Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi
Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikohtus Menetlusosalised ja nende esindajad Riigikohtus
Asja läbivaatamise kuupäev
RESOLUTSIOON
Eesti Vabariigi nimel 3-2-1-76-10 Tartu, 26. oktoober 2010. a Eesistuja Lea Laarmaa, liikmed Henn Jõks ja Tambet Tampuu Tungren AS-i hagi Luule Kasevälja ja Uno Kasevälja vastu müügilepingu lõppemise tuvastamiseks ja lepingu alusel üleantud 16 520 855 krooni ning intressi ja viivise solidaarselt kostjatelt väljamõistmiseks Tallinna Ringkonnakohtu 15. märtsi 2010. a otsus tsiviilasjas nr 2-08-23901 Tungren Aktsiaseltsi kassatsioonkaebus 16 520 855 krooni Hageja Tungren AS (endine ärinimi Oma Varahalduse AS) (registrikood 10349471), esindajad vandeadvokaadid Aivar Pilv ja Britta Oltjer Kostjad Luule Kaseväli (isikukood xxxxxxxxxxx) ja Uno Kaseväli (isikukood xxxxxxxxxxx), esindajad vandeadvokaadid Olev Kuklase ja Merle Järvala 27. september 2010. a, kirjalik menetlus
1.Muuta Tallinna Ringkonnakohtu 15. märtsi 2010. a otsust tsiviilasjas nr 2-08-23901 osaliselt põhjenduste osas. Ülejäänud osas jätta ringkonnakohtu otsus muutmata.
3.Kassatsiooniastme menetluskulud jätta Tungren Aktsiaseltsi kanda.
4.
Kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon 40 000 (nelikümmend tuhat) krooni arvata riigituludesse.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
1.Tungren AS (endise ärinimega Oma Varahalduse AS) (hageja) esitas 13. juunil 2008 Harju Maakohtule hagi Luule Kasevälja (kostja I) ja Uno Kasevälja (kostja II) (edaspidi koos ka kostjad) vastu, milles palus tuvastada poolte vahel 14. märtsil 2007 sõlmitud müügilepingu lõppemine hagejapoolse lepingust taganemise alusel. Samuti palus hageja kostjatelt solidaarselt välja mõista müügilepingu alusel tasutud 16 520 855 krooni ning intressi ja viivise.
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostjad 14. märtsil 2007 Xxxxxxx kinnistu (edaspidi kinnistu), mille asukoht on Harju maakond, Rae vald, Peetri küla, müügilepingu. Kinnistu kokkulepitud ostuhind oli 85 750 000 krooni. Hageja on tasunud praeguseks ajaks 15% ostuhinnast, s.o 12 862 500 krooni ja lepingu p 2.6 alusel 3 658 355 krooni intressi (tegelikult käsitatav omandi hilisema ülekandmise tasuna). Ülejäänud ostuhinna pidi hageja hoiustama notari deposiitkontole asjaõiguslepingu sõlmimise päevaks ehk hiljemalt 14. juuniks 2008.
4.juunil 2008 esitas hageja kostjatele avalduse sõlmitud müügilepingust taganemiseks, tuginedes VÕS § 97 lg-le 1. Taganemisavalduse kohaselt on kinnistu lepinguline hind osutunud 5,4 korda
kõrgemaks kinnistu tegelikust turuväärtusest. Hageja lähtus tehingu tegemisel kinnisvaraturul toimivast üldisest põhimõttest, et kinnisasja soetamisel on võimalik kasutada krediidiasutustelt saadavat lisafinantseeringut. Hageja selgitas, et pangad on keeldunud väljastamast talle raha turuhinnast oluliselt kõrgema hinnaga kinnistu soetamiseks. Kinnistu müügilepingu sõlmimisel ning hinna määramisel pidasid pooled silmas, et hagejale tagatakse detailplaneeringu alusel oluliselt suurem ehitusõiguse protsent võrreldes tegelikkusega. Praeguseks on selgunud, et ehitusõigus hõlmab kinnistust üksnes 40%, mis on vähemalt poole võrra väiksem ehitusõiguse mahust, mida hagejale õigustatult lubati kinnistu võlaõiguslikku müügilepingut sõlmides. Hageja leidis, et tema müügilepingust taganemise avaldus on kehtiv. Praeguseks ajaks on ilmnenud asjaolud, mis polnud talle lepingu sõlmimise ajal teada ja mida ei võinud ette näha ning mida tal ei ole võimalik oma tahtest sõltuvalt mõjutada. Asjaolude ilmnemise tõttu on pärast lepingu sõlmimist selle sõlmimise aluseks olnud eeldused muutunud ja sellega on kaasnenud lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine.
3.Kostjad hagi ei tunnistanud ja palusid jätta see rahuldamata. Kostjate arvates ei ole hageja lepingust taganemisel käitunud tsiviilõiguses kehtiva hea usu kohaselt. Mitte igasugune majanduslik raskus või koormus ei ole piisav, et esitada lepingu muutmise või lõpetamise nõuet. Hageja on majandus- ja kutsetegevuses regulaarselt ja järjepidevalt kinnisvaratehinguid tegev isik, kellelt võib ja tuleb oodata lepingu sõlmimise asjaolude ja turusituatsiooni tundmist, mistõttu oleks hageja pidanud kinnisvarahindade langust ette nägema. Trasside olemasolu on kirjas lepingu p-des 1.2.3.1 kuni 1.2.3.3 ja nimetatud asjaolu ei ole määravaks kinnistu ostuhinna kujunemisel. See ei ole kordagi olnud läbirääkimiste objektiks ega ka lepingu tingimuseks. Lepingu p-s 1.5.2 leppisid pooled kokku, et ostja on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ning talle selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitise seisukorrast. Ehitusõiguse maht ei ole müügilepingu sõlmimise tingimus, milles oleks läbi räägitud ja kokku lepitud. Hageja väide laenu saamise kohta ei ole asjakohane ega usaldusväärne. Ostuhinna tasumine ei ole seatud sõltuvusse pangalaenust ja hageja on oma väidetes laenu mittesaamise kohta jäänud paljasõnaliseks. Lisaks sellele, et puuduvad alused lepingust taganemiseks, on pooled müügilepingu p-s 4.5 kokku leppinud, et lepingust taganemisel tagastatavalt rahasummalt intresse ei maksta.
4.Harju Maakohus jättis 12. juuni 2009. a otsusega hagi rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda. Maakohus tühistas ka Harju Maakohtu 16. juuni 2008. a määrusega määratud hagi tagamise. Maakohus märkis, et lepingu muutmist võib nõuda või lepingust taganeda ainult eeldusel, et oluliselt on muutunud lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ning täidetud on kõik VÕS § 97 lg-s 2 sätestatud nõuded. Lepingupoolte kohustuste vahekorra olulise muutumise tõendamiseks on hageja esitanud kohtule ERI
Kinnisvara OÜ spetsialisti arvamuse (eksperdihinnang). ERI Kinnisvara OÜ on hinnanud 28. mail 2008 Xxxxxxx kinnistu turuväärtuseks 30 870 000 krooni. 14. märtsi 2007. a lepingus leppisid pooled kokku kinnistu hinnaks 85 750 000 krooni. Seadus ei täpsusta, mida lugeda lepinguliste kohustuste vahekorra oluliseks muutumiseks. Eesti õiguskirjanduses on tuginetud Saksa kohtupraktikale, millest saaks järeldada, et lepingulise vahekorra olulised muudatused peaksid olema toimunud vähemalt 50% ulatuses. Kostjate esitatud kinnisvarapakkumiste teatistest nähtub, et samas paikkonnas asuvate kinnistute hinnad 2008. sügisel olid 1800 kuni 2568 krooni/m2. Vaidlusaluse kinnistu müügihinnaks oli 2500 krooni/m2. ERI Kinnisvara OÜ eksperdihinnangu järgi kujunes kinnistu hinnaks 900 krooni/m2. Kostjad vaidlustasid ERI Kinnisvara OÜ eksperdihinnangus esitatud Xxxxxxx kinnistu väärtuse eksperdihinnangus toodud vasturääkivuse tõttu. Maakohus nõustus kostjate vastuväitega, et eksperdihinnangus on vasturääkivusi ning on viidatud asjaoludele, mida ei saa pidada usaldusväärseteks, sest need on kostjate esitatud teiste tõenditega ümber lükatud. Eksperdihinnangus on turuväärtust vähendavaks teguriks märgitud kommunikatsioonide puudumine. Väite kommunikatsioonide puudumisest on kostjad ümber lükanud dokumentaalsete tõenditega. 28. mai 2008 eksperdihinnangus ei ole arvestatud kinnistu väärtuse hindamisel elamu ja kõrvalhoonete osa.
10.novembril 2008 ERI Kinnisvara OÜ antud arvamusele ei saanud hageja tugineda 4. juunil 2008 müügilepingust taganemisel ning maakohus ei arvestanud seda dokumenti lepingust taganemise tinginud asjaolude hindamisel. Hageja väite kohaselt leppisid pooled kokku müügihinnas lähtuvalt sel hetkel kehtinud turusituatsioonist. ERI Kinnisvara OÜ eksperdihinnangus on ekspert märkinud, et alates 2007. a kevadest on sarnastel maaüksustel arvestatud hinnalangust 30%, kuid samas on hinnatud kinnistu väärtuseks 30 870 000 krooni, mis on 60% madalam müügilepingus kokkulepitud hinnast. Seega on ka kinnistu väärtuse ja hinnalanguse suuruse määramisel vastuolu. Kostjate esitatud kinnisvaraportaali hinnapakkumistest 2008. aasta lõpust ilmneb, et 2008 kevadeks olid kinnisvarahinnad langenud umbes 30%, mida aga ei saa pidada selliseks lepingulise vahekorra muutumiseks, et see oleks andnud aluse leping lõpetada VÕS § 97 sätete alusel. Hageja viitab sellele, et lepingu sõlmimisel ning müügihinna määramisel pidasid pooled silmas, et hagejale tagatakse detailplaneeringu alusel oluliselt suurem ehitusõiguse protsent võrreldes tegelikkusega. Kokkulepitud ehitusõiguse mahtu oleks kohaliku omavalitsuse seisukohtadest lähtuvalt võimalik kasutada vaid pooles ulatuses. Maakohus nõustus kostjate vastuväitega, et ehitusõiguse mahuga seotud tingimusi leping ei sisalda. Ka ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et ehitusõiguse maht oli lepingueelsete läbirääkimiste teemaks. Müügileping näeb ette küll võimaluse tasuda krediidi arvel, kuid see ei mõjuta lepingu sõlmimist. Tehingu finantseerimise võimalused ja allikad on ostja enda otsene äririsk. Samas ei tõenda AS UniCredit Bank 7. jaanuari 2009. a vastus hagejale kinnisvaraprojektide ajutise finantseerimata jätmise kohta asjaolu, et nimetatud krediidiasutus või teised krediidiasutused oleksid keeldunud
hagejale laenu andmisest 2008. aasta mais-juunis vaidlusaluse kinnistu ostuks. Kinnistusraamatu kannetest nähtub, et 2008-2009 on mitmele hagejale kuuluvale kinnisasjale seatud hüpoteek erinevate krediidiasutuste kasuks, sh ka AS UniCredit Bank kasuks 15,6 miljoni krooni suuruses summas. Kuna lepingust taganemisel peavad olema täidetud nii VÕS § 97 lg 1 kui ka lg 2 eeldused ja maakohus jättis hagi rahuldamata põhjusel, et täitmata on VÕS § 97 lg 1 eeldused, siis ei olnud vajalik käsitleda kõigi lg-s 2 sätestatud eelduste täitmist või täitmata jätmist ja piirduda saab ainult lg 2 p 1 eelduse põhistusega. Veenev ei ole hageja väide, et võlaõigusliku lepingu sõlmimise ajal märtsis 2007 ei olnud tal võimalik ette näha, et kinnisvarahinnad võiksid langeda sedavõrd olulisel määral, nagu see on tegelikkuses toimunud. Hageja majandus- ja kutsetegevus on seotud kinnisvara arendamisega ning kinnisvaraturg ja sellega seotud hinnatõusud ja -langused peaksid talle olema teada ning ka etteaimatavad. 2002. a oktoobris on hageja juhatuse liige Jüri Vips ajalehes "Äripäev" hoiatanud kinnisvarakrahhi eest. Seega on taganemine lepingust põhjendamatu ning rakendada ei saa ka
VÕS § 189.
5.Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ning teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Maakohus on ebaõigesti tõlgendanud ja kohaldanud VÕS § 97 lg-t 1 ja 2, andes nendele sätetele meelevaldse ja üldiselt tunnustatud põhimõtteid eirava sisu. Kostjad palusid jätta kaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
6.Tallinna Ringkonnakohus jättis 15. märtsi 2010. a otsusega maakohtu otsuse muutmata. Apellatsioonimenetluse kulud jättis ringkonnakohus hageja kanda. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt on hageja müügilepingust taganemisel tuginenud kolmele asjaolule: 1) müügilepingus kokkulepitud ostuhind on kinnistu turuhinnast oluliselt kõrgem. Majanduskasvu pidurdumise tõttu on kinnisvarahinnad oluliselt langenud ning kinnistu tegelik väärtus ehk turuhind on 30,8 miljonit krooni. Kinnistu turuhinna märkimisväärne muutumine on oluliselt muutnud poolte lepinguliste kohustuste vahekorda; 2) lepingu sõlmimisel silmas peetud kinnistu ehitusõiguse mahtu on kohaliku omavalitsuse seisukohtadest lähtudes võimalik kasutada vaid pooles ulatuses. Ehitusõigust saaks teostada 3,4 ha-st vaid 1,6 ha-l, mis mõjutab kinnisasja väärtust; 3) lepingus kokkulepitud ostuhinna tasumisel lähtus ostja eeldusest, et ostu finantseerimisel on võimalik ja vajalik kasutada krediidiasutuste vahendeid. Muutunud majanduskeskkonnas ei finantseeri kommertspangad detailplaneeringuteta kinnistute omandamist. Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejal on õigus müügilepingust taganeda VÕS § 97 lg-te 1, 2 ja 5 alusel. Seaduse mõtte kohaselt peavad lepingust taganemiseks olema täidetud kõik VÕS § 97 lg-s 2 loetletud neli tingimust. VÕS § 97 lg 1 kohaselt on poolel õigus nõuda esimeses järjekorras lepingu muutmist ja alles seejärel, kui see ei ole võimalik või oleks ebamõistlik, lepingust taganeda. Võlaõigusseaduse tähenduses on
lepingust taganemine äärmuslik õiguskaitsevahend. 4. juuni 2008 lepingust taganemise avalduses on hageja teinud ettepaneku muuta müügihinda ning palunud vastata hiljemalt 10. juuniks 2008. Ühtlasi andis hageja teada, et nimetatud kuupäevaks vastamata jätmise korral ta taganeb lepingust. Pooled kokkuleppele ei jõudnud. Seega on hageja enne lepingust taganemist esitanud ettepaneku muuta lepingutingimusi. Pooled tõlgendavad erinevalt lepinguliste kohustuste vahekorra muutumise mõistet. Võlaõigusseaduse § 97 mõtte kohaselt peab muudatus olema nii oluline, et see õigustaks lepingulistest tingimustest vabanemist, milleks võib olla lepingu järgi üleantava tegeliku väärtuse vähenemine. VÕS-i väljatöötamisel aluseks olnud Saksa õigusteooria kohaselt peaksid muudatused lepinguliste kohustuste vahekorras olema toimunud vähemalt 50% ulatuses, et neid võiks lugeda olulisteks (Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn, 2006, lk 301). Võlaõigusseaduse kommentaarides on käsitletud väärtuse muutumist kestvuslepingute puhul, samuti ei ole kohtupraktikat VÕS § 97 kohaldamise kohta müügilepingute puhul. Maakohus ongi otsuses viidanud Saksa õigusteooriale. Õige on, et otsuses tulnuks kohtu seisukoht väärtuse languse kohta konkreetsemalt sõnastada. Ringkonnakohus nõustus maakohtu seisukohaga, et VÕS § 97 lg-te 1 ja 5 kohaldamiseks ei anna alust krediidiasutuste keeldumine kinnisvaraprojekti finantseerimisest. Hagejal tuli arvestada müügilepingus oleva ostuhinna tasumise kohustusega. Millisel viisil ta maksekohustuse täidab, sõltub hagejast, kostjad seda riski ei kanna. Kostja II väidete kohaselt oli tal kinnistule pakkumine ka teiselt potentsiaalselt ostjalt, kuid läbirääkimistesse ta ei asunud, sest hageja oli kinnistust huvitatud. Ta tunneb end petetuna, kuivõrd kaotas ostja, kellel oli raha maa eest tasumiseks. Maakohus on piisavalt põhjendanud, miks ta leiab, et hageja tuginemine ehitusõiguse väiksemale mahule ei ole põhjendatud. Pooltevahelises lepingus ei sisaldu ehitusmahu kohta kokkulepet ning kinnisvaraarendajana oli hagejal võimalik enne lepingu sõlmimist välja selgitada, millises ulatuses on võimalik kinnistul ehitada. Ringkonnakohus juhtis hageja tähelepanu ka Rae Vallavalitsuse
12.oktoobri 2007. a kirjale nr 6-2/1494, mis oli adresseeritud hagejale ja millest ilmneb, et hageja oli juba oktoobris 2007 teadlik kinnistul olevast ehitusmahust 40%. Lepingust taganes hageja alles
4.juunil 2008. Seega ei näinud hageja selles probleemi ligi kaheksa kuud. Ringkonnakohus ei korranud TsMS § 654 lg 6 alusel maakohtu seisukohti nii finantseerimise kui ka ehitusõiguse mahu kohta. Lepingust taganemise asjaoludest tuleb kaaluda kinnistu väärtuse vähenemist asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks. Seetõttu ei ole tähtsust kinnistu väärtuse muutumisel pärast lepingust taganemist, millele on hageja tuginenud apellatsioonkaebuses, väites, et kinnistu väärtus on langenud novembri 2008 seisuga 15,6 miljoni kroonini ja detsembri 2009 seisuga 12,2 miljoni kroonini. VÕS § 97 kohaldamine eeldab erakordse, väga erilise ja ettenägematu asjaolu olemasolu. Kinnisvara väärtuse olulise vähenemise mitteettenägemist ei saa ka kinnisvaraarendajale ette heita, kuivõrd majandust tabas ülemaailmne majanduskriis. Samas tekib küsimus, kes peaks kandma kinnistu hinnalanguse riisikot. VÕS § 208 lg 1 kohaselt kohustub müüja asja müügilepinguga andma ostjale
üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu. Pooled ei vaidle selle üle, et 14. märtsi 2007. a müügilepingu sõlmimisel hindasid pooled kinnistu väärtuseks 85 750 000 krooni ning ostja kohustus maksma tasumata osa ostuhinnast või hoiustama selle notari deposiitkontol enne asjaõiguslepingu sõlmimist, mis pidi toimuma hiljemalt 14. juunil 2008. Seega oli ostuhinda võimalik tasuda ka enne 2008. aastat. Ostuhinna puhul ei saa müüja vastutada turusituatsiooni muutumise eest. Vastasel juhul tekiks hinnatõusude korral müüjal õigus nõuda ostjalt ostuhinna muutmist, mis teeks müügikäibe ebastabiilseks ning oleks vastuolus õiguskindluse põhimõttega. ERI Kinnisvara OÜ eksperdihinnangule järgi oli lepingust taganemise hetkeks kinnistu väärtus vähenenud üle 60%. Maakohus on seda dokumentaalset tõendit hinnates leidnud, et tõend on vastuoluline. Ekspertiisiaktis on märgitud, et alates 2007. a kevadest on sarnastel maaüksustel arvestatud hinnalangust ca 30%, kuid samas on ekspertiisiaktis vaidlusaluse kinnistu väärtuseks arvatud 30 870 000 krooni, mis on 60% madalam müügilepingus kokkulepitud hinnast. Ekspertiisiaktis ei ole kinnistu väärtuse erinevust ekspertiisiaktis endas märgitud sarnaste kinnistute 30%-lisest hinnalangusest piisavalt analüüsitud. Maakohus on otsuses märkinud, et kinnisvaraportaali andmetel olid kinnisvarahinnad langenud 2008. a kevadeks 30%, mis vastab ka ekspertiisiaktis märgitule. Mis asjaoludel vähenes vaidlusaluse kinnistu hind 60%, ekspertiisist ei nähtu. Ka I Partner Kinnisvara 20. jaanuari 2009 arvamuse kohaselt ei ole ERI Kinnisvara OÜ piisavalt põhjendanud seisukohta, et alates kevadest 2007 on sarnastel maaüksustel arvestatud hinnalangust ca 30%. Siit tuleneb, et kohtul oli alust kahelda ERI Kinnisvara OÜ ekspertiisiaktis märgitud kinnistu väärtuses. Maakohus ei pidanud 30%-st hinnalangust selliseks lepingulise vahekorra muutumiseks, mis andnuks alust lepingust taganeda VÕS § 97 alusel. Igal konkreetsel juhul tuleb arvesse võtta üksikjuhtumiga seotud asjaolusid ning konkreetset lepingut ning lepinguliigile omast riskijaotust. Müügilepingu puhul üksnes hinnalangusest kinnisvaraturu situatsiooni muutumisel majanduslanguse tõttu ei piisa VÕS § 97 lg 1 kohaldamiseks. Seega asjaolu, kas vaidlusaluse kinnistu väärtus vähenes võlaõiguslepingust taganemise avalduse esitamise ajaks 30% või enam, ei oma olulist tähendust. Seetõttu ei oma ka olulist tähendust, millises ulatuses võis ja sai ehitise ja trasside olemasolu mõjutada kinnistu väärtust. Lepingust taganemisel ei ole hageja tuginenud väitele, et kostja on lepingut rikkunud ning asjaolule, et kommunikatsioonid on välja ehitamata. Maakohus viitas otsuses sõlmitud lepingutele, leides, et väited kommunikatsioonide puudumise kohta on alusetud. Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märkis ringkonnakohus järgmist. Õige on, et kinnistusraamatusse kantud asjaõigused ei pruugi tähendada, et trassid ka tegelikult eksisteerivad. Kostjad on põhjendatult juhtinud hageja tähelepanu sellele, et võlaõigusliku müügilepingu p-s 1.2.3 on nimetatud kasutusõiguse lepingud ja olemasolevad trassid, millest hageja pidi teadlik olema juba müügilepingu sõlmimisel. Seetõttu ei ole vajalik analüüsida apellatsioonkaebuse väiteid kommunikatsioonide puudumise kohta. Hageja on kinnisvaraarendaja, kes on ise müügilepingu p-
s 1.5.1 kinnitanud, et on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva maaüksuse.
MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
7.Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks või tühistada lisaks ringkonnakohtu otsusele ka maakohtu otsuse ning saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu otsusest ei nähtu, miks on kohus asunud seisukohale, et lepinguliste suhete muutumise riski kannab hageja. Paljasõnalise viite tegemisest õiguskindluse põhimõttele ei piisa. Kohtud on jätnud tähelepanuta, et just kostjad on käitunud vastuolus hea usu põhimõttega, jättes vastu võtmata hageja pakkumise muuta lepingutingimusi. VÕS § 97 kohaldamine riivab alati õiguskindluse põhimõtet, muidu ei saakski sätet kohaldada. Kohtud oleksid pidanud kaaluma poolte huvisid lepingu kehtima jäämise ja lepingust taganemise vahel. Ringkonnakohus ei ole põhjendanud, miks ta tõlgendas VÕS § 97 teisiti kui maakohus ja läks sealjuures mööda Saksa õiguskirjanduses ja -praktikas esitatud käsitlustest. Ringkonnakohus on paljasõnaliselt selgitanud, et maakohtul oli alust kahelda ERI Kinnisvara OÜ ekspertiisiaktis märgitud kinnistu väärtuses. Samas on ringkonnakohus jätnud analüüsimata õige hinnalanguse väljaselgitamist võimaldavad asjaolud. Kinnistu hind on langenud enam kui 60%. Konkreetse kinnistu hinna langus ei pruugi olla võrreldav teiste kinnistute hinna langusega. Seega on arusaamatu kohtu väide, et kuna üldine hinnalangus on 30%, siis ei saa see konkreetse kinnistu puhul olla langenud 60%. Ringkonnakohus on jätnud tähelepanuta apellatsioonkaebuse väited, et kuivõrd hindamisaktid olid maakohtu käsutuses pika aja jooksul kogu menetluse vältel, ei esitanud kohus selle kohta hagejale ühtegi küsimust. Maakohus ütles oma üllatusliku seisukoha ERI Kinnisvara OÜ ekspertiisi kohta alles kohtuotsuses. Ringkonnakohtu käsitlus kinnistu hinna muutumise kohta on ka vastuoluline. Ühelt poolt on kohus märkinud, et kinnistu hinnalangus kas 30% või enam ei oma tähendust. Teisalt on ringkonnakohus siiski nõustunud vääralt maakohtu sedastusega, et kinnisvarahinnad langesid 30% ja see ei muutnud lepinguliste kohustuste tasakaalu. Ringkonnakohus on asunud väärale seisukohale, et kinnistu müügitehingu finantseerimise võimatus ei saa mõjutada lepingu sõlmimise asjaolusid VÕS § 97 mõttes. Lepingu sõlmimise järel krediidiasutuste muutunud laenupoliitika on oluline muutus, hagejal tekivad lisakulutused laenude saamisele ja finantseerimisallika leidmisele. Kohus ei ole viidanud ühelegi normile, mille alusel kannab finantseerimistingimuste muutumise riski hageja, VÕS § 97 lg 2 p 2 kohaselt võib lepingu muutmist nõuda, kui asjaolude muutumise riisikot ei kanna kahjustatud lepingupool. Kohtud on jätnud arvestamata, et pangad on keeldunud väljastamast hagejale raha kinnistu soetamiseks turuhinnast oluliselt kõrgema hinnaga. Vaidluse lahendamisel ei ole tähtsust sellel, kas ostupakkumisi on teinud ka teised isikud. Ringkonnakohus on asunud vääralt seisukohale, et ehitusõiguse mahul ei ole vaidluse lahendamisel tähtsust. Isegi kui ehitusõiguse maht ei nähtunud lepingust, pidi kostjatele olema arusaadav hageja kui kinnisvaraarendus-ettevõtte eesmärk kinnistu soetamisel - kinnistu väiksemateks kruntideks jagamine. Rae valla varasema praktika kohaselt on maatulundusmaa sihtotstarbe muutmine
elamumaaks olnud võrdlemisi lihtne. Seega eeldas hageja, et ka temale tagatakse teiste arendajatega võrdsed võimalused, ning tal ei olnud mõistlikku põhjust eeldada, et kinnistule seatakse sedavõrd olulised piirangud ehitusõiguse kohta.
8.Kostjad leiavad vastuses kassatsioonkaebusele, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud.
KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
9.Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsust tuleb muuta osaliselt põhjenduste osas. Kassatsioonkaebus tuleb jätta tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 2 alusel rahuldamata.
10.Asjas tuleb lahendada õiguslik küsimus, kas on täidetud VÕS § 97 kohaldamise eeldused, mis annavad ühele lepingupoolele (hagejale) õiguse nõuda sõlmitud lepingu muutmist või taganeda lepingust. Lepinguõiguses kehtib traditsiooniliselt põhimõte, mille kohaselt tuleb sõlmitud lepinguid täita (pacta sunt servanda). Võlaõigusseaduse § 8 lg 2 kohaselt on leping lepingupooltele täitmiseks kohustuslik. Lepingu muutmist võib lepingupool teise poole nõusolekuta nõuda üksnes seaduses ettenähtud juhtudel, nt üürilepingu korral võib lepingutingimuste muutmist nõuda VÕS § 330 alusel. Lisaks näeb VÕS § 97 võlaõigusseaduse üldosas äärmiselt erandlikel juhtudel ette lepingu muutmise nõude või võimaluse lepingust taganeda või leping üles öelda lepinguliste kohustuste vahekorra olulise muutumise korral, kui lepingu muutmine ei ole võimalik või ei oleks teise lepingupoole suhtes mõistlik.
11.VÕS § 97 lg 1 näeb ette õiguse esitada lepingu muutmise nõue, kui pärast lepingu sõlmimist on lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud muutunud ja sellega on kaasnenud lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe poole kohustuste täitmise kulud suurenevad oluliselt või teiselt lepingupoolelt saadava väärtus väheneb oluliselt. VÕS § 97 lg-s 1 nimetatud tingimustest on vaja kõigepealt selgitada väljendit "lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud." Pooled võivad lepingu sõlmimisel silmas pidada erinevaid eesmärke. Lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka saab kolleegiumi arvates lugeda aga ainult selliseid asjaolusid, mille olemasolu, saabumine või edasikestmine on hõlmatud poolte ühisest arusaamast ja millel põhineb lepingu sõlmimise soov. Seega ei kuulu lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka üldjuhul ühe lepingupoole ootused, kui need ei ole teisele poolele teatavaks tehtud ja teine pool ei ole neid teadmiseks võtnud või pidanud neid hea usu põhimõttest lähtuvalt teadma. VÕS § 97 lg 1 kohaldamisel tuleb seetõttu alati kindlaks teha, kas muutunud asjaolud kuulusid lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka või mitte. Kui muutunud asjaolud ei kuulunud lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka, ei ole võimalik VÕS § 97 kohaldada. VÕS § 97 lg 1 võimaldab esitada lepingu muutmise nõude vaid siis, kui lepingupoolte kohustuste vahekord on oluliselt muutunud. Lisaks kohustuste vahekorra olulisele muutumisele peavad esinema kõik VÕS § 97 lg-s 2 sätestatud alused. Viidatud regulatsioonidest on võimalik teha ühene järeldus, et seadusandja tahe on olnud võimaldada VÕS § 97 kohaldamist äärmiselt erandlikel juhtudel. Vastasel korral muutuks tehinguline õiguskäive väga ebakindlaks.
12.Otsuse p-s 11 viitas kolleegium sellele, et VÕS § 97 lg 1 annab lepingupoolele õiguse nõuda lepingu muutmist. Kolleegium selgitab lühidalt seda nõudeõigust. Kolleegiumi arvates annab VÕS § 97 kahjustatud lepingupoolele eelkõige õiguse nõuda lepingu muutmist. Seega peab kahjustatud lepingupool esitama hagi, milles nõuab lepingutingimuste muutmist. Kõikidel juhtudel ei ole siiski vaja kohtule esitada esmalt lepingu muutmise nõuet. Võimalik on esitada lepingust taganemise või lepingu ülesütlemise avaldus ja nõuda lepingu tagasitäitmist. Kolleegium märgib, et nagu lepingu tühistamise avaldus (vt nt Riigikohtu 13. veebruari 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-07, p 35) nii võib ka lepingust taganemise avaldus sisalduda hagiavalduses. Sellise hagi esitamine on põhjendatud siis, kui kahjustatud lepingupool leiab, et lepingut muuta ei ole objektiivselt võimalik. Samuti võib sellise hagi esitada nt siis, kui teine lepingupool on väitnud, et lepingu muutmine poleks tema suhtes mõistlik (VÕS § 97 lg 5). Kohus ei saa rahuldada lepingu lõppemise tuvastamise ja tagasitäitmise hagi, ilma et ta tuvastaks lepingu muutmise võimatuse või muutmise ebamõistlikkuse teise lepingupoole suhtes. Kuna lepingust taganemine või selle ülesütlemine VÕS § 97 lg 5 järgi eeldab ka sama paragrahvi lõigetes 1 ja 2 sätestatud aluste olemasolu, siis ei teki lepingu tagasitäitmise kohustust üksnes taganemisavalduse esitamisest. Käesolevas asjas ei tuginenud hageja sellele, et lepingu muutmine oleks võimatu või oleks teine lepingupool väitnud, et lepingu muutmine pole tema suhtes mõistlik. Kuna puudusid VÕS § 97 lg 5 kohaldamise eeldused, jätsid kohtud põhjendatult esitatud hagi rahuldamata.
13.Kolleegium analüüsib siiski ka teisi VÕS § 97 kohaldamise eeldusi praeguses tsiviilasjas. Hageja on hagi esitamisel tuginenud järgmistele asjaoludele: krediidiasutused ei finantseeri muutunud majanduslikus olukorras enam detailplaneeringuteta kinnistute omandamist, lepingu sõlmimisel silmas peetud ehitusõiguse mahtu on võimalik kasutada vaid pooles ulatuses, kokkulepitud müügihind on majanduskasvu pidurdumise tõttu toimunud kinnisvarahindade olulise languse tõttu kinnistu turuhinnast oluliselt kõrgem. Kolleegium leiab, et lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude määramisel ei saa üldjuhul lähtuda ühe lepingupoole ootustest. Müügitehingu finantseerimine on küsimus, mis on üldjuhul ainult ühe lepingupoole (praegu hageja) mõjusfääris. Kohtud ei ole tuvastanud poolte ühist soovi hõlmata lepingu finantseerimise tingimused lepingu sõlmimise aluseks olevate asjaolude hulka. Eespool esitatud põhjustel tuleb ringkonnakohtu otsust täiendada seisukohaga, et praegusel juhul ei olnud alust kohaldada VÕS § 97 lg-t 1, sest lepingu finantseerimise tingimused ei olnud lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulgas. Isegi kui lepingu finantseerimise tingimused oleks olnud lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulgas, märgib kolleegium, et 14. märtsi 2007. a lepingu p-s 2.4 on pooled mh kokku leppinud järgnevas: "Asjaõiguslepingus lepivad müüja ja ostja kokku, et juhul, kui ostja poolt krediidilepingu rikkumisest tulenevalt või muul põhjusel ei väljastata hüpoteegipidaja poolt krediiti ja selle tulemusena jääb ostuhind müüjale lepingus kokkulepitud tähtajaks tasumata, kohustub hüpoteegipidaja loovutama tasuta tema kasuks seatud hüpoteegi müüjale ning nimetatud hüpoteek
tagab sel juhul müüja lepingust tulenevaid nõudeid ostja vastu." Nimetatud punktist ei järeldu, et lepingus oleks krediidi väljastamata jätmise risk jäetud müüja kanda. Sisuliselt samale järeldusele jõudis oma otsuses ringkonnakohus. Iseenesest õige on kassatsioonkaebuse väide, et kohtud pole viidanud ühelegi sättele, kui leidsid, et krediidi saamise riski kandis ostja. Kolleegium märgib, et pooltevaheline riskijaotus ei peagi tulenema konkreetsest õigusnormist, vaid lepingu iseloomust, selle sõlmimise asjaoludest, sisust ja seaduse mõttest. Sarnaselt hinnatakse nt eksimuse riisikot TsÜS § 92 lg-s 5.
14.Ka hoonestusõiguse maht ei kuulunud kolleegiumi arvates 14. märtsi 2007. a lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka VÕS § 97 lg 1 tähenduses. 14. märtsi 2007 lepingu p 1.2.1 kohaselt oli müüdava kinnistu sihtotstarve maatulundusmaa. Hageja on oma vastuses kostja hagivastusele (I kd, tl 99) ja ka muudes menetlusdokumentides, sh kassatsioonkaebuses viidanud sellele, et Rae valla varasema praktika kohaselt on maatulundusmaa sihtotstarbe muutmine elamumaaks olnud võrdlemisi lihtne ja soositud lahendus. Hageja on kohtumenetluses tuginenud ka sellele, et temal oli lepingu sõlmimisel ettekujutus, et ehitusõiguse protsent on oluliselt suurem kui nähtub Rae valla kirjast. Ringkonnakohus on otsuses juhtinud mh tähelepanu Rae valla kirjale (I kd, tl 46), milles ei ole käsitletud maa sihtotstarbe muutmise võimalikkust või võimatust, kuid on mainitud, et suurim ehitusalune pindala võib olla 40% krundi pindalast. Kolleegium märgib, et kohtud ei ole tuvastanud muude dokumentide, sh nt detailplaneeringu alusel, et kinnistu korral on lõplikult otsustatud, et suurim lubatud ehitusalune pindala on 40% kinnistu pindalast. Seega ei ole tuvastatud asjaolude muutumist VÕS § 97 lg 1 tähenduses. Kohtud on leidnud, et ehitusõiguse mahu kohta lepingus kokkulepped puuduvad. Isegi juhul, kui madalama astme kohtus oleks tuvastatud, et kinnistu ehitusmahuks oleks praegusel juhul kehtestatud jõustunud detailplaneeringuga 40% ja see oleks oluliselt vähem, kui hageja lepingu sõlmimisel ette kujutas, ei kuulu kolleegiumi arvates ühe lepingupoole ettekujutus kinnistu tulevasest ehitusõiguse mahust lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka VÕS § 97 lg 1 tähenduses. Tegemist on asjaoluga, mis ei olnud 14. märtsi 2007. a lepingu sõlmimise hetkel kindlalt teada ega olnud kohtute tuvastatu kohaselt hõlmatud poolte ühisest tahtest ei lepingu ega lepingueelsete läbirääkimiste kohaselt. Kolleegium on seisukohal, et sellistel juhtudel peab puudutatud lepingupool, s.o hageja kindlustama end asjaolu mittesaabumisest johtuvate kahjulike tagajärgede eest. Selleks oli nt olemas võimalus leppida kokku taganemisõiguses või ka nt asjaõiguslepingu sõlmimises pärast kohaliku omavalitsuse lõplikku otsust ehitusõiguse mahu kohta. Põhjendatud ei ole kassatsioonkaebuse väide, et kostjatele pidi olema arusaadav hageja kui kinnisvaraarendus-ettevõtte eesmärk kinnistu soetamisel. Ei ole tuvastatud, et hageja ootus selles küsimuses oleks kostjatele teatavaks tehtud, ja isegi juhul, kui see oli teatavaks tehtud või tuletatav asjaoludest, et kostjad oleksid sellega nõustunud või pidanud nõustuma hea usu põhimõtte kohaselt.
15.Viimasena käsitleb kolleegium VÕS § 97 kohaldamise võimalikkust kinnistu turuhinna väidetava olulise languse tõttu. Kolleegium on seisukohal, et müügilepingu korral on lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude
hulgas üldjuhul poolte ühine arusaam sellest, et müüdava asja väärtus stabiilses majanduskeskkonnas oluliselt ei muutu. Kinnisasja väärtuse olulise muutumise korral on iseenesest võimalik VÕS § 97 kohaldada. Seega on ekslik ringkonnakohtu seisukoht, et müügilepingu korral üksnes hinnalangusest kinnisvaraturu situatsiooni muutumisel majanduslanguse tõttu ei piisa VÕS § 97 lg 1 kohaldamiseks ja tähtsust ei ole sellel, kas vaidlusaluse kinnistu väärtus vähenes taganemisavalduse esitamise ajaks 30% või enam. Selles osas tuleb ringkonnakohtu otsuse põhjendusi muuta. Pooled lähtuvad sellest, et müügilepingu sõlmimise aegseks kinnisasja väärtuseks on müügilepingus märgitud hind. Ringkonnakohus märkis, et kaaluda tuleks kinnistu väärtuse vähenemist asjaõiguslepingu sõlmimise ajaks ja tähtsust ei ole kinnistu väärtuse muutumisel pärast lepingust taganemist. Siinjuures jääb arusaamatuks, kuidas ringkonnakohus seostas asjaõiguslepingu sõlmimise ja lepingust taganemise aja. Kolleegium ei nõustu aga seisukohaga, et tähtsust ei ole kinnistu väärtuse muutumisel pärast lepingust taganemist. Ka selles osas tuleb ringkonnakohtu otsuse põhjendusi muuta. Kolleegium leiab, et õiglase otsuse tegemiseks ja teiste TsMS §-s 2 sätestatud eesmärkide saavutamiseks tuleb kinnisasja muutunud väärtust (mis võib olla kohtumenetluse ajal nii tõusnud kui ka langenud) hinnata poolte esitatud tõendite alusel võimalikult kohtuotsuse tegemise aja seisuga. Kuigi ringkonnakohus on jätnud ekslikult hindamata hageja esitatud tõendid kinnistu turuväärtuse jätkuva languse kohta kohtumenetluse ajal, pole see kaasa toonud ebaõiget kohtulahendit. Maakohus on otsuses tuvastanud, et hageja majandus- ja kutsetegevus on seotud kinnisvara arendamisega ning kinnisvaraturg ja sellega seotud hinnatõusud ja -langused peaksid olema talle teada ning ka etteaimatavad. Samuti juba 2002. a oktoobris on hageja juhatuse liige ajalehes "Äripäev" hoiatanud kinnisvarakrahhi eest. Ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse muutmata. Kolleegium nõustub kohtute järeldusega VÕS § 97 lg 2 p 1 eelduse puudumise kohta. Seega tuli hagi jätta rahuldamata ka sõltumata sellest, kui palju oli kinnisasja väärtus langenud apellatsioonimenetluse ajaks.
16.Kassatsiooniastme menetluskulud tuleb kassatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jätta TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Menetlusosaline võib TsMS § 174 lg 1 järgi nõuda asja lahendanud esimese astme kohtult menetluskulude rahalist kindlaksmääramist lahendis sisalduva kulude jaotuse alusel 30 päeva jooksul alates kulude jaotuse kohta tehtud lahendi jõustumisest.
17.Kuna kolleegium jätab kassatsioonkaebuse rahuldamata, tuleb hageja kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel arvata riigituludesse. Lea Laarmaa, Henn Jõks, Tambet Tampuu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.