjate poolt). Vastus apellatsioonkaebusele Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ning kohtuotsuse muutmata. Vastustajate vastuväidete kohaselt on hageja tasunud müügilepingu p 2.1 kohaselt 12 862 500 krooni ja lepingu p 2.6 kohaselt 3 658 355 krooni, so kokku 16 520 855 krooni ning puudub alus nimetatud summa väljamõistmiseks neilt. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Kolleegium, olles ära kuulanud menetlusosalised, nende esindajad ning tutvunud toimiku materjalidega, ei tuvastanud maakohtu poolt materiaalõiguse normi ebaõiget kohaldamist ega

menetlusõiguse normi rikkumist, mis oleks otsuse tühistamise aluseks. Kolleegium ei nõustu apellatsioonkaebuse väitega, et maakohus on jätnud otsuse põhjendamiskohustuse täitmata ning on tõendeid hinnanud ebaõigesti. Otsus on põhjendatud TsMS § 442 lg 8 nõuete kohaselt. Kolleegium andis pooltele võimaluse kompromissi sõlmimiseks, kuid pooled ei jõudnud kokkuleppele. Vaidlus puudub alljärgnevate oluliste faktiliste asjaolude üle: Hageja Oma Varahalduse AS ostjana ja kostjad Uno ja Luule Kaseväli müüjatena sõlmisid 14.03.2007 notariaalselt kinnistu võlaõigusliku müügilepingu, mille lepingu esemeks on Harju maakonnas Rae vallas XXXXXX külas asuv XXXXXXX kinnistu koos selle oluliste osadega ja päraldistega. Ostuhinnaks oli 85 750 000 krooni. -Lepingu punkti 2.2 kohaselt kohustus müüja tasuma ettemaksuna 12 862 500 ning lepingu p 2.6 kohaselt intressi. -Müügilepingu p 3.1 kohaselt kohustusid pooled sõlmima asjaõiguslepingu lepingu eseme omandi ülekandmiseks hiljemalt 14.06. 2008. - 04.06.2008 esitas hageja kostjatele avalduse 14.03.2007 müügilepingust taganemiseks, tuginedes VÕS § 97 lg- le 1 ja 5 ning taotles 12 862 500 krooni ning lepingu p 2.6 järgi tasutud summade tagastamist. - Müügilepingust taganemisel on hageja tuginenud kolmele asjaolule:

04.06.2008 lepingust taganemise avalduses on hageja teinud ettepaneku müügihinna muutmiseks ning palunud vastata kuni 10.06.2008. Ühtlasi hageja teavitas, et nimetatud kuupäevaks vastamata jätmise korral taganeb lepingust. Pooled kokkuleppele ei jõudnud. Seega on hageja enne lepingust taganemist esitanud ettepaneku lepingutingimuse muutmiseks. Pooled tõlgendavad erinevalt lepinguliste kohustuste vahekorra muutumise mõistet. Võlaõigusseaduse § 97 mõtte kohaselt muudatus peab olema nii oluline, et see õigustaks lepingulistest tingimusest vabanemist, milleks võib olla lepingu järgi üleantava tegeliku väärtuse vähenemine. VÕS-i väljatöötamisel aluseks olnud Saksa õigusteooria kohaselt muudatused lepinguliste kohustuste vahekorras peaksid olema toimunud vähemalt 50 % ulatuses, et neid võiks lugeda olulisteks (Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn, 2006, lk.301). Võlaõigusseaduse kommentaarides on käsitletud väärtuse muutumist kestvuslepingute puhul ning kohtupraktika VÕS § 97 kohaldamise osas müügilepingute osas puudub. Maakohus ongi otsuses viidanud Saksa õigusteooriale. Õige on, et otsuses tulnuks kohtu seisukoht väärtuse languse osas konkreetsemalt sõnastada. Apellatsioonkaebuse väidetel esineb VÕS § 97 kohaldamiseks kolm väga kaalukat asjaolu – kinnisvara hinnalangus enam kui 50% ulatuses, krediidiasutuste poolt majandussurutise tingimustes kinnisvaraprojektide finantseerimisest keeldumine ning ehitusõiguse algselt eeldatust oluliselt väiksem maht. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et VÕS § 97 lg 1 ja lg 5 kohaldamiseks ei anna alust krediidiasutuste keeldumine kinnisvaraprojekti finantseerimisest. Hagejal tuli arvestada müügilepingus oleva ostuhinna tasumise kohustusega. Millisel viisil ta maksekohustuse täidab, sõltub hagejast, kostjad seda riski ei kanna. Vastustaja U. Kaseväli väidete kohaselt tal oli kinnistule pakkumine ka teiselt potentsiaalselt ostjalt, kuid läbirääkimistesse ta ei asunud, sest hageja oli kinnistust huvitatud. Ta tunneb end petetuna, kuivõrd kaotas ostja, kellel oli raha maa eest tasumiseks. Maakohus on piisavalt põhjendanud, miks ta leiab, et apellandi tuginemine ehitusõiguse väiksemale mahule ei ole põhjendatud. Pooltevahelises lepingus puudub ehitusmahu osas vastav kokkulepe ning kinnisvaraarendajana oli apellandil võimalik enne lepingu sõlmimist välja selgitada, millises ulatuses on võimalik kinnistul ehitada. Kolleegium juhib apellandi tähelepanu ka Rae Vallavalitsuse 12.10.2007 kirjale nr 6-2/1494, mis oli adresseeritud hagejale ja millest ilmneb, et hageja oli juba oktoobris 2007 teadlik kinnistul olevast ehitusmahust 40 %, lepingust taganes hageja alles 04.06.2008. Seega ei näinud hageja selles probleemi ligi 8 kuud. Kuivõrd kolleegium nõustub maakohtu seisukohtadega nii finantseerimise kui ka ehitusõiguse mahu osas, siis tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6 ei korda otsuses olevaid põhjendusi. Lepingust taganemise asjaoludest tuleb kolleegiumi hinnangul kaaluda kinnistu väärtuse vähenemist asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks. Seetõttu ei oma tähendust kinnistu väärtuse muudatused pärast lepingust taganemist, millele on apellant tuginenud apellatsioonkaebuses, väites, et kinnistu väärtus on langenud novembri 2008 seisuga 15,6 miljoni kroonini ja detsembri 2009 seisuga 12,2 miljoni kroonini. Eeltoodust lähtuvalt ei pea kolleegium vajalikuks hinnata tõendeid kinnistu väärtuse languse kohta pärast lepingust taganemise avalduse esitamist. Kolleegium on seisukohal, et VÕS § 97 kohaldamine eeldab erakordse, väga erilise ja ettenägematu asjaolu olemasolu. Kolleegium nõustub apellandiga, et kinnisvara väärtuse

olulise langemise mitteettenägemist ei saa ka kinnisvaraarendajale ette heita, kuivõrd majandust tabas ülemaailmne majanduskriis. Samas tekib küsimus sellest, kes peaks kandma kinnistu hinnalanguse riisikot. VÕS § 208 lg 1 kohaselt asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et 14.03.2007 müügilepingu sõlmimisel hindasid pooled kinnistu väärtuseks 85 750 000 krooni ning ostja kohustus tasumata ostuhinna või hoiustama summa notari notarikontol enne asjaõiguslepingu sõlmimist, mis pidi toimuma hiljemalt 14.06.2008. Seega ostuhinda oli võimalik tasuda ka enne 2008. aastat. Kolleegium leiab, et ostuhinna puhul ei saa müüja vastutada turusituatsiooni muutumise eest. Vastasel juhul tekiks hinnatõusude korral müüjal õigus nõuda ostjalt ostuhinna muutmist, mis teeks müügikäibe ebastabiilseks ning oleks vastuolus õiguskindluse põhimõttega. Apellandi väidetel oli lepingust taganemise hetkeks kinnistu väärtus vähenenud üle 60 %, tuginedes ERI Kinnisvara OÜ eksperthinnangule. Maakohus on andnud hinnangu nimetatud dokumentaalsele tõendile ning on leidnud, et tõend on vastuoluline. Ekspertiisiaktis on märgitud, et alates 2007.a. kevadest on sarnastel maaüksustel arvestatud hinnalangust ca 30%, kuid samas on ekspertiisiaktis vaidlusaluse kinnistu väärtuseks arvatud 30 870 000 krooni, mis on 60% madalam müügilepingus kokkulepitud hinnast. Kolleegium nõustub maakohtuga, et ekspertiisiaktis ei ole kinnistu väärtuse erinevust ekspertiisiaktis endas märgitud sarnaste kinnistute 30 % hinnalangusest piisavalt analüüsitud. Maakohus on otsuses märkinud, et kinnisvaraportaali andmetel olid kinnisvara hinnad langenud 2008.a. kevadeks 30 % ulatuses, mis vastab ka ekspertiisiaktis märgituga. Mis asjaoludel vähenes vaidlusaluse kinnistu hind 60% ekspertiisist ei nähtu. Ka I Partner Kinnisvara 20.01.2009 arvamuse kohaselt ei ole ERI Kinnisvara OÜ piisavalt põhjendanud seisukohta, et alates kevadest 2007.a. on sarnastel maaüksustel arvestatud hinnalangust ca 30 % ( II kd lk.31-33). Siit tuleneb, et kohtul oli alust kahelda ERI Kinnisvara OÜ ekspertiisiaktis märgitud kinnistu väärtuses. Maakohus ei pidanud 30 %-st hinnalangust selliseks lepingulise vahekorra muutumiseks, mis andis alust lepingust taganeda VÕS § 97 alusel. Kolleegium leiab, et igal konkreetsel juhul tuleb arvesse võtta üksikjuhtumiga seotud asjaolusid ning konkreetset lepingut ning lepinguliigile omast riskijaotust. Müügilepingu puhul üksnes hinnalangusest kinnisvaraturu situatsiooni muutumisel majanduslanguse tõttu ei piisa VÕS § 97 lg 1 kohaldamiseks. Seega asjaolu, kas vaidlusaluse kinnistu väärtus vähenes võlaõiguslepingust taganemise avalduse esitamise ajaks 30 % või enam, ei oma kolleegiumi arvates olulist tähendust. Seetõttu ei oma ka olulist tähendust see asjaolu, millises ulatuses võis ja sai ehitise ja trasside olemasolu mõjutada kinnistu väärtust. Lepingust taganemisel ei ole hageja tuginenud kostjapoolsele lepingurikkumisele ning asjaolule, et kommunikatsioonid on välja ehitamata. Maakohus viitas otsuses sõlmitud lepingutele, leides, et väited kommunikatsioonide puudumise kohta on alusetud. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele peab kolleegium vajalikuks märgida alljärgnevat. Õige on, et kinnistusraamatusse kantud asjaõigused ei pruugi tähendada, et trassid ka reaalselt eksisteerivad, millele on hageja viidanud 21.10.2008 vastuse punktis 1.1.3 (I kd. lk. 98) ning 10.01.2009 vastuse punktis 2.4 (II kd. lk. 163) Vastustaja on põhjendatult juhtinud apellandi tähelepanu sellele, et võlaõigusliku müügilepingu p 1.2.3 on nimetatud kasutusõiguse lepingud ja olemasolevad trassid, millest

apellant pidi teadlik olema juba müügilepingu sõlmimisel. Seetõttu ei pea kolleegium ka vajalikuks analüüsida apellatsioonkaebuses olevaid väiteid kommunikatsioonide puudumise kohta. Hageja näol on tegemist kinnisvaraarendajaga, kes on ise müügilepingu p-s 1.5.1. kinnitanud, et on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva maaüksuse. Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebuses olevad väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Kuivõrd lepingust taganemise nõue tuleb jätta rahuldamata, siis puudub alus VÕS § 189 kohaldamiseks ning tehingu järgi saadud ettemaksu ja intresside väljamõistmiseks. Kuivõrd apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata, siis tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta apellandi kanda.

Mare Merimaa

Urmas Reinola

Imbi Sidok

Jõustunud Riigikohtu 26.10.2010.a. otsuses toodud muudatustega

RESOLUTSIOON

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.