2-08-50475/18 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Tallinna Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

31.detsembrini 2007. a. maksma 12.642 krooni. Vaidlus on selles, kas kõrvalkulud kuulusid tasumisele lisaks üürile või sisaldusid need üüri koosseisus. Hageja arvates tuleb kõrvalkulud tasuda lisaks üürile. VÕS § 292 lg. 1 kohaselt peab üürnik lisaks üürile tasuma ka kõrvalkulud juhul, kui nii on kokku lepitud üürilepingu poolte vahel. Poolte vahel sõlmitud üürilepingute p. 3. 2 järgi on üürnik kohustatud tasuma maksed eluruumi kasutamise ja talle osutatavate teenuste eest. Üüri mõiste sisustab VÕS § 271, mille kohaselt on üüriks tasu ruumi kasutamise eest. Üürilepingute kohaselt on kostja kohustatud maksma nii eluruumi kasutamise kui osutatud teenuste eest. Seega, vaidlusaluste kõrvalkulude maksumus ei sisaldu üüris, vaid nende eest on kostja kohustatud tasuma lisaks üürile. Poolte seletustega on tõendatud asjaolu, et kostja oli üüri ja kõrvalkulude maksmisest teadlik ja täitis seda kohustust üheksa aasta jooksul. Enne üürilepingu lõppemist tasus kostja üüri ja osaliselt kõrvalkulude eest. Hageja majahaldaja OÜ Armel Haldus arvestuste kohaselt pidi kostja tasuma ajavahemiku eest 1. juunist 31. detsembrini 2007. a. üüri 12.642 krooni ja osutatud kommunaalteenuste (külm- ja soe vesi, küte, kanalisatsioon, üldvesi, prügivedu) eest 13.569, 20 krooni, seega kokku 26.211, 20 krooni. Tasumata on osaliselt kõrvalkulud summas 5961, 20 krooni. Tunnistaja M. P. osutab läbi oma firma hagejale kinnisvara haldusteenust. Tunnistaja ütluste kohaselt on tegemist vana kivimajaga, kus tehnilised tingimused ei võimalda igasse korterisse veemõõtjat paigaldada. Vee arvestus käib tarbijate arvu järgi ja arvesse võetakse ka elanike lemmikloomad. Kostjal oli 5 koera, kelle vee tarbimise eest kostja kokkuleppel tasus. Kütte, prügiveo, üldelektri ja –vee arvestus toimub ruutmeetri järgi. Hageja kinnitab, et kostja on küll tasunud makseid ebaregulaarselt, kuid kõrvalkulude arvestuse osas ei ole kunagi pretensioone esitanud. Kostja ei ole vastupidist tõendanud. Eelneva alusel on kostja vastuväited kõrvalkulude tasumiseks täiendava kokkuleppe puudumise ja nõude ebaselguse kohta paljasõnalised ja põhjendamatud. VÕS § 76 lg. 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Hagi kuulub rahuldamisele ja kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista osaliselt tasumata kõrvalkulude katteks 5961, 20 krooni. Apellatsioonkaebus Irina Kapustinskaja palub tühistada Harju Maakohtu otsuse ja jätta uue otsusega hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Maakohtus on vääralt kohaldanud VÕS § 291 lõiget 1, määranud ebaõigesti üüritud pinna suuruse ja jätnud tähelepanuta apellandi vastuväited kõrvalkulude tasumise osas. Kohus on rahuldanud hageja ebaselge rahalise nõude. Esitatud hagi faktilised asjaolud ei kinnita hageja nõuet ja seda vastuolu ei ole suutnud hageja ületada ka kohtuliku uurimise käigus.

Kohus leidis, et kostja kasutas eluruumi suurusega 120, 4 m2. Selline seisukoht ei tulene poolte seisukohtadest. Hageja ei osanud selgitada, millist eluruumi suurust ta õigeks peab, kas 124, 4 m2, 120, 4 m2 või 118, 2 m2. Üüriarved on esitatud pinnale suurusega 118, 2 m2 kogu vaidlusaluse perioodi eest. Maakohus hindas hageja „eksimuse“ kostja kahjuks. Olukorras, kus üürileping on lõppenud, ei ole mõistlik tagantjärele asuda nõude aluseks olevaid andmeid muutma. Tuvastades üüritava pinna suuruse 118, 2 m2, muutub hageja nõue ebaselgeks ja tuleb asuda uurima kõrvalkulude tasumist. Esmalt - kas kõrvalkulude tasumise kohustus sisaldus poolte kokkuleppes, millega muudeti varem kehtinud üürilepingut. VÕS § 292 lg. 1 kohaselt eeldatakse, et kõrvalkulud sisalduvad üüri sees ja ainult juhul, kui pooled on eraldi kokku leppinud, arvestatakse kõrvalkulusid täiendavalt. Tallinna Ringkonnakohtu 5. juuni 2007. a. määruse punkti 2. 2 alusel on pooled sõlminud kokkuleppe eluruumi kasutamiseks tähtajaga kuni 1. jaanuar 2008. a. Kokkulepet võib pidada ka võlatunnistuseks selles, et varem poolte vahel olnud lepinguline kohustus asendatakse kokkuleppega. Kokkuleppe kohaselt kuulub tasumisele üür 15 krooni ühe ruutmeetri kohta. VÕS § 292 lg. 1 kohaselt peab eeldama, et tegemist on nn. täisüüriga ja kõrvalkulude tasumist eraldi ei nõuta. Hageja ei ole tõendanud kõrvalkulude määramise aluseid ja kõrvalkulude täpset suurust. Koduloomade arvestamine vee ja kanalisatsioonikulu määramisel on lubamatu. Hagiavalduse kohaselt on apellant tasunud vaidlusalusel perioodil 20.250 krooni, millest üüritasu (118, 2 m2 x 15 krooni x 7 kuud) moodustab 12.411 krooni. Kõrvalkulude kandmises on apellant seega osalenud 7839 krooni ulatuses. Vaidlusalune periood on 7 kuud, seega on igakuuliselt tasutud kõrvalkulude eest kulutuste võrdse jaotumise korral 1119, 85 krooni, mida hageja loeb aga ebapiisavaks. Tunnistaja M. P. ütluste alusel võiks arvata, et hageja nõue tugineb hagi lisas nr. 4 esitatud maja kaartide perioodil juuni kuni detsember 2008. a. andmetele selliselt, et nõutav kõrvalkulu moodustub üldkulu, vee, kütte ja sooja vee arvetest. Liites hagi lisa neljandas tulbas esitatud andmed 7 kuu kohta, saame 13.644 krooni. Tasutud on 7839 krooni, vahe 5805 krooni, hagis millegipärast 5961, 20 krooni. Liites hagi lisas 4 toodud majakaartide valesti kajastatud vee (külm vesi) ja vee soojendamine (soe vesi) kuluread ja jagades kahega (arvates välja koerad), saame alusetult nõutud summaks 2522 krooni. Eraldi tuleks käsitleda küttearvete esitamist suveperioodil (kuud juuni - september) summas 1024, 40 krooni. Alusetu vee (soe + külm) arve 2522 krooni ja suvine küttearve summas 1024 krooni on kokku 3546, 40 krooni, mille nõudmine on täiesti põhjendamatu. Kütteperioodi arved on kütteperioodi algusest tuvastatavad (novembri ja detsembri arveid). Eraldi tuleb käsitleda nn. üldkulu, mis 7 kuu kohta on 2895, 90 krooni. Üldkulu koosseisus on prügivedu ja üldelekter. Nn. teoreetiline vahe 2859, 90 – 2240, 60 = 655, 30 krooni. Summa 655, 30 krooni on täiesti piisav, et katta korteriomaniku kulud 7 kuu osas prügiveole ja üldelektrile – trepikodade valgustusele. Apellant on seega kõrvalkulude tasumise nõude täitnud temale võimalikul viisil. Apellant osundas ka, et esitatud tõendite alusel on ülekaalukalt ilmne, et hageja raamatupidamises on manipuleeritud kulu kirjetega (millele viitab hagi lisa nr. 4 viiendal real asuv kirje – Leonid Tabajev 5 + 10 igakuuliselt miinusmärgiga kulu, tulude ja kulude netoarvestus) ja hagejale, kui ühele hoonet kasutavale isikule langev kulu ja võibolla enamgi on püütud jagada ära maja sundüürnike vahel. Hoones tegutseb hageja toitlustusettevõte, mistõttu on arusaadav püüe läbi vee kulu ja üldelektrikulu optimeerida äriühingu kulutusi. Vastustaja seisukoht Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. Hageja poolt kindlaksmääratud elamispinna suurus 118, 2 m2 on väiksem võrreldes üürilepingutes märgitud 120, 4 m2-ga, kõrvalkulude arvestuses lähtuti aga hageja poolt kindlaksmääratud suurusest, arvestades need

üürniku kasuks. Hageja lähtus arvestustes kostja kasutuses oleva elamispinna kõige väiksemast suurusest. Arvetes näidatud elamispinna suuruse osas, mille põhjal arvestati nii üüri kui kõrvalkulusid, ei ole kostja kaheksa aasta jooksul esitanud ühtegi vastuväidet. Kõrvalkulutused tuli tasuda lisaks üürile ja kohtumenetluses sõlmitud kompromiss sellekohast kokkulepet ei muutnud. Kõrvalkulude suuruse ja nende arvestamise metoodika kohta ei ole kostja üürilepingu kestel kordagi vastuväiteid esitanud, olles nendega seega nõustunud. Apellatsioonkaebuses esitatud konkreetsed vastuväited esitas kostja esmakordselt apellatsioonimenetluses. Tegelikult oli kostja kasutuses eluruum suurusega 120, 4 m2 ja esitatud ei ole tõendeid, mis võimaldaksid tuvastada selle suuruse teisiti. Tsiviilkolleegiumi seisukoht Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 657 lg. 1 punktiga 2 osaliselt, hagi rahuldamise ulatuse osas tühistada, mõistes kostjalt hageja kasuks maakohtu poolt väljamõistetud 5961, 20 krooni asemel välja 5730, 20 krooni. Otsuse põhjendust tuleb täpsustada. Menetluskuludest tuleb jätta 96% kostja ja 4% hageja kanda. Vaidlust ei ole selle üle, et vaidlusalusel ajavahemikul 1. juunist kuni 31. detsembrini 2007. a. kasutas kostja üürilepingu alusel hagiavalduses märgitud hagejale kuuluvat eluruumi ja et kostjaga 1. augustil 1999. a. sõlmitud eluruumi üürilepingute (tl. 34 ja 74) kohaselt oli kostja kasutuses olnud eluruumide suurus 120, 4 m2, samas kui kostjale eluruumi kasutamise eest esitatud üüri- ja kommunaalteenuste arvetes oli tema kasutuses oleva eluruumi suuruseks märgitud 118, 2 m2. Vaidlust ei olnud ka selle üle, et Tallinna Ringkonnakohtu 5. juuni 2007. a. määrusega tsiviilasjas 2-05-1216 kinnitatud kompromissi (tl. 37) kohaselt oli üür 15 krooni ühe ruutmeetri eest ning et vaidlusaluse ajavahemiku eest tasus kostja eluruumi kasutamise eest kokku 20.250 krooni. Hagi põhjendas hageja väitega, et kostja oleks pidanud vaidlusalusel ajavahemikul üüri ja kõrvalkulude eest kokku tasuma 26.211, 20 krooni, sealhulgas üür 12.642 krooni (üüripind 120, 4 m2 x kuuüür 15 krooni x 7 kuud) ja kõrvalkulud 13.569, 20 krooni, ning tasutud 20.250 krooni arvestades on tasumata hagisumma. Seega tuletas hageja hagisumma tasumisele kuuluva ja tasutu vahena ning et esile toodud ei ole, millised summad tasus kostja üüri katteks ning millised kommunaalkulude katteks, siis ei ole võimalik tuvastada, kas väidetav võlg tekkis üüri või kommunaalkulude tasumata jätmisest ja ebaõige on hageja väide, nagu oleks tegemist kommunaalkulude võlaga. Pooled ei vaielnud üüri suuruse üle, kuid vaidlesid selle üle, kas lisaks üürile pidi kostja tasuma ka talle osutatud kommunaalteenuste eest. VÕS § 292 lg. 1 kohaselt peab üürnik lisaks üüri maksmisele kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud; kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, mille kohaselt kostja pidi tasuma kõrvalkulude eest, kuid ei nõustu selle põhjendusega. Teises tsiviilasjas tehtud kohtuliku kompromissi punkti 2. 2 kohaselt sai kostja õiguse kasutada vaidlusalust eluruumi üürilepingu alusel kuni 1. jaanuarini 2008. a. (tl. 37). Kolleegium nõustub kostja seisukohaga, et kostja poolt vaidlusaluse eluruumi kasutamise aluseks hagiavalduses märgitud ajavahemikul oli poolte kompromiss, sest varasemaid õigussuhteid kõrvale jättes leppisid pooled selles kokku, et just kompromissiga saab kostja eluruumi kasutamise õiguse üürilepingu alusel. Et peale üürilepingu tähtaja ja üüri suuruse kompromissilepingus mingeid üürilepingu tingimusi kokku ei lepitud, siis tuli eeldada, et kommunaalkulud sisalduvad üüris. Samas on hageja väitnud, et poolte kokkuleppe kohaselt pidi kostja tasuma ka kommunaalkulude eest; kostjale esitatud arvetes on nende kulude tasumist nõutud ja kõrvalkulude tasumist on kostja kohtumenetluses ka ise tunnistanud (tl. 87). Kostja poolt kõrvalkulude tasumist tuleb käsitleda kui tsiviilseadustiku üldosa seaduse

(TsÜS) § 68 lõikes 3 sätestatud kaudset tahteavaldust ja hageja sellekohasele ettepanekule nõustumuse andmist (VÕS § 9 lg. 1). Seega olid pooled kokku leppinud, et lisaks üürile tuleb kostjal tasuda ka kõrvalkulud. Et kohtuliku kompromissi kohaselt pidi kostja tasuma eluruumi kasutamise eest üüri 15 krooni ühe ruutmeetri eest, siis sõltus kuu üüritasu muuhulgas sellest, kui suur oli kostja poolt kasutatav eluruum. Eespooltoodust tulenevalt erines varasemates üürilepingutes märgitud üüripinna suurus üürnikule esitatud arvetes märgitud üüripinna suurusest, kuid et kostja kasutas eespool esitatud põhjendusel eluruumi kohtuliku kompromissi ja mitte varasemate üürilepingute alusel, siis ei ole nende üürilepingute tingimused vaidlusaluses suhtes pooltele siduvad ja lepingud on käsitletavad üksnes asjas esitatud tõenditena. Arved, mida samuti tuleb hinnata tõenditena, on seevastu kostjale esitatud pooltevahelises õigussuhtes selle suhte kestel. Hageja on eluruumi suuruse kohta esitanud vastuolulisi väiteid, pidades ühest küljest õigeks varasemates üürilepingutes märgitud eluruumi suurust ja väites samas, et arvetes on märgitud üüripinna suurus vastavalt hageja poolt kindlakstehtule (vastus apellatsioonkaebusele). Kolleegium leiab, et üüripinna suurust tuleb arvestada vastavalt kostjale esitatud arvetes märgitule, arvestades muuhulgas ka seda, et kuna kõrvalkulude arvestuse osas aktsepteerib hageja 118, 2 m2 suurust pinda, siis oleks ebaloogiline lähtuda üüri arvestamisel teistsugusest üüripinna suurusest. Arvestades eespooltoodust, oli hagejal õigus saada kostjalt vaidlusaluse ajavahemiku eest üüri 12.411 krooni (15 krooni x 118, 2 m2 x 7 kuud), mitte 12.642 krooni, nagu hageja on leidnud. Kõrvalkulusid on hageja vaidlusaluse ajavahemiku eest arvestanud kostjale summas 13.569, 20 krooni. Asjaolu, et vaidlusaluseid teenuseid on kostjale osutatud, ei ole kostja vaidlustanud. Eespool on kolleegium põhjendanud, et lisaks üürile tuli kostjal tasuda ka kõrvalkulud. Kostjale esitatud igakuulistes arvetes on kõrvalkulud liikide ja summade lõikes lahti kirjutatud, kostja ei ole aga esimese astme kohtu menetluses enne kohtuvaidlust esitanud ühelegi konkreetsele summale konkreetset vastuväidet. Samuti ei ole kostja esitanud omapoolset summalist arvestust selle kohta, millises ulatuses kõrvalkulude tasumist, arvestades tegelikku tarbimist ja teenusetasu, peab tema põhjendatuks. Ka oma vastuväidet, nagu oleks kõrvalkulude arvestus meelevaldne, ei ole kostja põhjendanud ega tõendanud. Hageja on seevastu tunnistaja M. P. ütlustega tõendanud, et kõrvalkulud on kostjale arvestatud samadel alustel, kui teistele samas elamus elavatele üürnikele. Konkreetseid kommunaalteenuste tasu suurust puudutavaid asjaolusid on kostja vastuolus TsMS §-s 652 sätestatud põhimõtetega esitanud esmakordselt apellatsioonimenetluses, seega ei saa nendega apellatsioonkaebuse läbivaatamisel arvestada. Seega pidi kostja hagejale vaidlusaluse ajavahemiku eest tasuma 25.980, 20 krooni (12.411 + 13.569, 20), tasus aga 20.250 krooni ehk 5730, 20 krooni võrra vähem. Vahe tulebki kostjalt hageja kasuks välja mõista. Menetluskulud poolte vahel tuleb kooskõlas TsMS § 163 lõikele 1 ja § 171 lõikega 1 jaotada vastavalt hagi rahuldamise proportsioonile. Seega tuleb hagejal kanda 4% ja kostjal 96% poolte poolt menetluses kantud menetluskuludest.