Korteriühistu Ketraja 6 hagi Sad Investeeringute OÜ vastu 90 546,85 krooni ja viivise väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses Vaidlustatud kohtulahend
7 060 krooni
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Sad Investeeringute OÜ apellatsioonkaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Korteriühistu Ketraja 6 (registrikood 80177250, asukoht Ketraja 6, Tallinn 10312), esindaja Vassili Kosteitšuk; Kostja Sad Investeeringute OÜ (registrikood 11246193, asukoht Kaarli pst 7-10, Tallinn 10119), esindajad Marek Säde ja Jürgen Kirsis.
Harju Maakohtu 30.12.2008 otsus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 30.12.2008 otsus Korteriühistu Ketraja 6 hagis Sad Investeeringute OÜ vastu 90 546,85 krooni ja viivise väljamõistmiseks muutmata.
2.Jätta Sad Investeeringute OÜ apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulude jaotus Jätta apellatsioonimenetluse kulud Sad Investeeringute OÜ kanda. Edasikaebe kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.
Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti vastuväited ja seisukohad teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui taotlust ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja nõue ja põhjendused
1.Kohtutäituri 19.02.2007 avalduse alusel on kostja kantud 07.03.2007 korteriomandi omanikuna kinnistusraamatusse.
2.KÜ Ketraja 6 (hageja) esitas 16.04.2008 Harju Maakohtule hagi Sad Investeeringute OÜ vastu, milles palus mõista kostjalt välja 95 662,49 krooni ja jätta menetluskulud kostja kanda. Nõue koosneb osamaksu võlgnevusest 7064 krooni, hooldus ja kommunaalteenuste tasust 83 482,85 krooni ja viivis 12 179,64 krooni. Menetluse kestel selgitas ja täpsustas hageja nõude arvestust.
3.Kostja on alates 2007.a märtsist kohustatud tasuma elamu hoolduse ja remondikulusid proportsionaalselt talle kuuluva omandi osaga elamu üldpinnast. Kostja võlgnevus oli hagi esitamisel 36 489,34 krooni. Hageja on esitanud tasu arvestuse, milles on välja toodud arvete alusena elamu hooldus, haldus, heakord, remondifond, laen ja maamaks. Kostja on arved kätte saanud, kuid ei ole võlgnevust vaatamata nõuetele tasunud. Hageja on arvestanud kostjale viivise 5282,71 krooni.
4.Hageja ei pea tõendama teenuse osutamist; maksete alus tuleneb korteriomandi üldpinnast. Kostjale osutatakse elamu hoolduse ja heakorrateenust. Hageja ei nõua kostjalt tasu kommunaalteenuste eest, kuna neid teenuseid kostja ei tarbi. Hageja tugineb maksete nõudes ühistu üldkoosoleku 30.06.2004, 11.08.2006 ja 31.08.2007 otsustele. Otsuseid ei ole vaidlustatud seaduses ettenähtud aja jooksul.
5.Kostja omandas korteriomandi koos sellel lasunud võlgnevustega. Sellest ajast, kui korteriomand kuulus K. S. on osamaksu võlg 7064 krooni, hooldus ja kommunaalteenuste võlg 46 99351 krooni ja tasumata viivis 6896,93 krooni. Võõrandaja kohustused läksid korteriomandi omandajale üle arvates selle võõrandamise hetkest. Kostjate vastuväited
6.Kostja vaidleb hagile vastu.
7.Kostja omandas korteriomandi sundtäitemenetluses korraldatud enampakkumiselt. Pakkumise korraldamisel ei osundatud, et korteriomandil lasuks võlg ühistu ees. Hageja oli K. S. suhtes toimuvast täitemenetlusest teadlik, esitades oma nõudeid võlgniku vastu. Hagejal oli võimalus enampakkumist korraldanud kohtutäiturile võlast teatada, mida hageja aga ei teinud. Võlale ei osundanud ka K. S. ega kohtutäitur. Varaga seotud, kuid teatamata võlad omandajale enampakkumisel üle ei lähe.
8.Kostja ei ole hageja liikmeks. Hageja põhikirja järgi said ilma avaldust esitamata ühistu liikmeteks üksnes need isikud, kes omasid korteriomandeid ühistu loomise ajal. Kostjale kuuluv korteriomand on tekkinud pärast ühistu loomist. Kostja saab ühistu liikmeks avalduse esitada alles pärast korteriomandi valmimist. Kostja on omandanud korteriomandi isikult, kes ei olnud ühistu liikmeks, ega saanud ka seetõttu omandada temalt ühistu liikmelisusel põhinevaid, varaga seotud kohustusi.
9.Korteriomandi reaalosa ei ole veel välja ehitatud; korteriomandi omanikuna puudub kostjal ehitusluba ning võimalus korteriomandit kasutada. Sellest tulenevalt ei tarbi kostja ühistu poolt pakutavaid hüvesid samas mahus teiste korteriomanikega. Korteriomandi väljaehitamine on
2(8)
takistatud korteriomanike vastuseisu tõttu; ühistu liikmed soovivad kostjale üle kanda K. S. käitumisest tekkinud tagajärgi.
10.Hageja esitatud üldkoosolekute otsused on õigustühised. Protokollide kohaselt on otsustatud küsimusi, mida pole koosoleku kokku kutsumisel päevakorras näidatud. Päevakorra muutmist ei ole hääletatud; koosolekutel ei osalenud kõik ühistu liikmed. Hageja kuluarvestust kajastavad dokumendid on allkirjastamata; esitatud kuluarvestus ei ole vastavuses väidetavate kuludega. Hageja ei ole selgitanud, milles seisneb kostjale väidetavalt osutatud teenus. Kostja möönab, et peab tegelikult saadud teenuste eest maksma, kuid teenuse osutamine ei ole tõendatud. Kostja ei ole tarbinud hageja arvel mingeid hüvesid.
11.Kostja palub jätta menetluskulud hageja kanda. Maakohtu otsuse põhjendused
12.Harju Maakohus rahuldas 30.12.2008 otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 12 192,87 krooni, s.h 11 121,65 krooni kohustuse täitmiseks ja 1071,22 krooni viivist. Kohus jättis hageja hagi kostja vastu 79 425,20 krooni ja viivise väljamõistmise osas rahuldamata. Menetluskulud jäid 87,72% osas hageja kanda ja 12,28% ulatuses kostja kanda.
13.Pooltel on vaidlus selles, kas kostja on hageja liikmeks või mitte. Hageja väidab, et pooltel on liikmelisusel põhinev õigussuhe, mis on tekkinud kostja poolt korteriomandi omandamise ajast. Kostja väidab, et ei saanud vara omandamisega hageja liikmeks; hageja põhikirja järgi on liikmeks saamise eelduseks vastavasisulise avalduse esitamine. Kohus leidis, et kostja kuulub hageja liikmeskonda. Korteriühistuseaduse (KüS) § 5 lg 1 järgi on korteriühistu liikmeks kõik korteriomanditeks jaotatud kinnisasja korteriomanikud, kui korteriühistu moodustamise otsus on tehtud KÜS sätestatud korras. Vaidlust hageja õiguspärase asutamise ja registreerimise üle ei ole. Seega on kõik isikud, kes omasid korteriomandeid ühistu moodustamise ajal (2002.a), saanud ühistu liikmeteks.
14.Vaidlust ei ole selles, et kostja korteriomand on tekkinud pärast ühistu moodustamist. Korteriomandi nr xx registriosa on avatud 15.08.2005 kinnistamisavalduse alusel. Korteriomandi kaasomanikena on registriosa avamisel sisse kantud 28 kaasomanikku, kes said korteriomandi nr xx kaasomanikeks ühistu liikmetena. Ühistu liikmed võõrandasid tekkinud korteriomandi (nr xx) K. S.. Vaidlust ei ole selles, et tegemist oli võõrandamistehinguga. KüS § 5 lg 2 järgi loetakse korteriomandi võõrandamisel omandaja ühistu liikmeks astumise päevaks omandiõiguse ülemineku päev. Seega sai K. S. korteriomandi omandamisel ühistu liikmeks ning omas tema vara võõrandamise ajal ühistu liikmele kuuluvaid õigusi ja kohustusi. Seega ei ole õige kostja väide selles, et korteriomandi nr xx omanikud ei ole kunagi olnud hageja liikmeteks. Kostja on korteriühistu liige alates 07.03.2007, s.o. kohtutäituri 19.02.2007 kinnistamisavalduse alusel vara üleandmisest ja omandi ülemineku kinnistamisest. Kohus ei nõustunud kostjaga selles, et hageja põhikirjast tuleneb teistsugune liikmeks astumise kord. Kohus tõlgendab hageja põhikirja tervikuna. Hageja põhikirja p. 2.1 järgi võivad ühistu liikmeks olla üksnes Ketraja 6 paiknevas elamus asuvate korterite või mitteeluruumide omanikeks olevad füüsilised ja juriidilised isikud. Punkti 2.2 järgi on alates ühistu registreerimisest kõik punktis 2.1. märgitud isikud ilma sellekohast avaldust esitamata. Märgitud sätete mõte on selles, et ühistu moodustamisel ei pidanud korteriomandi omanikud eraldi ühistu liikmeks astumiseks avaldust esitama. Hageja põhikirja ja seaduse mõttega ei ole kooskõlas kostja seisukoht selles, et kostja liikmelisuse eelduseks on tingimata vastavasisulise avalduse esitamine. Kostja on omandanud ühistu liikmele kuulunud vara. Omandamine eeldab võõrandamist; liikmelisuse lõppemise ja tekkimise hindamisel ei oma tähendust asjaolu, et ühistu liikmele kuulunud vara on võõrandatud erilisel viisil, s.o. sundenampakkumise teel. Kostja sisukohaga nõustudes tuleks asuda seisukohale, et hageja juhatusel on õigus korteriomaniku liikmeks astumise avaldusele ka eitavalt vastata, mis ei ole aga kooskõlas põhikirja p.-ga 2 ja KüS §-ga 5.
3(8)
15.Pooltel on vaidlus selles, kas hagejal on 2007.a märtsist alates kostja vastu ühistu majandamiskulude nõue või mitte. Hageja väidab, et kostja on kohustatud tasuma makse tulenevalt kostja omandis oleva korteriomandi üldpinnast. Maksete arvestuse aluseks on hageja üldkoosoleku otsused. Kostja väidab, et hageja esitatud üldkoosolekute otsused on tühised ega saa olla makse suuruse määramise aluseks. Kostja möönab, et peab hagejale tegelike kulude eest maksma. Hageja on ajavahemikus 2007.a märtsist kuni 2008.a aprillini esitanud kostjale arveid kogusummas 65 425,34 krooni eest, s.h. 9183,20 krooni elamu hoolduse, 9183 krooni halduse, 7001,28 krooni heakorra teenuse eest ja 19 355,36 krooni remondifondi ning 20 073,04 krooni laenu maksena. Kostja on tasunud hagejale 28 936 krooni. Hageja nõuab kostjalt 36 489,34 krooni tasumist. Kohus leidis, et hageja majandamiskulude nõue kostja vastu on põhjendatud osaliselt. KÜS § 151 järgi on korteriühistu liige kohustatud võtma osa majandamiskulude tasumisest, maksma temale vahendatud kommunaalteenuste eest ja maksma maamaksu. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 kohaselt kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Kostja põhikirja p. 6 järgi kannavad elamu majandamise ja hooldamise kulusid ühistu liikmed proportsionaalselt nende omandiks olevate korteriomandite reaalosade üldpinna suuruse osatähtsusele kõigi elamu korteriomandite reaalosade summaarses üldpinnas, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. Igakuulise makse suuruse arvutamise ja liikmete makseteatise väljastamise kord ja tähtaeg, samuti nende alused, maksmise kord ja tähtajad ning viiviste suurus ja selle arvutamise kord määratakse kindlaks ühistu kodukorras.
16.Pooltel ei ole vaidlust selles, et kostja korteriomandi suurus on 353,20m2, mis on kooskõlas kinnistusraamatu väljatrüki andmetega. Hageja on kostjale arvestanud igakuiseid makseid ühistu üldkoosoleku 11.08.2006 ja 31.08.2007 otsuste alusel. Kostja väidab, et koosolekute otsused on tühised, kuna on otsustatud küsimuste üle, mida päevakorras ei kajastatud. Mittetulundusühingute seaduse (MtüS) § 241 lg 1 järgi on ühistu üldkoosoleku otsus tühine, kui selle vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldaja kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsus on tühine ka seaduses sätestatud muul juhul. MtüS § 21 järgi võib üldkoosolek vastu võtta otsuseid, kui koosoleku kokkukutsumisel on järgitud seadusest ja mittetulundusühingu põhikirjast tulenevaid nõudeid. MtüS § 21 lg 4 järgi on üldkoosolek pädev vastu võtma otsuseid üksnes küsimustes, mis on üldkoosoleku kokkukutsumisel teatavaks tehtud, kui põhikirjas ei ole ette nähtud teisti. Hageja põhikirjas ei ole päevakorra teatavaks tegemisele seadusest erinevaid nõudeid kokku lepitud. Hageja ei vaidlustanud asjaolu, et üldkoosolekute kokku kutsumise teadetes oli näidatud päevakord sellises sõnastuses, kui see on märgitud koosoleku käiku ja vastuvõetud otsuseid kajastavates protokollides. Seega oli hageja 11.08.2006 koosolek väljakuulutatud päevakorra järgi õigustatud võtma vastu otsuseid pangalaenu võtmise, soojussüsteemi renoveerimise ja remondifondi muutmise küsimustes ning 31.08.2007 koosolek katuse remondiks pangalaenu võtmises, remondifondi muutmise ja korteriomandi nr xx võlgade kohta. Hageja esitatud 11.08.2006 üldkoosoleku protokolli järgi on koosolek kooskõlas väljakuulutatud päevakorraga otsustanud pangalaenu võtmise, soojussüsteemi renoveerimise ja remondifondi tariifi (5.0 kr/m2) suurendamise - 7.0 kr/m2 kohta. Päevakorra väliselt on üldkoosolek otsustanud elamu hoolduse, halduse ja heakorra tariifi 5,52 kr/m2 kohta. Hageja esitatud 31.08.2007 üldkoosoleku protokolli järgi on koosolek kooskõlas päevakorraga otsustanud pangalaenu võtmise, remondifondi tariifi (7.0 kr/m2) suurendamise - 10.0 kr/m2. Päevakorra väliselt on üldkoosolek otsustanud elamu hoolduse, halduse ja heakorra tariifi 5,52 kr/m2 kohta.
17.Kohus märkis, et õige ei ole hageja väide selles, et üldkoosolekute otsused kehtivad kuna neid ei ole kohtus vaidlustatud. MtüS § 241 lg. 1 järgi on üldkoosoleku otsus tühine, kui selle vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Üldkoosoleku väljakuulutatud päevakorra väliselt vastuvõetud otsused on tühised, v.a juhul, kui koosolekul osalevad kõik
4(8)
ühingu liikmed. Hageja esitatud protokollide järgi osales koosolekutel vastavalt 22 ja 25 ühistu liiget kolmekümne kolmest. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 84 lg 1 järgi ei ole tühisel tehingul algusest peale õiguslikke tagajärgi. MtüS § 241 lg 2 järgi võib koosoleku otsuse tühisusele tugineda nii hagi kui ka vastuväite esitamisega. Kostja on vastuväidetes koosoleku otsuste tühisusele tuginenud, mis on kooskõlas seadusega. Eelneva alusel ei saa hageja elamu hoolduse, halduse ja heakorra maksete alusena tugineda märgitud üldkoosoleku otsustele. Hageja ei ole esitanud muid tõendeid, millest saaks järeldada arvestustes kasutatud tariifide kehtivust. Kohus rõhutas, et hageja põhikirja p.6 järgi määratakse igakuulise maksete suuruse arvutamise ja liikmete makseteatise väljastamise kord ja tähtaeg, samuti nende alused, maksmise kord ja tähtajad ning viiviste suurus ja selle arvutamise kord kindlaks ühistu kodukorras. Hageja ei ole esitanud kohtule kodukorda. Kohtule ei ole esitatud ka üldkoosolekute otsuseid, mis kajastaks kodukorra vastuvõtmist või selle muutmist. Seega ei ole hageja esitanud ühistu õiguspäraseid otsuseid, mis saaks olla kostjalt elamu hoolduse, halduse ja heakorra maksete aluseks. Kohus märkis, et hageja võinuks oma nõudes tugineda ka kostja aluseta rikastumisele, millise nõude rahuldamine eeldanuks kostja kasuks või kostja huvides hageja poolt toimingute ja kulutuste tegemise. Hageja ei soovinud vaatamata kohtu korduvatele selgitustele ja tõendamise ettepanekutele tõendada kostja kasuks arvetel märgitud teenuste osutamist. Arve esitamine ei ole iseenesest teenuseks, mille eest saaks nõuda tasu. Hageja selgitused hooldus ja haldusteenuse kohta olid heitlikud ja umbmäärased ning esitatud ilma ühegi kulutusi kinnitava tõendita. Tõendamata on juhtimisteenuse sisu ning juhile tasu maksmine, raamatupidajale tasu maksmine ning heakorrateenuse sisu või muude hageja tabelites väljatoodud teenuste osutamine ning nendega seotud kulude tegemine. Kohtul puudub õiguslik alus selgelt põhistamata ja tõendamata kulutuste väärtuse väljamõistmiseks kostjalt.
18.Kohus rõhutas, et pooltel puudub vaidlus kostja korteriomandi seisukorra üle ja kostjal puudub võimalus oma vara sihtotstarbeliselt kasutada. Ühistu eesmärgiks on muu hulgas liikmete ühiste huvide esindamine. Kostja õiguseellase käitumise tõttu tekkinud probleemide lahendamine kuulub kõigi ühistu liikmete huvisfääri. On õige, et ühistu ei saa astuda liikmete asemele ehitusloaks vajalike toimingute tegemisel, kuid saab liikmeskonna ühise huvi realiseerumisele mõistliku juhtimisega kaasa aidata. Eelneva põhjal leidis kohus, et hageja nõue kostja vastu on põhjendatud remondifondi, laenu ja maamaksete osas. Maamaks on seadusest tulenev kohustus, mille tasumises ühistu poolt puudub kohtul alus kahelda. Remondifondi makse suurus on ühistu üldkoosolekutel päevakorras ettenähtud küsimusena läbi arutatud ja otsustatud. Kohus leidis, et selles osas saab üldkoosoleku otsusega asendada kodukorra. Kostjal ja ka teistel ühistu liikmetel on õigus nõuda kodukorra alusel tasaarvestuse tegemist juhul, kui see peaks ette nägema makseteks muu aluse. Kohus luges põhjendatuks ka hageja laenumakse tagasinõude. Laenu võtmine on otsustatud üldkoosolekutel; seega lasub hagejal kohustus laenuandja(te) ees, mida täidetakse liikmetelt tagasimakseteks kogutava ressursi arvel. Kostja ei ole laenu võtmise ja tagasimaksete tegemise faktiväiteid kahtluse alla seadnud; seega puudus ka hagejal vajadus nende kinnitamiseks tõendeid esitada. Laenu tagastamata jätmine võib põhjustada hagejale (s.h. ka kostjale) majanduslikku kahju. Hinnates eeltoodut kogumis on hageja esitanud kostjale 2007.a märtsist kuni 2008.a aprillini põhjendatud arveid kogusummas 40 057,65 (19 355,36 + 20 073,04 + 629,26) krooni ulatuses, millest kostja on tasunud 28 936 krooni. Seega on kostjal märgitud perioodist võlgnevus hageja ees kogusummas 11 121,65 krooni.
19.Poolte vahel on vaidlus selles, kas kostjal lasub kohustus tasuda hagejale K. S. kohustus või mitte. Hageja nõuab K. S. võlgnevuse tasumist 46 993,51 krooni ja sellelt arvestatud viivitusintressi. Hageja väidab, et kostja omandas võlgnevuse KÜS § 51 alusel. Kostja väidab, et osundatud säte ei laiene varale, mis on omandatud enampakkumiselt. Kohus nõustus kostjaga selles, et kostja ei omandanud korteriomandi eelmise omaniku võlgnevust. Täitemenetluses sundenampakkumiselt vara soetamise korral lähevad ostjale üle üksnes need õigused ja kohustused, mida on arvestatud enampakkumise alghinna kujundamisel või milliste olemasolust
5(8)
on teatatud vastuseks kohtutäituri enampakkumise teates tehtud ettepanekule. Õige on kostja väide selles, et enampakkumise teates ei sisaldu korteriomandil väidetavalt lasunud võlgnevust hageja ees. Kohtutäitur P.Petter on teinud kohtutäitur M.Laanemetsale hageja huvides sissenõudega ühinemise avalduse. Seega oli hageja K. S. täitemenetlusest teadlik ning hageja pidi teadlik olema ka väidetavast võlgnevusest. Hageja esindaja kinnitas kohtus, et sai enampakkumiselt laekunud rahast oma nõudele osaliselt rahuldust. Hagejal oli õigus ja võimalus oma väidetav nõue võlgniku vastu täitemenetluses nähtavaks teha, mida hageja aga ei teinud.
20.Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 82 järgi määratakse enampakkumise alghind vara hindamise tulemusena. Hinda mõjutavad seejuures varal lasuvad õigused ja kohustused. Alghinda ei mõjuta pärast enampakkumise kuulutuse avaldamist teatamata ja põhistamata jäetud õigused. TMS § 84 lg 1 p-de 2 ja 5 järgi avaldatakse enampakkumise teates lisaks vara üldisele kirjeldusele ka müüdavat asja koormavad väljaselgitatud kolmandate isikute õigused ja muud asja koormatised ja kitsendused; p.6 järgi peab enampakkumise teates sisalduma ka ettepanek teha kohtutäiturile enne enampakkumist teatavaks oma õigused müüdavale asjale, kui nendest ei ole kohtutäiturile veel teatatud. TMS § 88 lg 1 järgi tehakse enampakkumisel muu hulgas teatavaks müüdavat vara puudutavad olulised tingimused ja alghind. TMS § 96 järgi vormistatakse enampakkumise tulemus enampakkumise aktis, milles on muu hulgas kajastatud müüdava asja andmed ning akti alusel vormistatakse müüdud vara ostja nimele, § 98 järgi tekib ostja omand müüdud asjale asja üleandmisega enampakkumise akti alusel.
21.Vaidlust ei ole selles, et kohtutäituri enampakkumise teates ei kajastu hageja väidetav, varaga seotud endise omaniku kohustus; hageja ei teatanud oma nõudest ka enne väljakuulutatud enampakkumise läbiviimist. Eelosundatud sätetest tuleneb üheselt, et enampakkumise kaudu müüdava varaga üleminevad koormatised (kolmandate isikute nõuded) tuleb nähtavaks teha; enampakkumisel osalejatel on õigus vara koormatistest teada. Eelneva alusel leidis kohus, et sundenampakkumise kaudu vara soetamine on võõrandamise erivormiks, mille puhul kuulub KÜS § 51 kohaldamisele üksnes juhul, kui ühistu liikmele kuulunud täitmata kohustusest on enampakkumismenetluses osalejaid (pakkujaid) teavitatud. Vastupidisel juhul jääb vara omandaja võimaluseta kaitsta end lisanduva nõude vastu. Enampakkumiselt vara soetamisel ei teki omandajal suhet müüjaga, mistõttu ei saa omandaja tugineda asja mittevastavusele ega alandada hinda. Kahju hüvitamise nõudeks võõrandaja ega ka võõrandamise korraldaja vastu alust ei ole. Hagejal on jätkuvalt õigus suunata oma nõue K. S. vastu üldistel alustel. Kohus märkis, et ühistu võinuks kostja vastuväited ära hoida nõudest enampakkumise korraldanud kohtutäiturile teatamisega.
22.Pooltel ei ole vaidlust selles, et osamaksu võlgnevus on arvestatud korteriomandi tekkimisel. Hageja 31.03.2008 tõendi järgi on makse muutunud sissenõutavaks 30.09.2005, s.o. ajal, kui korteriomand kuulus K. S.le. Eeltoodu alusel ei ole osamaksu võlg kostjale üle tulnud. Hinnates eeltoodut kogumis leidis kohus, et hageja nõue kostjalt 54 057,51 (46 993,51 + 7064) krooni väljamõistmises ja sellelt viivitusintresside nõudes ei ole põhjendatud ja tuleb jätta rahuldamata.
23.Kohus leidis, et hageja viivitusintresside nõue kostja võlgnevusest on põhjendatud seadusjärgse viivitusintressi ulatuses. Hageja põhikirja järgi kehtestatakse maksete tähtajad, viiviste suurus ja nende arvestamise kord hageja kodukorras. Hageja ei ole märgitud dokumenti kohtule esitanud. Hageja ei ole esitanud ka ühistu üldkoosoleku otsust, millest saaks teha järeldusi maksete tähtaegade ja viivise suuruse ning arvestamise aluste kohta. Seega tuleb viivitusintressi nõude arvestamisel lähtuda seadusest. KÜS § 7 lg 3 järgi on korteriühistul õigus nõuda majandamiskuludega maksmisega viivitamisel korteriomanikult 0,07% maksmata jäänud summalt päevas iga viivitatud kalendripäeva eest majandamiskulude maksmise kuule järgneva kuu esimesest kuupäevast arvates.
Apellatsioonkaebuse põhjendused
6(8)
24.Kostja palub tühistada Harju Maakohtu 30.12.2008 otsus osas, millega kohus mõistis kostjalt välja 11 121,65 krooni ning teha selles osas uus otsus, millega jätta hagi 7060 krooni väljamõistmise osas rahuldamata.
25.Maakohus on mõistnud kostjalt välja võlgnevuse 11 121,65 krooni perioodi 2007.a märtsist kuni 2008.a aprilli eest. Kohus on arvestanud, et kostja on sellel perioodil tasunud 28 936 krooni. Kohus on nimetatud summa võtnud hageja poolt esitatud arvestuses, kust nähtub, millal ja kui suures summas on esitatud arveid ning millal kostja on midagi tasunud. Samas erinevad nimetatud andmed 7060 krooni ulatuses. Nii on kostja faktiliselt tasunud 36 000 krooni, mitte aga 28 936 krooni.
26.Kuivõrd esimese astme kohtus toimus vaidlus põhiselt teistel asjaoludel, siis kohtuistungil ei tulnud teemaks kostja poolt tasutud summa suurus. Samas on kohus summa määramisel võtnud aluseks hageja poolt koostatud dokumendi, mis aga arusaamatul põhjusel ei kajasta kõiki summasid. Tasutud summa suurusi on aga faktiliselt võimalik tõendada pangaväljavõtetega. Sellest tulenevalt taotleb kostja TsMS §-st 633 lg 4 tulenevalt võtta vastu dokumentaalne tõend, milleks on kostja panga väljavõte, kust nähtub, et kostja on tasunud hagejale 36 000 krooni. Kostja ei esitanud nimetatud dokumenti esimeses astmes seetõttu, kuna eeldas, et hageja raamatupidamine on koostanud esitatud dokumendid pangaülekandeid arvestades. Paraku on hageja kohtule esitatud dokumentide koostamisel eksinud ning jätnud sealt välja 7060 krooni suuruse summa. Samas on nimetatud summa tasumist võimalik tõendada objektiivse tõendiga – pangaväljavõttega. Vastus apellatsioonkaebusele
27.Hageja ei ole apellatsioonkaebusele vastust esitanud. Ringkonnakohtu põhjendused
28.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning kostja apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Vastavalt TsMS § 657 lg 1 p-le 1 tuleb kohtuotsus jätta muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata.
29.TsMS § 651 lg 1 kohaselt kontrollib apellatsioonikohus esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Kuna kolleegium on jätnud hageja apellatsioonkaebuse 01.09.2009 määrusega läbivaatamata ning kostja on otsuse vaidlustanud üksnes väljamõistetud summa suuruse osas, ei pea kolleegiumi vajalikuks maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust muus osas kontrollida.
30.Kostja tugineb apellatsioonkaebuses esimese astme kohtus esile toomata jäetud asjaolule, mille kohaselt ei vasta hagis toodud kostja võlgnevuse arvestus tõele, kuna see ei kajasta kostja poolt hagejale tehtud kõiki makseid. Nimetatud asjaolu tõendamiseks on kostja lisanud apellatsioonkaebusele kostja pangakonto väljavõtte perioodist 09.01.2007 – 09.01.2009.
31.Kostja ei ole hageja poolt esitatud võlgnevuse arvestuse õigsust maakohtus kahtluse alla seadnud ja seetõttu ei ole maakohtule hageja arvestusele tuginemise etteheitmine kolleegiumi arvates põhjendatud. TsMS § 436 lg 4 kohaselt ei või kohus tugineda asjaolule, mida ei ole menetluses arutatud. Ka ringkonnakohus ei saa kostja kõnealuse väitega arvestada, kuna vastavalt TsMS § 652 lg-le 3 võib ringkonnakohus tuvastada esimese astme kohtu otsuses tuvastamata asjaolusid ja kohtuotsuses hindamata tõendid üksnes juhul, kui asjaolule või tõendile esimese astme kohtus tugineti, kuid see jäeti põhjendamatult tähelepanuta, või kui asjaolu või tõendeid ei saanud varem esitada kohtu poolt menetlusnormi olulise rikkumise tõttu või muul mõjuval põhjusel, mh seetõttu, et asjaolu tekkis või sai poolele teatavaks pärast asja lahendamist esimese astme kohtus.
32.Kostja põhjendus maakohtus võlgnevuse arvestuse väidetavale ebaõigsusele tähelepanu pööramata jätmiseks ja endapoolse kohustuse täitmise kohta tõendite esitamata jätmiseks ei ole kolleegiumi arvates mõjuv. Kostja väide, et apellatsioonkaebuses esiletoodud asjaolu ja kaebusele lisatud tõend jäi esimese astme kohtus esitamata seetõttu, et maakohtus ei keskendutud
7(8)
võlgnevusele, vaid teistele küsimustele, on ainetu, kuna kostja võlgnevus ja selle suurus on hagi eset silmas pidades vaidluse kesksed küsimused ning üksnes nendega ongi maakohtu menetluses tegeletud. Asjaolu, et kostja ei pidanud esimese astme kohtu menetluse jooksul vajalikuks hageja poolt esitatud võlgnevuse arvestuse paikapidavust kontrollida, ei anna TsMS § 652 lg 3 alusel õigustust esitada apellatsioonimenetluses uusi asjaolusid ja tõendeid.
33.TsMS § 230 lg 1 esimese lause kohaselt peab kostja hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tema vastuväited tuginevad. Vastuväidete esitamise- ja tõendamiskohustuse täitmata jätmist ei saa panna pahaks maakohtule, kuna TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja tõendite alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus oma seisukohti põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma seisukohtade põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid tõendab. Kõigi vastuväidete esitamise ja nende tõendamise kohustusele on maakohus juhtinud kostja tähelepanu juba 17.04.2008 hagi menetlusse võtmise määruses. Eeltoodu põhjal tuleb maakohtu otsus jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
34.Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda.
35.Ringkonnakohtu poolt kostja kontoväljavõtte tähelepanuta jätmine ei välista kostja õigust tugineda täitemenetluses väitele, et kohustus on hagejale osaliselt täidetud (TMS § 48 p 2).
Iko Nõmm
Mare Merimaa
Gaida Kivinurm
8(8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.